年无锡某综合性房地产项目市场定位及推广报告

定位篇（P29-38）产品定位客户定位定位篇（P29-38）产品定位客户定位价格定位户型配比及面积建议篇（P39-78）推广建议推广费用预算VI系统及SHOW稿展示市场篇（P2--10）2007无锡市市房地产市场场规划篇（P111-20）无锡市总体规划划锡山区综合发展展规划近期建设规划项目篇（P211-28）项目概况配套分析项目SWOT分分析周边市场及竞争争个案分析市2007无锡市房地产市场场2007无锡市房地产市场篇2007无锡市市房地产市场场市场篇2006年无锡锡房地产市场场概况1、总体看好好，开发资金金多元化2006年无锡锡完成房地产产开发投资202.007亿元，同比比增长22.266%,增幅较去年年增长6个百分点，占占固定资产投投资总额比例例约为19％。房地产产开发投资更更理性，总体体态势更趋平平稳。从房地产开发资资金来源来看看，则呈现多多元化。市区区房地产开发发吸收国内贷贷款50.34亿元，同比比上涨22.133%；利用外资7.05亿元，同比比上涨102.335%，利用外资资明显增多；；自筹资金76.95亿元，同比比增加31.299%，涨幅明显显，其中自有有资金45.85亿元，同比比增加8.37%；其他资金金来源为129.009亿元，同比比增加22.833%。此外通过过定金及预收收款获取资金金为77.56亿元，同比比下降15.433%。主要有以下几个个原因：一是通过房地产产市场的整顿顿，无锡房地产市市场秩序得到到了进一步的的规范。二是是楼盘销售进进度的放缓，减减少了此类资资金所占的份份额。2、房地产市场场供给总量充充足，住宅供供应结构更加加优化2006年我市市商品房批准准预售面积485..32万平方米，加加上2005年末结转可可售面积419.116万平方米，市市场供应总量量达到904.448万平方米，市市场供应充足足。随着一系列宏观观调控政策的的出台，尤其其是“国六条”的贯彻落实实，促进了住住宅供应结构构的进一步优优化。从面积积来看，商品品住宅市场继继续向经济节节约型方向发发展，2006年建筑面积积在144平方米以下下的新增商品品住房比例为为66.95％，与去年年基本持平；；建筑面积在在90平方米以下下的新增商品品住房比例为为16.68％，比2005年增加了近10个百分点。从从价格结构看看，市场供给给以中低价位位商品住房为为主，价格在在4000元/平方米以下下的住宅占供供给总量的50.333%,较2005年有所增长长。3、商品房市场场成交活跃，二二手房市场有有所波动2006年市区区累计成交各各类商品房412.113万平方米左左右，同比上上涨14.144%，市场成交交活跃。同时时数据显示，我我市房地产市市场日趋成熟熟，2006年商品房交交易指标波动动幅度明显低低于去年同期期，主要表现现在：(1)20005年国八条政政策出台后的的商品房月成成交量最低谷谷值为20.99万平方米，而而2006年税收政策策出台后的商商品房月成交交量低谷值为为27.65万平方米,同比增长31.73％。(2)20005年低谷的值值是月平均值值30万平方米的70％，2006年低谷值是是月平均值33万的84％，波动幅幅度明显小于于2005年。(3)政策出台后后，2006年市场成交交回暖时间（成成交量达到平平均水平的月月份）为2个月，快于2005年（回暖时时间为4个月）。2006年国家家的宏观调控控对我市二手手房市场产生生了较为深刻刻的影响，特特别是税收政政策的调整对对市场影响较较大，市场出出现了明显波波动，主要表表现为：一是是在政策出台台前出现交易易量短期激增增现象，而出出台后市场表表现较为低迷迷，市场成交交量在政策出出台后的三个个月的月平均均值为15万平方米，为为全年月平均均值的85％，虽然波波动幅度要小小于2005年，但影响响的时间较长长。