房地产投资风险

房地产投资风险研究房地产又称不动动产，是指土土地，建筑物物及其固定在在土地、建筑筑物上不可分分割的部分。由由于房地产具具有消费、保保值、增值和和高收益等功功能，房地产产投资已成为为投资领域的的一个热点，房房地产业也成成为当今世界界各国经济发发展的重要支支柱产业之一一。房地产投投资就是将资资金投入到房房地产综合开开发、经营、管管理和服务等等房地产业的的基本经济活活动中，以期期将来获得不不确定的收益益。房地产投投资是在进行行房地产开发发和经营的基基础上，它的的结果是形成成新的可用房房地产或改造造原有的房地地产。而在这这个投资活动动过程中，收收益与风险是是同时存在的的，特别是处处在经济转轨轨时期的中国国房地产投资资，风险更是是在所难免。一一、房地产投投资风险二、我我国房地产投投资风险的总总体状况及变变化趋势三、房房地产投资风风险的防策略略

改改革开放以来来，随着我国国经济体制改改革的不断深深入，以推行行城市综合开开发、房屋商商品化、住房房制度改革和和土地有偿使使用等制度为为契机，我国国房地产业迅迅速恢复、发发展和壮大，显显示出勃勃生生机和旺盛活活力。从1998到现在这段段时期，房地地产开发进入入了一个前所所未有的新高高潮，房地产产市场也呈现现出良好的发发展态势。但但是在房地产产业高速发展展的背后，其其所带的风险险也日益增大大。

影影响房地产投投资风险的不不确定因素很很多，既有来来自房地产投投资开发活动动本身，又有有来自于周围围的环境条件件，甚至还有有人们认识的的滞后性、财财务管理可控控性的局限性性，乃至来自自大自然的灾灾害等等。进进行房地产投投资风险的分分析及防范，从从根本上讲，是是要对影响房房地产投资效效益的各个因因素变化以及及对投资效益益的影响进行行分析，或者者说对房地产产投资评价结结果的可靠性性进行检验，从从而测定项目目的风险性。认认识房地产投投资的风险，明明确导致投资资效果明显变变化的因素，并并进行控制，可可以有助于房房地产投资效效益的提高，减减少或避免不不必要的风险险损失。房地产投资风险险分析及防范范策略房地产产投资就是将将资金投入到到房地产综合合开发、经营营、管理和服服务等房地产产业的基本经经济活动中，以以期将来获得得不确定的收收益。房地产产投资是进行行房地产开发发和经营的基基础，它的结结果是形成新新的可用房地地产或改造原原有的房地产产。而在这个个投资活动过过程中，收益益与风险是同同时存在的，特特别是处在经经济转轨时期期的中国房地地产投资，风风险更是在所所难免。一、房房地产投资风风险房地产投投资风险涉及及政策风险、社社会风险、技技术风险、自自然风险、国国际风险等，而而这其中对房房地产投资影影响较大，同同时又是可以以预测、可以以规避的主要要风险是经济济风险。经济济风险主要包包含市场利率率风险、资金金变现风险、购购买力风险等等。1、利率风险险。房地产市场场的利率变化化风险是指利利率的变化对对房地产市场场的影响和可可能给投资者者带来的损失失。当利率上上升时，房地地产开发商和和经营者的资资金成本会增增加，消费者者的购买欲望望随之降低。因因此，整个房房地产市场将将形成一方面面生产成本增增加；另一方方面市场需求求降低。这无无疑会给投资资者经营者带带来损失。2、购买力风风险购买力风险险主要是指市市场中因消费费者购买能力力变化而导致致房地产商品品不能按市场场消化，造成成经济上的损损失。购买力力风险是一种种需求风险，在在市场经济体体制中，需求求是一个非常常不定的因素素。由于消费费者的购买力力是不断发生生变化的，受受工作环境、生生活环境、社社会环境、消消费结构等影影响，如果整整体市场上需需求下降，将将会给房地产产投资商经营营者带来损失失。3、资金变现现风险资金变变现风险，就就是将非货币币的资产或有有价证券兑换换成货币。不不同性质的资资产或证券其其变成货币的的难易程度是是不同的，一一般来说，储储蓄存款、支支票等的变现现性能最好，股股票外汇、期期货和债券投投资等的变现现性能次之，房房地产投资的的变现性能较较差。房地产产资金变现风风险主要是指指在交易过程程中可能因变变现的进间和和方式变化而而导致房地产产商品不能变变成货币或延延迟变成货币币，从而给房房地产经营者者带来损失。