年南京房地产市场运行情况报告

2007年南京房地产市场运行情况报告目录TOC\o"1-4"\h\z\uHYPERLINK\l"_Toc187141189"第一部分宏观篇篇4HYPERLINK\l"_Toc187141190"1、宏观经济环环境分析4HYPERLINK\l"_Toc187141191"1.120007年南京京市宏观经济济运行的主要要特征4HYPERLINK\l"_Toc187141192"1.220007年南京京基础设施建建设推进状况况6HYPERLINK\l"_Toc187141193"2、政策及效应应分析8HYPERLINK\l"_Toc187141194"2.220007年度出出台的主要政政策回顾122HYPERLINK\l"_Toc187141195"第二部分土地市市场17HYPERLINK\l"_Toc187141196"3、土地市场分分析17HYPERLINK\l"_Toc187141197"3.1整体市市场表现177HYPERLINK\l"_Toc187141198"3.2区域供供应表现188HYPERLINK\l"_Toc187141199"3.3地块性性质表现188HYPERLINK\l"_Toc187141200"3.4土地出出让速度有所所加快20HYPERLINK\l"_Toc187141201"3.5土地出出让以中小心心地块为主221HYPERLINK\l"_Toc187141202"3.6土地价价格逐渐逐渐渐增高21HYPERLINK\l"_Toc187141203"3.7土地品品类成交比例例22HYPERLINK\l"_Toc187141204"3.8“地王王”认识22HYPERLINK\l"_Toc187141205"第三部分住宅市市场24HYPERLINK\l"_Toc187141206"4、房地产市场场分析24HYPERLINK\l"_Toc187141207"4.120007年房地地产市场特征征综述24HYPERLINK\l"_Toc187141208"4.220007年房地地产市场整体体供给分析224HYPERLINK\l"_Toc187141209"4.320007年市场场供求和价格格走势分析225HYPERLINK\l"_Toc187141210"4.320007年各板板块房地产市市场发展特征征28HYPERLINK\l"_Toc187141211"4.407年年我司在售项项目竞品组市市场表现333HYPERLINK\l"_Toc187141212"4.5055-07年公公司销售金额额市场占有率率（与当地前前5名开发商对对比）34HYPERLINK\l"_Toc187141213"4.6066-07品类类市场35HYPERLINK\l"_Toc187141214"4.7各品品类市场标杆杆项目07年表现37HYPERLINK\l"_Toc187141215"5、08年南京京市场展望339HYPERLINK\l"_Toc187141216"5.1088年在售项目目分布区域339HYPERLINK\l"_Toc187141217"5.2088年全市项目目上市量、销销售量及均价价预测40HYPERLINK\l"_Toc187141218"5.3088年市场各品品类份额预测测42HYPERLINK\l"_Toc187141219"5.4在售售项目主要竞竞争项目分析析42第一部分宏观篇1、宏观经济环环境分析1.120007年南京市宏观经经济运行的主主要特征2007年我市市经济运行总总体稳定增长长的态势，主主要效益指标标日渐改善。主主要特点如下下：■□工业稳步增增长，效益明明显改善■□固定资产投投资增幅趋缓缓■□消费品市场场保持繁荣自07年初以来来，全市社会会消费品单月月零售额平均均为113.885亿元，截至2007年11月，全市社社会消费品零零售额已超过过去年全年总总数。■□出口总额保保持快速增长长■□财政金融运运行良好■□居民收入保保持增长（数数据至10月）其中，教育文化化娱乐服务类类、医疗保健健类、食品类类支出增长较较快，分别增增长16.8%、15.3%、13.3%，但是居住住类支出大幅幅下降，降幅幅达25.9%。