同时，二二手房成交量量连续两年出出现萎缩现象象，在2005二手房成交交同比下降4％的基础上上，2006年二手房成成交同比又下下降24％；二是税税收政策的出出台促使部分分二手房转向向租赁市场，减减少了二手房房买卖市场的的供应量；三三是商品房供供应充足、市市场结构更加加优化、价差差缩小等因素素导致部分二二手房需求转转向商品房市市场；四是由由于政策调控控的影响，市市场存在一定定的观望氛围围，根据秋交交会居民购房房意向调查显显示，将在2007年及以后购购房的比例占占到了85%。4、房价稳中有有升，涨幅进进一步回落至06年第4季季度，市区商商品住宅加权权均价为4315元/平方米，同同比增长4.23%，涨幅较上一一年进一步回回落，回落了了6个百分点。二二手住房平均均价格3876元/平方米，同同比增长1.97%，房价进一一步走向平稳稳。2007年1季季度全市行情情1、

房地产新新开工面积有有所减少，资资金来源呈现现多元化市区区完成房地产产开发投资60.07亿元，占全全社会固定资资产投资的20.8％，同比增增长28.600%，比去年同同期增幅34.422%减少了5.82个百分点，增增幅逐渐回落落。市区新开开工面积200.558万平方米，同同比下降22.355%，市场开发发节奏有所放放缓，这对后后市供应将产产生一定的影影响。从房地地产开发企业业的资金状况况来看，总体体状况比较乐乐观，房地产产资金来源呈呈现出多元化化。一方面，开开发企业自有有资金40.63亿元，同比比增长129.778％，增涨迅迅速，这对降降低房地产开开发资金风险险有着积极的的作用；另一一方面，随着着我市城市竞竞争力的不断断增强，房地地产业吸引了了更多的国外外投资，利用用外资的比例例大幅提高，今今年以来利用用外资7.33亿元，同比比增幅高达227.770％。2、房地产市市场供给总量量较为充足，非非住宅以大型型物流项目为为主去除经济济适用房，至至1季度我市商商品房市场供供应总量达到到了446.665万平方米，市市场供应较为为充足。从商商品房供应区区域分布来看看，目前我市市商品房市场场的供应主要要集中在东区区、北区和西西区，分别占占供应总量的的42.366%、28.100%、19.933%。从商品房房供应用途来来看，非住宅宅市场占总商商品房供应总总量的33%，其供应主主要以大型物物流项目为主主，如东方国国际轻纺城、新新世界国际纺纺织服装城。3、房地产市场场成交活跃，租住联动需需求效应明显显无锡房地产产市场的稳健健运行体现在在各级市场的的联动需求效效果显现。商商品房市场成成交十分活跃跃，成交各类类商品房104.220万平方米，同同比上涨52.700%；二手房市市场逐渐回暖暖，市场成交交量同比增长长15.066%，占房地产产交易总量的的34.177%。房地产市市场成交活跃跃的原因在于于：一是在房房地产宏观调调控下，限外外、控售、本本币升值和升升息等组合措措施发挥着巨巨大作用，投投机炒房已基基本绝迹，市市场运行稳健健，住房均价价走势平稳，使使得消费者入入市信心充足足；二是人口口结构的因素素，中国第三三次生育高峰峰的人群进入入适婚年龄，青青年婚房形成成了自然需求求；三是无锡锡经济的快速速发展，城市市吸引力不断断增强，外来来人口不断涌涌入，带来的的大量的需求求；四是部分分市民为了改改善生活居住住条件，形成成了再次置业业需求，而现现有的房产则则进入二手房房市场或租赁赁市场，进而而在一定程度度上带动了各各级市场的联联动需求。44、市场区域域化特征明显显，热销楼盘盘优势各异从从商品房成交交区域分布来来看，一季度度商品房成交交主要集中在在东区、北区区、南区及西西区，分别占占总成交份额额的33.97％、30.96％、15.62％及15.42％。城中区区域由于供应应量偏少，市市场成交量所所占份额不高高。目前，房房地产市场供供给结构日趋趋多元化，凭凭借着不同的的优势，一些些楼盘也取得得了较好的销销售业绩。热热销楼盘的主主要特征为：：一是区位优优势，由于城城中区域房源源稀缺，靠近近城中区域的的楼盘销售旺旺盛；二是环环境优势，位位于环境优美美、适宜居住住的太湖新城城、蠡湖新城城的楼盘得到到了市场更多多的关注；三三是价格优势势，北区楼盘盘以较低的价价格赢得了市市场份额。