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文档简介
千里之行,始于足下。第2页/共2页精品文档推荐建造工程项目可行性研究报告名目
第一章项目总论
第二章市场调查及需求预测第三章建设条件
第四章工程规划设计方案第五章投资估算
第六章项目实施进度打算第七章资金筹措及用款打算第八章经济分析
第九章结论
1项目总论
项目概要
1.1.1项目名称
本项目暂定名称为XXXXXXXXX。
1.1.2项目承办单位
本项目由XXXXXXX房地产开辟集团有限公司开辟承办。公司董事长为XXX,总经理为XXX,本项目由XXX总经理总负责。
1.1.3项目主管部门
本项目行政主管部门为XX市XX区人民政府,X市建委及其它房地产开辟项目治理的有关部门,项目投资经营主体为XXXXX房地产开辟有限公司。
1.1.4项目拟建地方
本项目建设用地位XXXX市东南,XXXX市XXXX区XXXX村与XXXX村交界地段。该建设场地属XX市XX区管辖。
1.1.5项目用地概况
本项目建设用地面积为50.31公顷,部分为耕地,部分为荒地。场地内有零星农用蔬菜大棚,场地基本平坦,自然坡度为0.20-0.30%。
1.1.6项目可行性研究概况
本项目可行性研究由XXXX房地产开辟有限公司及XXXX建造设计院共同承担。可行性研究的依据为国家现行工程规划建设法规及规范、打算开辟土地的合同及权证文件。拟建场地基础技术资料,市场调查资料,政府有关主管部门指令,批准文件以及国家相关的法律法规。可行性研究的要紧内容包括:投资开辟项目的工程建设方案、开辟总投资估算、市场调查结果及分析、投资效益分析等诸多方面研究,并得出此次投资开辟项目是否可行的研究结论。
2项目背景
1.2.1项目提出背景
本项目为XXXX房地产开辟项目中的一项。市、区两级政府按照“十七大”指出“努力使
全体人民学有所教,劳有所得,病有所医,老有所养。”的精神和XXXX市及XXX区经济进展的需要,市,区两级政府决定托付XXXX房地产开辟有限公司建设大型以老年公寓为中心的综合居住社区。该项目目前已完成土地征购,如今进入项目策划及前期工作。鉴于市区两级政府尽早开工的要求,目前基建项目已进入项目立项审批,工程详细规划设计等项工作,整个项目打算2008年初开工建设,五年内全部完成并交付使用。
1.2.2承建投资方式
本项目由XXXX房地产公司独家承担投资风险,独家筹措资金开辟建设。投资方式全部为现金投入,资金筹措经过自有资金投入,银行信贷及商品房屋预售三条渠道解决。
1.2.3承建单位背景
XXXX集团下设XXXX房地产开辟公司、XXXX建造安装工程公司、XXXX物业治理有限责任公司、XXXX农牧林综合开辟有限责任公司及XXXX宾馆有限责任公司。XX集团注册资本金为人民币¥2亿元,年可完成房地产开辟建设投资额为人民币¥3亿元。年开辟及施工能力为100万平方米。
第二章市场调查及需求预测
1.XXXX市房地产形势
1.1经济适用房事情
经济适用房建设力度加大,1-9月XXXX市在房地产开辟投资中,经济适用房投资增长迅速,比重加大,完成投资36778万元,比上年增长287.5%,占商品住所投资的比重为7.56%,比上年提高了4.02个百分点,是XXXX市历史上对经济适用房投资最多的一年。
1-9月经济适用房施工面积为114.38万平方米,与上年同比增长196.6%;占住所施工面积的13.85%,比上年提高3.59个百分点。在施工面积中新开工面积6.36万平方米,与上年同比下落58.4%;竣工面积14.53万平方米,与上年同比增长69.54%。
1-9月,XXXX市经济适用房实际销售面积1.45万平方米,与上年同比下落78.86%;(去年重点解决旧城区拆迁改造安置用房量大),空置一年以上面积0.95万平方米,与上年同比下落了48.9%。
1.2房地产开辟投资事情
1.2.1完成投资事情
1-9月XXXX市完成房地产开辟投资63.1亿,比去年同期增长65.18%,比上月增长61%。其中,商品房建设投资48.68亿元,占完成房地产开辟投资的77.15%,比去年同期增长
