房地产工程与物业介入

房地产工程与物业介入万和城项目篇一、房地产项目的定位与规划1、房地产项目定位

房地产项目定位是指经过研究市场、技术和资金投入状况等一系列与房地产产品生产有关的前提条件，利用科学方法，构思出房地产产品方案，从而在产品市场和目标客户中确定其与众不同的价值地位的过程。房地产项目定位----产品定位研究房地产市场环境，确定市场需求的种类、形式、大小和趋势，为产品定位提供市场基础；研究产品构成要素和目标客户消费使用过程，确定房地产项目形成过程中的外部和内部条件，分析产品方案构成的主要因素，形成市场差异化产品。

房地产项目定位----客户定位客户定位是确定房地产项目的目标消费群体和他们的特征。研究消费者消费行为、消费动机以及消费方式，同时研究消费者自身的人格、观念、所处的阶层、环境，文化的背景，喜好偏向和生活方式，回答的问题是房地产项目针对哪些不同的消费群体？产品的差异对消费行为的影响程度和影响方式？消费者对房地产项目的消费习惯？

房地产项目定位----形象定位找到本楼盘的竞争者，能够通过广告表达并能为目标客户所接受而产生共鸣的特征；如何让消费者理解产品的内核；如何对产品的特点进行描述和提升；如何让消费者对项目产生认同感而发生购买行为。

房地产项目定位----定位原则受众导向原则：市定位必须符合消费者的需要，而且必须为消费者接受信息的思维方式和心理需求所牵引；差异化原则：建筑风格、平面布置、垂直交通能及对外交通、价格、物业管理、环境、质量、装饰、升值潜力等的差别。

2、房地产项目规划房地产项目规划一规划设计必须以人为本，以住户的生活舒适方便为本。

这应该是最高原则。楼盘建成是让人住的，要住七十年，你必须对住户的七十年（几乎是一辈子！）负责。许多规划设计在简单潦草仓促完成的同时，给住户留下的是长期的隐患。“规划方案无小事”，一个细节留下麻烦，住户会抱怨一辈子。房地产项目规划二规划设计必须符合项目定位，不要偏离定位去追求不切合实际的东西。

项目定位是一个项目的根本大纲，框定了规划设计的方向，背离定位就会做出完全不能用的方案。房地产项目规划划三规划设计应该充充分考虑将来物物业管理的方便便。

现在物物业管理已经成成为楼盘项目成成败的一个重要要方面，“买不不买房看环境，，掏不掏钱看户户型，满不满意意看管理。”房地产项目规划划四规划设计要考虑虑项目营销。营销在规划设计计上有两个基本本要求，一个是是卖点，一个是是卖相。许多项目在楼房房建好之前，先先做好环境景观观园林，目的都都是为了营销的的需要。只有完完成销售才能实实现利润，因此此不得不要求设设计规划工作也也为营销服务。。房地产项目规划划五规划设计中的一一些专业术语：：

