房地产土地增值税

房地产土地增值税研究目录第一章土地增值值税基本介绍绍一、具体概念1、土地增值税税2、土地增值税税的纳税人3、土地增值税税的课税对象象和范围4、征收范围的的若干具体规规定二、政策内容1、关于房地产产开发企业土土地增值税清清算管理有关关问题通知2、中华人民共共和国土地增增值税暂行条条例三、政策分析1、政策背景2、政策目的3、政策影响第二章土地增值值税政策对房房地产市场影影响一、征收土地增增值税的市场场意义二、对房地产价价格的影响第三章土地增值值税政策对房房地产行业影影响一、对房地产开开发商的影响响1、房产企业竞竞争实力的标标准将随之变变化2、开发商资金金链条的压力力骤增3、土地增值税税致开发商利利润“缩水”或影响房价价二、对房地产上上市公司的影影响1、土地增值税税对上市地产产公司的影响响分析第四章土地增值值税对购房者者的影响一、土地增值税税政策对购房房者影响分析析第五章土地增值值税政策对银银行的影响一、土地增值税税开征对商业业银行的影响响二、警惕房地产产商过于强大大的博弈能力力三、中小房企业业负担或将加加重附文1、争鸣：增值值税清算会否否推高楼价？？2、证券公司关关于土地增值值税的分析3、“土地增值值税”开征会否影影响房价4、李记有分析析土地增值税税新政的影响响第一章土地增值值税基本介绍绍一、具体概念1、土地增值税税土地增值税是对对有偿转让国国有土地使用用权及地上建建筑物和其他他附着物产权权、取得增值值性收入的单单位和个人征征收的一种税税。国务院于于1993年12月13日发布了《中中华人民共和和国土地增值值税暂行条例例》，财政部部于1995年1月27日颁布了《中中华人民共和和国土地增值值税暂行条例例实施细则》，决决定自1994年1月1日起在全国国开征土地增增值税。土地地增值税有以以下几个特点点：1、以转让房房地产取得的的增值额为征征税对象；2、征税面比比较广；3、采用扣除除法和评估法法计算增值额额；4、实行超率率累进税率；；5、实行按次次征收。2、土地增值税税的纳税人转让国有土地使使用权及地上上建筑物和其其他附着物产产权、并取得得收入的单位位和个人。3、土地增值税税的课税对象象和范围课税对象是指有有偿转让国有有土地使用权权及地上建筑筑物和其他附附着物产权所所取得的增值值额。4、征收范围的的若干具体规规定土地增值税的税税率级数增值额与扣除项项目金额的比比率（%）税率（%）速算扣除系数（%）1不超过50%的的部分3002超过50%---100%的部分4053超过100%---200%%的部分50154超过200%的的部分6035转让房地产增值值额的确定转让房地产的增增值额，是纳纳税人转让房房地产的收入入减除税法规规定的扣除项项目金额后的的余额。计算增值额的扣扣除项目：（一）取得土地地使用权所支支付的金额；；（二）开发土地地的成本、费费用；（三）新建房及及配套设施的的成本、费用用，或者旧房房及建筑物的的评估价格；；（四）与转让房房地产有关的的税金；（五）财政部规规定的其他扣扣除项目。纳税人有下列情情形之一的，按按照房地产评评估价格计算算征收：（一）隐瞒、虚虚报房地产成成交价格的；；（二）提供扣除除项目金额不不实的；（三）转让房地地产的成交价价格低于房地地产评估价格格，又无正当当理由的。应纳税额的计算算土地增值税的计计税依据为转转让房地产所所取得的增值值额。增值额＝转让房房地产收入一一扣除项目金金额扣除项目金额包包括以下几部部分：(1)取得土地地使用权所支支付的金额；；(2)开发土地地的成本、费费用；(3)新建房及及配套设施的的成本、费用用。或者旧房房及建筑物的的评估价格；；(4)与转让房房地产有关的的税金；(5)第一项和和开发土地成成本金额之和和的20%为加计扣除除。计算土地增值税税税额，可按按增值额乘以以适用的税率率减去扣除项项目金额乘以以速算扣除系系数的简便方方法计算，具具体公式如下下：(一)增值额未未超过扣除项项目金额50%土地增值税税税额＝增值值额×30%(二)增值额超超过扣除项目目金额50%，未超过100%的土地增值值税税额＝增增值额×40%一扣除项目目金额×5%。(三)增值额超超过扣除项目目金额100%，未超过200%土地增值税税税额＝增值值额×50%一扣扣除项目金额额×15%(四)增值额超超过扣除项目目金额200%土地增值税税税额＝增值值额×60%一扣除项目目金额×35%。公式中的5%、15%、35%为速算扣除除系数。土地增值税的申申报纳税程序序纳税人应自转让让房地产合同同签订之日起起7日内，向房房地产所在地地的主管税务务机关办理纳纳税申报。纳税时间和缴纳纳方法以一次交割、付付清价款方式式转让房地产产的，应在办办理过户、登登记手续前一一次性缴纳全全部税款。以分期收款方式式转让房地产产的，可根据据收款日期来来确定具体的的纳税期限。项目全部竣工结结算前转让房房地产的，可可以预征土地地增值税。土地增值税的纳纳税地点不论纳税人的机机构所在地、经经营所在地、居居住所在地设设在何处，均均应在房地产产的所在地申申报纳税。土地增值税的税税收优惠（一）纳税人建建造普通标准准住宅出售，增增值额未超过过扣除项目金金额20%的；（二）因国家建建设需要依法法征用、收回回的房地产。土地增值税的征征收管理土地增值税由税税务机关征收收。纳税人应应在转让房地地产合同签订订后的七日内内，到房地产产所在地主管管税务机关办办理纳税申报报，并向税务务机关提交房房屋及建筑物物产权、房产产买卖合同，房房地产评估报报告及其他与与转让房地产产有关的资料料。纳税人因因经常发生房房地产转让而而难以在每次次转让后申报报的，经税务务机关审核同同意后，可以以定期进行纳纳税申报，具具体期限由税税务机关根据据情况确定。二、政策内容1、关于房地产产开发企业土土地增值税清清算管理有关关问题通知国税总局发布《关关于房地产开开发企业土地地增值税清算算管理有关问问题的通知》，明确房地产企业土地增值税进行清算式缴纳的适用范围，扭转以“预征”为主的土地增值税缴纳现状，标志着房地产开发迎来土地增值税“清算”时代。《通知》规定，土土地增值税以以房地产开发发项目为单位位进行清算，对对于分期开发发的项目，以以分期项目为为单位清算，避避免开发商以以分期开发为为由拒绝清算算土地增值。另外，《通知》要要求，除房地地产开发项目目全部竣工外外，纳税人应应进行土地增增值税清算的的条件还包括括：整体转让让未竣工决算算房地产开发发项目，以及及直接转让土土地使用权的的项目。主管管税务机关可可要求纳税人人清算的条件件包括：已转转让的房地产产建筑面积占占整个项目可可售比例85%以上，或该该比例虽未超超过85%，但剩余面面积已出租或或自用；取得得销售（预售售）许可证满满三年仍未售售完；纳税人人申请注销税税务登记但未未办理土地增增值税清算手手续等情况。新规自20077年2月1日起执行。对对于因主客观观原因不清算算的行为，税税务机关可参参照类似企业业税负情况，按按不低于预征征率核定征收收土地增值税税。2、中华人民共共和国土地增增值税暂行条条例国务院令[19993]1338号第一条为了规范范土地、房地地产市场交易易秩序，合理理调节土地增增值收益，维维护国家权益益，制定本条条例。第二条转让国有有土地使用权权、地上的建建筑物及其附附着物（以下下简称转让房房地产）并取取得收入的单单位和个人，为为土地增值税税的纳税义务务人（以下简简称纳税人），应应当依照本条条例缴纳土地地增值税。第三条土地增值值税按照纳税税人转让房地地产所取得的的增值额和本本条例第七条条规定的税率率计算征收。第四条纳税人转转让房地产所所取得的收入入减除本条例例第六条规定定扣除项目金金额后的余额额，为增值额额。第五条纳税人转转让房地产所所取得的收入入，包括货币币收入、实物物收入和其他他收入。第六条计算增值值额的扣除项项目：（一）取得土地地使用权所支支付的金额；；（二）开发土地地的成本、费费用；（三）新建房及及配套设施的的成本、费用用，或者旧房房及建筑物的的评估价格；；（四）与转让房房地产有关的的税金；（五）财政部规规定的其他扣扣除项目。