■□消费价格温温和上涨表1-1：20007年1-11月南京市重重大经济指标标运行情况指标累计值同比增长规模以上工业总总产值（现价价）5239.311亿元22.7%全社会固定资产产投资1697.533亿元17.9%其中：房地产开开发投资417.95亿亿元31.6%社会消费品零售售总额1252.411亿元17.8进出口总值（按按经营单位）329.08亿亿美元15%财政收入576.57亿亿元28.6%其中：地方财政政收入298.94亿亿元34.6%财政支出其中：地方财政政支出227.47亿亿元22.4%金融机构存款余余额6884.244亿元15.5%其中：居民储蓄蓄1874.311亿元-2%金融机构贷款余余额6298.166亿元18.2%城市居民人均可可支配收入（至10月）17185.663元16.5%城市居民人均消消费性支出（至10月）11122.115元6.9%消费价格指数103.6/1.220077年南京基础设设施建设推进进状况表1-2：道路路交通工程建建设推进状况况名称开工竣工备注地铁1号线南延延线06.909年底/地铁2号线09年底建设难度大，目目前暂时停工工察哈尔路西延07.107.9下关楼盘纳入主主城苜蓿园大街南延延工程07.508.4目前征地拆迁，采采用高架桥古平岗立交07.508.6城西重要节点纬七路过江隧道道07下半年08年底/纬七路东进07年下半08年将采用隧道从大大校场下穿过过长江四桥07年底2011年/芦席营路北上07.3月07年内缓解中央门交通通堵塞滨江快速路07.607年底主城快速外环将将贯通城东隧道06缓解城东交通拥拥堵新庄立交改造工工程07.608年打通南京最堵点点天宝桥立交桥07.508.1/宏运大道中心河河桥及东延07.507.10与主城对接，减减压机场高速速宁杭高速二期06.208年/解放南路跨河桥桥工程07.708.1缓解城东南交通通压力地铁二号线东延延07.1009年底仙林交通重大利利好滨江大道北延段段07.1007年底改善下关交通纬七路西延07年底08年完整的纬七路西西延高架和纬纬七路连成一一线，构成南南京市的快速速内环南线表1-3：公共共配套设施建建设推进状况况名称开工竣工主要内容毗卢寺改造工程程06.12毗卢寺改造升级级和扩容大报恩寺遗址公公园07年下半//南京194907.507.12烟厂老厂房改建建，长江路历历史文化街区区彰显人文魅魅力的主题创创意园郑和国际广场07.408年底标志性景观，促促使整个龙江江地区提档升升级江宁同仁医院/07.6进一步完善江宁宁开发区的投投资环境和功功能结构，缓缓解当地居民民看病难瑞典宜家家居南南京店、红星星美凯龙全球球家居生活茂茂07.708.5城南现代服务业业集聚区产业业升级河西奥体中央公公园07.807年底奥体配套进一步步完善明基医院07.8一期工程竣工，提提供7000床位琅琊路小学明发发滨江分校0507.9浦口教育提档升升级2、政策及效应应分析■□《物权法》主要内容：效应分析:□就整体而言，物物权法对于整整个房地产市市场，以及最最受关注的房房价问题，也也必然会产生生影响。但具具体会产生哪哪些方面的影影响、究竟会会使房价上涨涨还是下跌等等问题，则取取决于日后的的具体实施情情况。□物权法消除了了部分消费者者对于产权问问题，尤其是是70年之后产权权问题的忧虑虑，但对续细细则未有详细细规定；□确定了私人产产权所有后，促促使物业管理理规范化，市市场化；□加大了城市动动拆迁难度，保保护了拆迁户户的权益；□明确了小区道道路以及车库库的归属问题题，可能造成成的是地下停停车场进一步步增多；□对于开征物业业税创造了前前提条件。■□《关于规范范房地产市场场秩序加强市市场管理的规规定》主要内容：效应分析：□专向打击囤房房，增大房源源供应。□有利于规范市市场，对于遵遵守市场规范范的开发商来来说更加公平平。□实际执行效果果与各有关部部门合作密切切度相关。■□《南京市物物价局贯彻加加强房价管理理制定若干解解释条款》主要内容：效应分析：对151号文，绝绝大多数市民民好象兴趣不不大，在他们们看来，现在在买房就是“一房一价”。