用地面积积、建筑占地面面积、容积率、、建筑密度、绿绿化率二、工程质量通病工程质量通病----裂缝裂缝裂缝的表现和危危害1、窗台下墙体从从窗台一角向楼楼板沿450方向形成裂缝，，该裂缝绝大部部分出现在底层层和顶层，尤其其是顶层窗外墙墙体。2、在现浇钢筋砼砼楼板南北外墙墙角根部有450裂缝，绝大部分分表现为顶层和和房屋东西山墙墙端头单元楼板板。3、在浇注钢筋砼砼楼板时，因各各种原因留设的的施工缝，由于于没有按规范要要求处理好，当当业主入住全部部荷载形成后，，出现的垂直于于短边在跨中1/3范围内，和施工工缝重合的位置置出现裂缝。裂缝的防治1、对于上述第一一种裂缝的防止止措施，我们要要求砌体工程的的顶层和底层设设置通长现浇钢钢筋砼窗台梁，，其高度为120mm，纵筋为4φ10，箍筋φ6@200,该纵筋直接与构构造柱或剪力墙墙锚固连接(植筋或与预留钢钢筋连接).其它楼层在窗台台标高处设置通通长现浇钢筋砼砼板带，板带高高度不小于60mm,纵筋不小于3φ8,板带嵌入墙体不不小于120mm.2、对于上述第二二种裂缝防治措措施，我们要求求建筑物两端单单元现浇板设置置双层双向钢筋筋，钢筋间距不不大于100mm，直径不小于8mm。所有楼板受力力转角处设置放放射形钢筋，钢钢筋的数量不小小于7φ10，长度大于板跨跨的1/3，且不小于1.5m。3、对于楼板施工工缝处理不当造造成的裂缝，我我们防治要求为为：同一层受力楼板板（除伸缩缝和和沉降缝外），，施工过程中严严禁留设施工缝缝。若由于现有有条件限制，不不可避免留设施施工缝时，必须须上报监理和工工程部批准，对对留设位置、形形状进行严格控控制，并要求在在粉刷前对施工工缝板底进行碳碳纤维粘贴加固固，再进行粉刷刷。工程质量通病----渗漏渗漏的表现和危危害1、外飘窗的下部部、侧部窗与砼砼板墙体连接处处，在雨后有渗渗漏现象。2、厨房、卫生间间的烟道、管道道井根部，穿楼楼面管和地漏部部位，以及屋面面、阳台地漏部部位有渗漏。3、外墙脚手洞、、外脚手架与墙墙体连接铁丝等等外墙部位渗漏漏。渗漏的防治1、窗与主体结构构连接按规范要要求应用聚胺脂脂现场发泡柔性性连接，但现场场施工由于窗与与主体缝隙过大大；发泡剂施工工不连续和不饱饱满；发泡剂填填塞超过窗框人人为切割；发泡泡剂质量不合格格等因素影响，，造成填缝施工工偏差较大，使使窗与主体连接接部位渗水，特特别是外飘窗的的下口与主体连连结处渗漏是比比较多的。通过过对原因的分析析和维护方法的的总结，我们对对外飘窗与主体体连结工艺进行行如下要求：窗框与墙体之间间的空隙必须在在10mm~15mm之间，超出此范范围的窗框不得得安装；窗的下框与墙体体连结部位（外外飘窗还包括侧侧框与墙体部位位），用微膨胀胀水泥分二次填填实；窗框外侧四周粉粉刷层与窗框连连结部位留设8mm凹槽，用黑色硅硅酮胶填补，硅硅酮胶应限品牌牌，注重质量；；待外飘窗窗扇安安装之后，每个个飘窗都进行4小时淋水试验，，淋水后检查窗窗框内侧无水迹迹方能通过验收收；2、厨房、卫生间间烟道、管道根根部渗水已经是是老问题，好的的施工工艺方法法很多，我们在在此就不一一列列举，关键在于于施工单位的管管理和操作者的的责任心。3、从我们项目入入住维修项目来来看，屋面渗漏漏维修较少，关关键还是严格检检查和认真试验验、整改的结果果。4、对于外墙防渗渗漏，除脚手洞洞，支模对拉螺螺栓洞严格按规规范填塞，专人人负责及时办理理专项隐蔽验收收外，我们还注注意以下三个方方面要求：外墙面刮糙用不不低于1：3的防水砂浆，刮刮糙层数不得少少于两遍，逐层层粉刷。下一层层施工前应把上上一层的质量缺缺陷（空壳、裂裂缝、漏刮等））消除，待监理理、甲方人员确确认后，方可进进行下一层刮糙糙。在刮糙完毕之后后，面层施工前前必须在窗台和和栏杆、阳台处处对脚手架进行行加固，把用于于脚手架固定的的连墙管和铁丝丝全部除去，断断绝一切渗水路路线。两遍底刮施工结结束后对外墙，，特别是山墙进进行淋水试验，，每个淋水面持持续时间不少于于12小时，没有发现现漏水并得到监监理、甲方人员员确认后，才能能嵌分格条进行行外粉面层粉刷刷施工。工程质量通病----室内几何尺寸偏偏差室内几何尺寸偏偏差的表现和危危害天棚平整度和水水平度大于2cm，业主在天棚装装修时发现。室内房屋净尺寸寸有大小头，特特别是有内走廊廊的房间，其走走廊两侧墙距有有大小头。