印力商业洞察-购物中心行业研究报告 2022-2023

出品方：印力商用置业有限公司、印力商业研究院总编：丁力业、王海武执行主编：郭慧子特邀作者：廖洁（赢商tech）、胡雨晴（赢商tech）、陈华景（滴灌通）作者：陈俊佈、程晓洁、郭慧子、梁国华、陆杨、吕斌、隋啸、滕硕、招靖雯、甄世江、朱炳芳、朱丽媛（按姓氏拼音排序）外部专家：林元庆博士（Aibee爱笔智能）、窦强博士（博锐尚格）、谭必文先生（惟客数据）、桑媛女士（iziRetaiI逸芮）业务指导：蔡勃、陈军、陈旭存、傅鑑梦、付凯、蒋云海、沈楠、吴洋、杨海光、杨卫东、姚海波、袁威、张雪东、郑莉、钟林雄（按姓氏拼音排序）特别鸣谢：中国连锁经营协会CCFA赢商tech,滴灌通，Aibee爱笔智能、惟客数据科技、博锐尚格科技、iziRetaiI逸芮、慧臻品牌整合传播免责条款：本刊著作权归印力及作者所有，未经同意不得转载本刊中所有地图非严格地图，相关内容仅供参考本刊中所有筹备中或规划中项目相关图文介绍，仅为规划意向，不作为本公司承诺，具体以实际为准本刊中所有效果图均为规划效果示意图，与实景存在一定差异，具体以实际为准内部交流，免费赠阅命印力致敬2022年的每一束光

致敬每一位商业地产追光人推荐序推荐序PREFACE中国零售进入快速变化的新时期，近三年变化的波幅尤其显著、放眼长期，我们或许可以想象得出零售行业光明的未来：层出不穷的新业态，不断迭代的新模式，飞速进步的新应用和大批涌现的新企业…但如何从今天走到未来，需要披荆斩棘的勇气与锐意改革的魄力，所以这个时代，我们尤其要呼唤行业的企业家精神！企业家精神意味着直面挑战、直面复杂、2022年，零售行业面临前所有未有的不确定性，这些不确定性带来的挑战如此之艰巨，很容易让人聚焦“近忧”而忽略长期的确定性方向、很高兴看到这本《商业洞察》从中长期趋势着眼，看到了疫情扰动之下的长期趋势，并发掘当前多变环境下的结构性机会、企业家精神还意味着主动变革、主动创新、变革正以加速度模式发生，过去10年间，人类生活方式的变化比此前百年间都要大、新消费需求、新零售品类和新技术范式将深刻地塑造零售行业的未来、而印力在这些方面的思考与创新实践，让我们对这个中国老牌商业地产公司有了新的认识和尊重、转眼间，印力从创办至今已20年，为其祝福的同时，也为20年来中国商业的发展感到骄傲！这20年间，中国零售发生了翻天覆地的变化，发展的土壤也日益肥沃，我相信中国一定能够生长出可立于世界商业之林的参天大树！阴霾是暂时的，它终将散去，让我们对中国零售行业的前景更有信心！相信“大鹏一日同风起，扶摇直上九万里”，祝印力越来越好，中国零售行业越来越好！中国连锁经营协会创会会长序序PREFACE万科集团合伙人

印力集团董事长丁力业2022年是风高浪急的一年。宏观环境和疫情的高度不确定性让商业地产经历了金融海啸以来最冷的冬天，相比于规模和速度，韧性成为这个时代企业更宝贵的品质、看未来，商业关乎民生和美好生活，只要人民对美好生活的向往不变，商业就一直有生意做、但在任何时候都没有普遍的狂欢、也没有普遍的失落，机会永远是结构性的，对于企业而言，危机永远并存；看过去，印力发展20年里经历过至少两次全球危机和大大小小的经济波动，很多同行的起落让我们认识到，在风暴中，不能只是“修墙”，而要努力“造风车”。回归商业的根本，如果把商业比作一棵有机生长的树，那么它的根应该在社区。5月11日，武汉青山印象城内，全国首个进驻购物中心的国家一级图书馆-武汉“青图•青山上”开业、除了图书馆外，项目外广场上一座全球最大的江豚雕像、江豚脚下，是一个免费向民众开放的大型儿童乐园，互动夜光跑道围绕周围，每年不间断地组织亲子及青年活动两百余场，与机场大巴接驳点、社区服务中心、社区警务室等各种社区生活功能一起，成为周边社区居民各种各样生活场景的入口、把根深深地扎进社区，是商业得以生存的根本所在。洞察商业的趋势，如果说商业是消费文化的“表”，那么它的“里”就是当前本土消费文化的崛起。9月30日，福州烟台山二期开街、福州的烟台山仓前九里片区曾汇聚17个国家的领事馆，代表着一段人文历史，也代表着曾经的摩登生活、项目保留了仓前九里46栋古厝和13条漫步街区，还原“万国建筑博物馆”的历史质感，组合现代生活方式品牌，共同重启了二十一世纪的烟台山、尤其云集了大量由福州本地青年们创办的新本土品牌，它们的主理人大多是有海外求学和生活背景的福州年轻人，将中西生活方式融合创新，把烟台山这个具有历史感的地方打造成新一代年轻人的聚集地。助力本土消费的崛起，是商业未来发展的机遇所在。商业不仅是商业场所，也是社区的公共空间，更是城市的文化聚落。因此，把根扎进社区、融入城市发展，商业的韧性才会更强。2022年印力直面复杂，提出“重轻并举”和“夯实铁三角基本功”的攻守兼备的发展策略，因为我们相信，今日之世界与明日之世界或将有实质性的差异，巨大的机会也蕴藏其中。冬天虽冷，但却是蓄力增肌的最好时机。随着2022年年尾疫情防控进入新局面，经济的活力也将不断修复，我们相信未来的商业将再现勃勃生机。无论明日如何，我们都相信今日方长。愿只争朝夕、无负今日！万科集团董事.集团合伙人