但对开发商商来说，这条条规定的威力力一点都不亚亚于“国六条”，甚至是圈圈内“撒手锏”。之所以认认识产生偏差差，是因为市市民和开发商商所认为的“一房一价”的价上理解解出现差异。市市民所认为的的“价”，其实是开开发商的报价价，而新政中中规定“一房一价”的价，其实实是物价局根根据成本原则则核定的“价”，开发商是是不能随便突突破这个价格格线的，否则则就会面临严严惩。新政出台后，几几乎受到了所所有开发商的的抵制，开发发商认为商品品房首先是一一种商品，在在建材、土地地等所有生产产资料市场化化的今天，不不考虑住宅的的商品属性，采采用计划经济济的管理模式式，肯定不合合理，企业有有“无法承受之之重”。在国家宏观观调控政策中中，强调控价价房的作用，并并鼓励大力推推广。主要是是在在土地拍拍卖中，对未未来的房价进进行限制，从从而让大家对对未来的市场场有个预期判判断。但现在在，在拍卖中中没有规定要要“限价”，现在却是“变相限价”，有政策程程序违法的嫌嫌疑。限价房房的建设主体体应该是政府府，满足的对对象是困难群群体，让开发发商来承担政政府的保障功功能，也欠妥妥当。眼下，南京几乎乎所有的开发发商置151号文于不顾顾，不愿意按按核定的房价价销售；南京京市物价局宣宣布在5月26日拉网式检检查各家楼盘盘，处理违规规楼盘。很显显然，一场开开发商与政府府之间关于房房价的较量正正在对峙，结结果如何，还还待进一步观观察。也有消消息称，省有有关方面要视视南京市物价价部门的新规规于不顾，拟拟出文取消商商品房核价制制度。■□《国务院关关于解决城市市低收入家庭庭住房困难的的若干意见》□导读：城市新审批、新新开工的住房房建设，套型型建筑面积90平方米以下下住房面积所所占比重，必必须达到开发发建设总面积积的70%以上；经济适用房建筑筑面积控制在在60平米；9月底前出台实实施办法□影响保障性住房覆盖盖面大幅扩大大，楼市刚性性需求分流？？房价面临上涨压压力？南京：20%城城市家庭将纳纳入住房保障障■□《关于加强强商业性房地地产信贷管理理的通知》□导读：人民银行、银监监会9月27日晚发布了了《关于加强强商业性房地地产信贷管理理的通知》。《通通知》对居民民贷款购房作作出了较为详详尽的规定。而而最引人注目目的则是对购购买“二套房”者，贷款首首付比例将不不得低于40%，贷款利率率不得低于基基准利率的1.1倍，而且贷贷款首付款比比例和利率水水平应随套数数增加而大幅幅度提高，且且借款人偿还还住房贷款的的月支出不得得高于其月收收入的50%。【如何界定“第第二套(含)以上住房】《通知》中的“首套自住房”是指借款人人第一次利用用贷款所购买买的用于自住住的房屋。“第二套(含)以上住房”是指借款人人利用贷款所所购买的首套套自住房以外外的其他住房房。□业内观点新政普遍在市场场预期之内，旨旨在遏制投机机，防范风险险。监管部门门将关注市场场反应，不排排除出台后续续措施。■□上调金融机机构贷款利率率、存款准备备金率效应分析:加息与上调存款款准备金率主主要作用于需需求面，对于于投资客群的的影响较为明明显，对于普普通自住群体体购房影响不不大。2.220007年度出台的主要政政策回顾表2-1：相关关金融政策一览览时间政策/关键词核心内容影响3.18贷款利率上调一年期存款基准准利率上调0.27个百分点；；一年期贷款款基准利率上上调0.18个百分点投资者风险增加加；买房人影影响较小5.197.208.229.1512．204.6存款准备金率上上调0.5%每次上调0.55个百分点对融资渠道单一一的中小房地地产企业有负面影响，对购房者无明显显影响6.59.27《关于加强商业业性房地产信信贷管理的通通知》对购买“二套房房”者，贷款首首付比例将不不得低于40%，贷款利率率不得低于基基准利率的1.1倍，而且贷贷款首付款比比例和利率水水平应随套数数增加而大幅幅度提高，且且借款人偿还还住房贷款的的月支出不得得高于其月收收入的50%。旨在遏制投机，防防范风险12.11《关于加强商业业性房地产信信贷管理的补补充通知》确定第二套房认认定以家庭为为单位表2-2：土地地政策部分时间政策/关键词核心内容影响1.16《关于房地产开开发企业土地地增值税清算算管理有关问问题的通知》从2月1日起正正式向开发企企业征收30%～60%的土地增值值税。