四四是品质和品品牌效应，如如万科、阳光光等开发的楼楼盘深受消费费者认可。5、房价总体稳稳中有升，部部分区域涨幅幅明显城市整整体环境的改改善、楼盘品品质的提高及及供需结构的的调整，促使使我市住房价价格稳定增长长，为市民解解决住房问题题、改善居住住环境创造了了良好的条件件。市区商品品住宅加权均均价为4418元/平方米，环环比增长2.39％，同比增增长7.06%。从区域来来看，东区和和西区房价持持续上升，涨涨幅比较明显显，分别为8.51％和5.72％。二手房房价格延续了了商品房市场场的走势，二二手住房平均均价格3876元/平方米，同同比增长2.77%，环比增涨0.57％，房价稳稳步上升2007年第11季度锡房住住宅指数———3914点比上季度上上涨92点，涨幅为2.39%比去年同期期上涨259点，涨幅为7.06%%附：锡房住宅均均值情况表（来源于无锡锡房地网）单位：元/平方米2002~20007无锡住宅价价格走势整体平稳，稳中中有升无锡市总体规划锡山区综合发展规划无锡市总体规划锡山区综合发展规划近期建设规划划篇无锡市总体规划划规划篇无锡区域关系无锡全市总面积积4787..61平方公里，其其中，山区和和丘陵面积728平方公里，占占16.8%；水域面积769平方公里，占占16.5%；耕地面积172.556千公顷。全全市共有建制制镇89个，乡1个，其中，无无锡市区建制制镇41个、乡1个，江阴市市建制镇20个，宜兴市市建制镇28个。2005年底，全市常住人口557万人。无锡城镇体系规规划规划构建“多中中心、开放式式”的市城空间间发展格局，形形成“两横一纵”的“干”字型城镇发发展轴。无锡市域，规划划形成一个特特大城市、两两个大中城市市、十二个新新市镇的三级级城镇等级规规模结构。一一级中心城市市——特大城市，无无锡市主城区区。二级中心心城市——大中城市，江江阴市区和宜宜兴市区。三三级城镇——十二个新市市镇，洛社、玉玉祁－前州、胡胡埭－阳山、安安镇－羊尖、东东港－锡北、鹅鹅湖、长泾、青青阳、张渚、徐徐舍、官林、和和桥锡山区综合发展展规划规划篇篇锡山区位于无锡锡市东部，总总面积395.776平方公里，现状总人口511.30万人，非农农业人口25.42万人，城镇镇化水平49.544%。规划远景人口规规模：95.1万人。规划划远景建设用用地规模：160.336平方公里。规划形成“1个新城3个新市镇+20个新型农村社区”的二级城镇空间结构体系。规划形成“1个新城3个新市镇+20个新型农村社区”的二级城镇空间结构体系。近期建设规划规规划篇板块建设定位1、城中板块功功能定位：商商务商贸文化化居住中心城城区。空间结结构：一主三三副。建设重重点：以崇安安商务商贸区区、广益特色色片区、古运运河特色片区区、凤翔特色色片区、太湖湖广场为载体体，成片综合合改造；基本本完成工业退退城进园；完完善文、教、体体、卫和社区区配套；形成成顺畅的交通通网络骨架；；加强城中村村改造和拆迁迁安置房建设设，实现全域域城市化和现现代化2、滨湖板块功功能定位：著著名的风景旅旅游区、人居居生态新城区区、现代服务务业集聚区和和现代都市农农业示范区。空空间结构：两两城、两区、一一镇、若干郊郊区社区。建建设重点：加加快河埒地区区改造；加强强蠡湖地区和和太湖新城建建设，重点建建设太湖新城城中心商务区区、蠡湖休闲闲商务区、太太湖国际科技技园、太湖创创意产业园、工工业设计园、国国家动漫产业业基地、太湖湖科教园等功功能载体；加加大马山太湖湖国家旅游度度假区和太湖湖山水城旅游游度假区的建建设开发力度度；推进西山山、军北、闾闾江郊区社区区建设。3、新区板块功功能定位：创创新型国际化化科技新城。空空间结构：一一主、两副、若若干郊区社区区。建设重点点：加强产业业园区的开发发和硕放鸿山山地区的整合合；重点建设设高新技术产产业中心、物物流中心、空空港地区和“三泰一址”历史文化保保护工程；推推进东坊桥郊郊区社区建设设。