年上海浦东新区某商品住宅项目可行性报告

浦东新区**地块商品住宅项目可行性研究报告告**有限公司二OO一年十月月目录前言项目概况市场分析设计方案市政配套、环境境保护及节能能项目法人与项目目经营管理建设进度投资估算、资本本金和资金筹筹措财务效益分析结论与建议附表建设投资估算表表营业收入预测表表营业成本预测表表损益表现金流量表敏感性分析表附件项目建议书批批复选址意见书批批复**有限公司营营业执照**有限公司暂暂定资质证书书水电煤等配套套单位意见有关资本金到到位证明附图平面图房型图前言**要建成国际际经济、金融融、贸易中心心之一，其社社会结构、经经济布局、人人口分布等诸诸多因素的合合理规划与调调整无疑必不不可少。20世纪90年代以来，为为了加快***市商品住宅宅的建设，改改善居民的居居住条件，***的房地产产开发企业做做出了巨大的的贡献。位于浦东新区***地块，长长期以来建筑筑陈旧，临时时用房较多，居居民居住质量量较差，大大大落后于周边边的小陆家嘴嘴地区的飞速速发展。**有限公司经经过反复调查查研究后，于于2001年初决定投投资对该地区区72325平方米的区区域进行开放放改造，建设设商品住宅，项项目暂名“**地块商品品住宅项目”。项目建议议书已于2001年9月16日经**市浦东新新区发展计划划局“浦计投（2001）991号文”批复同意；；项目选址意意见书于2001年月日经**市浦东新新区规划局“（2001）号文”批复同意。随着**市住宅宅市场趋于景景气，加快本本项目基地的的建设，改善善周边居住环环境的时机已已到来。根据建设基地情情况以及项目目初步方案，遵遵循有关规定定，编制“**地块商品品住宅项目”可行性研究究报告如下。第一章项目目概况1.1编制依据据项目建议书批复复，见附件1。规划选址意见书书，见附件2。1.2项目名称称**地块商品住住宅项目1.3建设地点点项目基地位于浦浦东新区***地块，东至至巨野路、南南至已建中新新家园和申立立苑、西至民民生路、北至至羽山路。基基地占地面积积约72325平方米，总总建筑面积约约1084880平方米。1.4项目法人人**有限公司法人代表：朱胜胜杰注册地址：***市浦东新区区南泉路1315号222室注册资金：人民民币贰仟万元元企业类型：有限限责任公司**有限公司是是由中华企业业股份有限公公司、**古北（集集团）有限公公司、**民办前进进进修学院合合作成立的房房地产开发公公司。主要从从事房地产开开发经营、咨咨询、物业管管理、建筑装装潢材料、五五金交电销售售、室内装潢潢。2001年8月13日获得由***市房屋土地地资源管理局局颁发的中华华人民共和国国房地产开发发企业暂定资资质证书。**有限公司的的营业执照见见附件3，公司暂定定资质证书见见附件4。1.5建设内容容**地块商品住住宅项目用地地面积72325平方米，总总建筑面积1084880平方米。其其中住宅类型型为多层、高高层相结合，建建筑面积1005660m2；商业公建建面积2940m2；会所面积1980m2；幼托公建建面积3000m2。1.6建设投资资经估算，本项目目建设投资为为18595万元（不含含土地动迁补补偿费用22283万元）。其其中土建及设设备安装工程程费用14189万元，其他他基建费用3981万元，预备备费为425万元。1.7财务效益益测算经测算，项目全全部投资财务务内部收益率率为26.8%，高于银行行年贷款利率率6.4355%。以2001年9月为折现时时点，按7%的折现率测测算的财务净净现值为6204万元，静态态投资回收期期为2.21年（含2年建设期），动动态投资回收收期为2.58年（含2年建设期），项项目在财务上上是可行的。