年南京别墅市场资讯

南京别墅市场资讯南京**咨询顾顾问有限公司司二00七年一月月一、别墅市场分分析1、南京别墅市市场综述今年以来，经济济型别墅大量量涌入别墅市市场，带动了了别墅市场的的中低端需求求，大大增加加了别墅市场场的整体供给，同同时有效刺激激了需求。具体表现在在以下几个方方面：产品走向多样化化以前的别墅产品品就是豪宅的的代名词，产产品比较单一一，现在别墅墅的产品种类类从最高端的的顶极独栋豪宅，到到中档的双拼拼及经济型的的联排、叠加、叠叠拼的TOWNHHOUSE等等，产品的层层次更多，产产品类型更加加丰富，别墅墅市场走向多多元化、成熟熟的产品开发发。就市场的的整体情况看看档次上多层层次供应，去去化上中低档档市场更为活活跃；从分布布上看，区域域划分更为明明朗，主要分分为市内别墅墅、近郊别墅墅、远郊别墅墅。部分近郊、远郊郊别墅在价格格定位上与室室内高档住宅宅总价处于相相同档次上，这这使得一部分分想住别墅，却却难以承受高高档别墅价格格的购房者的的需求获得有有效释放，于于是经济型别别墅应运而生生，它使得原原先的“金字塔”型消费结构构得到了变更更，扩大了别别墅市场容积积量，整个中中上层消费群群都被吸纳成成为购买群。功能走向多样化化以前的别墅主要要是为了满足足住的功能，现现在则不仅用用于居住，还还是休闲、娱娱乐、社交的的重要场所。尤尤其是随着第第二居所的兴兴起，别墅的的休闲功能更更为突出。别墅的地理区域域不断扩张，新新老板块差异异开始形成以前的别墅领地地主要集中在在江宁，但现在在的别墅板块块已经四面开开花，像正在在升温的东郊郊板块、江北老老山周边及句句容、溧水、高高淳等远郊已已成为开发商们们青睐的区域域。消费群体正在发发生变化南京的消费者在在别墅消费上上经历了三个个阶段：起步步阶段以外销销为主，如帝帝豪别墅等；；第二阶段，别别墅购买者以以市场经济催催生的首批富富裕人士为主，这一群群体除了海归归人士，主要要是在第一轮轮商品房购买买潮中消费高高端商品房的的买家和投资资客；第三阶阶段是随着经经济发展催生生的大量中产产阶层，其中中自住型客户户的比例较高高，主要的客客户群年龄大大约在35岁到50岁之间。增增长比较快的的是35岁到40岁之间的客客户。部分产品仍保持持别墅的高档档性，其定位位于整个金字字塔型社会的的上层人群，但但由于经济类类型的变更，其其已不再仅仅仅局限与某一一阶层，而是是社会多类别别，从最初的的外企高级人人员、私营企企业主发展成成为包括金融融业、IT业、商贸贸业的多阶层层顶尖一族。而且随着南京经经济的发展，本本地富人一族族数量的不断断扩大，以及及随着外向型型经济的不断断扩容，外地地高收入群的的涌入，使得得别墅群的购购买力极大增增强，这种别别墅的潜在消消费群将成为为推动别墅市市场发展的一一大要素。南京别墅市场问问题分析在别墅市场供需需两旺的局势势下，别墅市市场正在悄然然发生变化，市市场结构、产产品特征、消消费心理以及及消费群体特特征已经改变变。与此同时时，别墅市场场的问题也在在日益暴露。由于别墅市场的的潜在供应量量较大，区域市市场竞争严重重，特别是将将军路沿线，潜潜在供应量巨巨大，同时同同质化竞争严严重，各开发发商尽量错开开上市时机，甚甚至进行产品品转型。市场供应结构不不够合理。中高高档别墅的比比例过高，达达到了40%以上。而今年以来，价价格在1000万左右的经济型型别墅最受市市场欢迎。户户型偏大、总总价偏高的别别墅相对滞销销。别墅品质名不副副实。别墅最最为稀缺的元素是自然景景观——山和水与原生生态绿化，而有些项目自自称水景别墅墅，只是小型型人工水景，而号称的高绿化率，就是种一些草坪，移植一些树木，名不副实。随着经济型别墅墅市场保有量量不断扩大，别别墅本身的纯纯粹性、高端端性将会发生异异化。精品创新型别墅在在房产市场引引领时尚是必必然之势，其其自然环境、建建筑规划、品品质内涵的纯纯粹性无可替替代，其渗透透的生活理念念、居住品位位、文化内涵涵、建筑精神神将不仅仅是是建筑的发展展，更是社会会与经济发展展、中产阶层层群体壮大的的侧面反映。经经济型别墅大大受市场欢迎迎，将动摇别墅的的价值体系，形形成有中国特特色的别墅市市场格局。

