淡市营销技巧及应用讲解

淡市营销技巧及应用——之案场精细化管理1、客户积累及组织方法2、如何设计火爆营销3、销售数据解读技巧4、销售促进（SP）的方法及运用目录客户组织篇客户组织项目开盘成功项目销售成功火爆营销红盘排队抢购目标和结果的桥梁？客户组织每个项目经理的核心目标？开盘前，进行有计划的客户组织明确销售目标测算需求来访量设定回笼节点进行客户筛选拟定媒体覆盖计划测算需求来访量：

依据项目所在的区域客户构成的特征客户的消费习惯历史的成交数据项目的特征如：闹市区，市郊，郊区，商业成熟区域，欠发达地区。。。如：联排、小高层、多层。。。如：区域客户，外区域客户，外地客户，投资客户。。。如：多次置业，熟悉购房，首次置业。。。如：地域、区域同类楼盘来人、来电、成交等比例值项目的定位如：高端自住、投资，中档改善型，低端保障型。。。测算需求来访量：

测算

根据前页所述，修正数值如：来电转来人率：来电2.5：来人1来人转认筹率：来人2：认筹1认筹转大定率：认筹1.4：大定1销售目标200套CABC280认筹量280套B560来人560组A1400来电560来人1400来电客户构成渠道、媒体区域客户：外区客户：其他客户：45%40%15%直投派发账单巡展电视网络活动客户资源区域客户外区客户纵向和横向的结合：垂直象限代表数量（成果）水平象限代表时间跨度数量时间（周）直投派发账单巡展电视网络活动客户资源报纸红色代表来电线灰色代表来人线总户数10幢800套80000平米首批推出计划A2幢160套16000平米B3幢240套24000平米C4幢320套32000平米客户积累情况

