房地产估价基本程序

房地产评估的类型1、"一般评估估"：这类评估估一般是在交交易双方发生生分歧意见或或有争议时，求求助于评估机机构，以解决决分歧和争议议，使之趋于于一致的手段段，一般不具具备法律效力力，是参考性性评估，它反反映的是某一一地域、某一一时间点、某某一特定物业业一般的价值值水平。2、房地产抵押押贷款评估"：这类评估估是购房者寻寻求金融支持持时，对自己己所抵押的房房屋的价值而而进行的评估估，它必须由由金融部门指指定或委派的的评估机构进进行评估，评评估一经确定定，具备法律律效力、形成成法律文件、对对双方有约束束力。这种评评估值一般较较低。3、"特定评估估"：这种评估估是房地产交交易管理部门门，对买卖双双方交易价格格明显低于市市场价格水平平而做的评估估，为了求其其公正合理，须须采用两种以以上的评估方方法进行评估估，评估结果果一经确定，具具有法律效力力,交易双方须须按确定后的的评估值，计计算缴纳税费费。房地产估价基本本理论-程序房地产估价程序序，是指房地地产估价作业业按其内在联联系，所形成成的各个具体体操作步骤和和环节。一般般而言，评估估一宗房地产产主要包括如如下六个基本本步骤。一、明确估价的的基本事项在实际进行房地地产评估过程程中，会涉及及到许多方面面的问题，需需要处理的事事项也较多。有有些事项直接接关系到估价价作业的全过过程，对估价价额也有较大大的影响，这这些事项被称称坦估价的基基本事项，必必须预先明确确。一般来说说，估价的基基本事项包括括估价对象、估估价目的、估估价时点及评评估前提四个个方面。（一）明确估价价对象1．评估实体的的确定。即是是要明确评估估对象是什么么、范围如何何。估价的是是土地，还是是建筑物，或或是房地合一一，包括坐落落位置、面积积、用途、结结构等；如估估价的是写字字楼，是否包包括其中配备备的设备；如如是酒店，是是否包括其中中的家具等。2．评估对象权权利状态的确确定。首先要要明确所评估估的是何种物物权，是所有有权，还是使使用权或抵押押权等。在我我国，尤其要要注意所评估估的是通过有有偿出让方式式获得的土地地使用权，还还土地使用权权的批租年限限，已使用年年限、剩余使使用年限受到到限制、是否否完整等。如如评估对象是是否已设定了了租赁权、抵抵押权和典权权、地役权等等，其年限如如何。（二）明确估价价目的估价目的可具体体分为买卖、交交换、租赁、入入股、抵押、典典当、保险、课税、征用、拆迁补偿、投资决策、清产核资、区域规划、分析等。不同的评估目的对于估价方法的选择和估价结果尽有一定影响的，因此，必须明确评估目的。明确了评估目的的，也就相应应地确定了所所要评估的价价格类型，如如买卖价格、租租赁价格、入入股价格、抵抵押价格、征征用价格、课课税价格等。各各种价格在评评估时都有相相应的注意事事项，如抵押押价格评估与与买卖价格评评估就有较大大的差异，由由于抵押价格格评估要考虑虑抵押贷款清清偿的安全性性，因此其数数额应等于评评估对象的预预期价格（抵抵押期限）减减去处置税费费等；征用价价格和课税价价格评估一般般是按照国家家的有关规定定进行，如有有些国家及地地区规定，土土地的课税价价格用路线价价法评估；保保险价格的评评估仅指建筑筑物及其家具具、设备的价价值等。（三）明确估价价时点房地产价格受多多种因素影响响，是不断变变化的。对于于同一宗房地地产来说，在在不同的时点点上，其价格格可能有较大大的差别。我我们通常所说说的某宗房地地产的价格都都是指该房地地产在某个特特定时点上的的时价，我们们所要评估的的也正是这种种时价。非时时价的评估不不仅是毫无意意义的行为，而而且也是无法法进行的，因因此，必须明明确估价时点点。