将以开开发项目为单单位清算，包括房地产产开发项目全全部竣工、完完成销售；整整体转让未竣竣工决算房地地产开发项目目的；直接转转让土地使用用权等三种情情况下。对房地产行业影影响巨大。1.23《国务院关于修修改〈中华人人民共和国城城镇土地使用用税暂行条例例〉的决定》每平方米年税额额在1988年暂行条例例规定的基础础上提高两倍倍，征收范围扩大到到外商投资企企业和外国企企业。抑制建设用地过过度扩张。1.23《关于调整报国国务院批准城城市建设用地地审批方式有有关问题的通通知》由国务院分批次次审批的农用用地转用和土土地征收，调调整为每年由由省级人民政政府汇总后一一次申报。减少了建设用地地指标控制的的僵化性，地地方政府用地地的灵活性和和统筹性也变变得更大。2.28《南京市集体建建设用地使用用权抵押操作作办法》1、依法登记并并核发了集体体土地使用证证的集体建设设用地使用权权均可抵押贷贷款；2、集体建设用用地使用权抵抵押自登记之之日起生效，并并受法律保护护。进一步规范集体体土地市场2.27《关于加强军队队空余土地转转让管理有关关问题的通知知》1、优先安排纳纳入军队空余余土地转让计计划的土地2、未纳入军队队空余土地转转让计划和当当年土地年度度供应计划的的土地，不得得转让。整顿规范土地市市场6.25《关于取消部分分地方税行政政审批项目的的通知》取消《国家税务务局关于印发发〈关于土地地使用税若干干具体问题的的补充规定〉〉的通知》第第四和第六条条。这两条内内容分别涉及及基建项目以以及房地产开开发商的土地地使用税优惠惠规定。土地使用税征收收标准再次被被要求严格执执行，包括基基建以及房地地产开发过程程中的减免或或者取消征收收的条款将被被取消表2-3：房地地产市场主要要政策部分时间政策主要内容影响2.9《省级机关住房房公积金贷款款业务操作口口径（试行）》购买独立别墅、联联排式别墅、酒酒店式公寓、层层高超过3米及总价超超过200万元（含）以以上的住宅不不发放公积金金贷款；购买买单价在1万元/平米以上住住宅（含二手手房），银行行可先行申报报，经中心批批准后，再上上传资料。继南京市住房公公积金贷款政政策进行调整整后，对省级级机关的住房房公积金进行行了调整，使使得政策上保保持了一致性性，保证了购购房者进行公公积金贷款时时的公平性3.16《物权法》满70年后住宅宅建设用地使使用权自动续续、小区车位车车库应先满足足业主需要、公公私财产平等等保护等。起起执行确认财产、利用用财产和保护护财产、调整财产关关系4.10“新五条”1、对取得商品品房预售许可可证三十天不不开盘的项目目将取消商品品房预售资格格；2、对以在建建工程抵押为为名拒绝销售售项目，将停停止办理商品品房预售许可可证，并停盘盘半年的处理理；3、对未取得得商品房预售售许可证进行行排号登记，炒炒卖房号的行行为将停止办办理商品房预预售许可证；；4、对商品房房销售中出现现上述违规行行为的，在三三个月内房产产管理部门将将停止办理网网上签约和登登记备案相关关手续。5、对在二手手房买卖中违违法操作的，除除对该房地产产经纪机构和和执业人员的的违规行为进进行曝光和记记入其诚信档档案外，房产产登记部门将将停止该机构构和执业人员员办理房地产产交易过户整顿市场秩序4.13《关于规范房地地产市场秩序序加强市场管管理的规定》严禁提前排号；；明确售房时时间；解封时禁涨涨价；信息公开一一致；打击吃差价价；严禁借口囤囤房；不能提前收收房款；明确抵押权权人；通报批评；媒体曝光专向打击囤房增大房源供供应4.16《加大市场监管管力度，维护护房地产交易易秩序》六条条新规对取得商品房预预售许可证30天不开盘的的项目将取消消商品房预售售资格；对以以在建工程抵抵押为名拒绝绝销售项目，将将停止办理商商品房预售许许可证，并停停盘半年；对对未取得商品品房预售许可可证进行排号号登记，炒卖卖房号的行为为将停止办理理商品房预售售许可证；对对商品房销售售中出现上述述10种违规行为为的，在3个月内房产产管理部门将将停止办理网网上签约和登登记备案相关关手续；对在在二手房买卖卖中违法操作作的，除对该该房地产经纪纪机构和执业业人员的违规规行为进行曝曝光和记入其其诚信档案外外，房产登记记部门将停止止该机构和执执业人员办理理房地产交易易过户；对全全市房地产开开发项目和房房地产经纪机机构的房屋销销售行为进行行不定期抽查查。