“小区”物业管理投标方案

“小区”物业管理投标方案依照〝****小区〞的设计特点，现拟出〝****小区〞物业治理方案。我们真诚期望在与贵方合作中，能使业主和住户能充分享受到物业治理所带来的方便、温馨和周到的服务，使〝****小区〞物业连续升值，为住户营造一个安全、整洁、优美、方便的阳光社区，提升生活品质，实现业主、开发商、物业公司和谐、多赢的经营目标。一、****小区物业概况及治理思路〔一〕物业概况〝****小区〞位于荆门中央商业区与生活区的双重核心，交通便利。采纳围合式国际院馆设计，配以全智能化现代设施。总建筑面积约7万平方米，小区以高层住宅为主，配有较高价值的店面，交通便利，银行、学校、超市、酒店、邮局等生活设施齐全，是居家置业的理想物业。漂亮的社区，更需要〝丰润物业〞如此较耐心、细致、负责任的物业公司去用心呵护。〔二〕治理服务思路现代人通过努力，在住居条件上已从生存需求、伦理需求提升到向进展和享受需求层面，有了更高的要求。我们考虑到在〝****小区〞小区的业主使用者差不多上荆门市经济富裕的中高层收入者及部格外地精英人士。业主组成整体素养高，对物业治理服务工作的要求也高，一样层次上的物业治理服务工作专门难让业主中意。〝****小区〞小区围合式建筑，营造了公共空间生活气氛和私人隐密相兼顾之居住环境；加之良好的整体规划，营造出家居生活氛围与私人空间相得益彰的高品质生活小区氛围。为了在不同程度上满足业主和使用者的需求，我们将在为〝****小区〞小区的物业治理服务过程中表达〝业主利益第一位，服务内容全面化，保证物业治理服务质量〞。以达到我们物业治理的目标：〝通过自己的有效服务，提高物业的使用效率和经济效益，促使物业的保值和增值，构筑起一个有利于人与人之间沟通、人与自然和谐、人与文化融通、健康开放的工作和生活环境〞。〔服务内容的个性化，服务质量的高档化，这本身确实是一个卖点能促进后期销售〕。二、公司接管后将采取的治理档次及服务标准在竞争猛烈的房地产市场中，物业治理服务及优质物业形象的坚持，是十分重要的物业租/售后服务项目，这是需要时刻及专业队伍去处理的。依照****小区的实况，我司确定****小区小区物业为中高档治理。其服务标准如下：〔一〕建立24小时值班制度，设立服务，同意业主和使用人对物业治理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，及时处理并有回访记录。〔二〕定期向住用户发放物业治理服务工作征求意见单，对合理建议及时整改。中意率达95%以上。〔三〕建立落实修理承诺制，零修急修及时率100%，返修率不高于1%。〔四〕每半年公布一次物业治理服务费用收支情形。〔五〕物业档案、业主档案、设备设施档案齐全。〔六〕常规性公共服务1、房屋治理及修理养护〔1〕栋号、楼层、房号等标志明显，设立引路方向平面图。〔2〕物业外观完好、整洁、外墙无脱落，无乱贴、乱涂、乱画现象。〔3〕空调安装统一。2、共用设备治理，保证设备与机房环境整洁，设备良好，定期保养无事故隐患。〔1〕供电系统。保证正常供电，停电提早1天通知用户，备用应急发电机可随时起用。接地电阻每3年检测1次。〔2〕弱电系统。保证系统正常工作。故障及时排除。〔3〕消防系统。24小时值班；设备设施齐全、完好无损，可随时起用；组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人；消防疏散通道畅通；保证无火灾安全隐患。〔4〕给排水系统。每半年清洗水池1次，保证水质符合国家标准；水池、水泵周围清洁卫生，无二次污染；停水提早1天通知；消防泵每月进行1次操作，每年进行1次全面检查；排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、浸泡发生；遇有事故，修理人员在20分钟内到达现场抢修，并无长时刻停水；制有应急处理方案。〔5〕电梯系统，专人爱护，定期保养，保证系统正常工作，故障及时排除。3、共用设施治理。共用配套服务设施完好，道路、楼道等公共照明完好，道路通畅，路面平坦。4、保安及车辆治理。〔1〕专业保安队伍，24小时值班及巡逻，保安文明执勤，言语规范，处理突发事件。〔2〕出入车辆有序，无堵塞交通现象，不阻碍行人通行。〔3〕车辆出入治理严格，有登记。〔4〕停车场停放整齐，场地整洁。〔5〕危及人身安全处设有明显标志和防范措施。〔6〕联系群众，搞好群防群治。〔7〕在公安派出所指导下搞好治安治理。5、环境卫生治理。做到定人、定地点、定时刻、定任务、定质量。〔1〕环卫设施完备。〔2〕实行标准化清扫保洁。〔3〕垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀。〔4〕共用部位保持清洁，无乱贴、乱画现象，大堂、楼梯、扶栏、天台、屋面等保持洁净，共用场地无纸屑、烟头等废弃物。〔5〕做好环卫宣传工作，提高人的清洁卫生意识。6、绿化治理〔1〕绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象。〔2〕花草树木修剪整齐美观，无病虫害，无折损。〔3〕绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。〔4〕绿化完好率达到95%以上。7、室内装饰装修治理〔二次装修〕。全过程监控，保证房屋的整体性，抗震性和结构安全。〔1〕受理本小区二次装修咨询与审批。〔2〕所有装修人员到治理处办理出入证。8、房屋租售治理。〔1〕督促外来人员在三天内办理«暂住证»手续。〔2〕配合派出所、居委会对小区内租户、流淌人员的调查，并登记在册，确保小区的生活安全。9、社区文化〔1〕设立学习宣传园地，开展健康向上的活动。〔2〕制有居民精神文明建设公约。〔3〕配合街道办事处、居委会、派出所开展各项工作。〔4〕业主中意率95%以上。社区文化策划活动见附件〔七〕针对性的专项服务〔代理业务〕1、代住户进行室内卫生清扫、室内装修、搬家等。2、提供空房代管、房屋中介等服务。3、代定报刊、邮件报刊的代收代发。4、提供修理服务并做到小修只是夜，中修三天完成。5、安装、爱护和修理各种家用电器和生活用品等。三、公司拟采取的治理方式〝对物业进行严格治理，为业主、开发商提供优质服务〞是本公司的全然理念，规范化治理，贴心服务，铸造品牌物业公司的信誉与形象。〔一〕标准化治理物业治理涉及面广，一样住用户对物业治理服务内容、标准、档次专门难进行全面了解，业主对服务质量与收费关系的误解是当前物业公司与业主关系僵化的一个要紧缘故。