4、锡山板块功功能定位：区区域性生产生生活资料集散散中心、无锡锡先进制造业业基地和都市市农业示范区区。空间结构：一城城、三镇、若若干郊区社区区。建设重点点：加快东亭亭、东北塘地地区的一体化化发展建设；；做好安镇高高速铁路站场场地区规划研研究；突破推推进安镇—羊尖地区的的功能性基础础设施建设；；推进东升、宛宛山、鹅湖三三个郊区社区区建设。5、惠山板块功功能定位：无无锡先进制造造业、现代物物流业的集聚聚区和都市农农业示范区。空空间结构：一一城、一区、三三镇、若干郊郊区社区。建建设重点：重重点建设惠山山新城地区和和洛社居住商商贸区；推进进黄泥坝、蓉蓉新、保健三三个郊区社区区建设。6、宜兴板块功功能定位：苏苏、浙、皖交交界地重要的的工业城市、交交通枢纽，华华东地区的生生态旅游城市市、商品流通通中心和信息息中心，国内内外有较大影影响的陶瓷产产区、环保产产业生产和服服务基地。空空间结构：四四城、四镇、若若干郊区社区区建设重点：：向西建设环环科新城，建建成环保产业业园、建设大大学科技园、半半导体光电产产业园、“3R”工业村和配配套商住区，启启动出口加工工区；向北抓抓住设立省级级经济技术开开发区和无锡锡新区分区的的有利时机，重重点发展城北北工业园区和和物流园区；；向东建设东东氿新城。7、江阴板块功功能定位：沿沿江先进制造造业基地、现现代化工业港港口城市、交交通枢纽城市市和山水历史史文化名城。空空间结构：三三城、两镇、若若干郊区社区区。建设重点点：港城联动动、内外联动动，中心城区区重点建设香香山科技新区区，调整置换换老港区，结结合沿江风光光带建设滨江江生活休闲区区和商住商务务区，提升中中心城区的综综合服务功能能；向西发展展沿江港口经经济，建设临临港新城；向向东整合发展展，建设澄东东新城，发展展工业集群；；澄南地区重重点建设崤岐岐农业观光旅旅游区、徐霞霞客湿地公园园和五福岛湿湿地公园，发发展生态农业业观光旅游产产业；澄东南南地区整合发发展，形成特特色产业。交通建设1、公路网市域域构建“三纵八横”高速公路主主骨架，并形形成高速环城城线。配以“八纵九横”公路次骨架架，促进城乡乡统筹协调发发展。2、道路网市区区构建“主辅两环+八射”的城市快速速路网，各级级道路形成“方格网”与“自由式”相结合的城城市道路交通通网络。3、轨道交通和和航空港依托托苏南国际机机场、高速铁铁路、沪宁铁铁路、城际铁铁路、新长铁铁路等构建苏苏锡常地区的的对外交通中中心。4、航道和港口口以沿江发展展和对外开放放港口为基础础，以三纵三三横沿岸港口口为重点，建建设设施先进进，功能完善善便捷的枢纽纽港区和物流流园区。附1：交通规划划示意图附2：相关数据据（截至06年底）无锡市户籍人口口：557万人；外来来人口：177万人。(其中锡山区区39.42万人)GDP：33660亿元;人均GDP：57709元城市居民人均可可支配收入：：18189元城市人均住房建建筑面积：31.3平方米第三产业：12280亿元，固定资产投资：：无锡1474..94亿元2006城市生生活质量排行行——排行榜前10名分别为深深圳、青岛、杭杭州、宁波、上上海、无锡、烟台、苏苏州、东莞和和大连。（从衣、食、住住、行、生、老老、病、死、安安、居、乐、业业等12个方面构建建出一个多维维度的生活质质量评价体系系。）2006全国GGDP排行——排行榜前10名分别为上海海10297、北京7720、广州6068、深圳5684、苏州4820、天津4338、重庆34866杭州3441、无锡33600、青岛3207项目概况配套分析项目概况配套分析项目SWOT分析周边市场及竞争个案分析目篇项目概况项目篇篇区域概念分析锡山市20000年12月撤市改区区成立了锡山山区、惠山区区，因此从各各项配套上和和消费者对于于地段的认同同上，锡山区区都与无锡市市区相对独立立。无锡加强“东联联”规划思路，改改善市区与锡锡山区的有机机联系，加速速两者的有效效融合。