月宁波房地产市场报告

2009年8月宁波房地产市场分析报告总结1、土地挂牌情情况1）宁波市市六区土地出出让情况09年8月月宁波市六区区共有住宅、商商业土地出让让公告15宗，合计出出让面积达到到了6704115平方米，与7月份的出让让总数及土地地面积相比（7月份出让土土地公告14宗，合计出出让土地面积积约为6472003平方米），土土地供应量环环比增加了23212平方米。出出让土地分布布在5个区域，包包括江东区、江江北北区、鄞鄞州区、镇海海区与东部新新城区域。从区域出让让情况看，东东部新城的出出让幅数最多多，共有7幅住宅与商商业用地出让让，合计面积积为90509平方米，而而江北北区出出让面积最多多，仅有1幅住宅用地地出让，为江江北慈城新区区湖西地块，其其单幅出让面面积也为最大大，达到3142008平方米。8月份宁波市市六区土地出出让明细表2）宁波周边县县市土地出让让8月份，宁波市市区周边区域域，共用住宅宅及商业用地地出让公告16宗，合计出出让面积为2919221.2平方米；出出让区域主要要分布在慈溪溪、象山与余余姚，其中，余余姚出让面积积较多，共出出让住宅及商商业用地6幅，合计面面积1506442.2平方米。8月份宁波市市周边区域土土地出让明细细表2、土地成交情情况1）宁波市市六区土地成成交09年8月月份宁波市六六区共成交住住宅、商住及及商业用地5宗，合计成成交面积约为为1534007.43平方米，与7月份成交数数量相比（7月份成交土土地9宗，合计成成交面积为3656668.5平方米），本本月土地成交交面积环比减减少了2122661.06平方米。从成交区域域来看，成交交土地均集中中于鄞州区，其其中，高桥镇镇联升村1号居住地块块成交面积较较大，面积约约为502866.91平方米，由由宁波吉时达达置业有限公公司竞得。8月份宁波市市六区土地成成交明细表2）宁波周边县县市土地成交交8月份，宁波周周边区域共成成交住宅与商商业用地10幅，合计面面积约为3373448.4平方米；从从成交区域来来看，分布在在慈溪、余姚姚、象山、宁宁海与奉化，其其中，宁海县县成交面积最最多，仅成交交1幅商住用地地，面积约为为1158000.6平方米，由由宁波市交通通房地产有限限公司竞得。8月份周边区区域土地成交交一览表宁波商品房市场场分析1、住宅市市场成交分析析(1)88月份住宅市市场总体情况况截止月底，市市六区住宅市市场共成交住住宅产品2481套，成交面面积为2581773.47平方米；市市六区住宅成成交套数比上上个月减少了了861套，环比下下降了25.766%。市四区共成成交住宅产品品1871套，成交面面积为1912881.58平方米，市市四区的住宅宅产品成交均均价为12804元/平方米；市市四区住宅成成交套数较上上月减少了478套，环比下下降了20.344%。从供销情况况来看，宁波波市四区商品品住宅新增住住宅产品面积积为842366.56平方米，环环比减少了3.29％。截止5月底，市四四区商品住宅宅存量约为60.25万平方米。8月份，从从销售走势来来看，宁波住住宅市场价升升量跌的趋势势较为明显，09年1-8月份，供应应量与销售量量均划出一个个金字型的抛抛物线。而从从整体市场来来看，仅有高高新区江南一一品二期北区区的公寓楼和和海曙区青林林湾三期观澜澜小高层，成成为8月份市场的的亮点楼盘，由由于客户蓄水水期较为充分分以及市场需需求空缺较大大，使这2个楼盘在开开盘后，均有有不错的销售售业绩。（2）各区域的的成交情况分分析从各区域的的成交情况来来看，仅有海曙区区与高新区还还能保持上升升的成交态势势，而其他各各区域的成交交量均有不同同程度的下降降。其中，海海曙区主要由由青林湾的三三期观澜小高高层住宅放量量，较7月份增加了206套，上升幅幅度较大；高高新区的江南南一品在长期期蓄水后终于于正式开盘，由由于客户累积积较好，而且且区域围绕东东部新城，未未来预期较好好，而且竞争争对手匮乏，成成交量与成交交价格一路攀攀高；北仑区区域在7月份世茂世世界湾集中放放量后，续量量不足使该区区域成交量下下降幅度较大大，但区域内内低价楼盘的的存量也逐步步消化，客户户更多选择一一些低单价大大面积的户型型，成绩量依依然能维持在在500套以上；鄞鄞州区由于后后续供量不足足，成交量较较7月份又下降降了352套，目前主主要为盛世天天城、上上城城等大盘的存存量消化，其其他个盘成交交量均较小；；江北北区由由于单价相对对较低，而成成为了许多首首次置业群的的选择区域，但但随着市区价价格不断升高高，也使该区区域的价格水水涨船高，如如奥林80的单价已上上升到10000元/平米左右，但但月成交量还还是能维持近近200套；其他各各区域成交量量均在100套以下，主主要原因还是是在于供应量量不足。鄞州各区域成交交情况明细从鄞州各区区域成交情况况来看，5-8月份的总体体成交呈递减减趋势，8月份仅下应应区域与7月份持平，而而其他各区域域均有下滑，其其中，中心区区还是保持了了各片区成交交首位，合计计成交283套，但较上上月则减少了了109套；城西片片区下降最多多，本月仅成成交84套，较上月月减少了186套。由各区域11-8月的价格走走势来看，大大部分区域均均保持了水平平向上的曲线线，说明由年年初以来随着着市场的逐步步回暖，各区区域的价格平平稳向上的态态势明显。