第七条土地增值值税实行四级级超率累进税税率：增值额未超过扣扣除项目金额额50%的部分，税税率为30%。增值额超过扣除除项目金额50%、未超过扣扣除项目金额额100%的部分，税税率为40%。增值额超过扣除除项目金额100%、未超过扣扣除项目金额额200%的部分，税税率为50%。增值额超过扣除除项目金额200%的部分，税税率为60%。第八条有下列情情形之一的，免免征土地增值值税：（一）纳税人建建造普通标准准住宅出售，增增值额未超过过扣除项目金金额20%的；（二）因国家建建设需要依法法征用、收回回的房地产。第九条纳税人有有下列情形之之一的，按照照房地产评估估价格计算征征收：（一）隐瞒、虚虚报房地产成成交价格的；；（二）提供扣除除项目金额不不实的；（三）转让房地地产的成交价价格低于房地地产评估价格格，又无正当当理由的。第十条纳税人应应当自转让房房地产合同签签订之日起七七日内向房地地产所在地主主管税务机关关办理纳税申申报，并在税税务机关核定定的期限内缴缴纳土地增值值税。第十一条土地增增值税由税务务机关征收。土土地管理部门门、房产管理理部门应当向向税务机关提提供有关资料料，并协助税税务机关依法法征收土地增增值税。第十二条纳税人人未按照本条条例缴纳土地地增值税的，土土地管理部门门、房产管理理部门不得办办理有关的权权属变更手续续。第十三条土地增增值税的征收收管理，依据据《中华人民民共和国税收收征收管理法法》及本条例例有关规定执执行。第十四条本条例例由财政部负负责解释，实实施细则由财财政部制定。第十五条本条例例自一九九四四年一月一日日起施行。各各地区的土地地增值费征收收办法，与本本条例相抵触触的均以本条条例为准。三、政策分析在国家税务总局局下发《关于于房地产开发发企业土地增增值税清算管管理有关问题题的通知》(以下简称《通通知》)之后，市场场立即做出强强烈反应。尽尽管税务总局局在较短的时时间内解释称称，该《通知知》只是“旧事重提”，对市场影影响并不大，但但上海一些大大型房地产开开发商已经准准备联合起来来给市里领导导“上书”，希望能考考虑一下房产产企业的生存存问题。由于土地增值税税是地方税种种，地产开发发商的“集体上书”就是期望能能够通过此举举倒逼地方政政府做出让步步。表面看来来，“集体上书”属于利益主主体对于政府府调控政策变变化做出的正正常反应。但但是，由这些些事后反应所所折射出的，却却是我国公共共政策在事前前制定和事后后执行等环节节的诸多问题题。公共政策的制定定事关人民的的祸福、国家家的兴衰和社社会的进步。因因此，它不仅仅体现出政府府的决策能力力，也关系着着广大民众的的切身利益。一一般而言，公公共政策的衡衡量标准有两两个，即科学学性和民主性性。回顾我国征收土土地增值税的的历程，其在在1993年诞生伊始始就忽略了市市场的客观状状况。就政策策出台时的具具体市场状况况来看，当时时我国住房市市场改革尚未未完全落实，征征税的市场主主体也还没有有得到充分培培育。在这种种市场背景下下，匆忙间设设立该税种，其其结果必然是是流于形式。也也正因此，自自1993年《条例》颁颁布后，相关关部门一直没没有强制要求求执行，各地地基本是按照照销售金额的的1%预征。因此此，就土地增增值税政策内内容的制定来来看，其设立立之初的科学学性就令人质质疑。而时至至政策面世14年后的2007年，与当初初设立该税种种的市场背景景与政策基础础已然发生巨巨大变化，因因此仅仅简单单地强调“严格执行”，其具体可可行性也同样样值得怀疑。事事实上，这种种重立法、轻轻执行的局面面，一方面会会导致公共政政策的整体权权威性下降，另另一方面也在在现实中给地地方政府预留留了争议与操操作的空间，也也为今日之“集体上书”埋下了隐患患。公共政策的民主主性，主要体体现在政策的的被执行主体体与政府之间间的充分互动动，并获得正正和博弈的结结局。此次《通通知》的出台台或许彰显国国家调控房地地产市场的决决心，但是却却在制定过程程中忽略了作作为利益一方方的房产企业业，没有留给给房地产企业业充足的利益益和主张获得得伸张的空间间。这也正是是导致今日房房产开发商集集体抵制《通通知》的制度度根源。需要提及的是尽尽管直观看来来，在《通知知》颁布与严严格执行后，广广大购房者当当可从中受惠惠，但实际上上，最终的结结果却未必如如表面看来那那么简单。首首先，《通知知》严格执行行后是否会导导致开发商转转嫁成本，继继而推高房价价，对此业界界并无定论，但但已经有不少少权威机构对对此表示担心心；其次，尽尽管房地产开开发商与购房房者的经济利利益在表面上上是对立的，但但是过于偏激激的公共政策策可能使它们们之间的利益益或者损失趋趋同：比如，如如果开发商因因利润率大幅幅降低或者资资金链断裂而而骤然退出市市场供给，反反而会恶化房房产市场的稳稳定性、恶化化供求关系的的平衡，从而而导致民众购购房的自由选选择空间和范范围缩减、价价格居高不下下，购房者利利益同样因此此而受损。具体而言，纳税税人和购房者者至少在增值值税颁布和政政策变动之前前，有权知道道如下问题的的答案：其一一，税收开征征的比例如何何确定，最高高60%的比例是否否偏高？其二二，是否会因因为开发商利利润减少而导导致购房者的的利益受损？？其三，税收收征缴后的用用途如何，是是否应当用于于社会保障性性住房投资，这这对于改善公公众的住房状状况有何作用用？可见，只有当科科学性与民主主性真正贯穿穿于各个环节节之中，公共共政策才能发发挥其功效。凡凡公共政策出出台，固然要要把公共政策策服务对象的的利益放到第第一位，而同同时也只有在在民意彰显的的基础上，才才能实现民众众福利的真正正增加，成为为公共财政政政策的精神准准则。1、政策背景税收政策作为国国家对房地产产市场进行宏宏观调控的主主要手段之一一，与土地、金金融、规划等等政策有着同同等重要的作作用。2006年的宏观调调控在“国六条”的指引之下下，也在税收收方面出台了了很多的政策策，包括一系系列针对购房房者的营业税税、个人所得得税、土地增增值税等的征征收政策，以以及针对开发发商的城镇土土地使用税率率提高、房地地产企业所得得税严查、土土地增值税清清算征收等政政策，对房地地产市场的影影响不可谓不不大。然而，土地增值值税的征收，其其实并不能算算是新政，早早在1993年国家税务务总局就颁布布了《中华人人民共和国土土地增值税暂暂行条例》及及其细则，并并于1994年1月1日起正式实实施。多年来来国家税务总总局和财政部部还陆续出台台了诸多关于于加强土地增增值税征收管管理的通知，但但是一方面实实施的力度和和监控的范围围较为模糊，另另一方面以开开发项目公司司注销税务登登记作为清算算节点的预征征体制存在两两大漏洞——分期开发拖拖延清算和账账目不清逃避避清算，因此此，具体工作作的开展并未未真正全面地地落到实处。本本次清算征收收政策的出台台，主要是在在要求各地加加强征收力度度。之所以会重复强强调一些老的的政策，主要要是因为目前前市场中仍存存较多问题，局局部地区房价价依然保持高高位运行，例例如北京市2006年12月全市商品品房销售均价价高达9611元/平米，环比比上涨了5.6个百分点，类类似现象无疑疑增强了政府府进一步开展展市场调控、完完善相关政策策的力度和决决心。不过，土地增值值税清算征收收只是所有税税收政策中的的一项，税收收政策也只是是整个宏观调调控政策的一一部分，而对对房地产市场场的宏观调控控作为国家经经济管理的一一部分，最主主要的目的是是要平稳房价价、调整结构构，而非造成成房地产市场场和行业的混混乱。土地增增值税属于地地方税种，因因此具体征收收政策也会由由各地方政府府按照当地的的情况，采取取适当的力度度。2、政策目的首先，为了能够够调整房地产产市场的结构构。政府调控控房地产的思思路十分清晰晰，一方面增增加普通商品品房、中低价价位、中小套套型商品房的的供应量，另另一方面，抑抑制高档商品品房的供应和和需求。土地地增值税清算算增收的政策策就是对高利利润商品房项项目的利润调调整，减少开开发商的利润润，从而鼓励励开发商进行行普通住宅的的开发和建设设。