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第六节我们眼中的物业管理公司经过详细的分析析和周密的考考察，我们和和怡高物业走走到了一起。怡怡高物业顾问问累积百多年年的物业管理理经验，亦是是最早涉足国国内之境物业业管理公司。配配合该公司多多年来在国内内所累积之物物业管理经验验，及连同其其他部门之专专业人才、经经验及技术，相相信能凭着该该公司高质素素的服务和先先进管理概念念，为美的海海岸花园提供供一个综合性性的高级物业业服务。怡高物业服务有有限公司是由由实力雄厚的的高力国际物物业集团与怡怡和太平洋公公司在亚洲的的物业业务进进行合并而组组建的，形成成了亚太地区区一个规模庞庞大、网络广广阔的物业机机构——怡高物业顾顾问集团。怡高不但承袭了了高力集团丰丰富的环球物物业顾问经验验，更拥有怡怡和太平洋在在亚洲的崇高高声誉。怡高高的全球网络络，它拥有世世界性的见解解及观点，亦亦深入了解不不同地方的市市场变化。透过高力国际的的环球联系网网络，怡高可可利用3600多位专业人人员及健全的的物业及客户户资料库，快快捷而有效地地掌握适当的的物业时机，顺顺利满足客户户的要求。怡高的客户范围围十分广泛，其其中包括有大大规模的商业业集团、金融融机构及政府府机关。凭借借着优良的口口碑及声誉，怡怡高亚太地区区网络得以不不断扩展，迅迅速而有效地地成为亚太地地区最优秀的的物业顾问公公司之一。透过亚太区地内内的36家办事处及及其他地区的的145家联系办事事处，怡高为为客户提供多多元化的物业业服务，其中中包括买卖、租租赁、物业管管理及工程管管理、估值、研研究及顾问服服务等，拥有有数以千计专专业物业顾问问人士。在物业管理部门门中，不但聘聘用了具有丰丰富物业管理理经验的专业业人员，更汇汇聚了不少造造诣精湛的技技术人员。为为满足现今社社会客户的需需求，怡高提提供全面化物物业管理服务务。包括专业业财政预算及及会计、技术术维修、物业业市场推广、电电脑资料处理理及技术提供供、人事管理理、行政管理理等。此外，怡怡高采用了现现代化物业管管理技巧，使使客户能掌握握更多市场资资料、确保物物业的耐用性性及增值能力力。该公司的的物业经理能能因情况提供供高效服务，达达到客户的要要求，深受同同业及客户的的赞赏。目前由怡高负责责销售及管理理的国内项目目超过40个，提供物物业管理及顾顾问服务的工工商住宅物业业总面积逾250万平方米。遍遍布大连、天天津、北京、上上海、广州、东东莞、番禺及及深圳八大城城市，并由30多位来自香香港、台湾及及新加坡的专专业人才负责责督促在中国国当地招聘的的逾1500名物业管理理员工。截止止1995年底，怡高高受委托项目目总值超过25亿美元。现现时在国内分分别于北京、上上海及广州设设立办事处，另另有14个管理办事事处设于八大大城市。由怡怡高负责管理理的番禺丽江江花园，获中中国国务院建建设部颁发“全国城市物物业管理优秀秀示范住宅小小区”奖项。第七节怡高高物业管理顾顾问合同文本本附录顺德美的海岸花花园物业管理理顾问合约广东省美的集团团股份有限公公司房产公司司（以下简称称甲方），乃乃中国顺德美美的海岸花园园之发展商。甲甲方在广东省省顺德市登记记注册，其法法定地址。法人代表表：。怡和高力物业服服务（上海）有有限公司广东东分公司（以以下简称乙方方），在广州州登记注册，其其法定地址在在广州市流花花路109号之九达宝宝广场1006室，法定代代表：柳维伦伦第一章前言言（一）顺德美的的海岸花园位位于顺德北滘滘镇南部，该该发展项目首首期工程预计计约于1999年8月开始交付付使用。甲方方在业主委员员会成立前拥拥有顺德美的的海岸花园的的物业管理权权，可独立行行使美的海岸岸花园物业管管理的职责。（二）立约双方方根据中华人人民共和国（中中国）的有关关法律和条例例，并本着平平等互利，共共同做好顺德德美的海岸花花园物业管理理工作的原则则，经友好协协商，特订立立本合同。（三）甲方根据据以下条款，聘聘用并委任乙乙方为顺德美美的海岸花园园的物业管理理顾问，协助助甲方管理该该物业之住宅宅、商场、住住客会所及车车库，总建筑筑面积共约2450000平方米（以以下简称托管管物业）。甲方需向乙方支支付管理顾问问酬金及其他他有关费用。乙方根据以下条条款，接受甲甲方的聘用，推推动托管物业业之维修及物物业管理工作作，并对该项项工作负责。乙方乃怡高物业业顾问集团之之附属机构，因因此，在日后后托的管物业业管理事宜之之对外宣传上上，将可沿用用怡高物业顾顾问集团之形形象及有关标标记。第二章甲、乙乙方双方的职职责（一）甲方的职职责根据本合同的条条款，甲方同同意聘用乙方方为物业管理理顾问并协助助甲方推动托托管物业之管理工作作，在履行合合约期内，为为保障乙方能能有效地协助助管理托管物物业，甲方同同意履行下列列的职责：1）确保在托管管物业入伙前前成立托管物物业和物业管管理公司（或或物业管理部部门）。在本本合约中，所所有物业管理理公司的字样样亦可指物业业管理部门；；2）协助乙方调调派及招聘专专业人员加入入物业管理公公司，推动托托管物业的物物业管理工作作；3）在履行合约约期内，监督督乙方的工作作表现；4）保证托管物物业按时按质质按量通过有有关政府部门门之正式竣工工验收并移交交物业管理公公司，然后使使物业管理公公司能顺利履履行其既定的的管理职责；；并须负责相相关遗留工程程之跟进工作作及承担相应应发生的费用用。5）在履行合约约期内应按甲甲、乙双方同同意的财务预预算，由甲方方预先垫付一一笔可供管理理公司初始运运作的开办费费。（二）乙方的职职责根据本合约的条条款，乙方同同意接受甲方方的聘用，负负责向托管物物业提供物业业管理顾问服服务。在合约约期内，乙方方同意履行下下列的职责：：托管物业交付使使用前1）协助甲方（或或其委托之法法律顾问）编编写及落实有有关托管物业业之业主公约约，作为日后后物业管理之之基本依据；；2）草拟托管物物业管理部门门筹备期及托托管物业首年年管理财务预预算报告，并并以此为依据据计算托管物物业各部分之之管理份额；；3）对管理公司司的设立及公公司形象、自自身建设、管管理等提供建建议；4）制定各部门门管理及运作作制度，包括括保安、财务务、采购、人人事、行政等等制度；5）协助甲方安安排合适的电电脑公司，建建立电脑管理理系统，并就就此系统对甲甲方提出管理理顾问方面的的意见；6）编写有关托托管物业之管管理文件，包包括用户手册册，装修手册册等供甲方审审阅，并制订订有关之运作作程序，包括括楼宇交收程程序、紧急应应变措施、客客户投诉处理理等；7）协助甲方或或管理公司拟拟定托管物业业日后有偿服服务及无偿服服务方案；8）就托管物业业配套商业设设施、设备，包包括会所设施施，设备的管管理应从物业业管理角度提提供建议；9）就托管物业业之发展设计计从物业管理理角度向甲方方提出建议，尽尽量使其设计计与未来管理理运作相配合合；10）拟定管理理部门人员编编制及协助甲甲方招聘及挑挑选有关骨干干人员（如部部门主管）；；11）在国内提提供一次为期期5天的入职培培训，导师由由乙方资深的的管理员工担担任，并由乙乙方从国内或或香港办事处处调派人手参参与培训；12）协助甲方方统筹安排所所需物料及设设备之采购事事宜；13）在有必要要时，协助甲甲方甄选或向向甲方推荐适适合之承判商商；14）就托管物物业社区文化化的建立提供供意见；并配配合甲方的市市场推广工作作，从物业管管理方面提供供支持；15）每月2次次（可按需要要协商增加或或减少）派员员到工地检视视及参与有关关之工程会议议，并对影响响将来物业管管理工作的事事项提交报告告；16）每月2次次（可按需要要协商增加或或减少）与发发展商开会商商讨有关物业业管理工作的的进展情况；；17）根据托管管物业情况及及物业的特别别要求，建议议并协助甲方方为托管物业业购买合适之之保险；18）对发展商商所提出的问问题作出回应应。