房地产项目全过程成本控制

2007-6--5**房地产开发发有限公司房地产项目全过过程成本控制制成本控制未未来房地产的的竞争核心房地产项目全过程成本控制制房地产项目的全全过程成本控控制工程项目成本全全过程控制是是指控制项目各各阶段费用在在既定投资限限额以内，随随时纠正实施施过程中发生生的偏差，以以保证项目投投资管理目标标的实现，使使项目合理使使用资源，取取得最佳的投投资和社会效效益。它是工工程项目管理理的一个核心心部分，贯穿穿于工程建设设的全过程，即即体现在对工工程建设前期期可行性研究究、投资决策策、设计施工工再到竣工期期间全部建设设费用的确定定、控制、监监督和管理，是工程项目目能否良好完完成的关键。本本文将就此进进行探讨。一、房地地产全过程控控制的主要阶阶段工程成成本控制主要要分七个阶段：投资资决策、设计计、招投标、施施工阶段、竣工结结算阶段、销销售阶段和物物业管理阶段段。在项目建议书和和可行性研究究阶段编制投投资估算，在初步设计阶段段编制设计概概算，在施工图设计阶阶段编制施工工图预算，在工程实施阶段段要按承包实实际完成的工工程量，以合合同价为基础础，考虑各种种因素确定估估算价，在竣工验收阶段段，全面汇集集工程建设过过程中实际花花费的全部费费用，编制竣竣工决算，如如实体现工程程的实际成本。在销售阶段，主主要是考虑投投入和产出是是否合理，争争取综合利润润最大化，包包括当前利润润和潜在利润润。在物业管理理阶段，要综综合的考虑并并计算整个房房子在全寿命命周期的物业业管理成本；；要争取在有有限的物业管管理费用里面面最大限度的的合理压缩成成本，追求合合理利润的最最大化。同时时这也是体现现一个房地产产企业品质和和实力的一面面镜子，它的的影响是深远远的，直接影影响着企业的的长远利益！！1.投资决策阶阶段工程成本本控制在房地地产项目投资资决策阶段，项项目的各项技技术经济决策策，对建设工工程成本以及及项目建成投投产后的经济济效益，有着着决定性的影影响，是建设设工程成本控控制的重要阶阶段。决策阶阶段主要影响响因素有①房子标准水平平的确定（市市场定位）；；②建设地区的的选择（土地地成本），③项目的经济济规模（资金金成本）；④工艺评选（技技术难度）。理论上来讲讲作为成本管理理人员在决策策阶段应编制制可行性研究究报告，并对对拟建项目进进行经济评价价，在技术专业业人员的配合合下选择技术术上可行、经经济上合理的的建设方案，并并优化建设方方案，编制高高质量的项目目投资估算，在在项目建设中中起到控制项项目总投资的的作用。一般情况下下我们成本管管理人员（即即造价人员）参参予可行性研研究的情况不不是很多，但但是我认为作作为工程成本本人员应该积积极参予并且且提出一些有有用的意见和和建议，例如如项目现场情情况、七通一一平情况、可可能的地质情情况、冬雨季季时间、工期期、资金情况况、技术成本本、隐性成本本、动态成本本问题等等，这这些情况一般般作可行性研研究的人是不不怎么详细考考虑的或者是是不作为重点点来考虑的，可可是这些都会会对房地产项项目的成本产产生影响，一一旦你提出来来不管人家采采纳与否，以以后发生相关关问题你都会会有准备，况况且可行性研研究中预备费费和不可预见见费都与房地地产成本有关关；我认为此此阶段占成本本控制的15％2．设计阶段段房地产项目目成本控制设计阶阶段是房地产产项目成本控控制的龙头。在在投资计划得得以合理确定定以后，进入入设计阶段，它它是把技术与与经济有机结结合在一起的的过程[注：在锦绣绣泉城一期车车库跟三期车车库就是很好好的体现]。设计是在在技术和经济济上对拟建工工程的实施进进行全面的安安排，也是对对楼盘建设进行行规划的过程程。技术先进进、经济合理理的设计能使使项目建设缩缩短工期、节节省投资、提提高效益。有有效控制工程程成本要求严严密、全面的的施工图设计计。据西方方一些国家分分析，设计费费一般只相当当于工程费用用1％左右，而而这1％的费用对对工程成本的的影响度却是是70％以上。