房地产及其描述二

第二章

房地产及其描述

房地产及其描述

第二章房地产及其描述

第一节

房地产的含义第二节

房地产的特性第三节

房地产的分类第四节

房地产的描述与分析

第一节房地产的含义

一、房地产的定义（熟悉）

房地产是指土地、建筑物和其他土地定着物，是实物、权益和区位三者的结合体。

二、土地建筑物和其他土地定着物的含义（熟悉）（一）土地的含义是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。对土地含义的理解：土地是指田地、地面土地是地球上陆地的表层，是自然综合体土地是自然资源土地是立体的：地球表面，地球表面以上一定范围内的空间地球表面以下一定范围内的空间（二）建筑物的含义广义的建筑物：

房屋构筑物

狭义的建筑物：房屋建筑物：人工建造的供人们进行生产、生活等活动的房屋或场所房屋:

是指有基础、墙、顶、门、窗，起着遮风避雨、保温隔热、抵御野兽或他人侵袭等作用，供人们居住、工作、学习、娱乐、储藏物品或进行其他活动的建筑物，一般是由建筑材料、建筑构配件和设备(如给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通信、防灾等设备)等组成的空间场所.构筑物:

是指人们一般不直接在里面进行生产和生活活动的建筑物，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。

（三）其他土地上附着物的含义

建筑物以外的地上定着物，也称为其他土地附着物、附属物：是指附属于或结合于土地或建筑物，从而构成土地或建筑物的一部分，应随着土地或建筑物的转移而一同转移的物。

埋设在地下的管线、设施地上的围墙、假山、水池，种植在地上的树木、花

三、房地产实物、权益和区位的含义（掌握）

一宗房地产区位权益实物（一）房地产实物的含义

建筑物的外观、结构、设备、装饰装修，土地的形状、地势、地质、基础设施条件（例如：道路、给排水、电力、燃气、热力、电信、有线电视等设施的完备程度)、平整程度。

三个方面。(1)有形的实体；(2)该实体的质量(3)该实体组合完成的功能

（二）房地产权益的含义

是指房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利(rights)、利益(interests)和收益(benefits)。

房地产的各种权利(1)所有权(2)建设用地使用权(3)宅基地使用权(4)土地承包经营权(5)地役权(6)抵押权(7)租赁权

一宗房地产的权益益包括(1)拥有的房地产权利利——所有权还是使用权权(2)受到其他房地产的的权利限制情况——如设立了地役权、、抵押权的房屋所所有权和建设用地地使用权地役权是指房地产产所有权人或土地地使用权人按照合合同约定利用他人人的房地产，以提提高自己的房地产产的效益的权利。。其中，他人的房房地产为供役地，，自己的房地产为为需役地。最典型的地役权是是通行权。(3)受到房地产权利以外因因素的限制情况——如城市规划对土地地用途、建筑容积积率、建筑高度、、建筑密度、绿地地率等的限制(4)房地产的额外利益或收益——如屋顶或外墙面可可以出售或出租给给广告公司做广告告获得经济收入所有权建筑物区分所有权共有单独所有房屋所有权土地所有权国家所有权集体所有权国家所有权集体所有权私人所有权共同共有按份共有P53图2-2在不同类型的资产产中，实物和权益益对价值的影响是是不同的：一般的的有形资产主要是实物的价值；一般的无形资产主要是权益的价值；房地产实物和权权益在价值决定中中都很重要。(三)房地产区位的含义义一宗房地产与其他他房地产或者事物物在空间方位和距距离上的关系，包包括位置、交通、环境境景观、外部配套套设施等方面。位置坐落的具体地点所在地处于城市市中的方位与重要场所的距离临街（路）状况况朝向楼层交通：通达性、、可及性、便捷捷性道路通达：道路路等级、通达方方向；路网密度度公交便捷：公交交类型、站点、、流量对外交通便利：：类型、位置、、规模环境景观自然环境、人文环境景观相邻房地产的利利用状况外部配套设施外部的基础设施施公共服务设施四、房地产的其其他名称（了了解）不动产物业land——强调自然属性realestate——强调自然属性和和人工物混合属属性realproperty——强调自然属性、、人工物以及权权益属性。五、房地产的基基本存在形态（（了解）土地形态空地地上有建筑物①无视建筑物的存存在②考虑建筑物存在在对土地价值的的影响。建筑物形态一是无视土地的的存在，即将其其设想为“空中中楼阁”；二是考虑土地存存在对建筑物价价值的影响。房地形态:在估价时也把它它们作为一个整整体来看待不同情况下对房房地产的用词“房地产”——可指土地，也可可指建筑物，还还可指土地与建建筑物的综合体体“房地”——专指土地与建筑筑物的综合体，，如说房地价值值时“土地”——仅指土地部分，，如说土地价值值建筑物——仅指建筑物部分分，如说建筑物物价值六、房地产含义义的总结P59，图2-5房地产的三要素素我住在天津市南南开区老城厢新新世纪花园，私产房，高档档社区呢﹗第二节房地产的特性我是房地产，我我很特殊﹗房地产有哪些特特性哪？一不可移动独一无二寿命长久供给有限价值量大用途多样土地不可毁灭性性﹗建设用地使用权权出让的最高年年限：居住用地地为70年，工业用地等等50年；商业用地等等40年。利顺德大饭店已已经146年了﹗房地产还有哪些些特性哪？流动性差：也称难以变现、、变现能力弱影响某宗房地产产变现能力的因因素主要：①该宗房地产的的通用性。②该宗房地产的的独立使用性。。③该宗房地产的的价值大小。④该宗房地产的的可分割转让性性。⑤该宗房地产的的开发程度。⑥该宗房地产的的区位。⑦该类房地产的的市场状况。房地产还有哪些些特性哪？相互影响：与周围的房地产产及其利用状况况产生相互影响响正面+负面不动产的相邻权权利人应当按照照有利生产、方方便生活、团结结互助、公平合合理的原则，正正确处理相邻关关系。房地产还有哪些些特性哪？易受限制房地产不可移动动、流动性差，，所以难以逃避避未来制度、政政策等变化的影影响。政府对房地产的的限制使用管制权：城市规划规定定建筑高度、建建筑密度、容积积率、绿地率，，限制在居住区区内建设某些工工业或商业设施施等。征收权：政府为了公共共利益的需要，，例如修公路、、建学校等，合合理的补偿。征税权充公权房地产还有哪些些特性哪？房地产价格上升升的主要原因：：①房地产拥有者者自己对房地产产进行投资改良良