2、南京别墅市市场需求状况况2.1物业业类型供需比比例状况注：根据市场房房地产销售面面积供需统计计别墅作为房地产产市场中的特特殊的产品，在在市场中的所所占量的主要要集中在江宁宁地区，目前前别墅市场的的暂时供需基基本平衡，在在于市场没有有大规模集中中放量。2.2别墅墅物业需求特特征根据我们对目前前南京别墅市市场的畅销项项目调研，以以及对别墅消消费客群的长长期关注与分分析，我们确确定消费者对对于别墅的需需求有如下特特点：（1）区位是消消费者选择别别墅的首要考考虑因素根据对已购买别别墅的消费者者调查，80%以上的别墅墅潜在购买者者认为，理想想的别墅第一一要素就是具具有优良的区区位。其中，将军山、翠翠屏山一带、紫紫金山一带占占据了绝大多多数购买者的的选择方向。（2）交通条件件是最基本的的硬指标由于购买别墅的的消费者基本本都具有机动动车，90%以上的购买买者认为别墅墅项目周边要要路网发达，快快速畅通，节节省时间，达达到“距自然很近近，离红尘不不远”。并且大多多数消费者都都希望别墅项项目到市区的的交通路两侧侧最好景色优优美，驾车往往返市区与别别墅之间能成成为一种享受受。（3）优美的自自然环境是购购买别墅最基基本的追求根据对将军山翠翠平山一带的的消费者调研研来看，购买买别墅的消费费者，其根本本目的就是追追求在市区没没有的优良的的自然环境（清清新的空气、良良好的视野、安安静的居住环环境等），特特别是山水环环境，更是受受到他们的追追捧。在调查中，超过过50%的消费者喜喜欢水景别墅墅，超过35%的消费者喜喜欢山景别墅墅。（4）异域风格格别墅受喜爱爱无论是联排、双双拼、还是独独栋别墅，具具有异域风格格，特别是欧欧美风格的别别墅广泛受到到欢迎。特别别是独栋别墅墅，60%以上的消费费者选择购买买欧美式别墅墅，现代风格格与中式风格格的选择比例例不超过20%。然而，50%以以上得消费者者虽然不能明明确说处他们们心目中的别别墅具体形象象，但他们希希望买到纯正正的、原汁原原味的异域风风格别墅，而而不是仅仅以以一些欧式符符号来妆点成成的别墅。（5）面积需求求无论是从市场现现有项目的销销售情况统计计，还是从潜潜在消费者购购买意向访问问看，联排别别墅180㎡—220㎡是最受欢欢迎的面积区区间。而双拼拼与独立别墅墅的需求大多多数集中在350㎡以下。这这与消费者的的经济实力以以及目前别墅墅市场的产品品结构基本吻吻合。（6）购买用途途调研发现，700%以上的别墅墅，特别是近近郊别墅，消消费者购买后后是用作居家家生活的，即即将来作为第第一居所（或或许购买后一一段时间暂不不居住）。作为第二局所用用途的只占20%左右的比例例，这与目前前媒体的宣传传有很大差距距。投资客群群的比例占到到8—10%左右。另有有少数作为商商务用途等其其他功能。（7）产品功能能需求在购买别墅的消消费者中，由由于大多数没没有居住别墅墅的经验，他他们大多数不不能明确说出出对别墅的功功能需求，特特别是细节需需求，这需要要开发商的引引导。根据调研，大部部分消费者仅仅对于和公寓寓有同等用途途的房间、客客厅、厨房、卫卫生间等功能能具有明确的的要求，其他他功能区大部部分不能明确确。4、南京各别墅墅板块简述4.1别墅墅板块简述（1）紫金山麓麓别墅群实际包括环紫金金山与仙林地地区。以金陵陵家天下、帝帝豪花园为代代表。随着仙仙林沁兰雅筑筑、香溪月园园等项目及钟钟山高尔夫、聚聚宝山项目等等的推出，紫紫金山别墅群群将成为南京京高档别墅的的代表区域。（2）江宁开发发区别墅群相对是一个较为为广泛的概念念，由三个区区域构成，将将军路区域、百百家湖区域和和高湖区域，随随着城市的扩扩张与交通的的发展，区域域将向第一居居所过渡。