徐州房地产项目可行性报告

EvaluationWarning:ThedocumentwascreatedwithSpire.Docfor.NET.HYPERLINK\l"_Toc170637642"第一部分徐州区域特征34HYPERLINK\l"_Toc170637643"错误！超级链接接引用无效。一、地理环境4HYPERLINK\l"_Toc170637644"二、历史沿革445HYPERLINK\l"_Toc170637645"错误！超级链接接引用无效。三、区划经济6HYPERLINK\l"_Toc170637646"四、固定资产投投资89HYPERLINK\l"_Toc170637647"错误！超级链接接引用无效。五、人口生活10HYPERLINK\l"_Toc170637648"六、城市建设11313HYPERLINK\l"_Toc170637649"错误！超级链接接引用无效。第二部分徐州区域房地产市场14HYPERLINK\l"_Toc170637650"一、徐州市房地地产市场行情情分析(2005年)1414HYPERLINK\l"_Toc170637651"错误！超级链接接引用无效。二、徐州2006年徐房指数分析17HYPERLINK\l"_Toc170637652"三、徐州房地产产市场容量分分析2121HYPERLINK\l"_Toc170637653"错误！超级链接接引用无效。第三部分徐州住宅环境特征24HYPERLINK\l"_Toc170637654"一、徐州各区房房价走势（22004年三三季度—2006年三三季度）24424HYPERLINK\l"_Toc170637655"错误！超级链接接引用无效。二、徐州各区房价走势分析25HYPERLINK\l"_Toc170637656"三、徐州各区房房价房价波动动节点分析22525HYPERLINK\l"_Toc170637657"错误！超级链接接引用无效。第四部分徐州项目规划要点28HYPERLINK\l"_Toc170637658"第五部分徐州项项目的地块价价值3030HYPERLINK\l"_Toc170637659"错误！超级链接接引用无效。一、近期土地挂牌信息（2006年）30HYPERLINK\l"_Toc170637660"二、近期土地成成交信息（22006年）3232HYPERLINK\l"_Toc170637661"错误！超级链接接引用无效。三、徐州土地市场分析33HYPERLINK\l"_Toc170637662"四、徐州项目的的土地价值判判断3333HYPERLINK\l"_Toc170637663"错误！超级链接接引用无效。第六部分徐州项目竞争个案分析35HYPERLINK\l"_Toc170637664"第七部分徐州项项目的销售价价格3839HYPERLINK\l"_Toc170637665"错误！超级链接接引用无效。一、徐州铜山区总体概况39HYPERLINK\l"_Toc170637666"二、徐州铜山***区域房屋屋价格4041HYPERLINK\l"_Toc170637667"错误！超级链接接引用无效。三、徐州房价走势的判断43HYPERLINK\l"_Toc170637668"四、徐州铜山***区房价走走势的判断44344HYPERLINK\l"_Toc170637669"错误！超级链接接引用无效。第八部分徐州项目财务测算45HYPERLINK\l"_Toc170637670"一、徐州项目周周期4445HYPERLINK\l"_Toc170637671"错误！超级链接接引用无效。二、项目收益情况46HYPERLINK\l"_Toc170637672"第九部分徐州项项目风险说明明4849HYPERLINK\l"_Toc170637673"错误！超级链接接引用无效。第十部分徐州项目运作建议50HYPERLINK\l"_Toc170637674"第十一部分徐州州项目可研结结论5152第一部分徐州州区域特征一、地理环境徐州市位于华北北平原的东南南部，域内除除中部和东部部存在少数丘丘岗外，大部部皆为平原。丘丘陵海拨一般般在100－200米左右，丘丘陵山地面积积约占全市9.4%。丘陵山地地分两大群，一一群分布于市市域中部，山山体高低不一一，其中贾汪汪区中部的大大洞山为全市市最高峰，海拔361米；另一群群分布于市域域东部，最高高点为新沂市市北部的马陵陵山，海拔122.9米。平原总总地势由西北北向东南降低低，平均坡度度1/70000--1//8000，平原约占占土地总面积积的90%，海拨一般般在30－50米之间。徐州市地处处古淮河的支支流沂、沭、泗泗诸水的下游游，以黄河故故道为分水岭岭，形成北部部的沂、沭、泗泗水系和南部部的濉、安河河水系。境内内河流纵横交交错，湖沼、水水库星罗棋布布，废黄河斜斜穿东西，京京杭大运河横横贯南北，东东有沂、沭诸诸水及骆马湖湖，西有夏兴兴、大沙河及及微山湖。

拥有大大型水库两座座，中型水库库5座，小型水水库84座，总库容3.31亿立方米，以以及众多的桥桥、函、渠、闸闸等水利设施施，初步形成成具有防洪、灌灌溉、航运、水水产等多功能能的河、湖、渠渠、库相连的的水网系统。徐州市属暖暖温带季风气气候区，由于于东西狭长，受受海洋影响程程度有差异，东东部属暖温带带湿润季风气气候，西部为为暖温带半湿湿润气候，受受东南季风影影响较大。年年日照时数为为2284至2495小时，日照照率52％至57％，年气温14℃，年均无霜霜期200至220天，年均降降水量800至930毫米，雨季季降水量占全全年的56％。气候资资源较为优越越，有利于农农作物生长。主主要气象灾害害有旱、涝、风风、霜、冻、冰冰雹等。气候候特点是：四四季分明，光光照充足，雨雨量适中，雨雨热同期。四四季之中春、秋秋季短，冬、夏夏季长，春季季天气多变，夏夏季高温多雨雨，秋季天高高气爽，冬季季寒潮频袭。二、历史沿革徐州历史悠久，6000多年前，徐徐州的先民就就在此生息劳劳作。原始社社会末期，尧尧封彭祖于今今市区所在地地，为大彭氏氏国，徐州称称彭城自始起起。春秋战国时，彭彭城属宋，后后归楚，秦统统一后设彭城城县。楚汉时，西楚霸霸王都彭城。西西汉设彭城郡郡，东汉设彭彭城国、都彭彭城。三国时，曹操迁迁徐州刺史部部于彭城，彭彭城自始称徐徐州。魏晋南北朝各代代曾设彭城国国或徐州，都都城或治所多多在彭城。隋时设徐州，后后改彭城郡，治治彭城。唐初，徐州与彭彭城郡名称多多次互易，中中后期徐州为为节度使驻地地。五代时各朝置有有徐州，治彭彭城，领7县。宋元两朝都置徐徐州，隶属和和辖领变化较较频。明初徐州曾直隶隶京师，后属属南京。清初，徐州先后后为江南省和和江苏省所属属直隶州，雍雍正末年升为为徐州府，辖辖领1州7县。民国初，府废，徐徐州府地附郭郭铜山**县，后曾曾设徐海道，治治所在铜山**（徐州）。日伪时由铜山***县析置徐徐州市，曾为为伪淮海省省省会。抗战胜胜利后，国民民政府仍置徐徐州市，属江江苏省。中华人民共和国国成立后，保保留徐州市，初初为山东省辖辖市，后划回回江苏省，并并同时成立徐徐州专区，驻驻徐州市，辖辖11县市。此后后，徐州市和和徐州专区并并存，不同时时期辖属有所所变化。1983年，江苏省省实行市管县县体制，撤徐徐州专区，将将所辖6县划归徐州州市。徐州市市现辖5区6县（市）。三、区划经济

