月南昌房地产市场月度总结报告

2008年1月市场月度总结报告一、房地产市场场宏观环境分分析二、2008年年1月土地供应应市场分析三、商品房供销销分析四、二手房市场场分析五、区域板块分分析一、房地产市场场宏观环境分分析1、国家房地产产政策及其影影响----物业税开征征进入实质性性阶段。在北京“两会”上，北京市市政协委员、北北京市地税局局局长王纪平平透露：“北京今年已已提出进行物物业税“实转”的申请，目目前正在等待待国家税务总总局的批准。在在报批的方案案中，开征物物业税初期只只向工业企业业、写字楼等等商业地产征征收。尽管物物业税开征初初期还不会涉涉及到居民住住宅，但这“肯定是一个个方向”。”呼唤已久的物业业税，终于在在2008年第一个季季度有了实质质性的进展，除除北京外,多个城市向向国家税务总总局和财政部部递交了物业业税"空转实"的申请方案案。姑且不论论最终物业税税征收的额度度到底是多少少，但是，向向保有环节开开刀、挤压投投资和投机需需求的宏观调调控目标进一一步得到贯彻彻执行。2、南昌本地房房地产相关新新闻政策----南昌调高普普通商品房价价格标准，半半价契税优惠惠范围扩大了了从今年1月1日日起，南昌调调高享受优惠惠政策的普通通商品住房价价格标准，一一类地段由2006年的3900元/平方米调高高到4600元/平方米。也也就是说，以以后在南昌买买房子，可以以享受半价契契税的范围又又扩大了。2008年1月月1日起，凡在在南昌市东湖湖区、西湖区区、青云谱区区、青山湖区区、湾里区、红红谷滩新区、南南昌经济技术术开发区、南南昌高新技术术开发区、英英雄经济技术术开发区、桑桑海经济技术术开发区范围围内同时具备备住宅小区建建筑容积率（总总建筑面积/总用地面积积）在1.0以上；单套套建筑面积在在144平方米以下下；实际成交交价格低于下下表中价格标标准条件的住住房为普通商商品住房。可可享受契税半半价优惠。3、南昌市政动动态发展（1）20088年南昌将加快快推进重大基基础设施建设设，着重实施施以下重大工工程：洪都大大桥、英雄大大桥工程；阳阳明东路下穿穿青山湖隧道道；火车站东东广场改造；；洛阳东路下下穿铁路立交交、洛阳东路路改扩建工程程；青山湖北北大道改造；；高新南大道道二、三期工工程；解放东东路东延工程程；广州路东东西延伸工程程；一环路建建设；轨道交交通规划建设设；红湾公路路工程；昌湾湾大道东段。二、2008年年1月土地市场场分析1、地产交交易项目安排(1月24日)序号地块位置土地面积(亩))土地用途主要规划要求起始价(万元元/亩)1京东大道以东、商商检用地以南南7.17商业用地容积率≤3.55；建筑密度≤35%；绿地率≥30%1402双港大道以北、江江西财经学院院以东65.48住宅用地、配套套商业用地、配配套公建用地地容积率≤2.00；建筑密度≤25%；绿地率≥35%3272.65分析：08年1月底南南昌市土地市市场共发布土土地挂牌宗地地2宗，共计72.65亩。因为2月份是中国国的传统节日日春节，将近近半个月时间间都是在放假假，交易时限限短，所以计计划推向市场场的土地也少少。2、2007年年12月土地交易易情况分析宗地位置土地用途宗地面积规划指标起始单价成交单价竞得人高新区创新二路路以西、天意意公司以北工业用地75（亩）0.8≤R≤11.6；M≤40%；L≤25%；25.6万元//亩25.6万元//亩梅里亚动物保健健有限公司高新区京东大道道以东、塘南南余家以北（加油站）用地地6.16（亩）加油站等级为二二级130万元/亩亩580万元/亩亩中石化南昌分公公司湾里区翠岩路227号商住用地7.47（亩）R≤1.6、MM≤30%、L≥40%70.08万元元/亩70.08万元元/亩江西利雅实业投投资有限公司司湾里区招贤中路路商住用地28.83（亩亩）R≤1.2、MM≤28%、L≥35%48.2万元//亩50万元/亩南昌市永惠房地地产开发有限限公司红谷滩周边区AA-8、A-10部分地块办公、商业、宾宾馆用地12（亩）R≤2.95、M≤30%、L≥40%182.88万万元/亩182.88万万元/亩南昌融泽房地产产开发有限责责任公司合计分析：08年11月共交易土土地5宗，成交面面积129.446亩397。