来访

意向

认筹

A839组699组304组B1259组1049组456组C1678组1398组608组客户积累与推案关系表设计客户户回笼的的节点：：错误的观观念：客户转换换的比例例值，并并不是任任其自然然发生的的。要控制值值在一个个恒定的的区间内内发展，，需要进进行相关关的业务务动作的的跟进。。可以唯我我所用的的客户回回笼时机机：样板房公公开售楼处落落成项目出地地面4层单体、整整体模型型项目资料料、cf片vip登记。。。。。。。进行客户户筛选：：灵活运用用报价进进行客户户筛选：：通过报总总价范围围圈定客客户通过报周周边（区区域）价价格试探探客户通过报单单价（均均价）范范围排摸摸客户通过报单单一价格格区间筛筛选客户户280认筹量560来人1400来电总结200套成交目标标目标根据目标标测算来来电需求求来人需求求预判来来人构成成测算媒体、通通路根据投放放周期根据投放放通路投放媒体体广告利用回笼笼环节利用回笼笼道具完成客户户回笼客户回笼笼设计筛选选标准结合回笼笼环节提供意向向客户客户筛选选客户组组织织如何设计计火爆营营销火爆营销销是结果果火爆营销销的设计计是由客客户组织织，媒体体炒作，，客户筛筛选，开开盘组织织构成浦东星河河湾项项目概况况地块北至至白莲泾泾，东至至锦绣路路，西至至中心河河，南至至浪水浜浜。基地总用用地面积积约23万平方米米，总建建筑面积积约47万平方米米。其中小学学和幼儿儿园总占占地面积积约2.4万方，建建筑面积积约1.4万方，商商业街总总建面2.1万方，超超白金五五星级酒酒店包括括酒店、、会所、、体育馆馆等。整个社区区分三期期开发，，布局结结构动静静有序，，虚实相相生、环环环相扣扣。小学幼儿园商业街超五星级酒店一期二期三期浦东星河河湾产产品特征征浦东星河河湾一期期推出户户型面积积在220-600多平米之之间，主主力户型型面积都都在200-300多平米的的大三房房、大四四房。并并均为套套房设计计。汇聚全球球顶级资资源的社社交场所所，为业主搭搭建一个个全面提提升生活质量量、事业业发展、、自身修修为的高高端价值值平台。。浦东星河河湾项目目定位星河湾，，中国最最高端生生活与社社交平台台在这里，，这样的的故事还还有很多多。。。。。。。。1、一期323套房源一一次性全全推出，，推量大大并需确确保项目目热销；；2、项目所所在地段段非传统统意义上上的豪宅宅地段，，地段不不被市场场认同；；3、都是大大面积产产品，单单价总价价都较高高，属于于千万级级以上门门槛；4、星河湾湾在上海海首次亮亮相，知知名度与与品牌影影响力都都不足。。浦东星河河湾营销销面临的的问题：：万人看星星河湾核心营销销策略解决来人人问题根据超高高总价构构成的超超高端公公寓的转转定率，，反算来来访需求求客户组织织分解解决之道道渠道营销推广事件50+250人的超级级团队京、沪、、惠三地地同步推推介会至少100家资源机机构合作作100万高端数数据积累累易居八大大资源整整合1个超级展展示现场场1个销售基基地（8.8前）易居CRM销售系统统平台支支持新闻炒作作策略第一财经经战略合合作广告整合合方案星河湾跨跨界招聘聘会大师杯马马球赛高尔夫巡巡回赛8月8日核爆中国波士士，倾城城之夜中国高端端地产峰峰会建国大业业南中国国启动仪仪式……四维模式式事件首次登陆陆上海房房展会星河湾跨跨界招聘聘会慈善晚宴宴胡润十周周年大师杯马马球赛荷兰银行行理财论论坛高尔夫巡回赛赛奢雅品鉴晚宴宴8月8日核爆中国波士，倾倾城之夜中国高端地产产峰会建国大业南中中国启动仪式式……星河湾京、沪沪、惠三地同同步推介会至少100家资源机构合合作乐居会100万高端数据积积累易居系统资源源整合渠道推广新闻炒作策略略第一财经战略略合作50家主流媒体广广告整合方案案推广媒体推广1、第一财经战战略合作2、新闻炒作五五路攻势3、广告集中投投放攻势第一财经战略略合作五项合作：全国高尔夫精精英挑战赛波士堂三周年年庆典CBLA活动（中国最最佳商业领袖袖）平面媒体投放放（专题+硬广）电视广播投放放（高收视率率栏目投放））第一财经战略略合作方案由第一财经主主办、易居中中国作为全年年合作伙伴、、星河湾特约约献映的2009年度高球盛事事——“易居中国•第一财经商界界精英高尔夫夫挑战赛”于于7月3日在北京叠泉泉乡村高尔夫夫俱乐部挥杆杆启程。第一财经传媒媒有限公司董董事长、总经经理高韵斐与与易居中国董董事局主席周周忻以及星河河湾地产副总总裁梁上燕女女士共同出席席并做简短发发言，并举行行了第一财经经与星河湾战战略合作的签签约仪式。CBLA公关活动线销售动态线新闻炒作线123坊间传说线4生活情调线5新闻炒作攻势势兵分五路广告集中投放放攻势“围”“追””“堵””“截””Step1：圈定客户Step2：追寻客户Step3：积聚客户Step4：销售目标达达成火爆营销之开开盘组织开盘组织是对对开盘当日的的销售进行进进行计划及组组织：开盘组织灵活运用卖场场空间合理组织开盘盘流程设计压迫环节节学会运用“群众”斗“群众”的方法灵活运用卖场场空间尽量在现有的的卖场中规划划开盘活动对于卖场空间间尽可能的合合理运用灵活运用卖场场空间外场等候区选房区财务审核突发问题处理理或作战指挥部部合理组织开盘盘流程购房客户和未未购房客户不不相交（利用用信息不对称称策略）每条动线只有有一个作用，，或进或出，，不能相合并并保持选房区域域的私密性，，避免选房区区过于开放（（便于进行调调整和销控））等候区配置餐餐点，延长客客户的等候时时间及耐心等候区井井有有条，留住客客户；选房区区制造混乱，，迷惑客户外场等候内场等候选房等候选房区销控区财务区审核区签单区发呆区闷客户压客户设计压迫环节节学会运用“群群众”斗“群群众”的方法法在开盘过程中中，销售已经经站在较强势势的地位。如如果手段运用用不熟或不当当，容易引起起客户的激励励反抗。所以开盘环节节，销售应该该给客户的感感觉是完成例例行工作，而而用过引导客客户的方法，，让客户与客客户间形成牵牵制作用。如：开盘组织织排队，一定定有客户提出出疑问。销售的任何答答复都会让客客户觉得反感感学会让客户帮帮你说话，让让大部分人帮帮你解决小部部分人客户动线外场停车区域域电瓶车接送客客户至大堂1F1F大堂客户礼仪仪接待确认客户身份份（新老）引导客户至二二楼二楼接待客户户进行模型讲讲解、样板房房参观及预约约登记客户经理陪同同或发放即时时贴和参观须须知进行样板板房参观付筹客户告知知参观后前往往相应选房区区（8月4日－BF）（8月5日～8月7日、8月8日－2F）未付筹客户告告知参观后前前往2F咨询案例