打击开发商有房房不卖，利用用囤房推高房房价4.26《南京市城市规规划条例实施施细则》。楼间距加大；高高层日照有了了统一标准；；车辆出入口口将统一设置置；广场上空禁禁拉杆线；凡出让的土土地，规划管管理部门提出出的规划设计计要点及附图图作为土地出出让合同的组组成部分，提提前介入规划划，土地出让让合同签订后后，规划设计计要点不得擅擅自改变。强调了对市民阳阳光权的保护护，修改了有有关住宅间距距的规定，同同时将过去许许多含糊的说说法进一步明明确了5.9《关于缓解价格格热点和难点点问题的若干干政策意见》“一套一标制度度”整顿市场，调控控房价5.11《关于贯彻省物物价局进一步步加强和完善善商品住房价价格管理意见见的实施意见见》楼盘必须严格执执行商品房销销售明码标价价制度：经价价格主管部门门核价已开始始销售但尚未未销售完毕的的项目，其项项目综合平均均销售价格不得超过价价格主管部门门核定的基准准价加规定的的浮动幅度，并并遵循楼层、朝朝向、环境等等差价代数和为为零的原则；；尚未销售面面积部分按“一套一价”所标示的最最高价格应低低于2007年5月14日前该楼盘盘实际成交的的最高价格（特特殊套型除外外。）整顿市场，调控控房价5.14《关于进一步加加强房地产市市场管理的意意见》凡在本市行政区区域内进行普普通商品住房房(含政策性住住房)开发建设的的房地产经营营者，在销售售前必须到价价格主管部门门办理报价手手续，未经核核价，不得销销售。同时，房房产部门要加加强对普通商商品住房(含政策性住住房)的销售管理理，严格按照照有关规定规规范开发商的的销售行为。所所有普通商品品住房(含政策性住住房)在销售时必必须严格执行行“一套一价”的明码标价价制度，新批批项目必须在在价格主管部部门按套核定定的销售价格格之内进行销销售；老项目目要按照物价价部门核定的的基准价在规规定的浮动幅幅度内，遵循循楼层、朝向向、环境等差差价代数和为为零的原则，定定价并销售。房房地产开发企企业不得擅自自突破价格部部门已核定的的销售价格，如如需变更必须须经过价格部部门重新核定定。要进一步步加强土地增增值税的清算算，对房地产产企业预售收收入预征企业业所得税。市市物价、房产产、国土、税税收、工商等等相关部门要要按照国家九九部委要求，加加大对房地产产市场价格、交交易、税收等等行为的监督督检查力度，尤尤其要加强房房地产价格的的批后管理，建建立规范、合合理、诚信的的市场秩序。进一步规范房地地产市场行为为，切实维护护人民群众合合法权益，促促进我市房地地产市场健康康稳定发展6.12《关于进一步加加强、规范外外商直接投资资房地产业审审批和监管的的通知》境外投资者不得得以变更境内内房地产企业业实际控制人人的方式，规规避外商投资资房地产审批批。外汇管理理部门一经发发现以采取蓄蓄意规避、虚虚假陈述等手手段违规设立立的外商投资资房地产企业业，将对其擅擅自汇出资本本及附生收益益的行为追究究其逃骗汇责责任。境外投投资者在境内内从事房地产产开发或经营营业务，应当当依法申请设设立外商投资资房地产企业业。外商投资资房地产企业业的中外投资资各方，不得得以任何形式式订立保证任任何一方固定定回报或变相相固定回报的的条款。严格控制外商投投资高档房地地产；并严格格控制以返程程投资方式(包括同一实实际控制人)并购或投资资境内房地产产企业。6.14《南京市个人转转让非普通住住房征免土地地增值税有关关问题的通知知》普通住房的标准准仍按本市2005年公布标准准执行，不符符合该标准的的均为非普通通住房。个人人因工作调动动或改善居住住条件转让非非普通住房，居居住满五年的的，免征土地地增值税；居居住满三年未未满五年的，减减半征收；居居住未满三年年的按规定征征收土地增值值税。对个人人转让非普通通住房，既没没有评估价格格、又不能提提供购房发票票的，从2007年7月15日起，税务务机关可实行行核定征收土土地增值税办办法。