托管物业交付使使用时及交付付使用后交付使用期间，派派员到现场协协助托管物业业的楼宇交收收工作，为期期5天；托管物业交付使使用后一个月月内，提交一一管理评估报报告；每月两次（可按按需要协商增增加或减少）派派员到现场按按照既定之服服务标准检视视物业管理工工作，并提交交有关检定报报告，对托管管物业之保安安、清洁、绿绿化等各项工工作提供改善善意见；对物业交付使用用前制订的一一系列制度及及工作程序进进行检讨，并并提供修订及及改善建议；；协助甲方制定物物业整体长短短期保养修缮缮计划，包括括长远维修建建议、预防性性保养计划及及改善工程；；每月两次（可按按需要协商增增加或减少）与与甲方或管理理公司开会商商讨有关物业业管理工作的的进展情况；；从最终用家的角角度，检讨楼楼宇设计和设设施，提出有有关改善意见见，力求托管管物业达至高高水平之物业业管理要求；；托管物业交付使使用3个月后安排排一次为期4天之在职培培训课程，并并由乙方调派派导师参与培培训；依照政府部门有有关规定，向向甲方或管理理公司就成立立托管物业业业主委员会事事项提供建议议，如果具备备足够条件，协协助甲方或管管理公司筹备备托管物业首首届业主委员员会；就甲方申请ISSO90022认证提出乙乙方过往的经经验及意见；；在顾问期间，对对发展商所提提出的问题作作出回应。乙方上述之职责责是根据乙方方提交的《顺顺德美的海岸岸花园物业管管理计划书》中中所列的物业业管理公司职职责而制定的的，惟根据甲甲乙双方协议议，乙方只以以物业管理顾顾问之身份为为甲方提供服服务，而非以以全面管理的的模式接管有有关物业管理理工作，因而而附录一之部部分内容作如如下调整：乙方不负责托管管物业所有机机电故障及遗遗漏工程的跟跟进工作，惟惟可就机电故故障及遗漏工工程提供建议议：乙方根据甲方所所提供之财务务资料对托管管物业管理收收支运作进行行评估，并提提供改善建议议；乙方将按甲方要要求及托管物物业实际需要要协助甲方招招聘及甄选各各级管理人员员，以确保管管理公司有一一支高质素之之管理队伍。《顺德美的海岸岸花园物业管管理计划书》内内所指的“物业管理公公司的职责”乃指接管托托管物业的管管理公司职责责，乙方会就就此提供顾问问服务予管理理公司，以协协助其完成附附录一内之职职责内容。第三章双方方同意的条款款根据上述的职责责及下列的条条款，甲方同同意聘用乙方方，推动托管管物业管理工工作，乙方愿愿意接受甲方方聘用出任托托管物业的物物业管理顾问问。合约年期此合约自甲、乙乙双方签署后后立即生效，至至托管物业一一期工程洋房房单元第一个个单位正式向向业主发出收收楼通知书之之日（具体日日期双方日后后以备忘录形形式确定）起起计后六个月月为期满。合合约期满前，如如双方达成一一致协议可再再续约，续约约期另行商定定。如双方方在本合约届届满前未达成成一致续约协协议，及双方方并未有违反反本合约内第第三章第（四四）项的条款款，本合约将将于合约期的的最后一天终终止。物业管理顾问酬酬金（略）人事甲方同意乙方不不须负责任何何甲方所聘有有关人事聘用用之费用。人人事聘用费用用包括工资、津津贴、资金及及其他一切劳劳保福利及聘聘请时所需手手续费用等均均列入管理预预算开支。终止合约1）甲、乙双方方同意根据下下列情况可提提早30天给予对方方书面通知终终止本合约；；a、任何一方严严重违反或没没有履行本合合约内列任何何条款的职责责，并接到对对方书面通知知起计14天内未能改改善及履行有有关条款的职职责。b、任何一方受受到法律制裁裁而引致破产产清盘或自动动清盘。2）如因各种无无法预见因素素导致甲方或或乙方无法继继续履行本合合约，或者由由于第三方严严重违约而造造成甲方或乙乙方无法继续续履行本合约约，则另一方方仍需针对对对方已经提供供服务的部分分支付合理的的酬金；除此此之外，如一一方在没有合合理的原因提提出单方面之之终止合约通通知，另一方方将保留一切切权利，向对对方追讨所有有由此而引起起之法律责任任及经济损失失。（五）合约的修修改与变更对本合约的修改改与变更，必必须经甲、乙乙双方协商并并签署有效的的书面协议才才能生效。（六）适用法律律本合约的效力、解解释、履行和和争议的解决决均受中华人人民共和国法法律的管辖。（七）争议的解解决1）凡因履行本本合约所发生生的或与本合合约有关的一一切争议，双双方应尽量通通过友好协商商加以解决。通通过协商不能能解决时，应应提交托管物物业所在地并并拥有管辖权权之人民法院院进行有关之之诉讼程序。败败诉方须负责责有关之诉讼讼及法律费用用。在诉讼过过程中，除双双方有争议的的正在进行诉诉讼的部分外外，本合约应应继续进行。2）合约中任何何一方发出的的任何通知或或报告须以书书面记录，并并以挂号信件件、电传或图图文传真的形形式发出，并并以收件人明明确已收到才才视作有效送送达。双方如如用电报、电电传等发送通通知的方法，应应有义务随之之以书面信件件再行通知。3）本合约双方方地址、电传传或图文传真真号码，如有有任何改变，须须在改变后48小时内通知知另一方有关关之改变。（九）特别规定定在本合约有效期期内，如甲方方需要在其宣宣传资料或任任何文件中引引用乙方公司司名称或标记记，则必须同同时注明类似似由怡和高力力物业服务（上上海）有限公公司广东分公公司或怡高物物业顾问集团团提供物业管管理顾问服务务的字样，其其中物业管理理顾问服务中中的“顾问”两字不可省省略。（十）本合约以以正本，共一一式三份，甲甲、乙双方及及管理公司各各持壹份，均均具有同等效效力。（十一）本合约约由甲、乙双双方盖章及双双方代表签字字后立即开始始生效。甲方：广东省美美的集团股份份有限公司房房产公司法定代表人/职职务：签署及盖章公司地址日期见证人乙方：：怡和高力物物业服务（上上海）有限公公司广东分公公司法定代表人/职职务签署及盖章公司地址日期见证人住宅质量保证书书和住宅使用用说明书（略略）物业经营在小区物业管理理的范围内开开展多种经营营已是当前物物业管理的一一个重要课题题，多种经营营的好坏直接接影响着管理理公司、发展展商和广大业业主的贴身利利益。考虑到到美的海岸花花园物业管理理由于各种因因素而不可避避免的高成本本与业主的承承受能力和市市场预期之间间的矛盾，灵灵活开展多种种经营来增加加物业管理的的收入是一个个很好的缓冲冲方式。因此此，我们建议议发展商将商商业用途物业业的经营收入入部分或全部部划归物业账账，以避免因因为物业管理理的收不抵支支而对服务品品质的影响。这这样既可充分分利用物业管管理的资源，同同时也减轻了了业主的负担担。我们为小区物业业管理制订了了多项家政服服务、代理代代办服务、工工程服务的内内容，并将停停车场、肉菜菜市场等纳入入小区物业管管理的经营之之内。另外，在在对小区的各各项服务和经经营成熟之后后，物业管理理公司可以作作为一个经济济实体走出去去开展更广泛泛的经营和服服务，以此为为小区和业主主谋求更多的的利益。比如如，我们建议议物业管理公公司日后筹划划的连锁特许许经营将是一一项很大的经经营工程。REAL在对连锁特特许经营的策策划上有着较较成熟和完善善的体系，将将连锁特许经经营与物业管管理相结合也也是REAL房地产开发发经营的一个个创举。连锁特许经营与与一般的企业业经营管理有有非常大的差差别，最主要要的不同点就就是必须考虑虑系统化的作作业与规格化化的管理。每每个门店虽然然地点、人员员都不相同，但但是却要有一一致的服务质质量，根据国国际发展的经经验，有效规规划连锁特许许经营的制度度，就是成功功运作的关键键因素。REAL为连锁锁及特许经营营业者进行成成套的管理制制度规划，内内容包括：前置作业（策略略定位）1、市场调查2、经营构想想和定位3、品牌定位位4、商品组合与与定位5、开店策略6、总部与组组织运作第一部分（展店店作业）1、商圈调研与与开发2、选店和租租店要领3、开店管理理促销活动管理5、消费者管管理与组织第二部分（营业业规划）1、培训作业2、门市现场场作业管理3、店头绩效效评估营收分析55、门市财务务管理第三部分（制度度规划）1、财务稽核管管理2、采购管理3、仓储管理4、盘点管理理5、人事管理6、职工创业业入股办法7、职工奖励励办法报表分析与管理理9、行政管理10、会议系统统与管理11、公关管理理第四部分（加盟盟规划）1、加盟招揽2、加盟合同同附录1关于六区商业用用房及地下车车库的经营方方案商业用房现打算在六区设设商业用房2间，分别位位于1幢101和2幢101（四房两厅厅户型，建筑筑面积126.885平方米），计计划将上述两两户型稍进行行改造以使其其可商住两用用，其中商业业用房建筑面面积约53.70平方米（以以实际丈量为为准）。