房产品缺陷研讨专题报告

房产品缺陷研讨专题报告

产品与日常的使用相结合产品与日常的管理相结合目录产品与气候习惯相结合本次房产品缺陷研讨将撇离传统的房屋质量问题，而主要从“日常使用”与“日常管理”两个方面对项目在产品设计与材料选型等方面存在的缺陷进行汇总。我们希望这类梳理能成为提升“绿城品牌”综合品质的又一思路渠道。产品与日常使用的结合

1、在今后的楼盘设计中，应充分考虑商业街及主要出入口的夜间照明亮度问题，避免存在安全隐患。在出入口的设计时，应注意以下几点：

2、出入口在设置水景等大型节点景观时，应同时考虑是否对机动车行驶有影响（包括驾驶员视线）。

3、小区消防门设置时应位于最外侧，以免通道被违规停放的自行车堵塞后，事故时无法及时打开。

4、小区机动车入口尺寸需人性化考虑，大于1.2米，确保行人与电动车能够正常通行。

1、在车辆频繁通过的道路上尽量避免采用石材铺装，如坚持采用，则石材的厚度必须满足车辆的荷载，同时预留伸缩缝，避免后期破损问题。在园区道路的设计时，应注意以下几点：

2、为确保两辆越野车能够并行，高端低密度住区的园区车行道路，不论主次，宽度应不小于4.5米。3、在道路设计时时考虑人们的行行走习惯：比如如在容易出现绿绿化踩踏的部分分用绿化小品处处理或者采取倒倒圆角设计形式式；为老人、残残疾人考虑，建建议在园区内考考虑无障碍景观观路线（供轮椅椅、孩童推车推推行）。1、地下车度坡道道口的排水沟格格栅应采用多段段设置，增加固固定支点，不宜宜与减速带过近近，并于角钢间间垫柔性材料，，避免松动以及及松动后所带来来的噪音影响。。在地上、地下车车库的设计时，，应注意以下几几点：2、车位在设计时时应避免设置在在设施设备房门门口、排污井盖盖、单元安全通通道等处，防止止对业主日常行行走或紧急逃生生的道路产生阻阻碍。3、在车库照明设设计时应考虑灯灯光照度的实用用性，避免因设设计于桥架上方方所引起的照度度不足。4、地下车库采光光井应尽可能考考虑封闭，避免免雨水飘入地下下车库并形成积积水。5、别墅项目私家家车库层高应充充分考虑各型号号越野车的高度度，至少不低于于1.8米，三车库及及以上的车库门门从耐用性的角角度，建议采用用侧式电动翻板板门。6、为确保机动车车辆的安全与便便捷停放，单个个机动车位的宽宽度应不小于2.4米。7、地下车库道闸闸如采用近距离离刷卡系统，应应注意刷卡器避避免设计在陡坡坡上，以方便业业主使用。1、自行车库坡道道分段间不应存存在高差，坡道道宽度需大于55CM；在合适位置设设置缓冲区；设设计台阶灯，增增加夜间照明，，但需分时段控控制；对于较长长的自行车坡道道可考虑增设雨雨棚来解决暴雨雨情况下的积水水问题。在自行车库的设设计时，应注意意以下几点：2、随着电瓶车的的普及，可考虑虑在非机动车停停放点考虑设计计充电插口，并并在每个充电点点设置电表，以以便将电费公摊摊给有需求的业业主。1、为避免后期商商家店招形式各各异影响立面，，建议在建筑设设计前期就考虑虑店招的位置、、形式与尺寸。。此外，商业街街应适当设计挑挑檐或雨棚防止止雨水进入店铺铺内。在商铺、会所的的设计时，应注注意以下几点：：2、商铺在门锁选选型时，应避免免门把手与门锁锁距离太近而引引起的开锁不易易。1、信报箱在定位位时，高度应适适合人们投取；；信报箱设计在在门禁内的项目目，项目公司应应预先与邮局沟沟通，确定能够够通邮；智能信信报箱需预留电电源位置；设置置于架空层的智智能信报箱需注注意雨水飘入后后主板烧毁的问问题。在建筑单体设计计时，应注意以以下几点：2、单元门设计时时需避免开启过过程中与其他物物件发生碰撞，，包括但不限于于石材墙面、门门牌指示、安全全出口指示等。。3、户内厨房燃气气管在设计时，，应避免对排烟烟道产生遮挡，，燃气表应设计计在便于插卡的的位置，例如厨厨房内或便于通通行的阳台。