15亩，比上月月下降267.669亩，上个月月公布的出让让计划有7宗土地出让让，事实成交交五宗，其中中南昌英雄开开发区138亩的工业用用地和三店西西路3。57亩的商业用用地没有挂牌牌成功。从已已成交的五宗宗用地中基本本都是以起始始价成交，说说明土地交易易价格平稳，土土地交易情况况趋冷，只有有一宗加油站站用地，其成成交价格远远远超过起始单单价，因其是是加油站用地地，用途特殊殊，所以对房房地产市场并并无多大影响响。三、商品房供销销分析1、2008年年1月总体成交交情况（1.1-11.30）（数据来源：南南昌市房地产产信息网）（由由于网络原因因导致4天的数据缺缺损）08年1月商品品房住宅成交交情况分析：：与上月（1537套）相比在在交易套数上上是下降了48%，交易量大大幅下滑，一一方面的原因因是由于天气气骤然变冷，再再加上接近年年关，其它任任何事情都必必须让位于过过年团圆这件件大事。况且且目前房地产产市场又是观观望气氛浓厚厚，即使计划划准备购房者者也会等待春春节过后再来来，所以本月月交易量急剧剧下降是正常常现象。在成成交面积上也也下降了47%(上月成交面面积1860331平米)；成交均价价上升了2.5%，只在波动动范围在3%以内都属于于偶然因素造造成的正常波波动，但可以以看得出南昌昌的房价目前前还没有下降降的趋势，究究竟拐点会不不会出现，还还有待看到2008年2月份和3月份的交易易情况才能作作出判断。1月份非住宅成成交情况分析析：升幅较大大，套数比比比上月（1269套）下降了了为82%，交易面积积比上月也下下降了为82%，降幅如此此巨大，主要要原因是上个个月有两个商商业楼盘（南南昌深圳农产产品市场（347套）、金城城国际（252套））集中中放量，与上上上个月，也也就是11月相比，交交易量下降了了66%。成交均价价与上月相比比上升了20%，与上上个个月相比下降降了26%，所以不能能凭此判断价价格总体趋势势是下降还是是上升，只能能说价格处于于波动状态。（由于网络原因因以上数据为为部分缺损数数据）本月南昌市商品品房交易量按按区域划分，红红谷滩排第一一位，成交套套数为348套，销售量量较大的楼盘盘是东方海德德堡（72套），其它它有7个楼盘成交交量均达到20多套，红谷谷滩的楼盘由由于规划较早早，其品质、地地段均相差无无几，故销售售情况较为平平均；青云谱区次之，交交易套数为277套，近段时时期青云谱区区为新盘较为为活跃板块，销销售主力楼盘盘是天集青云云明珠97套，博泰魏魏玛峰尚43套，明珠广广场64套。2、区域楼盘分分析区域楼盘名11月楼盘成交交套数12月楼盘成交交套数08年1月楼盘盘成交套数11月区域套数数成交合计12月区域套数数成交合计08.1月区域域成交套数总总计朝阳洲澳利雅苑70127611890百灵大厦331朝阳锦城17400丰源.金润广场场5471康桥绿城一期2631莱茵半岛花园13102临江商住楼000绿色农产品综合合大市场1171名仕花城3664南昌新世界广场场130仟禧城000天使商务广场113星河国际3570银田大厦000远东国际花园100中山壹品(华夏夏苑)044豫章华城511紫荆花园81东方桃苑010青云谱南昌深圳农产品品市场3611985940277城投康泽园1481097地矿局迎宾住宅宅小区1940博泰魏玛峰尚3003143昌和.峰水.