1.8项目社会会效益加快改变该地区区的原有面貌貌，有利于与与周边的陆家家嘴花园、香香榭丽花园及及联洋新社区区将该区域共共同提升为高高档生态居住住区域。本项目建成后将将上缴政府各各类税费8141万元，为地地方财政和市市政建设作出出贡献。第二章市市场分析**房地产市场场的特点，总总体上处于较较为平稳的状状态。但从住住宅市场的情情况来看，尤尤其自2000年以来，随随着宏观环境境的逐步变好好，出现了一一些新的特点点，最为显著著的就是市场场形势进一步步趋好及新建建楼盘的畅销销。从中房***住宅指数数来看，2001年6月升11点，涨幅为1.6%；7月升12点，涨幅为1.7%。自99年11月止跌回升升以来，住房房价格至今年年7月份累计已已上升10%。各类房地地产市场统计计数据表明，住住宅市场已进进入新的景气气发展阶段，**的房价将在牢靠扎实的基础上稳中趋升，物有所值。2.1市场总体体供求状况宏观环境分析**住宅市场的的景气是建立立在宏观经济济持续增长基基础上的。***人均GDP正处在4000～8000美元发展阶阶段中，住房房将以增量发发展为主同时时兼顾舒适型型享受型的消消费需求。随随着GDP的增长，恩恩格尔系数不不断下降，住住宅成为居民民的最大消费费倾向。**住宅市场的的景气是建立立在制度创新新基础上的。在95年房价开始下跌、空置量逐年剧增的情况下，**市政府采取了一系列政策措施。在供应方面，严控土地供应，消化空置房，降低不合理税费；在消费方面，着重培育房地产市场，推出了一整套市场运作创新制度，如出售旧公房使原租赁者成为业主，打破售后公房须5年上市的约束，推动了二、三级市场联动。**住宅市场的的景气是建立立在全面提高高住房品质基基础上的。在在基础处理、结结构抗震、生生态绿化、容容积密度、数数字社区、门门窗电梯等质质量和标准上上有了很显著著的进步，有有些还是质的的飞跃。在住住宅的城市建建设配套方面面，近10年来**的城市现现代化进程为为世界城市史史上罕见，高高架道路、地地铁隧道、大大型绿地等建建设投资通过过城市地租成成为住宅的外外部转移成本本。10年来房地产产市场化取向向的改革逐步步实现了供求求趋于平衡，一一度较高的利利润率已大幅幅下降，趋于于社会平均利利润。市场发展分析近年以来**市市政府先后采采取了一系列列措施完善和和培育市场，如如制定新的住住宅建设标准准，加强房产产市场的法律律法规建设，制制定各类住房房上市的规定定等，住宅市市场正在纳入入规范有序的的发展轨道中中。在住宅购买对象象中个人购买买比重不断上上升的同时，住住宅的质量也也在不断提高高。为适应购购房者的需要要，发展商更更加注意住宅宅的环境、配配套设施、房房型，从而是是整个**商品住宅宅的面貌焕然然一新。从***市1999年、2000年评选出的的最佳房型看看，住宅设计计功能日趋合合理，并能够够满足不同层层次人士的购购房需求。与此同时，本市市住宅消费市市场中居住观观念也在不断断进步。如今今人们买房走走的是“先看环境地地段，再看房房型功能，然然后才讨论房房价高低”的三部曲，特特别是绿地率率已成为楼盘盘优劣的主要要标志，而识识别房型的孰孰好孰差也几几乎成为楼市市常客的基本本功。目前消消费者对楼盘盘功能的开发发已形成共识识：厅卧大小小合适，朝向向端正，厨房房、卫生间不不再狭小，洗洗衣机和冰箱箱有专门的位位置，甚至阳阳台的取舍、过过道楼梯的宽宽窄装饰都成成了楼盘品质质的重要因素素。区位因素分析近年来，**市市新上市的楼楼盘总体质量量已有显著提提高，给购房房者以更大的的选择余地，购购房者的观念念也正在发生生变化，除地地段和交通之之外，良好的的绿化和人文文环境、合理理的房型、完完善的的配套套设施也成为为购房者十分分注重的方面面。