4、空调室外机位位要考虑到便于于安装，以及便便于通风，从而而确保其制冷效效果。5、对于层高超过过3米的区域，为便便于后期维修清清洁，照明系统统应优先考虑壁壁灯。5m6、关注高端项目目的阳台、露台台排水口设置，，尽可能避免把把排水口设置在在干挂石材内的的形式（易排水水不畅），也避避免把排水口设设置的靠近室内内空间的形式（（易户内进水））。7、消防安全通道道应考虑安全指指示与照明措施施，防火门与楼楼梯间开启后至至少需保持一米米距离。8、户外台阶在采采用光面石材时时，应考虑相应应的防滑措施，，从而避免雨雪雪季节，业主在在此处滑倒摔伤伤。目前已经发发生过因户外采采用光面石材导导致业主摔伤而而引致的索赔事事件。9、对于酒店式大大堂或园区会所所入口挑檐下的的空间来说，进进深尺度上应大大于3米，从而确保实实际使用过程中中，业主或来访访车辆拥有足够够的空间在该区区域下客，而不不会发生开车门门直接碰到门的的问题。2.8米10、单元入口处应应满足基本的照照度要求，令夜夜晚住户可以看看清来访者面貌貌，而来访者也也可以看清门禁禁数字。11、毛坯交付项目目应考虑卫生间间通气孔的高度度，避免太低后后影响业主吊顶顶；厨房因使用用燃气热水器时时需强排风口，，建议在外立面面统一考虑设置置；厨房窗户建建议考虑为移窗窗或在底部安装装手摇拉杆，如如采用推拉式易易受橱柜台面进进深影响，造成成业主在实际使使用中开启、关关闭的不便。距离太大，窗户开启不便12、铝合金玻璃栏栏杆应优先考虑虑其牢固性，避避免过长引起的的晃动，尤其是是在高层项目中中。13、平层官邸项目目的双层内阳台台设计使得住户户在晾晒衣服时时无法晒到阳光光，建议考虑相相应的解决方案案。14、部分项目在露露台栏杆、扶手手、窗台线条等等处使用GRC线条。由于其构构件与外墙涂料料粘接性较差且且容易冻坏，脱脱落较多，难以以修复。建议选选择合适材质。。1、探头控制启动动水泵在水质不不清的情况下效效果较差，因此此排污泵不建议议采用探头控制制启动水泵，而而建议采用浮球球阀控制启动水水泵。在设施设设备的选选择时，，应注意意以下几几点：2、精装修修户型家家用电器器配置时时荷载以以不超过过电表后后空气开开关保护护范围为为佳，防防止频繁繁跳闸。。3、在架空空层排水水管冲击击较大的的位置，，应考虑虑用金属属弯头代代替UPVC。4、当户内内恒温龙龙头与水水泵压存存在压差差时，建建议在水水管井内内冷热水水管上加加装止回回阀，防防止业主主淋浴时时水温忽忽冷忽热热。5、配电房房在定位位时应尽尽可能的的远离住住宅并考考虑隔音音措施。。6、高端低低密度住住宅项目目的分支支路段应应考虑夜夜间照明明，为业业主夜间间出行与与保安夜夜间巡逻逻提供帮帮助。7、对于屋屋顶设计计泳池的的高端项项目，排排烟系统统及卫生生间通气气管应着着重考虑虑，并在在排气道道口增加加机械排排风设备备，防止止因管道道绕弯过过多导致致通气管管浊气不不能有效效排出，，致使业业主卫生生间内产产生异味味的情况况。1、从人体体工学角角度考虑虑，按摩摩泳池边边应采取取倾斜设设计，以以符合人人体舒适适性要求求，上部部尽量与与下部持持平，给给人以最最佳的舒舒适感。。在景观的的设计时时，应注注意以下下几点：：2、景观在在处理高高差时，，应杜绝绝产生只只有一个个踏步的的台阶。。此举将将极易造造成业主主绊脚摔摔跤。如如是后期期施工引引起的误误差，可可采取缓缓坡形式式解决。。3、儿童童娱乐乐设施施的下下方应应考虑虑浇筑筑基础础，防防止设设施经经常出出现松松动，，影响响正常常使用用。4、在公公共绿绿化（（庭院院）与与私家家绿化化（庭庭院））交接接处要要考虑虑业主主的私私密感感和安安全性性,避免一一层花花园直直通园园区道道路，，无私私密感感的设设计。。