住宅宅用房的售价价可执行洋房房的销售政策策，商业用房房则根据市场场价格及小区区的情况制定定合理销售价价格。须强调调一点，业主主的经营管理理须服从和配配合美的海岸岸花园的物业业管理，建议议美的海岸花花园商业用房房的价格可定定在7000~~8000元/平方米，六六区商业用房房可根据现在在六区的销售售政策可定在在6000元/平方米左右右。但须强调调，商业用房房的经营范围围必须加以限限定。地下车库现在六区的地下下车库共6000平方米，可可容纳190辆汽车，现现考虑到目前前住户的汽车车拥有率不太太高，为提高高车库的使用用率和解决摩摩托车的停放放问题，可将将部分位置用用于停放摩托托车。由于自自行车自身构构成危险，以以及由于大量量停放自行车车会大大地加加大对车库的的管理难度，因因此，地上车车库不适用于于小区自行车车的停放，建建议在洋房的的外围辟一空空地建自行车车棚。根据周周边停车场的的收费标准，以以及小区地下下车库的成本本，建议汽车车车位售价为为2000元/平方米，租租金为500元/月，摩托车车车位租金为为100元/月，摩托车车车位将视日日后情况逐步步移至地面，以以留有足够的的车位给汽车车。车库车位位还须考虑整整体的销售政政策和促进租租售的需要，建建议汽车车位位的售价为1800元/平方米，租租金400元/月，摩托车车的租金为80元/月，将来摩摩托车车位移移至地面车棚棚后将调整对对其的收费。附录21999年车位位租售估算月份出售数量（个）出售单价（万元元）出售金额（万元元）出租数量（个）出售单价（元）租金总额（元）123456789101112总计注：表格内容略略。附录3：2000年~22002年会所收支支预算表年份营业额费用支出1999年2000年2001年2002年注：支出部分未未含税款。（表表格内容略）附录42000年美的的海岸花园会会所收支估算算表月份营业额费用支出123456789101112合计注：表格内容略略。美的海岸花园管管理公约定义：在本公约中，除除文意另有所所指而需作另另外解释外，下下列用语将有有以下意义：：1、“物业”是是指美的海岸岸花园内已建建成或未建成成的任何建筑筑物以及包括括其附属设施施等所占土地地的使用权。2、“公共地方方”是指美的海海岸花园内不不为某一业主主单独享有使使用的场所，其其中包括大门门口、楼梯间间、楼宇外墙墙、天台、通通道、行人道道、绿化区、管管理者办事处处，以及为业业主和住客及及访客而设并并使用之地方方或范围。3、“公共设施施”是指为美的的海岸花园公公众利益而安安装的各种机机器、设备、装装置、包括供供电系统、供供水系统、排排水系统、消消防系统、电电子监控系统统、电讯系统统、公共照明明系统、所有有供美的海岸岸花园使用的的去水道、沟沟渠、水道、管管道、槽沟及及其他设备。以以上所列之各各类设备亦属属公共设施之之一部分，但但任何只供个个别业主或租租户使用的设设施则不包括括在内。4、“会所”是是指美的海岸岸花园内俱乐乐部会所所在在之建筑物，和和一切相关的的文娱、康乐乐、饮食及其其他设施设备备。5、“单元”是是指美的海岸岸花园内各业业主拥有房屋屋所有权的单单位。6、“发展商”或“第一业主”是指顺德市市美的房产公公司。7、“业主”是是指对每个单单元拥有或共共同拥有房屋屋所有权的人人士，并包括括其日后的合合法继承人或或受让人。8、“管理者”是指发展商商或业主委员员会聘用为管管理美的海岸岸花园的管理理组织。9、“租户和合合法使用人”是指从业主主或发展商处处租用或被批批准使用有关关物业单元的的法人或个人人。10、“管理份份额”是指各业主主分摊并交纳纳管理费用而而分配给各单单元的份额，以以建筑面积平平方米和非建建筑面积平方方米计算。11、“管理费费用”是指管理者者因管理及保保养美的海岸岸花园而引起起的所有费用用和开支。12、“海岸花花园”是指美的海海岸花园。总则为明确美的海岸岸花园业主、使使用者、管理理者及其有关关各方在所有有权、使用、维维修及管理方方面的权利和和义务，保障障海岸花园的的正常使用和和管理，保障障各方的利益益，本着权益益、责任和公公平合理的原原则，特制定定本公约。在土地批文、房房产买卖合同同及房产法例例限制和保障障下，美的海海岸花园各业业主完全享有有本身所拥有有部分的全部部权益。但各各业主不得擅擅自更改各单单元的使用用用途。美的海岸花园的的所有业主、管管理者及其他他有关各方，以以及他们的受受让人或继承承人均须遵守守和履行本公公约，并受其其约束，同时时享有本公约约赋予各项权权利。合法使用人及租租户须遵照《广广东省物业管管理条例》第第二章第十五五条，遵守和和履行本公约约。发展商权利发展商保留及拥拥有海岸花园园的“公共地方”的使用权，并并有权改换或或改变海岸花花园外墙和公公共地方的颜颜色，在上述述任何部分安安装、架设和和拆除招牌、广广告及其他物物件。发展商及其承建建商、代理人人或其他经许许可的人拥有有检查、维修修海岸花园任任何一部分的的权利，有权权携带一切必必要的设备机机器及材料进进入海岸花园园的任何一部部分。如有必必要，可进入入任何单元的的内部，但要要事先通知有有关的业主或或使用人（紧紧急情况除外外）；发展商有权在本本公约签订时时存在的海岸岸花园建筑规规划及蓝图进进行修改，并并就此事与政政府磋商达成成协议，而无无须任何其他他业主或拥有有海岸花园权权益的人同意意或批准。但但此权利的行行驶不得妨碍碍其他业主使使用其所属物物业。发展商可在业主主委员会成立立之前审核和和批准海岸花花园年度管理理费预算。业主委员会成立立之前，发展展商有权聘任任管理公司成成为海岸花园园的管理者。发展商有权在其其认为合适的的情况下，更更改海岸花园园的名称或其其中部分名称称和编号。在在进行上述更更改前，发展展商须提前一一个月在公告告栏上通知各各业主和使用用人，但无须须就此而引起起的任何损失失向各业主和和使用人作出出赔偿。发展商有权将海海岸花园内尚尚未售出的任任何建筑物或或任何单位，指指定或更改为为公共场所或或公用设施，使使业主共同使使用，而业主主须分担其维维修保养费用用。发展商有权制订订和修改会所所的使用和管管理条例，包包括不限于费费用、使用人人士资格、开开放时间等因因素。业主的权利和义义务业主权利依法享有对自己己所拥有物业业收益和处分分的权利。依法享有合理使使用房屋本体体和住宅区公公用设施、公公共地方的权权利，但不得得妨碍其他业业主对公用设设施和公共地地方的正常使使用。有权按有关规定定在允许范围围内进行装修修、维修和改改造。有权自己或聘请请他人对房屋屋自用部位的的各种管道、电电线以及其他他设施进行合合法的维修养养护。有权参加业主大大会，并对住住宅区的各项项管理决策拥拥有表决权。有权对住宅区的的物业管理提提出建议、意意见或批评，可可要求业主委委员会对物业业管理公司的的违反本合约约或有关规定定的行为进行行干预、处罚罚。业主义务如业主将其物业业出售、转让让、出租给他他人，该业主主在出售、转转让、出租合合同或协议书书签字后15天内，须将将物业使用变变化情况以书书面通知管理理者，出售、转转让、出租合合同或协议中中须要求购买买人、受让人人或承租人接接受本公约规规定的业主义义务，并按广广东省物业管管理条例及有有关法规将本本公约作为上上述合同的附附件，最终对对承租人、购购买人或受让让人有约束力力。如此等合合同并未将本本公约作为其其附件，则前前业主须继续续履行本公约约规定的业主主业务。前业业主如未付清清其应付的管管理费用及其其他有关费用用，将不得处处分其所属物物业。业主违违约，管理者者将保留其向向前业主或新新业主追索的的权利。各业主在其单元元进行任何装装修工程前，必必须到管理公公司办理有关关手续，领取取装修许可证证，并按规定定交纳装修保保证金（不生生利息），保保证金由装修修工程队支付付。