②外部经济济变化，改变城城市格局等③③需求增加导致致稀缺性增加，，④通货膨胀⑤⑤房地产使用管管制改变，如将将农用地转为建建设用地，增加加容积率等。保值增值房地产价格上升升

与增值是是一回事吗？真正的房地产自自然增值外部经济需求增加导致稀稀缺性增加房地产使用管制制改变所引起的的房地产价格上上升。第三节房地产的分类一、按照房地产用途途的分类二、按照房地产产开发程度的分分类三、按照房地产产实物形态的分分类四、按照房地产产权益状况的分分类五、按照房地产产是否产生收益益的分类六、按照房地产产经营使用方式式的分类一、按照房地产产用途的分类(1)居住房地产(2)商业房地产(3)办公房地产(4)旅馆房地产(5)餐饮房地产(6)娱乐房地产(7)工业房地产(8)农业房地产(9)特殊用途房地产产(10)综合房地产二、按照房地产产开发程度的分分类(1)生地：荒地、农地。(2)毛地：是指具有一定的的城市基础设施施，但尚未完成成房屋拆迁补偿偿安置的土地。。(3)熟地：按照基础设施完完备程度“三通一平”“五通一平”“七通一平”(4)在建工程：按照形象进度分分为：地下室某层，正正负零，结构构某层，结构封封顶，完成外装装修等(5)现房：现房按照新旧程程度：新房和旧旧房新建商品房按装装饰装修状况：：毛坯房、粗装装修房、精装修修房三、按照房地产产实物形态的分分类(1)土地：空地有建筑物的土地地(2)建筑物：已建造完成的建建筑物新建筑物旧建筑物尚未建造完成的的建筑物(3)土地与建筑物的的综合：现房在建工程四、按实物形态态划分的种类（（掌握）（1）土地：空地有建筑物的土地地（2）建筑物：已建造完成的建建筑物新建筑物旧建筑物尚未建造完成的的建筑物正在建造的建筑筑物停缓建的建筑物物（3）土地与建筑物物的综合：现房在建工程（4）房地产的局部部（5）未来状况下的的房地产：期房（6）已灭失的房地地产。例如已被被拆除的房屋。（7）现在状况下的的房地产与过去去状况下的房地地产的差异部分。例如后来来增加的装修。（8）以房地产为主主的整体资产或者包含其他资资产的房地产。。例如正在运营营的宾馆。（9）整体资产中的房房地产。例如一个企业业中的土地或房房屋五、按照房地产产权益状况的分分类（掌握）无违法建设无它项权利产权明晰无纠纷未出租产权独有“干净”的内涵任何一个共有人人不能擅自处分分房地产呀﹗共有房地产按份共有共同共有（4）共有的房地产产(5)部分产权或有限限产权的房地产产(6)有租约限制的房房地产。(7)设立了地役权的的房地产，如允允许他人通行。。(8)设立了抵押权的的房地产：已抵抵押的房地产。。(9)有拖欠建设工程程价款的房地产产。(10)已依法公告列入入征收、征用范范围的房地产。。(11)被依法查封、采采取财产保全措措施或以其他形形式限制的房地地产(12)手续不全的房地地产(13)产权不明或者权权属有争议的房房地产(14)临时用地或临时时建筑的房地产产(15)违法占地或者违违法建筑的房地地产(16)房地产的租赁权权，即承租人权权益(17)地役权(18)房地产的抵押权权(19)房地产的空间利利用权(20)房地产中的无形形资产六、按经营使用用方式划分的种种类（了解）(1)销售的房地产(2)出租的房地产(3)营业的房地产(4)自用的房地产这种分类对于选选用估价方法特特别有用，例如如：出售型房地产可可以采用比较法法估价；出租或营业型房房地产可以采用用收益法估价；；自用型房地产可可以采用成本法法估价。四、按照房地产产权益状况的分分类1无违法建设无它项权利产权明晰无纠纷未出租产权独有“干净”的内涵四、按照房地产产权益状况的分分类1“干净”的房地产类别：（1）“干净”的房屋所有权+出让土地使用权权（2）“干净”的房屋所有权+划拨土地使用权权（3）“干净”的房屋所有权+集体土地使用权权四、按照房地产产权益状况的分分类2（4）共有的房地产产任何一个共有人人不能擅自处分分房地产呀﹗共有房地产按份共有共同共有四、按照房地产产权益状况的分分类3(5)部分产权的房地地产(6)有租约限制的房房地产，即已出出租的房地产。。(7)设立了地役权的的房地产，如允允许他人通行。。(8)设立了抵押权的的房地产：已抵抵押的房地产。。(9)有拖欠建设工程程价款的房地产产。(10)已依法公告列入入拆迁或征收、、征用范围的房房地产。四、按照房地产产权益状况的分分类4(11)临时用地或临时时建筑的房地产产(12)手续不全的房地地产(13)产权不明或者权权属有争议的房房地产(14)被依法查封、采采取财产保全措措施或者以其他他形式限制的房房地产(15)违法占地或者违违法、违章建筑筑的房地产(16)房地产的租赁权权，即承租人权权益(17)地役权(18)房地产的抵押权权(19)房地产的空间利利用权(20)房地产中的无形形资产五、按照房地产产是否产生收益益的分类收益性房地产非收益性房地产产房地产在本质上上是否具有直接产生经济收益的的能力？