室内几何尺寸偏偏差的防治1、室内几何尺寸寸偏差的防治关关键在于勤检查查，认真检查，，在主体结构施施工时，每个轴轴线标高都要认认真检查和记录录，及时发现问问题并及时处理理。特别在房屋屋室内粉刷阶段段和粉刷成型完完成后阶段，室室内几何尺寸偏偏差的检查力度度更要加大，在在完成全部工作作量之后，需有有针对性的制定定了检查表格，，组织了专业人人员，每间房屋屋室内逐间检查查几何尺寸。我我们在排施工进进度计划时，就就明确规定在房房屋具备竣工验验收条件后，留留有一个月时间间进行分户验收收，逐间进行质质量通病检查和和整改工作，全全部整改完成后后再进行竣工验验收和物业办理理交接手续。2、室内天棚粉刷刷为节省净空高高度和防止水泥泥砂浆粉刷层起起壳脱落，现都都采用水泥批嵌嵌法施工，但天天棚平整度和水水平度偏差出现现的问题也较多多起来。我们对对天棚几何尺寸寸偏差的防治方方法为：为避免楼层净空空高度出现负误误差，我们要求求施工单位按设设计要求层高+15mm~20mm为标准进行施工工。对楼板模板在绑绑扎钢筋之前用用水平仪、靠尺尺检查其水平度度和平整度，并并认真检查模板板刚度，对不合合格的模板坚决决整改。天棚楼板成型后后，在主体验收收准备阶段，应应在墙上弹出水水平线，每间房房逐个检查水平平度和平整度，，发现超过2cm的不合格点马上上进行修整，在在主体验收之前前处理完毕，严严禁把缺陷带入入粉刷阶段。在天棚批嵌施工工前对模板拼缝缝处砼进行打磨磨处理，对天棚棚平整度和水平平度做控制性标标高点（灰饼）），对缺陷较大大部位应先局部部处理。3、室内房屋和走走廊两墙净尺寸寸大小头超标，，其主要原因是是粉刷的控制标标高点（灰饼））制作方法不当当和没有引起足足够重视所致，，我们认为制作作粉刷灰饼的正正确方法是：根据墙体轴线和和粉刷内净尺寸寸要求，在地坪坪上沿墙体根部部弹出，满足粉粉刷要求的内净净尺寸控制线，，此控制线应与与垂直方向墙体体内净控制线成成方，并没有大大小头。根据墙根均净尺尺寸控制线、墙墙体粉刷垂直度度和平整度要求求，制作墙体粉粉刷控制标高点点（灰饼）。工程质量通病----铝合金门窗质量量通病铝合金门窗质量量通病主要表现现与危害1、铝合金平开门门扇、窗扇下沉沉，造成门窗关关不上。2、推拉门开启不不顺畅、不灵活活。铝合金门窗质量量通病的防治1、在门窗型状状设计时，应尽尽量多推拉，少少平开，平开窗窗扇尺寸不宜大大于600×1400mm，平开门扇尺寸寸不宜大于900×2000mm，如果窗扇、门门扇过大，下沉沉在所难免。2、为防止平开开窗扇、门扇下下沉变形，平开开窗扇滑撑铰链链选用优等品，，平开门铰链必必须在3个以上，采用4链杆传动锁，窗窗扇、门扇均加加提升块。推拉门开启不顺顺畅、不灵活，，我们经过对实实物分析，得出出以下防治结论论：推拉门为防止重重量过大，建议议设计尺寸不宜宜大于1000×2000mm；推拉门的滑轨应应采用优质实腹腹铝轨，空腹铝铝轨严禁使用；；推拉门的滑轮要要使用加强轮；；三、物业如何在在房屋品质和质质量上起到监督的作用用关注使用功能；；关注施工过程使用功能切入点点1----安保布局便于安保管理区区域分割，消除除管理死角。便于安保管理视视线的巡查，避避免管理的盲点点。人员及车辆各级级出入口设置清清晰，便于动态态管理。安保设备设施配配置齐全，可采采取有效措施防防范。安保技防措施完完备，形成多层层次的安保体系系，信息汇总通通畅，反应快速速使用功能切入点点2----消防布局消防设备、设施施配置（灭火器器、消防箱、室室内（外）消防防栓、消防泵、、烟感、自动喷喷淋等）充分合合理，使用可靠靠。消防车道设置合合理，其位置及及转变半径符合合国家规范。消防登高面（场场地）设置合理理，其位置及面面积符合国家规规范。消防通道、门、、墙、避难区设设置合理，符合合国家规范。使用功能切入点点3----交通布局各级道路的功能能分配充分合理理，有层次感，，线路清晰，便便于分流管理。。主要道路和出入入口人车分流，，在设计和设施施配置上考虑到到限速要求及汇汇车余地。机动车位配置充充分（套型面积积大于130平米的每户2个，90平米1个）。非机动车位配置置充分（一般住住宅不少于户数数1：1.5），便于停放。。使用功能切入点点4----生活配置根据小区周边（（1公里范围）市场场、商业配套状状况设置充足市市政、商业用房房。