房屋及设备保养不及时、日常治理松懈、随意是物业治理水平低下、业主怨声载道的全然缘故。本公司从项目前期治理、入伙、二次装修、房屋修理与养护、给排水及电气设备治理、消防、安全、保洁、绿化以及便民服务，均实施全面的、标准化质量治理，使本公司物业治理行为向规范化的国际惯例靠拢，在内部治理上自律、制度上创新，以达到治理严格有序、服务质量高的治理目标，使开发商放心、业主中意、公司信誉度得到提高。〔二〕沟通服务至上组织、沟通、和谐能力是物管企业的一项不可或缺的重要素养，具备这项素养，工作中的各项矛盾往往能够大事化小、小事化无；反之，那么误会重重，隔阂加深。目前大多数物业公司受投诉要紧在于沟通不畅所致。为此，本公司专门设置业主联络处，通过礼貌走访、接待业主投诉、较好解决业主提出的问题〔合理要求〕、答复业主疑问、设置业主交流箱、公示栏、宣传栏等方式，进展与业主的良好关系。同时，鉴于物业治理是一项具体、繁琐的业务，公司要求治理人员亲力亲为，实行走动式治理，亲临服务一线，直截了当了解业主需求，认真负责，讲道德，重诚实，对业主有求必应，保证服务质量。凡是业主对入伙交房时提出的涉及与开发商有关的问题，我们将利用规范物业公司的耐心、亲切的服务优势对业主进行沟通、疏导和抚慰，有效化解部分业主似明白非明白的怨气、误解或投诉，并按物业治理的规范要求登记下来，书面呈报开发商。绝对禁止加剧业主与开发商、开发商与物业公司、物业公司与业主之间错综复杂矛盾的做法与行为。调解业主纠纷工作标准任务名称任务程序、重点及标准时限纠纷受理时期程序业主之间发生纠纷，要紧包括公用部分占用分配问题、相互干扰问题、意外损害等客户服务部遇到纠纷场面应主动进行调停工作，第一进行劝解，防止场面激化，然后上门调解一个工作日发生纠纷的业主主动请物业公司出面调停，客户服务部应热情接待，做好详细记录，耐心倾听问题不能解决，客户服务部舍弃受理纠纷问题不能解决，客户服务部受理纠纷重点发生纠纷的业主主动请物业公司出面调停，客户服务部应热情接待，做好详细记录，耐心倾听标准热情、耐心纠纷调查时期程序客户服务部受理纠纷后，要深入现场向当事人、知情人和周围的群众、当事人所在单位进行调查，把握纠纷情形客户服务部向业主了解纠纷缘故客户服务部汇总并分析纠纷缘故客户服务部做好相关记录一个工作日重点客户服务部向业主了解纠纷缘故标准认真调查、公平、全面纠纷处理时期程序客户服务部对当事人进行说服劝导工作客户服务部促成当事人和解并达成调解协议当事人之间假如达不成一致意见，调解人员应当提出合情、合理、合法的建议性解决方案，使他们通过协商，在新的基础上，自愿达成调解协议客户服务部调解无效，发生纠纷双方达不成调解协议，那么建议进行仲裁1个工作日仲裁机构了解情形后提出仲裁意见当事人之间假如对仲裁达成一致意见，问题解决仲裁无效，那么建议进行法院解决法院受理问题解决重点当事人之间假如达成一致意见，调解人员应当提出合情、合理、合法的建议性解决方案，使他们通过协商，在新的基础上，自愿达成调解协议标准必须以事实为依据，以法律、法规、规章和政策为准那么，通过心理互动，使原有的纠纷心理发生变化。因此，调解中，可结合当地风俗适应，邀请周围群众代表、当事人单位的领导和亲戚朋友参与调解纠纷回访时期程序客户服务部做好回访工作，及时了解调解协议的的情形当事人双方履行调解协议的，进行记录当事人一方不履行调解协议的，应当先进行劝解客户服务部必须以事实为依据，以法律、法规、规章和政策为准那么，对当事人阐明法律处理的结果会如何样，使得当事人在知晓〝利害得失〞的情形下，执行调解当事人其中一方拒不履行调解协议的，应先进行劝解，当事人其中一方拒不履行调解协议的，告知另一方当事人通过法院诉讼爱护自己的合法权益1个工作日重点当事人其中一方拒不履行调解协议的，应先进劝解，当事人其中一方拒不履行调解协议的，告知另一方当事人通过法院诉讼爱护自己的合法权益标准爱护调严肃性总结改进时期程序客户服务部对成功调解的民间纠纷进行统计并存档保管1个工作日客户服务部通过统计和存档保管工作，能够及时分析和发觉一定时期当地民间纠纷发生的规律客户服务部通过当地民间纠纷发生的规律推测以后经常发生纠纷的类别走向客户服务部总结调解工作体会教训，就调解方法推陈出新每月1次重点客户服务部通过统计和存档保管工作，能够及时分析和发觉一定时期当地民间纠纷发生的规律标准严肃认真、富于总结创新〔三〕缔造亲善的社区文化制造一个和谐、文明、舒服、优美的生活与工作环境是我公司与业主的共同愿望。因此，本公司提倡文明、礼貌、亲善的社区文化，与业主共建共荣、友好相处、相互信任，主导公司职员进展与业主、派出所、社区居民委员会以及政府部门的友好协作关系。不论职员在工作期间或在工作区域之外，业主或职员的难处是否关系到本人，都要热心助人、温善相待，主动构架良好的人际关系，为小区、为业主、为自己、为那个物欲横流的社会开创一方文明的净土。四、为开展****小区物业治理所配置的人力、物力资源〔一〕人员设置。依照所确定的治理档次及实地考察，按物业治理面积7万平方米运算,本公司****小区治理处拟设置工作人员30人。职位人数负责内容总经理1人，负责全面。助理1人，协助总经理工作。客服中心3人负责制定各种制度及执行、业主沟通。工程人员3人负责设备、设施修理、保养。车管员/收银员3人停车场治理、出纳、收费。保洁绿化人员4人负责保洁绿化。保安人员15人负责岗亭、车辆出入、巡逻注：财务人员由总公司兼任。〔二〕综合效益简要分析****小区综合治理费及修理金收费标准可为(以上收费标准仅供参考，最后的收费标准以物价局批复标准收费)：1、治理费：高层住宅0.8元/平方米月；商铺1.6元/平方米月；车位80元/月；开发商空置房减半收取；前期物业费元。2、电费，居民用电单价+应分摊的变损+电梯耗电+二次上水加压电费。3、水费，居民用水单价+水损。五、****小区物业治理的具体操作公司贯彻〝以人为本、业主至上〞的服务理念，从项目前期治理、入伙、二次装修、房屋修理与养护、给排水及电气设备治理、消防、安全、保洁、绿化以及便民服务，均实施全面的、标准化质量治理。逐步建立完善的安全保卫系统、设备设施爱护系统、环境保结系统、绿化爱护系统、共用设施治理系统、社区文化活动组织系统。(一)前期预备公司派出专业人员对待承接项目进行深入研究，了解项目规划、物业特点以及周边地区物业分布情形、安全状况，结合本方案拟定特定物业项目的治理方案；进驻前二个月开始筹建物业治理队伍，进行人员选拔、培训，针对项目特点制定各项治理规定及工作流程，拟定用户手册、业主公约及前期物业治理协议；进驻前一星期必须安排好治理用房、职员宿舍及治理处相关办公设备；物业接管必须进行验收评估，妥善进行钥匙、图纸资料的交接。