浦东星星河湾12456125导示水牌样板房户型水水牌总平图停车牌7地下停车场指指示牌停车牌264533停车牌门岗电瓶车泊客处处电瓶车泊客处处电瓶车泊客处处电瓶车泊客处处外场维护停车1停车2停车3停车4停车51F:接待引导区咖啡吧·客户休息区电梯B1封闭1~2F运行大堂电话接听客户迎接往BF楼梯设检查岗岗（已付登记记金客户）8月4日已付登记金金客户前往BF等候区8月5日～8月7日、8月8日已付登记金金客户前往2F等候区2F:接待讲解区模型介绍区板房参观登记记（水吧）·资料发放&登记统筹指挥部财务室·8月8日新增客户收收筹·签约收款尚未完工开放放应急处理&签约区（突发事件解解决）第二、三批客客户等候区25人/间，约100人，约30~40组51～80号认购等候区2认购等候区3认购等候区481～150号151～210号叫号预备区16～22号叫号等候区210～15号销控板销控台选房区9桌叫号等候区11~9号思考区财务区审核区认购等候区（（第一批）用餐区12:30开始第一批BF:认购选房区认购等候区123～50号茶歇区填写区资料预案：如8月8日认购客户过过多，则在用用餐区撤餐后后休息等候地点总负责人功能区域负责人联系方式岗位人数岗位任务要求名称人数星河湾酒店地下一层(认购选房)臧建军：王莉萍：李莉：胡珀：高伟东：认购等候区门口

