年上海某商圈房地产项目市场调研报告

上海**路项目市场调研报告上海**物业顾顾问有限公司司2007年4月月三个思考：酒店业的刚性性要求是什么么？**大商圈的的酒店业为何何繁荣？星级酒店存在在于**大商圈为何何重要？目录酒店业介绍1、酒店业简介介2、上海酒店业业发展概况3、上海酒店业业的市场前景景**商圈概况1、区域位置2、交通3、区域商业4、未来规划**商圈的酒店店业1、总体水平1.1、市场供供应1.2、总体特特点1.3、分布情情况2、产品特征2.1、来源和和规划2.2、服务项项目2.3、市场趋趋势3、市场表现3.1、市场份份额3.2、经营模模式3.3、客源情情况3.4、房价与与入住率结论1、关于三个思思考的结论2、总体结论一、酒店业介绍绍1、酒店业简介介酒店是商务，旅旅游，休闲等等产业的重大大支柱之一，在在日常生活中中起着重要的的地位和作用用。第一，酒店是向向旅游者提供供服务的基地地。旅游者在在异地旅游时时，需要一定定的设施和服服务以解决食食宿等问题，酒酒店是满足这这些需求的场场所。第二，酒店是人人们进行社交交活动和商务务的重要场所所。酒店是文文化、科学、技技术交流和社社会交往的主主要场所。许许多重要的会会议、仪式、讲讲座、新闻发发布会、企业业的产品促销销会等，大都都在饭店举行行。第三，酒店是获获取和增加收收入的主要渠渠道。首先，酒酒店是各种产产品的直接消消费者。其次次，酒店客人人的购买能力力较强。经营营得当的酒店店则可成为所所在地或城市市的综合性高高消费场所。结论：从以上三点我们们可以得出酒酒店的支撑要要素1、酒店生存需需要有良好交交通的支撑。2、酒店生存需需要有良好的的商业，商务务环境支撑。3、酒店生存需需要有不同人人的群支撑。有了良好的交通通再加上商务务，商业环境境的支撑自然然会吸引不同同的人群，酒酒店业才能赖赖以生存。2、上海酒店业业发展概况上海酒店市场在在1998-2000年陷入低谷谷，2001年APEC会议以来逐逐步复苏(图1)。尽管20003年受“非典”影响，入住率一度度下滑了十个个百分点，但但“非典”之后的2004年呈现强劲劲反弹态势，旺旺季时候高星星级酒店甚至至出了“一房难求”的局面，2004年平均出租租率达到73%。2005更是超过75%，3星级以上的的酒店数量也也在稳步增加加（图2），因此可可以看到上海海酒店行业的的高景气度来来自旺盛的需需求。图1图23、上海酒店业业的市场前景景2.1、影响酒酒店业发展的的因素①宏观经济发发展对酒店业业产生的影响响随着上海市经济济的持续发展展，GDP总值（国民民生产总值）连连续15年保持两位位数增长，而而经济强劲的的增长态势为为酒店业的发发展创造成了了良好的宏观观环境基础（图3）。图3②旅游业的发发展对酒店业业产生的影响响伴随国民经济的的快速增长，居居民收入也在在大幅提高。可可支配收入增增加，就意味味着消费需要要“升级”。对“奢侈”产品和服务务的需求，被被激发，更需需要被满足。旅旅游，就是典典型的消费升升级需求，国国内以及国外外来沪旅游人人数逐年增长长，加之世博博会和奥运会会商机，未来来对于酒店住住宿业的需求求也必然加大大。2001-20005年上海国内内旅游人次快快速增长，虽虽然2003年由于“非典”影响，国内内来沪旅游人人数一度呈现现负增长，但但的随后的20004年国内来沪旅旅游人数恢复复到了6346万人人次，2005年为6805万人（图4）。图4③城市影响力力的提升对酒酒店业产生的的影响得益于经济的强强劲发展，上海的国际际影响力日益益增强，一方方面，吸引了了越来越多的的境外人士来来沪旅游（图图5），另一方方面，也使得得诸多大型国国际会议、国国际展览接二二连三的在上上海举行。