城市房地产转让法律制

城市房地产转让法律制第1页/共121页1.王某购买的商品房交付后即进行装修，后发现墙体严重渗水，客厅、卧室墙壁和卫生间的顶部及墙面各有三分之一的渗水面，造成装修后的壁纸卷曲、剥落。开发商接到王某反映后，经检验，属于施工单位未按设计要求施工，漏做王某家楼上地面的防水层所致。开发商应向王某提供哪些补救？

A.接受退房、退回购房款并赔偿损失

B.退房并按房价双倍赔偿

C.妥善修理并支付相应赔偿

D.按原房价在原地置换一套面积更大、楼层更好并且装修完毕的房屋第2页/共121页2.关于以划拨方式取得土地使用权的房地产转让时适用的《房地产管理法》特殊规定，下列哪些表述是正确的？

A.应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批

B.有批准权的人民政府准予转让的，可以决定由受让方办理土地使用权出让手续，也可以允许其不办理土地使用权出让手续

C.办理土地使用权出让手续的，受让方应缴纳土地使用权出让金

D.不办理土地使用权出让手续的，受让方应缴纳土地使用权转让费，转让方应当按规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家第3页/共121页3.2010年1月，高某与某房地产开发公司签订了一份《预售商品房认购书》。《认购书》约定，公司为高某预留所选房号，双方于公司取得商品房预售许可证时正式签订商品房预售合同。《认购书》还约定，认购人于签订认购书时缴纳“保证金”一万元，该款于双方签订商品房预售合同时自动转为合同定金，如认购人接到公司通知后七日内不签订商品房预售合同，则该款不予退还。同年2月，高某接到公司已经取得商品房预售许可证的通知，立即前往公司签订了商品房预售合同，并当场缴纳了首期购房款80万元。同年5月，高某接到公司通知：房屋预售合同解除。经了解，该套房屋已经被公司以更高价格出售给第三人。双方发生争议。请回答第95—97题。第4页/共121页95.公司主张，双方在签订《预售商品房认购书》时，公司尚未取得商品房预售许可证，故该《认购书》无效，以此为基础订立的商品房预售合同也应无效。对此，下列判断正确的是：

A.法律规定，取得商品房预售许可证是商品房预售的必备条件之一

B.《预售商品房认购书》不是商品房预售合同，不以取得商品房销售许可证为条件

C.双方签订商品房预售合同时，公司已具备商品房预售的法定条件，该合同有效

D.因施工进度及竣工交付日期变化的，房屋可另售他人

第5页/共121页96.公司还主张，公司在解除商品房预售合同时，该合同尚未报区政府房地产管理局备案，故不受法律保护。对此，下列判断正确的是：

A.登记备案是商品房预售合同的法定生效要件，该合同未经登记备案不受法律保护

B.登记备案是商品房预售人的法定义务，但不是合同的生效条件，该合同应受法律保护

C.登记备案是商品房预售合同当事人的权利，未登记备案不影响该合同的效力

D.商品房预售合同无需登记备案，当事人在房屋交付时办理产权登记即可

第6页/共121页

97.经双方协商，高某同意解除商品房预售合同。但在款项支付问题上，双方发生分歧。高某要求返还80万元首期房款本息并双倍返还定金。公司主张只退还80万元首期房款和一万元“保证金”。对此，下列判断正确的是：

A.商品房预售合同无约束力，只能按公司的意见办理退款

B.商品房预售合同有效，但《预售商品房认购书》无效，故应按公司的意见办理退款

C.《预售商品房认购书》和商品房预售合同均有效，应该支持高某的主张

D.开发商违约，高某有权请求赔偿损失第7页/共121页(一)概念房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。一、房地产转让的概念第8页/共121页什么是其他合法方式？1、以房地产价价入股，与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；2、一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使权属发生变更的；3、企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；4、以房地产抵债的；5、法律、法规规定的其他情形。第9页/共121页(二)房地产转让与

房地产交易的比较房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。第10页/共121页

(三)

房地产转让的原则1.房地一体原则房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。2.