一般应考考虑超市、菜市市场、医疗、教教育、邮政、银银行、餐饮、美美容美发、建材材、文化娱乐、、交通等的配套套服务功能；如住宅区设置商商业配套，宜独独立集中，并事事先规划商业功功能的划分和商商业经营的配套套条件，应尽量量避免产生干扰扰。如利用住宅宅层设置营业场场所，出入口或或楼梯须与住宅宅分开；如住宅区设置会会所，宜独立设设计。会所面积积、活动项目宜宜根据住宅区面面积、档次、经经营方式合理配配置。例如：一一般10万平方米以上的的住宅小区宜设设置项目：健身身、乒乓、阅览览、儿童活动室室、棋牌、桌球球、多功能厅等等；面积在400平方米左右，住住宅区建筑面积积每增加10万平方米会所面面积增加200平方米。使用功能切入点点5----设备配套水、电、煤、电电信、广播电视视、污水处理等等的设计容量应应能满足使用需需要，并留有适适当扩展余地。。配电、水泵、电电梯、中央空调调的设备定型成成熟可靠。沟、管、渠、井井的设置合理，，便于维护保养养。公共照明、楼道道照明配置合理理。公共照明数数量、亮度、位位置合适，宜采采用节能装置。。楼道照明十层层以下住宅宜采采用节能自熄开开关，十八层以以上高层住宅宜宜应设疏散诱导导照明和灯光疏疏散指示标志。。配电房、水泵房房、电梯机房、、中央空调机房房等设备房设计计应符合国家规规范。水泵房不不应设在住宅建建筑内，给水泵泵房内不应有污污水管穿越，电电梯井不应紧邻邻卧室，紧邻书书房及起居室时时，应采取隔音音措施使用功能切入点点6----智能化配置安保智能化一般般可配置红外线线周界防越系统统、门禁可视对对讲系统、小区区巡更系统，电电视监控系统、、车辆道匣管理理系统、室内紧紧急呼叫系统、、电梯内紧急呼呼叫系统、居家家安防系统等，，并与中央控制制中心联网。网络智能化一般般可配置社区宽宽带、电子公告告牌、社区物业业管理网络平台台、家电远程控控制系统。设备管理智能化化一般可配置公公共照明管理系系统、停车库管管理系统、电梯梯运行状态管理理系统、消防管管理系统、配电电及给排水管理理系统、家庭表表具管理系统、、煤气泄漏报警警系统、紧急广广播系统等，并并与中央控制中中心联网。中央控制中心位位置宜设于管理理部内，或与管管理部相邻相近近，布线系统应应分考虑与中央央控制中心的距距离和由此造成成的信号衰减。。智能化设备和技技术应考虑技术术先进性、设备备标准化、网络络开放性、系统统可靠性及可扩扩性，采用成熟熟产品。使用功能切入点点7----房屋单体屋面应充分考虑虑到防水及隔热热效果，可上人人屋面及屋顶花花园满足其特殊殊要求。墙体应充分考虑虑到防水、隔热热、隔音效果。。楼板厚度与隔音音符合国家规范范。住宅分户门宜采采用统一制作的的安全防卫门。。住宅外窗应考虑虑开启方便，尺尺度（安装空调调要求），隔音音防水效果好，，不宜近距离直直接面对其他住住户的门窗。厨房设计应遵循循洗、切、炒流流线，操作面长长度宜在2—3米，燃气热水器器位置合理，灶灶宜避开窗口设设置。卫生间不应直接接开向起居房，，餐厅或厨房不不应布置在下屋屋住户厨房、卧卧室、起居房和和餐厅上层，有有上下水的洁具具宜尽量避开卧卧室墙面布置。。厨房、卫生间隔隔楼板及墙身应应充分考虑防水水隔声设置，地地漏位置合理，，便于检修。管道、管线布局局合理、互不干干扰碰撞，尺寸寸符合国家规范范，管道井检修修孔应设置合理理，便于检修。。宜采用垂直烟道道，断面尺寸充充分（一般不少少于250mm），应有防止油油烟回流和串烟烟措施。出屋顶顶口高度适中，，高层宜安装无无动力风帽。底层地坪应充分分考虑防潮措施施。