鉴鉴310城市溪地11716东方明珠城01洪都(B-166)地块(中益SOHO))4821华东工业博览城城二期000华东装潢建材城城10江西省精品装潢潢建材城10江信国际嘉园20411锦绣花园02景泰花园三期11蓝天郡10811319恋恋象湖600明珠广场2086264南浦苑0青云佳苑1162上林春天花园5693水榭花都994天集青云明珠171497祥瑞蓝堡国际公公寓1381象湖威尼斯花园园0象湖源一期0玉河经典422玉河明珠1854中大紫都210红谷滩滨江豪园01673672348博泰江滨威尼斯斯03东方海德堡1272东华苑6210丰和都会337丰和新城32307凤凰城凤鸣苑240海航白金花园酒酒店综合楼181729还建店面、A、B楼020红谷春天花园020红谷凯旋42279红谷现代城2222泓德新厦5713324洪城比华利住宅宅小区2625汇龙铭都120江信国际花园1332金融街紫金园61154理想家园.泉水水湾10联发江岸汇景3243鹿璟名居1365绿湖豪城1474230名门世家10730铭雅欧洲城1220商城世纪村12圣淘沙花园72天赐良园1292万达星城1313421香域滨江826922新里梵顿公馆741169阳光枫情4328中兴华庭101湾里帝景湾洋城3342016889瀚德逸居210恒茂山庄1052洪恒花园100洪恒山庄25九洲依云郡171314康都水木养生园园215绿苑休闲住宅小小区655罗马假日会所4782敏龙大厦8211敏龙花园00磨盘山小区(乾乾茂宫园)8176南山逸居00太平旅游商贸街街503桃源商住楼000幸福景苑202豫章花园331竹林花园1220竹苑小区271紫庐6号27828紫清庄园300青山湖白金瀚水景花园园240835181114东方广场0高能.金域名都都818312恒茂天鹅城堡342竑鼎福第2084547金城国际270525南钢生活区18600青山湖香溢花城城47288天水怡景花园710西格玛商务中心心19217秀泊经典住宅小小区641中大青山湖花园园642京东丰源天域住宅小小区1641155115167翰园小区120精英汇3110凯美怡和花园91311荣昌格林晴天1582尚东大道000世纪风情491513水岸菁华210万科四季花城323013溪湖春晓330新城国际商都030亿通天泽园8171竹苑小区1781中凯蓝域(NEEW)112中兴和园13市中心滨江阁022425530126滨江雅居812滨江怡景园(尾尾盘)000滨江左岸(左岸岸明珠)(尾盘)000东方塞纳(尾盘盘)000富赣灏庭000恒立百年经典((尾盘)13113恒茂国际都会1201185恒茂国际华城((尾盘)023红原星城(兴昌昌)610红原星城(兴达达)005华龙国际大厦000黄埔豪庭020经纬府邸798景河星宫952蓝天碧水购物广广场64226隆鑫广场1373南昌水产品批发发市场000恒盛福邸7胜利广场232书香雅苑100天骥·俊园734天佑国际公寓((尾盘)100物华嘉苑-金龙龙华府(尾盘)214新源.现代城((尾盘)000中山西路[住宅宅]321246紫金城1681314左邻右舍10朗贤外滩(NEEW)1高氏音乐花园((NEW)19昌北假日星城(金桥桥慧景嘉名筑(尾盘盘)200金铺颐园66510美罗江畔(尾盘盘)012铭雅欧洲城12211润碧康城(尾盘盘)001赛维莱国际企业业城41624下罗商贸城000紫荆路步行街12130桑海经济区双喜花园住宅小小区81028102合计366426681273从上述表格可以以看出，12月份销售情情况较好的明明星楼盘有：：所属区域楼盘名称热销原因朝阳洲丰源.金润广场场（71套）象湖2008，位位置优势，面面临象湖，后后靠洪城商圈圈。价格5500元/M2左右，比较较适中。已签签约套数18套。博泰魏玛峰尚（42套）均价4000元元/平米，园林林规划为顶级级园林大师--贝尔高林林，另外最大大原因是周边边竞争楼盘少少，且客户均均为居住在周周边的的村民民及政府公务务员，购买力力强劲。上个月销售情况况也较好，31套。天集青云明珠（81套）区位较好，位于于三店西路，开开发商为铁路路天集，上个个月销售情况况在青云谱板板块中也不错错，14套。