价格管理原则A。房地产价格指导制度B.房地产价格评估制度C.成交价格申报制度第11页/共121页3.公示原则我国实行房地产权属登记制度第12页/共121页二、转让房地产时涉及出让土地使用权（一）出让土地使用权原则上可以转让，但有条件的限制第13页/共121页（二）以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件（第三十八条）：

1、按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

2、按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

第14页/共121页（三）违法情形的处罚违反本法第三十八条第一款的规定转让土地使用权的，由县级以上人民政府土地管理部门没收违法所得，可以并处罚款。

第15页/共121页三、转让房地产时涉及划拨土地使用权（一）划拨土地使用权原则上不能转让，但有例外情况划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。

第16页/共121页（二）以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：1、土地使用者为企业、公司、其他经济组织和个人；2、领有国有土地使用证；3、具有地上建筑物、其他附着物合法产权证明；4、依照规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让所获收益抵交土地使用权出让金。第17页/共121页

以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于下列情形之一的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续，但应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。土地收益的缴纳和处理的办法按照国务院规定办理。

第18页/共121页（一）经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于建设《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条规定的项目的；（二）私有住宅转让后仍用于居住的；（三）按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的；（四）同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的；（五）转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的；（六）根据城市规划土地使用权不宜出让的；（七）县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。依照前款规定缴纳土地收益或作其他处理的，应当在房地产转让合同中注明。第19页/共121页例：某市印染厂由于经营不善、生产工艺落后而陷于困境，为调动企业流动资金，决定将坐落于某市中山路38号之一的该厂门市部的房屋转让给一私营企业作商铺。中山路38号印染厂的土地是50年代建厂初期由政府划拨供其建设厂房作生产经营之用的，转让的门市部占地85平方，是该划拨土地的一部分。1995年12月，印染厂与私营企业签订房屋转让合同，合同约定：印染厂（甲方）将位于中山路38号之一的房屋，建筑面积85平方米，转让给某私营企业（乙方），房屋的所有权归乙方，房屋所占土地的使用权仍由印染厂持有。经有关物业评估机构评估，该房市值人民币50万元，成交价人民币50万元。请回答：（1）该房地产转让合同的内容是否符合法律规定？为什么？（2）本案中的房地产转让应符合哪些条件？（3）本案所涉及的土地是否需办理房地产出让手续？第20页/共121页（三）违法情形的处罚违反本法第三十九条第一款的规定转让房地产的，由县级以上人民政府土地管理部门责令缴纳土地使用权出让金，没收违法所得，可以并处罚款。第21页/共121页（四）划拨土地转让未经批准无效土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。第22页/共121页（五）划拨土地转为出让土地的纠纷处理土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。第23页/共121页（六）划拨土地直接转让的纠纷处理土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府决定不办理土地使用权出让手续，并将该划拨土地使用权直接划拨给受让方使用的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。第24页/共121页四、下列房地产不得转让

（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的；

（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（三）依法收回土地使用权的；

（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

（五）权属有争议的；

（六）未依法登记领取权属证书的；

（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。第25页/共121页五、房地产转让合同与土地使用权出让合同的关系土地使用权出让合同是房地产转让合同的基础房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。第26页/共121页六、房地产转让中的

相关法律问题一、借名买房（以他人名义登记产权）（一）为什么以他人名义登记产权？1、逃避债务

2、规避法律

3、其他原因第27页/共121页（二）以他人名义登记产权会产生什么纠纷？

1、“争议房”该归谁？2、谁是房主？3、借名买房的代价

第28页/共121页“争议房’该归谁?姐姐:熊玉莲

(熊香连)妹妹:熊香莲第29页/共121页南昌市西湖去法院民三庭副庭长万玉兰：本案来说，由于买房事件发生在10多年前，当事人，也就是房屋的卖主也去世了。在纠纷发生以后，当事双方都拿出了自己的证据。这样一来，导致客观事实真相很难查清。那我们只能以查明的法律事实为准。既然是房屋纠纷，那我们就只能依据房屋管理部门颁发的房产证为准，房产证上写的是妹妹熊香莲的名字，那么，我们也就认为这个房子应该是妹妹的。法院判决：房屋归妹妹熊香莲所有。判决后，姐姐熊玉莲一家不服，并且很快提起了上诉。几个月之后，南昌中院做出终审判决，维持一审法院的判决结果。