徐州市自19983年起实行市市管县的行政政新体制，现现下辖丰县、沛沛县、铜山**县、睢宁宁县四县，邳邳州市、新沂沂市二市，以以及鼓楼区、云云龙区、贾汪汪区、泉山区区、九里区五五区。至2005年1月，共有镇镇、办事处157个。国民经济持续健健康发展，综综合实力进一一步增强。初初步核算，全全年实现生产产总值1428..91亿元，比上上年增长15.1%，增幅提高0.8个百分点，是是近十年来的的新高。其中中，第一产业业增加值180.990亿元，增长6.4%；第二产业业增加值742.113亿元，增长17.3%；第三产业业增加值505.888亿元，增长15.3%。人均生产产总值16258元(按常住人口口计算)，按现行汇汇率折算达2084美元。产业业结构逐步优优化。高新技技术产业增速速加快，传统统产业在改造造中提升，现现代服务业发发展明显加速速。三次产业业增加值比例例由上年的14.0∶50.7∶35.3，调整为12.7∶51.9∶35.4，第二、三三产业比重提提高1.3个百分点。高高新技术产业业产值占规模模以上工业的的比重达7.2%，比上年提提高0.3个百分点。城城市化进一步步发展。年末末全市城市化化水平达44.8%，比上年提提高1.5个百分点。

市场物物价总水平保保持基本稳定定。全年居民民消费价格比比上年上涨1.5%（见表1），涨幅比比上年回落0.7个百分点。其其中，消费品品价格上涨1.5%，服务项目目价格上涨1.6%。全年商品品零售价格上上涨0.7%。表1：20066年城市居民民消费价格比比上年上涨情情况指

标比上年增长(%%)城市居民消费价价格总水平食品#粮食油脂肉禽及其制品蛋水产品菜#鲜菜烟酒及用品衣着家庭设备用品及及服务医疗保健及个人人用品交通和通信娱乐教育文化用用品及服务居住-0.7-3.6-2.91.7-3.7-0.74.7

就业和再就就业工作扎实实开展。实行行积极的就业业政策，坚持持城乡统筹就就业，加快农农村劳务输出出，加大城镇镇就业再就业业工作力度。年年末全市城乡乡从业人员484.660万人，比上上年增加39.50万人。其中中城镇国有、集集体、股份制制、“三资”等单位从业业人员60.13万人，增加0.83万人；私营营个体从业人人员46.03万人，增加6.53万人。通过过多种途径使使4.56万下岗失业业人员实现了了再就业。年年末城镇登记记失业率为3.03%，比上年下下降0.41个百分点。全全年农村劳务务输出114万人，比上上年增加17万人。各项改革逐步向向纵深推进。以以骨干企业资资产重组为重重点，大力推推进国企改革革攻坚，北方方氯碱、四方方铝业、煤机机厂、医药股股份等9家企业引进进战略伙伴工工作进展顺利利。2006年末，市属属国有企业改改革改制已完完成328家、占总数数的91%，安置职工工达18.9万人。生产产经营服务类类事业单位改改制启动实施施，行政审批批、财政、金金融、投融资资体制等项改改革加快推进进。

民营经经济发展加快快。通过完善善政策、加强强扶持、优化化环境，民营营经济发展加加快。全年民民营经济完成成增加值788.226亿元，比上上年增长15.2%，增幅高于于全市GDP增幅0.1个百分点，总总量占全市GDP的55.2%，比上年提提高0.1个百分点。年年末全市工商商部门登记私私营企业3.07万户，新增5189户，增长20.4%，总注册资资本达322.229亿元，增长32.1%；个体户14.25万户，新增867户，注册资资金31.26亿元，增长7.4%。四、固定资产投投资固定资产投资平平稳增长。全全年全社会固固定资产投资资完成752.999亿元，比上上年增长25.2%。规模以上上完成投资614.116亿元，增长26.6%，其中城镇镇投资完成513.335亿元，增长31.0%；农村投资资完成100.8亿元,增长6.1%。规模以上上投资中，民民间投资535.2亿元，增长37.5%，其中私营营个体经济投投资279.661亿元，增长62.2%。民间投资资占规模以上上投资的比重重达87.1%。

投资结结构继续优化化。在规模以以上投资中，第第一产业投资资2.6亿元，比上上年增长60.4%；第二产业业投资423.5亿元，增长28.3%；第三产业业投资188.003亿元，增长23.8%。工业投资402.664亿元，增长31.6%，其中原材材料工业投资资62.5亿元，机械械电子工业投投资110.0亿元，轻纺纺工业投资165.9亿元，分别别增长14.1%、56.7%和43.1%。第三产业业投资中，批批发和零售业业投资66.1亿元，增长42.1%；房地产开开发投资69.70亿元，增长11.2%。