凡居住住未满三年的的，按转让收收入的0.5%征收，居住住满三年未满满五年的减半半征收非普通住宅转让让开征土地增增值税6.18《关于承受装修修房屋契税计计税价格问题题的批复》房屋买卖的契税税计税价格为为房屋买卖合合同的总价款款，买卖装修修的房屋，装装修费用应包包括在内。精装房装修费用用计入总房款款8.1国务院出台解决决城市低收入入家庭住房困困难意见一、明确指导思思想、总体要要求和基本原原则二、进一一步建立健全全城市廉租住住房制度三、改改进和规范经经济适用住房房制度四、逐逐步改善其他他住房困难群群体的居住条条件五、完善善配套政策和和工作机制解决城市低收入入家庭住房困困难8.2下半年四大调控控手段稳定房房价主要从四个方面面来调整供求求关系，稳定定住房价格。1、切实落实价价格管理规定定。将继续大大力坚持“一房一价”核价制度。2、加大土地市市场供应量。继续加大全全市土地市场场供应总量，加加大住宅用地地内中低价位位住房建设用用地的供应比比例，稳步推推行“四限一竞”供地方式。3、增加政策性性住房的供应应。明后两年将将进一步加大大“三房”建设量，加加快落实好21块、4100余亩政策性性住房储备用用地，保障政政策性住房的的后续供给。4、继续加大市市场秩序整治治力度。房产部门将将对领取预售售许可证而不不及时销售的的，将按规定定给予坚决查查处，撤销其其销售许可证证；对设定抵抵押的，开发发企业必须按按照有关规定定，及时开盘盘上市销售。调控房地产市场场8.27宁将控制出让地地块规模原则在100—200亩之间国土资源局表示示，今后我市市将合理控制制出让地块的的规模，原则则上在100—200亩之间，开开发周期限定定在3年左右。减减少大地块出出让，是为了了避免开发商商拖长开发周周期、囤地等等涨。避免开发商拖长长开发周期、囤囤地等涨9.6《南京市商品房房预售款监管管办法》预售款必须先保保证工程建设设；违规挪用，开发发商、银行都都将受罚。楼盘延期交付有有望减少11《关于重申商品品房预售许可可申报的相关关通知》1、未取得预售售许可证的楼楼盘，不得以以任何形式收收取定金及预预付款性质的的费用；2、申领预售许许可证前，必必须先行将预预售款监管协协议备案；33、代理销售企企业必须办理理入网认证；；4、符合预售许许可条件的楼楼盘，经物价价部门核价后后，开发商须须一并申报预预售许可，不不得分批销售售；5、开发商领取取预售许可证证后，须在规规定时间内开开盘；6、商品房预售售必须实行实实名制认购。核价后必须一次次性销售、限限制开发商“囤房惜售”。第二部分土地市场3、土地市场分分析3.1整体市市场表现■□2007年年，南京市成成交土地共计计121宗，流标5宗；实际出出让面积达789.7万㎡，成交总价价为402.7亿元（不包包括高淳、溧溧水）。3.2区域供供应表现■□成交地块块数量上，江江南八区以70宗的土地成成交量领先。区域江南八区江宁江北玄武白下秦淮建邺鼓楼雨花台下关栖霞六合浦口土地成交数量634187861833135■□成交地块面面积上，江南南八区以468.663万㎡的土地地成交总面积积领先。区域江南八区江宁江北玄武白下秦淮建邺鼓楼雨花台下关栖霞六合浦口土地成交面积（万万㎡）17.92.967.68120.58.2382.2838.5190.5170.5939.47111.033.3地块性性质表现不同性质用地的的成交数量■□2007年年，南京各区区域的成交土土地中，居住住用地共计成成交70块，主要分分布在江宁和和栖霞；商业业用地共计成成交22块，主要分分布在江宁和和六合；商办办用地共计成成交29块，主要分分布在建邺和和江宁。区域江南八区江宁江北共计玄武白下秦淮建邺鼓楼雨花台下关栖霞六合浦口居住用地宗数401757414176570商业用地宗数0013100296022商办用地宗数2328112271029不同性质用地的的成交面积■□2007年年，南京各区区域的成交土土地中，栖霞霞区以179.7万㎡的居住住用地成交面面积领先其它它区域；江宁宁区则以29.78万㎡的商业业用地成交面面积居各区之之首，预示了了未来城市新新CBD区域的发展展潜力；建邺邺区以53.42万㎡的商办办用地面积领领先。