第30页/共121页谁是房主第31页/共121页2001年2月，一纸诉状交到了法院，将住在房子中的倪振兴告上了法庭，要求大舅子腾出房子。2001年2月，上海市奉贤区人民法院就此案进行了审理，庭审期间，倪振兴的弟弟也出庭做了证。法院审理认为，倪振兴弟弟与被告倪振兴有亲戚关系，但是同样和原告王旦良也有亲戚关系，所以法院认定，借名买房的事实成立。因此法院对原告要求被告搬出房子的诉讼请求不予支持。第32页/共121页倪振兴一纸诉状把妹夫告上了法庭，要求妹夫归还房子的产权。2004年8月27日，上海市第一中级人民法院做出终审判决。法院认为，倪振兴和王旦良口头约定借名买房的事实成立，但只是双方的一个口头约定。按照国家房屋登记制度有关规定，房屋登记人是唯一合法的房屋所有权人。因此法院判决：王旦良为诉争房屋的所有权人，驳回倪振兴要求归还产权的诉讼请求。

第33页/共121页第二场官司了结后，倪振兴就匆匆向银行，一次性付清了剩余的5万元贷款。但妹夫王旦良却依然坚持不给他签字过户房子，于是双方打起了第三场房屋确权官司。官司了解后，倪振兴如愿以偿的拿到了房屋产权，而王旦良也拿到了欠款，但他为费尽周折拿到这笔钱感到后悔不迭。同样后悔的还有倪振兴。他当初借名买房只是为了节省1500元，现在单为打官司就花进去了3万多元，这还不包括长达4年的时间和精力，以及很难弥合的亲情。第34页/共121页借名买房的代价刘苗王学梅第35页/共121页2004年8月19日，北京市第一中级人民法院做出终审判决。法院认为该房是在双方夫妻关系存续期间取得，属于夫妻共同财产。彭泽奇擅自与刘苗签订房屋买卖合同，侵犯了王学梅的合法权益。第36页/共121页法院判令：刘苗和彭泽奇签订的买卖合同及委托协议无效，这套房屋的产权归彭泽奇和王学梅共同所有。关于房屋的出资情况不属于本案的范围，应另行起诉。第37页/共121页(三)分析弊端1、自己的权利得不到保障2、为占小便宜可能吃大亏3、过户须办理繁琐的手续，缴纳许多税费第38页/共121页(四)借名买房的注意事项1、应让顶替自己登记产权者出示证明2、保留出资的原始凭证第39页/共121页二、不动产的善意取得制度（一）善意取得制度的概念第40页/共121页两个主人一套房马如明林磊明第41页/共121页

马如明：房管局应该有审查身份长相和身份证是否符合，他应该有这个责任和义务。那么，房管局在办理过户手续时能不能尽到审查义务？为什么没有识破假的马如明呢？记者来到了南通市房管局，问讯了房管局的工作人员。采访房管局刘主任：十几年以后的身份证，这个人的长相已经进行了变化，工作人员要像公安机关鉴定一样，每份都要鉴定，不管时间、财力人力上都够不到，技术上也够不到，只能凭他提供的证件来办理。刘主任还告诉记者，在办理过户过程中，不但要审查身份证，而且要审查房产证、结婚证等许多证件，而当时陈桂芳确实具备其他所有的相关材料，所以应当给予办理。第42页/共121页南通市中级人民法院于2003年7月经过审理做出终审判决：法院认为：由于陈桂芳在卖房过程中，马如明疏忽大意，才使得陈桂芳的行为得逞。而林磊明善意有偿的获得该房产的，并且办理了过户。所以判令该房产归林磊明所有。第43页/共121页八年后的房屋诉讼第三人胡佩娟被告(卖房人)张春江原告詹敏第44页/共121页