礼仪4问候、引导保安22BF整层维护秩序朱青玲（销）

红缨队3客户登记、引导认购等候区1（23~50号）于晴（销）

红缨队2配合客户经理安抚客户、问题答疑客户经理1客户安抚、问题答疑保洁2保持现场整洁饮品区Kevin

酒店服务人员4提供饮料，并保持供应量（供应时间：9:00～20:00）叫号预备区（16~22号）高伟东（销）

客户经理2叫号，引导、填《房源意向单》选房区胡珀（销）

客户经理9有经验的客户经理进行客户逼定填表区红缨队10复印跑单思考区李莉

销控区赵成刚（统筹）

客户专员4根据销控指令，分发《认购书》信息录入（科耐系统）客服经理4根据销控指令，分发《认购书》黎胜（销）

审核并盖章调配人员2审核并盖章审核区Linda（服）

客服经理6资料审核、系统录入、定单发放黄慧敏（服）

咨询提交区Linda（服）

公证2公证业务财务区

财务经理4诚意金转定金、定金收取黄慧敏（服）

客户专员4跑单复印8月8日星河湾酒店店B1层认购选房区区人员分工及及安排关于开盘前的的客户落位为什么要重视视客户落位？？客户落位是为为了帮助项目目平衡去化。。加入价格测试试的落位可以以帮助修正面面市价格准确的客户落落位对于开盘盘销售引导及及开盘销量预预估作用重大大关于开盘前的的客户落位如何来做客户户落位？不同区间由于于信息释放不不同所以，所所获得的落位位意义不同开盘一房一价报价价单价段报价总价区间报价价意向金根据客户的原原始意向进行行落位了解客户在没没有价格干扰扰的情况下的的需求落点可根据落点分分布，对产品品的基准价格格进行调整开盘一房一价报价价单价段报价总价区间报价价意向金根据客户的承承受能力进行行落位了解客户客户户对项目的可可支付能力客户可支付能能力的了解对对于落点转换换的帮助较大大开盘一房一价报价价单价段报价总价区间报价价意向金更为接近一房房一价的单价价段报价可以开始运用用不同层次及及选择抽样的的方式进行更更准确的客户户落位加强对于A类忠诚客户的的价格试探及及落位落位结果可以以辅助进行最最后的价格调调整开盘一房一价报价价单价段报价总价区间报价价意向金对部分种子客客户或顺位靠靠前的客户进进行一房一价价落位确保项目火爆爆的引线，降降低顺位靠前前客户的流失失率对种子客户进进行落点引导导，模拟开盘盘第一阶段的的销控图客户落位表1意向金落位图图客户落位表2客户落位的工工具及形式：：房号45号302室45号401室42号402室42号301室面积169.5177.17单价210.69王001王002218.48总价

王015房号

45号301室42号302室王002面积174.74186.16单价

总价

房号45号102室45号101室44号101室43号101室42号102室42号101室地上面积192.11184.68168.13168.13197203.54地下面积109.42104.3190.5590.55109.54108.55单价