估价时点点一般以年、月月、日来表示示，其详略程程度一般是由由房地产市场场的稳定程度度及评估的价价格种类所决决定的。（四）明确评估估前提由于特殊情况的的需要，以及及评估对象与与其他事物之之间所存在的的关系，在评评估上还要明明确评估的前前提条件，主主要包括如下下四种：1．独立估价。独独立估价发生生在估价对象象为土地与建建筑物合一的的“房地产”上，根据某某种需要或特特定条件，有有时单独就该该房地产的土土地部分进行行评估，并且且不考虑建筑筑物的存在，这这种情形称为为独立估价。简简单地说，就就是将土地当当成空地，视视为无建筑物物存在的情形形下进行评估估。在地上建建筑物预定拆拆迁的条件下下，往往进行行建筑物拆迁迁的独立估价价。2．部分估价。部部分估价是指指估价对象房房地产是由土土地及建筑物物构成的综合合体，在该土土地与建筑物物为一整体的的既定条件下下，仅就其中中的土地或建建筑物进行价价格评估。它它与独立估价价的区别是，独独立估价不考考虑地上建筑筑物存在对地地价的影响，而而部分估价则则考虑地上建建筑物存在对对地价的实际际影响，或土土地对建筑物物价格的实际际影响。由房房地产价格的的均衡法则、适适合法则等可可以判定，土土地或建筑物物的部分估价价额将受到既既定状态的影影响而发生变变化。3．合并估价或或分割估价。以以房地产的合合并或分割为为前提所进行行的评估，称称为合并或分分割估价。例例如，以购买买邻地并与自自有土地合并并使用为前提提，对邻地进进行买卖价格格评估即为合合并估价；又又如，为使土土地的一部分分分割出售成成为可能，而而评估其剩余余部分的价格格，即为分割割估价。无论论是合并估价价还是分割估估价，其估价价结果都将与与正常评估存存在一定差异异，其评估出出的价格称为为“限定价格”，即在市场场受限定的条条件下所形成成的价格，该该价格仅对特特定的交易主主体具有经济济合理性。4．变更估价。变变更估价是以以改变房地产产的利用状态态为前提所进进行的评估，也也可称为变更更利用状态估估价，它主要要包括如下几几种情形：（1）以房地产产改变原来的的用途为前提提所进行的估估价。如学生生宿舍将改造造为宾馆，政政府机关办公公楼将改造成成供出租的写写字楼等。（2）以房地产产重新进行装装修改造为前前提所进行的的估价。（3）以拆除建建筑物为前提提对土地进行行的估价。对于上述需要确确定的种种估估价事项，一一般都是由委委托人提出的的，或根据委委托人的意向向由估价人员员整理出来的的。二、拟定估价作作业计划明确了估价的基基本事项，就就可以基本把把握住整个估估价任务。为为了保证估价价工作高效享享、有秩序地地展开，应预预先拟定出合合理的作业计计划，其主要要内容包括如如下几个方面面：1．初选估价方方法或评估的的技术路线，以以便于以后的的工作有目的的地进行。2．确定投入人人员。这是估估价作业计划划的关键内容容。应根据评评估任务量的的大小、性质质及难易程度度确定，在确确定时应充分分考虑估价人人员的专长。3．制定评估作作业日期及进进度安排。评评估作业日期期一般是按委委托人的要求求确定的。4．评估作业所所需经费预算算。一般而言言，制定估价价作业计划多多采用线条图图或网络计划划技术，以保保证计划的合合理与优化。三、实地勘察由于房地产在实实体上具有不不可移动性和和个别性等特特点，在物权权和适用上又又存在多样化化的特征，仅仅仅根据委托托人或有关当当事人提供的的情况，还做做不到具体、准准确地把握估估价对象。因因此，估价人人员必须亲临临现场，实地地查明有关情情况。实地勘勘察的内容主主要包括如下下几方面：1．对象房地产产的位置及其其周围环境。实实地勘察时，除除应查明地号号或门牌号码码外，还应对对照地籍图判判明对象房地地产的边界及及其与邻地和和道路的关系系，这样才能能准确地把握握估价对象的的位置、形状状和土地面积积等，应注意意误勘。