如进行装装修工程的装装修工程队违违反管理者订订立的装修规规定或因装修修工程引起任任何追索、损损失或法律责责任，管理者者可以从该笔笔款项中扣除除管理者认为为合适的款项项作为赔偿，如如有不足，有有关业主须赔赔偿不足的金金额，该保证证金或其剩余余款项将在装装修工程完成成后30天内发还给给装修工程队队。各业主及其承租租人、代理人人、访客及其其他使用者在在任何时候均均应遵守和履履行《美的海海岸花园管理理公约》及其其管理者按照照管理需要而而制定的其他他规则。在未得管理者书书面同意前，各各业主不得增增建、改变外外墙、围墙、围围栏、阳台、门门窗等影响海海岸花园外貌貌的设置，亦亦不得改变其其颜色。在未得管理者书书面同意前，各各业主不得在在海岸花园的的外墙或其他他公共地方安安装任何遮蓬蓬、花架、招招牌、防盗网网（防盗网只只能在窗户内内安装）及其其他影响海岸岸花园外貌的的任何伸出物物和结构，亦亦不得堵塞任任何门窗。私私家花园内搭搭建，也必须须经过管理者者同意。海岸花园规划设设计时，已为为每一单元安安排好空调机机安装点，在在未得管理者书面同意意前，各业主主不得在其他他地方安装空空调机。在未得管理者书书面同意前，各各业主不得对对房屋内外承承重墙、梁、柱柱、楼板、阳阳台、天台、屋屋面及通道进进行凿、拆、切切割。各业主不得阻碍碍异产毗连房房屋的正常维维修（如上层层楼漏水，给给其他住户造造成影响时，上上层住户必须须给予配合），否否则，应承担担给他人造成成损害的责任任。各业主不得利用用花园、走廊廊、楼梯及其其他公共地方方晒晾衣物或或放置其他物物品。在未得管理者书书面同意前，各各业主不得变变更或改动其其单元的用途途和结构，亦亦不得对公共共地方或公共共设施作出任任何改动、损损害。各业主需如期按按管理者要求求的付款方式式，将其单元元应缴的管理理费及其他费费用付给管理理者；逾期者者，管理者有有权按每日加加收欠交款金金额千分之三三的滞纳金。各业主不得在其其物业内外存存放任何有公公害、污染环环境及易燃易易爆的物品。各业主、承租人人及其他使用用人不得在海海岸花园内饲饲养家禽、家家畜；宠物的的饲养须经管管理公司批准准，如受到其其他业主合理理的投诉和批批评或管理者者认为有损公公众利益的，管管理者有权禁禁止其饲养。各业主、承租人人及其他使用用人不得在公公用供电线路路、给水或供供气管道私自自接敷线、管管；通过不正正当手段使用用水、电、气气，将追究其其法律责任。各业主、承租人人及其他使用用人不得践踏踏草地，损坏坏绿化及其附附属设施。各业主不得涂污污公共地方或或公共服务设设施，在未得得管理者书面面同意前，各各业主不得张张贴通告、广广告或其他物物件于海岸花花园围墙内外外、公共地方方、公共服务务设施及其他他地方。进入海岸花园的的车辆必须按按指定地点停停放，在指定定地点外停入入任何车辆（包包括摩托车、自自行车等），管管理者有权将将车拖走，并并要车主缴纳纳一定的费用用。管理者的权利和和责任在不抵触第一业业主及其权利利转让人的权权利下，管理理者有完全之之授权做所有有海岸花园有有效管理和维维护所必须做做的事情，并并为些负责，其其中包括（但但不限于）下下列事项：管理维持海岸花花园的公众安安全、公共秩秩序、公共卫卫生、公用场场所、公用设设施及其公用用水电、环保保、绿化、照照明和其他关关系海岸花园园的全体事情情。制定海岸花园公公共开支和费费用的全年预预算，合理评评定每个业主主应负责和支支付的管理费费。在合理情况和不不蓄意造成对对业主滋扰的的情况下，可可进入海岸花花园任何部分分（包括业主主物业）进行行检查及维修修，以确保海海岸花园结构构、公共场所所和公用设施施的良好运作作；但在紧急急情况下可酌酌情另作处理理。在不抵触本公约约的规定下，采采取其他措施施使海岸花园园得到妥善的的管理和维修修，以保持海海岸花园及其其每部分处于于良好、清洁洁、安全的状状态。更换维修公共地地方中损坏的的设备及破损损的公用设施施，保持所有有公共服务设设施及公共地地方处于良好好状态。保持海岸花园及及其所有部分分（业主所属属单元除外）清清洁、卫生、干干净，并将垃垃圾清理，保保证垃圾收集集设施处于良良好的工作状状态。防止所有公共地地方堵塞，并并在堵塞时及及时清除。对海岸花园所有有下水道、水水管或其他管管道进行定期期维护、清理理，使其保持持畅通。清理任何不符合合本公约规定定的建筑物或或安装物，并并向有关业主主收取因清理理而引起的费费用。安排保养海岸花花园内消防设设施并使之符符合政府有关关法律、法规规要求。维护并改进所有有公共服务设设施及服务质质量，使海岸岸花园各业主主更有效地使使用海岸花园园。防止任何人未经经管理者书面面同意或违反反本公约的规规定，占用、变变更、损害公公共地方、公公用设施。按本公约规定并并收取所有海海岸花园业主主应付之款项项，支付所有有因海岸花园园管理及维护护而产生的应应付款项。监督各业主遵守守及履行本公公约条款方法法：管理者可将违约约业主及使用用人的姓名连连同违约情节节在海岸花园园公告栏公布布。书面通知违约业业主纠正错误误，并在通知知后15天期满而该该业主仍未纠纠正错误时，对对违约业主之之单元采取相相应的行动。如如属紧急情况况，可不必书书面通知。通过民事诉讼业业主追索本公公约规定业主主须交付的任任何款项及管管理者认为合合适的行为，诉诉讼所发生的的费用由管理理账垫付，待待诉讼结束后后由败诉方承承担。采取一切措施（包包括提起诉讼讼）制止各业业主违反、不不遵守或不履履行本公约规规定的行为。管理者有权制定定、修改海岸岸花园管理公公约及其他管管理规则。以以上规则修改改后，将张贴贴于海岸花园园的告示栏。管理者及其雇员员在下列情况况下无需对业业主及其使用用人负责：除因管理者的蓄蓄意违法行为为，管理者无无须向其在执执行职责时所所引起或导致致业主和其他他任何人的不不便和损失负负责。因下列原因造成成服务中断，可可免责任：因任何设施，装装置必要之维维修及保养；；台风、水灾、地地震或其他不不可抗力损害害和毁灭；无法避免的燃料料、材料、水水、电或劳力力短缺；管理者的紧急避避险行为；管理者所无法控控制的其他一一切原因。管理费各业主需于每月月的1日~5日前预先在在管理者指定定的银行存足足应缴的款项项。首期管理理费从发展商商发出的入伙伙通知书之日日起两个月后后开始收取。根据以获发展商商或业主委员员会批准之预预算，管理者者可从海岸花花园管理账户户中支付有关关管理海岸花花园的一切费费用。上述所所提及的支付付费用包括（但但不限于）：：公用水电费；公共地方、公用用设施的日常常维修保养；；环境卫生清洁、清清洁工具材料料费、垃圾清清运费及灭四四害费；保安管理、保安安器材购置及及保养费用；；绿化保养；节日装饰；行政办公费用；；购置及租赁所有有必须的机械械、器材及车车辆等支出。管理者报酬；管理人员、保安安、清洁工、维维修工、花匠匠、及其他员员工服装、薪薪酬和福利；；公共财产保险；；税费；机电折旧费用；；法律诉讼费用；；其他应付的费用用。业主大会及业主主委员会业主大会管理者在海岸花花园交付使用用且入住率达达到50%以上时组织织及召开海岸岸花园业主大大会，选举产产生业主委员员会；业主委员会成立立后，业主大大会由业主委委员会负责召召集，每年至至少召开一次次业主大会。下下列规定适用用于业主大会会：经持有20%以以上投票权的的业主提议，可可以临时召开开业主大会，业业主委员会在在接到提议后后10日内应当召召开临时业主主大会。业主大会每次召召开至少提前前7日通知，列列明开会时间间、地点及讨讨论事项。召开业主大会应应当有过半数数以上投票权权的业主或业业主授权的代代理人出席，业业主大会的决决定要有过半半数以上投票票权的业主同同意才能通过过；如投票时时投票数相同同，则大会主主席可投决定定性的一票；；表决可采取取书面投票或或其他形式进进行，决定通通过后应予以以公布。大会投票实行住住宅房屋一户户一票制，建建筑面积100平方米以上上的非住宅房房屋，每100平方米建筑筑面积为一票票，建筑面积积100平方米以下下的非住宅房房屋，以其产产权证为一票票。