广东顺德某商业城的推广案例

****城的推广案例1、按市不再相相信单纯的概概念炒作2、房地产营销销走进专家卖卖楼时代3、品牌营销日日渐走上竞争争平台2001年，221世纪，在新新经济及全球球经济一体化化，信息网络络化的趋势下下，中国房地地市场正酝酿酿一场全新的的世纪营销革革命，一个前前所未有，充充满巨变的房房地产时代业业已来临。在传统的经经济体制下，旧旧的房地产市市场推广手段段已经越来越越不适应新经经济的发展，相相对于走在全全国房地产前前头的北京、深深圳、广州、上上海而言，房房地产场的营营销策划，更更加表现出一一种积极、有有效的需求，生生产方式及消消费行为的这这种变化与技技术差异逐渐渐缩小，产品品日趋同质化化的冲突，不不仅加速了全全社会范围内内的产品更新新换代，也促促使企业在市市场营销方面面不断寻找新新的突破口。市场营销核核心的观念是是：了解消费费者的需求，运运用合适的产产品，定价、渠渠道、促销和和服务等方法法来满足消费费者的需要，它它包括以下四四个方面的含含义。（1）认清清消费者的需需求。（2）激起起和满足消费费者的欲望。(3)制造所能能销售的产品品前有效地组组织实施销售售活动。（4）以顾顾客为主体，一一切为了满足足消费者。市场营销的的手段是开展展综合性的营营销活动、即即整体营销，在在市场上把产产品策略、定定价策略、销销售渠道策略略、促销策略略等四大要素素在时间与空空间上协调一一致，实现最最佳的营销组组合，以达到到综合最优的的效果。营销策划的的新方向到底底表现为哪些些内容？它如如何以房地企企业为龙头，有有效地整合各各种资源，尽尽快地走出传传统策划产业业笼罩的氛围围之中，则是是一个无论是是从理论层面面上，还是在在操作需求上上，都是极为为迫切的一种种市场需求。其实这种方方向并不神秘秘：以“策划时时推广叶广告告”为层面推进进的操作模式式，即为新的的房地产营销销策划方向的的核心价值所所在。因为营销策策划是一种贯贯穿市场意识识的行为方式式，以主动创创造效益为目目的，而“策划、推广广、广告”三者之间的的整合则是为为达到这种目目的的具体整整合行为。我们以*****城一案为例例，来具体探探讨“策划、推广广、广告”这种一种新新的营销方式式：在楼盘推推广中的整合合效应。****城简介介由顺德知名名的房地产开开发商—**房地产发展展有限公司开开发的****城，地处珠珠三角中心地地带，顺德市市中心的南大大门，市客运运汽车总站旁旁。总占地面面积达18万平方米，总总建筑面积达达22万平方米，总总投资达5亿多人民币币。商业城内内各种配套设设施一应俱全全，超前设计计的停车场围围绕整个商业业城，汽车可可直接开上2层商铺，上上落车购物与与首层商铺一一样便利。商商业城功能区区分明确，地地理位置优越越，规模傲视视群雄，为中中国最大的商商业城之一。****城前期期推广问题分分析1、销售策略主要集中在在以下方面，导导致项目出现现滞销状况，影影响整体资金金回笼及营销销部署进程，项项目总体形象象及档次，项项目优势未能能充分体现，缺缺乏市场竞争争优势。（1）定价价策略销售价格与市场场价格脱节，定定价方式单一一，总体金额额较高，投资资层面狭小，未未充分体现商商铺位置、朝朝向、地段等等优势，影响响总体销售收收益平衡。（2）销售售部署以全盘开放放推售方式进进行，70％位置较优优越的商铺被被认购，造成成北向及中间间位置商铺大大量积压，影影响中、后期期销售进程。（3）付款款方式由于资金回回笼原因，采采用一次性及及按揭付款方方式，并要求求在7天内付清首首期或总金额额，阻缓客户户投资周期。（4）促销销策略未有形成极极具投资吸引引力的招商策策略，各层面面买家的投资资积极性未能能充分调动。（5）招商商范围以顺德市大大良为主要招招商区域，未未进行广泛招招商拓展，对对品牌企业缺缺乏针对性的的招商推广，主主力市场投资资积极性来充充分发掘。