印力集团总裁王海武2022年底英国科林斯字典发布的年度词汇是“PERMACRISIS”,最形象的译文或许应是“一波未平一波又起”、身处复杂环境，我们需要回归商业本质，方能拨云见日，追光而行。从本质上讲，商业是链接消费者和商家的平台，我们的价值就是为双方提供更高效、更优质的服务。因此商业的一切变化都要与消费者和商户的变化相耦合，才能最大程度地发挥价值。从消费者端看，今天我们面对的是层出不穷的新潮流、琳琅满目的新商品、随处不在的购买链接和无孔不入的营销广告…“购买”这一动作变得垂手可得，因此围绕消费者“钱包份额”所展开的竞争，其激烈程度前所未有。然而，在物质极大丰富的今天，满足消费者物质需求的渠道俯首皆是，但满足大家精神和情绪需求的场域仍以线下为主，为消费者提供独特体验恰恰是以购物中心为代表的的线下商业的独特优势、我们认为，商业未来的竞争，要从争取消费者的“钱包份额”转为“时间账户”。因此，从产品到内容，从方法到关系，商业都要围绕“时间”而进化；产品场景从“精致”到“用心”。既然体验是线下商业的优势所在，产品设计(PRODUCTDESIGN)不仅仅是硬件设计，而需要服务设计(SERVICEDESIGN)和体验设计(EXPERIENCEDESIGN)，从消费者旅程和峰终体验出发，将故事线贯穿与多个场景流中、业态组合从“购物”到“体验”。购物中心中的餐饮、娱乐、社交、体验等相关业态比重不断增大，印力已初步形成“零售-餐饮-娱乐”并重的业态组合骨架，这些也往往是消费者驻留购物中心的核心因素、空间运营从“皮囊”到“灵魂”。今天的消费者更看重一个场是否具有“有趣的灵魂”、能否产生“精神共频”、印力旗下项目积极举办赛事、社群活动、文化事件等，这些软IP运营让商业空间持续增加”场格魅力”、消费者运营从“粗放”到“精细”。会员数量的粗放增长并不能带来消费者真正的认同与忠诚，我们更需要灵活运用会员、社群、媒体矩阵等多种工具，基于消费者全生命周期进行精细化运营，而由此带来的客户粘性则在另一维度上支撑了“时间账户”的增长、消费者关系从“客户”到“伙伴”。传统上，商业运营者们将消费者称“客户-CUSTOMER”，英国百货公司SELFRIGES创始人首次将消费者称为“GUEST(客人)”，但我们相信未来，消费者可以参与从项目策划到运营的全过程共创，从而成为我们的“伙伴-COMPANION”、从商家端看，不断涌现的新国货品牌正在成为一股不容忽视的力量，重塑着中国商业的供给侧。正如日韩上世纪所经历的一样，中国的文化自信正通过商业舞台逐步绽放，而本土品牌的品质与创新也不断获得市场认可、相应地，商业应从“传统招商”转向与商户的“共创”。商业空间从“容器”到本土品牌“孵化器”。面对新消费品市场格局，印力开启“新国货计划”，希望通过合资、联营等灵活的方式助力其发展壮大，让更多新品牌异地开店，也为各地的商业带来新鲜的首店资源、与商户关系从甲乙方到共创者。印力的项目中，越来越多的门店是定制化门店，或基于商业主题，或依托在地文化，或展示制造工艺，或体现城市产业…定制门店让商业走出同质化，也让商业与商家在共建中实现双赢、“旧地图找不到新大陆”，与消费者和商家同频共振，才是商业运营者持续创造价值的本质所在。主动发现变化、应变而变，商业才能在任何环境中都能找到前路的光！执行主编郭慧子执行主编郭慧子编者前言EDITOR'SFOREWORD今年是《商业洞察》系列连续推出的第三年、三年前，疫情蔓延，我们愈发迫切地需要对商业趋势和行业动态进行深入思考、因此，印力集团、印力商业研究院开展多个课题的研究并首次推出《商业洞察-购物中心行业研究报告》一书、三年以来，《商业洞察》不仅汇集了印力集团内各岗位专家作者的思考，也得到了许多领导和外部专家大力支持：CCFA（中国连锁经营协会）的创始会长郭戈平、会长裴亮、副会长武瑞玲先后于三年内给予本书指导；2021年我们有幸邀请RET睿意德的索珊女士、欧路商学校友会学术主席王玮博士作为特邀作者；2022年我们邀请了赢商tech的廖洁女士、胡雨晴女士，以及滴灌通的陈华景先生作为特邀作者，并与来自博锐尚格、Aibee爱笔智能、惟客、逸芮的外部专家联合研究并创作了部分内容，进一步打开了格局和视野、本书正文共分两章、第一章“大趋势与小波动”分别对中长期市场趋势及2022年市场变化进行分析研判、尽管市场不确定性显著增大，但我们相信人口、城市结构、消费习惯的演变并非随机游走，而是有因可循的、因此，通过比较日美长周期的消费发展路径和中国的现实情况，让我们对市场规律有了更深刻的认知和敬畏、第二章“新浪潮与新机遇”面向未来，从新供给、新技术、新需求和新链接四个角度切入，覆盖了行业普遍关注的专题，包括：消费品类投融资动向、数智时代的购物中心新运营、疫后大健康业态与购物中心的新合作，以及创新金融模式下购物中心与商户的新链接关系等、由于本书编撰于2022年11月，受限于市场数据的发布时间，部分报告以2022年前三季度数据为基础，尽管不够全面，但对全年主体情况有一定代表性、撰写前言之际，恰逢全国疫情防控进入新局面，遗憾未有足够时间将此变化纳入研究，相信其影响将在2023年逐步显现、由于数据的不全面，可能导致部分结论或判断偏差，敬请谅解、感谢所有参与本书撰写和制作的伙伴！CONTES目录大趋势与小波动CONTES目录大趋势与小波动TOC\o"1-5"\h\z\o"CurrentDocument"从国际经验看中国商业的中长期发展趋势 01L启示:从美日消费发展路径看中国商业机会与挑战03趋势:不同品类业态的中长期发展趋势 24——招靖雯购物中心2022：不确定中的确定性 55——廖洁、胡雨晴