其次，土地增值值税的征收使使得销售价格格较高的房地地产项目的获获利空间受到到很大影响，降降低开发商的的获利水平，而而高价项目需需要承担相对对更高的市场场风险，从而而调整风险和和获利水平的的匹配程度，可可以抑制房地地产开发商追追求过高的销销售价格的冲冲动，从而降降低价格上涨涨的速度。最后，土地增值值税征收的加加强无疑会带带来地方政府府税收收入的的增加，从而而使得地方政政府有更多的的财力可以投投入到经济适适用房和廉租租房的建设、公公共配套设施施的改善、社社会弱势群体体的帮助等等等，从而为构构建和谐社会会进程的加速速起到一定的的推动作用。3、政策影响就开发企业而言言，此次土地地增值税的清清算，由于土土地交易的形形式不同，受受到的影响其其实不一。2004年之前的土土地交易方式式主要是协议议出让，地价价相对较低，导导致增值额过过大，因此该该部分企业将将为其补上一一笔相当可观观的增值税。比比如说，“8·31”大限前后，北北京市三批成成交共288个地块，协协议出让的价价格都相对较较低，这些项项目将面临需需要上交较多多的土地增值值税。而近两两年来土地交交易全面招拍拍挂的实施，土土地交易价格格本身成本较较高，所以该该部分企业要要缴纳的税费费其实较为有有限。从相对对公平的角度度来说，土地地增值税的增增收使得原先先依靠关系协协议拿地的企企业和后来市市场化招拍挂挂拿地的开发发企业，又站站到了接近的的起跑线上，公公平竞争。就购房者而言，从从经济学角度度考虑，市场场交易价格取取决于供求关关系影响，而而开发商在为为商品房定价价时，一般主主要考虑的也也是市场预期期的供求关系系而不是成本本因素，所以以土地增值税税不会催涨房房价。同时，由由于土地增值值税的征收采采取累进税率率，甚至可能能在一定程度度上抑制开发发商定价过高高。因此，购购房者的这种种担心其实是是不必要的。其其实，大多数数购房者并不不清楚土地增增值税的相关关知识和计算算方法，对心心理预期的影影响应当有限限。比如，去去年住房转让让征收土地增增值税政策发发布后，二手手房市场的反反应很小。从该政策可能带带来的长期影影响来看：首首先毋庸置疑疑，降低了企企业的主营业业务利润；其其次，在一定定程度上打击击了开发商抢抢地和囤地的的积极性；再再次，对通过过并购方式获获得项目和土土地资源的企企业扩张产生生了一定影响响，《通知》明明确提出的“整体转让未未竣工决算房房地产开发项项目”和“直接转让土土地使用权”两条对象的的界定，均由由于土地增值值税的征收而而增加了并购购项目的成本本；再者，因因为直接影响响到了企业的的资金链，小小型企业的生生存空间被进进一步压缩，行行业洗牌加速速，集中性再再度提高。中国房价居高不不下的根源之之一，就在于于开发商获取取的利润过高高，房市调控控要取得效果果，必须挤出出暴利的水分分。土地增值值税清算倘若若真正落实，对对房市将造成成两个方面的的积极影响：：其一，对开发商商囤积土地的的一贯做法将将是一个致命命打击，而囤囤积土地一直直是开发商们们牟取暴利的的惯用手法。其二，将能在一一定程度上改改变开发商片片面追求高利利润率的固有有思维，促使使整个房地产产开发商逐渐渐步入“薄利多销”的理性时代代。影响税收政策环环境的相关因因素应当引起起地方政府注注意：其一，经济适用用房、中小户户型、廉租房房总体供应不不足，局部供供应失衡。其二，城市住宅宅建设缺乏合合理规划，对对居民住房需需求不能合理理引导。如廉廉租房制度，在在世界范围内内是解决低收收入群体居住住的有效办法法，但在我国国，一些地方方对此兴趣不不浓。其三，各地普遍遍缺乏规范、权权威的房地产产市场信息披披露制度，以以及及时、真真实的披露平平台，少数开开发商与中介介机构联手编编报甚至谎报报商品房销售售进度，发布布不实价格信信息，恶意哄哄抬房价，人人为造成市场场紧张。其四，房地产行行业偷逃税款款现象严重，缺缺少一个诚信信纳税的地方方合力监管机机制，使房地地产行业的实实际税负水平平、利润水平平出现局部失失真。实际上，税收调调控杠杆发力力的“难控点”，正是地方方政府大有作作为的舞台。地方政府通过行行政手段可以以在几个方面面为房地产税税收调控政策策“补台”：想方设法增加经经济适用房、中中小型住房、廉廉租房的供给给，强化行政政区内各区域域、各地段房房地产项目的的均衡开发和和充分供给。通过行政管理改改革、完善土土地批租和城城市规划制度度，强化纪检检监察，全面面规范土地使使用权取得市市场，防止官官商勾结囤积积土地，哄抬抬地价；停止止政府以地生生财的不当做做法。发挥协调各方的的作用，使税税务、国土、城城建、金融、房房地产管理等等部门形成合合力，实现信信息共享，打打造房地产交交易信息共享享、诚信备案案登记平台，房房地产诚信纳纳税平台，促促进房地产企企业朝着利国国利民、经济济社会效益双双赢的方向发发展。土地增值税清算算存在两大缺缺口：其一，《通知》规规定，对于因因未设置账簿簿、擅自销毁毁账簿、拒不不提供纳税资资料、账目混混乱或者资料料不全等造成成的难以确定定转让收入或或扣除项目金金额情况，以以及未按照规规定期限办理理清算手续、逾逾期不清算等等行为，税务务机关“按不低于预预征率的征收收率核定征收收土地增值税税”，由于没有有任何处罚，过过低的成本有有可能使企业业故意钻空子子。其二，开发商可可能继续采取取隐瞒利润的的办法逃税。2006年11月，财政部部发布第12号会计信息息质量检查公公告，公告显显示：检查的的39户房地产开开发企业，隐隐瞒利润超过过一半，利润润不实33亿元。对土土地增值税清清算制度实行行后，开发商商们很可能变变本加厉地隐隐瞒利润。这两点尤其值得得有关部门注注意，提前采采取防范措施施。总体来讲，税收收体制的完善善是行业发展展的必然趋势势，土地增值值税的清算征征收工作为新新一年的宏观观调控拉开了了序幕。当然然，就事论事事，以上的这这些看法均把把着眼点放在在了政策的出出台上，至于于该政策在各各省市的实施施细则和实施施力度究竟如如何，还需时时日静观。第二章土地增值值税政策对房房地产市场影影响一、征收土地增增值税的市场场意义《通知》的出台台主要表现为为以下几方面面的市场意义义：一是随着全国各各地房价的快快速上涨，土土地的价格上上涨成为一种种必然趋势。特特别是当土地地的价格快速速上涨时，一一些企业或一一些人利用自自己手中持有有的土地，对对土地进行囤囤积、对土地地进行炒作也也就很自然了了。而土地的的囤积与炒作作，必然会推推高市场土地地的价格，使使土地的价格格轮番上涨。在在这种情况下下，不仅容易易出现日本20世纪80年代那种极极力推高土地地价格的炒作作之风，也会会由于土地价价格推高之后后，房地产开开发商借土地地价格上涨而而进一步推高高房价，快速速地吹大房地地产市场的泡泡沫，制造房房地产市场的的潜在风险。而而土地增值税税的征收，一一定意义上可可以遏制国内内房地产市场场土地的流转转与炒作。二是土地增值税税的征收，能能够在一定程程度上挤压房房地产企业过过高的利润。尽尽管房地产开开发企业一直直在争辩地产产业的利润不不高，但房地地产市场的利利润过高早就就是不争之事事实。而房地地产商的利润润过高或暴利利，最大的部部分就是土地地的增值。而而土地增值税税征收就是针针对房地产开开发企业的过过高利润。它它对土地储备备多、开发周周期长、产品品附加值大的的房地产开发发商，其影响响不可低估。如如果能够通过过土地增值税税的方式来挤挤压地产企业业的暴利，这这样不仅能够够挤压房地产产开发商的获获利空间，而而且能够缓解解地产商与社社会大众的冲冲突，缓解社社会财富短时时期内向房地地产开发聚集集。更为重要要的是，由于于地产业的利利润空间压缩缩，那种千军军万马都挤入入房地产市场场的局面将在在一定程度上上得到改观。不不仅可以减弱弱继续把房地地产市场的泡泡沫吹大，也也能分散与降降低房地产市市场的风险。三是《通知》具具体明确地规规定了土地增增值税清算的的时间与空间间“底线”，一方面表明明了有利这种种税收征收的的操作性，规规范房地产开开发企业征税税之义务，更更为重要的是是在房价上升升较快的背景景下重新落实实这一税种，实实际是宏观调调控的延续和和细化。