就本项目而言，基基地位于小陆陆家嘴地区，毗毗邻浦东新区区花木文化行行政中心，区区位优势明显显，轨道交通通发达，公交交路线四通八八达，进才中中学、世纪公公园、源深体体育中心使该该地区形成浓浓厚的文化氛氛围。与此同同时，羽山路路沿线的陆家家嘴花园、香香榭丽花园等等住宅小区已已使该地区成成为众多购房房者向往的高高档生态居住住区域，吸引引了相当一批批购买力较高高的购房者。价格分析2000年以来来，开发开放放浦东政策及及市政设施、生生态环境的极极大改善，浦浦东新区房地地产市场急剧剧升温，房价价已上涨20%左右。锦绣绣路世纪公园园沿线的高档档楼盘如华丽丽家族、天安安花园等价格格已超过8000元，羽山路路沿线的香榭榭丽花园、陆陆家嘴花园二二期价格均达达到6000～7000元，即使位位于浦东塘桥桥的怡东花园园、乔顿花园园等价格也已已突破5000元。但是，在在房价上涨的的情形下，良良好的居住环环境仍吸引一一批批的购房房者纷至沓来来。浦东的房房价仍有上涨涨的空间。目标客户及购买买力分析地段、交通、环环境及各项配配套设施的优优势将对收入入较高的私营营业主、律师师、港澳台在在沪人员及在在陆家嘴金融融贸易区、金金桥出口加工工区及部分外外高桥保税区区的收入较高高的白领产生生较强的吸引引力。本项目定位为高高档生态居住住区，在房型型设计上以三三室二厅为主主，面积在130～150平方米之间间，总价控制制在60～80万之间。同同时，考虑部部分面积较小小的房型，以以满足年轻白白领的需求。2.2本项目售售价预测根据本项目周边边地区的新建建或在建的住住宅项目的售售价情况及项项目本身的特特点，预计本本项目的住宅宅每平方米销销售均价在5500元，是较为为客观和适宜宜的。第三章设设计方案3.1设计指导导思想以人为本的设计计指导思想，面面向二十一世世纪，以建设设绿色生态型型和高智能化化居住环境为为目标，强化化小区居住功功能，合理安安排居住配套套通讯设施，提提高生活质量量，为居民创创造一个高绿绿化率、高智智能化、布局局合理、功能能齐备、交通通便捷、生活活方便的现代代化高档生态态居住小区。3.2总体设计计本项目位于浦东东新区**地块，地地理位置十分分优越，为新新兴的标志性性高档住宅区区。小区南面面为花木文化化行政中心及及新联洋社区区，西接陆家家嘴花园二期期高档居住区区，北临进才才中学分校，附附近基层文教教医疗机构完完善，交通便便捷，购物方方便。小区内多、高层层住宅相结合合，形成高低低起伏的建筑筑群落，小区区内设置大型型的集中绿化化区域，以草草地、乔木、花花卉、景观池池为主。在靠靠近民生路的的主入口一带带，设置社区区活动中心――会所及部部分商业设施施，在靠近巨巨野路一侧建建造幼儿园、托托儿所等公建建设施。整个小区一次规规划实施。土土地使用面积积72325平方米，共共建8幢高层及3幢多层住宅宅。地上建筑筑面积1084880平方米（其其中住宅面积积1005660平方米，会会所、商场、幼幼托等公建面面积7920平方米）；；地下建筑面面积18400平方米，主主要为地下车车库。总平面图见附图图1，主要建筑筑指标详见表表3－1。表3－1主要技术指指标表序号指标数值1．总用地面积（平平方方米）723252．地上建筑面积（平平方米）1084802.1住宅面积（平方方米米）100560多层住宅（平方方米米）23540高层住宅（平方方米米）770202.2会所（平方米）19802.3商场（平方米）29402.4幼托（平方米）30003.地下建筑面积184004.建筑密度16.5%5.总户数784户6.综合容积率1.507.集中绿化率22.9%8．绿化率52.4%9.