2、总体规划（1）经营营规划缺乏超前性性及创新性，仍仍停留在传统统单一的专业业市场经营模模式上，缺乏乏统一经营规规划，服务配配套设施未尽尽完善，影响响经营前景及及投资信心。（2）市场场定位未有制定准准确的市场定定位，与专业业市场性质类类同，缺乏竞竞争力及核心心优势。（3）形象象包装项目形象及及包装本充分分体现项目优优势，经营档档次较低，影影响项目价格格提升及总体体收益。（4）功能能定位未有制定主主力市场功能能定位，发展展前景模糊，缺缺乏投资吸引引力。根据对对****城前期推广广的问题分析析，我们已经经知道，这样样一个中途接接手的项目所所面临的问题题，依照房地地产营销策划划的具体内涵涵，我们理所所当然地按照照“策划、推广广、广告”这样一种楼楼盘市场推广广的行为方式式，来实现主主动创造效益益的营销自的的。策划，营销销的第一步尽管*****城在前期推推售过程中产产生了许多不不利于项目继继续顺利销售售的因素，但但还不至于从从根本上造成成市场的困难难，凌峻在这这个时候介入入项目，事后后的策划就应应该对项目新新的推广工作作实行“全身手术”，即找出市市场的结症所所在，然后对对症下药，做做到标本兼治治，实现策划划真正意义上上所需从事的的市场工作。****城原先先的市场定位位仅限于“****城”这样一个大大而平的概念念，偌大的经经营面积却没没有一个明确确的功能区分分，销售策略略和总体规划划上的失误与与不足不能完完全体现出项项目不能完全全体现出项目目的竞争优势势，从而导致致项目正常的的销售工作。如何使*****城在众多的的专业市场的的竞争脱颖而而出，扩大项项目的知名度度与影响力，全全面提升项目目档次和综合合素质，针对对目前专业市市场的空白点点分析并研究究其经营档次次、市场形象象、包装等因因素，项目功功能重新定位位“一个永不落落幕的名优产产品展示交易易会”；项目形象象重新定位：：“顺德之窗——一****城”。作为国际级级的商业城，项项目所具备的的发展性与首首创性必将形形成以品牌产产品展示及名名优产品销售售的多功能现现代综合性商商城。并在档档次及形象功功能等综合素素质上全面提提升，以吸引引更广泛的投投资层面，将将招商经营范范围拓展至海海内外，项目目的功能及形形象定位便表表现出它的市市场价值。由于*****城具有极大大的规模及地地段优势，奠奠定了项目良良好的发展规规划基础，这这就应该在策策划思路中具具体反映出来来。一、以综合合性产品进行行经营规划，面面向全国及海海外市场。以以市场领导者者地位及角度度发展，站在在竞争市场的的制高点上，全全面提升项目目综合素质，增增强市场凝聚聚力及竞争力力，实现持续续发展战略。二、项目发发展前景广阔阔，投资价值值更为显著。以“会展经济”形式吸纳品牌企业进驻经营，提供广阔的产品展示舞台及创建理想的经营环境及商机，投资吸引力及价值更为显著。三、营造浓浓厚的市场商商业氛围，增增强市场经济济价值及市场场凝聚力，形形成强烈的投投资氛围，全全面促进销售售及招商进程程。具体运作如如下：强化专业市市场投资前景景，以及与传传统商铺的经经营规划，增增强投资信心心。强化项目地地块发展前景景及新城区的的发展前景。借助品牌企企业进驻项目目后，在入流流、经营回报报、品牌效应应、市场收益益等因素的全全面素质提升升，强化项目目优势及特性性。强化项目的的价格升值空空间，并以专专业市场进行行价格类比，突突出项目发展展优势。四、吸纳大大型百货超市市进驻，增加加入流及品牌牌效应。带动中、小小型商铺销售售和租赁进程程，而且顺德德仍未出现大大型超级市场场，我们将发发挥其品牌效效应及优势。根据广东省省经济发展研研究中心数据据显示，广东东省19999年社会消费费品零售额达达3656亿元，占全全国11.7%。其中东莞莞占148亿元，佛山303亿，顺顺德205亿，深深圳465..2亿，如此巨巨大的市场消消费份额及潜潜力深不可测测，其中全球球零售业巨头头“沃尔玛”已开始在深深圳、东莞进进驻，并向珠珠江三角洲发发展。我们建议以以优惠的招商商措施吸纳大大型零售业进进驻，借助其其品牌效应及及知名度，带带动整体商场场销售。例如：天河河城的“吉之岛”

中旅商业城城的“百佳超市”