业主可亲自或派派代表投票，委委托代表的文文件须于开会会前二日交予予业主委员会会（第一次业业主大会交管管理者）。业主大会的召开开，每年不应应少于一次，第第一次业主大大会，可由管管理公司召开开。业主委员会业主委员会委员员应由业主担担任，业主委委员会委员应应不少于5人，业主委委员会主任和和副主任由业业主委员会委委员在业主委委员会内选举举产生。业主委员会有权权聘任管理者者及监督管理理者履行本公公约和委托合合同规定的职职责。业主委员会有如如下职责：召集和主持业主主大会，报告告管理工作的的进展。修订业主公约，提提交业主大会会通过。监督业主公约的的实施。听取业主及使用用人的意见，监监督管理公司司的表现。安排公开招标，选选用合适的维维护承判商。业主委员会的组组织及其权力力可依据政府府有关之法规规。本公约签字后生生效。叁方各各执壹份以便便于遵守。发展商：顺德市市美的房产公公司业主签章：：代表签章：地址：电话：电话：年月日日年月日管理者：美的物物业管理公司司代表签章：电话：年月日美的海岸花园二二次营销美的海岸花园的的品牌战略美的海岸花园秉秉承美的集团团声誉卓著的的品牌形象，致致力于房地产产业也要卓有有建树。本着着“务实、科学学、勤奋、效效率”的开发原则则进行房地产产项目的品牌牌战略的实施施。美的品牌的丰富富和延伸“美的”作为家家电行业的巨巨子，其商标标也被确认中中国驰名商标标，其品牌价价值高达30多亿，有着着声誉卓著的的品牌形象。美美的海岸花园园作为美的集集团所开发的的高尚住宅社社区，由于一一开始就在较较高的平台上上进行科学规规范的操作，加加之全程营销销的合理导入入，使得项目目第一期商品品住宅8万平方米，一一面世就在一一个月内售罄罄，这就使得得美的品牌在在房地产业得得到恰到好处处的丰富和延延伸。美的海岸花园品品牌维护美的海岸花园首首期商品住宅宅，着重在三三方面做出努努力：通过整合营销策策略不断地提提高自身的核核心竞争实力力；设计出一整套企企业形象识别别系统，通过过媒体进行形形式多样的深深度宣传；狠抓物业管理综综合质量这个个品牌维护的的关键所在，在在规划设计、开开发建设、物物业管理等各各个阶段都将将消费者的需需求放在首位位，时时处处处为消费者着着想，努力营营造出一个优优美、舒适、安安全、方便的的居住环境。美的海岸花园可可持续发展阶段开发之间的的关系美的海岸花园将将整个项目45万平方米的的面积分作为为三个阶段开开发。第一期期：开发项目目中部三、五五、六三区即即云海苑、天天海苑别墅区区、海星居洋洋房区以及会会所及部分公公建配套设施施。第二期期：开发地块块西部的七、八八、九区10万余平方米米商品房，十十二区宿舍楼楼（含菜市场场），华师大大附小——美的小学区区、河堤公园园也同时开发发。第三期：为项目目尾声工程，开开发临广珠路路的一、二、四四区（若二期期销售顺利而而且集团公司司主营业务状状态好，工程程应尽可能加加快，将后两两期融为一体体运作。）之所以分为战略略三阶段，是是基于开发阶阶段的关系考考虑。首期开发近8万万平方米的规规模，足可以以产生项目品品牌的影响力力，提高整体体的知名度。从市场的接受情情况来说，8万平方米的的建筑面积，可可以直接面对对目标客户群群对项目的购购买要求，能能从整体上试试探市场对项项目的反应，为为后续开发提提供来自市场场的反馈信息息，从而使第第二期的开发发更贴近市场场。从时间上更是紧紧紧相扣，层层层递进，既既体现工程的的连续性又能能充分利用好好资源。另外，规模开发发灵活高效的的营销战略的的实施，是缩缩短项目开发发周期、降低低成本的关键键。二、三期期的开发巧妙妙互动与合理理衔接将是项项目成功运作作的关键。项目及公司的可可持续发展战战略项目的开发阶段段上看，首期期开发是后续续开发的基础础，开发一区区，成熟一片片，首期销售售促进第二期期的开发。美的海岸花园在在规划设计体体现了可持续续发展的设计计思想：建立立了半地下停停车场车位，按30年不落后的要求来设计；在住宅智能化上，充分考虑到功能预设的超前设计。美的海岸花园是是美的房产公公司成功地开开发了十几万万平方米的美美的新村后的的又一开发力力作，公司秉秉承不断开发发、求实经营营的思想进行行专业的运作作，还在广州州、深圳经营营商业物业，公公司在可持续续发展的道路路上已迈出坚坚实的步伐。美的海岸花园的的成功开发，对对美的集团公公司来说盘活活了一笔存量量资产，培育育了一个新的的产业，更造造就了一批懂懂得理会经营营的房地产的的专业人士。第三部分软性新闻引论软性新闻的价值值曾一度被人人们所忽略，但但随着中国经经济的发展，市市场化进程的的加快，媒介介宣传在经济济发展中的地地位和作用日日益突出，宣宣传手法也呈呈现多元化发发展趋势，软软性新闻的价价值愈来愈被被人们所发现现和重视，在在商业宣传活活动中，相比比单纯的平面面许，软性新新闻可以说是是“物美价廉”，它既具有有新闻的及时时性、准确性性、可靠性，又又具有经济、实实用、巧妙、见见效快等特点点，往往能在在特定的时期期、特定的地地点，对特定定的项目，起起到特定的效效果和作用，在在许多商业性性宣传活动中中被越来越多多的商家所采采用，屡见奇奇效。瑞尔特人在项目目营销实战的的过程中，充充分意识到软软性新闻所蕴蕴涵的巨大价价值，在软性性新闻的应用用方面作了有有益的尝试和和探索，从主主题的选材、构构思到文稿的的撰写、发布布，都做到了了精心组织、认认真实施。这这些软性新闻闻稿的发布，对对扩大项目知知名度与美誉誉度，促进项项目销售发挥挥了重要作用用，取得了较较佳的宣传效效果。以下是是瑞尔特人在在美的海岸花花园营销实施施过程中组织织的软性新闻闻文章，现部部分刊录出来来，以供业内内借鉴。软性新闻集锦美的海岸花园填填沙工程已启启动位于美的工业城城和顺德水道道间的美的海海岸花园房地地产项目经过过美的房地产产公司历时半半年多的市场场调查和充分分准备，3月份已由市市政府通过立立项审批，并并报市规划国国土局和水电电局审批总体体规划设计方方案。目前工工地清场工作作和填沙工程程施工正在紧紧张有序地进进行。录自《美的报》1998年4月25日第一版美的——万科房房地产合作签签约7月4日，美的的集团房地产产公司与深圳圳万科集团就就“美的海岸花花园”房地产项目目的全程策划划使用举行了了隆重的签字字仪式。根据据协议，将由由万科对“美的海岸花花园”进行全程策策划，系统地地全面规划推推广美的海岸岸花园。美的海岸花园位位于顺德市北北滘南部，广广珠路三洪奇奇大桥的西侧侧，占地面积积670亩，计划建建设高雅的多多层住宅和别别墅。万科集团在房地地产项目策划划投资分析、建建筑规划设计计、营销推广广、平面设计计等方面有丰丰富的经验，在在国内同行业业中享有较高高的声誉。美美的此次与万万科的合作，将将借助万科十十多年积累的的房地产经验验，生产出优优质、精致的的名牌房地产产产品，努力力把房地产业业培育成为美美的新的经济济增长点。录自《美的报》1998年7月5日第一版宏观向好商机无限——当前房地产产业市场分析析与展望房地产是国民经经济的重要基基础产业，将将成为我国新新的经济增长长点，并且可可以带动许多多相关产业的的蓬勃发展。然然而由于种种种原因，我国国房地产业虽虽起步时间不不长，却已波波折起浮数次次，今后市场场走势如何一一直是经济界界人士、企业业投资管理者者与消费者十十分关心的问问题。现对房房地产市场作作一下研究分分析，以把握握其基本特征征和总体趋势势，并为开发发商进言对策策。一、房地产市场场现状与市场场潜在需求（一）目前居民民对住宅潜在在需求巨大我国1997年年人均居住面面积为8.7米，与发达达国家相比还还有很大差距距；全国约有有400万户居民的的面积低于5平方米的标标准线。这些些都说明房地地产市场存在在巨大的潜在在需求。与此此同时，居民民储蓄存款已已达4.6万亿元左右右，加上居民民手中的现金金和债券、股股票，我国国国民个人金融融资产约有6万亿元，约约占1997年国内生产产总值的82%，居民手中中的现金和资资本之多，与与商品房大量量积压形成强强烈反差。