陈003王001范005范006王031

张004陈020

张008周017陈024

总价范023

陈025叶009

销售数据解读读技巧销售数据解解读技巧销售数据有有哪些？来电来人成交总量累计量渠道需求区域动机关注点总量累计量渠道需求区域动机关注点意向度未购因素职业总量累计量家庭构成均价均面积落点区域职业购买因素销售数据对对于销售有有何帮助？？产品印象媒体效果广告主标目标客户构构成来人数据：：来人数据：：各媒体的转转来人率主打信息与与客户需求求的匹配度度客户来源与与定位的差差异客户构成的的特点客户需求与与产品的差差异客户需求落落点客户对于价价格的反馈馈客户购买&未购买的因因素成交数据：：均价与目标标的差异成交落点对对于未来价价格走势的的影响客户地图成交客户会会聚的特征征来电数据：：如何解读销销售数据1、培养对于于数据异动动的敏感度度如：周来人人量通常为为25组，但是突突然出现的的异常。是是否能及时时寻找原因因2、学会运用用同类数据据短期内的的对比如：上周数数据与本周周数据的变变动关系，，上周单项项最高权重重与本周数数据最高权权重的变化化3、学会看累累计数据与与当周数据据的比例差差异累计数据是是大样本统统计，有减减小误差的的作用，通通过比例值值的比对帮帮助找原因因4、利用交叉叉分析寻找找原因部分数据有有交叉性，，可以找出出问题5、绘制客户户地图统计汇总表表实例类别及选项项数据类别数据内容累计与当周周数据的比比较当周数据与与上周数据据的比较来人数据和和成交的比比较单个表单的的数据解读读：累计和当周周的组合，，看比重变变化上周和当周周的组合，，看瞬时变变化成交和来人人的组合，，看转换率率变化例如：50-55成交年龄的的比重开始始加大是不是主推推产品面积积放大，总总价变高是不是媒体体导向发生生变化是不是人群群结构发生生变化媒体渠道客户区域客户年龄客户需求客户层次来访时间交通工具来访人群来访人群家庭结构总价预算楼层需求家庭结构面积需求购买目的付款方式客户意愿询问重点统计汇总表表实例数据解读案案例一、客户属属性分析二、交叉分分析三、典型客客户描述WHO我们的客户户是谁？WHERE我们的客户户来自哪里里？WHY我们的客户户为什么购购房？WHAT什么是我们们的客户所所关注的？？WHICHChannal我们的客户户是通过什什么渠道知知道项目？？客户属性分分析WHO（客户特征征）联排投资客客户：年龄龄段主要分分2类群体，一一类是35-40岁之间为代代表的“70后新贵”，占33%；另一类则年年龄偏向于于45岁-50岁之间为代代表的经验丰富的的投资客，占41%。叠加投资客客户：主要要集中于35-45岁，占60%，该类客户户事业正处于于黄金期，手中资金金充裕，考考虑投投资保值为为主，部分分是因为未未购到联排排而被挤压至叠加加，属于非非专业投资资客。联排自住客客户：年龄龄集中在30-40岁，占66%，相对投资客客户更年轻轻，以二口之家家为主，占44%，对对空空间要求相相对较小，，联排三代代同堂客户户主要关注注是物业形形态，属于于首置别墅墅，因此对对于空间要要求不高。。叠加自住客客户：年龄龄层主要集集中在30-35岁及45-50岁，共占66%，前者以小太阳之之家为主，占33%，考考虑虑父母回来来照看孩子子，因此对对于房间要要求更多，，后者以三代同堂为为主，占44%，该该类类客户对居居住空间要要求更高，，因此选择择大都选择择上叠。根据客户购购买动机及及产品物业业形态属性性将客户分分析分类为为：联排投资客客户、叠加加投资客户户、联排自自住客户、、叠加自住住客户四大类进行行分析。WHO（资产级别别）置业情况分分析：共计计90%的客户已有有1套以上商品品房,其中有26%的客户已有有别墅置业业经历。联联排投资客客户中已拥拥有别墅物物业的客户户数量最多多，达到11组，占非首首置客户的的48%，叠加自住住客户都没没有别墅置置业经历；；客户职业分分析：私营营业主占58%，该类人群群资产级别别更高，其其次为企业业中高层，，认购联排排的客户中中私营业主主相对比例例较高，叠叠加自住客客户企业中中高层占比比较高；客户驾车分分析：拥有有30万以上的车车主占53%，其次为20-30万的车主，，占40%，投资客户户拥有30万以上车的的比例大于于自住客户户，叠加自自住客户中中30万以上的车车主仅占11%，资产级别别较低；综合资产级级别：联排排投资>叠加投资>联排自住>叠加自住WHO（老业主））万科老业主主认购比例例较大，共共计27组，占占总总认购客户户的30%；认购的老业业主主要是是来自闵行七宝、、华漕一带，其其中朗润园、城城花、红郡郡、兰乔合计占到了了82%。除兰乔、红红郡之外，，其它万科科老业主目目前居住以以三三房为为主，占90%以上。老业主购房房目的以投资为主，共计占78%，投资联排的客户中，，朗润园占到了64%，表表明该该小区客户户资产级别别普遍较高高。自住客户中，城花的客户占到到了60%，表表明该该小区由于于房龄较久久，对于改改善型需求求更为迫切切。浦东塘桥1组占1%闵行金汇1占2%闵行春申2组占2%；闵行古美1组占1%；闵行华漕12组占13%；长宁古北4组占4%长宁天山1组占1%长宁中山公园1组占1%长宁虹桥5组占6%静安区静安寺1组占1%徐家汇1组占1%徐汇田林1组占1%卢湾打浦桥1组占1%浦东陆家嘴1组占1%青浦共计6组，占7%，赵巷、新城各2组，徐泾、重固各1组闵行七宝19组占21%；A9长宁新华路2组占2%宝山共康1组占1%宝山大华1组占1%奉贤南桥1组占1%虹口大连路2组占2%黄浦人民广场2组占2%普陀长寿路3组占3%普陀曹杨32组占2%松江洞泾2组占2%杨浦五角场1组占1%闸北大宁1组占1%闸北火车站1组占1%自住投资投资