由由此可见，设设计对整个工工程建设至关关重要。设计计方案优化常常采用价值工工程分析法，目目的在满足功能能或尽可能提提高功能的前前提下尽可能能降低成本，其其公式如下V＝F／C(V-价值系数，F-功能系数，c-成本系数)作为一一种成熟有效效的管理方法法，价值分析析在工程建设设中得到广泛泛运用。例如如，美国1972年对俄亥俄俄河拦河坝的的设计进行价价值分析，从从功能和成本本两个角度综综合考虑，提提出了新的改改进设计方案案，在不影响响水坝功能的的前提下，节节约筑坝费用用1930万美元。而而用于请专家家进行价值工工程分析的费费用只有1．29万美元。一般的书上都说说设计可以控控制工程成本本的70％，可我我分析认为这这基本是不可可能的，书上上说的70%的工程是指指新型的工程程或者目前在在市场上很少少见的工程，而而不是像房地地产设计（有有成熟经验可可以借鉴的）。现在房地产设计几乎可以批量生产，虽然在房地产行业设计可以控制的工程成本远远不到70%，但是它的重要性是不容置疑的，要求设计单位进行限额设计也是非常重要的，因为：（1）设计单位位的出发点都都是安全可靠靠合理耐用；；甚至是要达达到某种效果果，而节约成成本、经济合合理性是次要要的；（2）如果不要要求设计单位位限额设计，那那么等图纸出出来当建设单单位发现超过过限额很多，再再要求设计单单位修改的话话，那是很难难做到的。因因为设计单位位修改图纸需需要一个心理理承受过程和和技术检验过过程，况且重重新出一份图图纸需要时间间，对建设单单位接下来的的招标监理施施工预售等等等过程都会有有所干扰，财财务成本也会会逐日提升。但是在现在的市市场状况下，“简单的限额额设计”对大多数房房地产开发单单位来说基本本上一句空话话，同时限额额设计对于房房地产项目成成本控制又很很重要？那么么我们怎样来来解决这个问问题呢？我认认为我们可以以变通一下来来达到我们的的目的：（1）即把枯燥燥的限额数值值转化成设计计单位容易理理解接受的设设计指标如限限额钢筋45kg//m2、填充墙比比例等等；（2）根据市场场实际情况，成成本人员可以以提出新材料料新工艺新技技术的使用限限制，即使使使用也必须经经过经济论证证。（3）审图和设设计的完善。由于大的设设计院一般工工作比较忙，设设计人员不可可能做到百分分百准确的衔衔接，甚至可可能出现某些些错误，所以以需要政府审审图机构进行行可靠的审查查。审图机构构对图纸上一一些错误和疏疏漏会进行修修改和补充，这这些都会作为为图纸的组成成部分一起提提交给建设单单位，建设单单位用它进行行招标会减少少很多图纸设设计风险、减减少一些不平平衡报价所带带来的损失。成成本管理人员员人员要积极极参与这个过过程，即使不不能参与也要要对专家提出出的意见和建建议，把握清清楚，理清头头绪。政府审审图机构一般般只对设计国国家强制性规规范条文进行行审核，细部部问题还靠房房地产企业自自己解决以防防设计图纸频频繁变更，增增加成本。（4）设计优化化。基本就是是房地产开发发商自己提出出的设计变更更。设计方提提出的设计变变更多从技术术上考虑。作作为造价人员员必须知道设设计变更的经经济合理性、对对开发效益的的影响程度，否否则就很难把把握成本，他他的基本原则则是技术上可可行、法律上上允许、经济济上合理、质质量标准不变变。其中经济济上合理是指指在其他标准准不变的情况况下，节约成成本；不过也也可能有另外外一种情况：：即虽然增加加成本，可是是会提高房地地产的售价、口口碑、社会效效益等潜在指指标，而且往往往会提高很很大，甚至达达到新的层次次。设计优化化的难点就是是在于怎么把把握这个量度度，这就需要要造价人员去去分析了。这个阶段在现在在房地产行业业能控制成本本的比率至多多20％。3．招投标和合合同签订阶段段的控制这个阶段的的成本控制是是目前普通住住宅项目成本本控制的源头头与核心。