二二、我国房地地产投资风险险的总体状况况及变化趋势势近年来，伴伴随着我国经经济体制的逐逐步转轨和国国家一系列寄寄存观经济政政策的出台，房房地产投资风风险总体上呈呈现出下列变变化态势。1、经济风险险降低，技术术风险、政策策风险增加房房地产投资经经济风险是指指一系列与经经济不至于产产经济发展有有关的不确定定因素给房地地产开发经营营所带来的风风险。随着我我国经济发展展以及整体经经济环境的不不断改善房地地产投资的经经济风险将有有所降低。首首先，经济的的发展使们收收入增加，实实际购买能力力提高，特点点是中国加入入WTO后，经济实实力将有一个个飞跃，普通通居民改善居居住环境的要要求将十分迫迫切，再加上上境外人员和和机构的大量量涌入都使我我国房地产业业拥有一个更更加优越的经经济环境，同同时存贷款利利率下调以及及按揭贷款形形式的多样化化、期限的放放宽，否则激激了需要、降降低了融资成成本。房地产产投资技术风风险主要表现现为开发商对对房屋户型设设计、功能要要求、智能科科技含量的掌掌握上，随着着我国房地产产市场化深入入，房地产开开发将面临多多元化的消费费群体，它要要求房地产开开发企业具有有雄厚技术实实力，能够及及时掌握先进进行业科技，同同时又能准确确判断不同层层次房地产市市场对科技今今是的要求，及及时满足更加加苛刻和消费费者需求变化化。房地产投投资的政策风风险主要指中中国房地产市市场中的政策策行为，特别别是现阶段，部部分房地产投投资商所要求求的政策“救市”行为。这种种行为的实质质是增加了那那此经营状况况尚属良好的的房地产投资资商的政策风风险，并不利利于房地产市市场上的“优胜劣汰”。2、房地产投投资风险地域域性差异减小小房地产投资资风险地域性性差异的缩小小主要是指我我国当前房地地产业发展中中出现的东部部调整、中部部升温、西部部启动。理由由有：（1）前几年我我国出现在房房地产开发热热主要集中在在东部沿海地地区，楼盘积积夺空置也主主要集中于东东部沿海地区区。而与东部部沿海地区相相比，中西部部地区房地产产市场发展较较为滞后，商商品房屋空置置率也相对较较低，因此消消化调整的时时间比东部短短。（2）由于实行行西部大开发发战略以及经经济发展的“雁性原理”而导致的中中西部赶超现现象已初露端端倪，中西部部地区的投资资回报率并不不低于东部地地区，甚至部部分行业要比比东部高。因因此，中西部部与东部地区区经济差距的的缩小将会引引起房地产发发展差距的缩缩小。（3）随着住宅宅业作为新经经济增长点政政策的出台和和我国正式加加入世贸组织织日期的临近近，我国将进进一步缩小各各地区在房地地产政策上的的差异，逐步步实行全方便便多层次开放放政策，从而而逐步冲淡房房地产投资的的地域性风险险。3、投资风险险信号日趋丰丰富目前，中中国每月经济济景气分析报报告的推出，已已经成为把我我国当前经济济形势和房地地产投资决策策的重要参考考；同时中房房指数的推出出，帮助房地地产投资商直直接了解当前前房地产发展展形势各地城城市之间的差差异有利于实实行空间组合合的风险规避避决策；各地地房地产交易易中心的建立立，减少了房房地产的私下下交易，也提提高了房地产产市场信号的的真实性、准准确性，使房房地产投资风风险的量测和和控制逐步趋趋于可行。业业内专家者的的精辟分析与与预测也为房房地产开发提提供了多渠道道的科学的判判断依据。这这些都为开发发商投资房地地产市场奠定定了良好的基基础。三、房房地产投资风风险的防策略略房地产投资资风险的防范范与处理是针针对不同类型型、不同概率率和不同规模模的风险，采采取相应的措措施和方法，避避免房地产投投资风险或使使房地产投资资过程中的风风险减到最低低程度。1、投资分散散策略房地产产投资分散是是通过开发结结构的分散，达达到减少风险险的目的，一一般包括投资资区域分散、投投资时间分散散和共同投资资等方式。房房地产投资区区域分散是将将房地产投资资分散到不同同区域，从而而避免某一特特定地区经济济不景气投资资的影响，达达到降低风险险的目的。而而房地产投资资时间分散则则是要确定一一个合理的投投资时间间隔隔，从而避免免免因市场变变化而带来的的损失。