1、内部机构的设置与拟定人员编制物业公司组织结构图：总经理总经理物业治理部服务中心办公室财务部总经理助理环境部主管护卫部主管社区文化客服主管档案治理人事治理出纳会计修理部主管工程部治理职责〔1〕负责制定辖区内公共设施、建筑物、设备系统的治理规定；〔2〕负责新接管物业项目的供电、空调、给排水、建筑装修等的验收和资料核实；〔3〕负责装修方案审批，监督装修方案实施；〔4〕负责所辖物业机电设备的修理和保养；〔5〕负责辖区内的工程改造、设备更新、方案及预算的编制并送有关部门评审；〔6〕负责与政府供水、供电部门接洽，保证对所辖物业的正常供水、供电；〔7〕负责业主的特约上门修理服务；〔8〕负责所有设备、设施系统〔供电、空调、给排水等〕的治理、运行、修理；〔9〕负责对修理装修项目、设备的保养进行验收；〔10〕负责对设备保养、修理、工程项目进行技术审校；〔11〕配合服务中心做好业主入住时房屋设施、设备的交验和记录工作；〔12〕负责较大工程的质量监督及验收；〔13〕负责修理、施工外包合同的起草；〔14〕负责辖区内紧急情形的处理；〔15〕处理所辖物业其他情形及完成领导临时交办的其他工作。环境治理部职责〔1〕负责制定所辖物业的清扫卫生、环境爱护制度；〔2〕负责所辖物业的清洁卫生工作，排除卫生死角；〔3〕依照有关规定，定期对所辖物业实施消毒、灭菌工作；〔4〕对所辖物业的环境进行规划；〔5〕对所辖物业的绿色植物进行定期养护；〔6〕配合其他部门做好交楼、业主入住及参观前的环境预备工作；〔7〕负责保洁、花草养护人员的聘请需求打算、工作安排及日常工作监督考核等；〔8〕及时与服务中心沟通所辖物业存在的环境爱护问题，提出改进建议；〔9〕完成公司领导临时交办的其他工作。秩序治理部职责〔1〕负责所辖物业范畴内的安全保卫工作；〔2〕负责所辖物业的消防治理和设备监控；〔3〕负责所辖物业的火灾事故的应急疏散及紧急灭火；〔4〕负责所辖物业车辆的治理；〔5〕严格治安治理，做好人员来访和出入登记、闭路电视监控、全天24小时巡查等；〔6〕严格消防治理，落实消防责任制，及时排除火灾隐患；〔7〕积极配合公安部门打击辖区内及周围发生的违法犯罪活动；〔8〕负责对所辖物业进行治安与消防工作的宣传、指导和监督；〔9〕做好护卫队伍的建设、业务培训及工作班次安排；〔10〕协助其他部门做好辖区日常治理工作；〔11〕完成领导交办的其他工作。服务中心职责〔1〕负责制定服务中心的各项制度、服务项目及各项服务的工作流程；〔2〕提供所辖物业的治理咨询服务；〔3〕受理业主的投诉和回访；〔4〕受理业主室内设施的报修并安排相关人员上门服务；〔5〕办理业主入住手续和各种费用的托收及水电、燃气、有线电视的开户手续；〔6〕办理业主的搬离手续及大件物品的放行手续；〔7〕办理业主室内装修及装修验收的申请手续；〔8〕办理各种证件，如«施工人员出入证»、«车辆出入证»等；〔9〕办理业主使用会所娱乐的手续；〔10〕公布各类相关服务信息，如设施检查、停电停水、虫害消杀等的通知；〔11〕为业主提供物业的各种中介服务、代办清洁等服务项目。办公室职责〔1〕负责公司各项行政、人事治理制度的制定和监督检查；〔2〕负责公司人力资源战略规划及建设，保证公司进展所需的各类人才的到位；〔3〕负责公司各项行政办公费用预算及支出操纵；〔4〕负责职员的聘请、选拔任用及培训工作；〔5〕负责各类岗位职员的绩效考核治理，并对职员岗位异动、奖惩等进行评议；〔6〕负责职员入职、离职手续的办理及劳动关系处理；〔7〕负责公司行政办公车辆的调度、爱护保养及交通费用操纵；〔8〕负责后勤保证服务，包括职员宿舍治理、通信器材治理等；〔9〕负责公司各类办公用品、办公设备的采购治理；〔10〕负责公司各类文书档案资料的建档治理；〔11〕负责公司各类会议的组织治理；〔12〕负责公司各类来客的接待、招待安排等；〔13〕负责公司内部消防、安全治理；〔14〕完成公司领导临时交办的其他工作。2、物业治理人员的选聘和培训职员培训治理工作标准

任务名称任务程序、重点及标准时限职员培训打算制定程序用人部门依照业务需要，针对职员或治理人员制定初任培训、转岗培训、专门业务培训、更新知识培训，将培训打算递交人力资源部人力资源部统筹考虑安排培训打算，关于思想素养培训、职业操守培训等公司职员共同参与，关于差不多能力〔市场适应能力、治理能力、公共安全事件操纵能力及其他专业知识和技能培训〕那么组织个别部门有针对性地予以培训。培训方式应采纳课堂讲授专题讨论、案例分析、角色演绎、情形体验、音像教学、岗位练兵、观摩交流、对外委派、指导自学。人力资源主管审核培训打算，充分考虑使用公司现在资源进行培训，尽量在保证培训成效的前提下，降低培训成本，进快落实培训一个工作日人力资源主管审核通过，培训打算交由主管领导复核复核通过后，交由总经理审批总经理审批通过，能够选派职员参加外派培训等花费较高，然而公司需要的培训重点制定培训打算标准培训特点应与公司实际情形相结合职员培训程序人力资源部登记备案，组织培训师资，选择好场地、教材一个工作日整合实施培训资源，充分调动培训项目、培训人员与被培训人员的积极性，同时综合利用内部师资、教学场所等资源和外部的相关条件，同时巧妙主导教学方法与其他教学方法的衔接与配合人力资源部组织内部培训重点人力资源部登记备案，组织培训师资，选择好场地及教材标准增强职员技能，提高职员素养培训总结程序人力资源部培训成效调查包括培训内容、讲授水平，培训后，由培训人填写«培训记录表»，将有关记录，试卷或其他有关培训资料统一储存培训能够采纳考试、证书、老师/评判、实际操作等方式，将验收结果填写在«培训记录表»中。假如参加培训人员被评判为合格，培训应对不合格人员，培训人应对不合格人员进行再培训；假如结果仍为不合格，那么报经理做相应处理各个部门对参加培训职员进行内部考核，考核事实上际把握程度，解决实际问题的能力是否得到相应提高。真正把握职员实际技能提高水平5个工作日各个部门依照对参加培训职员进行内部考核的结果，向人力资源部提出改善培训的建议1个工作日人力资源部依照各个用人部门的建议，进行培训成效综合评估5个工作日人力资源部进行总结培训成效，针对不足情形进行改进重点培训成效综合评估标准真实、全面开展治理工作前3个月。培训内容为：专业治理概念，紧急应变的处置，业主及用户投诉的处理，专门电梯配电应取得上岗证方可上岗。3、规章制度制定1〕、依照政府有关部门的法律、法令、文件和示范文体，编写«业主公约»、«用户手册»并在入伙时发放。2〕、制定严谨、科学的治理文件〔各项守那么、治理规定，各级职员岗位职责及工作程序〕并在入伙前完成。(二)物业治理的启动1.物业的接管验收1〕、产权资料〔项目批准文件、用地批准文件、建筑执照〕。2〕、技术资料〔竣工图、设备的检验合格证书等〕2、入伙治理1〕、房屋验收、交接执行公司严谨、科学的〝入伙治理系统〞。发放入伙通知书、住户手册，明确入伙验收手续、收费标准，签署〝业主公约〞，礼貌、热忱接待业主，主动说明有关疑问；签订物业治理托付合同、业主公约；通过宣传使用户了解和配合物业治理工作；向用户发放«用户须知»、«用户手册»；配合用户搬迁，应打扫好室内外卫生、清扫进出道路、协助用户搬迁以及交通指挥等；做好用户搬迁时期的安全工作，合理和谐保安人员值班、巡逻，适当增加保安力量。