2003年11月22日，沈阳市中级人民法院对该案做出了终审判决。法院认为：1、胡佩娟系善意、有偿取得该房，双方的转让协议有效。2、詹敏在8年中未提出异议，应当认定其应当知道房屋已被转让。终审判决：1、张春江与胡佩娟的买卖协议有效；2、驳回詹敏的诉讼请求。

第45页/共121页

北大法学院教授尹田：设立善意取得的目的是为了维护市场交易的安全。我们虽然在安排这个制度的时候保护了交易的安全，保护了善意的第三人，但实际上我们牺牲了真正的权利人的利益，牺牲的目的就是要保护更大的利益，也就是整个交易的秩序和交易的安全，来推动经济生活的发展，这就是我们不得已法律上做出的一种选择。第46页/共121页真假房主真(原)房主王鹏购房人杨志平骗子刘永丰第47页/共121页

2004年4月22日，沈阳市中级人民法院对刘永丰涉嫌房屋诈骗一案做出刑事判决：刘永丰因犯合同诈骗罪，被判处12年的有期徒刑；三个月后，沈阳市沈河区法院对王鹏诉扬志平的官司做出民事判决。法院认为：诈骗犯刘永丰采用诈骗手段将房子出卖，侵犯了原房主王鹏的财产权益，对王鹏的财产损失，负有赔偿责任，但因王鹏在起诉中没有要求刘永丰赔偿损失，故法院不予受理。扬志平在购房交易过程，尽到了一个买房者的注意义务，属于善意取得的第三人。买卖合同的有效与无效不影响其善意取得的所有权，故对王鹏要求确认买卖合同无效，收回房证的请求不予支持。第48页/共121页

法院判决：驳回王鹏的诉讼请求。也就是说，凭着新的房产证件，扬志平取得了这栋房子的所有权。北大法学院教授尹田：因为相信产权证，相信登记机关而进行交易，他的合法利益就应当特别的得到保护。如果不这样的话，我们以后每一个人去买房子的时候，你对于产权证你都不敢去相信他了，而你又没有任何一个手段和条件能够给他进行一个任何的审查，所以在这种情况下，为了促使交易的进行，那么这种登记它一旦是一个真实的登记，那么相信它信赖的人，他就会得到一个特别的保护，这就是法律的这样的一个特别的规定。第49页/共121页房产纠纷的背后万大芳第50页/共121页沙坪坝区房产交易所所长：我们认为他的要件是齐备的，他要欺骗我们，我们登记机关无法证明，特别是婚姻状况到底是未婚、结婚，我们这个真的无法判定。第51页/共121页

在多次交涉没有结果的情况下，刘静把重庆市国土资源和房产管理局告上了法庭。请求法院撤销重庆市国土资源和房屋管理局的行政行为。

2003年12月3日，重庆市沙坪坝区人民法院对此案做出一审判决。重庆市沙坪坝区人民法院行政庭庭长邓红：登记机关在办理产权转让登记手续的时候没有进行严格的审查，对刘浪提供的虚假证明：未婚证明审查不严，所以给他办了房屋产权转移登记手续，这个行为是错误的，所以说我们法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第54条的规定，对本案做出了撤销登记机关具体行政行为的判决。

2004年3月，重庆市第一中级人民法院做出终审判决，驳回上诉，维持原判。第52页/共121页

在万女士看来，在整个房屋买卖过程中，自己没有任何过错。按照法定的交易程序，花了17万元把房子买了下来，结果，房子突然成了别人的，自己却要继续租房子住。在这种情况下，为了挽回自己的损失，万女士把卖给自己房子的刘浪告上法庭。第53页/共121页

2004年初，万大芳将重庆市国土资源和房屋管理局告上了法庭，要求对方赔偿她的经济损失。万女士与刘浪、刘静之间的这场房屋纠纷，折射出了房地产权属登记方面存在的一系列矛盾和问题。