重点建建设项目投资资情况良好。全全市160项重点项目目完成投资213.5亿元，占全全市城镇固定定资产投资的的41.5%，徐州天成成氯碱、芭田田复合肥、福福润禽业、天天璐纺织、金金凤凰家具、跃跃进正宇、美美驰车桥、徐徐州发电厂扩扩建工程1号机组、徐徐塘发电厂扩扩建工程6号机组、坝坝山电厂、矿矿大南湖校区区等一批重点点工程竣工投投入使用。固定资产投资成成效显著。全全年规模以上上投资建成投投产项目1072个，项目建建成投产率为为55.4%；新增固定定资产320.1亿元，固定定资产交付使使用率为52.1%。五、人口生活人口总量保持低低速增长。年年末全市常住住人口872.007万人，比上上年末下降1.0%。全年人口口出生率为10.51‰，提高0.48个千分点；；死亡率为6.99‰，提高0.33个千分点；；人口自然增增长率为3.52‰，提高0.15个千分点。年年末全市户籍籍人口934.773万人（见表8）。比上年年末增加9.42万人，增长1.0%，其中非农农业人口320.776万人，增加4.91万人，增长1.6%。表8：20066年户籍人口口主要构成情情况

指

标年末数（万人）比重（%）全市总人口#市区人口#农业人口非农业人口#男性女性#18岁以下下18-35岁35-60岁60岁以上934.73187.11613.97320.76481.46453.27206.85257.58338.02132.28100.020.065.734.351.548.522.127.636.214.2城乡居民生活水水平进一步提提高。全年城城镇以上在岗岗职工工资总总额125.220亿元,在岗职工平平均工资21864元,分别比上年年增长16.7%和16.0%%;全年城市居居民人均可支支配收入12837元，比上年年增长14.8%；人均消费费性支出8621元，增长12.3%。农村居民民人均纯收入入4896元，增长10.2%；人均消费费性支出3220元，增长13.4%。居民家庭庭恩格尔系数数（即居民家家庭食品消费费支出占家庭庭消费总支出出的比重），其其中城市为33.966%；农村为40.999%。

城乡居居住条件继续续改善。全年年城镇投资竣竣工住宅建筑筑面积140.335万平方米，比比上年下降43.9%。年末城市市居民人均住住房建筑面积积（含偶然住住房）25.80平方米，比比上年末增加加1.0平方米；农农村居民人均均生活用房面面积32.11平方米，增增加3.1平方米。

社会保保障事业得到到加强。年末末全市城镇参参加基本养老老保险人数为为95.17万人。其中中职工参保71.39万人，离退退休人员参保保23.78万人。农村村参保人员72.03万人。全市市参加失业保保险的人数为为68.40万人，比上上年减少0.58万人。全市市参加医疗保保险的人数为为88.88万人，增加12.1万人。其中中参保职工58.04万人，参保保退休人员30.84万人。年末末全市领取失失业保险金人人数为3.26万人。社会福利事业稳稳步发展。年年末全市筹集集社会福利资资金5567..87万元，接受受社会捐赠759万元。全市市有各类收养养性单位214个，床位20281张，收养各各类人员11580人。城镇建建立各种社区区服务设施2881个，其中综综合性社区服服务中心46个。城乡居居民享受最低低生活保障总总人数23.80万人，其中中城镇居民4.98万人，农村村居民18.82万人。六、城市建设城市建设成效显显著。20006年顺利完完成68条主次干道道的维修和46条小街巷的的综合整治任任务，新建公公共绿地50公顷，新增增和更新路灯灯2864盏。年末拥拥有公共交通通运营车辆1708辆，运行线线路网总长度度3899公里，运送送乘客23962万人次；出出租车运营车车辆3357辆，比上年年增加404辆。水厂综综合生产能力力49.6万立方米/日；年供水水总量12146万立方米。年年末人均拥有有道路面积12.8平方米。建建成区园林绿绿地面积4760公顷，绿地地率33.033%；绿化覆盖盖面积5466公顷，绿化化覆盖率37.577%，上升1.27个百分点；；公共绿地面面积1096公顷，人均均公共绿地面面积8.24平方米。