深圳的法国国“家乐福”

东莞的美国国“沃尔玛”

针对*****城经营规划划的不完善与与商铺首、二二层功能定位位不明的现状状，我们在策策划思路中人人又别拟定了了经营与功能能区分的建议议，具体内容容如下：一、创建完完善的经营规规划具体建议议形成以品牌牌产品展示及及名优产品销销售的多功能能综合性商业业城。扩大经营招招商范围，抢抢占市场空白白份额。合理规划各各行业商铺使使用面积及经经营特性。提供完善仓仓储、货运、商商务、市场资资讯、饮食娱娱乐等服务配配套设施。制定完善的的开业后市场场宣传推广计计划。以“会展经经济”形式，进行行项目经营发发展，为商户户创造无限的的商机。强化项目优优势，增强凝凝聚力及投资资信心。实现可持续续发展战略。二、首、二二层功能定位位建议以品牌产品品展示和名优优产品销售为为主。在确定各区区域功能规划划时，将吸纳纳品牌企业进进驻经营并发发挥其品牌效效应，同时考考虑本地市场场需求及本地地品牌企业优优势，快速回回笼资金，降降低投资成本本风险，形成成综合性功能能规划，进行行招商经营达达至全城旺销销。具体建议如如下：以家电、建建材、涂料、汽汽车为主力市市场面向全国市市场，以日用用百货、塑料料、影音产品品为辅助；面向区域性性市场，形成成综合性商业业城。主力市场分分析１.家电、涂涂料本地支持经经济产业及品品牌企业优势势。２.汽车未来市场需需求潜力巨大大，目前大良良汽车市场以以零散经营为为主，缺乏总总体统一经营营规划及服务务配套设施，未未形成强大的的竞争优势，发发展空间广阔阔。3.建材（装饰饰材料、厨卫卫洁具、灯饰饰）顺德新城区区的建设发展展需求巨大，同同时房地产开开发量剧增，居居民家居装饰饰需求增大，而而且目前区域域市场未有大大规模的建材材市场，处于于空白市场阶阶段。楼层功能规规划首层以名优产品品销售为主二层以品牌企业业产品展示推推广为主首二层部分面积将将规划成大型型超级市场功功能。策划主要体体现于房地产产项目营销的的前期工作，****城策划思路路的确定，为为下一步的推推广奠定了基基调。推广，营销销的第二步****城根据据前期销售中中出现的问题题重新进行项项目市场定位位后，具体的的推广工作便便显得尤为重重要，涉及到到项目的招商商及经营，项项目的推广主主要是通过销销售推广以及及广告宣传推推广方式进行行。由于项目当当时的销售体体系及销售价价格都未有一一个详细的制制订标准，致致使投资客户户缺乏必要的的信心，以至至影响整体营营销部署及项项目经营。针针对****城前期销售售过程中所存存在的问题，有有必要首先扩扩大招商范围围，首先针对对顺德几个镇镇区，然后再再扩展到珠江江三角洲地区区及广东及至至全国市场进进行巡回展示示推广活动，以以吸引更多的的目标投资群群体。在招商商过程中外对对品牌企业专专门制定优惠惠的招商经营营促销策略，成成立专门的销销售部门，安安排专人负责责跟踪访谈，并并辅以最直接接有效的形式式进行项目推推广。****城在招招商活动中同同时配合以灵灵活的促销策策略，激活投投资群体，调调动投资积极极性，采取反反租回报，先先租后售，免免管理费等一一系列促销策策略，降低置置业投资门槛槛，以灵活多多变的付款方方式，充分挖挖掘小型投资资客户前来投投资。****城为全全面促进招商商经营进程。重重点加强经济济层面较高的的投资型客户户先期进场，这这类客户由于于经济层面较较高，能及时时把握最新投投资信息，商商业城若有外外来客户的先先期进驻，必必将带动各个个层面的客户户以形成强劲劲的投资认购购热潮，加快快全面招商的的进程。价格策略一一直是项目推推广过程中最最为敏感的也也是最难以控控制的部分，为为避免一期推推广过程中将将铺位一次性性整体推出的的诸多不利因因素，****城此阶段的的推广采取分分阶段推售商商铺的策略．．