也就就是说，尽管管对于2006年的房地产产市场宏观调调控，不少称称之为2006年房地产政政策出台“井喷年”，但是对2007年来说，政政府对房地产产市场宏观调调控并不会由由于2006年政策出得多多就无可作为为，反之，针针对国内房地地产市场情况况，政府对房房地产市场宏宏观调控能够够使用的工具具与手段仍然然游刃有余。《通通知》为什么么会在这个时时候出台，其其意义何在？？它其实是向向地产市场发发出一个明确确的信号，2007年房地产市市场仍然是政政府宏观调控控密切关注的的焦点。四是增值税的征征收对房价影影响如何。如如果房地产市市场仍然是个个投资市场，如如果地产价格格仍然是上涨涨预期，那么么房产商就会会把这些税收收增加的成本本转移到消费费者身上，使使得房价进一一步上涨。但但是房价已经经快速飙升多多年，而地产产商又要把税税收的成本加加到房价上涨涨时，在这种种情况下，房房地产市场的的投资者会由由于房价快速速升高而看到到市场的潜在在风险加大而而逐渐退出这这个市场。对对房产消费者者来说，本来来过高的房价价就已把绝大大多数人赶出出房地产市场场，因此，房房价进一步上上升进入房地地产市场的消消费者就会更更少。从而使使得投资内地地房地产市场场的风险进一一步放大。总之，《通知》向向地产市场发发出了明确的的信号，只要要房地产市场场的投资开发发过热不缓解解、房价飙升升不停止、不不回归理性，那那么政府对地地产市场不仅仅会密切关注注，而且还有有各种各样的的手段与工具具来调整房地地产市场，并并让其朝健康康的方向发展展。这就是《通通知》的意义义。二、对房地产价价格的影响土地增值税的清清算（以下称称“税收新规”）对房价的的影响有以下下几点：一是：“新规”的出现带来来房地产业税税收状况的新新变化。“税收新规”的出台，确确实可以清算算土地增值的的税务问题，使使大家统一在在了一条起跑跑线上；国家家税务部门对对大多数的地地产企业征税税管理确实前前进了一步，特特别是对目前前房地产市场场税务出现投投机行为的地地产企业的有有效管理；详详细的操作规规定和清算事事后处理也做做了明确的规规定。二是：“新规”体现了国家家税务总局的的思想，主要要是：增加行行业税收、提提高权威性、促促进行业公平平竞争、调控控税收管理、弥弥补了分离式式管理的缺陷陷、维护社会会经济稳定发发展、促进社社会大和谐。三是：“新规”一旦实施，执执行力度是大大家关注的焦焦点，担心是是否达到预期期的目的，对对房地产市场场是否有反面面的影响等等等。具体落实实和操作时，可可能会产生一一些消极的影影响。四是：“新规”的出台，很很明显的是抑抑制投资，在在某种意义上上就是对房价价的一种间接接促进，迎合合了“谁也不愿出出这笔费用”的想法，对对房地产商而而言，只是短短期的紧张，目目前还不会对对开发商产生生很大的影响响。原因有二二：一是目前前房价是走高高势，走高部部分就可以弥弥补税收，不不会影响目前前的企业收益益；二是所有有成本费用的的转嫁给购房房者是每个开开发商人的一一致想法，在在这种情况下下，“最惨的”还是购房者者。五是：“国家税税务总局认为为该项通知的的出台不会促促进房价的上上升”。我也认为为这个观点是是错误的，这这是对房地产产行业的不负负责任说法。虽虽然决定房价价水平的是市市场总需求和和总供给，与与企业的成本本没有直接关关系，但该项项成本的增加加将会在一定定程度上改变变市场供求状状况，起到促促进房价上升升的效果，怎怎么说没有关关系呢，荒唐唐。六是：日本的房房地产泡沫教教训证明，国国家应该理性性出台新规和和政策，特别别是在我国房房地产经济快快速发展的今今天，一旦失失误将不堪设设想，在社科科院黄皮书中中再次提醒中中国，如果真真是借鉴日本本的经验操作作，是注定要要失败的。日日本土地是多多供给方式，而而中国是政府府垄断，所以以全面开征增增值税的结果果并不会直接接导致土地供供给增长，在在需求一定（某某时点）的情情况下，反而而间接地助涨涨了房价。七是：随着社会会的不断发展展，政策的再再次怎么出台台，百姓都心心存疑虑。新新政”的出台，政政府的愿望是是面对地产企企业，可事实实上“殃及”大家，这就就好比“猫和老鼠”的关系，你你打死了“猫”，“老鼠”也会慢慢增增多的。所以以，市场呼唤唤多方供给、利利润不高的供供应商人已经经成为社会的的共同关注热热点和焦点。八是：虽然清算算土地增值税税对房地产开开发企业来说说将增加一部部分的成本，有有些囤积土地地的开发企业业税费更重，但但都还在成本本控制范围之之内，只是压压缩了部分利利润空间（理理论上对的，但但具体实施时时不一定）。尽尽管开发企业业对目前的“新规”能够承受，不不会直接的影影响房价涨幅幅，但在短时时期内如果供供求关系不得得到良好的改改善，房价是是很难下降的的。第三章土地增值值税政策对房房地产行业影影响出台土地增值税税执行细则意意在股市而非非房价此次土地增值税税征缴细则的的出台，政府府表现出异乎乎寻常的高调调，中央电视视、电台轮番番重播。此次次政策的出台台，其指向，首首当其冲的是是股市，是介介于当前资本本流动性过强强，股市过于于旺盛，央行行数次调高存存款准备金，收收效甚微，同同时又顾忌提提升存款利息息后，将进一一步增加人民民币升值压力力的前提下，所所采取的平抑抑股市投资过过热的一大措措施。因此，有有理由认为，此此次出台的政政策，不是为为了针对降低低房价的目的的。影响行业外资金金进入房地产产的热情由于房价的不断断高涨，使得得房地产在产产业界的心目目中，不仅是是朝阳行业，更更是高回报的的行业，加之之该行业的社社会分工的完完善，专业机机构的日趋成成熟，使得各各种资金纷纷纷进入房地产产。土地增值值税的执行，将将打乱非专业业资金在住宅宅产业的投入入中的风险/收益平衡。这这就是，在土土地购买时，承承担的是风险险投资的风险险，而回报时时，却只能获获取常规的收收益。结果是是，土地投资资失误的风险险，企业得独独自面对，而而投资成功后后的收益，却却将被政府以以土地增值税税的形式收回回，形成风险险/效益的不对对等。因此，行行业外资金转转入住宅产业业的热情将大大大降低。而而对业内的品品牌住宅开发发商，短期内内其收益将收收到一定的影影响，而长期期看，将是利利好。商业物业的开发发将成为新的的亮点在中国城市化进进程中，除了了住宅产业是是前所未有的的机遇外，商商业物业也是是另一重大机机遇，某种意意义上，是比比住宅业更大大的蛋糕。随随着中国经济济总量的不断断提升，城市市价值的不断断提高，将有有越来越多的的资本向商业业物业倾斜，收收取长期租赁赁收益，分享享城市价值的的增值。由于于非出售性的的物业不涉及及土地增值税税的收取，因因此，将加速速资本进入商商业地产的步步伐。商业物物业的开发将将成为新的亮亮点。楼盘的销售不会会出现价格“跳水”由于土地增值税税实行的是累累进计税方式式，因此，对对于之前以较较低的价格取取得的土地，在在售价上是否否会存在不一一定是最高价价的最佳的价价格区间，就就成为了业界界关心的焦点点。否则，若若存在这种非非最高价的最最佳价格区间间，则势必有有大量以较低低价格取得土土地的项目，将将以低于市场场应有的价格格率先“出逃”，引起楼市市房价“跳水”，进而导致致后期高价取取得土地的项项目“搁浅”。但仔细分分析，这种局局面不会出现现。由于最高高累进税率也也只有60%，因此，最最高价将仍然然是企业的最最大化收益。若征税前的价格格收益曲线是是最高的一条条直线，则现现有税率征税税后，其价格格收益曲线最最多变为最下下边的斜线，总总收益有所降降低，但仍将将是向上的直直线，斜率依依然为正。只只有当累进税税率超过100%时，才会出出现正态分布布的曲线。如如此，楼市短短期“跳水”的局面就在在所难免。对大地块的挤出出效应不明显显土地增值税的征征收，对以资资本见长，以以购买大规模模土地，获取取土地增值收收益的企业，无无疑会带来最最大的冲击。而而是否会迫使使之前已购买买了大规模的的土地，准备备分期以较长长周期完成的的项目提前进进入市场，也也是影响房价价的另一焦点点。由于土地地增值后，即即使被收取最最高的60%的增值税，企企业依然会获获取40%的土地增值值收益，加之之临时增加开开发量，将为为企业的管理理带来巨大的的挑战，因此此，大地快开开发量被挤出出的效应将不不会明显。