●百家湖区域在在传统的格局局中，是作为为独立板块存存在的。在江江宁的楼盘中中，百家湖地地区起步较早早，迄今为止止该地的楼盘盘建设已接近近饱和，今后后可能不会有有大规模的别别墅项目出现现。●而高湖板块块一直以来属属于周边较大大板块的附庸庸，前有百家家湖，后为将将军路。●翠屏山别墅墅群是近年形形成的一个新新的热点别墅墅区，由于该该地区独特的的地性，良好好的自然景观观环境，随着着牛首山、翠翠屏山区域的的开发，共青青团路的接通通以及其他不不断出现的利利好消息，已已经较大限度度的刺激该区区域的发展，成成为南京未来来的中档别墅墅主要聚集区区。（3）汤山别墅墅群对于希望获得休休闲的第二场场所的都市人人而言，是个个理想之处，目目前该区土地地资源开发已已进入后期，而而且由于其开开采过度，政政府开发限制制的出台，其其前景不容乐乐观。真正意意义上的汤山山别墅区将会会逐渐消失。随随着一小时都都市圈的发展展，该区将会会与句容、宝宝华等地区联联成一体。（4）溧水休闲闲度假别墅凭借其优美的环环境及良好的的地域优势以以及溧水民营营开发区推动动，是今后几几年休闲度假假类别墅的主主要供应地。溧水别墅以以卧龙湖、东东屏湖、天生生桥、傅家边边及无想寺等等区域。4.2别墅墅分布区域特特征注：根据目前市市场在售楼盘盘数量统计，江江宁市场别墅墅数量占到了了全市别墅市市场的一半。类型代表个案特征城市别墅玉兰山庄、金基基唐城市区资源土地稀稀缺，项目周周边配套成熟熟，交通便利利，成为真正正第一居所。东郊别墅群仙林别墅金陵家天下、帝帝豪花园、沁沁兰雅筑、香香溪月园借助东郊与仙林林独特的自然然环境、大学学城人文优势势，自成板块块。汤山别墅东湖丽岛拥有独特的卖点点——汤山温泉，由由于缺乏政府府规划，使得得区域形象一一般，别墅关关注度不高。江宁开发区别墅墅群爱涛漪水园、水水韵别墅、颐颐和美地（西西园东园）、中中国人家等区域由于早期土土地大量开发发，后续发展展空间有限，现现已逐渐纳入入大将军路别别墅群的范畴畴。将军路别墅群运盛美之国、左左岸名苑、阳阳光四季、翠翠屏国际城、瑞瑞景文华、盛盛唐艺郡等该地区良好的自自然景观环境境，便利的交交通，成为了了南京市最大大的别墅群区区域，在售的的楼盘别墅多多达十几家。远郊别墅林语别墅、边城城、满庭芳、白白鹭湖山庄等等2003年开始始，南京远郊郊别墅开始兴兴起，开启了了南京别墅市市场竞争新格格局。根据别墅的市场场分布特征，我我们将南京的的别墅市场分分为近郊别墅墅（离市中心心30公里内）与与远郊别墅（离离市中心30公里外，30分钟车程）两两大类。5、产品特征分分析别墅个案统计表表(未统计市场场潜在项目))个案占地（亩）建面（万㎡）联排面积单价总价套数层数花园面积双拼面积价格总价套数层数花园面积运盛美之国60020176-2300550090-1201703100-120026060001301203100-1600翠屏国际城220080220-26005800120-1400283.5100-40002706000148143.5100-5000瑞景文华34015177-2400550090-110288350291-29557000205963180复地朗香50011.3180-2200550090-110932、3120260-28004500120-1300722、3200山水华门35513200-26006000120-1600402、3未定//////玛斯兰德70024.6//////263--344560001603000香山美墅25118.52105500120143.550//////中国人家27014.4197-2400500100-1100304.550-100//////莱茵东郡403.2////////////香溪月园132006000