统计数据显显示，20006年在上海举举办的国际展展览会共计318个，居全国所所有大中城市市之首，伴随随而来的商务务洽谈人次快快速增长。这这些境地外人人士来沪的平平均逗留时间间为3.5天，对于酒酒店的需求也也在日益增长长。图52.2、发展前前景预测随着上海经济的的持续高速发发展，人民收收入的不断增增高，作为消消费升级的典典型代表－旅旅游，必将进进入发展的“快车道”。而上海，更更可以期待持持续的国内来来沪旅游热潮潮，加上世博会会，F1，网球大师师赛等项目都都持续吸引着着大量来沪参参观旅游的群群众。图6**大商圈概况况1、区区域位置**大商圈位于于嘉定、闵行行、长宁、普普陀两区交界界处，其核心区域约2平方公里，是是上海最密集集的居住区之之一，周边住住户在50万以上（图7）。图72、交通**大商圈周边边拥有沪宁、沪沪嘉、中环线线、外环线、204国道以及312国道**路段等，规规划中还有两两条轨道交通通线13号、14号经过该商商圈，是上海海城区与江浙浙经济联系的的门户要冲，交交通体系四通通八达（图8）。联动东西：东连连上海市区商商务CBD，西傍慧创创国际生产性性服务业聚集集区；衔接南北：北抵抵桃浦西北物物流园区，南南达虹桥交通通枢纽港；延伸沪宁：***路金三角核核心区沿沪宁宁高速，312国道向江浙浙腹地便捷延延伸；广域辐射：商务务圈服务功能能向内地广域域，并通过海海空方式辐射射海外。图83、区域商业**商圈的定位位是与嘉定区区重点发展板板块以及上海海西部发展板板块规划结合合在一起的，是上海商业“十一五”期间重点发发展的商业新新中心之一，其其核心区域规规划由9个专业市场场地块组成统统一体，既相相互独立又相相互补充，通通过过街天桥桥和底层步行行系统形成有有序的商业格格局，将于2007年前建成，实实现约100万平方米营营业面积，年年商贸总额预预计达130亿元。同时**商圈可对全全市和长三角角地区30多个中心城城市发挥人流流、物流、商商流辐射作用用。4、未来规划根据规划，未来来**大商圈将形成成以**路沿线8公里长、20平方公里区区域的商贸走走廊，到2010年形成集商商业、物流、商商务办公、会会展等多种功功能于一体的的商贸区。未来重点发发展区域将沿沿着**路商业走廊廊主轴，以及及南北两侧的的次轴，整合合原本有些分分散的商业经经营模式，进进一步提升其其商业档次。在在西延伸段上上重点发展办公公板块和靠近江桥镇镇的物流板块块，从而实现现把商业、物物流、办公三三者结合。**大商圈的酒酒店业1、总体水平1.1、市场供供应目前**大商圈圈及其周边辐辐射地区的住住宿业市场上上，共有现代代意义上的经经济型及星经经酒店16家，房间总总数2469间，其中经经济型酒店9家，房间总总数为1209间，3星级酒店3家，4星级酒店4家具，房间间总数分别为为587家和673家，平均每每家为156间。表一：**大商商圈及其周边边辐射地区酒酒店供应表编号酒店名称地址星级房间数1港鸿大酒店普陀区武宁路55001号4星2252江苏饭店普陀区武宁路88888号3星2213广西宾馆普陀区中宁路11776号经济型1274胜利大酒店普陀区中宁路11776号4星2365锦江之星中山北北路路店普陀区中山北路路22701弄1号经济型1446意家人普陀区金沙江路路11818号经济型2107好心情宾馆普陀区金沙江路路11408号经济型278莫泰168大渡渡河路店店大渡河路112222号经济型2219上石大酒店普陀区杏山路55号号3星7410清水湾大酒店普陀区凯旋北路路11305号4星21211上海爱八酒店梅岭南路3955