否否则，则必将将在短期内改改变房地产的的供求平衡，迫迫使房价下调调。当然，现现有的政策，必必然会影响资资本优势的企企业获取大规规模土地的热热情，同时也也要求政府推推出的土地规规模适中，更更加成熟。长期对房价将是是向上的影响响征收土地增值税税，直接的影影响是削弱了了企业的利润润，增加了企企业的成本，自自然是增加了了价格上杨的的因素，而不不是趋于下调调。短期内，因因为不存在价价格“跳水”的因素，开开发供应量也也不会改变，在在原有供求格格局下，房价价趋向于上杨杨。长期影响响，则在阻挡挡了更大量的的资金进入房房地产的同时时，将引导更更多的资金进进入商业项目目。而住宅的的开发，则会会形成更加集集中的格局，少少数大的开发发企业将占有有更大的市场场份额。由于于需求的客观观存在，在经经历一段时期期的洗涤后，产产业开发更加加趋向集中，走走向垄断的企企业更有条件件维持恒定可可观的利润。而而房价，也必必然较之以前前，有更加趋趋于向上的影影响。管理良良好的专业地地产公司的前前景将进一步步看好，而优优秀的房地产产顾问公司也也将面临空前前的发展机会会。一、对房地产开开发商的影响响1、房产企业竞竞争实力的标标准将随之变变化以往，在房产市市场上，有能能力“圈地者”为王；而该该政策实施后后，那些大量量土地储备的的开发商，将将会因在此之之前的低成本本拿地和目前前的高土地增增值而遭遇“清算危机”。囤积土地地的行为必将将随之被遏制制，商品房供供给将可能随随之增加。这一点对于改变变目前房产市市场整体供不不应求局面当当具积极意义义。2、开发商资金金链条的压力力骤增在预征制度下，开开发商可以通通过延缓注销销项目公司时时间等方法，拖拖延缴纳增值值税的时间。但但是，此次《通通知》对开发发商缴纳增值值税的时间进进行了严格界界定，拖延的的可能性几乎乎不复存在。如如此一来，资资金链条总体体紧张的中小小型房地产企企业将会面临临极大的资金金压力，甚至至会因此破产产倒闭。土地增值税实施施后，对于房房价走势的影影响也与开发发体系的变动动紧密相关。其一，土地增值值税属于交易易环节的一种种税费，那么么卖方很可能能将税费转嫁嫁到房价当中中。当然，由由于土地增值值税实行累进进税制，所以以在成本不变变的情况下，收收入的增长意意味着增值额额的增长，从从而产生税率率爬升效应，使使得税负增长长加快。因而而，开发商并并不可能简单单将税负压力力转嫁到消费费者的头上，一一味通过涨房房价来保证利利润。其二，《通知》实实施后，将在在短期打击房房产开发企业业的“囤地”行为，进而而有助于增加加房产市场的的供给总量，平平衡供求关系系。但从长期期来看，由于于房产开发企企业利润率被被削减，市场场整体供给进进入意愿有可可能缩减，因因此从增量供供给来看，出出现减少的可可能性反而会会加大。综合上述因素，随随着2006年一系列打打击投机行为为新政的实施施，投机性购购房比例逐渐渐缩小，而结结婚、落户等等刚性需求比比例越来越大大，因此，购购房者整体议议价能力较弱弱。而商品房房供给方则较较为复杂，一一方面，“囤地行为”减少后房产产供应将在即即期有所增加加；另一方面面，开发商转转嫁税负的冲冲动具有现实实可操作性。因因此，短期价价格波动或取取决于买卖双双方的博弈能能力。但放眼眼长远，由于于房产企业处处于相对强势势，特别是伴伴随着房产业业的淘汰整合合，其市场势势力将会进一一步强化，开开发商转嫁部部分税负、继继而引发房价价上涨可能性性较大。当然，最终的市市场反应，还还会因《通知知》实施的具具体执行力度度、各个地区区房产市场的的不同而有所所差异。但是是，一旦出现现房价随新政政实施而上涨涨的结果，《通通知》所带来来的效应便背背离了调控政政策的初衷。从从这个意义上上讲，除了采采取税收手段段，诸如加大大经济适用房房和廉租房的的财政支持力力度等等，这这些有助于平平衡供求关系系的手段措施施也当配合使使用。3、土地增值税税致开发商利利润“缩水”或影响房价价国家税务总局下下发通知，2月1日起，确定定房地产开发发企业土地增增值税的“清算”管理办法，税税率为30%至60%不等。这政政策将使房地地产开发商开开发成本增加加，对房价有有一定影响。小小规模的房地地产企业则有有可能面临倒倒闭的危机。国家对房地产开开发企业的土土地增值税自自1993年推出后一一直没有正式式征收。而从从2005年11月开始，深深圳开始恢复复土地增值税税的征收，采采取“先预征、后后清算、多退退少补”的方式。即即在项目全部部竣工结算前前，开发销售售和转让房地地产取得的收收入先按预征征率征收税款款，待工程全全部竣工，办办理结算后再再进行清算，多多退少补。过去尽管也有规规定要进行“清算”，但没听说说有谁主动去去办理的，都都是交了0.5%或者1%的“预征”税就完事。因因此，2月1日起土地增增值税进行“清算”管理，税率率一下子从“预征”的1%到“清算”的30%甚至还多，肯肯定将增加开开发成本，也也影响到利润润。由于过去去征收土地增增值税的办法法中关于房地地产开发成本本，即“可扣除项目”的规定不明明确，因此“清算”也就一直没没有真正地进进行。而国税税总局近日的的通知细化了了清算办法，可可操作性强，这这回“清算”是板上钉钉钉的事了。该该政策是国家家压缩开发房房地产企业利利润的方法。二、对房地产上上市公司的影影响1、土地增值税税对上市地产产公司的影响响分析征收土地增值税税提高了房地地产开发商的的成本，故对对企业的业绩绩将产生很大大的影响。这这是房地产板板块整体大跌跌的根本原因因。但是，通通过仔细分析析可知，征收收土地增值税税对投资性房房产没影响，对对普通住宅影影响不大，对对已经较充分分计提了增值值税的公司也也影响不大。所所以，开征土土地增值税，对对整个行业是是大利空是毋毋庸置疑的，但但对于已经提提留增值税的的企业影响不不大，对于未未来几年开发发量将保持持持续增长的企企业影响很小小。预计整个个房地产行业业又面临重新新洗牌，一些些抗风险能力力较差的企业业将可能淘汰汰出局。国家税务总局公公布了《关于于房地产开发发企业土地增增值税清算管管理有关问题题的通知》，进进一步加强“土地增值税税清算”政策，此举举将沪深两市市地产股股价价纷纷“震落”。万科A、招商地地产、深长城城、泛海建设设、亿城股份份等5家公司纷纷纷就此发布公公告，多数称称已经预交土土地增值税，其其影响似乎不不如市场所预预想的那么厉厉害。万科公司国家税务总局发发布的《关于于房地产开发发企业土地增增值税清算管管理有关问题题的通知》进进一步明确了了土地增值税税清算规则和和方法，便于于土地增值税税政策的落实实和执行，但但在土地增值值税缴纳标准准等方面与以以往规定无重重大变化；公公司已按土地地增值税相关关政策和各地地方政府规定定，在房产实实现销售的同同时预交了土土地增值税，并并按相关规则则，在以往年年度业绩中作作了相应的成成本预提，同同时还在新项项目发展中考考虑了相关因因素；公司已已披露的2006年度净利润润较上年度增增长50%-665%的预期将不不受上述影响响；公司一直直以普通居民民住宅开发为为主，因而受受土地增值税税影响相对较较少。招商地产招商地产在房产产实现销售时时已预交了土土地增值税，并并对符合清算算条件的项目目作了必要的的考虑。此通通知的执行不不会影响公司司完成2006年既定的利利润计划。深长城公司已按土地增增值税相关政政策和各地方方政府的规定定，在房产实实现销售的同同时预交了土土地增值税。公公司在新项目目的开发运营营中对土地增增值税问题已已经作了预先先考虑。公司司所开发的房房产基本为普普通居民住宅宅，项目结算算受土地增值值税清算管理理的影响较小小。泛海建设国家税务总局的的通知有利于于加强土地增增值税征收管管理，有利于于保障土地增增值税征收政政策的严格、清清晰执行。泛泛海建设目前前正在开发的的项目已在销销售时预交了了土地增值税税，公司将按按上述《通知知》精神认真真进行土地增增值税清算，预预计对公司主主营业务影响响有限。