红谷滩东方海德堡（772套）海航白白金花园（29套）绿湖豪豪城（30套）名门世世家（30套）湾里九洲依云郡（114套）紫庐6号（28套）热销原因：九洲洲依云郡位于于招贤镇湾里里区中心，生生活配套齐全全，区位较好好；青山湖竑鼎福第（477套）西格玛玛商务中心（17套）楼盘的位置均位位于风景优美美的青山湖畔畔，且交通十十分方便，环环境与地段兼兼得。京东中凯蓝域（1112套）万科四四季花城、世世纪风情、中中兴和园、（13套）凯美怡怡和（11套）另：丰源天域（1套）热销原因：中凯凯蓝域1月份开盘，均均价3026元/M2，价格便宜宜是其热销主主要原因。凯凯美怡和位于于艾溪湖畔，每每一栋房子均均能观湖景。世纪风情则以园园林和高品质质为卖点。万万科四季花城城的销售情况况一直良好。市中心中山西路[住宅宅]（46套）高氏音音乐花园(NEW)（19套）热销原因：元迪迪房地产于2006年1月份以483万元/亩（楼面地价价为2070元/M2）拍得该地地块，“中山西路以以南原市水利利局及周边地地块”，住宅均价3570元/M2，据估计应应属于单位集集资建房。高高氏音乐花园园位于阳明东路路，均价5863元/M2。价格和地地段是其最大大的两个优势势。昌北赛维莱国际企业业城（24套）铭雅欧欧洲城（11套）美罗江江畔（12套）金铺颐颐园（10套）赛维莱国际企业业城是总投资25亿元，计划划开发1000余亩，销售单单元式厂房，是是南昌唯一的的工业楼盘，一一期144套，均价1638元/M2，已经全部部售完。2、12月新增增商品房预售售面积概况08．1月南昌昌市区范围内内共有个18项目获得预预售许可证，新新增预售供应应面积24.6万㎡，较上上月份下降了了45%，近三个月月以来,房地产新增增预售面积一一直呈下降趋趋势.青云谱片区区新增楼盘上上市面积最多多.1月份上市的的最大的两个个盘为:天集青云明明珠和象湖2008,,目前青云明珠11月份有7栋楼获得预预售许可证，可可售套数为414套，已售套套数为87套，住宅均均价为5300元/M2，非住宅售售价8000元/M2，7栋楼均为24层高层住宅宅，6#、11#、17#楼全部为户户型为140平米左右。其其它楼的户型型为70-90的二居室。象湖2008为为两栋23层高层小户户型住宅，总总套数为891套，已签约18套，均价为5500元/M2。08．1月南昌昌商品房新增增预售面积版块项目面积总和昌北红谷滩洪城比华利住宅宅小区7860.211=SUM(ABOVE)72049.661=SUM(LEFT)东方海德堡12434.666阳光枫情3300.344联发江岸汇景二二期24930.666绿湖豪城23523.774京东万科四季花城樱樱桃苑4605.844=SUM(ABOVE)36003.338中凯蓝域16109.006中兴和园15288.448青山湖朝阳洲丰源.金润广场场四期60315.002青云谱博泰魏玛峰尚12846.11=SUM(ABOVE)150159..16地矿局迎宾住宅宅小区17361.11江西旧货大市场场5301.7天集青云明珠54335.224市中心朗贤外滩铭座10052.558=SUM(ABOVE)42607.448高氏音乐花园32554.99湾里磨盘山小区16712.883=SUM(ABOVE)53527.225九洲依云郡31323.773太平旅游商贸街街5490.699=SUM(ABOVE)246293..89新盘预售面积分析：1、高氏氏音乐花园位于阳明东路路，均价5863元/M2。价格和地地段是其最大大的两个优势势。总套数440套，已签约约套数19套。两栋相相接的大楼1#楼为22层，2#楼28层，1#楼主力户型型为30-60平米的小户户型，2#楼户型为80平米的二居居室和120平米的三居居室。底下两两层有少部分分商铺（14个铺位），2、中凯蓝域一一期共推出5栋6层住宅，一一共144套，已签约约套数32套，均价3026元/M2，开发商原原报价3400--3800元/M2，估计是处处于年底，为为了冲刺业绩绩降价促销。户户型基本是80平米的二房房和120平米的三房房。3、象湖20008销售均价5500元/M2，总套数891套，已签约约套数18套。