房地产融资综述

房地产融资综述--地产商融资究竟有哪些路总体上说，房房地产企业的的融资顾名思思义就是房地地产开发商的的筹资行为，其其途径分为企企业内部融资资和企业外部部融资。企业内部融融资途径，即即开发企业利利用企业的现现有资金来支支持项目开发发，或扩大自自有资金基础础，方法包括括：抵押、贴贴现股票和债债券获现金，预预收购房定金金或购房款等等。企业外部融融资主要有：：债权融资、股股权融资、设设立信托、发发行基金和夹夹层融资等首先是债权权融资，即通通常的银行贷贷款融资，是是房地产开发发企业的传统统融资渠道，但但近年来，这这一渠道有所所变窄。因为为2003年6月央行出台台了《关于进进一步加强房房地产信贷业业务管理的通通知》(121号文件)，要求房地地产开发企业业必须具备“四证一金”，即“土地证，规规划证，开工工证，销售证证和30%的自有资金”方可获贷款款。许多开发发商因达不到到30%的自有资金金比例而难以以得到银行贷贷款。另外，2004年2月银监会发发布《商业银银行房地产贷贷款风险管理理指引(征求意见稿)》，规定银银行每笔住房房贷款的月房房产支出与收收入比要不超超过50%，月所有债债务支出与收收入比不超过过55%，此规定提提高了个人住住房贷款门槛槛，限制购买买行为。反过过来增加了银银行向开发商商贷款的预期期风险，降低低银行的贷款款意愿。在此条件下下，某些房地地产开发企业业进行了很有有意义的金融融创新，如今今典集团总裁裁张宝全的“委托贷款”。2003年年8月，张宝全全针对“苹果社区”项目推出“贴息委托贷贷款”，这种融资模模式，前提是是开发商要有有一定实力，即即能投入一定定的预定资金金做委托贷款款，具体做法法是：自己出出资两亿元，以“贴息委托贷款”的方式委托给北京市商业银行，在楼盘封顶之前向购房者进行按揭(121文件明确规定商业银行只能给已封顶住房购买者发放个人住房贷款)，利率比正常银行贷款利率低一个百分点；待楼盘封顶之后，该按揭转为正常利率的银行住房贷款。开发商委托贷款提供房款的80%的按揭比例，销售回笼资金中增加了买房人20%的首付款如，若开发商首笔投入1亿元委托贷款，则可回笼1.25亿元销售资金，实现融资0.25亿元；按此模式连续周转三次，则可回笼资金几乎翻番，达1.953亿元，也就是实现可用销售融资近一亿元。国务院发展研究中心认为，此举为“金融创新”。第二种企业业外部融资途途径是股权融融资，例如公公开上市，理理论上讲，这这是最佳途径径，因为直接接融资，可从从容化解金融融风险，降低低企业融资成成本，改善企企业资本结构构。但是，房房地产企业上上市非常困难难，因为它的的赢利模式有有别于一般工工业企业，资资金流不连续续，呈现周期期性的大进大大出的状况，难难以达到上市市要求，如要要求设立满3年，有最近3年可比性的的盈利，发行行人业务和管管理层近3年未变等。因此，通常常实力较大的的(特别是拥有有政府背景)房地产公司司才可能上市市，而且往往往在海外上市市。试图通过上上市融资，缓缓解资金链的的紧张状况的的典型案例是是顺驰集团。其其实，顺驰集集团一直处在在媒体的视野野之内，同时时也受倒业内内人士的广泛泛关注，顺驰驰集团的做法法颇受争议。箇箇中原因是其其高度紧张的的资金链，顺顺驰集团半年年之内，仅购购地款就高达达110亿元；而在2004年第一季度度，顺驰天津津的项目销售售回款22个亿，顺驰驰北京项目回回款1个亿，巨大大的“缺口”，救命稻草草是“买地分期付付款”(顺驰在2003年7月确定了全全国化发展战战略，在上海海、苏州、南南京、武汉、石石家庄等15个城市攻城城掠地，其中中，17.5亿元的天津津奥林匹克中中心配套区的的开发权；9.05亿元的北京京黄村1号地；在郑郑州以5.379亿元的“郑东新区”)，对外宣称称没有“现金流问题”，牵手海外外和上市融资资，仅仅是“战略升级。顺驰的扩张张战略可以概概括为:第一,最快速度、最最大规模的全全国战略;第二,牵手海外(摩根)加海内结盟;第三,迎合投资人人口味(团队、土地地储备、财物物稳健和现金金流)争取上市融融资;第四,扩张网络直直销,加大促销力力度。业内不不少人怀疑顺顺驰集团战略略的可行性，认认为孙宏斌孤孤注一掷，把把宝押在上市市成功上，随随时都有资金金链断裂的可可能。其中媒媒体的呼声最最烈，据说，顺顺驰的广告欠欠费问题已经经累积到一定定程度。当然然，顺驰集团团的“激进”，使得债权权人和业内人人士，又恨又又怕，怕的是是资金链的“多米诺骨牌牌效应”，在宏观收收紧的情况下下，向政策制制定者传达鼓鼓励信号，因因此并不希望望最坏的情况况出现；恨的的是顺驰的“激进”-高价抢地，的的确提高了行行业成本，业业内人士多有有微词，而顺顺驰则一再否否认高价抢地地。