我我认为包括这这几个方面：：（1）招标文件件与合同的编编制：一份好好的招标文件件和施工合同同会对以后所所有过程产生生影响，工程程性质、现场场情况、交通通、地质、承承包范围、计计日工等等都都应该做出最最清晰的说明明，另外对合合同中“等”字的运用要要慎重，对甲甲供甲控材料料要明确，对对变更索赔签签证洽商的处处理方法要写写明时间实效效、结算方式式、量度标准准等，质量标标准评定等级级或评杯评优优要合理，工工期推算准确确，奖惩条款款要实际，风风险要合理回回避等等。（2）施工单位位的选择与合合同签订：对对于一个工程程项目来说，工工程质量的好好坏决定建设设单位的社会会地位、口碑碑、市场卖价价、后续工程程等等，所以以选择一个好好的施工单位位是很重要的的，不要选择择什么“……县施工公司”或“…….分公司”，而且要注注意了解有些些公司是不是是挂羊头卖狗狗肉，对于不不入流的公司司，一定要在在准入机制上上做好文章，在在资质上一定定要把好关，另另外对其注册册资本、公司司财务情况、优优质指标、同同类型工程、技技术人员、机机械、市场地地位口碑、管管理情况等等等都要做出详详细限制，不不能因为某某某公司可以让让利、可以垫垫资就让其轻轻易入围，这这样作的后果果大家都知道道我也不用多多说，另外对对于房地产开开发招标来说说，首选邀请请招标，而且且最好是合作作伙伴型，这这样大家知根根知底对对方方都放心，一一般情况下不不要搞华而不不实的公开招招标；合同形形式采用那种种都可以，不不过其中风险险范围、奖惩惩、结算调整整范围等一定定要写清楚；；此步骤由于于一般造价人人员可操作的的范围比较狭狭窄，但影响响巨大。（3）施工组织织设计的审定定：一般成本本管理人员不不怎么注重施施工组织设计计或施工方案案，基本是交交给监理审核核工程部，二二审之后批准准。可是在施施工组织设计计中施工单位位会隐藏一些些结算时可以以索赔的东西西，比如马镫镫筋、温度筋筋、钢筋定尺尺，钢筋搭接接、电线电缆缆、桥架、挖挖土方式、运运土距离、模模板、脚手架架摊销周转等等等，另外，如如果施工组织织设计中提出出的施工方法法与国家强制制实行的标准准或规范有矛矛盾或冲突，一一旦未详查而而批准可能会会给企业带来来很大的损失失，增加很大大的额外成本本。所以施工工组织设计的的审定，造价价人员必须参参与，以防在在施工组织设设计中施工单单位会隐藏一一些结算时可可以索赔的东东西。（4）分包：包包括指定承包包人分包和指指定分包人分分包；现在的的工程几乎没没有不分包的的，因为房地地产开发行业业技术越来越越密集，高级级装饰、机电电设备、特殊殊工程、垄断断、无力承包包等都会造成成相应分包，对对于分包的管管理必须严格格把关，并且且做好责任延延续、配合施施工、工期衔衔接等等。对对于在使用上上会造成重大大影响并经常常会出现问题题的工程决不不能搞甲分包包，如防水、外外墙面砖、保保温、给排水水、暖气等，一一旦出现问题题就会造成责责任不清会增增加物业管理理维修成本，我我认为这些工工程最好作甲甲参乙分包、甲甲参乙招标、甲甲定价乙分包包等形式，尽尽量把责任都都规避到一家家，就百利而而无一害了。对于分包中总包管理费和施工配合费问题合同中一定要写清晰，分清专业配合费和专项配合费计费基数、水电使用结算方式等。分包一定要注意时间，例如你在主体施工快结束时才进行外装修分包的招标，又写标书又评标定标，等到分包单位进场了，主体可能已经封顶十几天了，外墙脚手架已落地，这时窝工损失机械停置工期拖延的钱你就拿吧，可能还要付脚手架租金而且还要重搭脚手架，所以很多分包工程必须作长时间的提前量，赶早不赶晚才能确保工程连续有序进行。造价人员此阶段的任务是把指定承包人和指定分包人的合同写好，不留漏洞，防止造成边际成本、模糊成本。