房型设计应考虑虑生活习惯，不不宜引起装修时时的大改动（敲敲墙、再次分隔隔等）。有上部屋面阳台台或管道可直接接下至下一层屋屋面（阳台）时时，应考虑防盗盗措施。阳台栏杆或栏板板高度合理（一一般不少于1.10M），宜采用垂直直杆件，杆件距距小于0.10M，防止儿童攀爬爬。使用功能切入点点8----室内配置室内空调机位设设置合理，应与与家具布置一并并考虑。卧室内内宜避免对床直直吹。室外空调机位应应考虑外墙美观观、设置统一机机座、安全隐蔽蔽。室外空调机位应应考虑安装及维维修便利。距离离过近而对吹的的室外机应相互互错开，与邻套套住宅机座相邻邻时，应采取安安全隔离措施。。空调机冷凝水和和隔霜水应设专专管排放，或接接入阳台排水系系统。室内空调洞位置置合理，应靠近近室内机位，管管中应距地2.2米左右，向外倾倾斜10度左右。当户型或厅房过过大时，应考虑虑柜式空调的要要求。如使用小型中央央空调，层高应应大于3.3m，并留有室外机机位置。室内各类插座、、开关位置合理理，应与家俱布布置和使用习惯惯一并考虑。配配电箱配出回路路设计分配合理理。电视、信息（电电话和数据）插插座宜在主卧、、起居、书房分分别设置，且不不宜并行设置。。考虑居家安防系系统的配置及扩扩展功能。使用功能切入点点9----绿化配置绿化布局合理，，乔木、灌木、、花、草的配置置层次丰富，数数量品种充足，，造型优美。绿化率、集中绿绿地率设置合理理，分布均衡，，集中绿地位置置适中，便于人人流自然汇聚。。绿化品种适宜当当地气候条件，，以变色观叶植植物为主，茂盛盛期长，成活率率高，抗病虫性性好。绿化品种便于养养护，养护成本本节约。绿化布局不遮挡挡住宅采光，便便于人行通行，，宜考虑行走习习惯。绿化品种宜无污污染，兼具吸收收有害污染功能能（如尾气）主干道两侧及集集中绿地宜有大大型树木。使用功能切入点点10----景观配置景观装饰布局合合理，宜处于相相对而言对人流流集中的区域。。采用水景应考虑虑水系的水质、、清理、保洁、、排泄、补充、、养护。水系岸床设计应应考虑防渗漏效效果。不宜在小区内设设置深度超过1米的水系，并有有防护或警示。。景观装饰应便于于清洁、养护，，宜采用牢度较较高、不易污染染、损坏、变型型、破旧的材料料。泛光照明不影响响住户，不造成成光污染。使用功能切入点点11----公共空间应充分考虑雨水水排泄能力的设设计，避免排泄泄不畅通。宜设置可开展社社区活动的集中中场所及避难场场所。公共活动区域分分布合理、均衡衡，位置适中，，并尽量减少对对住户的影响。。绿化及保洁用水水取水口设置合合理（一般距离离不大于150m）。各类表具、表箱箱设置合理，便便于查看、收发发。楼道内应设设置公告栏，宜宜预留牛奶箱，，休闲椅位置，，室外信报箱应应有防雨措施。。楼宇入口处及公公共场所宜考虑虑残障人员出入入，宜设置无障障碍通道和设施施。公共空间的道路路、踏步、坡道道应考虑老人、、小孩等行动不不便人员，宜设设置相应保护措措施。高层住宅通至屋屋顶平台宜为普普通玻璃门。楼道、楼梯、过过道便于家具搬搬运、人员不易易碰撞。施工阶段关注点点1----房屋整体情况了了解了解各类机电设设施设备配置或或容量、设施设设备的安装调试试、各类管线的的分布走向、隐隐蔽工程、房屋屋结构等，并指指出设计中缺陷陷、遗漏的工程程项目，加强常常见工程质量通通病及隐蔽工程程等特殊过程的的监控。从业主主使用功能角度度，注意完善相相关设计规划缺缺陷，包括各类类开关、空调位位（孔）、插座座、排水、预留留电源、排烟道道、门的开启方方向等。