作为原锡山市中中心，东亭比比锡山区其它它区域发达，配配套也相对完完善。作为锡山区最靠靠近无锡市中中心的区域，东东亭是锡山区区连接市中心心的重要枢纽纽和融入无锡锡市的排头兵兵，锡山区的的新建商品房房也基本上集集中在东亭区区域。本项目的出现将将进一步改善善东亭的整体体建筑面貌，促促进外来区域域客户的进入入。项目本身经济技术指标总用地面积：11153188M2总建筑面积：44204399.5M2住宅：2835330M2其中——地上建建筑面积：3228330M2商业：349800M2其他：43200M2地下建筑面积：：926022.5M22其他：50077M2容积率：2.88绿化率：54%%住宅总户数：22444户车位：26500个（地上：98个；地下：2552个）配套分析项目篇篇地段——锡山东东亭中心区域域，锡山市民民广场对面，北北抵锡沪路，南南至春潮路。购物——麦德龙龙、欧倍德、易易初莲花及建建设中的丰汇汇广场、易买买得。交通——周边道道路系统较完完善，太湖大大道、东亭路路、友谊路等等多条主干道道及沪宁高速速公路。教育——市重点点天一中学、东东亭小学、东东亭幼儿园等等。休闲——占地116万平方米的的锡山市民广广场馨和园。医疗——东亭医医院、锡山妇妇幼保健所。项目SWOT分分析项目篇优势（S）劣劣势（W）周边大盘云集，未来两年的住宅上市量较大，对本案的推出构成一定威胁。本案地处锡山区东亭，板块内目前的客户构成显示出本区域的住宅消化量还较少为无锡其他区域所接受。周边大盘云集，未来两年的住宅上市量较大，对本案的推出构成一定威胁。本案地处锡山区东亭，板块内目前的客户构成显示出本区域的住宅消化量还较少为无锡其他区域所接受。地处锡山东亭，但与市中心区联系紧密，锡沪路、太湖大道、春潮路等主干道提供了便捷的交通。本案所处的区域为东亭传统居住板块，周边住宅区集中，生活配套较为便利。42万方的体量对于构建住宅品质，创立市场知名度具备一定优势。周边住宅市场的开发已达一定规模，本案的推出将是东亭板块成为锡山高尚住宅区的有力依托。机会（O）威威胁42万方的体量对于构建住宅品质，创立市场知名度具备一定优势。周边住宅市场的开发已达一定规模，本案的推出将是东亭板块成为锡山高尚住宅区的有力依托。120万方的春江花园已具备了较为牢固的市场基础，目前三期在售；对本案来说，规模已不具备优势，同类产品的竞争会更加明显。120万方的春江花园已具备了较为牢固的市场基础，目前三期在售；对本案来说，规模已不具备优势，同类产品的竞争会更加明显。周边市场及竞争争个案分析项项目篇本案地处锡山东东亭，西临市市民广场，地地段发展潜力力大。在对周周边进行调查查走访后发现现，周边住宅宅市场的价格格一般都在5000元上下，商商业的价格因因具体地段的的不同一般在在8000~~120000元/M2，我们在周周边抽取了三三个较为典型型的项目做了了如下汇总分分析：案名：华夏●春春晓地址：东亭学前前东路建筑形态：小高高层、高层占地面积：333961M22（一期占地143211M2）建筑面积：444236M22（一期）总户数：1922售价：45000~50000元/M2（清盘）面积：二房（1109M2）；三房（125-1142M2）；四房（160-1165M2）开盘：05年下下半年竣工：20066年10月说明：小区规模模小，共5幢；房型、品品质一般。目目前一期3幢已交房，二二期未建；销销售率：90%。案名：华夏●豪豪门地址：锡沪路、友友谊路建筑形态：高层层占地面积：511878M22建筑面积：1883856MM2总户数：10669售价：52000~55000元/M2（均价）；；商业：120000元/M2（均价）面积：二房（994-1144M2）；三房（126-1164M2）；四房（160M2）开盘：06年110月竣工：20088年底说明：规模品质质在区域中较较好，房型设设计略差。销销售率：37%。商铺销售面积近近5000M2，面积分割258-11452MM2/套，目前所所剩300M2以上单元，销销售率约35%。