4、中兴和园位位于艾溪湖北北路，均价4277元/M2，总套数134套，已签约约套数14套，一期为为两栋6层和四栋5层的住宅，5、朗贤外滩是是一栋24层商住楼，位位于紫金城旁旁，2008年1月25日拿到预售售证，目前还还未开盘，一一共有92套，现已签签约一套，价价格为2770元/M2，估计为开开发商自己认认购的。四、二手房市场场分析（数据据来源：南昌昌市房地产信信息网）（由由于网络原因因导致7天的数据缺缺损）由于网络原因，部部分数据缺损损，根据已有有记录的数据据统计：2008年1月南昌二手手房平均每天天的交易量为为28.8套，上个月的的二手房日交交易量是65套，因此可可以看出这个个月的二手房房交易量确实实是大幅度下下降了，下降降幅度已经超超过50%，意味着交交易量缩水了了一半。五、区域市场分分析1、象湖板块（1）金沙逸都都2007年9月月份拿到4栋房屋房屋屋的预售证，总总套数132套，已经备备案55套。2007年12月27日拿到另外4栋房屋的预预售证，总套套数为260套，目前尚尚未上市销售售。金沙逸都都整个项目目目前的总套数数888套，已售套套数449套，销售率刚刚好达到50%，销售售情况在象湖湖板块算是不不错的。目前前合同均价为为3779元/M2。（2）江西奥林林匹克花园上个月该项目推推出房源为28号楼花园洋洋房，均价4500元；70号楼11层小高层，共共44套户型为全全三房，面积积为118平米，均价3800元，销售率率为50%；88号楼多层，共共24套，户型全全为两房，面面积为88平米，均价4000元，销售率率为32%。整个项目总套数数1643套，已售出871套，销售率53%。销售售情况一般。（3）南昌居住住主题公园项目现在售三期期桂芳锦绣组组团14栋多层产品品，90㎡的精致两两房占主导，均均价3800元/㎡，现销售售率为85%，同时在预预约枫丹白露露两栋16F小高层，目目前预约率有有90%，销售价格3820元/㎡，户型全全为三房，交交定金一万可可退，并于08年4月开始签约约。联排别墅墅均价5100元/㎡，双拼别别墅均价6000元/㎡，独栋别别墅均价7200--7300元/㎡。整个项目总套数数1987套，已售出545套，销售率27%，销售售情况不是很很理想，2008。1。7日拿到651套房屋的预预售证，至今今为止只交易易6套。别墅39套自2007年初拿到预预售证以来，目目前只交易了了6套，（4）九里象湖湖城该项目现销售房房源为象湖公公馆，11月10日开盘销售售，为1、2、7、8、11、12、17号多层楼房房，均价为4000元，户型为为两房、三房房，四房，面面积96—153平米，销售率率约为40%。整个项目总套数数1882套，已售出302套，销售率16%，销售售情况很差。目目前合同均价价4011元/M2。（5）平安象湖湖风情目前该项目所推推房源为34、35号多层楼房房，户型全为为两房，面积积为90平米以内，共共112套，均价为3920元，目前销售售率为40%。整个项目总套数数1091套，已售出635套，销售率58%，销售情况况较好。目前前合同均价3442元/M2。（6）幸福时光光项目位于金沙二二路与芳草路路交汇处，即即保集半岛的的南面。现尚尚未开工。（7）伟梦清水水湾项目与南昌经贸贸委已达成团团购意向，团团购均价2500元/㎡，现有大大量的内部指指标在市场上上兜售。总套数30733套，目前已已售2377套。2、京东版块一、新城国际商商都目前该项目未开开盘，其房源源为4栋12层小高层层，为两梯三三户，两梯四四户，户型为为一房两房，三三房，四房，一一房面积约为为60平米，两房房面积89—125平米，三房房四房面积为为130—160平米，预计计明年一月份份开盘。二、中凯蓝域该项目1月份开开盘，一期由由13栋多层，4栋小高层，2栋高层，小小高层为一梯梯三户。户型型为两房86平米，三房109到120平米之间。四四房主要是以以复式楼为主主120-1