第二部分徐州州区域房地产产市场一、徐州市房地地产市场行情情分析(2005年)2005年第一一季度住宅均均价为2047元/平方米，二二季度住宅均均价为2189元/平方米，三三季度徐州市市住房均价为为2283元/平方米，房房价继续上涨涨，但涨幅趋趋缓。在国家家房地产宏观观调控政策下下，徐州市房房地产市场上上的价格表现现平稳。2005年徐州州市各区住宅宅市场价格走走势季度均值中心区东区南区西区北区05-322834.2931463.7916371.802421-1.432475-1.08169110.5205-221896.9430318.6816088.8024562.98250216.2615303.5905-120478.1827898.6814781.1623851.7521528.2514772.8604-418922.0526873.8014614.9623443.2619882.8514369.1204-318541.2026043.191392-0.5022704.7519336.5013165.9604-21832-2.3925920.7813996.472167-5.74181512.451242-2.0504-11879--2572--1314--2299--1614--1268--由上表可以看出出，徐州市住住宅市场价格格两年来保持持着稳步增长长，在05年一季度和和二季度增速速较快，到了了三季度增速速减缓。中心心区、南区和和西区住宅市市场价格较东东区和北区为为高，但南区区和西区的住住宅市场价格格出现了小幅幅下降趋势。中心区：中心区区住宅市场价价格上涨幅度度较上季度有有所减缓，该该区域在市中中心，属于商商业服务区，生生活便利，商商业发达，地地价相对于周周边更为昂贵贵，促使该区区域房价较高高。预计今后后房价走向为为以小幅度上上涨，稳中有有升。东区：东区区住宅市场价价格继续小幅幅度上涨，但但较上季度上上涨幅度减缓缓。由于该区区域基础设施施不够发达，生生活设施还不不齐全，故房房价保持在较较低水平。随随着城市化的的发展和人们们生活水平的的提高，预计计今后房价走走向为稳中有有升。南区：南区区的生活环境境比较好，有有大量购房者者在这里购房房置业，带动动了南区房价价的上涨故此此区房地产价价格相对较高高。本季度房房价走势有所所下调，原因因在于国家房房地产调控政政策的出台、还还有相关媒体体对房价将会会下调的一种种预测，导致致了购房者虽虽然有需求但但暂时持币观观望，部分房房地产商迫于于回款的压力力而被迫下调调楼盘价格。随随着房地产市市场的逐渐回回暖，预计本本区域住宅市市场房价将会会是逐渐小幅幅度上升。西区：上季度本本地区住宅市市场房价上涨涨非常快，达达到16.26％，原因在在于西部多个个新增楼盘的的项目的带动动以及该区域域居住条件和和周围环境的的不断改善。本本季度房价有有所下调原因因如南区。预预计今后房价价不会有太大大的波动。北区：北区区本季度住宅宅市场价格在在上季度上涨涨的基础商继继续快速上涨涨，高达10.52％。原因在在于本区域新新住宅楼盘增增多，居住环环境的到不断断改善，同时时本地区房价价基数本来较较低，故有一一定的上涨空空间。预计北北区房价今后后是稳步上升升。从上图可以看出出，徐州市房房价保持着稳稳步增长，05年一季度增增速较快，随随后房价虽然然继续上涨，但但涨幅逐渐下下降。原因在在于两个方面面，一是随着着徐州市经济济的发展，人人们生活水平平的提高，对对购置新房的的需求逐步的的释放出来，同同时随着土地地成本的提高高和新楼盘质质量的提高，即即楼盘成本的的提高必然会会导致房价的的上涨；二是是随着国家各各项调控政策策的实施，对对房地产市场场造成了一定定的影响，普普通购房者持持币观望，使使有效需求受受到压制，故故房价涨幅有有所下调。二、徐州20006年徐房指数数分析2006年二季季度徐房指数数走势图2006年二季季度徐房指数数3155点比上季度上涨3355点，涨幅为12.677%（基数为20003年三季度，基基数指数为2000点）单位：元/平方方米徐房住宅均值：：2667比上季度上涨112.67%%中心区住宅均值值：3737比上季度上涨22.38%南区住宅均值：：2998比上季度上涨117.71%%西区住宅均值：：2582比上季度上涨110.29%%北区住宅均值：：2139比上季度上涨220.90%%2006年5、6月份市场运运行情况比较较2006年5月月商品住宅叫叫一套数为1387套，交易面面积为16.4万平方米，交交易金额为4.31亿元，平均均销售价格为为2629元/平方米2006年6月月份商品住宅宅叫一套数为为980套，交易面面积为12.08万平方米，，交交易金额为3.49亿元，平均均销售价格为为2888元/平方米2006年6月月2006年5月月两月相比交易套数9801387下降29.344%交易面积（万平平方米）12.0816.4下降26.344%交易金额（亿元元）3.494.31下降19.033%2006年二季季度徐州市房房地产市场运运行特点分析析：1、住宅销售售稳步增长，新新增商品住宅宅供应与当期期销售基本持持平20066年二季度商商品住宅销售售面积与一季季度相比增加加14.41％，上半年年商品房住宅宅销售比2005年同期增加78.13％，住宅销销售量同比环环比均有不同同程度的增幅幅。从销售情情况来看，中中心区销售规规模较小，西西区销售规模模高于其他四四区，东、南南、北三区的的销售规模基基本相当。2006年上半年市市区新增商品品住宅供应略略高于同期住住宅销售量，商商品住宅供应应存量略有增增加。2、二手房市市场交易规模模本季度比一一季度环比有有小幅回升但2006年上上半年与去年年同期相比下下降。从2005年三季度开开始，二手房房市场开始明明显降温，从从二手房交易易规模来看，2006年1-6月份存存量住房交易易与去年同期期相比交易户户数和交易面面积下降幅度度明显。主要要原因有两个个方面：一是是二手房税收收的实施，在在一定程度上上限制了二手手房的市场炒炒做；另一方方面，大量的的新盘上市使使购房者有较较多地选择，新新盘与旧盘的的价格差距不不大，使一些些待机购买二二手房的客户户流入商品住住房市场。33、自用性消消费占市场主主流，楼市向向自住回归随着国家对住宅宅市场的不断断规范，管理理部门及时发发布市场相关关信息，极大大地增加了市市场信息的透透明度，市场场中的投机者者逐步减小，自自用购房者大大幅增加，从从购房人群结结构中可以看看出，自用性性消费将占市市场主流，这这有利于楼市市的可持续发发展。4、住宅消费费行为更加理理性，注重住住宅品质的选选择。随着新楼盘盘的不断上市市，市场商品品住房供应相相对充足，购购房者购房选选择空间较大大，同时由于于在建项目的的品质不同，户户型、建造质质量、环境、交交通以及后期期物业预期较较好的楼盘销销售速度及销销售价格均优优于其他楼盘盘，这说明大大量购房者在在进行住房消消费时比较理理性。可以预预见，今后的的房地产市场场将由价格竞竞争转向产品品竞争。三、徐州房地产产市场容量分分析1、房地产交易易概述(2005))2006年三季季度增量住房房交易为1670户（宗），交交易面积为17.6万平方米，交交易额2.84亿元，比二二季度分别下下降37.577%、38.144%、42.288%；存量房交交易为2601户（宗），交交易面积为16.39万平方米，交交易额2.31亿元，比二二季度分别下下降39.833%、36.455%、31.866%。相关具体体情况见下表表：年、季度户数交易面积交易金额增量住房（商品品房）2005年第三三季度1670-37.5717.6-38.142.84-42.282005年第二二季度267562.7128.4546.504.9269.712005年第一一季度1644--19.42--2.91--存量住房（私房房）2005年第三三季度2601-39.8316.39-36.452.31-31.862005年第二二季度432329.9025.7923.633.3925.092005年第一一季度3328--20.86--2.71由上表可以看出出，2005年第二季度度三项指标较较一季度由大大幅上涨，而而三季度的三三项指标较二二季度有大幅幅下降，大致致和一季度持持平。幅度下下降的原因在在于国家政策策的陆续出台台，给了人们们一种房价将将会下降的预预期，加上各各项媒体的推推波助澜，加加强了人们的的这种心理，有有效需求受到到压制，交易易量就会大幅幅下降；同时时，7、8、9月份天气炎炎热，是房地地产市场的传传统淡季，销销售量一般不不高。2、商品房预（销销）售情况三季度商品房批批准预（销）售售面积为41.67万平方米，同同比2004年三季度上上升49.899%，其中住宅34.877%，同比上升45.844%。但对比2005年第二季度度而言，供应应量有所下降降。季度商品房预售面积积变化情况2005年第三三季度41.67-49.832005年第二二季度83.05225.812005年第一一季度25.493、分析与结论论2005年第三三季度徐房指指数为2700点，比上季季度上涨111点，涨幅为4.29％。（基期期为2003年第三季度度，基期指数数为2000点）季度03-303-404-104-204-304-405-105-205-3指数200020542220216721932238242125892700涨幅2.708.08-2.391.202.058.186.944.29总结徐州市房地地产市场的情情况，可以看看出，房地产产市场的价格格有所上升，交交易量和交易易额却大幅下下降，原因可可以从以下几几个方面来分分析：①国家新政的影影响03年121号文的出台台，大幅限制制了开发商贷贷款的门槛，由由于开发商的的融资渠道相相对单一，因因此融资难度度大幅提高，开开发商迫于迅迅速回笼资金金的压力，只只有快速将手手上楼盘出手手，而在徐州州市房地产市市场同质楼盘盘较多，要想想快速出手，只只有降低价格格。05年5月份国八条条的出台，其其中重要的一一项是在住房房转让环节征征收营业税，这这项政策对二二手房影响甚甚大，因此二二手房交易迅迅速降温。同同时，各项调调控政策的综综合效应也逐逐渐发挥出来来，购房者普普遍认为房价价将会有所下下降，加上媒媒体的推波助助澜，更是加加深了购房者者的这种心理理预期，购房房需求受到了了极大的压制制，故交易量量和交易额会会大幅下降。同同时，这也导导致了部分楼楼盘房价的下下调。宏观调调控是交易量量和交易额下下降的主要原原因。②一般来说，在在房地产市场场，7、8、9月份是销售售的淡季，这这几个月天气气炎热，人们们一般都不愿愿意出来看房房，故销售量量会有所下降降，这是房地地产市场交易易量和交易额额下降的第二二个原因。③由于前两个原原因的存在，房房价应该有所所下降。但从从总体来看，房房价为什么还还有所上升呢呢？主要原因因是成本拉动动型的房价上上涨，近些年年来，土地实实行招、拍、挂挂等制度，土土地成本大幅幅上涨；各项项制度的实施施，如对容积积率、绿化率率、建筑密度度、楼间距、环环保等要求的的提高，还有有建筑材料价价格的上涨，使使楼盘的开发发成本逐渐提提高，这些原原因都导致房房价的上涨。第三部分徐州州住宅环境特特征一、徐州各区房房价走势（2004年三季度—2006年三季度）二、徐州各区房房价走势分析析第一阶段：（22005年1季度以前）不不温不火，整整体小幅稳步步攀升。

