房地产开发与经营房地产项目土地的获取

房地产开发与经营

第四章房地产项目土地的获取温海珍博士浙江大学房地产研究中心浙江大学土木工程管理研究所一、土地制度及其演变1、我国土地制度的简单回顾1949年以前的土地制度：土地私有制，私人和政府都可以拥有土地。1949年后，情况发生了根本性变化。土地改革，社会主义改造运动中，通过合作化运动将分给农民的土地和农具再度集中，变成集体所有。城市土地名义上全部收为国有。在50年代中后期进行的社会主义改造运动中，通过合作化运动将分给农民的土地和农具再度集中，变成集体所有。城市土地名义上全部收为国有。至60年代初，基本上奠定了我国土地所有制即公有制的基础。土地公有制有两种形式：全民所有制（国有）：由国务院行使所有权农村集体所有制：由村级组织行使所有权2、土地使用制度改革最先进行尝试的是改革开放的窗口——经济特区深圳。最初的做法是收取土地使用费，后来又变成收取土地使用税，按年收取。1986年出台了第一部《土地管理法》。1987年，深圳等地方率先进行土地出让尝试，并得到肯定，经验得到推广。1988年修改了宪法和土地管理法。1990年5月19日，《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》。存在的问题（1）土地双轨制，划拨（历史遗留和新划拨）和商业出让并存；（2）管理和监控水平低；（3）土地市场不统一，土地杠杆失灵；（4）权力滥用，乱批开发区，越权批地；（5）转轨中土地收入的流失；（6）市场上开发水平良莠不齐，关系强、水平低的非专业开发商多；（7）滋生腐败；3、现阶段土地使用制度的特点（1）批租制由于我国实行土地公有制，不论是国有土地还是农村集体所有的土地，其所有权均不允许买卖，在土地交易过程中发生转移的只是土地使用权，而且这种使用权还是有年限的。虽然土地使用权可以依法出让和转让，也就是所谓的批租，其实质不过是土地使用权的长期出租而已，只不过租金一次性缴清罢了。所以说，在我国的土地制度中，不存在真正的土地买卖，只存在长时期的土地使用权出租，即批租制。（2）垄断制第一层含义，我国实行的土地公有制只允许政府和集体组织等公有团体拥有土地，这本身就是一种垄断。第二层含义，在土地交易市场上，只有政府一个土地供应者，其他任何一个机构和团体都不允许向市场提供土地。即使集体经济组织作为土地的所有者，也不能提供。农村集体经济组织的土地若要转变成可在市场上交易的开发建设用地，必须通过国家征用，由集体土地转变成国有土地后，方为合法。政府在法律上和名义上垄断了土地的供应。（3）双轨制所谓的双轨制就是指依据土地用途和目的的不同实行不同的土地取得方式的土地供应制度。一般而言，非赢利性和带有公益性质的土地用途可以以划拨方式取得，而赢利性土地用途，则必须通过出让方式取得。以上所说的双轨制实际上是双重的。具体表现为：在划拨土地中，许多被用于商业用途，如许多军用土地被开发成住宅和办公楼，用来出售或出租，以另一种形式进入市场。在以出让方式取得的土地中，大部分是以协议方式获得的，只有少部分是以指标和拍卖方式取得的。（4）储备制土地储备制度是指为加强对土地一级市场的统一管理,政府依照法定程序,运用市场机制,按照土地利用总体规划和城市规划,对通过收回、收购、置换和征用等方式取得的土地进行前期开发,并予以储存,以供应和调控城市各类建设用地需求的一种经营管理制度。土地储备制度的建立初衷是为了使混乱的土地市场变成有序的土地市场，让政府真正掌控土地市场，加强宏观调控，让土地市场公开透明，减少腐败，真正实现其作为垄断者的角色。土地储备制度设立的主要目的不是为了使政府的收益最大化而是为了使公众利益最大化。土地储备备制度带带来很大大的社会会效应：：增强了土土地市场场的调控控能力；；为城市建建设筹集集了资金金；抑制了土土地炒作作，规范范了市场场；为实施总总体规划划创造了了条件土地储备备制度带带来的变变化：地价和房房价上升升；房地产开开发企业业的大重重组；推动了土土地金融融的发展展；导致财富富的转移移。二、土地地使用权权出让1、土地使使用权出出让的概概念国家将国国有土地地使用权权在一定定年限内内出让给给土地使使用者，，由土地地使用者者向国家家支付土土地使用用权出让让金的行行为。主体：出出让方——土地所有有者，国国家，地地方政府府具体代代表；受受让方——境内外公公司、企企业、其其他组织织和个人人。客体：城城镇国有有土地。。出让内容容：一定定年限的的土地使使用权2、土地出出让的方方式最高出让让年限居住用地地70年，工业业用地50年，文体体科教用用地50年，商业业、旅游游、娱乐乐用地40年，综合合或其他他用地50年。三种主要要出让方方式：拍卖招标公开招标标；邀请请招标协议3、三种出出让方式式的比较较协议招标拍卖出让程序不一样适用于公益、福利事业，科研文教，非盈利的机关、团体及某些特殊用地优化土地布局的地段，重大工程的较大的地块区位条件好、功能便利的繁华地段，土地利用上有较大灵活性的地块选择受让人的自由度大，不利于公平竞争利于公平竞争，给出让方留有选择的余地利于公平竞争，方法简便易行，出让方不易控制最高价三、土地地使用权权转让1、概念广义的土土地使用用权转让让是指土土地使用用权发生生转移的的所有行行为，包包括出让让。狭义的土土地使用用权转让让是指通通过出让让方式获获得土地地使用权权的土地地使用者者，通过过买卖、、赠与或或其他合合法方式式将土地地使用权权在转移移的行为为。出让——一级市场场；转让让——二级市场场2、土地使使用权转转让方式式出售注意与一一般意义义上的买买卖不同同。交换是一种权权利交易易。赠与其法律关关系与一一般赠与与关系一一致。3、土地使使用权出出让与转转让的区区别区别出让转让行为主体政府及土地管理部门境内外经济实体及个人法律关系法律关系不平等，具有垄断性法律关系平等市场层次一级市场，可以转让二级市场，转让受到限制年限按合同规定，不超过国家规定合同年限－已使用年限转移方式协议、招标、拍卖出售、交换、赠与四、土地地使用权权划拨1、概念指县级以以上人民民政府批批准，在在土地使使用者缴缴纳补偿偿、安置置等费用用后，将将该幅土土地交付付其使用用，或者者将土地地使用权权无偿交交付给土土地使用用者的行行为。该方式取取得的土土地使用用权无期期限限制制。两种方式式2、土地征征用的特特点国家为了了建设及及兴办社社会公益益事业的的需要，，采取行行政手段段，依照照法定程程序和审审批权权权限将集集体所