76.3%;
1.2.2投资用途构成
1-9月,XXXX市房地产投资构成为:住所48.68亿元,占房地产投资的77.14%,比去年同期增加6.93个百分点;办公楼2.31亿元,占房地产投资的3.66%;商业营业用房9.81亿元,占房地产投资的15.54%;其他2.31亿元,占房地产投资的3.65%,比去年同期分不增长17.85%、56.96%和下落了27.1%;新增固定资产27.37亿元,比去年同期增加23.28亿元。
1.2.3当年资金到位事情
1-9月,XXXX市房地产开辟当年到位资金757668万元,比上年同期增长85.67%。从资金来源事情看,国内贷款79035万元,占到位资金的10.43%;企业自筹资金382914万元,占到位资金的50.4%;其他资金292519万元,占到位资金的38.61%;利用外资占到位资金的0.42%。国内贷款和自筹资金比去年同期分不下落2.92和11.11个百分点,其他资金增长幅度较大为13.63%。与上年同比国内贷款增长112%;利用外资增长100%;自筹资金增长52.2%;其他资金增长186.81%。
1.3土地供应事情
1-9月,土地开辟投资2.57亿元,与上年同比增长6.53%;购置土地费10.98亿元,与上年同比下落15.46%。
1-9月完成开辟土地面积140.35万平方米,购置土地面积134.34万平方米,待开辟土地面积298.17万平方米。与上年同比完成开辟土地面积和购置土地面积分不减少10.41和121.64万平方米,待开辟土地面积增长92.02万平方米。(表1)
表12007年9月与2006年9月土地供应增长事情单位:万平方米
1.4商品房施工、新开工及竣工事情
1-9月,XXXX市房屋施工面积为1112.56万平方米,与上年同比增长93.15%。其中,商品
住所施工面积为825.95万平方米,占施工面积的74.24%,与上年同比增长119.74%;办公楼、商业营业用房和其他用房施工面积分不为62.74、170和53.87万平方米,与上年同比分不增长23.33%、41.37%和85.63%。
1-9月,在商品房施工面积中新开工面积255.15万平方米,与上年同比下落20.26%。其中,商品住所为225.13万平方米,与上年同比下落12.93%;办公楼、商业营业用房和其他用房分不为8.34、12.78和8.89万平方米,与上年同比办公楼增长77%,商业营业用房和其他用房分不下落72.18%和17.76%。
1-9月商品房竣工面积159.97万平方米,与上年同比增长278.54%。其中,商品住所竣工面积为106.65万平方米,与上年同比增长282.4%;办公楼、商业营业用房和其他用房分不为21.97、24.25和7.09万平方米,与上年同比分不增长1404.79%、106.03%和521.93%。(表2)
表22007年9月、2006年9月房屋施工、新开工、竣工事情
1.5房屋销售事情
1-9月,XXXX市商品房实际销售面积63.42万平方米,与上年同比增长1.63%,与1-8月相比增长18.65%。其中,商品住所销售面积48.45万平方米,同比增长7.1%,与1-8月相比增长20.37%。
商品房竣工面积比销售面积多96.55万平方米;商品住所竣工面积比销售面积多58.2万平方米。
与1-8月相比,商品房销售面积增加9.97万平方米;商品住所销售面积增加8.2万平方米;
办公楼实际销售面积增加0.77万平方米;商业营业用房实际销售面积增加0.92万平方米;其他用房销售面积增加0.03万平方米。
1.6商品房空置面积
截至9月底,商品房空置一年以上面积为29万平方米,与去年同比增长2.69%,与8月底相比增加了5.48万平方米。其中,商品住所空置一年以上面积14.04万平方米,占商品房空置面积的48.41%;同比增长了30.56%;办公用房空置一年以上面积4.83万平方米,占商品房空置面积的16.66%;同比下落了37%;商业营业用房空置一年以上面积8.81万平方米,占商品房空置面积的32.58%;同比增长了3.16%;其他用房空置一年以上面积1.32万平方米,占商品房空置面积的4.55%,同比增长了7.3%。