2〕、建立业主档案和产权备案。在办理移交手续中，系统了解业主相关资料，建立顾客档案，界定每个产权人拥有产权的范畴和比例，建立产权备案制度，为今后顺利治理打好基础。3、二次装修施工全过程监控二次装修治理攸关楼宇的建筑风格、品质，因此，为了保证楼房长期正常使用，公司将依«物业治理条例»、建设部第46号令«建筑装饰装修治理规定»、«家庭居室装饰装修治理试行方法»、«湖北省建筑外墙装饰治理规定»、«家庭居室装饰二次装修治理试行方法»、«湖北省物业治理服务收费方法»等有关法规以及«前期物业治理协议»、«用户手册»、«业主公约»执行治理。作业现场治理时，治理处将采取必要的安全防护和消防措施，保证作业人员和相邻居民的安全，操纵现场的各种粉类、废气、固体废物以及噪声、振动对环境的污染和危害，减轻或幸免对相邻居民的日常生活造成阻碍。安全防范治理。二次装修施工人员须按政府规定办理证件，同意治理处治理，留宿施工人员由业主或代理人书面担保，防范治安事件发生；进行二次装修中用电、煤气、明火安全治理，排除消防隐患；二次装修与入住并存期间，加强安全防范重点宣传，有针对性地采取措施，确保不遗留安全隐患。环境卫生治理。规范二次装修材料及垃圾的运输和堆放，严禁投入下水道，确保楼宇内道路通畅及环境整洁；加强噪声操纵，限定二次装修施工时刻或进行噪声隔离，最大限度降低对周边居民正常生活及工作的阻碍，操纵入住和二次装修期交叉时造成的环境阻碍。共用设备设施治理。确保二次装修中水电主干线、消防设施等户内外设备设施不受破坏，严禁任意动用消防设施，使其正常运行。外二次装修治理。严禁破坏外墙整体美观，不得在外墙凿洞；禁止安装雨阳蓬或作任何形式的封闭；窗户、落地窗防护栅应设在窗扇内侧；公共部位严禁安装、架设私家物品及构筑物，专门是私悠闲楼梯口加装铁门。土建二次装修治理。不得用重磅大锤进行野蛮施工，以防止破坏楼板结构；不得变更或破坏房屋的柱、梁、板、承重墙等建筑主体结构、外墙、屋面防水、厨卫防水；外墙体埋设管线，须进行防水处理，以防止外墙渗水；不得在无梁板上砌筑樯体。水电设施二次装修治理。严禁在结构楼板凿沟埋管、在公共墙体埋设水管；厨卫下水主管检查口不得封死；二次装修前堵塞好下水口，以防止二次装修土头、杂物造成堵塞；墙体及吊顶内埋设电线应使用套管；动员住户在进行吊顶装饰时留出检查口。装修工程完工后，由装修户通知治理处工程部对工程进行验收，出具竣工验收单并办理相关手续。(三)完善的日常物业治理服务A、安全保卫系统1、总体安全环境治理在社区四周、车床进出口、社区出入口，电梯轿厢内设置闭路监控系统，建立24小时不间断监控资料；结合公安110报警系统，对突发安全事件及时解决，依法办事。培训专业保安巡查员队伍，保安巡查员统一着装、佩戴明显标志，文明值勤，言语规范，认真负责，对社区进行24小时值班及巡逻，制定详尽巡逻路线及频次；对危及人身安全处设有明显标志和防范措施并及时排除安全隐患。在出入口处对来访客人进行登记，操纵楼宇内流淌人员数量，防止推销人员散发广告传单或无关人员流窜；建立我公司覆盖全厦门市的物业保安呼叫系统，遇有突发事态，能够赶忙调配全公司人力和物力集中支援；制定应急预备和应急措施，如防台风、防地震方案等。2、对出租户治理租户的社区角色不同，人员流淌性大，社会背景、身份也极为复杂，因此，出租户治理成为当今物业治理中较难处理的问题。我公司将从提倡亲和社区文化入手，对租户进行分类拜望与重点关注；配合派出所、居委会对小区内租户、流淌人员的调查。确保楼宇内业主、租户的生活安全与人际和谐。3、车辆交通及道路治理包括以下三个方面的内容一、小区停车场治理第1条车辆处负责业主(住户)的车辆治理，小区车辆的行驶停放。车辆处主管负责和谐指导停车场(库)的治理工作，保安队长监督、检查，车管员负责车辆的存放、保管、放行等具体工作。第2条车辆必须按车辆处规定的行驶路线行驶，不得逆行，不得在人行道、绿化带上行驶，不得高速行驶和按高音喇叭，进入车库时限速5公里／时以下。第3条凡业主(住户)的机动车、自行车、三轮车一律不能停放在非指定停放的位置。任何违章停放车辆将被拖移，领回车辆时，除需按章交付保管费外另应交纳拖车费。被拖移的车辆停留于扣留车场超过24小时未领回者，须另加超时保管费。凡超过72小时未领回者，由车辆处报请公安机关予以处理。第4条业主(住户)长期在物业区域内地面停放车辆，必须在车辆处办理定位立户手续，领取停车牌放于车内，停于指定车位，并凭牌出入小区，按月或年交纳停车费。第5条大厦车库只供本大厦业主和小区住户使用，外来临时车辆不得入库停放，使用车库须先到治理部门办理车位租赁手续，领取停车牌，凭证人库，对号停放，并按月交纳停车费。未办租赁手续及车辆保险的车辆一律不得入库停放。第6条凡办理有关手续，领取了停车牌的车辆，其停车费由车辆治理处按规定定期收取；未办理停车牌的车辆进入小区停车，由小区车辆出口处依照相关规定收取停车费。第7条车辆如需停止使用停车位，应及时到车辆处办理注销手续，否那么，停车费连续收取。如发生丢失或私自转让停车牌(位)，车辆处将扣留押金并取消车辆的停车位，收回停车牌。第8条车辆入库后，贵重物品请勿放在车内，由此所造成的缺失均由车主自负。第9条临时进入大厦范畴内的车辆，必须在临时车位上停放，并交纳停车费，不得超越车位或跨位停放，更不能停于车道上。第10条车辆入库停放后，须向保安人员领取取车牌并妥善保管。取车时一律凭取车牌取车，保安员只按牌放行。专门情形急需用车而无取车牌时，须凭单位开具证明并出示本人有关证件，由保安员(或车库门卫)登记后方可取车。第11条不得在停车场和小区范畴内洗车及清扫车内的杂物于地面。漏油、漏水车辆不许进入车库。