并辅以灵活活的价格作为为调控．以多多样人的付款款方式和促销销策略，全面面迎合各层面面买家的不同同求销售是项目目推广过程中中至关重要的的一个环节．．促销策略的的好坏，将直直接体现于销销售过程中。为为了保证促销销策略的成功功实施，****城根据促销销策略的环节节需要，建立立了一套完善善的销售体系系，实行项目目销售主人负负责制，向项项目派驻项目目经理及销售售经验，统一一销售部署、统统一销售策略略、统一销售售目标，统一一销售行为。广告，营销销第三步营销策划成成功与否的关关键．重要是是将策划思想想如何具体执执行到位。广广告，作为一一种具体的执执行形式、表表现得好坏．．将直接影响响到销售成绩绩。长期以来，策策划和广告一一直似乎是两两个水火不相相溶的东西，做做策划的人轻轻视广告的作作用，作广告告的人又认为为策划不能包包打一切．广广告在策划思思想贯彻落实实的过程中具具有不可替代代的作用。这这一点，其实实就是我们所所要阐明的观观点，新世纪纪营销的核心心价值正在于于将策划、推推广、广告三三位一体地执执行到位。房房地产策划师师需要---专多能，具具有统筹与执执行整个项目目营销推广的的能力，销售售经理则需要要具体的销售售经验及能力力，广告作为为一种营销传传播，更侧重重宣传表现所所产生的效果果。****城统一一项目市场形形象，统一项项目市场定位位，统一宣传传推广部署作作为项目广告告宣传推广的的策略，全面面进行广告宣宣传。为创建顺德德市明星商业业城的品牌效效应，强化项项目发展前景景及地段经营营规模与规划划优势，除在在顺德市进行行新闻炒作外外，并同时在在各大广告媒媒体进行炒作作，以迅即把把项目创建成成顺德市的明明星业城，以以及形成强劲劲的市场效应应，达成广告告宣传的目的的。除了一般的的媒体广告，****城还在珠江江三角洲作针针对性巡回招招商推广，以化工、装装饰材料、电电器等不同行行业为重点，进进行招商推广广，以扩大项项目的知名度度及影响力，广广泛吸纳外围围投资潜力，全全面促营销进进程。****城根据据所确定的销销售目标，以以“德之窗——一个国际级级多功能综合合商业城”、“****城——一个永不落落幕的名优商商品展示交易易会”为项目形象象与功能定位位，以广告推推广达到扩大大项目知名度度、提升项目目形象、推大大投资客户范范围、制造投投资吸引力。全全面促进销售售成功为目的的。广告推广也也需有策略，****城广告推广广策略通过举举行现场公关关活动、举办办迎春花市等等，积聚现场场人气及浓厚厚的经营氛围围，并配合销销售步署进行行电视、报纸纸平面广告，报报纸夹报派送送等广告形式式，推广招商商范围形成强强烈投资热潮潮，激发投资资欲望与积极极性，同时在在现场及新世世纪商场、体体育馆举行大大型展销活动动与客户联谊谊会，全面促促进销售成功功。项目广告买买点（十大投投资经营优势势）强化项目优优势及投资前前景、经营信信心，激发投投资欲望，全全面促销。项目市场优优势顺德商用物物业以专业市市场为主，未未有综合性商商业城项目，而而且专业市场场以租赁经营营为主（市区区商铺以产权权销售为主），而而综合性商业业城仅项目唯唯一拥有50年经营产权权。项目市场需需求优势据市调分析析，顺德的中中、小型企业业及品牌企业业（家电、涂涂料、塑料等等行业）希望望拥有一个相相对集中及较较大规模、较较高知名度的的产品展示平平台，面向全全国、东南亚亚及欧美国家家进行广泛的的产品展示推推广，扩大产产品知名度及及销售网络，同同时也为振兴兴顺德制造业业的经济及提提升其档次形形象。项目的的建立将提供供一个完善的的产品展示推推广平台，同同时迎合市场场需求。项目规模及及规划优势在经营规模模、经营理念念、产品功能能类别，经营营性质上都将将是顺德及珠珠江三角洲地地区仅有的项项目，没有较较直接的市场场竞争对手项项目，而且项项目的发展是是对提升整体体社会经济及及行业档次形形象起积极促促进作用。