自住

皆有长宁北新泾2组占2%居住区域客户生活区区域：认购客户主主要分布在在A9沿线，以青青浦-闵行七宝-长宁-闵行华漕组组成一个“黄金三角区区”，

该区域域成交客户户共计占了了约60%；另有12%为外地投资资客。客户区域以以闵行为主主，35组占39%。其中万科老老业主25组，占71%，如七宝（（朗润园10组,城花5组）、华漕漕（红郡4组，兰乔3组）。该区区域自住客客户居住房房源与城花花假日情况况接近，房房源为3-6年左右的小小区，对外外售价在2万左右。其次为长宁宁，14组占16%。主要集中中在三个区区域古北、、虹桥、北北新泾三个个板块。该该区域自住住客户目前前居住以5年以上的中中高端商品品房为主，，目前对外外售价在2-3万左右。其他分布较较为分散，，略多的为为青浦、普普陀、市中中心（黄浦浦、卢湾、、静安、徐徐汇）。A9沿线以外主主要为投资资客，自住住客户主要要是由于工工作在青浦浦附近有关关。WHERE（生活区域域）浦东2组占2%闵行18组占20%；长宁区13组占14%静安区2组占2%徐汇5组占6%卢湾区1组占1%黄埔区2组占2%普陀区3组占3%青浦10组占11%杨浦区1组占1%工作区域宝山2组占2%奉贤1组占1%外地21组，占23%虹口2组占2%松江5组占6%闸北区2组占2%客户工作区区域：认购客户工工作区域主主要分布在在A9沿线一带，，主要集中中在闵行、、长宁、青青浦、松江江，共占51%，该该类区域客客户相对本本案来说工工作动线较较方便，投投资自住皆皆可选择。。另23%的客户工作作在外地，，因此对于于区域要求求不敏感，，主要关注注品牌、品品质及板块块发展潜力力；资产级别相相对较高的的私营业主主主要集中中在闵行区区占23%，青浦区占占12%，浦东占8%，外地占23%；青浦工作的的客户比青青浦居住的的客户多出出近1倍，表明工工作区域对对于客户购购房区域的的选择起着着决定性作作用。WHERE（工作区域域）WHY（购房动机机）本次开盘成成交客户以以投资客居多多，认购客户户中80%为投资客户户，自住客客户仅占20%；空间尺度及及区域环境境难以满足大大部分自住住客户改善善需求是该该类客户较较少的主要要原因，而而万科品牌及大大虹桥桥板块发展是投资客户认可可本案的主要因因素，因此对产产品细节考虑较较少的投资客户户在本次开盘中中把把握住了先机，，成交比例较高高；叠加自住客户中中，有78%选择上叠，主要要是因为上叠空空间较大，房间间更多，符合改改善型客户要求求。叠加投资客户中中，有58%选择下叠，主要要是因为下叠相相对总价较低，，且地下室计入入产证方便出手手。WHAT（购房关注）投资型客户：开发商品牌：80%以上的客户考虑虑投资，主要是是认可万科品牌牌带来的品质价价值增长，尤尤其是其中中有近30%的万科老业主，，对于万科品牌牌有较高的忠诚诚度；大虹桥发展：70%以上的客户认为为大虹桥区域将将会成为上海新新的热点，使本本区域有较大的的升值值空间，故选择择投资本区域；；总价：50%以上的客户认可可本案在同类区区域中别墅物业业中的总价优势势，尤其是叠加加的客户，由由于该类客客户短期内首付付资金有限，因因此考虑总价较较低的叠加进行行投资。自住型客户：开发商品牌：60%以上客户曾经有有过居住或深入入了解过万科品品牌的经历，对对万科品质较为为信任，因因此在购房时偏偏向于选择万科科的产品；工作方便：由于于58%的自住客户工作作在青浦、长宁宁、闵行一带，，因此他们寄希希望于大虹桥的的建建设使其未来来工作生活更为为便捷，因而选选择购买本区域域；物业：物物业良良好的口碑及对对于社区安全温温馨环境的打造造使客户即使地地段较远也愿意意居住的主要要原因之一，50%以上的客户除了了居住空间的改改善，更注重对对于生活环境档档次的改善，因因此较为看重重万科物业。建筑品质：本案案全新的新英伦伦风格及外立面面材料的搭配格格调在同类区域域占据较大优势势，是是客户选选择的主要因素素之一；WHICHCHANNAL（认知渠道）1、认购客户媒体体途径主要为朋朋友介绍，占47.8%。其中20%为来访客户自购购并介绍，12.2%万科关系介绍，，另15.6%为未购客户介绍绍。2、前期巡展客户户占12.2%，主要为黄金城城道接待的客户户及老业主社区区巡展客户。3、路过客户中50%为青浦新城及赵赵巷区域生活或或工作的客户，，其余为居住在在市区但在青浦浦附近有业务往往来的私营业主主。4、今日地产效果果较好，成交占占7%，来访成交比达达到近47%，其中有70%为居住或工作在在长宁一带的私私营业主及企业业中高层。交叉分析购买动机资产级别居住工作