同时时，还要观察察一下附近的的建筑布局、绿绿化、卫生状状况、地势高高低、日照、通通风及周围土土地利用程度度等，并进行行实地拍照。2．对象房地产产的使用情况况及现状。首首先要核实对对象房地产的的实际用途。如如果属于有收收益的房地产产，还要查明明其出租或经经营上的收益益与费用；其其次要查明建建筑物的结构构、建成时间间、新旧程度度、完损等级级及内部装修修等（应对建建筑物进行内内外拍照），并并了解建筑面面积、使用面面积或可供出出租和营业用用的面积等。不不要忽视调查查实际使用情情况与登记所所规定的限定定用途是否一一致，数量是是否相符，权权利状态与产产权产籍档案案记载是否一一致等。3．了解当地房房地产市场的的特征和情况况。四、收集分析相相关资料（一）房地产价价格的一般影影响因素资料料房地产价格的一一般影响因素素，基本上属属于宏观的社社会因素，它它们并不直接接决定某宗房房、地产的价价格，但它们们对整体房地地产市场的价价格走势具有有决定意义，对对某类房地产产的价格变地地有时能产生生特别大的影影响，所有这这些，最终也也都会体现在在个别房地产产上。因此，必必须广泛收集集并深入分析析这方面的有有关资料。从总体来看，一一般影响因素素对房地产价价格的作用是是错综复杂的的，分析它们们对估价对象象队价格究竟竟产生何种影影响更是一个个难度很大、非非常复杂的问问题。一般来来说，没有固固定的数学公公式可套用，主主要依靠估价价人员长期积积累的丰富经经验进行综合合分析判定。尤尤其是在房地地产市场起伏伏较大、变化化莫测时，对对于这些因素素的分析更要要依赖于经验验，有时甚至至体现为估讲讲师的眼力。但但是，当房地地产市场走势势比较稳定，价价格变动比较较平稳时，这这些一般影响响因素对房地地产价格的综综合作用还是是能够体现出出规律性的，房房地产价格将将出现平稳的的变动趋势，这这时可运用统统计规律和预预测方法来确确定房地产价价格的平均增增减量、平均均增长速度或或价格变化模模型。对这些些数据加以具具体分析，即即可确定一般般因素对评估估对象价格变变化的作用影影响。在分析过程中，应应善于根据具具体情况确定定对评估对象象或某类物业业的价格变化化有较大影响响的关键因素素，从而既可可简化分析的的难度，又可可提高分析的的精确性。（二）区域市场场资料由于房地产市场场的区域性，区区域市场的资资料对评估对对象价格的影影响更大。区区域市场资料料主要包括一一般影响因素素在区域市场场上的体现，包包括该地区的的经济、社会会、城市建设设（基础设施施与公益设施施的建设）、城城市规划的发发展变化，也也包括该地区区的市场特征征及交易情况况等。（三）实例资料料实例资料，主要要包括市场交交易实例资料料、开发建造造实例资料和和房地产运用用收益实例资资料（如出租租房地产的有有关资料）。在在评估过程中中，无论是否否直接运用这这些资料，都都应尽量收集集，以供参考考。对于搜集集到的实例资资料，应整理理成表格形式式，以便于利利用。（四）评估对象象的情况该资料的收集是是在实地勘察察时完成的，一一般是按固定定的表格填写写。各类资料料的来源渠道道主要是：l．委托者提供供。2．实地勘察。3．政府有关部部门提供。4．相关当事人人提供。5．咨询公司提提供。另外，必须指出出，运用不同同的估价方法法，收集资料料的侧重点是是有较大差异异的五、运用估价方方法进行估算算并决定估价价结果（一）评估方法法的选择在选择评估方法法时，主要依依据如下两方方面情况：1．各种估价方方法的适用范范围。2．估价对象的的特征及其评评估目的和评评估前提等。