亿城股份亿城股份下属各各房地产公司司均已按照开开发项目情况况预缴了土地地增值税，符符合当地税务务机关的相关关规定。本通通知的实施对对公司的具体体影响，需待待各地税务机机关的具体清清算办法出台台后方可确定定。华润置地华润置地前景良良好，除了盈盈利将继续强强劲增长及于于06下半年积极极增加土地储储备外，其母母公司不时注注入资产亦对对公司有利。相相对其他主要要发展高档住住宅物业的内内地房地产发发展商，华润润置地受即将将严格执行的的土地增值税税的影响较小小，因预计其其投资物业（占占公司资产值值约30%）的收入将将在06年大幅上升升至约6亿元，可减减少土地增值值税及最近配配股的负面影影响。陆家嘴公司此前已按有有关要求对应应税项目按销销售收入的1%预征率预交交了土地增值值税，尚未进进行清算。目目前，公司正正在实施主营营业务的转型型，存量土地地将部分用于于转让，部分分用于自行开开发并长期经经营；公司的的利润主要来来自原成片土土地开发后的的土地使用权权的转让收入入，土地增值值税清算会增增加公司的税税务成本，可可能会对公司司业绩产生一一定影响。由由于具体清算算管理办法尚尚未发布，目目前尚无法准准确界定清算算土地增值税税后对公司业业绩的影响程程度。华侨城华侨城A称公公司已按土地地增值税相关关政策和各地地方政府规定定在投资、控控股及参股企企业的房地产产项目实现销销售的同时预预缴了部分土土地增值税；；国家税务总总局本次明确确土地增值税税清算规则和和方法，对公公司投资、控控股及参股企企业的房地产产项目收益将将产生一定影影响，公司正正积极向相关关地方税务主主管机关了解解具体实施细细则，并将严严格按照相关关法律法规的的规定执行。第四章土地增值值税政策对购购房者的影响响一、土地增值税税政策对购房房者影响分析析分析师认为：税税负很难转嫁嫁房价，购房房者不必“恐慌”。面对清算征收土土地增值税，不不少购房者担担心会由此引引发新一轮的的涨价高潮。毕毕竟“羊毛出在羊羊身上”，开发成本本的增加势必必影响房价的的涨幅。为了缓解部分购购房者的“高压恐慌”情绪，国税税总局重点强强调土地增值值税并非新税税种，且是“有免有减”，此举并不不会增加购房房者的经济负负担。我国自自1994年就开始预预征土地增值值税，此次重重申只是在征征管上对以往往清算工作遇遇到的问题进进行重新规范范，属一个征征管文件。而而清算工作也也是在房地产产开发项目已已经全部或大大部分销售完完毕后才进行行的，因此，该该《通知》的的出台不会在在政策上额外外增加房地产产开发企业的的收税负担，也也不会加重购购房者的经济济负担。土地增值税的清清算征收是符符合国家调整整政策的，对对开发成本不不会构成很大大的压力，税税负也很难造造成房价的上上涨。并且，增增值税是针对对增值部分即即利润征收，利利润越高收得得越多，如果果开发商将增增加的税负转转嫁给购房者者，增值额超超过一个税档档就要多交纳纳10%的税率。所所以，土地增增值税的清算算征收不会直直接影响房价价的涨幅，对对房价还是起起到一个平抑抑作用，有利利于稳定市场场健康发展。很多人担心房地地产企业会将将新增税负向向购房者转嫁嫁，导致房价价不降反升。但但是一些学者者认为，土地地增值税新规规定可能抑制制房价上涨。理理由：一般而而言，成本的的上升会带来来房价的上涨涨；但是，这这一机制在这这里的表现结结果未必是像像人们想象的的那样，这种种累进的所得得税制度恰恰恰有着抑制房房价上涨的作作用——如果提价势势必造成增值值额的上升，它它到一定程度度会触发更高高一级税率的的适用，而这这对开发商未未必划算。实际上，除了各各地招挂拍爆爆出的天价地地块之外，地地产商手中仍仍有不少相对对廉价的历史史土地储备，而而近年来各地地的土地购置置成本和房价价均出现了明明显上涨的趋趋势，由于房房地产项目开开发的期限多多达2年以上，那那么，在销售售时期，当期期市场的火爆爆使地产商的的定价就大大大高于以前账账本上的会计计成本，从而而获取大额利利益。但是，由由于税收的核核算参照的是是历史成本法法，本次措施施的出台便制制约了房地产产企业，他们们在定价时，如如果其历史成成本较低，他他们是有可能能控制一下房房价，以规避避更高一级税税率。事实上，要让住住房满足大众众购房者的需需求，政府需需要的是给中中低价位商品品房交易减税税，是鼓励民民间个人集资资建房的努力力，是严格甄甄别经济适用用房的购买对对象。所有这这些行为的出出发点都是让让利于民、放放松对具体市市场行为的管管制。总体而而言，面对眼眼下多重因素素影响的房地地产市场，土土地增值税因因其直接影响响的企业资金金链，对地产产业重新洗牌牌将会有促进进作用，但对对于房价，短短期内恐难有有大的影响。第五章土地增值值税政策对银银行的影响一、土地增值税税开征对商业业银行的影响响从2月1日起，国国家将对全国国各地的房地地产企业土地地增值税项目目进行全面清清算，并正式式征收30%至60%不等的土地地增值税。消消息一经传出出，房地产板板块大幅跳水水，市场反应应之强烈令人人始料未及。由于房地产开发发和按揭贷款款一直被我国国商业银行视视为最好的一一块业务，近近年来，房地地产金融在金金融总量中所所占的比例也也越来越高。有有数据统计，2005年底，房地地产贷款与商商业性个人住住房贷款余额额，占GDP的比率分别别达到16.755%和10.0%。同时，由于房价价与消费价格格关系密切，近近年来，房地地产金融调控控措施一直是是宏观调控政政策的重要组组成部分。向开发商开征土土地增值税，主主要是为抑制制房地产开发发商利润过高高和虚报成本本的问题，对对商业银行的的房地产信贷贷不会产生直直接影响，但但商业银行今今后在选择房房地产客户时时可能会更加加谨慎。开征土地增值税税使房地产行行业面临一次次重新洗牌：：一些有实力力的开发商在在市场上能够够自保，而资资金实力不够够、开发成本本比较高的企企业则会逐渐渐被兼并或慢慢慢退出市场场，抑或减少少开发量，从从而使房地产产贷款的发放放相应减少，另另外在按揭上上也会有一定定附带影响。但但是，银行只只是间接贷款款需求的受影影响者，土地地增值税的开开征不会对其其产生消极作作用。实际上上房地产开发发商盈利多少少与银行没有有关系。因为为对于每一笔笔贷款银行都都有自己的计计算；而对项项目好坏、能能否收回投资资、开发商资资质、居民购购买意愿如何何等各个方面面，银行也都都有自己的评评估，是可能能通过风险控控制自动解决决的。对于国家将对房房地产企业土土地增值税项项目进行全面面清算，建行行方面也表示示，建行的客客户都是大型型的优良国有有企业，这些些企业都是正正常向国家缴缴税的，此次次出台的政策策会使这些开开发商增加一一些经营成本本，从而给市市场供给带来来一些影响，在在行业进入上上更加严格，但但对建行的房房地产信贷不不会有什么影影响。在商业业银行放贷政政策上，建行行一直严格执执行国家宏观观调控政策，风风险防范也比比较到位，比比如建立预警警机制、采取取有保有压政政策等；而且且不少客户都都是建行从小小到大扶持起起来的，具有有良好的银企企关系。对于上述问题，中中国银行也表表示，对于房房地产开发商商，中行一直直是采取区别别对待的政策策，视其整体体实力和专业业经验进行选选择。因此，此此次调控对银银行信贷没有有非常直接的的影响。不过过，今后在选选择客户上肯肯定要更加谨谨慎的一点就就是国家这几几年一直在调调控，出台的的措施都是从从紧的。土地地增值税开征征后，资金量量比较小的客客户肯定会受受到较大冲击击，开发时面面对较大压力力。因此，对对这些企业，银银行在选择客客户时会更加加审慎。至于房地产信贷贷政策是否会会因此而进行行调整，也要要视具体情况况而定，对客客户的选择一一直比较谨慎慎。这些年银银行的信贷政政策一直在动动态调整，每每年都有很多多措施。二、警惕房地产产商过于强大大的博弈能力力针对国税总局关关于土地增值值税征收的通通知，上海一一些大型房地地产开发商秘秘密会面，准准备联合起来来上书，要求求降低土地增增值税税率。开开发商表示，他他们希望“意见书”能通过市有有关部门，递递到中央。房地产商如此快快捷、协调一一致的行动策策略，充分显显现出他们协协同作战的能能量。