2005年初，在记者采访时，万女士的官司还没有打完，但是，房地产交易所已经答应她，将尽全力解决这个问题。第54页/共121页（二）善意取得的条件1、转让人为无权处分人2、受让人须通过交换而实际占有已取得的财产3、受让人取得财产时须出于善意

第55页/共121页（三）善意取得涉及的法律关系1、在让与人与受让人之间2、在原所有权人与受让人之间3、在原所有权人与让与人之间第56页/共121页（四）我国现行法律对善意取得有何规定

８９．共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”第57页/共121页

（五）《物权法》有何规定？第106条

无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。

第58页/共121页第二节建设用地使用权转让一、建设用地使用权转让的概念与特点广义：建设用地使用权人通过出售、赠与或者其他合法方式将建设用地使用权转移给他人的行为。狭义：仅指建设用地使用权的出售。第59页/共121页特点：1.建设用地使用权的转让原则上具有有偿性2.建设用地使用权的转让具有要式性3.建设用地使用权转让合同的期限受出让合同的限制4.建设用地使用权转让具有严格的程序性第60页/共121页二、建设用地使用权转让的条件1.出让建设用地使用权的转让条件（1）（2）2.划拨建设用地使用权的转让条件第61页/共121页三、建设用地使用权转让的效力1.建设用地使用权转让时，建设用地使用权出让合同所载明的权利义务随之转移2.建设用地使用权转让时，地上建筑物、构筑物及其他附属设施一并转让3.建设用地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权4.建设用地使用权人就同一建设用地使用权订立数个有效转让合同的处理5.建设用地使用权转让的，当事人应当向登记机构申请变更登记第62页/共121页第三节商品房现售（presentpurchasingforcommodityhouses）一、商品房现售的概念和条件房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。商品房是指房地产开发企业在国有出让土地上开发建造并出售的房屋。因此，非房地产开发企业开发建造的房屋不能作为商品房买卖。商品房销售的形式包括商品房现售和商品房预售，以预售形式居多。

第63页/共121页商品房现售的些条件：(1)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;(2)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;(3)持有建设工程规划许可证和施工许可证;(4)已通过竣工验收;(5)拆迁安置已经落实;(6)供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期;(7)物业管理方案已经落实。

第64页/共121页二、商品房销售广告（一）商品房销售广告的法律属性（二）虚假广告的法律责任售楼广告和说明书能否作为商品房买卖合同的当然条款?答：一般来讲，售楼广告和说明书为要约邀请，但出卖人就商品房开发规则范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，即使该说明和允诺未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

第65页/共121页三、商品房现售合同（一）商品房现售合同的主要内容根据有关法律规定，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：

(1)当事人名称或者姓名和住所;

(2)商品房基本状况;

(3)商品房的销售方式;

(4)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;

(5)交付使用条件及日期;

(6)装饰、设备标准承诺;

(7)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;

(8)公共配套建筑的产权归属;

(9)面积差异的处理方式;

(10)办理产权登记有关事宜;

(11)解决争议的方法;

(12)违约责任;

(13)双方约定的其他事项。第66页/共121页四、商品房的计价方式与面积商品房销售计价方式有三种：按套(单元)计价、按套内建筑面积计价和按建筑面积计价。计价方式用于确定商品房销售的总价款，但产权登记仍需按建筑面积方式计算；第67页/共121页1.商品房委托销售时，买受人应注意哪些事项?答:(1)受委托销售机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介机构;(2)受委托销售机构应当向买受人出示商品房的有关文件和商品销售委托书;(3)受委托销售机构应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况;(4)受委托销售机构应当以开发商的名义与买受人签订商品房买卖合同。2、楼书或广告中所写的“起价、均价、套价”等具体是什么意思?答：一般来说，“起价”是该楼盘中最低的售价。在整个楼盘中只有几套这样价格的房子，且是所有单元中无论是楼层位置还是朝向、通风、采光均是最差的，要么购房人不愿买，要么根本买不着;更有甚者，有的楼盘根本就没有此价格的户型，仅仅为吸引客户而设的;“均价”在多层楼盘中多是指2、5层的售价，在高层楼盘中则多是位于6—8层的售价;“套价”则是开发商以每套商品房为单位出售房产的价格，每套房产根据所在楼层及朝向各有不同的销售价。第68页/共121页五、商品房保修（一）住宅质量保证书（二）保修期限（三）保修义务的履行及保修责任的免除第69页/共121页六、商品房的交付（一）设置样板房的商品房的交付（二）交付的商品房有质量（三）商品房的风险负担（四）销售方逾期交付商品房及办理房屋权属证书的违约责任第70页/共121页第四节商品房预售