案名：春江花园园（三期）地址：学前东路路、华夏路建筑形态：小高高层占地面积：666799MM2建筑面积：2335844M2总户数：8822售价：50000~53000元/M2（均价）商业：80000~90000元（137~4400M22）面积：三房（1118-1333M2）；四房（135-1153M2）开盘：06年年10月竣工：08年年7月说明：1200万平方大型型社区，目前前销售三期，销销售率：30%。商铺46套，面面积分割137-9924M2/套，目前所所剩220M2以上单元，销销售率30%不到。产品定位客户定位产品定位客户定位价格定位户型配比及面积位篇产品定位定位篇篇产品定性独特性独特性本案独特的板块块位置、区域域高尚社区的的板块未来走走向，超级大大盘的市场影影响力等。荣耀性荣耀性身份的象征，比比任何商品特特色来得更强强而有力，高高尚社区的身身份标识，带带来的是居住住的荣耀感。前瞻性前瞻性唯有站在时代最最前端，处处处领先时尚，才才能产生号召召力。合理性合理性科学合理的功能能规划，规范范完善的物业业管理，使每每个居住者感感受到居家的的便捷与舒适适。产品定位我们要做——无锡最好的高层层住宅什么是最好？其其实任何事物物只有更好，没没有最好！我们所说的最好好，并不是说说我们要造最最牢固房子，要要用最先进的的设施，要用用最高档的材材料；这是不不现实、也是是不理智的作作法。我们所说的最好好，是精神层层面上的最好好，一种对物物业的认同，对对品牌的依赖赖，对质量的的信任以及对对服务的满意意。住在这里的人，有有一种发自内内心的自豪感感，这里是身身份、地位的的象征。要做到无锡最好好的高层住宅宅，其实并不不是可望而不不可及的事情情。超前的规划、优优秀的品质、可可以信赖的品品牌、完善的的配套，加上上人性化的服服务与管理，成成就无锡房地地产市场有史史以来最为人人知的口碑性性物业，我们们认为是很有有可能的。客户定位定位篇篇周边市场客源分分析自住为主，投资为辅。私营业主、中高级公务员为主，及年轻的白领阶层。锡山区为住，相邻区为辅，另有部分外来人群主力年龄自住为主，投资为辅。私营业主、中高级公务员为主，及年轻的白领阶层。锡山区为住，相邻区为辅，另有部分外来人群主力年龄30-40岁锡山区自20000年撤市建区区以来，房地地产市场的发发展与无锡逐逐步接轨。东东亭作为锡山山的一级地段段，也是大盘盘云集之地，目目前以春江花花园为代表的的大型社区可可以说是东亭亭的超级航母母；无论是规规模还是品质质及开发商品品牌，在区域域中都是可圈圈可点。但是在传统无锡锡人的购房观观念中，锡山山在整个无锡锡中的地位还还有待进一步步提升，因此此目前本区域域的楼盘去化化相当一部分分还是区域周周边人群，改改善居住环境境或是动拆迁迁人群较多。但但是由于锡山山区的未来规划划将使她成为为无锡区域性性的生产生活资资料集散中心心、无锡先进进制造业基地地和都市农业业示范区；相相关产业带来来的也是住房房需求的提升升，一些有经经济实力的私私营业主也会会把本区域作作为购房首选选。本案客源定位潜力地段，客源源层范围更显显多样性。1、来源预测锡山东亭锡山东亭——85%锡山其他区域——15%锡山区35%崇安、新区、北塘、惠山等相邻区域锡山周边崇安、新区、北塘、惠山等相邻区域区域25%外省人士外省人士——80%新、港、台及外籍人士——20%外省及外籍25%江阴、宜兴等地。无锡其他区域江阴、宜兴等地。15%年龄预测——主力年龄层300~50岁根据本案所处位位置、楼盘品品质及总价等等各方因素，预预测未来客户户群的年龄段段在：30-40岁———约占45%；40-50岁——约占35%；30岁以下及50岁以上——约占20%。事业有成的中青年阶层，有很深的文化修养、高素质、高品位，对生活品质要求很高。事业有成的中青年阶层，有很深的文化修养、高素质、高品位，对生活品质要求很高。职业预测——私营业主、国企企中高层管理理人员、外企企金领为主。