（二）目前房地地产市场的现现状1998年全国国房地产业景景气指数水平平继续上扬，升升势强劲。上上半年“国房景气指指数”值达102.994点，比去年年同期增加4.77点。但商品品房产品结构构不合理，价价格上涨速度度过快，房地地产交易市场场秩序较为混混乱等现状仍仍然较为突出出。市场总体体表现仍是供供大于求，并并且地区优劣劣差距悬殊。二、房地产业发发展有强大的的政策利好支支持（一）是国民经经济新的增长长点之一房地产业是作为为经营主体的的房地产开发发商对作为经经营客体的房房屋和土地进进行综合开发发和管理的第第三产业，是是宏观经济发发展的支柱性性、先导性和和基础性产业业。据国家有有权威部门计计算，我国住住宅建设的诱诱发系数为1.93，即住宅建建设每投入1万元，相关关部门产出1.93万元。这是是从刺激投资资需求的角度度来分析这一一行业的作用用。而从消费费需求看，政政府强调必须须把住宅建设设成为国民经经济新的增长长点，不仅会会刺激对房子子的消费而且且会带动对配配套消费品的的购买。当这这种消费普及及到10%时，就会形形成一种大众众效应，购房房消费热的形形成又会带动动起整个经济济的启动。（二）受益于住住房制度改革革据有关部门统计计，住房制度度的改革将使使我国每年新新增住房的需需求量保持在在680万~850万平方米之之间。住房制制度改革至少少可以使我国国商品房销售售面积以每年年8%的比例增长长。（三）银行资金金和按揭制度度的支持最近，央行颁布布一系列支持持住房改革和和促进商品房房销售的金融融配套措施，主主要有：1998年房地产开开发建设投资资规模加大，将将达3550亿元；1998年全国住房房贷款规模将将达1000亿元；允许许所有商业银银行所在城市市对所有普通通商品房开办办个人住房抵抵押担保贷款款，同时延长长贷款年限。还还有，五次幅幅度不是很大大的降息已足足以提醒善于于把存款作为为第一理财手手段的中国城城乡居民考虑虑，把钱存在在银行是否最最合适？三、商品房市场场发展趋势分分析（一）市场容量量继续迅速扩扩大1995年，我我国城市化水水平为29%，扫城市化化一般规律，城城市化水平小小于30%时，城市化化速度缓慢。30%~770%之间是加速速发展时期，70%以上速度又又趋缓慢。目目前，我国正正处在城市化化加速时期，大大量的农村人人口潮水般涌涌向城镇，构构成了城镇商商品房潜在的的需求大军。另另外，4000余万房危房房的主人在未未来一段时间间内也面临着着购买新房的的问题。由此此可见，商品品房的需求正正在逐步扩大大。（二）开发商投投资行为渐趋趋理性经过近几年房地地产血与火的的洗礼，开发发商已变得更更加成熟和理理性。开发商商十分注重投投资开发与销销售的有效衔衔接，改过去去“供给创造需需求”的观念为“消费者为中中心”的经营理念念。（三）市场不断断集中，规模模效益日显国家产业政策明明确指出，在在国民经济五五大支柱产业业中，住宅建建设业将获得得优先发展的的机会。国家家将大扶持房房地产开发企企业集团，增增强大型房地地产企业在住住宅建设中的的主力军作用用，并促使这这些企业转变变经营开发思思路，从粗放放经营、分散散生产的建设设方式向统一一规划、合理理布局、配套套建设的集约约型、规模经经济的建设方方式转变。另另外，市场竞竞争也促使市市场份额不断断向优势企业业集中，向名名牌企业集中中。竞争迫使使房地产企业业增强自身的的规模和实力力，运用资本本经营手段，壮壮大自己，扩扩大市场竞争争能力。在这这一过程中，一一些实力小、经经营差的企业业将破产倒闭闭或被迫退出出房地产开发发领域。（四）居民支付付能力大大提提高一方面，随着经经济的发展，我我国居民的可可支配收入将将稳步提高，有有力推动着商商品房朝产业业化方发展。另另一方面，我我国“分房货币化”的改革势不不可挡，单位位用公款购房房分配给职工工的做法逐步步被取消，同同时，普通工工薪阶层的货货币收入大幅幅度提高。这这既可以激发发购买商品房房的积极性，又又可以消除公公款购房对房房价上涨的推推动力。四、房地产企业业的对策（一）要丢掉一一切幻想，走走向市场，不不断增强对市市场的适应能能力。（二）要认真进进行市场调查查和可行性研研究，选择好好投资项目。（三）要针对不不同需求对象象，开发出适适销对路的房房地产产品。要要针对自己的的目标客户群群，下功夫规规划好项目，适适度完善配套套。（四）注意商品品房营销。（五）采用新材材料、新产品品、新技术，推推进住宅产业业的现代化，为为社会提供价价格合理、功功能齐全、质质量上乘的商商品住宅。（六）注重园林林环艺，塑造造社区生活文文化。（七）注重物业业管理，通过过扎扎实实的的管理措施和和服务内容，确确保业主物业业保值、升值值、确保业主主生活方便、舒舒适。（八）全面提高高企业开发经经营水平，促促进开发效益益的提高。综上所述，可以以说中国房地地产业正处于于一个转型调调整期。从发发展来看，房房地产市场宏宏观向好，潜潜力巨大，充充满商机。录自《美的报》1998年9月26日第四版《顺德报》19999年1月30日第二版房地产投资决窍窍房地产的预售价价格评估，是是房地产投资资决策的关键键。而预售价价的评估，关关键又在于对对房产所在地地区开发潜力力的评价。一、该地区经济济发展速度如如何经济发展速度快快，对物业的的需求量大；；反之就小。这这是房地产投投资决策最重重要的参考数数。二、该地区经济济结构的演变变态势如何在第三产业发展展速度快的地地区，对商贸贸金融用房的的需求量大，而而第一、第二二产业发展快快的地区，以以工业用房需需求量大，同同时对住宅房房需求量也大大。人口流量如何这是测量房地产产市场需求的的决定性因素素。四、该地区环境境如何环境包括水、电电、道路、通通讯、商业网网点、绿化面面积、建筑容容积率、环境境保护等。环环境好说明开开发潜力大，反反之则小。五、产品品质优优劣如何房地产产品的优优劣影响增值值幅度。而产产品的优劣表表现为该产品品与需求、产产品设计与消消费习惯、产产品价格与消消费购买力之之间的协调关关系。六、法规变化如如何当地政府有关建建设法规的变变化直接影响响房地产的开开发潜力，当当地城市规划划也直接影响响该地区房地地产的开发潜潜力。录自《美的报》1998年9月26日第四版项目策划——房房地产成功的的关键房地产开发项目目策划是龙头头，应避免在在不适当的时时机，不适当当的地点，建建不适当的物物业。没有好好的项目策划划，开发愈多多，物业空置置积压愈多，开开发商包袱愈愈重。反之，房房地产项目策策划得好，即即使碰上经济济不景气，仍仍能取得良好好的销售业绩绩，如碧桂园园、东城花园园等项目策划划就比较成功功。项目策划首先要要明确好的开开发项目，不不同的项目有有不同的回报报率，风险越越大，回报率率越高，必须须综合考虑经经济、社会经经营状况专长长和经济实力力，来确定开开发项目。一、确定具体位位置不同项目对地理理位置的要求求不尽相同，住住宅要求环境境优美，社区区配套齐全，写写字楼要求在在闹市区，商商场要选择交交通便利、客客流量大的地地方。必须了了解项目用地地与当地政府府的城市规划划是否相符，以以及附近类似似的项目的数数量和经营状状况等，作为为选择的参考考。二、选择好投资资时机房地产业随经济济发展呈现周周期性波动，有有高潮也有低低谷。在房地地产低潮时进进入，成本最最低，竞争对对手少，可供供选择的项目目多，风险较较小，能获取取较高的回报报率。三、准确市场定定位在调查了解市场场需求现状，消消费者需求偏偏好的基础上上，细分市场场作为企业开开发目标，发发掘出某方面面优于其他人人的项目，以以适应市场不不同需求。如如深圳地王商商业大厦作为为当时全国最最高建筑和深深圳的标志，虽虽价格昂贵，但但由于外观雄雄伟、装修豪豪华，成为实实力和身份的的象征，因而而吸引了国内内外众多一流流企业，在当当时房地产低低迷的情况下下，仍取得了了不俗的业绩绩。四、确定营销原原则营销工作是一项项十分专业的的工作，需要要营销机构与与营销人员对对物业市场和和购买者的心心理和需求、不不同的营销方方式和手段有有相当的认识识，是房地产产项目运作的的关键环节。