结果只能能是拭目以待待。图为上海复地两两次上市指标标比较上市融资成成功的典型案案例是上海复复地。上海复复地的母公司司为上海复星星集团，2003年3月第一次在在港IPO失败，原因因是缺乏土地地储备，业务务模式得不到到投资者认可可；招股价完完全采用市盈盈率估值法，没没有考虑净资资产折让，对对投资者缺乏乏吸引力；主主承销商汇丰丰银行在香港港地产界影响响不够大；上上市时机不当当，正值非典典时期。2004年，复地第第二次IPO获得成功，分分析起来，主主要的原因是是土地储备增增加，资产估估值增加，多多项目开发，增增强了投资人人信心；即行行销售，快速速周转的经营营模式保证持持续稳定的现现金流，同一一般制造业没没有大的区别别，得到了投投资人认可；；采用市盈率率和净资产折折让相结合的的定价模式，招招股溢价大为为降低；主承承销商换成在在香港地产界界一言九鼎的的摩根.斯坦利；上上市时机把握握得好，正值值H股频频创新新高之时。企业外部融资第第三条途径是是设立信托。首首先，什么是是“信托”？信托“是指委托人人基于对受托托人的信任，将将其财产权委委托(准确地说是是转移—作者注)给受托人，由由受托人按委委托人的意愿愿以自己的名名义，为受益益人的利益或或者特定目的的，进行管理理或者处分的的行为。”(摘自《中华华人共和国信信托法》)。房地产信信托指房地产产信托机构为为受托人。接接受委托人委委托，为受益益人的利益代代为管理、运运营或处理房房地产及相关关资产的信托托行为，是房房地产信托机机构利用其良良好的信誉和和金融职能，把把分散的资金金通过资金信信托手段集聚聚起来，运用用于房地产的的开发经营活活动。房地产信托托投资有多种种形式，如债债权(贷款)投资，股权权投资，证券券化(优先收益权)投资等，可投资于一一级市场(房地产的开开发销售)，二级市场(商场，办公公楼，高级公公寓的物业管管理及租赁)等，投资回回报率一般在在4%以上，高于于银行存款利利率1-2个百分点。2003年年6月央行121文件的出台台，导致房地地产信托“井喷”式发展，例例如2003年四季度，房房地产信托数数量和金额分分别比三季度度增加22个，22.9亿元，而其其中某些为“过桥”式贷款，投投资于房地产产企业的资本本金，令其达达到30%的标准，再再获取银行贷贷款，信托贷贷款由此退出出。为防范金金融风险，国国家对房地产产信托有种种种限制性规定定，如资金信信托计划不超超过200份和50个投资人，限限制中小投资资者的加入。2004年2月，银监会会下发“房地产信托托指引”，信托业内内称之为“信托的121”，至此，发发放信托贷款款也要求房地地产商达到30%自有资本的的要求。但时时过境迁，最最近出台的“房地产信托托合同份数可可以突破200份的限制”、“‘四证’不全也可以以得到信托贷贷款”在几天前还还不可想象，而而随着银监会会《信托投资资公司房地产产信托业务管管理暂行办法法(征求意见稿)》的公布，确确实使业内人人士感到“峰回路转”。该征求意见见稿有很多有有“新政”：例如第十十一条规定，“信托投资公公司依据尽职职调查的结果果决定办理房房地产信托业业务的，应当当制定房地产产集合信托计计划和房地产产信托资金管管理及处分说说明书”；第四十六六条规定，“信托投资公公司运用信托托资金给不完完全具备‘四证’的房地产项项目发放贷款款，应当按照照房地产项目目价值的5%提取额外风风险准备金。”这些条款既既显示了一定定的灵活性，又又为有效规避避经营风险提提供了保障。再再有，一些条条款比商业银银行的规定更更灵活。例如如，第四十三三条规定，“对不完全具具备‘四证’的房地产项目目，信托投资资公司不得发发放贷款，但但具备下列条条件的除外：：(一)信托投资公公司具有5个以上熟悉悉房地产知识识的专业人员员；(二)对‘四证’不全的房地地产项目进行行了深入详细细的尽职调查查；(三)事先告知委委托人该房地地产集合信托托计划拟投向向于‘四证’不全的房地地产项目，充充分揭示信托托风险；(四)房地产资金金信托合同的的份数未超过过200份；(五)委托人全部部是合格投资资者；(六)房地产资金金信托合同规规定了详细的的信息披露内内容。”也就是说，即即使开发商“四证”不全，同样样有可能通过过信托进行融融资，这些条条款充分显示示了房地产信信托的优势。最最有突破性的的第八条规定定，“经中国银监监会审批，信信托投资公司司办理房地产产信托业务时时，单个集合合信托计划接接受的合同份份数可以不受受《信托投资资公司资金信信托管理暂行行办法》第六六条的限制。”