私营业主——337%（来自锡山经济济开发区的经经营者以及各各类公司的创创办者等等）国家公务员、国国有企事业单单位中高层管管理者——30%（教授、医生、律律师、政府官官员等）外企金领——225%（来自新加坡工工业园区等外外商投资企业业集聚地）投资客（其他）——8%（来自无锡当地地或是长三角角地区等）购买目的——二次以上置业为为主，提升生生活品质，追追求生活品位位。改善现有居住条条件——32%主要针对二房换换三房或四房房，及改善现现有居住环境境的客户。追求高品质，高高品位生活——45%对生活品质有较较高要求的成成功人士或政政府官员。第一次置业———15%主要针对高学历历、高收入，在在无锡第一次次置业的外企企金领阶层。长期投资——88%独具慧眼的投资资行家，看好好长远发展。价格定位定位篇篇项目首批入市均均价7500元/MM2目前周边楼楼盘均价：5200元/M2左右高出市市场价2300元/M2左右全盘均价预计达到：90000~100000元/M2说明：预计共分分9~10批推出，每每批均价上涨涨空间600~11200元/M2左右。本案的销售均价价是明显高于于周边市场的的，因此所针针对的目标客客源也存在较较大的差异性性。户型配比及面积积定位篇鉴于本案主要面面临的是无锡锡的高端消费费人群，因此此在户型的设设计上更为注注重功能的合合理性，多样样化及超前性性。住宅总户数：22444户房型面积户数占总数百分比主力总价一房一厅一卫65~75M221225%52．5万二房二厅两卫100~110073330%78．8万三房二厅两卫135~1500110045%106．9万四房两厅两卫165~180036715%129．4万复式200~30001225%187．5万注：主力总价按按7500元/M2计算。产品建议推广建议产品建议推广建议VI系统及SHOW稿展示议篇产品建议建议篇篇在本案产品硬件件部分基本确确定的前提下下，我们仅对对某些局部的的设施或是设设计以及产品品智能化等软软件方面提供供以下建议。新技术、新材料料的运用科技时代逐渐来来临，建筑已已不完全是钢钢筋水泥的代代名词，如何何赋予建筑以以生命，营造造智能化、人人性化的居住住空间；新材材料新技术的的运用已经必必不可少，同同时也是产品品推广的重要要武器。以下列举了一些些目前流行的的、也是科技技含量较高的的技术范例，它它们已经被运运用到住宅建建造中，并在在市场中迎得得不错好评。1、管线规划系系统共同沟是经济发发展到一定程程度后，市政政配套建设的的模式之一。早早在1833年年法国巴巴黎系统规划划排水网络的同时时，就开始兴兴建共同沟。主主结构采用钢钢筋混凝土矩矩形框架，入入沟管线主要要为：供水管线、电力力电缆、通信信电缆、广播播电视电缆和和燃气管道等等。共同沟避避免了由于铺铺设和维修地下管线而而反复挖掘道道路，以及架架设空中杆线线对于景观的的破坏。2、、保温、隔隔音、隔热系系统外墙保温工艺———7公分特殊保保温材质，系系统展现保温温，隔热，防防水、抗裂、耐耐久等五大功功能，大幅度降温控能能源的流失和和消耗，为您您锁定18到28度的人体最最佳舒适温感感；双层中空空玻璃锁住室内恒温，并并力拒躁音污污染，全面捍捍卫您的宁静静私密领地。双层Low-EE中空钢化玻玻璃保温性：“Loow-E”是英文“低辐射”的缩写，其其主要功能是是阻止室内的的辐射能量泄泄向室外，而而允许太阳能能辐射尽可能能多地进入室室内，这样既既不影响室内内的日照和采采光，又可防防止能量外泄泄，因此具备备了十分优秀秀的保温性能能，与中空玻玻璃配合，可可使玻璃的K值小于2W/KKm2隔声性：普通玻玻璃平均隔声声量为25－35dB。中空玻璃璃由于中空层层的作用，平平均隔声量达达45dB。在安亭新新镇，即使沿沿街的住宅，窗窗子也会把80dB的交通噪音音降低至35dB的安静房间间内。这是因因为声波入射射到第一层玻玻璃上的时候候，玻璃产生生“薄膜”振动，这个个振动作用在在中空层上，而而被封闭的中中空层是有弹弹性的