1、卫生生间在在设计计时需需注意意：在在淋浴浴房的的设计计时，，需确确定玻玻璃门门的开开启不不会撞撞击到到马桶桶或墙墙面花花洒；；采用用石膏膏吊顶顶并将将热水水器置置于其其中的的项目目，需需预留留足够够的检检修空空间；；由于于潮气气过大大，卫卫生间间尽可可能避避免使使用墙墙纸；；管道道井与与浴缸缸周围围必须须预留留检修修口。。在精装装修的的设计计时，，应注注意以以下几几点：：2、北面面设备备阳台台放置置洗衣衣机的的位置置至少少保留留60CM的宽度度，确确保常常规性性洗衣衣机能能够放放入其其中；；设备备阳台台地漏漏为便便于检检修，，应尽尽可能能避免免被室室外机机遮挡挡。3、厨房房油烟烟机在在选型型时需需根据据中国国人的的烹饪饪习惯惯，来来选择择大功功率的的油烟烟机。。4、中央央空调调出风风、回回风口口由于于需频频繁清清洗，，不可可直接接固定定于石石膏板板上；；出风风口应应避免免距离离灯带带太近近，影影响制制冷效效果。。5、门窗窗在设设计时时应注注意：：户内内纱窗窗应设设计为为可拆拆洗式式；窗窗帘轨轨道固固定螺螺丝长长度应应确保保能够够将其其直接接固定定在细细木工工板而而不是是石膏膏板上上。产品与日常常管理的结结合1、所有小区区的出入口口均必须考考虑保安岗岗亭，保安安岗亭应设设计在进出出道路的正正中间，且且从侧面开开门方便保保安人员进进出管理，，并考虑挑挑檐或雨棚棚。在出入口的的设计时，，应注意以以下几点：：2、进出道闸闸之间应紧紧密闭合，，避免出现现车辆在道道闸未升起起时仍能通通过的现象象。3、在尺度偏偏大的出入入口，应设设计防泊设设施来避免免业主随意意停车。4、近距离感感应卡式道道闸应注意意，刷卡感感应区需设设置在驾驶驶座方向并并与道闸保保持一定的的距离。电电动铁艺门门代替道闸闸的形式由由于车辆放放行效率较较低，不适适合用于高高密度住宅宅。入口1.5m1、排水口首首先应考虑虑排水量，，避免开口口较小，其其次应考虑虑物业对内内部的清洁洁，需设计计为可开启启形式，最最后从损坏坏更换的角角度，不应应设计过于于复杂的图图形。在园区道路路的设计时时，应注意意以下几点点：1、从节能的的角度考虑虑，地下车车库的照明明系统应分分路控制，，尤其是在在有采光天天井的节点点周围。在地上、地地下车库的的设计时，，应注意以以下几点：：2、地下车库库的积露将将引起霉变变，减少设设施设备使使用寿命，，因此建议议在相对潮潮湿的地区区设置机械械风使地下下车库形成成空气对流流，减少地地下车库内内部温差，，从而减少少积露现象象。3、对于人车车分流的项项目，地下下车库应确确保层高能能够使特殊殊车辆的进进入（如装装修家具运运送车辆、、救护车等等），同时时为每个单单元业主考考虑地下通通行路线与与卸货空间间。1、会所内24小时便利店店应考虑单单独向外开开门，以便便于夜晚期期间会所关关门后超市市正常运营营。在商铺、会会所的设计计时，应注注意以下几几点：1、公共部位位，在设计计时应考虑虑后期的清清洁，如屋屋顶平台应应考虑可上上人通道，，以确保保保洁人员能能够对该区区域进行打打扫；立面面门窗应避避免出现做做死，或被被护栏遮挡挡等。在建筑单体体设计时，，应注意以以下几点：：2、赠送于业业主的相邻邻两户露台台应设计隔隔断，使其其相对独立立，避免纠纠纷。3、各类设备备房应充分分考虑正常常体型工程程人员的进进入与操作作空间，并并与室外形形成有效高高差，防止止进水。4、为防止消消火栓试水水检修时，，水进入电电梯，设计计时消火栓栓应避开电电梯门，同同时，电梯梯前室地面面铺装时需需设不小于于5%的反坡。5、消防池水水源应采用用自来水与与地下水相相结合的供供水方式，，避免枯水水期间无法法保证消防防灭火应急急水源的问问题。6、公共部位位的照明系系统应避免免采用翘板板开关，业业主的随意意开启或关关闭，既不不利于管理理，也将造造成能耗浪浪费。