施工阶段关注点点2----地下室工程地下室因其结构构埋藏于地表以以下，受地下水水或雨季雨水渗渗入泥土里形成成的水压环境，，是渗漏问题的的常发部位。因因此，根据其设设计采取的防水水施工方案而相相应地重点监理理以下事项：无论采取何种防防水设计施工，，基坑中不应积积水，如有积水水，应予排除。。严禁带水或泥泥浆进行防水工工程施工。采用防水混凝土土结构时，应重重点检查：底板板应尽量连续浇浇注，须留设施施工缝时，应严严格按照规范中中的留设要求和和施工要求施工工后，墙体只允允许留水平施工工缝；后浇带、、沉降缝等应尽尽量要求在底板板以下，墙体外外侧相应部位加加设防水层(可用卷材、涂膜膜等)；预埋件的埋设设应严格按规范范施工；养护时时间和养护方式式应严格监控。。采用水泥砂浆防防水层，除按设设计及规范施工工外，应注意阴阴阳角应做成圆圆弧形或钝角；；刚性多层作法法防水层宜连续续施工，各层紧紧密贴合不留施施工缝。施工阶阶段关关注点点3----回填土土工程程回填土土工程程涉及及首层层楼地地面(无地下下室结结构的的)、室外外地坪坪的工工程质质量，，如回回填质质量不不好，，将会会导致致地面面投入入使用用一段段时间间后出出现下下沉、、损坏坏埋设设管道道，使使地面面开裂裂等问问题。。因此此，应应对此此项工工程回回填土土成份份、分分层打打夯厚厚度进进行监监控，，有问问题应应坚决决要求求返工工，否否则后后患无无穷。。施工阶阶段关关注点点4----楼面、、屋面面砼工工程楼面、、屋面面砼工工程质质量，，通常常是引引发楼楼面、、屋面面开裂裂的一一个主主要原原因，，亦是是物业业在以以后的的维修修工作作中无无能为为力的的问题题，故故在楼楼面、、屋面面砼工工程中中应重重点注注意。。①钢筋筋绑扎扎：钢筋绑绑扎是是否按按图按按规范范施工工，其其下料料长度度、绑绑扎位位置、、搭接接位置置、排排列均均匀等等问题题，均均造成成以后后楼板板的开开裂，，特别别是楼楼板的的边、、角位位置、、悬挑挑梁板板的钢钢筋绑绑扎应应重点点检查查，同同时应应监督督施工工单位位切实实做好好钢筋筋垫块块工作作，以以免出出现露露筋现现象。。②砼浇浇注：：物业参参与监监理的的人员员应重重点对对厨房房、卫卫生间间的地地面浇浇注进进行监监理，，有剪剪力墙墙结构构的亦亦为重重点监监督。。如这这些部部位施施工出出现问问题，，通常常会引引发厨厨、厕厕、卫卫生间间地面面、剪剪力墙墙墙面面出现现大面面积渗渗水，，还会会出现现难以以检查查维修修的问问题。。如剪剪力墙墙因砼砼捣制制不密密实，，出现现水渗渗入外外墙面面后，，在墙墙体内内的孔孔隙内内渗流流一段段距离离后渗渗出内内墙面面，导导致维维修困困难，，故对对以上上部位位砼的的振捣捣应严严格监监控。。施工阶阶段关关注点点5----砌筑工工程交付过过的房房屋常常有墙墙体与与梁底底的结结合部部出现现裂缝缝的现现象，，造成成此问问题，，通常常是墙墙体砌砌筑至至梁底底时的的砌筑筑方式式不对对，砂砂浆不不饱。。因此此，在在砌筑筑工程程中应应对砌砌筑砂砂浆的的饱满满、墙墙顶砖砖砌方方式进进行监监督，，墙顶顶与梁梁底间间的砌砌砖，，应把把砖体体斜砌砌，使使砖体体两头头顶紧紧墙顶顶和梁梁底，，并保保证砂砂浆饱饱满。。施工阶阶段关关注点点6----装饰工工程外墙面面：外外墙面面抹灰灰及饰饰面施施工的的好坏坏常常常是影影响外外墙是是否渗渗水的的一个个关键键。目目前用用做法法，外外墙面面仍未未做到到对外外来雨雨水作作整体体设防防(无特别别的防防水层层)，仅是是靠外外墙面面的砂砂浆抹抹灰层层，外外饰面面作防防