区域域工作性质置业情况万科老业主私家车级别年龄投资自住联排叠加联排叠加客户属性

家庭庭结构++++维度一维度二维度三维度四30-40岁44%二口之家22%三口之家30-35岁33%小太阳之家45-50岁44%三代同堂33%

35-40岁41%

45-50岁70后新贵经验丰富

投资资客35-45岁60%非专业

投资客客68%多套公寓

首置置别墅1000万

以上500-1000万

左右500-1000万

左右500万

左右33%非首置别墅66%多套公寓

首置置别墅22%非首置别墅56%多套公寓

首置置别墅44%非首置别墅44%

1套公寓

首置别别墅56%多套公寓

首置置别墅38%

20-30万56%

30万以上29%

20-30万63%

30万以上56%

20-30万44%

30万以上78%

20-30万11%

30万以上居住七宝、华漕虹虹桥赵巷、外地工作外地、青浦、浦浦东41%

9组朗润园2组红郡2组兰桥1组优诗美地21%

2组城花

红郡假假日

兰桥华尔尔兹

优诗美地地

各1组33%

2组城花1组红郡22%

1组城花1组朗润园76%私营业主15%私企中层45%私营业主32%私企中层24%国企事业单位67%私营业主22%国企事业单位44%国企事业单位33%私营业主22%私企中层居住

七宝、华华漕

古北、虹虹桥赵巷、外地工作闵行、长宁外外地居住

七宝、华华漕

北新泾外地工作闵行、长宁外外地居住

七宝、华华漕

北新泾外地工作闵行、长宁外外地维度设定典型特征分析（（投资类）联排投资客户典典型特征：年龄+客户属性+置业情况+居住工作区域+工作性质+私家车级别（+万科老业主）1、35-40岁，70后新贵，已多次次购买商品房或或别墅，居住在在闵行华漕、七七宝一带的别墅墅及普陀或外地地的3年左右公寓房，，工作在青浦或或外地的私营业业主，私家车价价值30-80万。2、45-50岁，有丰富房产产投资经验，有有多套商品房，，首置别墅，以以居住在闵行七七宝的朗润园业业主为主，企业业在江浙一带或或青浦赵巷及朱朱家角一带的私私营业主为主，，私家车价值20-40万。关注点：认可万万科品牌，大虹虹桥发展，别墅墅立面品质，只只选择联排，因因为认为联排物物业形态增值空空间大于叠加。。关注点：认可万万科品牌，大虹虹桥发展，别墅墅立面品质，空空间尺度，附送送面积，选择下下叠居多是因为为下叠总价低且且地下室写入产产证，方便以后后出手。叠加投资客户典典型特征：年龄+客户属性+置业情况+居住工作区域+工作性质+私家车级别1、35-45岁，非专业投资资客，购买过多多套商品房，首首置别墅，居住住工作在闵行七七宝华漕的私营营业主或长宁古古北虹桥的企业业中高层，私家家车价值40-80万。联排自住客户典典型特征：年龄+家庭结构+置业情况+居住工作区域+工作性质1、30-40岁，2人居住，已购买买多套商品房或或别墅，现居住住工作在闵行及及青浦附近的私私营业主及企业业中高层2、30-40岁，三口之家，，孩子学龄前，，首置别墅，现现居住工作在闵闵行及青浦附近近的私营业主及及企业中高层典型特征分析（（自住类）关注点：认可万万科品牌，物业业，建筑风格，，考虑总价因素素及实际生活需需求，不需要过过大空间，工作作在附近，动线线较方便。叠加自住客户典典型特征：年龄+家庭结构+置业情况+居住工作区域+工作性质+私家车级别1、30-35岁，三口之家，，首置别墅，孩孩子学龄前，现现居住工作在闵闵行七宝一带，，事业单位中层层管理者，私家家车价值20万左右2、