停车位470辆3.3建筑结构构设计结构设计基础设计多层采采用复合桩基基，高层采用用桩基，地下下车库采用锚锚桩，2层商场、会会所、幼托采采用天然地基基；上部结构多层为为钢筋混凝土土异型柱结构构，高层为钢钢筋混凝土剪剪力墙结构，商商场、会所、幼幼托为钢筋混混凝土框架结结构，地下车车库为无梁楼楼盖结构；本工程按7度设设防，场地类类别为Ⅵ类。建筑设计建筑造型上采用用现代气息强强烈的构成方方式。多层采采用框架结构构体系，高层层采用大板结结构体系，使使得建筑造型型更趋自由、丰丰富。多层顶顶部3层的弧形玻玻璃面和高层层大面积的落落地门窗及大大胆漏空、挑挑板，使得立立面造型丰富富而有层次，统统一而不乏变变化，结合屋屋顶绿化与平平台（阳台）绿绿化，让人宛宛如在一组组组的现代雕塑塑中穿行，其其乐无穷。户型设计上多采采用一梯二户户，配合部分分一梯三户，并并且大量引入入“一梯一户”的概念；户户型以三室二二厅二卫为主主，并设有一一室二厅、二二室二厅等多多种户型，可可选性强；户户户朝阳，日日照充沛，并并且客厅景观观视野开阔；；户型合理，客客厅与餐厅分分区明确，餐餐厅绝大多数数均有良好的的自然采光，厨厨卫宽敞实用用。主要房型图见附附图2。3.3给排水设设计生活用水本工程最高日用用水量为937m3/d。给水方方式：小区内内公建均由市市政给水管网网直接供水。高高层采用水池池水泵及屋顶顶水箱供水，多多层采用小区区集中变频供供水。消防用水在高层的电梯前前室，主要楼楼梯出入口及及商场等处设设消火栓箱，各各箱内设置消消防泵启动按按钮，在系统统上设置水泵泵接合器，其其周围15～40米内设置室室外消火栓。消消防用水按基基地内最大一一幢建筑考虑虑，室内消火火栓用水量为为20l/s，室外外消火栓用水水量15L/s，消防用水水直接从市政政网中抽吸。排水室内采用废水分分流制，室外外污废水合并并后排至二级级生化处理装装置，处理达达标后排入市市政管道，污污水量为844m3/d，雨水汇汇集后直接排排入市政雨水水干管。3.4电气设计计强电系统强电系统设计包包括：基地内内电力配电和和照明系统设设计、防雷接接地及电气保保安接地系统统设计。基地地内总装机容容量为：7894KWW，总有功能能负荷为：6315KKW，总视在负负荷为：6864KKVA。本工程程拟在小区基基地内设电业业箱式变电站站，每座电业业箱式变电站站均由二路10KV高压进线。弱电系统本工程于会所底底层设一电话话交换间，电电话通讯总光光缆埋地引自自市话局网，在在电话交接间间进行光电转转换。本工程程住宅每户设设直线电话22对每户，商商场及会所部部分按30mm2/门各设电话话终端若干个个。电话总容容量约为1770门。本工程设置有线线电视系统，有有线电视总线线埋地引自有有线电视网，经经分配分支器器至各用户。本本工程住宅每每户设电视终终端2个，商场，会会所根据具体体情况设置电电视终端若干干个。小区安保系统由由楼宇对讲子子系统、小区区摄像监控子子系统、红外外监控子系统统组成。防雷与接地系统统本工程防雷接地地，电器设备备接零，保护护重复接地及及弱电系统的的工作接地，均均利用建筑物物基础底板及及基桩构成一一个统一的联联合接地体，该该接地体接地地电阻R<11。本工程为二或三三级防雷系统统，屋面采用用避雷带及避避雷针相结合合的防雷装置置，避雷带用用25×4镀锌扁钢。避避雷引下线利利用砼柱及砼砼剪力墙内主主钢筋，与基基础底板及桩桩内钢筋可靠靠焊接。为防防侧击雷，本本工程各栋大大楼由底层开开始，每隔二二层沿建筑外外墙，利用圈圈梁式砼剪力力墙中钢筋连连接并接地，作作为防侧击雷雷的均压环。3.5煤气气源来自城市管管网，天然气气主要供住宅宅的燃气热水水器及二眼灶灶使用，每户户的煤气表容容量为4m3/h。市政配套、环境境保护及节能能4.1市政配套套给水本项目的日最大大用水量约为为937m3，消防水量20L/s。经向**市**有限公司司征询可配套套。