20005年第1季度以前各各区房价走势势图可以看出出，徐州市房房价整体呈上上升趋势，房房价逐季度攀攀升。在该折折线变化中以以2005年一季度为为一个节点，2005年一季度之之前价格攀升升趋缓，呈现现不温不火的的状态。第二阶段：（22005年1季度—2005年3季度）出现现拐点，区域域价格分化。此阶段正是处于“国八条”出台的前后，市场开始对此项政策出现不同的看法，市场热点散乱，市场观望情绪浓厚，因此出现个别区域小幅下跌。第三阶段：（22005年3季度后）大大盘领航，中中小楼盘闻风风而动此阶段段市场表现为为“国八条”政策影响因因素减弱，市市场累计的住住宅刚性需求求强劲；同时时徐州超级大大盘“绿地世纪城”以均价2500元/平方米左右右区域高价开开盘，同时一一路高开高走走。因此以此此楼盘为风向向标，徐州其其他中小楼盘盘闻风而动，纷纷纷以此楼盘盘为基点，调调整营销思路路，或调高价价格，或清理理库存，出现现了量价齐升升的局面，由于各个区区域供应量的的不同和房价价基础的不同同，涨幅各异异。三、徐州各区房房价房价波动动节点分析2006年三季季度，市区商商品住宅销售售均价为2753元/平方米，住住宅价格指数数为3257点，比上季季度上涨3.22%，涨幅大幅幅度下降。22006年二二季度徐房指指数为例，徐徐州2006年第二季度度徐房均价为为2667元/平方米，比比上一季度上上涨了12.67％。其中北北区以20.90％涨幅位居增增幅榜首。但但各区涨幅差差别较大，这这可以从新房房供应量和销销售量及涨幅幅关系方面看看出些端倪，如如下图所示：：图注：1、Y轴轴为住宅量（套套）。2、“■均价涨幅”为2006年第二季度度与第一季度度该区均价百百分比，与Y轴值无关，为为了便于表现现，做分布处处理，以标示示值为准。