营营销队伍应在在自身为主，中中介为辅，确确定好营销的的目标客户，确确立物业的市市场定位、设设计与包装，确确定物业的价价格定位和配配套的付款方方式，选择好好广告媒体和和方式。面对变幻莫测的的房地产市场场，只要房地地产企业能审审时度势，抓抓住时机，搞搞好项目策划划，选定与本本企业最相适适应、销售潜潜力最大、获获得最丰的那那部分市场作作为竞争目标标，并采取相相应的营销策策略和灵活的的经营方式，就就能在竞争中中取胜，创造造出良好的社社会和经济效效益。录自《美的报》1998年9月26日第四版永远的五月花——美的海岸花花园项目标志志确立早在今年春天，伴伴随着美的海海岸花园立项项开发进度的的加快，美的的房地产公司司经营策划部部会同美的工工业设计中心心平面设计组组、万科国企企公司设计部部就已开始着着手有关项目目标志的设计计工作。美的海岸花园，英英文意译为MayFloweerGaarden（五月花花花园）。五月月花号，是成成功登陆美洲洲的第一艘船船。五月花花花园，象征着着成功者之家家园。美的海海岸花园的英英文名是美的的房地产公司司朱曙东副总总经理意译，征征求了中山大大学几位教授授、外籍教师师和集团内部部有关人士的的意见而最后后确定的。英英文名寓意深深刻，蕴含并并提升了花园园项目的文化化品位。经过一段时期的的酝酿设计，三三方共设计出出三十多个方方案。来自上上海的史亦群群小姐的设计计方案脱颖而而出。工业设设计中心完成成了美的海岸岸花园项目标标志的整套VI设计。标志以“MayyFloowerGardeen”起头的字母母，也恰好是是“美的”品牌“Midea”起头字母“M”（共五个）组组成五月花形形，花瓣围出出一个海星图图案。采用明丽的色彩彩过渡组合成成花瓣，升展展于云丛之上上，独创了美美的海岸花园园项目在房地地产界开发项项目中的新颖颖视觉形象；；表现了美的的海岸花园大大型住宅小区区的品质；体体现了现代成成功人士追求求高尚，享受受绿色自然的的生活倾向。标标志也深刻反反映出美的海海岸花园对生生活住宅概念念的高视点及及不同凡响。标志构成较特殊殊，如同一幅幅浓缩的风景景画。色彩明明朗，适合海海岸花园住宅宅特点，紧扣扣MayFloweerGaarden名称的五月月花形与海星星图案相融，突突出了“花、海、美”的主题，达达到了设计意意念与形象感感观的完美统统一。录自《美的报》1998年9月26日第四版《北滘报》19998年11月19日第四版美的海岸花园项项目汇报会召召开为加快美的海岸岸花园项目拓拓展力度，北北滘镇委、镇镇政府主要领领导、集团董董事局主席、总总裁何享健于于1998年9月29日下午在集集团董事局会会议室听取了了美的房产公公司关于美的的海岸花园的的项目汇报。美的海岸花园项项目于元月18日已获集团团董事局批准准立项。根据据市场需求，房房产公司与万万科集团合作作，进一步调调整规划，于于近期完成了了以洋房为主主、别墅为辅辅，体现欧陆陆建筑风格的的大型高尚社社区的规划方方案，并完成成了预算调整整方案。会上，房产公司司总经理郭桂桂棠就项目总总体策划过程程、规划方案案、项目特色色、开发进度度、市场定位位、推广策略略和财务预算算等作了详细细的汇报，并并向领导提出出项目推进中中存在的问题题。顺德市委常委、北北滘镇委书记记邓伟根充分分肯定了项目目开发是“小都会”城市发展的的需要，是市市场的需要，是是美的资产重重组的需要，是是工业园配套套发展的需要要。他要求加加快开发的进进度，要做好好环境园林建建设，有效降降低成本，使使项目体现“河港花园”特色，要重重视自身在工工程进度和设设计等方面的的困难。他鼓鼓励开发商一一定要把项目目做成功，达达到社会效益益双丰收。镇长周志坤结合合房地产投资资运作的特点点，从宏观角角度，以专业业眼光，深刻刻地分析了项项目相关问题题，为项目发发展提出了很很好的指导性性意见。镇领导认为美的的房产公司对对项目的市场场定位准确，新新调整的规划划比以往更成成熟。何享健总裁认为为此次汇报全全面、认真、充充实。何总裁裁要求房产公公司下步工作作要更为细致致，要认真思思考镇领导提提出的问题，要要加快进度，大大胆开发，按按市场运行规规律落实好各各个环节，控控制好成本，配配置好人才架架构，理顺业业务流程，健健全管理制度度，何总裁强强调要开发好好这个项目，把把房地产培育育成为美的重重要产业。何何总相信美的的一定能做好好房地产。参加这次汇报会会的人员还有有镇国土办主主任林润江和和集团各常务务董事、副总总裁、赖立明明部长、总裁裁办副主任戴戴裕东、房产产公司管委会会成员及部分分业务骨干。录自《美的报》1998年10月15日第一版《北滘报》19998年10月15日第二版亮丽风景线——美的海岸花花园项目推介介美的海岸花园位位于顺德市北北滘镇南部，占占地670亩（45万平方米），东东接广珠公路路（105国道），南南连顺德水道道，西靠三洪洪奇生活区，北北临三乐公路路，刚好在广广珠公路与三三乐路的交界界处，乘车前前往广州洛溪溪桥仅需30分钟，去珠珠海、深圳仅仅需1个多小时，到到大良8分钟，到佛佛山只需20分钟。因此此，海岸花园园的交通十分分便利。美的的海岸花园傍傍依北江（顺顺德水道），江江面开阔，高高雅别致的江江滨公园将建建于小区之中中。届时，“杨柳青青江江水平”的画面将呈呈现在人们眼眼前。美的另另一参建项目目“君兰高尔夫夫球场”将于今年年年底正式落成成开放，也是是富有吸引力力的休闲健身身好去处。这这些因素，将将使海岸花园园别具优势，除除可吸引常住住业主外，更更可以吸引追追求时尚的北北滘镇之外的的成功人士。该项目按欧陆风风格的低密度度别墅和多层层洋房进行规规划设计，预预计人均绿地地面积将超过12平方米。美美的将专门成成立物业管理理公司，实施施专业化物业业管理，有托托儿所、幼儿儿园和会所。会会所包含的设设施有：游泳泳池、网球场场、卡拉OK厅、桌球室室、乒乓球室室、健身室、西西餐咖啡厅、保保健中心、特特色展览场所所、银行等，其其中托儿所和和幼儿园高档档设计，设寄寄宿服务。总之，海岸花园园的整个规划划显得新颖高高尚、配套功功能齐全。小小区建成后，将将以宁静的社社区环境、高高雅的文化格格调，瑰丽的的江畔风光，怡怡人的园林景景色，别具特特色的住客会会所和种类繁繁多的康乐设设施吸引境内内外的置业人人士。录自《美的报》1998年10月15日第四版《北滘报》19998年11月19日第四版完善物业管理近来我们时常可可以看到或听听到，一些物物业的住户投投诉居住环境境恶劣，路面面水浸、污水水横流、臭气气四溢、大厦厦水池生红虫虫、住户被歹歹徒入屋抢劫劫或者是房屋屋才使用三年年外观已破旧旧不堪……如此之物业业，试问住户户如何用得方方便舒适，物物业如何升值值？更有甚者者，一些住户户竟然野蛮装装修，破坏了了房屋的承重重结构，或违违章乱加建，超超出楼宇的承承重负荷，危危及整栋楼房房的安全。由此可见，缺乏乏完善的物业业管理会对我我们的生活造造成多大的不不便和损失，甚甚至直接威胁胁到人们每一一个人的人身身安全。我们们的生活离不不开物业管理理。物业管理特别是是住宅区物业业管理是服务务内容定位可可以分为两个个部分：标准准化服务和动动态化服务部部分。标准化服务，这这也是眼下大大多数物业管管理公司纷纷纷采用的服务务内容，它通通常包括安全全、卫生、绿绿化、方便服服务、维修保保养五大块。大大多数物业管管理公司把绝绝大部分资源源投入到这部部分服务内容容中，力图把把管理的小区区治理得井井井有条、一尘尘不染。一部部分发展较早早的物业率先先通过ISO90002国际质量保保证体系认证证，为国内物物业管理行为为标准化服务务带来了规范范，为整个行行业带来了规规范，标准化化部分就必须须要规范，这这点与酒店管管理标准化服服务中的规范范化一样，酒酒店要求上饮饮料时站在客客人什么位置置、斟饮料如如何斟法、换换烟灰盅怎样样换、为客人人引路如何做做等等，一系系列规范化行行为为酒店带带来了明亮洁洁净和热情有有礼。同样，物物业管理这一一服务性行业业也需要用规规范的行为为为其带来高效效的标准化服服务，如楼梯梯每天扫多少少遍，保安以以什么言行向向住户或访问问者提供服务务，蓄水池多多长时间大清清洁一次等等等，这是物业业管理建立信信誉的基础。