号号经济型10012梅园酒店梅川路12499号号经济型11413上海御丰花园大大酒酒店**路19788号4星18014上海宝燕商务酒酒店店祁连山路202255梅川路口经济型4115上海**登江宾宾馆定边路119号号近近**路经济型4516金沙江大酒店金沙江路8011号号3星292表11.2、总体特特点目前，**大商商圈及其周边边辐射地区酒酒店业的发展展呈现以下几几种特点：①一是经济型型酒店占据市市场主力，并并处于较为高高速的成长期期；②二是本土品品牌占据较大大的市场份额额；③三是市场扩扩张方式以直直接投资为主主；1.3、分布情情况目前，**大商商圈及其周边边辐射地区酒酒店分布具有有明显的地段段特征，分布布点主要有三三大块，一是是武宁板块，二二是长风曹杨杨板块，三是是丰庄板块，其其中武宁板块块6家，长风曹曹杨板块7家，丰庄板板块3家（图9）图92、产品特征2.1、来源和和规划目前，**大商商圈及其周边边辐射地区内内，现有经济济型及星级酒酒店当中属于于酒店改造的的比例为44%，而新建物物业为56%，这说明了了酒店业的良良性发展对改改善原有行业业资产质量、盘盘活原有资产产、提升社会会资源使用效效率所起的重重要推动作用用。调查中发现，各各酒店主流店店态的主体规规模、大堂、餐餐厅面积差距距较大，当然然，这种差距距不排除由大大部分物业为为酒店改造而而带来的先天天性差异，但但在客房这一一核心产品上上差距较小，有有较强的趋同同性。2.2、服务项项目在调查中发现，公公共休息区域域、公共卫生生间、停车场场、中央消防防系统、电梯梯、电视、电电话、分体空空调、室内卫卫生间、244小时热水已已成为区域内内所有酒店店店都配置的基基本设施，能能提供正餐服服务的单店比比例为69%（表2）。在核心心需求得到满满足的前提下下，商务服务务和自助服务务设施的提供供比例较高。但但在提供的具具体设施设备备性能和服务务品质上，不不同的酒店表表现不尽相同同。编号酒店名称星级主要服务房间数1港鸿大酒店4星基本服务+餐餐厅、会议议展展示厅、桑桑拿拿2252江苏饭店3星基本服务+中中西餐厅、多多多功能会议议厅厅、舞厅、豪豪华KTV包房、棋牌牌室、健身身房房2213广西宾馆经济型基本服务+餐餐厅1274胜利大酒店4星基本服务+餐餐厅、会议议厅厅2365锦江之星中山北北路路店经济型基本服务1446意家人经济型基本服务+餐餐厅2107好心情宾馆经济型基本服务278莫泰168大渡渡河路店店经济型基本服务+餐餐厅2219上石大酒店3星基本服务+餐餐厅、会议议室室、酒巴7410清水湾大酒店4星基本服务+中中西餐厅，酒酒酒吧、咖啡啡厅厅、会务中中心心、洗衣服服务务、音乐茶茶座座、KTV包房、桑拿拿、健身房房、桌桌球室、棋棋牌牌室、乒乓乓房房、商务办办公公房21211上海爱八酒店经济型基本服务+中中、小型会会议议室10012梅园酒店经济型基本服务11413上海御丰花园大大酒酒店4星基本服务+中中西餐厅、会会会议厅、健健身身室18014上海宝燕商务酒酒店店经济型基本服务+餐餐厅4115上海**登江宾宾馆经济型基本服务4516金沙江大酒店3星基本服务+餐餐厅厅、会议厅厅、商场、美容中心、咖咖咖啡厅、娱娱乐乐2922.3、市场趋趋势通过调查区域内内酒店经营者者对各项选址址标准重要性性的排列次序序表明（表3），经营者者关注的重点点是区位，同同时对于直接接影响到投资资额度的日益益高涨的物业业价格也给予予了较高的关关注，并且酒酒店的产品与与服务质量受受到了更多经经营者的关注注，这也反映映了酒店经营营者的日益成成熟，酒店业业的竞争已从从单纯的产品品和技术层面面提升到了支支持系统和管管理体系的竞竞争层面上。