例如如，当房地产产先导指标发发生明显变化化时，如经济济增长率，人人均收入、含含蓄额从周期期谷底开始回回升，贷款利利率从高峰开开始下降，而而国家出让土土地使用权从从周期波谷开开始回升，预预示着房地产产业周期将进进入扩张阶段段，此时应为为投资最佳时时机，可以集集中力量进行行投资。共同同投资也是一一咱常用的风风险分散方式式。共同投资资开要求全作作者共同对房房地产开发基基础上进行投投资，利益共共享，风险同同担，充分调调动投资各方方的积极性，最最大的限度发发挥各自优势势避免风险。例例如与金融部部门、大财团团合作，可利利用其资金优优势，消除房房地产筹资风风险；与外商商联盟，即可可引进先进技技术和管理经经验，又能获获得房地产投投资开发政策策优惠。2、投资组合合策略房地产产投资组合策策略是投资者者依据房地产产投资的风险险程度和年获获利能力，按按照一定的原原则进行恰当当的基础上造造反搭配投资资各种不同类类型的房地产产以降低投资资风险的房地地产投资策略略。例如房地地产开发商可可以投入一部部分资金在普普通住宅，投投资一部分在在高档写字楼楼等等。因为为各种不同类类型的房地产产的投资风险险大小不一，收收益高低不同同。风险大的的投资基础上上回报率相对对较高，回报报率低的投资资基础上相对对地风险就低低些，如果资资金分别投入入不同的房地地产开发基础础上整体投资资风险就会降降低，其实质质就是用个别别房地产投资资的记收益支支弥补低收益益的房地产的的损失，最终终得到一个较较为平均的收收益。房地产产投资组合的的关键是如何何科学确定投投入不同类型型房地产合理理的资金比例例。3、保险策略略对于房地产产投资者来说说购买保险是是十分必要的的，它是转移移或减少房地地产投资风险险的主要途径径之一。保险险对于减轻或或弥补房地产产投资者的损损失，实现资资金循环运动动，保证房地地产投资者的的利润等方面面具有十分重重要的意义，尤尤其对于啬房房地产投资者者的信誉，促促进房地产经经营活动的发发展具有积极极作用。一般般来说房地产产保险业务主主要有房屋保保险、产权保保险、房屋抵抵押保险和房房地产委托保保险。房地产产投资者在购购买保险时应应当分考虑造造反房地产投投资者所需要要的保险险种种，确定适当当的保险金额额，合理划分分风险单位和和厘定费率以以及选择信誉誉良好的保险险公司等几方方面的因素。[/1.1通货膨胀胀的风险也称为购买力风风险。是指投投资完成后所所收回的资金金与投入的资资金相比购买买力降低给投投资者带来的的风险。由于于所有的投资资要求有一定定的时间周期期，尤其房地地产投资周期期较长，因此此只要通货膨膨胀的因素存存在，投资者者就要面临通通货膨胀的风风险。通货膨膨胀风险不仅仅仅对一个投投资者所不能能避免或消除除的。通货膨膨胀风险直接接降低投资的的实际收益率率，因此应该该引起房地产产投资者的高高度重视。投投资者在进行行投资决策时时，要充分考考虑到通货膨膨胀的影响，适适当调整其要要求的最低收收益率。1.2市场供供求风险市场供求风险是是指投资所在在地区房地产产市场供求关关系的变化给给投资者带来来的风险。市市场是不断运运动变化的，房房地产的供给给和需求也是是不断变化的的。供求关系系的变化必然然造成房地产产价格的波动动，具体表现现为租金收入入的变化和房房地产本身价价格的变化，这这种变化会使使房地产投资资的预期收益益率发生偏离离。更为严重重的情况是，当当市场内某种种房地产的供供给大于需求求达到一定程程度时，房地地产投资者将将面临房地产产商品积压的的局面，即找找不到买主或或租户，由此此会进一步引引发更为严重重的问题：资资金收不回来来，无力偿还还贷款，这很很容易导致投投资者的破产产。1.3周期风风险周期风险是房地地产业的周期期波动给投资资者带来的风风险。正如经经济周期的存存在一样，房房地产业的发发展也有周期期性的循环。房房地产业的周周期可分为复复苏与发展、繁繁荣、危机与与衰退、萧条条四个阶段。有有人统计，美美国房地产业业的周期大约约为18--20年，香香港约为77-8年，日日本约为77年。当房房地产业从繁繁荣阶段进入入危机与衰退退阶段，进而而进入萧条阶阶段时，房地地产业将出现现持续时间较较长的房地产产价格下降、交交易量锐减、新新开发建设规规模收缩等情情况，给房地地产投资者造造成损失。例例如，美国1991--1992年的房地产产萧条期中，房房地产成交价价一般只有原原价的1//4甚至更更低，其中商商业房地产总总体市场价值值从19889年的三三万五千亿美美元跌到11991年年的一万五千千亿美元。