（二）运用估价价方法进行价价格试算依据某种方法直直接计算出来来的估价结果果，还不足以以令人信眼，因因此，在估价价作业上一般般不作为最终终估价结果。这这种价格，称称为试算价格格。关于试算算价格的计算算过程见相应应的估价方法法章节。（三）调整试算算价格运用不同方法所所估算出来的的试算价格是是有一定差异异的，即使是是运用同一估估价方法，因因所依据的资资料不同，也也会得出不同同的计算结果果。因此，必必须对试算价价格进行综合合分析并予以以调整，使之之不致产生重重大的差误。1．调整试算价价格的主要依依据。试算价价格之间所存存在的差异，可可能是因为所所用的估价方方法不同，也也可能是因为为所依据的资资料不同。因因此，调整试试算价格主要要应考虑如下下两方面：（l）资料的可可信程度。要要使估价结果果能得到社会会承认，所依依据的资料不不仅要全面，而而且必须准确确。因此，在在调整试算价价格时，首先先应当对估算算过程所依据据的资料进行行检查。检查查时，不仅要要分析资料的的真实性，还还要进一步分分析资料的选选择及运用是是否恰当，有有关房地产价价格形成与运运动的各项法法则对该估价价活动的应用用是否恰当，价价格影响因素素的分析以及及吃域因素和和个别因素分分析是否恰当当等。（2）估价对象象的种类。如如果判明所依依据的资料是是可靠的，则则还应检查该该资料是否与与对象房地产产的种类及委委托估价的目目的相符合。对对此，一般将将估价对象划划分为自用房房地产和收益益房地产两类类来予以分析析。对于自用房地产产，一般应以以比准价格（按按市场比较法法估算的）或或积算价格（按按成本法估算算的）为依据据进行价格调调整，并作为为决定最终估估价额的依据据。对于收益房地产产，一般以收收益价格为主主来调整，但但因为在估算算收益价格时时，即使能够够正确把握纯纯收益，也会会因为在资本本化率的选取取上存在微小小差异而导致致收益价格出出现较大误差差，因此，对对于收益房地地产，还必须须较多地斟酌酌比准价格或或积算价格来来进行调整，并并以此作为决决定最终估价价额的基本依依据。2．调整试算价价格的主要方方法。调整试试算价格的方方法主要有三三种，（四）最终估价价额的决定在如何决定最终终估价结果上上，有两种不不尽相同的的的意见：1．以调整得出出的最终估算算结果为主要要依据。2．以估价人员员的经验为主主，参考估算算结果。我们认为第一种种意见更为合合理，应作为为决定最终估估价结果的主主要方案。但但对于比较特特殊的估价活活动，有时需需要估价人员员更多地依赖赖于经验来决决定最终估价价额。最终估估价额的决定定是整个估价价作业的最关关键步骤，一一般应由几位位资深的估价价师共同研究究拍板。六、撰写估价报报告估价报告是记述述评估成果的的文件，为了了保证其质量量，在撰写时时要遵循掌握握内容全面、格格式清晰、简简明扼要、突突出评估依据据的原则。（一）估价报告告书的形式估价报告书有定定型式（或称称表格式）、自自由式与混合合式三种，可可根据评估活活动的具体情情况灵活选用用。1．定型式估价价报告书。又又称封闭式估估价报告书，是是固定格式、固固定内容，估估价人员必须须按要求填写写，不得随意意增减。其优优点是一般事事项反映全面面，填写省时时省力；缺点点是不能根据据估价对象的的具体情况而而深入分析某某些特殊事项项。如果能针针对不同的估估价目的和不不同类型的房房地产，制作作相应的定型型式估价报告告书，则可以以在一定程度度上弥补这一一缺点。2．自由式估价价报告书。又又称开放式估估价报告书，是是由估价人员员根据评估对对象的情况而而自由撰写的的、无一定格格式的估价报报告书。其优优缺点与定型型式估价报告告书恰好相反反。3．混合式估价价报告书。混混合式估价报报告书是兼取取前两种报告告书的形式，既既有自由式部部分，又有