也就是说，困困扰房地产信信托融资额度度的200份限制将被被取消。而金金融人士“别有一番滋滋味在心头”，认为此举举可能意味者者中国的Reitss(房地产信托托投资基金)已经为期不不远了。房地产企业业外部融资第第三条途径是是发行基金。房房地产基金是是一种将房地地产投资作为为基金投资的的重要目标，集集中众多投资资者的零散资资金，交由投投资专家进行行投资的融资资方式。按组组织形式的不不同房地产投投资基金可分分为信托型基基金和公司型型基金，按资资金的运用方方向可分为房房地产产业投投资基金和房房地产证券投投资基金。信托型基金金通过信托契契约的形式设设立：这种基基金本身非独独立法人，仅仅是一种资产产，由基金管管理公司发起起设立，作为为经理人负责责运用。公司型基金金按照《公司司法》设立，是是独立法人，自自主进行基金金运作，人数数多，规模可可较大。美国国的公司型基基金面临“双重征税”(即要缴纳投投资收益的公公司所得税和和个人所得税税)的缺点，运运作成本比契契约型高。近年来，海海外基金大举举进入中国，例例如：新加坡坡政府投资公公司(GICRealEstatte)成为首创置置业第二大股股东；摩根斯斯坦利(MorgganSttanleyy)房地产基金金与上海复地地合作；荷兰兰的ING与首创合作作，等等。图为国际房地产产基金的类型型值得一提的的是：荷兰ING通过对中国国房地产市场场的摸索，引引入了一个“代甲方”的概念，也也就是说，在在投资者和房房地产商之间间又加上了一一个缓冲管理理层，投资资资金不是直接接交给房地产产商，而是交交给代替甲方方(房地产商)的特聘项目目经理。特聘聘项目经理向向上对荷兰ING股东董事会会和投资管理理委员会负责责，拿项目，定定位，成本控控制，获利水水平，都要符符合荷兰ING的要求。经经过董事会批批准，职业经经理人细化执执行，向下直直接监控项目目的进展。因因为特聘项目目经理都是荷荷兰ING在本地化过过程中培养和和发现的职业业经理人，所所以资金失控控和项目失控控的可能性都都比原来大大大降低。而海外地产基金金选择合作伙伙伴的标准是是国际地产基基金选择合作作伙伴标准一一般只选择和和当地最有实实力和发展潜潜力的公司合合作，看中管管理团队、土土地储备、政政府关系、发发展前景等。总的趋势是是开发型国际际地产基金主主要选择上海海、北京投资资，由商用物物业转向住宅宅，由高档物物业转向中档档、中高档及及中低档。而而收租型国际际地产基金首首选北京、上上海，有成功功经验后选择择广州、深圳圳，接着开始始进入经济发发达的二线城城市，如苏州州、宁波、杭杭州、天津、大大连等，投资资物业类型偏偏重有稳定租租户的成熟商商用物业。图为美国房地产产基金与中国国房地产投资资信托(准房地产基基金)比较海外基金与与国内项目双双向选择的原原因首要的仍仍是国内的资资金缺口，其其次才是外商商的资本趋利利(30%左右vs.5%左右)，国际地产产基金的高调调宣传掩盖了了试水的本质质。国际地产基基金与国内房房地产的资金金缺口的关系系应该是远水水与近渴的关关系。中国房房地产开发的的金融水源最最主要的还是是在国内。在在银行一再紧紧缩银根的情情况下，以募募集巨额社会会闲散资金为为代表的更为为广泛的资金金募集方式，才才是国内房地地产发展更可可靠的资金源源泉。房地产企业业外部融资最最后一条途径径是“夹层融资”。“夹层”的的概念源自华华尔街,原指介于投投资债券与垃垃圾债券之间间的债券等级级,后逐渐演变变到公司财务务中,指介于股权权与优先债券券之间的投资资形式。在房房地产领域,夹层融资常常指不属于抵抵押贷款的其其他次级债或或优先股,常常是对不不同债权和股股权的组合。夹层融资近近年在美国蓬蓬勃发展,最主要的原原因是抵押贷贷款渠道变窄窄，与此同时时,商业物业抵抵押贷款证券券(CMBSS)的推波助澜澜，此外，物物业所有者调调整资本结构构,要求灵活的的股权退出机机制，也促进进了夹层融资资的繁荣。夹层融资最最大的优点是是灵活性。对对房地产企业业的灵活性在在于:在贷款渠道道变窄,贷款门槛变变高的情况下下获得资金，物物业所有者也也可借机退出出股本；对投投资人的灵活活性在于:夹层投资人人即可获得类类似债权的固固定回报,又可获得类类似股权的分分红,还可将债权权转换为股权权,类似于优先先股或是可转转债.夹层融资的的缺点一是费费用高，由于于产品非标准准化,信息透明度度低,其资金费用用高于抵押贷贷款2-8个百分点；；二是法律架架构复杂,法律费用远远高于抵押贷贷款，其协议议签署过