从上图不不难看出，供供求比的差异异成为导致区区域涨幅的一一个主导因素素。各区简述述如下：

中心区：涨幅幅较小（2.38%），主要原原因新盘较少少，同时高品品质楼盘没有有推出，可供供应量较小；；购买市场方方面目前购房房者对房地产产地段价值认认识不够，同同时大户型居居多，相比其其他区域总价价较高，房价价较难得到承承受。东区；涨幅适中中（4.6%），超大楼楼盘主导区域域，供应量充充足，市场竞竞争适中，在在价格进入目目前价格平台台后，会主观观控制区域价价格，以力于于大盘的逐步步消化。南区；涨幅失真真（17.711%），传统的的适宜居住区区域，房价一一直处于较高高位运行。本本季度均价出出现跳跃，源源于此阶段区区域别墅供应应量加大，而而普通住宅成成交受其他区区域低价库存存房影响而成成交缓慢，导导致均价跳升升幅度较大，指指数出现失真真。市场显示示，此区域均均价预计在2600--2700元/平米之间较较为可靠，涨涨幅应在10%以内。西区：涨幅适中中（10.299%），供应量量充足，市场场竞争充分，同同时西区具备备的市中心概概念已得到购购房者的逐步步认可，同时时高品质楼盘盘的不断涌现现及对地段价价值的认可，西西区已成为购购房者追捧区区域。北区：涨幅巨巨大（20.9%），同其他他区域价格相相比，北区一一直呈现为价价格谷地。随随着区域环境境的不断改善善以及在其他他各区价格，尤尤其是东区价价格的带动下下，低价库存存房已经在上上两个季度消消化完毕，此此次价格的上上升可以理解解为一次区域域价格的补涨涨，个别楼盘盘价格已和其其他区域相差差无几。同时时区域内可供供应量和需求求量相比已相相对较少，而而区域需求较较大，也造成成了价格的上上升。结论：供求比差差异是导致区区域涨幅的主主导因素第四部分徐州州项目规划要要点项目位置地块主要规划技技术指标占地面积：：1333334平方米；（按按照200亩计算）容积率：≤≤1.4；绿地率：≥≥35%；建筑密度：≤224%；土地用途：一类类居住用地；；项目（土地）转转让价格：约约1.3亿元第五部分徐州州项目的地块块价值一、近期土地挂挂牌信息（2006年）编号地块坐落性质面积（㎡）容积率楼面地价（元）底价（万元）备注16知春园下淀小学东，白白云山北居住697461.3551.55000拆迁17橡胶厂火车东站西北角角商业办公居住367854.8712.56000（6580）半拆迁18纺织厂二环西路湖滨路路口居住、商办1257532.82.1766.62410019印染厂迎宾路与塔东路路交叉口商办、文娱252191.5872.4330020云龙山庄云龙山南坡旅服、文娱121850.52626.2160022A关庄社区湖北路中段北侧侧商业居住937402.773.67000毛地拆迁22B韩山社区湖北路西端商业居住2132932.7毛地拆迁22C中院北面中级人民法院北北侧居住814711.523A地块解放南路与和平平路交叉口商业196792.6暂无24汽运公司响山北侧居住80071.05951.680025朱庄仓库祥和小区东侧商住104191.4685.6100026五金市场三环东路北端两两侧市场1195021.1273.73600拆迁合计10宗81579959250注：1、出让年年限，商业40年，市场40年，居住70年，综合50年。2、21号地块块为珠江文化化旅游区地块块，由于比较较复杂，暂未未在此表中反反映。3、楼面地价是是根据挂牌底底价所测算，不不是最终结果果，仅供参考考，如22号楼面地块块与事实明显显不符；综合合底价不含相相关税费。二、近期土地成成交信息（2006年）编号地块坐落性质面积（㎡）成交时间容积率楼面地价(元/㎡)成交价（万）竞得人15世纪大道东淮塔塔东路南商业1744605-6-1990.61528.51600徐州名城置业8铁货中街南，宣宣武市场西商业288305-6-1991.13184.81010徐州宣武小商品品市场7淮海西路北，工工农路西住宅3344005-6-1992.4782.56280徐州市财苑房地地产12食品城南，姚姚庄东综合31695905-6-2991.2570.521700徐州天力房地产产11民祥园东，庆丰丰路西商住商办27072205-6-2993.53.0222.819600上海绿地集团10民祥园东庆丰路西住宅35424205-6-2991.5713.337900上海绿地集团13食品城南综合16983205-7-2001.5824.314000徐州中川房地产产合计11655244102090三、徐州土地市市场分析从徐州市的土地地市场出让情情况可以看出出，一是土地地出让面积多多。出让土地地总面积大幅幅提高，在短短短的两个月月内，土地成成交面积达11655524㎡，预计建建筑面积达150万㎡左右。目目前，挂牌信信息还有土地地面积100万㎡左右。二二是出让单价价较高。住宅宅的楼面地价价平均达700左右，而且且还不包括相相关税费。商商业的楼面地地价达2000左右，如8号地块楼面面地价达到3000余元。三是是每块土地的的出让面积大大，金额高。住住宅平均每块块土地出让面面积达50000㎡左右，出出让金额达到到5000万元以上，如如21号地块综合合地价达到9个亿。根据以上相关资资料，我们可可以得出如下下结论：土地地出让面积的的大幅增加必必然会导致今今后2-3年内房地产产市场新增楼楼盘增加，可可售面积大幅幅增加，供应应大幅增加，会会导致竞争非非常激烈，唯唯有通过差异异化的竞争手手段，才能赢赢得市场。楼楼面地价的提提高必然会导导致今后房价价的上涨，而而未来几年房房地产市场的的竞争会非常常激烈，楼盘盘的价格会受受到压制，房房地产开发商商的利润空间间会大幅下降降。每块土地地出让面积的的提高，金额额的提高，将将众多的小开开发商排除在在房地产市场场的门外，这这项措施加速速房地产行业业的洗牌速度度，能存活并并能好好发展展的开发商必必然是融通资资金能力强、有有核心竞争力力的公司。根根据部分地块块的挂牌信息息，如部分地地块要求开发发商的注册资资金达到6000万元以上，或或者有其他方方面的要求，这这些都在提高高中小型开发发商的进入土土地市场的门门槛，从另外外一个角度看看，是在为一一些大型开发发商获得土地地增加筹码。四、徐州项目的的土地价值判判断项目地处滨临风风景优美的云云龙山云龙湖湖风景区，东东靠泉山森林林公园，西望望矿业大学。区区位优势十分分明显，随着着徐州城市化化进程的不断断推进，以及及城市南延，本本宗地具有极极大的发展潜潜力的，根据据2006年-2007年土地成交交情况统计，云云龙湖片区土土地市场每亩亩地价已升至至120-1150万，根据最最新的市场行行情来看，土土地成交价格格仍然有一定定的上涨空间间，宗地依靠靠矿业大学、徐徐矿集团等当当地较有影响响力且与政府府有深厚渊源源的企业参与与洽谈，土地地成交价格可可以有效地得得到控制。66万/亩的土地是是远远低于市市场价格，在在后期项目的的开发过程中中，可使企业业的开发占据据主动地位。华美**房地产产隶属于徐州州矿业集团，自02年组建以来。在不断的摸索过程中，逐渐形成了一支训练有素可打硬仗的队伍，对外依托集团公司的区域影响力，对内整合资源，形成了融开发建设、市场调研、营销策划为一体的产业链，06年山水华美**项目、沁园项目、润园项目的成功开发，使其成为徐州房地产市场较为有影响力的本地开发商之一，年开发量达到25平方米，位居徐州市三甲之列。