从开发发商联合上书书这件事上可可以看出，开开发商的协同同合作渠道还还是非常通畅畅的。事实上，关于土土地增值税，上上海有关部门门与开发商的的博弈早就有有过。土地增增值税征收令令虽然在1993年年底就已已经发布，但但在国家层面面一直没有强强制执行。2002年，上海市市某区财税局局曾与该区的的开发商沟通通，准备开征征土地增值税税，但遭到了了开发商的一一致反对。有有地产商公开开威胁，如果果征收就撤资资，这种博弈弈一直延续到到2004年。到2004年下半年,虽然上海部部分区开始征征收，但各个个区征收的进进度不一样，有有些区行动迟迟缓。土地增增值税迟到的的征收和征管管不力，使大大量应收的税税款流失。据据上海市统计计局公布的数数据表明，2005年，上海市市房地产企业业销售收入达达2160多亿元，估估算其毛利至至少在1200亿元以上，按按照土地增值值税暂行条例例，该年的土土地增值税至至少能征收400亿元左右。2004年和2006年也大致如如此。土地增值税是房房地产市场宏宏观调控的一一项举措。对对于房地产调调控，国家出出台的措施多多了，可到目目前为止，可可以说是全部部失灵。这些些调控措施不不管用，不全全是措施不得得力，很大程程度上，是因因为措施的作作用力被化解解，或者是根根本没得到执执行。究其原原因，地产商商利益集团的的影响不能低低估。2003年央行推出出的121号文件规定定，为减轻借借款人不必要要的利息负担担，商业银行行只能对购买买主体结构已已封顶住房的的个人发放个个人住房贷款款。这本来是是对房地产市市场金融规范范的一个有效效文件，却因因为遭到强大大的房地产商商的反对，而而被有利于房房地产商的18号文件所取取代。住房预预售制度，本本是计划经济济条件下的产产物，是一个个由消费者单单边承担风险险的制度，由由于职能部门门倾向于房地地产商的利益益，该制度迟迟迟不能被取取……维护自己的利益益是人的本性性，任何一个个利益集团都都有权利主张张自己的利益益；利益集团团原本没有好好坏之分，社社会本就是各各种利益集团团的博弈场。但但利益集团在在追求自身利利益的过程中中，不能以单单向损害他人人的利益为代代价，也就是是说，博弈也也有道，要遵遵循公平原则则。要保证博弈的公公平性，就要要有规则去约约束博弈行为为。这就要求求，规则本身身要对博弈各各方是公平的的。而让规则则公平，除了了制定规则的的政府要保持持中立外，博博弈各方的力力量要保持适适度的平衡。如如果说，一个个利益集团足足够强大，大大到可以收买买政府，左右右政策制定，甚甚至挑战国家家权力，那么么，其他利益益集团就无法法对其制衡，这这样的话，就就只会变成弱弱肉强食，无无法实现社会会的和谐与稳稳定。所以说说，到了利益益集团力量严严重失衡的时时候，作为政政府，就必须须保持清醒头头脑，扶持处处于弱势的群群体，调节利利益分配。从近几年房地产产业的发展来来看，房地产产商的博弈力力量是有目共共睹的。这次次土地增值税税征收，国税税总局表示，这这并不是新出出台的政策，是是属于原来就就有的税种，只只是因为是地地方税，过去去征管不太严严格，现在加加强了征管。这这本该征收的的税种，开发发商都要出来来抵制，足见见他们气势有有多盛。据媒媒体报道，参参与上书的房房地产企业，他他们一方面是是上海的“大地主”，一方面又又混迹于政商商两界，拥有有强势的政府府性资源。三、中小房企业业负担或将加加重16日国家税务务总局公布了了《国家税务务总局关于房房地产开发企企业土地增值值税清算管理理有关问题的的通知》，从从2007年2月1日起，正式式向房地产开开发企业征收收30%～60%不等的土地地增值税。这这意味着这一一税种将正式式开始实行严严格征收。这这一政策的出出台对于中小小房地产企业业来说可谓是是雪上加霜，中中小房地产企企业经营压力力或将加大。对对于银行方面面来说，防范范潜在的信贷贷风险不容忽忽视。分析认为这一政政策的出台对对于中小房地地产企业来说说，经营压力力或将加大。以以前，土地增增值税在项目目开始之初预预征后，一直直要到这个项项目全部竣工工结算后，才才征收土地增增值税。这就就给部分开发发商以投机的的空间，新政政策的出台就就避免开发商商在这方面钻钻空子，从而而对开发商产产生比较大的的打击。这主要是政府希希望开发商不不要有太多的的利润，让开开发商从土地地中的获利通通过税收的方方式再回馈给给购房者。但但是，企业都都是追求最大大利润的，因因此在真正实实施时的情况况会如何，恐恐怕还需待时时日检验。可可以肯定的是是，由于有30%～60%的界定，所所以开发商需需要更好的成成本匡算能力力。新规规定定，如果利润润达到不同的的标准，需缴缴纳的税率差差别较大。但但由于房地产产的开发都是是至少两三年年的过程，本本身就很难进进行增值税的的计算，再加加上增值税征征收并没有出出台明确的计计算公示，所所以如何进行行成本的匡算算很复杂。特别是对于中小小企业而言，可可能根本就算算不出来这个个数目是多少少。在这种情情况，可能有有些楼盘会在在简单计算后后，对房价稍稍微降价以求求快卖。因为为如果利润过过高，达到200%的利润率的的话，就要交交60%的增值税了了。如果计算算不当就加剧剧了中小开发发商的经营风风险，对于银银行来说潜在在的信贷风险险就将加剧。分析师认为按项项目规模在500亩以下、利利润为15%、建设容积积率在2%左右的普通通项目标准进进行计算，增增值税清算后后，每平方米米房价的成本本约增加几十十元到100元，这一新新政明显的加加大了房产商商的成本。对对于大的房地地产开发企业业来说也许影影响不大，但但对于中小房房企来说就有有很大的影响响。另外，国国家这项措施施实施以后，开开发商为了能能使项目增值值就会在房价价上做文章，但但是缴纳税费费也就会随之之增多。在当当前政策一项项比一项紧的的背景下，开开发商经营每每个项目的时时间周期就会会缩短，对项项目的利润进进行控制的压压力也将加大大。如果项目目运转不畅必必将导致风险险的加大，甚甚至出现经营营困难，这就就给银行的信信贷资金安全全造成了极大大的影响。附文1、争鸣：增值值税清算会否否推高楼价？？正方观点：土地地增值税的严严格征收，将将令开发商不不得不慎重考考虑未来的土土地储备战略略，囤地盈利利将成“过去式”。开发商起起码会熬上3～6个月才会考考虑降价，否否则现在降了了就很难再升升回来了；房房地产商肯定定会把赋税转转嫁到消费者者身上。合富辉煌市场研研究部首席分分析师黎文江江：土地增值值税从1993年就要求开开征，并不是是什么新东西西，不少正规规的房地产公公司一直都有有所准备。市市场的价格主主要还是由供供求关系决定定的，发展商商如果贸然涨涨价，不被市市场接受，只只能面临更大大的损失，因因此在这方面面发展商必然然会相当谨慎慎的。可以说说，土地增值值税的清算对对房价上涨没没有直接推动动作用。光大地产副总经经理陈洪志：：楼价上升不不取决于成本本增加，而取取决于市场供供求。土地增增值税清算对对开发商的影影响主要表现现在三个方面面：首先对其其现金流会有有一定的影响响；其次是对对其利润的影影响，四级累累进制征收的的标准，在房房地产市场好好的时候，即即楼价普遍偏偏高的时候，对对房地产企业业的利润有很很大的影响；；第三点是打打击囤地。楼楼价短期内上上涨的空间很很小，开发商商很难以此为为理由推动楼楼价上涨。全国工商联房地地产商会会长长聂梅生：土土地增值税征征收不会使所所有开发商成成本都上升。一一些大的开发发商的利润实实际上是来自自于土地的储储备，新政策策对这部分开开发商的影响响会相对比较较大。但如果果开发地块是是今年刚刚从从土地市场招招拍挂拿到的的，那么它的的增值空间很很小，新政策策对其影响就就很微。反方观点：如果果楼价再上涨涨，会出现有有价无市的局局面；楼价上上升不取决于于成本增加，而而取决于市场场供求，开发发商很难以“增值税清算”为理由来提提价。中原地产项目部部副总经理黄黄韬：新的征征税办法肯定定会让开发商商的成本有所所增加，因此此楼价也可能能会相应推高高一些，但是是并不等于会会大幅度上升升。因为决定定楼价最根本本的因素，还还是供求关系系。