2.销售价格
依照XXXX市场状况及XXXX集团近几年来各小区,各种等级和功能房屋的销售经验综合分析,本项目拟建房屋价格确定如下:
经济适用住所销售价格:2000元/米2
老年公寓销售价格:3000元/米2
多层商品住所销售价格:3000元/米2
高层商品住所销售价格:4000元/米2
商业建造销售价格:6000元/米2
学校幼儿园假定出让价格:2500元/米2
3建设条件
3.1建设条件
3.1.1场地条件
XXXX工程建设场地基本平坦,场地南北长度约1000米,东西长度约500米,场地北高南低,自然坡度基本在0.3‰范围内,场地东为拟建20M红线的规划路,场地南为拟建40M红线的世纪十路,场地西为100M红线的二环路,场地北为拟建40M红线的滨河路及拟建20M红线的党校北路,拟建24M红线的党校南路东西向横穿地块,场地内无应拆除的建造物及构筑物。工程建设场地紧临都市主干道,项目建成后交通将极为便捷。
3.1.2供水条件
本项目供水水源为都市自来水供水管网,目前二环路已建成自来水都市管道,建设时及建成后可直截了当接入使用。
3.1.3污水排放条件
本项目建设时及建成后所排放污水为日子污水,日子污水经化粪池处理后直截了当排入都市污水管道。在已建成设有都市污水排水管道可供污水排放使用。
3.1.4雨水排放条件
本项目别设雨水排水管网系统,雨水利用地面坡度排至小区道路,而后排向都市道路,由都市道路雨水收集系统汇入都市雨水管网。
3.1.5供热条件
本项目利用都市集中供热系统做为热源,目前二环路已铺设有热力二期供热管道能够使用。
3.1.6燃气供应条件
本项目以天然气做为居民日子燃料,地域内拟建规划道路将设有天然气管道,可直截了当入户使用。
3.1.7供电、电讯条件
本项目利用都市高压供电系统供电,目前项目周边及区内的都市道路都市高压电缆均已建成,本社区设开闭所一座,高压电网经箱式变压器落压后直截了当进入用户。都市通讯及宽带网事情大致相同。
4工程规划设计方案
4.1工程规划
4.1.1规划布局
XXXX四季居住社区是一具综合居住社区,社区内兼有老年公寓及为老年公寓提供医疗保健服务的配套设施、学校、幼儿园、商业建造、经济适用住所和商品住所用房。依照巨华居雅四季居住社区详细规划设计要求,该区段要紧为住所建造,结合都市商业布局,临街布置商业建造,其要紧功能为餐饮、商品零售及服务行业。
4.1.2给水工程规划
巨华居雅四季居住社区工程设计供水量为8000M3/日
设计每小时最高用水量为670M3/时
给水管道采纳PPR给水塑料管道,直埋敷设,采纳树枝状管网供水。高层建造高层部分另网供水。
4.1.3热力工程规划
XXXX四季居住社区工程供热总负荷为82.60MW。利用都市热力管网做为热源,设换热站二座,室外管线采纳无缝钢管,硬聚氨脂发泡塑料保温,硬塑料套筒爱护套,直埋敷设。4.1.4电气工程规划
本项目用电总负荷47200KW,由都市高压网直截了当引入,经箱式变压器落压后入各楼。
4.1.5通信工程规划
固定电话配置标准按60线/百人标准配置,通信线路包括电信业务,数据通信,挪移通信,有线电视,交通监管及小区智能化网络通信等线路,通信线路采纳直埋方式敷设。
4.2建造设计
按国家建设部商品住所性能认定AA级标准思考
尽可能采纳成套技术
按节能建造标准设计
4.3技术经济指标
4.3.1技术指标
规划用地面积:50.31公顷
建造总面积:1180000M2
容积率2.34
绿地率35%
5投资估算
5.1投资估算范围:
本次投资估算范围按常规房地产开辟项目投资范围估算,项目内的部分都市基础设施,如煤气调压站、换热机房的设备部分、通信中继站、高压电力开闭所等项目设施别列入投资估算范围。
5.2投资估算
5.2.1土地购置费用
土地购置费用包括土地征购,出让金及契税,各种补偿等项费用。为简化计
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