排水项目日最大排污污废水量844m3，室外污废水水合并后排至至二级生化处处理装置，处处理达标后排排入市政管道道。供电项目用电总量合合计7894KKW，经向**市电力公公司浦东供电电所征询可配配套。煤气经向**燃气***有限公司司征询可以配配套。目前建设单位已已得到市政配配套有关方面面的征询意见见。详见附件件5。4.2环境保护护本项目无“三废废”产生，主要要治理污水、油油烟排气及设设备噪声。废水处理厨房废水经隔油油处理，然后后与其他生活活污水经处理理达标后，一一起排入市政政污水管网。废水治理与排放放厨房灶头设油烟烟过滤排气罩罩，烟气经过过滤后高空排排放。厕所设设有独立的排排风系统。噪声处理本项目中的设备备如水泵、风风机等均选用用低噪声产品品，机房采取取隔离措施，机机房内墙、顶顶棚设置吸声声材料，以降降低噪声并减减少其对外界界的影响，振振动大的设备备在安装时设设置减震器，以以减少振动。4.3节能本项目选用国家家颁布的节能能型设备，如如风机、水泵泵、变压器，以以降低能耗。本项目的照明尽尽可能采用节节能高效的灯灯具，如荧光光灯等。项目法人与项目目经营管理5.1项目法人人根据有关规定，项项目的建设单单位应实行项项目法人制度度。本项目的的项目法人为为**有限公司司，该公司将将对整个项目目的策划、资资金筹措、建建设实施和经经营实行全过过程负责。5.2项目经营营管理本项目建成后，项项目的经营由由项目法人负负责，并委托托专业的物业业管理公司负负责其物业管管理。建设进度本项目自200011年3月开始编制制项目建议议书书及可行性性研研究，计划划于于2001年12月开工，2003年12月竣工，建建设期为2年。建设形形象进度详详见见表6-1。序号时时间内容2001年2002年2003年1234123412341可行性研究2初步设计3施工图设计4地下工程5地上工程6设备装饰工程7市政配套工程8收尾工程9竣工投资估算、资本本金金和资金筹筹措措7.1项目投资资估估算的范围围本项目的工程建建设设投资估算算中中，不包括括住住宅用房的的二二次精装修修等等费用。7.2投资估算算编编制依据建设投资根据项项目目基本设计计方方案和有关关前前期工作方方面面部分基础础资资料；**市建委《119993土建综合预预算定额》；；；主要设备采用现现行行市场价格格。7.3建设投资资估估算内容总体工程包括室室外外管线系统统、道道路、绿化化等等；项目全部土建和和建建筑物外立立面面装修及内内部部一次性装装修修；勘察设计费用按按每每平米25元计；住宅维修基金预备费为工程不不可可预见费，按按按建安工程程费费的3%计。7.4投资估算算经估算，本项目目建建设投资为18595万元（不含含土地动迁迁补补偿费用22283万元）。其其中土建及及设设备安装工工程程费用14189万元，其他他基建费用3981万元，预备备费为425万元。建设设投资估算算详详见附表一一。7.5资本金及及资资金筹措根据项目实行资资本本金制度的的规规定和项目目的的实际情况况，本本项目的资资本本金约为3000万元。项目目法人前期期投投入资金已已达达到项目报报建建所需资金金要要求，详见见附附件5。其余建设设资金由项项目目法人单位位自自筹和通过过预预售解决。财务效益分析8.1分析依据据及及说明本财务分析根据据国国家现行财财税税体制进行行。本财务分析计算算期期为2.75年，其中建建设期2年。本项目建成后商商品品住宅及机机动动车位全部部出出售，暂不不考考虑物业管管理理的收入及及其其成本。8.2营业收入入住宅销售项目建成后，11000560平方米的住住宅宅面积全部部按按市场价出出售售。房产销销售售采取预售售与与现售相结结合合的方式。销销销售均价按5500元/平方米计，销销销售进度见见下下表（表6-3）。