区域江南八区江宁江北共计玄武白下秦淮建邺鼓楼雨花台下关栖霞六合浦口居住用地面积（万万㎡）16.1405.9946.286.5570.233.8179.7112.918.7111601.29商业用地面积（万万㎡）000.76820.81.16004.3529.7820.17077.03商办用地面积（万万㎡）1.7442.9640.92153.420.5212.074.7516.5227.880.60111.413.4土地出出让速度有所所加快新政出台后，四四季度土地出出让速度有所所加快，11月、12月均成交土土地24幅。3.5土地出出让以中小心心地块为主大量中小型地块块的出让，政政府有意加快快开发节奏。3.6土地价价格逐渐逐渐渐增高对比两年的土地地价格，07年土地上涨涨明显，高地地价也是导致致房价上涨的的重要原因。3.7土地品品类成交比例例政府有意识的引引导主城人口口向外迁移，因因此，T2和G3类土地出让让规模较大，其其成交比例也也相应较大。3.8“地王”认识2007年南京京“地王”频现，可以以从成交地块块的实际出让让面积和成交交价格两个角角度分别认识识：■□实际出让面面积超过40万平米的地地块有2幅：土地编号区县实际出让面积((㎡)容积率(≤)用地性质挂牌价格(万元元)成交价格(万元元)成交楼面地价（元/㎡）摘牌单位竞价轮次NO.20077G36雨花4680492.2居住570002250002185金地集团66NO.20077G06浦口423052..1－居住6000095000－红太阳7■□成交价格超超过10亿元的地块块有8幅：土地编号区县实际出让面积((㎡)容积率(≤)用地性质挂牌价格(万元元)成交价格(万元元)成交楼面地价（元/㎡）摘牌单位竞价轮次NO.20077G81栖霞346119..50.8/1.88居住1860002595004588仙林房地产25NO.20077G82栖霞3324140.8/1.88居住1500002410005733瑞嘉投资，实创创投资58NO.20077G36雨花4680492.2居住570002250002185金地集团66NO.20077G33江宁272298..42居住582001785003278上海朗达、上海海宝静117NO.20077G39下关110610..82.8居住100001355004375南京交通建设158NO.20077G75浦口248365..90.4居住3350012050012129美达集团南京置置业、浙江宏宏强95NO.20077G84栖霞104684..31.8居住600001110005891栖霞建设47NO.20066G84建邺91419.222.65居住600001010004169江苏凤凰、江苏苏凤凰晟基78■□9块“地地王”的竞拍激烈烈，平均竞价价轮次为72次，成交价价格平均是挂挂牌价格的2倍左右，其其中的下关地地块更是达到到了13.55倍。■□“地王”影影响：有报道称20007年中国十大地地王带动区域域房价平均上上涨20%，其中中就有万科在在南京拿下的的牛首山地块块。7月26日，万科联联手宝静置业业以17.85亿元在南京京购入江宁区区牛首山地块块，创下3278元/平方米的南南京楼面地价价最高纪录，当当时该地块周周边的楼盘价价格在4500元/平方米左右右，万科拿地地三天内，整整个江宁区二二手房挂牌价价平均涨了300元/平方米，业业内纷纷预测测未来该地房房价将达到7000元/平方米。而楼面价达到112129元元/平方米的江北北地王产生后后，其附近楼楼盘，如钱塘·望景花园，开开盘当日即以以4500元/㎡左右的均价销售152套，遭遇购房者者疯抢。一方面，“地王王”的出现对区区域房价有提提升作用；另另一方面，“地王”代表的高楼楼面地价也带带动了现有周周边楼盘的销销售。第三部分住宅市场4、房地产市场场分析4.120077年房地产市场场特征综述■□07年度市市场供应回升升，销售继续续放量，同时时伴随着价格格的上升。■□07年1--9月市场全面面开花，供不不应求明显。■□07年100-12月宏观调控控对于市场的的影响明显，但但市场和消费费者已逐渐成成熟。■□房地产开发发投资和竣工工面积等均呈呈现下降势头头，正向影响响着07年及以后的的市场供应。