第71页/共121页第72页/共121页

第73页/共121页第74页/共121页一、商品房预售的概念和特征

商品房预售——是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款，并在房屋竣工验收合格后经登记取得房屋所有权的房屋买卖形式。第75页/共121页法律依据《城市商品房预售管理办法》已于2001年8月15日第一次修订，已于2004年7月13日第二次修订，自2004.7.20发布施行。

《城市房地产管理法》《城市房地产转让管理规定》第76页/共121页商品房预售的特征：1、商品房预售的标的物是期房。第77页/共121页2、商品房预售具有较强的国家干预性。

《城市房地产管理法》第六十八条违反本法第四十五条第一款的规定预售商品房的，由县级以上人民政府房产管理部门责令停止预售活动，没收违法所得，可以并处罚款。第78页/共121页商品房预售的特征：3、商品房预售的预购人要承担一定的风险。第79页/共121页第80页/共121页第81页/共121页第82页/共121页人民银行建议取消房屋预售制度

在时下上海、北京等房地产市场热点城市，房地产开发商将未开发的楼盘提前预售，这愈发加剧了消费者超前购房行为。中国人民银行2006年3月15日表示，将考虑取消房屋预售制度。

由人民银行房地产金融分析小组撰写的2004中国房地产金融报告称，“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。”第83页/共121页建设部明确：近期不会取消商品房预售制度

针对社会上关于是否取消商品房预售制度的议论，建设部新闻发言人２４日明确指出，国家近期不会取消商品房预售制度。

这位新闻发言人说，商品房预售制度是《城市房地产管理法》确立的一项制度。从十多年的实践看，这一制度与我国国情是适应的，目前还不能取消。世界上有许多国家和地区也都有类似制度。当前，要进一步完善预售监管措施，切实加强监管，以维护当事人的合法权益。第84页/共121页4、商品房预售合同经过登记具有对抗第三人的效力。

《城市房地产管理法》第四十五条第二款商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。第85页/共121页二、商品房预售的条件《城市房地产管理法》规定的预售条件

第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证；第86页/共121页第87页/共121页第88页/共121页

（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。第89页/共121页第90页/共121页

上海、广州、厦门等省市地方政府也陆续出台了自己的商品房预售管理办法，不同程度地提高了预售条件。大部分省、市和地区把原建设部《城市商品房预售管理办法》和国务院《城市房地产开发经营管理条例》中“投入开发建设的资金已达工程建设总投资的25％以上的”投资进度预售条件提高到：规定多层住宅要造到结构封顶；高层、小高层要造到主体建筑三分之二才能预售。

第91页/共121页

武汉市商品房预售许可申办须知

(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证；

(三)按提供的预售商品房，施工形象进度达到低层(含四层)主体结构封顶、多层(含六跃七层)主体结构达到层数的三分之二、中高层及高层主体结构达到层数的二分之一。主体结构中地下室每层按二层计算。第92页/共121页“五证”

房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。其中前两个证由市规划委员会核发，《开工证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由市国土资源和房屋管理局核发。第93页/共121页三、商品房预售的程序