1、区位要求①邻近主要公公路（或或高速公路路）的的交叉道口口，交交通便利，有有有通往商业业区区及机场、火火火（汽）车车站站的公交线线路路；②商务氛围；；③区域规划及及经济发发展前景；；④客源保证；；2、投资额度及及方式式①自建或租赁赁物业的的投资额度度；；②特许经营、租租赁、共共同投资；3、竞争状况同行业竞争对手手的的情况，包包括括对手的类类型型、位置、数数数量、规模模、营营业额、营营业业方针、酒酒店店特色及服服务务对象的阶阶层层等；4、建筑要求独栋，周边有停停车车场5、面积租期建筑面积300000—6000平方米，基基本使用年限10年以上；表33、市场表现3.1、市场份份额目前，**大商商圈及其周边边辐射地区中中经济型酒店店是酒店市场场上的供应主主力，3星级以上酒酒店只有6家，经济型型酒店的比例例占到了63%（图10）,锦江之星、莫莫泰等相继入入驻该区域，而而随着**大商圈及其其周边辐射地地区影响力的的不断加深和和扩大，不排排除在未来其其它连锁酒店店品牌的进一一步抢滩入驻驻。图103.2、经营模模式经济型酒店作为为**大商圈及及其周边辐射射地区的供应应主力，在经经营方式上以以连锁经营方方式为主，而而剩余的星级级饭店全部为为自主品牌、自自主经营（表表4）。经济型酒店的连连锁经营模式式，既是市场场驱动的必然然选择，同时时，也为下一一阶段以品牌牌特许为车轮轮的高速扩张张预留了空间间。而随着合合适物业的竞竞价成本的日日益增高和资资源日益稀缺缺，为那些自自身拥有物业业的潜在加盟盟商提供了涉涉足酒店业的的契机。编号酒店名称星级经营方式1港鸿大酒店4星自主品牌、自主主经经营2江苏饭店3星自主品牌、自主主经经营3广西宾馆经济型连锁经营4胜利大酒店4星自主品牌、自主主经经营5锦江之星中山北北路路店经济型连锁经营6意家人经济型连锁经营7好心情宾馆经济型连锁经营8莫泰168大渡渡河路店店经济型连锁经营9上石大酒店3星自主品牌、自主主经经营10清水湾大酒店4星自主品牌、自主主经经营11上海爱八酒店经济型连锁经营12梅园酒店经济型自主品牌、自主主经经营13上海御丰花园大大酒酒店4星自主品牌、自主主经经营14上海宝燕商务酒酒店店经济型自主品牌、自主主经经营15上海**登江宾宾馆经济型自主品牌、自主主经经营16金沙江大酒店3星自主品牌、自主主经经营3.3、客源情情况根据调查显示，目目前**大商圈及其其周边辐射地地区的酒店客客源中有62%左右的为商商务散客，而而随着**大商圈的发发展，该比例例还有较大的的上升空间，同同时，随着自自助游和休闲闲市场的升温温，休闲度假假散客的比例例也有望提升升（图11）。图11同时调查中发现现，区域内经经济型酒店中中92%的客源源为国内客人人，8%为入境客客人，而星级级酒店的境外外客源的比例例为15%左右（图12、13），要略高高于经济型酒酒店，同时调调查结果还显显示，区域内内酒店客源的的平均逗留天天数为1.992天，因此此现阶段这样样的客源结构构给了区域内内酒店极大的的发展机遇。图12图133.4、房价与与入住率编号酒店名称面积房价1港鸿大酒店标准双人房：1122m2高级双人房房：14m2标准单人房：1122m2高级单人房房：14m2标准双人房：44440元/天高级双人房房：520元/天标准单人房：44440元/天高级单人房房：540元/天2江苏饭店标准间：1mm2单人间：144mm2标准间：3988元元/天单人间：3988元元/天3广西宾馆标准间：12mm2普通单人间：1100m2豪华单人间：1144m2标准间：1688元元/天普通单人间：11338