第12条为杜绝车库内发生意外事故，凡进入车库的车辆严禁携带易燃、易爆、剧毒及各种腐蚀性物品，同时，在车库内不得随地扔烟头，违者按章罚款。第13条为了保证车库内有良好的卫生环境，进入车库的一切人员不得随地吐痰、乱扔果皮和纸屑及清扫车内的杂物。二、小区停放车辆治理规定第14条遵守交通治理规定，爱护小区(大厦)的道路、公用设施，不乱停放车辆。第15条车辆不准在小区(大厦)内长期停放，临时停放按«××市机动车辆保管统一收费标准»缴费。第16条小区(大厦)内车辆行驶停放服从治理人员指挥，注意前后左右车辆安全，在规第17条停放好车辆后，必须锁好车门，调好防盗系统至警备状态，车内贵重物品须随身带走。第18条机动车辆在本区行驶，时速不得超过15公里，严禁超车。第19条机动车辆在小区(大厦)内禁止鸣号。第20条不准在小区(大厦)任何场所试车、修车、练车。第21条不准辗压绿化草地、损坏路牌和各类标识，不准损坏路面及公用设施。第22条不准在人行道、车行道、消防通道上停放车辆(机动车辆只能在停车场(库)或划定的停车位内停放，非机动车必须停放在自行车棚或保管站)。第23条除执行任务的车辆(消防车、警车、巡逻车)外，其他车辆一律按本规定执行。三、单车、摩托车治理规定第24条业主(住户)需要保管单车和摩托车请先到小区治理处办理立户登记手续，领取存车牌，挂于车内，凭此享受按月收费待遇，由车场门卫查收。未挂牌车辆作临时停车对待。第25条住宅区(大厦)摩托车实行统一保管。第26条车主必须办理保管手续并交纳保管费(收费标准按市物价局文件规定)，凭缴款单发给月卡。第27条摩托车、自行车出入保管站，实行发卡、收卡制度，业主凭月卡存车，凭保管卡取车。第28条车主不准在保管站内洗车，不准在保管站内修理摩托车，防止发生火灾事故。第29条已交纳保管费并有原始收费凭证和保管卡的单车，如有遗失，由保管单位第30条需要保管的摩托车必须购买综合保险，车辆遗失时，由车主及时报案，保管部门出具证明．协助车主向保险公司索赔。第3l条存放保管站的自行车，长期存放没人使用，且未交保管费达3个月者，由车管班清出保管站，不再负保管责任。第32条在车棚存放车辆后务必赶忙领取〝存车牌〞，并参阅〝存车牌〞背面的〝存车须知〞。第33条单车、摩托车必须存放在指定位置，未按规定存放，造成丢失，责任自负。第34条要尊重停车棚门卫的工作，服从其治理。第35条停车棚门卫的工作受各位业主(住户)的监督，其任何失职行为业主(住户)可向物业公司反映。4、科学治理记录全面的事件日志，针对事故多发地加强巡逻及监控，消灭安全隐患。B、设备设施爱护系统1.房屋治理与修理养护主出入口设楼宇平面示意图，幢、单元〔门〕、户标号标志明显；定期检查外墙，发觉破旧及时修补，确保房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹；空调安装位置统一，冷凝水集中收集；设立小告示板，开展与业主交流，及时通报相关事项。2.共用设备治理本公司设备保养与修理，一是以预防为主，坚持日常保养与打算修理并重，使设备始终处于良好状态；二是对房屋设备做到〝三好〞，〝四会〞和〝五定〞。三好是指用好、修好和治理好重要的房屋设备。〝四会〞是指物业修理人员对房屋设备要会使用、会保养、会检查、会排除故障。〝五定〞是对房屋要紧设备的清洁、润滑、检修要做到定量、定人、定点、定时和定质；三是实行专业人员修理与使用操作人员修理相结合。以专业修理为主，同时设备的使用操作人员参加日常的爱护保养和进行部分的小型修理。四是完善设备治理和定期修理制度。制度科学的保养规程，完善设备资料和修理登记卡片治理，合理制定定期修理打算。给水排水治理工作标准任务名称任务程序、重点及标准时限治理制度制定程序在竣工验收前，给排水设备设施都要通过试压、试运行，合格后方可投入使用在物业治理公司接管后，给排水设备设施的日常操作和运行都由运行组来完成。因此，日常操作治理的目的要紧是规范给排水设备设施的操作程序，确保正确、安全地操作给排水设备设施给排水治理包括基础资料治理、给排水设备日常操作治理、给排水设备运行治理、给排水设备设施的修理养护治理、文明安分治理工程部组织编写公司给排水设备治理制度，给排水设备要紧包括供水设备系统、排水设备系统、用水设备、热水供应设备系统、消防设备，依据不同特性编制不同治理制度5个工作日工程部要制定«给排水设备及设施修理养护标准作业规程»，并制定年度修理养护打算，通常工程部治理组负责组织制定«给排水设备设施修理养护年度打算»并组织监督该打算的实施。在制定过程中，要认真考察给排水设备设施的使用额度及给排水设备设施运行状况，合理地安排时刻3个工作日工程部经理负责审核«给排水设备设施修理养护年度打算»并检查该打算的执行情形，修理组负责实施给排水设备设施修理养护1个工作日工程部经理指派专人负责给排水工作1个工作日重点工程部经理负责审核«给排水设备设施修理养护年度打算»并检查该打算的执行情形，修理组负责实施给排水设备设施的修理养护标准制度给定认真、要求严格、内容完备。负责给排水工作人员需要通过严格培训以把握各种相关技能，给水、排水严格治理，责任明确给排水设备运行保养修理时期程序工程部设备操作员严格进行给排水启用前的检查预备工作，一切正常后，按照设备启用规程操作随时假如三次未成功启动水泵，停下来查找缘故，排除故障后才能再启动；假如启动成功，观看运转时电流表指示，确定运转时有无专门情形〔如专门声响、专门气味等〕，检查运转时水泵是否漏水成线，假设显现漏水严峻情形，缘故，水泵停止运转后进行修理。修理完毕后再次按上述要求启动水泵。假设一切正常，按水泵〝停止〞按钮，水泵停止。然后将水泵开关置于自动位置，水泵自动启动并运行在正常运转过程中，假设要停止水泵，要将转换开关置于〝0〞〔停止〕位置，水泵停止运转。