1、售前宣传

2、签订商品房预售合同。（格式合同，建设部提供）

3、预售合同登记备案。

4、交付建成商品房并移转产权。第94页/共121页售前宣传第95页/共121页

案例：李先生正在找房，看到某房屋销售广告“交楼条件一梯两户、南北通风”，李先生非常喜欢该楼盘，于是签署了该楼盘的《商品房买卖合同》。几个月过去了，当李先生满心欢喜的准备入住时，却发现楼盘的设计和当初广告上所写的完全不同，所谓的“一梯两户、南北通风”变成了“一梯三户”，就更谈不上南北通风了，这让李先生顿时有种上当受骗的感觉，立即要求与发展商解除合同。

第96页/共121页

案例：有一家房地产开发公司丙，在广告宣传中言明自己开发的某小区“拥有３万平方米的中心花园，整体绿化率高达６０％，使小区成为一个天然鲜氧环抱区”。并且，开发公司还表示“保证广告宣传内容与实际一致，否则，退还房款，支付利息或按已付房款１０％赔偿”。孙先生在居住的观念中很有绿地情结，看到丙开发公司的广告宣传后，认为该小区的绿化完全符合他的要求，所以和丙公司签订了商品房买卖合同。当他准备办理入住时发现，小区绿化率根本达不到６０％，于是和丙公司协商。在认为丙公司缺乏诚意的情况下，孙先生向人民法院提起了诉讼请求。第97页/共121页

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条：

商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。

第98页/共121页第99页/共121页商品房预售合同

商品房预售合同，又称期房买卖合同，是指房地产开发商与预购方签订的，就预购方交付定金或预购款，开发商在未来的一定期日交付现房的交易行为达成的协议。第100页/共121页商品房预售合同的性质：

（1）商品房预售合同符合买卖合同性质（2）商品房预售合同是非即时交付合同第101页/共121页商品房预售合同的主要条款1、主体2、标的物3、价款4、履约方式5、违约责任第102页/共121页四、预售商品房的转让《关于做好稳定住房价格工作的意见》国家七部门（建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会）

（2005年4月30日）

第103页/共121页

第7条规定：“根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。”

第104页/共121页

三、调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管

要充分运用税收等经济手段调节房地产市场，加大对投机性和投资性购房等房地产交易行为的调控力度。自２００５年６月１日起，对个人购买住房不足２年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过２年（2010年后改为5年）严禁转让“期房”、2年内卖房征营业税第105页/共121页（含２年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过２年（含２年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。各地要严格界定现行有关住房税收优惠政策的适用范围，加强税收征收管理。对不符合享受优惠政策标准的住房，一律不得给予税收优惠。房地产等管理部门要积极配合税务部门加强相关税收的征管，具体办法由税务总局会同建设部等部门研究制定。第106页/共121页预售商品房再转让的限制条件

（1）商品房预售合同必须合法有效（2）预售合同没有禁止转让的约定（3）预售人已经办理备案登记手续（4）转让是否应当经预售人同意的问题，具体情况具体对待第107页/共121页五、商品房预售纠纷第108页/共121页

（一）房屋面积缩水

案例1：2003年12月，金先生与北京华隆昌签订了商品房预售认购合同，合同约定金先生购买华隆昌开发的位于北京市房山区良乡镇辰光嘉园住房一套，建筑面积231.06平方米，单价每平方米5800元，总价款1340148元。交付房屋期限为2005年12月30日。合同签订后，金先生按约定付清了房款，但华隆昌却未按约定日期交付房屋。金先生了解到，自己购买的住房是因面积减少35.64平方米而无法交付的。第109页/共121页

为此，金先生将华隆昌告上法庭，要求华隆昌交付房屋并支付经济损失赔偿金和违约金。经北京市天地鸿图测绘所测量，金先生购买的房屋实际建筑面积为195.42平方米，比约定面积缩小了35.64平方米，缩水面积达15%。第110页/共121页

法院认为，金先生与华隆昌之间签订的商品房预售合同，是有效合同。华隆昌至今未履行合同约定的交付义务，且应交付的房屋实测面积比约定面积缩小了35.64平方米。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，华隆昌应返还金先生面积误差