住宅销售进度（售售房资金按按当当季度回笼50%，剩余50%在下一季度度回笼）：时间内容建设期02年2003年2004年412341234销售比例（%）252515151010车位销售本项目建有47700个车位，全全部采用预预售售及现售方方式式出售，车车位位平均售价10万元/个，销售收收入当期回回笼笼，销售进进度度见下表（表表表6－4）。时间内容建设期02年2003年2004年412341234销售比例（%）15151515151510以上总销售收入入为为60008万元，经营营收入预测测表表见附表二二。8.3销售税金金本项目按销售收收入入的5%交纳营业税税，并分别别按按应纳税额额的的7%、3%、1%、0.3%、0.25%交纳城市建建设维护费费、教教育费附加加、堤堤防费、义义务务兵优待金金、河河道维护费费，合合计为5.57775%。8.4营业成本本土地拆迁补偿费费用用根据协议，土地地拆拆迁补偿费费用用22283万元建设投资根据先前估算，建建设投资18595万元。销售费用代理费用与广告告费费用分别按按销销售收入的1%计，共计1200万元。其他费用权属登记费用及及印印花税等，合合合计56万元。总成本费用预测测表表见附表三三。8.5土地增值值税税本项目属普通标标准准住宅，可可免免交土地增增值值税。8.6利润所得税按经营利润的3333%交纳所得税税。利润分配按税后利润的1155%计提公益金金和公积金金。损益表见附表四四。8.7财务效益益分分析经测算，项目全全部部投资财务务内内部收益率率为为26.8%，高于银行行年贷款利利率率6.4355%。以2001年9月为折现时时点，按7%的折现率测测算的财务务净净现值为6204万元，静态态投资回收收期期为2.21年（含2年建设期），动动态投资回收收期为2.58年（含2年建设期），项项目在财务上上是可行的。项目现金流量表表见见附表五。8.8不确定性性分分析盈亏平衡分析本项目的盈亏平平衡衡价格为4750元/平方米时，项项项目即可保保本本。敏感性分析当销售价格及开开发发成本分别别变变化时，对对项项目的财务务分分析指标影影响响程度分别别进进行了分析析，结结果表明，本本本项目的抗抗风风险能力较较好好。敏感性分析表见见附附表六。结论与建议9.1结论本项目的建设符符合合该地区的的改改造规划，对对对该地区的的发发展将带来来有有利的影响响。项项目的启动动资资金已基本本落落实，建设设条条件基本成成熟熟，且项目目的的财务评价价结结果较好。因因因此本项目目的的建设是基基本本可行的。9.2建议建议根据规划要要求求在单体方方案案设计阶段段进进一步优化化完完善设计。附表一建设投资匡匡算表序号内容建筑面积(m22))单位面积造价(元/m2))总计(万元)1前期开发费：设计、勘勘察、审照照、配套征征询询、招投标标：：1084803525103792711082土建及设备安装装：：住宅部部分分（含电梯梯）：公建部部分分：智能化化配配套费用：：1084801005607920108480130010003014189130727923253街坊配套及总体体工工程：10848025027124维修基金：10056051.8/388..94905管理费：4006预备费：425合计18595附表二经营收入预预测表单位（万元元）项目合计计算期2002年2003年2004年一．售房收入553082002年预售售225%13827138272003年预售售665%35950359502004年销售售110%55315531二．车位销售收收入入4700200022年预售60%28202820200033年销售40%18801880合计6000813827387707411附表三