新浪潮与新机遇新供给：2022年新势力品类品牌投融资动向 75 ■郭慧子新技术:走向更加智慧和绿色的购物中心 95锻造“数智韧性”:数据驱动智慧运营的现在与未来99基于ALP模型的购物中心消费者运营 111以数字化践行购物中心绿色双碳与能源管理 121——陈俊佈、吕斌、朱丽媛、朱丙芳、梁国华、甄世江、滕硕林元庆、谭必文、窦强

廿：印力20年\o"CurrentDocument"峥峡20年:印力集团发展历程 175 隋啸印力集团简介及项目一览 191149新需求:大健康业态与购物中心149——陆杨、程晓洁、桑媛新链接:购物中心与商户的滴灌共生——陈华景165作者招靖雯印力集团业务研究合伙人毕业于法国里昂商学院，从事商业地产研究、商业项目研策、消费者研究、数据分析等领域。作者招靖雯印力集团业务研究合伙人毕业于法国里昂商学院，从事商业地产研究、商业项目研策、消费者研究、数据分析等领域。01从国际经验看中国商业的中长期发展趋势“历史不会简单地重复，但总是押着相同的韵脚前行”，小波动不改大趋势，放眼未来，回顾美日消费发展路径，看中国商业机会与挑战。■■大趋势与小波动 大趋势：中国商业的中长期发展趋势_!33•躍 #•:製 92新浪潮与新机遇部分重点筹开项目印力未来将持续打造好产品、好项目、好服务，面向新时代的消费者，提供丰富且特色化的都市生活场景和体验。根植天津城市特色，成为展示新城市生态、时尚、人文、活力的精神地标。建筑面积：11万rrf预计开业时间：2023年Q2天津和平印象城.I議:如^*岫異剛!. 重庆国际商务区的核心载体标志性项目，是在建的重庆第一高楼、已经封顶的西部第一高楼、跻身全球超高层建筑前20名。汇集国际化商业品牌，成就重庆商业地标。印力集团简介及项目一览总建筑面积：13万|预计开业时间:2023年Q3西安虹桥前湾印象城MEGA匹配客质定位“都市灵感中心”，弥补区域空白且推升区域商业品质。旨在友邻相聚社交客厅、美好生活新体验地、独创新鲜有趣的城市空间。建筑面积：7万rrf—预计开业时间:2023年Q2一个可持续生长的城市自然游乐场+N个“自然+”灵感生活方式集群建筑面积:27万rrf预计开业时间:2025年Q2代表包头商业2.0的全新时代，依托LifeHub场景联接与多