房地产开发已经成为徐矿集团新的利润增长点，我司自2003年以来我司与徐州矿物集团一直保持着良好的沟通，在后期的不断沟通与了解过程中，两司逐渐培养了深厚的感情，合作基础深厚。第六部分徐州州项目竞争个个案分析美丽樵村物业类别:普普通住宅建筑类别:多多层装修状况:毛毛坯物业地址:铜铜山**新区黄河河路与华山路路交叉口价格：：起价:18.770万元/套，均价2500元/平方米开发商:江苏中大环环球房地产开开发有限公司司售楼处地址:铜铜山**新区黄河河路与华山路路交叉口售楼电话:00516-88228777778222878888入住时间:22007-33-1容积率:1.8绿化率:37%楼层状况:66幢多层共133户三层商铺2幢项目介绍:·项目占地199亩，绿化率率为37%，容积率1.8。由6幢133户海派住宅宅和2幢沿街三层层商铺组成，其其中住宅13403平方米，地地下2658平方米，商商业用房3735平方米特色色鲜明的社区区组群，脉络络分明的组群群空间区隔，各各大景观景点点有规律的散散落宅间………由上海同济济大学担纲设设计，居住空空间，开合得得宜，层次有有序.·整体建筑形态态利落挺拔，富富有动静结合合的视觉美感感，建筑单体体设计巧妙地地将流畅简洁洁的平屋顶，以以及富有动感感的斜坡屋面面相互结合，勾勾勒出错落有有致、韵味十十足的建筑天天际轮廓线交通状况:终点站：111路新淮线（美美丽樵村--水泥厂）等等公交车周边配套:中小学:师大附小，管管道小学,幼儿园:管道幼儿园园，双语幼儿儿园,邮局:铜山**邮电局,银行:中国农业业银行，中国国工商银行，中中国银行,医院:铜山**县中医院.永新人家物业类别:普普通住宅建筑类别:多多层装修状况:毛毛坯物业地址:铜铜山**新区樵村村（美丽樵村村东隔壁）价格：：起价1800元/平方米，均均价2000元/平方米，一一房一价开发商:徐州永新房房地产有限公公司售楼处地址:项目现场售楼处电话：8835068888/8663086666楼层状况:55栋多层1栋综合楼1栋小高层项目介绍：该小区规划布局局充分利用现现状地形，共共规划7栋楼房（其其中高层一栋栋，普通多层层为六栋），沿沿路一层为商商业，北、东东设置主、次次入口一个，阳阳光广场和中中心花园各一一处。环线位置:无无占地面积:115334..10平方米总建筑面积:220000平方米开发周期:总户数:近300户停车位:155项目区位图：((略)第七部分徐州州项目的销售售价格一、徐州铜山***区总体概概况隶属江苏省徐州州市。古称“大彭氏国”，迄今已有5000余年的悠久久历史，境内内历史积淀沉沉雄，文化底底蕴丰富，文文物古迹众多多。具有“汉代三绝”之称的汉墓墓、汉兵马俑俑、汉画像石石彰显两汉文文化的精髓。铜山**县总面面积1856..6平方公里，耕耕地面积156万亩，总人人口118.2万，辖20个镇一个农农场、1个省级经济济开发区。2005年，预计实实现地区生产产总值135亿元（剔除除区划调整因因素），实现现财政总收入入11.65亿元，是“九五”末的2.4倍，年均增增长21.6%。铜山**县地处处苏鲁豫皖四四省交界和淮淮海经济区中中心，环抱徐徐州市区，具具有典型的城城郊型经济特特点。境内现现有高速公路路4条：霍连（霍霍尔果斯—连云港）、京京福（北京—福州）、京京沪（北京—上海）、徐徐宿宁（徐州州—宿迁—南京），高高速公路出入入口8个。国道4条：104（北京—福州）、206（烟台—汕头）、310（连云港—天水）、311（徐州—西峡）。26条铁路专用用线纵横交织织，京沪高速速铁路即将建建设。内陆水水运，京杭大大运河斜贯县县域东西，有有货运码头55个，15条航线最大大通航能力达达1000吨级。远洋洋运输，铜山山**距离连云云港、青岛、上上海三大港口口分别为200公里、500公里和800公里。航空空运输，铜山山**距徐州观观音国际机场场40公里。铜山**县资源源丰富、煤炭炭电力资源充充足。境内已已探明的矿产产资源20余种，其中中煤炭储量18亿吨、铁矿矿石储量1亿吨、石灰灰岩储量25亿吨、白云云岩储量5亿吨、硬质质高岭土储量量3亿吨、耐火火粘土储量12亿吨。铜山**县的主主要农业生产产指标位居全全国和江苏省省前列。蔬菜菜、棉花、中中药材等经济济作物面积150余万亩，其其中，蔬菜面面积88万亩，年产产量16亿公斤。奶奶牛存栏量2.7万头、生猪猪饲养60余万头、山山绵羊饲养70万只、家禽禽饲养2100万羽。全县县林业用地80余万亩，活活立木蓄积300万立方米。果果树种植面积积30余万亩，果果品年产量近近20万吨。铜山**县的工工业基础已形形成食品、纺纺织、木材加加工、机械电电子、治金、建建材化工等六六大主导产业业。食品工业业，位居中国国食品工业第第一大县之列列，奶牛奶业业是铜山**最大最靓靓的产业“名片”。其中，上上市公司维维维集团作为中中国500强企业、国国家级农业产产业化龙头企企业，两年内内销售收入将将突破100亿元；纺织织工业，已形形成集棉花种种植、纺织、服服装加工出口口等配套发展展的产业体系系，现有20万锭棉纺能能力，年产高高中档精梳、普普梳纯棉纱3万余吨、高高档针织面料料1万吨、天鹅鹅绒5000吨、坯布2500万米、牛仔仔布1000万米。钢铁铁工业，依托托丰富的矿石石资源，利国国钢铁城正在在崛起，已形形成年产优质质生铁150万吨、钢及及钢材100万吨的生产产规模；建材材化工业，年年产水泥500万吨，年产产普通玻璃瓶瓶达15亿只。铜山**县的工工业园建设。铜山**经济开发区是1992年经批准设立的省级开发区，规划面积50平方公里，已成为全县政治、经济、文化教育中心和最具潜力的经济增长点，开发区享有“大学城”之美誉，中国矿业大学、徐州师范大学、徐州工学院、徐州建筑工程学院、九洲大学、江苏省医药专科学校等近20所院校坐落其间，在校生逾5万。开发区内集聚的各类企业700余家，投资总额逾50亿元，其中外商直接投资项目26家，实际利用外资1.29亿美元。基本形成了经机械制造、服装、电子为主导的三大产业发展格局。铜山**县的投投资软环境：：铜山**县人民政政府设立的行行政审批中心心实行“一站式”审批、“一条龙”服务、公开开收费标准、公公开办事程序序，竭诚为投投资者服务。为为确保对投资资者的回报，凡凡是国家和省省市出台的各各项优惠政策策在铜山**县都能够够得到充分落落实；对投资资千万元人民民币以上的工工业项目将列列为重点项目目并发给“绿卡”，在建设期期间减免16项行政性收收费；在项目目用地方面，根根据项目投资资规模、税收收贡献等实行行一事一议的的“弹性地价”；对固定资产产投资超亿元元人民币的大大项目，作为为个案办理，可可享受更加优优惠的政策。铜山**，始终确确立“投资者是上上帝”的理念，严严格规范行政政行为，努力力为投资者创创造安全、宽宽松的生产经经营环境，确确保投资者的的合法权利不不受侵害。二、徐州铜山***区域房屋屋价格由于2007年年铜山**县的新的的房地产市场场成交是零，见见下表：行政分区累计成交情况统统计实时成交情况统统计成交套数成交面积成交套数成交面积鼓