假如需要长时刻停止运转或检查，应拉下电源开关，关闭水泵的进出水闸阀工程部派专人进行定期对供水管道、水泵、水箱、阀门经常进行检查和修理保养，确保给排水安全水泵机组的修理养护包括：水泵的修理养护〔生活水泵、消防水泵、排污泵、潜水泵〕；操纵柜的修理养护；电机的修理养护；相关阀门、治理及附件的修理养护水泥、水箱的修理养护每半年1次专门情形可增加室外给排水设备设施的修理养护室内给排水设备设施的修理养护包括消防设备的修理养护；住户室内给排水治理及附件的修理及养护对给排水设备设施的修理养护的检验，检验内容要紧包括服务及时性的检验，修理时刻应依照预定时刻、目的地的远近而定工程部派专人进行定期退查，巡查中发觉有跑、冒、滴、漏现象及时解决随时工程部对给排水管道、化粪池进行疏通清掏养护，防止堵塞，保证排水通畅随时关于严格要求水质的治理、水箱、水池要进行容器定期消毒、清洗，防止二次污染工程部制定紧急状态供水应急与修理预案，发觉跑水、断水时，能及时处理1个工作日工程部对日常巡视及日常操作进行详细记录随时重点对给排水设备设施的修理养护的检验，检验内容要紧包括服务及时性的检验，修理时刻应依照预定时刻、目的地的远近而定标准因修理工作工艺复杂程序而定，一样性修理一样不超过8个小时关于专门困难的修理项目要求从接到修理单到完成最多不超过72小时节关于修理质量的检验，先进行外观性检查，然后对各种不同的设备利用目测、耳听、仪器等检查，检查是否达到要求标准修理处理程序巡视发觉问题或接到业主报告显现问题随时工程部不能解决那么请专业修理公司解决1个工作日修理管道或设备时，假如需要停水，应提早通知住户做好相应预备工作随时用户/业主做好生活工作用水储备工程部修理完毕，及时公告并做好详细记录1个工作日工程部做好事故处理总结、归纳、做好给排水设备设施的基础资料治理重点发觉问题，工程不能解决应赶忙请专业修理公司解决，停水前及时通知用户/业主做好生活、工作用水储备标准及时、专业、认真、负责2〕供电设备治理供电设备〔变压器、电表、供电线路、总开关、户外型负荷开关、户内型漏电爱护自动开关、避雷针等〕。建立24小时运行和修理值班制度，及时排除故障；每天检查供电线路，确保正常供电，道路、楼道等公共照明完好；建立配电室巡查制度〔每班巡查一次，每月细查一次，半年大检修一次〕，并做好运行记录；停电提早一天通知各用户；临时施工及住〔用〕户装修制定临时用电治理措施；发生地震、火灾、水灾等情形及时切断电源；备用应急发电机随时起用。配电房治理。由机电技术人员治理和值班，无关人员禁止入内；建立配电运行记录，每班巡查1次，每月细查1次，半年大检修1次，查出问题及时处理，并做好记录；室内照明、通风保持良好；操作开头的标志明显，停电拉闸要挂标志牌，检修停电，更应挂牌；操作及检验时，必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套等。供电设备的正常爱护和保养。观看种类外表、电压是否正常，使用电流的变化情形，高峰用电时的电流数值，三相电流是否平稳，对比值班记录检查分析有关差异；核对各个支路的实际负荷是否与装设的爱护元件整定值相符合；配电箱固定是否牢固，箱内器件是否完好无损，各闸具的接头有无松动，操作是否灵活，刀刃及接点有无烧伤，导线绝缘是否老化、变脆、熔断器有无焦痕；导线绝缘是否良好，各类绝缘导线的绝缘是否老化，各接头处无烧焦、变脆、绝缘包布有无失效，接头之间有无腐蚀现象；金属管连接的地线是否良好，有无虚脱或腐蚀，各种管路固定是否牢固。管子接头有无脱扣拔节现象，管路有无塌腰变形；各用电器具是否牢固；各种地板的接地电阻是否符合规定。3〕电梯设备治理

电梯运行治理工作标准任务名称任务程序、重点及标准时限接管验收时期程序电梯公司安装完毕，开发商邀请物业公司验收，或者在参与工程建设期，工程部参与电梯安装监督5个工作日工程部第一次验收为初验，对发觉的问题应商定解决意见并确定复验时刻第二次验收为复验，复验不合格的应限定解决期限。对设备的缺陷及不阻碍使用的问题，可作为遗留问题与建设单位签订保修或赔偿协议3个工作日重点第二次验收为复验，复验不合格的应限定解决期限。对设备的缺陷及不阻碍使用的问题，可作为遗留问题与建设单位签订保修或赔偿协议标准符合国家相关政策与治理规定修理治理时期程序工程部配备的电梯操作人员及修理人员，必须具有劳动局颁发的上岗证方能上岗操作电梯工程部制定服务公约张贴公示，使小区业主租房详细了解乘梯须知。公司电梯服务人员明确岗位职责，充分做好宣传工程部制定电梯的保养修理规程和保养修理打算，认真执行电梯周保、月保、半年保及年保的定期保养内容，填写各种修理保养记录及设备修理记录3个工作日工程部定时巡查，每日一次。巡视内容包括：机房温度5-40℃,照明正常，环境达标；电梯操纵及主机工作正常，电梯轿厢，照明警铃功能正常；电梯整机运行情形，包括应急修理、例行修理、保养正常运行，假如发觉专门情形，赶忙检查以便及时发觉故障并修理每日一次关于在巡视中发觉的问题，要分清缘故和责任。属于质量问题，在职能范畴内要及时解决；不能解决的，要向公司汇报寻求技术支持假如需要停梯检修，应在底层挂片公示，提早通知业主，做好相应预备工作随时自己不能解决的问题，属于电梯公司保修协议范畴的由电梯公司负责解决，否那么聘请其他专业公司解决1个工程日注意门房钥匙的治理，防止发生人为破坏电梯显现安全治理事故，现场电梯工应在最短时刻内通知公司领导并在领导指示下进行应急处理，不得破坏事故现场工程部经理会同其他领导在得到有关事故的报告后，应及时派人或自己赶赴现场进行事故处理事故处理完毕，工程部文员应及时填写事故分析及处理记录1个工作日工程部每月召开1次安全会议，总结问题并提出改进建议对工程进行改进每月1次工程部每季度组织1次安全检查，并填写«安全检查表»，关于提出的安全隐患，相关人员赶忙整改每季1次重点工程部定时退查，每日巡视1次标准符合电器设备安全条例的要求技术档案资料治理程序每部电梯被接管后应建立技术档案，包括电梯验收文件〔验收记录、测试记录、产品与配套件的合格证、电梯订货合同、安装合同、设备安装图与建筑结构图等〕，设备登记表〔要紧记载设备的各种差不多参数与性能参数〕、大修或中修工程记录〔大修或中修的时刻、次数、修理内容等〕及事故记录等1个工作日工程部电梯治理人员每月应对巡视记录表格所记录情形进行1次复查并签字。记录表每月更换1次，电梯治理班组人员应将收回的表格做好归档治理工作，以备公司检查每月1次工程部应健全电梯设备档案和修理保养记录，及时总结问题，确保提供翔实资料重点大修或中修工作记录，它包括大修或中修的时刻、次数、修理内容等标准详细、认真后期处理治理程序工程部记录修缮档案，建立健全技术档案治理，进行科学治理1个工作日工程部与其他部门共同做好业主委员会工作，合理使用修缮基金，与业主委员会做好沟通随时重点工程部与其他部门共同做好业主委员会工作，合理使用修理基金，与业主委员会做好沟通标准专项专用4〕消防治理消防操纵中心24小时值班，消防系统设施设备齐全，完好无损，可随时起用；制订突发事件应急方案；消防治理员同意严格正规的培训。建立日常防火检查制度，每周一次检查消防系统设施设备，每月全部检查一次，及时发觉并排除火灾安全隐患，确保消防设施齐全、完好，标识完整，可随时起用；在明显处设立消防疏散示意图。