120-1400197380//////天泓山庄35020////////////林语别墅4607////////////仁恒玉兰山庄177242-27229000180-2000502502951000200-300063110接上表个案独栋面积(㎡))价格（元/㎡）总价(万)套数层数花园面积叠加面积价格套数花园面积运盛美之国300-46007500245-3455603400////翠屏国际城300-500010000300-5000703500-8000////瑞景文华355-50008500-111000300-5000233220////复地朗香3008000240222400////山水华门未定未定未定未定未定未定////玛斯兰德350-42557000220503500////香山美墅//////175222中国人家4007500300383400-5000////莱茵东郡//////130-16003900160/香溪月园250-40008000200-3200///////天泓山庄//////125-2299548018640-80林语别墅350-550014000300-70001882800-15000////仁恒玉兰山庄343-408813500440-5200213400-50001807000120/5.1各类类物业的特点点产品特点联排别墅从销售情况来看看，消费者对对它的接受度度较高。优势势在于面积适适中、总价不不高。双拼别墅双拼别墅产品形形态具有一定定折中性，总总体去化相对对联排较低。独立别墅其面积大、成本本高、占用景景观资源多是是其价格高昂昂的主要原因因。此外，同同质楼盘间的的主要区别在在于区位环境境的差异。消消费者选择别别墅在很大程程度上受到价价格与面积的的约束。其最最大优势点在在于独门独院院，幽静，私私密性强。叠拼别墅异军突起的叠拼拼别墅（或空空中别墅、低低层跃层住宅宅）由于类似似别墅而面积积小、总价低低，受到了广广大中等收入入者的追捧。5.2物业业形态比例注：根据目前市市场在售楼盘盘统计,联排、双拼拼别墅占到市市场80％左右的比比例。目前市场上的部部分类似别墅墅的跃层公寓寓，由于大多多处于环境较较好的郊区，在在此将其归类类为叠加别墅墅。5.3各类类物业产品面面积●联排别墅●双拼别墅●独栋别墅●叠拼别墅注：根据别墅市市场中套数统统计，联排主主力面积在约约220-2240㎡，双拼面面积主力约在在260-3300㎡，独栋面面积主力350-5500㎡,叠加面积面面积主力150-1180㎡。5.4别墅墅价格（1）各物业价价格比较（2）各区域价价格比较注：根据市场中中在售楼盘的的楼盘销售价价格统计出，目目前南京别墅墅市场中整体体的价位，叠叠拼别墅5420元/㎡(由于城区及及近郊几个项项目较高的价价格，拉升了了平均单价))，联排别墅5600元/㎡，双拼别别墅6000元/㎡，独立别别墅10000元/㎡。5.5别墅各各类物业去化化速度●联排别墅●双拼别墅●独立别墅●叠拼别墅可以预见，TOOWNHOUUSE联排别别墅将成为未未来南京中产阶层主流的住宅宅形式。从现现有的别墅销销售情况来看看，单套别墅墅面积在1880—220平方米的最最为畅销。5.6南京别墅墅产品层数结结构●联排别墅●双拼别墅●独栋别墅注：以上图表根根据目前南京京房地产市场场在售楼盘统统计，有较少少量一层半等等楼盘忽略未未统计。5.7别墅花园园面积●联排别墅●双拼别墅●独栋别墅注：根据别墅市市场中套数统统计，联排主主力面积以150-2200㎡，双拼面面积以200-3300㎡，独栋以300-5500㎡为主。二、典型项目销销售情况1、竞争个案个案统计(累计计销售量)(按面积段)天泓山庄面积段上市套数已售套数已售均价200-2500平米2511789147250-3000平米

57109607金岭温泉面积段上市