楼

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区2382612500经济开发区131414090600丰县81373848111164沛县1841769000邳州2526143298新沂4004381791220贾汪0000睢宁0000铜山0000在没有新开发楼楼盘参考的情情况下，搜集集了该区域的的二手房价格格（2007年55月挂牌）：：小区地段段装修程度面积价格二手单价金土地花园毛坯房150平米33万2200元/平平米金土地花园简单装修100平米25万2500元/平平米望城花园毛坯房85平米17万2000元/平平米铜山**医药中中专普通装修94平米22.5万2394元/平平米望城花园毛坯房110平米22万2000元/平平米汉府雅园毛坯房140平米39.8万2843元/平平米嘉慧园毛坯房216平米40万1852元/平平米望城花园毛坯房110平米22万2000元/平平米平均值：（忽略简单和普普通装修）2224元/平平米考虑到新房与二二手房的价格格存在很大关关系，价格差差考虑为20%。因此：当地的新新房价格估算算为：2224元/平米X20%%=26699元/平米三、徐州房价走走势的判断

纵观各各个区域徐房房指数的运行行轨迹，不难难发现，除了了市中心价格格一枝独秀外外，其他区域域价格都正在在向同一个价价位方向聚集集，其中东区区的大盘作用用对价格稳定定起到了关键键性作用；而而随着西区三三环以内区域域融入中心区区，三环内外外价格会出现现分化；后期期北区大盘的的开发将会对对北区的价格格走势确定一一个新的基准准点；而南区区尽快将铜山山**新区纳入入徐房指数体体系，将是更更加客观评价价南区房地产产市场走势的的关键要素。

从20006年1—9月份商品住住房均价来看看，4—6月涨幅较大大，其他月度度涨幅都较小小。主要原因因：一是房地地产市场运行行的惯性所致致，而市场交交易价格对市市场的变化反反映滞后，造造成二季度的的市场价格涨涨幅较大；二二是按照国家家房地产宏观观调控的要求求和部署，我我市对房地产产市场各种行行为进行了规规范和调控，同同时及时发布布房地产市场场相关信息，极极大地增加了了市场信息的的透明度，一一定程度上遏遏制了市场投投机行为。

因此，20077年徐州年房地地产市场将会会延续20006年度房地产发发展运行态势势，房价会按按各个区域会会根据各自的的供求比和客客户的认同度度调整涨幅空空间，达到一一个相对高位位。而市中心心的价格始终终会高于其他他区域，但其其他各区域价价格会逐渐趋趋同，从而形形成一个合理理的“地级差”。

四、徐州铜山***区房价走势的的判断依据前文分析：：2007年徐州年房地地产市场将会会延续20006年度房地产发发展运行态势势，并且依据2006年三季度的的南区价格2798元/平米，2004年三季度的的南区价格2270元/平米：两年实际平均增增长幅度为：：（2798//2270—1）/2X1000%=111.63%考虑后期20008年、2009年仍将延续续该增幅走势势。另外：由于供求求比差异是目目前徐州市场场导致区域涨涨幅的主导因因素，但是铜山**区域目前前供应量非常常少，作为保保守估计来判判断未来两年年的价格如下下：徐州铜山**区区域未来两年年的价格判断断：2008年项目目市场参考价价格：2669元/平米X11.663%=29979元/平米2009年项目目市场参考价价格：2979元/平米X11.663%=33325元/平米2010年项目目市场参考价价格：3325元/平米X11.663%=37712元/平米第八部分徐州州项目财务测测算一、徐州项目周周期项目整个项目周周期为四年，即2007年10月至2010年10月，具体分为三个阶段：第一阶段：20007年10月－2008年4月项目前期考察论论证，取得土土地，项目规规划设计以及及项目开工前前的准备工作作。第二阶段：20008年5月-2009年6月项目施工建设阶阶段。2008年5月开始基础础施工，2009年1月封顶，2009年3月项目配套套设施完工，2009年6月办理竣工工验收。第三阶段：20008年1月—2010年2月项目销售阶段。预预计2008年销售25％，2009年实现销售55％，2010年销售剩余余的20％销售价格预测：：见第七部分分内容二、项目收益情情况依据2007--4徐州铜山**国土转让让公告的内容容：地块编号地块座落总面积(m2)规划用途出让年限（年）容积率建筑密度绿地率供地条件2007－4汉王镇望城村367284..1居住701.4≤24%≥35%现状土地价格为：336360万元，此次测测算时按照底底价：66万元/亩，楼面价格格为：707元/平米测算。项目相关经济指指标汇总表（一）、项目成成本：土地面积（平方方米）110000总建筑面积（平平方米）164077多层建筑面积（平平方米）123262地上建筑面积（平平方米）154077高层建筑面积（平平方米）30815地下建筑面积（平平方米）10000（车车库：283计算）序号费用名称单位预算成本((元/平方米)总预算（万元）备注一土地成本6901132666万元/亩，含含4%土地契税税二前期费用13722471、勘探费5822、设计费122003、监理费4704、造价咨询费1155、三通一平、临时时设施101606、各项规费1051720三建筑配套成本17676多层106413115高层14804561四开发管理费24400五不可预见费24400六财务费用901470小计204333519七销售费用2%681050销售总额按522505万元八销售税金6.555%2233439合计233438008（二）、项目收收入（三年价价格预测为基基础）：2008年销售售价格按2979元/平米考虑，2009年销售价格格按3325元/平米计，2010年销售价格格按3712元/平米计车库库：5万/个（30