如果说标准化服服务令物业管管理有了骨架架和血肉，那那么动态化服服务就是令物物业管理有了了灵魂，有了了与住户有效效沟通的窗口口。动态服务务包括对住户户需求的调查查和动态监控控体系，目前前绝大部分物物业管理公司司都曾进行过过前期的业主主需求调查，但90%是表面的，一次性的，只有极少数物业管理公司会定期地进行类似的调查，而正确的做法应该是把对所管理小区的业主需求调查和动态监控作为常规的、不间断的工作内容看待，并且用超前的意识去寻找业主的需求。它是整个物业管理系统的启动点，是保证物业管理公司为业主提供优质服务的唯一可操作性手段，因为物业管理服务的一切工作和活动都是为了住户的利益，住户就是上帝，如果我们的物业管理连上帝需要什么都蒙在鼓里，谈何为其提供优质的服务？所作的一切只不过是耍了一轮盲拳，汗流浃背地舞了一通之后才发现对手在自己身后，白做无用功。有了动态化服务，才能创造出高效的标准化服务，并在此基础上向住户提供体现出物业管理灵魂所在的个性化服务和更多的超值服务。当我们的物业管管理公司做好好了以上两部部分内容的服服务，不仅可可使住户除文文章开头所提提到的困扰，而而且令住户以以及他们的物物业大大受益益。首先，物物业管理保障障了业主的合合法权益，可可以有效地根根治“重建轻管”带来的弊端端，保证房屋屋的建筑质量量；其次，它它延长了物业业的寿命，通通过统一管理理，避免各自自为政的乱搭搭建和不合理理的装修对承承重结构和外外墙美观的破破坏，通过加加强物业的管管理、维修和和保养，可以以保障居民生生命和财产安安全，从客观观上起到物业业的保值和增增值的作用；；再次，创造造安全、文明明、优美的物物业环境，充充分发挥物业业整体的功能能，在小区内内建立一套对对广大用户的的利益起保护护作用的公共共秩序，保证证住户身心的的健康发展；；还有，完善善的物业管理理服务，可以以方便居民生生活，减轻居居民负担，体体现住户的尊尊贵，创造出出一流的高品品质社区文化化。录自《美的报》1998年10月15日第四版一个售楼员的培培训感受美的房产公司正正在紧锣密鼓鼓地开发美的的海岸花园，为为进一步推进进项目的开展展，房产公司司认真组织了了一次系统、专专业的售楼员员培训活动。在为期两个月的的培训中，各各位老师不顾顾酷暑高温，仔仔细地查阅了了许多资料，认认真备课，使使我学习到了了房地产行业业许多知识，销销售技巧也得得到较大的提提高。培训使使我从房地产产的门外汉逐逐渐地变成专专业人士，尤尤其是通过对对碧桂园和祈祈福新村的实实地参观学习习，使我切身身体验到作为为一个优秀的的售楼员应当当具备多方面面的知识和能能力。售楼工工作是房地产产经营流程中中相当重要的的环节，关系系到我们开发发的楼盘能否否顺利卖给目目标客户，在在与目标客户户接触过程中中，我们售楼楼员的表现往往往会对客户户的购买行为为产生极大的的影响。因而而，在以后的的工作中，我我要更加努力力学习，不断断地丰富自身身的知识，提提高自身的素素质。前几天，我们售售楼员去了一一趟深圳万科科。这次深圳圳之行，给我我感触很多，也也很深。尤其其是国企老总总冯佳的营销销讲座给我的的感触最深，使使我认识到一一个高素质的的销售人员不不仅要能借鉴鉴别人成功的的经验，而且且自身还要不不断学习和总总结。冯佳的的讲座启发了了我们的思路路，传授了我我们许多实用用的方法。两个多月的培训训很快就结束束了，这次培培训活动领着着我进入了房房地产行业这这个多姿多彩彩的世界，对对我们售楼员员来说也是一一个良好的开开端。以后我我会将学习到到的知识融入入我们美的海海岸花园的售售楼业务中去去。录自《美的报》1998年10月15日第四版住宅小区发展新新趋势——三大一小一一多、服务功功能全面、停停车场所合理理随着房地产的发发展和人们居居住水平的逐逐步提高，房房地产发展商商已不可回避避地面对这样样一个问题：：住宅小区发发展趋势应走走向何方？其其实早在1996年底，建设设部在北京推推出了小康规规范小区“世纪村”，从小区的的总体规划、住住宅的结构与与设计、小区区服务功能配配套，以及停停车场所的设设置等方面，提提出了许多新新思路，标志志着未来住宅宅小区建设发发展怕新趋势势。这些思路路包括：一、“三大一小小一多”方案即在户型平面功功能设计中，采采用大起居室室（大客厅）、大大卫生间、大大厨房、小卧卧室、多橱柜柜。交房标准准趋向两极化化：一是基本本上是毛坯房房、水电入户户，具体装修修由用户自己己安排，但开开发商在房屋屋质量和外墙墙及屋面的处处理上丝毫不不能偷工减料料，这样有利利于控制价格格，也可避免免二次装修的的浪费；二是是基本上可以以入住房，水水电到位，甚甚至在单元套套房内配置全全家家具、厨厨具、挂衣架架、卫生洁具具。这些配置置大多可由专专业定点生产产厂家直接挂挂钩、设计、加加工，这既有有利于产品的的更新，又能能使产品价格格和品质得到到保证，有利利于住宅产业业化的形成和和发展。二、小区服务功功能全面未来小区服务功功能进一步完完善，必然形形成购物、餐餐饮、娱乐、健健身、学校、医院、幼儿园等一系列的一条龙服务，特别是考虑到学校和幼儿园的配置，注意与当地名牌重点学校挂钩，提高了整体物业管理水准。通过与公共交通通公司配合，在在住宅小区项项目所在地设设置公共汽车车停靠站。这这就为业主们们提供了出入入的交通方便便；又在市民民中起到长久久宣传作用，扩扩大了项目的的知名度。三、停车场所合合理、方便考虑到私车数量量的不断增加加，设置了多多样化的停车车场。在小区区停车场设置置上，除考虑虑业主固定车车位外，还应应注意公共车车位的设计。除除在地面规划划设置统一公公共车位外，还还可在中心花花园处，采用用“地下掏空法”设置地下停停车场，既可可做到不破坏坏首层建筑立立面风格，又又可以人车分分流，保障对对区内行人（特特别是儿童）的的安全。近年来，一些房房地产较为发发达地区的发发展商已开始始实践这些思思路。深圳和和广州更是走走在前列，深深圳万科城市市花园、中海海百事达花园园、广州二沙沙岛金亚花园园、黄歧白天天鹅花园等项项目已普遍在在规划和单体体设计中体现现这些建设思思路，并且在在园林、环艺艺及社区文化化上下了不少少功夫，带来来良好的经济济效益和社区区效益。录自《美的报》1998年11月26日第四版居家新概念——“美的海岸岸花园”住宅小区简简析（上篇）广东顺德“美的的海岸花园”项目，是由由广东美的集集团及其直属属的房产有限限公司正在开开发的一个大大型房地产项项目。该项目目按照较高的的居住生活档档次进行规划划、设计、营营造，是为社社会各界成功功人士，讲究究居住质量和和提升生活品品味的群体提提供一个：居居家环境怡人人、建筑品质质优良、环艺艺营造与配套套完善、生活活休闲便利而而高尚的成熟熟社区。它是是继碧桂园、君君兰高尔夫生生活村之后，向向社会献上的的第三个闪亮亮楼盘，成为为后起之秀，形形成三角鼎立立之势，相辉辉相映。顺德德的北滘不仅仅作为工业发发达、高速增增长的区域之之一而为人共共知；也在激激烈的房地产产世界中，在在创造人类优优美居家环境境里，将有目目共睹，开潮潮流之新。本本文主要就“美的海岸花花园”小区总体规规划与建筑设设计，作简要要分析阐述。一、项目概况与与开发构想“美的海岸花园园”项目，位于于顺德市北滘滘镇南部，小小区东、北向向分别紧靠广广珠公路（105国道）和三三乐路两条重重要的交通干干道，西邻三三洪奇生活区区，南接开畅畅的北江顺德德水道，乘车车去“君兰高尔夫”仅需5分钟，交通通便利，地理理位置优越，待待开发的自然然景观丰富；；同时，政府府和规划部门门大力支持开开发本项目低低密度高品味味商住区，使使其成为当地地工业小都市市中重要的“绿色窗口”和“形象工程”。发展商力求项目目在“环境靓、建建筑好、配套套全、规模大大”上做足功夫夫。小区根据据市场的发展展与项目定位位，按照“规模开发”的营造理念念和整体上“可持续发展”的规划思想想，进行分区区，分期成片片启动，流动动式递进，在在相应特定的的周期内，完完成一个成熟熟社区的人居居环境、住宅宅功能和经济