从上海松江新城看城市规划对区域房地产市场的影响

从上海松江新城看城市规划对区域房地产市场的影响文／卢佳 徐莹上海松江新城自2000年开始启动了新一轮规划。经过多年紧张的建设，松江新城22.4万平方公里的示范区已基本建成，新开发建筑面积达1000余万平方米，一个崭新的松江正逐渐展现在人们面前。新城规划的推出对松江区房地产市场有一定的推动作用，从2000年至今松江区房地产投资额连年高位增长。而发展的同时也带来问题，新城示范区人气不旺造成入住率低，新开楼盘面临滞销困境，这严重影响了松江新城的发展。一、规划的推出对房地产市场产生的影响1、新城建设前景有效地刺激了房地产开发投资的增长在上海市“三城七镇”战略的推动下，同时借着宏观房地产市场复苏的东风，2000年开始，松江区由新城规划的推出吸引了大批房地产开发商投资，年投资增长率超过56％。根据松江统计局统计，2005年1月至9月，松江已完成房地产投资90.45亿元，比上年同期增长83.4%，已超过2004年全年投资总额。2、新城规划影响房地产开发的区位、风格、类型等指标具体而言，城市规划为房地产的开发方向和地段选择提供依据，从而规定、制约着城市居住空间的发展方向和模式。城市区域总体规划目标为城市未来发展奠定了主基调，并成为完善城市功能、提升城市综合实力的指南，区域房地产市场开发也以此为蓝图。另外，城市规划中的功能分区也为房地产开发区位选择提供依据，同时项目开发规模、类型、风格等指标也随之受到影响。松江新城规划目标所追求的是：人与自然的最佳和谐，力求建成最适合人居住的城市。它将体现出一城两貌的特征，南侧老城主要以旧城改造来体现中国传统文化底蕴，北侧新城示范区将充分展现世界优秀建筑的特点和城市风情，包含城市中心区、大学城、英式风貌区等几大区域。由此，在北侧新城示范区的住宅项目主要体现两大层次：具有异国情调的高档低密度别墅及混合类等物业和与新城中心风格一致的中档公寓住宅。前者主要以富裕、有品位的高收入人群为主要消费对象，集中在英式风貌区，与该区“开放性、兼融性”“体现民族文化、外来文化和现代文化共存与发展”的规划目标和特点相吻合，代表楼盘有泰晤士小镇、月亮河等。后者主要集中在新城中心区和大学城周边，以本地居民和大学城教职员工以及外来人才为主要目标客户，以现代简约舒适为目标，代表楼盘有三湘四季花城、松云水苑、名庭花苑等。新城生态系统规划也成为房地产开发的区位选择依据之一。松江新城规划为一座生态化的绿色城市，公共绿地800万平方米，集中绿地率达到22%，人均绿地达到27平方米，其中新城示范区绿化率46%，围绕中央十字绿化带将建成一个绿色城区。作为绝佳景观优势，中央十字绿化带周边这块也成为房地产开发的宝地，集聚了大量楼盘。3、城市规划中城市空间结构的改变和城市配套设施、道路交通网络的改善影响了房地产商品的价格规划2009年底建成通车的轨道交通9号线，成为松江新城示范区中的一大亮点。该线从松江新城始发，途经大学城、泅径、九亭，穿过闵行区最后到达徐家汇，将松江到上海市中心的时间缩短为35分钟，为市区消费者选择松江作为第二居住地提供了交通保证。因此，轨道交通沿线的楼盘均价都略高于新城中心其他区位的同规模同类型楼盘。根据2006年5月号《上海楼市》的统计，轨道交通9号线和站点附近的楼盘如松云水苑（均价5800元）、文荟峰苑（均价5980元）、三湘四季花城（均价6200元）等的均价接近6000元／平方米大关，而离轨道交通较远一些楼盘如久仰文华府邸（均价5000）、紫东新苑（均价5500）、剑桥风范（均价4500）的均价则在5000元／平方米左右。另外，轨道交通不仅造成沿线楼盘价格略高，在近几年内也成为提升松江区尤其是松江新城投资价值的因素之一。轨道交通热刺激了开发，也吸引了自主性和投资性消费者的眼球，使松江区平均房价在近几年内一路上扬。据松江统计局资料显示，松江区平均房价从2000年的2200元／平方米猛增到2004年的5400元／平方米。二、规划实施过程中对房地产市场产生的影响1、开发过度，破坏了市场供需平衡新城规划在刺激了市场投资增加的同时，也使城市土地出让量过快、过多，房地产开发没有掌握好节奏。据松江统计局数据显示，仅2003年松江新城就推出了352万平方米的土地，而2004年仅有3幅地块转化为项目进入市场，2005年松江区也成交了7幅地块。这促使2003年大量出让土地时建成的住宅商品，在2005年后短时间内集中供应，在市场消化能力不强的情况下，供需失衡必然导致空置面积不断增加。从这几年松江区房地产开发量和销售量的巨大差异中可见一斑。2、开发时序不合理，削弱市场消化能力。目前松江新城房地产市场的问题主要表现为供过于求。大量楼盘滞销，空置严重。据了解，松江新城不够便利的交通和严重缺乏的商业配套成为影响该地区房地产销售的主要原因。一方面，公共交通线路覆盖率低、车次少，新城与旧城交通困难。通往市区的高速公路尚在收费，轻轨尚未通车，新城与松江其他地区以及上海市区的交通耗时长、费用高。另一方面，在大量住宅楼盘不断建起来的同时，周边商业配套设施却无法及时跟上，商业地产开发严重滞后，导致该地区缺乏最基本的生活设施与休闲设施，无法及时形成完善的商业体系，大大削弱了楼盘消化能力。这也体现出松江新城建设中存在“重开发，轻配套”的问题，房地产开发时序没有和城市发展紧密相连，只是依市开发，两者缺乏联动性和协调性。3、新城缺乏有力的产业支撑影响新城人气松江新城规划采用一轴、两片、双中心的发展模式，即以沪杭高速公路为发展轴，将城市分为南北两片。北片城区用地面积约43.1平方公里，规划人口43万，城区主要发展行政文化、商业金融、教育科研和居住等；南片城区以松江老城为基础，用地面积约20.3平方公里，人口规模为17万，城区的主体功能为传统的商业服务、文化旅游和居住。这样的产业功能规划存在着不合理性，影响新城区房地产市场的发展。一方面，新城定位较高，对位于其东北部的工业区辐射力不强。另一方面，新城商业开发落后，而一直以来工业在松江占据重要位置，第三产业严重滞后，这些都造成新城缺乏有力的产业支撑，奇缺的人气使松江新城在某种程度上面临“空城’，的危险。4、忽视人口结构导致房地产供给结构失调松江新城规划人口60万，但是目前松江新城常住人口约25万，其中大学城的师生员工占5万，60岁以上老年人和15岁以下少年儿童占总人口的25％左右，其他人口主要集中在老城区边缘，而松江区人口的增长主要是由于外来人口的大量导入引起的。导入人口年龄以16岁以上为主，导入人口就业以第二产业为主。根据2004年松江统计局资料显示，松江区导入人口的途径主要有四条：按导入人口多少依次为打工、求学、购房、人才引进，其导入人口数量依次为362114人、51175人、39933人、1108人。这样的人口导入结构对拉动房地产需求的作用非常有限。然而松江新城的住宅开发企业却忽视人口结构这一关键因素，盲目建设面积大、总价高的楼盘。据调查，目前新城大量楼盘集中在面积为100至140平方米，总价在70至100万之间供应，缺乏90平方米、总价60万左右的小户型经济性住房供应，无法满