照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通无阻；全体治理人员把握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题；组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人；建立义务消防队，制订突发火灾应急方案；每年举行一次消防演习，增强应急技能、提高业主消防意识。防火安检治理工作标准任务名称任务程序、重点及标准时限工作安排程序保安部经理颁布防火安检责任5个工作日防火责任负责辖区内设备环境处理防火责任人反映相关问题保安部经理落实、解决防火责任，反映相关问题5个工作日重点防火责任人负责辖区内设备环境处理标准严格工作检查程序保安部经理检查工作状况1个工作日作为防火责任人的各个部门是否在辖区内堆放杂物、易燃物随时保安部经理检查发觉堆放杂物、易燃物，各个部门责任人应当赶忙清理完毕随时作为防火责任人的各个部门是否在辖区内遗留火种随时保安部经理检查发遗留火种，各个部门责任人应当赶忙清理完毕随时保安部经理检查各个部门在所在辖区内灭火器情形随时保安部经理检查发觉灭火器质量不合格或摆放位置不合理，各个部门责任人应当赶忙改进调整随时保安部经理检查各个部门是否在辖区内切断非工作设备电源随时保安部经理检查发觉非工作设备电源未曾切断，各个部门责任人应当赶忙切断电源随时保安部经理检查各个部门是否在辖区内存在火险隐患随时保安部经理检查发觉存在火险隐患，各个部门责任人应当赶忙整改，排除隐患保安人员填写防火安全检查表1个工作日保安部经理定期汇报防火安检工作每月1次重点保安人员负责日常检查督促，保安部经理检查工作状况标准符合防火安检规定C、环境保结系统环境卫生治理的目的是净化环境，给住用人提供一个清洁宜人的工作、生活环境。我司对清洁卫生工作将严格〝五定〞治理，即定人、定地点、定时刻、定任务、定质量。治理标准：垃圾箱、果皮箱等环卫设备完备；标准化保洁〔专职人员及清洁卫生责任制〕；垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀；房屋公共部门共用设施无蚁害；楼宇内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物；房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画；楼梯扶栏、天台、公共玻璃窗等保持洁净。1、日常保洁范畴工作内容频次标准备注楼道1收垃圾，洗垃圾桶2次/天无遗留物、臭味2扫地板及楼梯1次/天无杂物，无积水3冲洗楼梯1次/周无杂物，无积水4擦公寓口信报箱1次/天无灰尘，无手印6擦公共防盗门1次/周无灰尘7擦楼梯扶手1次/周无灰尘8擦公共天花板1次/周无灰尘、蜘蛛丝9擦消火栓1次/月无灰尘10擦窗户2次/月无灰尘道路1路面循环清扫无杂物2路边绿地2次/天无杂物3水泵结合器1次/周无灰尘

4路灯柱1次/周无灰尘绿地清理2次/天无灰尘、枯叶2、四害消灭在楼道、道路、绿地等公共区域，每月定期一次采取措施消灭老鼠、蟑螂，二次消灭蚊子、苍蝇，配合周围区域对四害滋生地消毒处理。D、绿化爱护系统制定绿化治理标准，定期对楼宇绿化进行浇水、施肥、修剪、杀虫等工作；对楼宇绿化进行改进、栽种；绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象；花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损、无斑秃；绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。项目措施标准

绿化浇水浇水〔依气候变化〕浇足浇透草皮修剪〔按季节进行〕草皮美观平坦杂草清除〔每周一次〕确保差不多无杂草防虫病虫害防治〔一年2次〕无病虫害养护施肥〔一年4次〕绿化生长旺盛乔灌木修剪造型一年4次E、共用设施治理系统制定共用设施治理标准，对业主的共用设施：篮球场、网球场、羽毛球场等制定相应的治理方法，定期对共用设施进行爱护保养；开发收益性服务项目，借助专业的物业治理服务对共用设施进行有效治理，并引入良好的运营机制充分发挥物业的使用价值，为业主及开发商猎取收益也为良好的物业治理注入动力。F、社区文化活动组织系统1、社区文化建设制造一个和谐、文明、舒服的生活与工作环境是我公司与业主的共同愿望。在一年里，专门是节日，如春节、中秋节等，治理处腾出活动空间，与社区居委员会一道，组织社区居民参与开展各种积极向上的文艺活动，使住用户拥有一份归属感；各项活动事先打算，争取政府有关部门支持，并进展与业主委员会、社区居委会以及政府有关部门的良好合作关系；在楼宇告示栏上设立学习宣传园地；配合、支持、参与社区文化建设，提倡高雅的社区文化。社区文化治理工和标准任务名称任务程序、重点及标准时限社区治理定位时期程序客户服务部发挥主导地位，策划、引导社区文化进展活动客户服务部依照政府倡导，针对社区历史与现状，分析业主构成，确定社区的文化定位，以培养社区精神为核心，建立社区主流价值观，形成有利于爱护社区整体利益的行为模式，制定社区文化建设方针客户服务部认真调查研究，分析社区文化建设资源，规划文化建设内容15个工作日业主应积极响应，做好相关调查工作，从而保证个人一辈子活能良好地融入社区生活之中随时重点客户服务部认真调查研究，分析社区文化建设资源，规划文化建设内容标准详细调查、统筹安排组织活动时期程序客户服务部积极组织各项活动，针对社区不同年龄时期人群开展相应活动，遇到大型节假日，组织社区全体人员参与做好活动预备打算，拟订活动方案2个工作日客户服务部积极配合政府，动员业主参与，形成社区共建局面客户服务部在征求各方面对组织活动的建议后修改，确定活动时刻、地点、参加人员、活动方式，通知相关人员如期进行客户服务部在活动组织中针对社区文化活动的类型多样，不同的活动因为定位不同、资金来源不同、参与者类型不同、组织协助不同、开展方式不同而形成不同的活动规模与成效积极邀请相关媒体，如电视台、广播电台参加从而增加宣传报道力度7个工作日业主应积极参与活动，尽量抽时刻参与社区活动，从而使活动阻碍力增大活动完毕，客户服务部应耐心听取小区业主对活动的意见，详细记录每次活动的优点并加以发扬，专门注意每次活动中的不足，尽量予以改正5个工作日重点客户服务部在活动组织中针对社区文化活动类型多样等特点，应将社区居民进行细分，把握不同类群业主的需求特点，充分发挥非正式组织的作用，增加社区文化活动组织的业主自主性与参与性标准科学分析、详细调研推广提升时期程序客户服务部应加强社区文化治理，促进建立社区公约，形成规范客户服务部抓住恰当时机，策划潮流文化，加强品牌推广随时客户服务部精心策划新闻性社区文化活动，推广企业品牌客户服务部策划社区文化活动在注意业主娱乐性、参与性基础上，应该注意其新闻性重点客户服务部推广社区治理体会标准物业治理企业策划社区文化流淌在注意业主娱乐性、参与性基础上，应该注意其新闻性2、便民服务〝不出社区门，照样过生活〞是本公司服务的一项重要目标，当住户遇到生活上或工作上的多方面问题而难以应对时，全公司职员都能够有求必应地提供服务，主动为住户排忧解难，积极开展临时性的、专项性的、业户自愿选择的特约服务方式。