（5）材料市场场价格的掌握握：一般建筑筑工程中材料料占工程造价价的60-770％，而且且材料因为产产地、运输距距离、买卖双双方、品牌、生生产时间、政政策、天气、时时间、原料、质质量品质等等等因素的不同同会造成价格格差异很大，而而且由于房地地产开发的周周期一般短则则一年多则数数年，所以在在开发中会有有材料价格波波动情况出现现，尤其是装装饰材料的价价格变动会更更大，但是政政府出台的相相应建筑工程程材料价格信信息不但闭塞塞、材料品种种不全、实效效不及时，而而且矛头都是是指向开发单单位有利于施施工单位的。另外正常情况下下我认为不要要搞大宗甲供供材料，如钢钢筋水泥等，一一般情况下执执行甲供材有有以下五个原原因：一是甲甲方的偏好，二二是乙方资金金困难无法购购买，三是乙乙方材料质量量不合格，四四是甲方自己己有进货渠道道可以购买物物美价廉材料料，五是甲方方手中有大量量材料急于减减少库存。甲甲供材对甲方方产生的后果果一是自身的的财务压力，二二是领料结算算超省的难以以控制，三是是质量问题难难以解决，容容易出现相互互推诿，四是是乙方对于甲甲供材的使用用与保护不力力，不能精打打细算，增大大损耗，导致致成本增加等等。如果甲方有供材材料的偏好，我我认为成本管管理人员和材材料采购人员员不应该完全全相信政府的的价格信息，而而应该做到：：第一自己走走访市场，了了解材料各个个参数；第二二收集整理经经销商信息和和生产商信息息，对比政府府的价格信息息找出差异；；第三深入工工地询问小包包工头或工人人，了解一些些综合单价或或分解单价；；第四就是货货比三家不吃吃亏，多多联联系诚信商家家。总之，材材料价格的掌掌握是最烦琐琐最耗费精力力的工作，不不过一旦你掌掌握了，对成成本控制有很很大的实际意意义。这个阶段在现在在房地产行业业能控制成本本的比率25％左右。4．施工实施阶阶段成本控制制施工实施阶段段是建设全过过程工程成本本控制不可缺缺少的重要一一环。首先要要优选施工队队伍，实行工工程总承包，严严格执行建筑筑市场管理条条例，选用合合理的建筑材材料及制品，加加强施工管理理，加强对隐隐蔽工程的验验收，合理组组织施工。促促使施工单位位采取措施精精打细算，压压缩各项费用用开支，降低低成本，提高高市场竞争力力。其次是严严格按规定和和合同拨付工工程进度款，严严格控制工程程变更。最后后是及时处理理索赔工作。主要包括以下几点：（1）图纸会审审：一般由监监理方主持，有有时也由建设设方主持，建建设方、施工工方、设计方方一起坐下来来，对图纸上上一些疏漏错错误矛盾笔误误等等进行核核对并出正式式文件，作为为设计变更的的一部分直接接进行结算。它它与审图不同同，审图是由由专家进行的的，而图纸会会审是由具体体实施人员进进行的，所以以更具有实际际意义。作为为控制理论的的事前控制即即主动控制，这这个阶段的图图纸会审比设设计阶段的出出图实际多了了，而且对造造价人员来说说相当重要，一一是可以修正正审图时未发发现的错误，对对预算的正确确性有很大帮帮助；二是图图纸会审基本本都是施工方方提出的问题题，你也可以以借此看看施施工方和监理理方技术水平平如何，而且且要慎重看待待施工方提出出的设计变更更建议，很重重要啊！因为为在图纸会审审时施工方会会提出一些对对其施工有利利的建议和变变更，但也可可能提出一些些不力和无益益的建议和变变更，作为造造价人员必须须进行判定是是否对公司有有好处，否则则造成的损失失都是你的；；在图纸会审审中要注意一一点：因为只只是大家坐在在一起研究出出来的，时间间精力都有限限，所以：eq\o\ac(○,1)必须让设计计方把图纸会会审拿回去仔仔细计算后才才可出正式文文本，否则之之后再进行变变更就事倍功功半了，工程程一而再，再再而三的变更更无异于直接接掏钱给施工工单位，这种种好事施工单单位是最最希希望的；eq\o\ac(○,2)必须让成本本管理人员进进行经济可行行性分析；基基于以上两点点作为甲方一一定要分析清清楚，不能把把钱白白浪费费在变更上。（2）施工中增增加造价部分分的管理：包包括对工程变变更、现场签签证、施工索索赔、经济洽洽商、技术联联系单、验收收资料等的管管理，这部分分造价人员都都会，我只说说明其中一项项，就是定额额没有的分部部分项工程单单价的确定要要及时合理。