房地产项目EVA值计算作业指引

房地产项目EVVA值计算作业指引（暂行）编制日期审核日期批准日期修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人目的减少对集团资源源的占用和依依靠，促进经经营负责人积积极拓展资源源，培养企业业家精神，合合理分配集团团资源，提高高资源的使用用效率。适用范围适用于集团各房房地产开发项项目经营业绩绩的评价、考考核。术语和定义EVA：经济济增加值，指指公司税后净净利润中减去去投入资本的的成本后的净净值，是衡量量为股东创造造财富能力的的重要指标。资本成本：指集集团投入资本本所能获得的的最低报酬率率，也是项目目公司因占用用资金而需付付出的代价。项目EVA计算算的基本要求求计算对象EVA计算以项项目为单位，同同一个公司开开发多个项目目的，按单个个项目进行EVA值计算；一一个项目分多多期开发的，按按项目整体进进行EVA值计算。EVA计算的起起止时间自集团为项目提提供资金金额额累计达到或或超过500万元的第一一笔付款当月月起，至项目目竣工验收交交房当月且销销售率达到95%以上。EVA值的计算算方式项目EVA值=项目税后净净利润-资本成本+资金利息收收入当项目使用集团团资金时，计计算资本成本本，为“-”当集团使用项目目资金时，计计算资金利息息收入，为“+”资本成本率/利利息率项目使用集团资资金的年资本本成本率统一一设定为25%，按年计算算复利。集团使用项目资资金的年利息息率为12%，按年计算算复利。项目目从集团外部部取得资金的的实际利率超超过12%的，经集团团同意，其向向集团提供的的资金中不超超过该笔融资资余额的部分分，可按取得得资金的实际际利率计算利利息。资本投入方式集团向项目投入入资本的方式式包括注册资资本金和股东东借款。集团投入资本金金额包括土地地价款、契税税以及项目启启动资金，启启动资金视项项目规模而定定，一般在1000万元--50000万元之间。EVA计算的一一般工作程序序项目EVA值以以会计年度为为一个计算周周期，即从每每年1月1日起至12月31日止。项目目启动或竣工工当年，实际际经营时间不不足一年的，按按实际经营时时间计算。项项目整体EVA值为各计算算周期EVA值累加之和和。项目公司年度税税后净利润以以经过审计的的会计报表数数字为准。资本成本的计算算和结算按照照以下方式进进行：集团与各项目公公司往来的资资金按日计算算资本成本，每每年按360天计算。每一笔资金往来来均以付款方方银行资金转转出回单日期期作为计算资资金成本的时时间。集团与项目公司司在相互汇划划资金时，不不单独开据相相关票据，仅仅作为内部结结算。集团与项目公司司在每季末进进行资本成本本结算，相互互对账确认。资本成本为虚拟拟成本，仅作作为计算EVA指标考核使使用，无须实实际支付。资金往来以公司司实际需要为为基础，由集集团统一调配配、划拨，各各项目公司之之间不得互相相划转。为方方便计算，集集团与各项目目公司间的往往来划款以百百万元为单位位。集团及各项目财财务部门应建建立资金往来来明细台账，逐逐笔登记往来来金额，核算算资金成本，定定期核对。项目EVA值的的清算时间项目竣工验收交交房时，已售售面积达到项项目可售面积积95%以上的，于于竣工当月停停止计算资本本成本，并对对项目整体EVA值进行清算算，集团收回回投资款和项项目利润。项目竣工验收交交房时，已售售面积未达到到项目可售面面积95%以上的，对对已售部分进进行结算，计计算已售部分分实现的净利利润，集团收收回相当于已已实现利润的的资金，不计计算资金利息息收入。其余余资金往来余余额继续计算算资金成本；；当项目销售售率达到95%以上后，于于达到当月停停止计算资本本成本，并对对项目整体EVA值进行清算算。整体EVA值清清算时，未售售部分应做视视同销售处理理，并区分可可售物业和持持有物业，分分别按以下方方式进行计算算：可售物业的未售售部分按已实实现销售均价价预计销售收收入，模拟计计算销售利润润；持有物业按下述述6.3款之规定测测算销售收入入，模拟计算算销售利润。特殊处理因特殊需要须经经第三方中转转的资金往来来，以集团或或项目公司银银行资金转出出回单日期作作为计算资本本成本的日期期。同一事业部或城城市公司同时时运作的多个个项目之间如如因业务需要要临时发生小小额资金往来来，可按审批批权限在项目目公司之间直直接划拨，但但单笔往来金金额和累计往往来余额均不不得超过100万元。项目目公司之间小小额资金往来来不计算资本本成本。对于公司持有的的经营性物业业，可依次采采用下列方式式测算销售收收入，模拟计计算项目