1〕、日常服务设置业主联络处、服务专线，开创为业主/业主委员会与本公司沟通交流场所，不但要同意住户的质疑、问询、投诉、求助、报修，还要求公司职员必须热情相待，及时处理和反馈住户的各种要求；建立回访制度并记录，定期向住用户发放物业治理服务工作征求意见单，对合理化建议及时整改；每半年公布一次物业治理服务费用收支情形；代定报刊，邮件报刊代收代发。2〕、特约服务提供有偿特约修理服务。室内修理装潢业务，小修只是夜，中修三天完成；空房代管，房屋中介；托付代装家用电器；代办家庭清洁、消毒、打蜡；托付代聘各种类型的保姆、家教和医疗护理；信息咨询服务等六、应急措施在物业治理过程中，经常会遇到一些突发事件。1、打架斗殴事件处理工作流程及工作标准打架斗殴事件处理工作标准任务名称任务程序、重点及标准时限发觉应急时期程序监控中心发觉打架斗殴事件随时监控中心发觉情形严峻，直截了当报警监控中心发觉情形并不严峻，及时通知巡楼保安人员到达现场处理巡楼保安人员发觉或接报打架斗殴事件巡楼保安人员赶忙报告保安部当值主管〔报告打斗地点〕随时重点假如械斗猛烈，场面难以操纵，保安部当值主管报告公安机关或拨打110报警标准及时事态处理时期程序保安部当值主管即赴现场劝解打架斗殴人员听众劝解并离开假如械斗猛烈，场面难以操纵，保安部当值主管报告公安机关或拨打110报警保安部当值主管通知各岗位保安人员做好堵截预备保安部当值主管报告公司领导随时警方捉拿肇事者保安部协助警方捉拿肇事者保安部勘察打斗现场，劝散围观群众保安部协助警方调查大厦设施假如被损坏，保安部列出详细清单，附录相关证明材料〔如现场损害照片〕，交警方追赔偿费警方处理肇事者重点保安部当值主管赶忙赴现场劝解，大夏设施假如被损坏，保安部列出详细清单，附录相关证明材料〔如现场损害照片〕，交警方追赔偿费标准及时后期处理时期程序保安部当值主管将情况处理过程详细向上级汇报，重点跟踪事件处理进度，及时汇报1个工作日保安部当值主管做好档案记录1个工作日重点保安部当值主管将情况处理过程详细向上级汇报，重点跟踪事件处理进度，及时汇报标准及时2、电梯困人处理工作流程及工作标准电梯困人处理工作标准任务名称任务程序、重点及标准时限发觉电梯困人情形程序监控中心发觉电梯困人随时监控中心赶忙通知工程部、电梯专修人员挽救被困难人员，并报告保安主任、领班，通知巡视楼层的保安人员、治理员赶忙到达出事楼层监控中心启用对讲系统与被困人员联系，了解电梯内人数和健康状况，安慰被困人员，告知专门快有人前来挽救重点监控中心赶忙通知工程部、电梯专修人员挽救被困人员，并报告保安主任、领班，通知负责巡视楼层的保安人员、治理员标准及时、全面挽救过程程序依照指导灯、PC显示、选层器横杆或打开厅门观看判定轿厢所在位置保安部当值主管赶赴监控中心取电梯钥匙，到所报楼层，协同电梯专修人员一起挽救被困人员随时巡楼保安人员、电梯治理员迅速赶到电梯困人楼层，协同挽救被困人员保安部当值主管通过电梯门缝与电梯内人员保持联系，告知挽救人员正在采取措施电梯专修人员、电梯专修人员检查故障缘故电梯专修人员、电梯专修人员负责电梯修理人员排除电梯故障轿厢停于距离厅门0.5米以内〔高于或低于〕位置的救援方法：拉下电梯电源开关→用专用厅门钥匙开启厅门→在轿厢顶用人力开启轿厢门→协助乘客离开轿厢→重新关好厅门轿厢停于距离厅门0.5米以外位置的救援方法：进入机房切断电梯电源→拆除电动机尾轴罩盖，安上旋柄座及旋柄→援救人员之一把旋柄，另一援救人员手持开释杆，轻轻撬开制动器，利用轿厢自重向正方向移动。为了幸免轿厢移动太快发觉危险，操作时应一撬一放使轿厢逐步移动，直至最接近厅门〔0.5米左右〕为止遇有其他复杂情形，应要求电梯公司关心救援监控中心利用电梯内闭路电视认真观看电梯内人员情形，并随时与电梯内人员保持联系，如有专门赶忙报告在挽救过程中，用对讲系统告知被困人员不要靠近电梯轿厢门店，以免发生危险假如被挽救出电梯的人员健康状况欠佳，即时报告当值主管假如被挽救出电梯的人员躯体健康，那么可离去被挽救出电梯的人员如昏厥或受伤，即送医院抢救重点监控中心利用电梯内闭路电视认真观看电梯内人员情形，并随时与梯内人员保持联系，如有专门赶忙报告。在挽救过程中，用对讲系统告知被困人员不要靠近电梯轿厢门站，以免发生危险标准符合电梯安全治理规定及紧急处理流程后期处理时期程序故障排除后，电梯专修人员、工程部负责机修人员进行电梯试运行1个工作日电梯试运行期间，监控中心紧密留意监控中心将情况发生及处理情形详细记录在当值记录簿中1个工作日工程部当值主管将情况处理情形详细向上级报告，并做好记录1个工作日重点故障排除后，电梯专修人员、工程部负责机修人员进行电梯试运行标准符合电梯安全治理制度，紧急处理流程3，突然停水、停电、停气应急措施〔1〕、发觉情形，当值人员赶忙赶到现场，通知相关的工程人员携带相关工具〔5-10分钟内赶到〕，并报告领导。〔2〕、查看现场，判定问题的严峻与否，假如问题严峻，及时通知相关的专业部门〔供水部门、供电部门、供气部门〕，如问题不严峻，那么运用平常的业务知识自行解决。〔3〕、查明缘故，分清责任，或交由相关执法部门处理。〔4〕、协助追索赔偿缺失。〔5〕、记录事件的通过并存入档案。〔6〕、终止。４，雨、污水管和排水管网堵塞的应急措施〔1〕、发觉问题，当值人员赶忙赶往现场，并通知相关工作人员，报告领导，工程人员接到通知后，必须携带专业工具，在5-10分钟赶到。〔2〕、查看现场，迅速判定问题的严峻与否，如能够自行解决，当地处理。如问题严峻，赶忙与专业公司联系，以免事态扩大。〔3〕、情况解决后要查缘故，分清责任，或交相关执法部门处理。〔4〕、协助追索赔偿缺失。〔5〕、记录事件的通过并存入档案。〔6〕、终止5、消防应急流程七、小区物业治理智能化随着住房体制的深化改革,