这个阶段在现在在房地产行业业能控制成本本的比率25％左右。5．竣工结算阶阶段的控制竣工结算是是整个工程成成本控制的最最后一环。它它反映工程的的实际成本，也也反映工程各各方对成本管管理的能力，及及时办好工程程竣工结算必必须收集、整整理各种资料料，包括工程程竣工图、设设计变更通知知、各种签证证材料等，同同时必须注意意其有效性，如如设计变更通通知书必须由由原设计单位位下达并有设设计人员的签签名和相关印印鉴。为做好好竣工结算工工作，应建立立工程量清单单核对备案制制度和内部复复核制度，定定期跟踪检查查、监督管理理，加强业务务人员的素质质教育，减少少工程量清单单中的差错率率和杜绝违法法违规行为。坚坚持工地现场场核对，严格格审查工程量量计算是否准准确，材料调调价是否有依依据等，使工工程成本结算算确切、合理理。竣工结算阶段的的工作，既是是施工单位最最后的机会也也是建设单位位最后的努力力。最少占成本本控制的10％。进一步完完善招标与投投标制度，使使那些构思新新颖、价格合合理的方案入入选，确保中中标项目做出出的预算成本本能控制在设计计阶段的概算算成本之内，从从而更好地控控制投资。在在具体实施中中，可由招标标单位编制实实物工程量清清单，由竞标标单位展开单单价或总价竞竞标，关于工工程量与价格格调整的内容容在合同中写写明。6、销售阶段的的成本控制。房地产项目销售售阶段的成本本控制主要是是针对销售费费用支出，其其主要部分一一般为房地产产销售广告费费用支出。一一般情况下，房房地产销售费费用为房地产产商品销售价价格的2％一4％，对房地地产开发利润润的高低有直直接影响。控控制销售成本本的关键取决决于销售策划划及广告费用用的支出，应应根据项目规规模大小、档档次及所在地地的经济条件件等多种因素素确定。此外外，利用网络络开展房地产产营销是降低低销售成本的的有效手段。7、物业管理((运营管理)阶段的成本本控制这个阶段随着市市场竞争的加加剧，越来越越变为房地产产开发公司的的“延续和潜力力股”，很多精明明的房地产商商也都看到了了这一点，但但是物业管理理(运营管理)阶段，一次次性投资已经经完成，在此此阶段的工作作主要是建立立一个高效的的物业经营组组织，降低运运营管理成本本，增加物业业管理效益。同同时该阶段的的成本高低同同房子的质量量是分不开的的，这也是前前期质量成本本的一个延续续。在这一阶阶段我们需要要做到以下几几点：1．完善项目交交接手续，附附项目交接清清单。2．严格划分责责任界线，明明确责、权、利利三者的关系系，确保售后后服务质量，减减少业主投诉诉。3．各部门相互互配合，因产产品存在重大大质量问题导导致物业管理理无法运行，物物业公司应将将问题及时上上报房产公司司，对第三方方采取必要的的措施将损失失减少到最低低。这个阶段段在现在房地地产行业能控控制成本的比比率5％左右。二、目前我国国房地产成本控控制管理存在在的主要问题题1．不够重视视投资决策阶阶段工程成本本的控制投资决决策是工程成成本源头，对对项目的成本本和投资效益益有着决定性性的作用。但但长期以来，我我国普遍忽视视房地产项目目前期决策阶阶段的成本控控制，工程建建设存在大量量投资严重超超标的现象，造造成工期越拖拖越长，工程程成本越来越越高。形成这这种情况的主主要原因有(1)故意降低预预算，为通过过批准，有意意压缩投资，预预留资金缺口口。(2)初步设计深深度不够，存存在较多设计计上的漏洞，不不采用市场价价格。(3)项目实施中中，建设单位位提出过高要要求，如建筑筑面积增大等等。2．设计阶段段的工程成本本控制深度不不够目前我我国大部分设设计单位对工工程项目的技技术与经济分分析深度不够够、在设计中中大多重技术术轻经济，设设计人员对质质量负责，对对工程成本的的高低则不太太关心。以致致无法通过优优化设计方案案来有效控制制工程