直接产生租赁收益或或其他经济收益益的房地产：住宅、写字楼、、旅馆、商店、、餐馆、游乐场场、影剧院、停停车场、汽车加加油站、标准厂厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。六、按照房地产产经营使用方式式的分类(1)销售的房地产(2)出租的房地产(3)营业的房地产(4)自用的房地产我既可以销销售，也可可以出租或或营业﹗5.厂区、厂址和环境的选择选择估价方方法呗﹗嘿：这种分分类有什什么意义呢呢？第四节房地产的描描述与分析析一、房地产产基本状况况描述二、房地产产区位状况况描述三、房地产产实物状况况描述四、房地产产权益状况况描述一、房地产产基本状况况描述（掌掌握）（1）名称：说说明估价对对象的名字字。（2）坐落：说说明估价对对象的具体地点。（3）范围：说说明估价对对象是仅包包括房地产产中的土地、房屋屋、建筑物物、树木等等财产，还是包括括房地产以外外的家具、机器设备备、债权债债务、特许许经营权等等其他财产产。（4）规模：土地面积。建筑面积或者套内建建筑面积、、使用面积积、居住面面积（住宅宅）、营业业面积（商商业用房））、可出租租面积（出出租的房屋屋）。（5）用途：说说明估价对对象的规划用途、设计用途、实际用途和预期用途。（6）权属：国有土地或或集体土地地；土地使用用权是建设设用地使用用权还是宅宅基地使用用权、土地地承包经营营权以及权权利人；对对于建设用用地使用权权，还要说说明是出让方式取得的还是是划拨方式取得的。对于房屋所所有权，主主要说明房屋所有权权人。二、房地产产实物状况况描述（一）土地地实物状况况（1）面积（2）形状（3）地形、地地势：该宗土地与与相邻土地地、道路的的高低关系系，自然排排水状况，，被洪水淹淹没的可能能性等。（4）地质条件件：地基的承载载力和稳定定性，地下下水位和水水质(包括地下水水的成分和和污染情况况（5）土壤：包括土壤是是否受到过过污染，是是否为垃圾圾填埋场、、化工厂原原址（6）土地开发发程度（7）其他该宗土地与与相邻土地地、道路的的高低关系系，自然排排水状况，，被洪水淹淹没的可能能性等。地势土壤及地基基状况包括土壤是是否受到过过污染，是是否为垃圾圾填埋场、、化工厂原原址地基的承载载力和稳定定性，地下下水位和水水质(包括地下水水的成分和和污染情况况有无不良地地质现象(例如崩塌、、滑坡、泥泥石流、断断裂带、岩岩溶、软弱弱土、膨胀胀土、湿陷陷性黄土、、冻土等)垃圾填埋垃圾填埋土土（二）建筑筑物实物状状况建筑面积套内建筑面面积、使用用面积居住面积营业面积可出租面积积套内建筑面面积＝套内内房屋使用用面积＋套内墙体体面积＋套内阳台台建筑面积积成套建筑面面积＝套内内建筑面积积＋分摊的共共有建筑面面积（1）建筑规模模：说明其其面积、体体积二、房地产产实物状况况描述低层住宅1～3层为多层住宅4～6层中高层住宅7～9层高层住宅10层以上(含10层)高层建筑总高度超过24m超高层建筑建筑总高度超过100m（2）层数和高度度（3）外观（4）建筑结构构是指建筑物物中由承重重构件(基础、墙体体、柱、梁梁、楼板、、屋架等)组成的体系系。①钢结构②钢筋混凝凝土结构③砖混结构构④砖木结构构⑤简易结构构。（5）设施、设设备。包括给排水水、卫生、、供暖、通通风、空调调、燃气、、电力力、照明、、电梯、通通信、防灾灾等系统和和设备。（6）装饰装修修。粗分为毛毛坯、粗装装修和精装装修三类，，具体需要要了解外墙墙面、内墙墙面、顶棚棚、室内地地面、门窗窗等部位的的装饰装修修标准和程程度，所用用材料或饰饰物的质量量以及装饰饰装修工程程施工质量量等。（7）防水、保温温、隔热、、隔声、通通风、采光光、日照（8）层高和室室内净高（9）空间布局局。（10）竣工日期期（11）维修养护护情况及完完损状况（12）其他三、房地产产权益状况况描述（掌掌握）（一）土地地权益状况况（1）土地所有有权：说明明是国有土土地还是集集体土地。。对于集体体土地，说说明土地所所有权有谁谁行驶。（2）土地使用用权：①说说明是建设设用地使用用权还是宅宅基地使用用权、土地地承包经营营权及其权权利人。②②说明是单单独所有还还是共有。。（3）土地使用用管制：说说明是属于于农用地还还是属于建建设用地、、未利用地地。说明：对于房地产产开发用地地，还要说说明规划设设计条件1)土地用途；2)容积率或建建筑控制规规模；3)建筑高度；4)建筑密度；5)绿地率；6)其他要求；城市建设用用地——规划设计条条件：用途；容容积率；；