新的征收收办法对一些些有实力的开开发商来说，影影响并没有想想象中那么大大。另外，即即便对某些开开发商来说有有较大影响，他他们也会努力力熬上3～6个月，才会会考虑降价卖卖房套现，否否则现在降了了价，就很难难再升回来了了。满堂红地产研究究部总监龙斌斌：1月份中旬公公布这个政策策比较突然，很很多人没有预预料到，其实实大家都知道道，这个税很很早有了。国国家在这个时时间段，推出出这个政策，主主要是针对房房地产开发企企业的，我认认为，应该有有比较深刻的的背景，原因因在于这几年年，房地产市市场比较好，而而且房价快速速上升。有一一部分企业会会把成本打入入楼价，但对对整体楼价影影响不大。但但是就目前的的情况看，楼楼价仍是上涨涨的趋势，土土地增值税的的清算可以说说又成为楼价价上涨的支撑撑因素之一。购房者：当知道道要向开发商商征收30%～60%的土地增值值税之后，特特地上网查了了相关文章，变变得忧心忡忡忡。这个政策策会对房价的的上涨起到推推波助澜的作作用。我认为为房地产商肯肯定会间接地地把赋税转嫁嫁到消费者身身上。因为对对于房子的需需求是普遍存存在的，房地地产商不愁没没有市场。任何有利于涨价价的借口都会会被发展商利利用。所以，土土地增值税的的交纳，必然然成为发展商商成本增加的的证明，既然然成本增加了了，那房价自自然要涨上去去，不然房子子怎么盖得起起来呢。2、证券公司关关于土地增值值税的分析中银国际-房地地产：土地增增值税政策对对开发商的影影响可以看出，交纳纳销售收入1%的税金或交交纳增值额30-600%的税金对于于毛利率在30%左右的项目目都不会造成成实质性的影影响。但是对对于毛利率在在50%的项目而言言，新的税率率将使项目的的毛利率下降降近8个百分点。因因此，新的税税收政策将会会对主要依赖赖于高利润率率而非大交易易量的开发商商产生较大负负面影响。新新的政策将进进一步打击小小型开发商并并加速整个行行业整合的速速度，因为中中国地产商未未来的发展将将需要通过交交易量来拉动动。申银万国-房地地产：土地增增值税清算管管理新政短评评尽管是预征，但但事实上目前前房地产企业业中真正按四四级超率累进进税率进行补补征的几乎没没有。不过，对对于一些大的的房地产公司司，如万科，其其早已预提了了部分增值税税准备金，华华侨城的权益益房地产项目目并没有预提提，因此，此此次若征收到到位，必然会会对其业绩产产生较大影响响。初步预计计，华侨城来来源于房地产产项目的利润润将下调20%左右。联合证券-房地地产：增值税税影响不均不不改龙头高成成长行业利润率的下下降会从两方方面带动房地地产行业的投投资增长下降降。首先是预预期投资收益益率下降，会会促使企业的的投资行为更更趋于理性，减减少一些非理理性的投资行行为。其次，行行业盈利能力力的下降，会会使部分本来来资金实力不不强的中小企企业资金紧张张的局面更加加严重，从而而减弱这部分分中小企业再再投资的能力力。国金证券-房地地产：普通住住宅开发商影影响有限万科开发产品中中普通住宅所所占比例较大大，毛利率水水平在40%以上项目的的总建筑面积积为73.9万平米，占占全部储备项项目的2.95%，受增值税税影响有限，而而其扩张能力力和抵御系统统性风险能力力最强。对于于非普通住宅宅开发商，增增值税的清算算仍会对业绩绩产生实质影影响，仍然建建议回避华侨侨城等高端项项目占比较重重公司。东方证券-房地地产：价值凸凸显土地增值值税新政点评评行业背景未发生生本质变化：：一，征收增增值税，类似似于提高所得得税，对业绩绩变化的趋势势不产生直接接影响；二，市市场最关注的的人民币升值值仍将继续；；对持续调控控的担忧提前前并加剧：04-06年，调控政政策均在三月月份两会后出出台。本次提提前出台严厉厉调控政策，是是否意味着更更大的调控决决心，令市场场普遍担忧。国都证券-房地地产：打击囤囤地行为挤压压行业暴利预计对于房地产产行业的负面面影响比较明明显，对各子子行业的冲击击主要是房地地产开发商，商商业地产和土土地开发商所所受的影响应应该不大。房房地产开发商商中，土地储储备时间长的的公司负面影影响大于时间间短的公司，其其中华侨城土土地储备时间间比其它上市市公司都长、冲冲击最大。国泰君安：土地地增值税清算算管理负面影影响有限依据税法正常计计算，最后一一项扣除项是是地价和开发发成本的20%，如果考虑虑该项因素，且且假设地价和和开发成本占占销售收入的的40%，则意味着着必须把16.7%增值率加上8%，即净利润润率高于25%的项目才交交所得税，而而大多数从事事普通住宅开开发的房地产产公司净利润润率应该在25%以下或者左左右。加上上上述所得税和和开发费用，则则毛利率在43%以上才交纳纳土地增值税税。中信证券-房地地产：步入调调控周期的前前夜风险高2007年房房地产的调控控政策依然离离不开土地、税税收、信贷等等政策，目前前的土地增值值税清算政策策传导了一个个调控的信号号。短期来看看，对步入调调控前夜的房房地产板块保保持谨慎乐观观，越是上涨涨，越要警惕惕潜在的风险险，毕竟整个个行业和企业业都存在一定定的不确定性性。海通证券-房地地产：土地增增值税影响业业务利润率调控下我国房地地产继续实现现增长的基础础仍将长期存存在，继续维维持房地产行行业“中性”投资评级。上上市公司投资资策略仍然为为：继续选择择商业地产龙龙头和优势区区域具有优势势的房地产开开发类公司。如如万科A、中华企业业、栖霞建设设、金地集团团、金融街等等。中原证券-中原原证券：土地地增值税政策策并未发生重重大变化此次政策对房地地产开发企业业的业绩影响响并不大。本本次政策从源源头上堵死了了一些房地产产开发商为延延缓纳税而采采取拖延清算算土地增值税税的途径。可可能对这些企企业的资金周周转产生一定定影响。3、“土地增值值税”开征会否影影响房价专家观点房价波动是必然然云南大学留学生生院院长、经经济学教授徐徐光远认为，土土地增值的部部分应该归国国家所有，土土地增值税“清算”的初衷是好好的。毕竟土土地的增值并并不完全是开开发商经营的的结果，而是是社会经济发发展、市场上上涨、供给稀稀缺和需求增增加带来的结结果。并且事事实上，对于于土地增值，后后者的影响是是远远大于前前者的。当然然，对于开发发商而言，“无利不起早”，很可能会会将增加的成成本转嫁给普普通老百姓，使使老百姓成为为最终的“埋单者”。徐教授认为，有有一点是可以以肯定的，开开发商通过囤囤地，转手交交易获得大幅幅土地增值暴暴利的时代已已经一去不复复返了，房地地产的开发将将更加规范。但但是，也有一一点是值得反反思的。国家家屡屡重拳出出击调控房地地产，每项政政策都有平抑抑房价的良好好愿望，但却却出现了去年年10月全国新建建商品住房销销售同比上涨涨6.6%，11月同比上涨5.8%，12月同比上涨6.3%的情况，原原因是值得深深究的，教训训也应该吸取取。如果这次次的土地增值值税没有相关关配套政策加加以推行，仍仍有可能出现现不尽人意的的结果，那样样就很遗憾了了。云南财经大学房房地产与土地地政策研究中中心副主任、副副教授：周大大研举一个具体例子子就可以知道道土地增值税税的威力。按按昆明的情况况，假定每平平方米3000元，成本2500元，那么利利润就是500元。扣除所所得税为：500×333%=1665元。按照现现在的四级累累进税率，500/22500=220%，在50%以下，税率率为30%。应缴土地地增值税：（500-1165）×30%==100.55元。而以前前的预征土地地增值税为：：3000××1%=300元。如果开开发商开发10万平方米，就就是1005万元和300万元的差别别。所以，从基本面面来看，土地地增值税原来来的0.5%---1%的税率到现现在30%、40%、50%、60%的四级累进进税率，让很很多开发商意意想不到。成成本的上涨可可能带来房价价的波动。而而从结构层面面来看，对于于即将售完的的项目，土地地增值税无法法转嫁；对于于在售楼盘，由由于价格已公公布，很难转转嫁；对于未未开盘正在准准备的项目，考考虑到土地成成本因素，可可能涨价。业界观点供求决定房价走走势美乐思地产推广广机构策略总总监罗亚萍认认为，“清算”土