元/天豪华单人间：22228元/天4胜利大酒店标准间：15mm22单人间：15mm22标准间：4688元元/天单人间：4688元元/天5锦江之星中山北路店标准间：12mm2单人间：9mm22标准间：2199元元/天单人间：1999元元/天6意家人标准间：12mm2单人间：12m2商务房：20mm2三人房：18m2商务套房：255m2标准间：1788元元/天单人间：158元/天商务房：2188元元/天三人房：198元/天商务套房：28888元/天7好心情宾馆标准间：12--14m2单人间：10--112m2标准间：1388--168元/天单人间：1188--138元/天8莫泰168大渡河路店标准间：12mm2单人间：12m2商务间：14mm2家庭房：16m2标准间：1988元元/天单人间：218-2228元/天商务间：2488元元/天家庭房：278元/天9上石大酒店普通标准间：1122m2普通单人间间：12m2豪华标准间：1144m2豪华华单人间：14m2普通标准间：22338元/天普通单人间间：238元/天豪华标准间：22668元/天豪华单人间间：268元/天10清水湾大酒店高级双人房：3300m2豪华双人房房：35m2高级单人房：2299m2豪华单人房房：35m2套房：50mm22高级双人房：33000元/天豪华双人房房：350元/天高级单人房：44000元/天豪华单人房房：600元/天套房：12000元元/天11上海爱八酒店标准房:200m2床房:20mm2商务大床房：2255m2标准房:1788元元/天大床房:160元/天商务大床房17788元/天12梅园酒店大床房:25mm2标准房:25m2三人房:30m2套房:30m2大床房:1755元元/天标准房(a):1160元/天标准房(b)::1140元/天三人房:169元/天套房:240元元/天13上海御丰花园大大酒酒店标准房：18mm2商务务房：25m2湖景房：25mm2行政政房：25m2行政景观房：2255m2行政套套房：30m2标准房:2500元元/天商商务房：290元/天湖景房：3455元元/天行政政房：335元/天行政景观房：44220元/天行政政套房：860元/天14上海宝燕商务酒店标准房:20mm2大床房:23m2标准房:1900元元/天大床房:230元/天15上海**登江宾宾馆标准房（a）：：220m2标准房（b）：20m2套房：25mm22标准房（a）：：1118元/天标准房（b）：133元/天套房：200元元//天16金沙江大酒店标准房：18mm22单人人房：18m2套房：25mm22豪华套房：30m2标准房：3655元元/天单单人房：415元/天套房：616元元//天豪华套房：816元/天目前，区域内经经济型酒店平平均房价为185元，3星级酒店平平均房价为400元，4星级酒店的的平均房价为为483元（图14），从目前市市场情况来看看，经济型酒酒店的价格变变动幅度要小小于星级酒店店市场的价格格变动幅度。图14通过调查显示，2007年一季度**大商圈及其其周边辐射地地区内的酒店店中，经济型型酒店的平均均出租率为72%，而星级酒酒店相对数量量较少，入住住率方面要略略高于经济型型酒店，入住住率达78%。从此次调查数据据来看，2007年一季度区区域内经济型型酒店的平均均Revpaar（RevPAAR是RevennuePeerAvaailablleRooom的缩写，是是指每间可借借出客房产生生的平均实际际营业收入，用用实际平均房房价乘以出租租率即可）为为133元，3星级和4星级酒店平平均Revppar分别为312元和377元，