建筑筑密度；绿绿地率率；建建筑高度；；

建筑筑后退红线线距离；建建筑间间距；交通出入口口方位；停车泊位；；建筑体量、、体型、色色彩地面标高；；其他要求环境保护消防安全文物保护卫生防疫土地使用管管制（4）土地利用用现状：说说明土地上上有无建筑筑物、林木木等土地附附着物。（5）出租或占占用情况：：说明有无无出租或占占用情行。。（6）其他权利利设立情况况：说明是是否设立了了抵押权、、地役权等等。（7）其他特殊殊情况：详详见教材P78（二）建筑筑物权益状状况描述（1）房屋所有有权状况①说明房屋屋所有权人人；②单独所有有、共有、、建筑物区区分所有权权；，是完完全产权还还是部分产产权。对于于共有的，，说明是按按份共有还还是共同共共有及共有有人。对于于按份共有有的，说明明每个共有有人享有的的份额。（2）出租或占占用情况：说明有无无出租、占占用情行。。对于已出出租的，说说明承租人人、租赁期期限、租金金水平等。。（3）其他权利利设立情况况：说明是否否设立了抵抵押权、地地役权等。。（4）其他特殊殊情况：详见教材材P79。（5）其他。例如物业业管理情况况，因为完完善的物业业管理是保保持及提高高房地产价价值的一个个重要因素素。四、房地产产区位状