将成立商业业城统一经营营推广机构及及巨额宣传基基金，为商城城在开业前后后进行广泛的的社会传播及及增强投资信信心及拓展经经营商机，共共同获利。项目地段及及地块发展优优势地处1055国道，位于于新、旧城区区的中心地带带，并将形成成以商业为主主的发展前景景，其经济及及交通有绝对对的优势。项目投资前前景优势在上述各点点的基础上，项项目的经营规规划、经营理理念，发展趋趋势等都将成成为投资的信信心保证及投投资前景优势势。包括项目目的功能规划划以品牌家电电、涂料及名名优产品展示示推广为主，将将形成强大的的市场效应，其其专业性、发发展前景更为为强大广阔。客源优势精明实在的的顺德人对商商铺投资情有有独钟，而且且顺德12个镇区的经经济实力及人人均收入较高高，具有强大大的市场承受受力，而且较较易受投资趋趋势及潮流影影响，拥有广广阔的市场潜潜力及挖掘空空间，周边的的东莱、番禹禹、中山、南南海、佛山等等城区的经济济实力也相对对强大。产品市场优优势顺德己成为为国内家电、涂涂料、家具主主要的生产基基地．产品销销售网络面向向全面及国外外，具有较高高社会知名度度和市场需求求空间。项目将以上上述类别的产产品和为主要要的招商范围围，并形成一一个名优产品品集中展示推推广的交易平平台，凭借产产品的品牌效效应，在商场场经营上将起起积极促进作作用。市场资讯优优势将定期举办办各类型产品品博览会，展展示推广活动动，并通过互互联网络的电子商商务形式向商商户提供及时时的市场资讯讯及供求信息息，为商户提提供无限商机机。投资回报获获利优势看个有投资资回报获利的的商业城，提提供%年返租回报报，并以公证证形式签订确确立银行监控控帐号，确保保投资者的回回报获利收益益及投资信心心。三大经济支支柱，十大投投资信心，1100％投资回报“会展经济”“口岸经济一“民族经济”。三大经经济支柱（1）以“会展经济”形式进行经经营规划商业城将各各类品牌企业业及名优产品品的国际性交交易会、博览览会，广泛拓拓展扩大经商商范围及销售售网络，带动动整体商户经经营发展，提提供无限商机机。（2）形成成“口岸经济”经营发展模模式作为1055道上的****城，南接容容奇港、直达达中山、珠海海、澳门，北北与顺德客运运站相联，通通向番禹、广广州，东接顺顺德新城区，西西向乐从，联联接南海、佛佛山，交通及及经济位置优优势，同时也也是品牌家电电的生产基地地，各类产品品都在当地向向外发送，****城将在“会展经济”基础上发挥挥强大的品牌牌产品展示推推广交易功能能，成为新的的经商口岸，从从而形成以“口岸经济”形式进行商商业城发展模模式，增台投投资信心及投投资前景。（3）以振振兴“民族经济”为项目发展展目标为更广泛传传播顺德以制制造业为主的的社会经济地地位，提升整整体形象及档档次，扩大知知名度及销售售网络，拓展展全球商务贸贸易市场，不不断辅助企业业发展，以振振兴“民族经济”为项目发展展目标。项目宣传广广告语A、地段（1）雄据据105国道大良路路段的****城—--“顺德之窗”。（2）唯一一经过大良105国道进进入顺德新城城区的****城—－“顺德之窗（3）占尽尽天时、地利利、人和，交交通畅达客似似云来—一****城。（4）*****地王物业—-“顺德之窗”。（5）顺德德客运站旁的的商业地王物物业——－“****城”。（6）*****城地处入车车流量最高的的“商业运输干干道——一105国道”。B、产权（1）顺德德唯一有产权权出售的大型型****城—－“顺德之窗”。（2）顺德德唯一以100%实用用率销售****城——－“顺德之窗”。C、规划（1）“顺顺德之窗”—－1个面向全球球市场客户的的名优产品展展示中心。（2）顺德德名优产品最最集中的商业业展示中心—一****城。（3）顺德德名优产品展展示交易会—－“顺德之窗”。D、投资吸引力力让顺德为您您赚钱！（1）名品品汇聚，名牌牌基地—一****城。（2）无限限商机，无限限优势！（3）百年年机遇，岂容容错失！（4）富贵贵千禧路，商商业黄