海海曙区，在8月份青林湾湾三期观澜小小高层放量后后，价格相比比较二期观庭庭别墅价格下下降不少，月月度均价在13424元/平米，江北北北区依然维维持市区价格格低谷的现状状，一直在6000--8000元/平米的区间间徘徊，虽然然奥林80、颐和名苑苑也随着市场场开始拉高价价格，但由于于盛世嘉苑等等低价楼盘的的成交，区域域市场价格并并未大幅度提提升；而江北北区成交量大大幅下降，价价格也有所下下滑；江东区区、鄞州区、高高新区等东南南部的热点区区域，自年初初开始价格上上升的幅度均均在4000元/平米以上。从各区域的的销售走势图图来看，除鄞鄞州区走势波波动幅度较大大，8月的成交量量再次下滑，接接近600套，而高新新区由于江南南一品二期公公寓的放量，使使高新区的销销售总量上升升到600套以上，而而海曙区在青青林湾三期观观澜的带动下下，销售曲线线也有所提升升，而其他各各曲线，则在在7月的基础上上进一步下滑滑。（3）商品住宅宅成交数据分分析从成交均价价比例来看，由由于北仑区域域成交量的减减少，6000－8000元/平米的区间间，减少了20个百分点；；而10000元/平米以上的的区间有上升升的趋势，12000－14000元/平米区间增增加了14个百分点；14000－16000元/平米区间增增加了12个百分点，16000－18000元/平米区间增增加了9个百分点。从成交面积积比例来看，60平米以下区区间的比例大大幅上升，较较上月增加拉拉27个百分点，这这主要由于江江南一品二期期公寓的大幅幅放量所致；；60－80平米区间，较较上月增加了了2个百分点；80－100平米的区间间与上月持平平；由于北仑仑区成交量下下滑，100平米以上区区域的比例均均有所下降，100－120平米区间下下降了3个百分点；120－140平米区间的的比例下降幅幅度较大，较较上月减少了了19个百分点，而而140－160平米区间较较上月也下降降了4个百分点。（4）8月份新新推楼盘情况况8月份，高高新区、鄞州州区、海曙区区以及江东区区均有楼盘推推出了新的房房源。从推出出的项目来看看，均为前期期项目的续推推，共推出889套，合计推推出面积842366.56平方米。从从推出的类型型来看涵盖了了单身公寓、复复式公寓、别别墅、高层与与小高层，类类型较为丰富富。其中，高新新区的江南一一品公寓以及及青林湾三期期观澜推出的的量较大，均均接近3万平米左右右。从销售情况况来看，江南南一品由于前前期蓄水时间间较长，而且且预定情况较较好，另一方方面，产品的的总价较低，适适宜投资；因因此，开盘前前2天的内部认认购期间就有有不错的去化化量，开盘当当天几乎已去去化完毕，仅仅有复式公寓寓可以供应；；而青林湾三三期观澜在海海曙区几乎无无竞争项目，但但由于价格上上调以及优惠惠的减少，对对销售还是形形成了一定阻阻力，不过开开盘期间内还还是能有70%的成交量，这这说明海曙区区由于大规模模拆迁，轨道道新建等因此此，需求量有有扩大趋势。另另二个项目，盛盛世天城的颐颐墅以及BOBO城二期的小小小高层，由由于户型较大大、总价较高高，销售形势势一般。2、写字楼市场场成交分析（1）1--8月宁波市区区写字楼成交交走势8月份，写写字楼成交走走势较为平稳稳，还是能保保持在近6万平米的高高位，这就意意味着，每周周都有1万平米以上上的销售量，成成交的主力区区域依然在高高新区、鄞州州南部商务区区与江东区。从从市场层面来来看，成交较较多的项目分分二类产品，一一类是有价格格优势的近郊郊项目，并有有政策扶持以以及优惠措施施；另一类是是项目接近交交付，区位较较好，这类项项目分布在江江东区较多。（2）各区域写写字楼市场成成交量排行从各区域的的成交情况来来看，高新区区以265000.06平米的成交交量高居首位位，但其成交交价格也为最最低，平均价价格在6042元/平米；鄞州州区以183399.66平米的成交交量次之，由由于南部商务务区写字楼一一部分开始销销售，该区域域办公楼的成成交量上升也也较为明显，但但成交的价格格也仅在7653元/平米；江东东区合计成交交了105877.63平米，成交交均价为10960元/平米，成交交项目主要为为已建成写字字楼居多。从成交面积积来看，本月月宁波写字楼楼市场成交前前三位的楼盘盘是：第一、高新新区的宁波研研发园成交了了174套，成交面面积为213411.93平方米，成成交均价为5602元/平方米；第二、鄞州州区的创新.128成交了6套，成交面面积为5291..42平方米，成成交均价为5862元/平方米；第三、江东东区的东城国国际商务大厦厦成交了10套，成交面面积为4731..79平方米，成成交均价为10141元/平方米。3、商业（商铺铺）市场成交交分析（1）1--8月宁波市区区商业（商铺铺）成交走势势8月份，商商业项目成交交量有下滑趋趋势，较上月月下降了7000多平米，但但还是能维持持1万平米以上上的销售量；；从成交区域域来看，鄞州州区以3819..96平米的成交交量保持第一一，江北北区区与北仑区次次之。从各区域的的成交情况来来看，鄞州区区已成交38套，合计面面积3819..96平米为各区区成交首位，区区域内新建小小区开始逐步步成熟，社区区底层商业的的成交居多，另另一方面，广广场型商业也也有部分成交交，区域成交交均价为17761元/平米；江北北北区以3762..96平米的成交交量紧随其后后，主要成交交项目为慈城城新天地商业业广场，该区区域的成交均均价为12410元/平米;北仑区成交交量位居第三三，其成交项项目以社区底底商型物业为为