7、单元门禁禁锁具如采采用电插锁锁的形式，，地弹簧容容易偏位，，需要经常常调整地弹弹簧。地弹弹簧调试次次数过多后后，复位精精确度就大大大下降，，最终导致致难以关闭闭，建议采采用磁力片片锁为宜。。8、关于公共共部位的空空调室外机机，应设计计在相对围围和、隐蔽蔽、且带有有遮顶或雨雨棚的位置置，防止安安全隐患及及雨天机器器进水。9、围墙与周周界系统应应紧密互补补，围墙应应具有一定定的高度防防止外来人人员轻易攀攀爬，周界界周边应避避免种植竹竹类或藤本本植物，从从而降低误误报率。10、为确保车车辆刮擦后后能快速分分辨责任，，在室外停停车位、车车库出入口口等位置均均应该考虑虑监控摄像像头。11、别墅、类类别墅项目目室外的门门口机安装装箱上需设设计维修检检修口，同同时注意防防水、防晒晒，以延长长使用寿命命。12、顶部沿廊廊较宽的项项目，人可可通过此沿沿廊由一户户的阳台或或窗户进入入另外一户户，故应对对户与户间间的沿廊间间做好阻隔隔，避免安安全隐患。。13、太阳能热热水器若直直接固定在在屋面易破破坏防水层层，建议在在浇筑时预预留固定基基座。1、对需要二二次分摊向向业主收取取费用的能能耗必须安安装计量表表，以便向向业主收取取费用。在设施设备备的选择时时，应注意意以下几点点：2、在房屋建建造时对有有管道检查查盖的地方方，如排水水管、地漏漏等必须设设置检修口口或检修空空间，以便便日后维修修。3、管道井内内应考虑充充分的维修修操作空间间。4、空调冷凝凝水下水管管如设计采采用无组织织排水（自自渗）方式式，容易堵堵塞及倒返返水，建议议并入管网网;雨水管应直直接接入雨雨水井，防防止污染立立面。5、在公共区区域照明系系统设计时时，应充分分考虑灯管管、灯泡后后期维修与与更换的便便捷性，避避免出现灯灯管密封在在灯罩内的的现象。6、在露天区区域的照明明系统选择择时，应考考虑封闭式式的可拆卸卸灯罩，防防止雨水飘飘入引起的的短路。7、在写字楼楼设计时，，应根据设设备容量考考虑空调机机房的集水水井容积、、排水泵功功率及排水水口管径，，否则易由由于排水不不及时，引引起机房水水淹现象。。同时建议议对循环水水泵表面进进行保温处处理或在基基座设置排排水槽，防防止电机基基座表面油油漆长时间间受到冷凝凝水的浸泡泡，产生开开裂、起壳壳等情况。。8、信息智能箱在在前期选型时应应根据具体情况况确定大小，后后期应将线路进进行梳理，捆绑绑固定，标识清清楚，以便于检检测维修。9、对于室外的弱弱电监控设备，，应考虑加装避避雷装置。10、背景音乐的控控制系统应设置置在监控室或小小区服务中心内内，便于管理。。11、消防风机控制制电路中防火阀阀使用电压应改改为安全电压（（220V为不安全电压）），避免产生火火灾等安全事故故。12、电梯设计时应应注意：在电梯梯坑底打排水孔孔，并导流到集集水井内；所有有电梯机房均考考虑通风及安装装空调；轿箱内内尽量避免采用用大面积镜面不不锈钢影响监视视效果。13、设备房及游泳泳池机房等四周周需考虑排水槽槽，以便于设备备溢水或结水时时将水引至排水水沟。1、木平台在设计计时应做好下水水处理以及防腐腐措施，防止下下雨后积水导致致木材腐烂，增增加后期维修成成本。在景观的设计时时，应注意以下下几点：2、道路两侧绿化化种植灌木与道道路侧如没有收收边，雨天将造造成种植土冲刷刷到铺装面，污污染铺装面，影影响业主行走。。建议采用麦冬冬或草皮等进行行收边，并做好好勾缝处理，防防止小草生长延延伸至路面，影影响品质。3、泳池区域应相相对封闭，来避避免安全隐患，，同时在泳池周周边尽可能少用用高大的落叶乔乔木，防止秋天天时落叶对泳池池管道进行堵塞塞。4、设计水系时应应考虑：所有景景观水系均应考考虑排水及进水水系统，且两者者需采用不同的的管道，防止污污渍倒流，便于于清洁；储水池池容量需足够大大，避免每次循循环均需补水，