■□江北、江宁宁、河西成为为拉动市场前前行的三驾马马车。4.220077年房地产市市场整体供给给分析■□1-11月月商品住宅竣竣工310.334万平米，趋趋势下滑。■□1-11月月房地产开发发投资417.995亿元，同比比增长31.6%，占固定资资产投资的45.1%，比重上升升明显。4.320077年市场供求和和价格走势分析4.3.1055-07年全全市新增供应应、成交、均均价走势■□07年全市市市场供求均均高于往年，总总体形势仍为为供不应求；；江南八区供供应量与06年基本持平平，成交量略略降。■□07年全市市及江南八区区销售均价较较06年均有大幅幅提升，。4.3.2077年各月度新新增供应、成成交、均价走走势■□07年1--7月市场全面面开花，供不不应求明显。■□07年8月月起，全市市市场呈现供大大于求，9月底的宏观观调控对于市市场的影响明明显，但市场场和消费者已已逐渐成熟。■□江南八区市市场全年呈现现良好态势。4.320077年各板块房房地产市场发发展特征■□江宁、江北北、河西成为为拉动南京楼楼市的三股持持续动力；■□江宁、江北北与江南八区区三分天下；；■□江南八区中中河西板块无无论供应还是是销售位居首首位。■□除江宁、江江北、河西外外，其他板块块表现平稳，城城北逐渐显露露头角，在市市场份额上赶赶超势头强劲劲，而其他板板块表现相对对良性平稳。4.407年我我司在售项目目竞品组市场场表现■□竞品组中，西西堤国际供销销量均处于领领跑位置；■□朗诗国际单单价最高；■□仅欧洲城供供大于求，其其他项目均处处于供不应求求的状态。4.505--07年公司司销售金额市市场占有率（与与当地前5名开发商对对比）06年公司司销售金额市市场占有率序号企业06年销售面积积（万平米）06年销售金额额（亿元）占有率（%）1苏宁63.2918.954.82银城25.3714.813.73栖霞19.613.83.54亚东22.511.783.05明发36.1410.882.8万科6.474.531.107年公司司销售金额市市场占有率序号企业07年销售面积积（万平米）07年销售金额额（亿元）占有率（%）1苏宁53.5224.223.22栖霞18.320.92.83银城24.9920.522.74明发36.3116.712.25亚东21.5615.032万科8.557.51.34.6066-07品类类市场全市品类份份额■□07年品类类成交面积排排名前三：T1、G3、G2■□07年品类类成交金额排排名前三：T1、G2、G3品类06年成交面积积06年成交金额额07年成交面积积07年成交金额额G146.4643.4610.0410.64G2154.63121.17150.39140.6G3242.29167.13168.71135.63T1207.2370.07425.74175.39T246.8130.0671.7943.5C93.1559.46120.5781.29Top118.0720.9924.7332.18TOP210.788.795.684.98成交占60%以以上开发商品品类份额品类06年成交面积积06年成交金额额07年成交面积积07年成交金额额G13.622.379.137.76G265.4944.52108.6597.47G3158.4498.77143.1189.23T1175.9756.31162.0350.63T228.6413.9348.2830.57C83.5641.69131.7176.81Top17.29911.2515.77TOP2009.137.76我司品类成交交份额■□07年我司司销售面积和和销售金额，在在同品类中占占比均有明显显上升。4.7各品类类市场标杆项项目07年表现品类代表项目推出面积推出套数成交面积成交套数成交率均价月均去化速度G1木马公寓32450.66554821549.00651566.4%140001796G2长江路九号79670.88280661134.11153476.7%1800010189G3融侨中央花园19787.44020211489.66812258.1%8