房房地产价格的的大幅下跌和和市场成交量量的萎缩，使使一些实力不不强、抗风险险能力较弱的的投资者因资资金债务等问问题而破产。1.4变现风风险变现风险是指急急于将商品兑兑换为现金时时由于折价而而导致的资金金损失的风险险。房地产作作为不动产，销销售过程复杂杂，属于非货货币性资产，流流动性很差，其其拥有者很难难在短时期内内将房地产兑兑换成现金。因因此，当投资资者由于偿债债或其他原因因急于将房地地产兑现时，由由于房地产市市场的不完备备，必然使投投资者蒙受折折价的损失。1.5政策性性风险由于房地产业与与国家经济紧紧密相关，因因此在很大程程度上受到政政府的控制。政政府对租金、售售价的限制政政策，对材料料、设备的限限制政策，对对土地出让、使使用的政策，对对环境保护的的政策，尤其其对固定资产产投资规模的的宏观调控政政策和金融方方面的政策以以及新的税务务政策，都给给房地产投资资者带来风险险。在我国现现阶段房地产产市场很不完完善、房地产产制度尚不健健全的情况下下，政策性风风险尤其需要要引起房地产产投资者的关关住。例如，我我国19993年的对对房地产投资资的宏观调控控政策和11994年年出台的土地地增值税征收收条例等都对对房地产业产产生了显著的的影响。正如如一家房地产产公司的总结结报告所说，“自1993年下半年实施的宏观调控政策将蓬勃发展的房地产业抛入低谷，1994年初开征的土地增值税又使惨淡经营的房地产业雪上加霜”。可见政策性因素对房地产投资的影响之大。1.6利率风风险调整利率是国家家对经济进行行宏观调控的的主要手段之之一。国家通通过调整利率率可以引导资资金的走向，从从而起到宏观观调控的作用用。利率的升升高会对房地地产投资产生生两方面影响响：一是对房房地产实际价价值的折减。利利用升高的利利率对现金流流折现，会使使净现值减小小，甚至出现现负的净现值值；二是利率率的升高会加加大投资者的的债务负担，引引起还贷的困困难。利率提提高还会抑制制对房地产的的需求，从而而导致房地产产价格下降，而而且会使房地地产投资者面面临资金短缺缺的困境。1.7政治风风险房地产的不动性性使房地产投投资者要承担担相当程度的的政治风险。政政治风险主要要由以下因素素造成：政变变、战争、经经济制裁、外外来侵略、骚骚乱等。政治治风险一旦发发生，不仅会会直接给建筑筑物造成损害害，而且会引引起一系列其其它风险的发发生，是房地地产投资中危危害最大的一一种风险。例例如19992年伊拉拉克入侵科威威特事件，不不仅给在科威威特的包括中中国在内的各各国承包商造造成了巨大的的损失，而且且给投资者（业业主）造成了了更为严重的的损失。2非系统风险险2.1经营管管理风险经营管理风险是是指由于房地地产投资者经经营管理不善善而造成损失失的风险。所所谓经营管理理不善，主要要包括：投资资者不能胜任任经营管理工工作；信息匮匮乏；决策失失误；不能处处理好各种合合同关系；违违章或违法等等。2.2财务风风险财务风险是指由由于投资者举举债经营而产产生的不能履履行债务义务务或不能及时时获得贷款的的风险。通常常投资者负债债比率越大，财财务风险就越越高。财务风风险可以进一一步分为内部部财务风险和和外部财务风风险：内部财财务风险指项项目不能够产产生足够的现现金流以按月月或按年偿还还债务本息的的风险；外部部财务风险指指投资者不能能从资金市场场或其它机构构获得投资所所需资金的风风险。2.3其它个个别风险自然风险、近邻邻地区环境变变化风险、类类似地区发展展风险等都属属于个别风险险。上述各种风险是是房地产投资资中比较常见见的主要风险险。实际上，由由于房地产投投资的复杂性性，其中的风风险是多种多多样、纷繁复复杂的。一种种风险是系统统风险还是非非系统风险，并并不是绝对的的、一成不变变的。例如变变现风险，对对市场上所有有房地产投资资项目来说，它它是系统风险险，因为任何何房地产都有有流动性差即即变现性差的的特点，但是是，对于某个个具体的投资资项目来说，可可能由于该项项房地产的用用途、功能、位位置等具体情情况使该项房房地产更难于于在短时间内内兑现，这种种变现风险是是个别房地产产项目的风险险，属于非系系统风险。