房地产开发过程的设计管理二

房地产开发过程的设计管理内容提要一、房地产开发过程设计的内容二、房地产开发过程设计管理的意义三、房地产开发过程设计管理的任务和目标四、房地产开发过程设计管理的措施五、各阶段设计的统筹管理建设工程项目的阶段划分建设工程项目的全寿命周期包括决策阶段（调查研究、编制可行性研究等项目的前期的组织、管理、经济和技术方面的论证）实施阶段（设计前的准备阶段、设计阶段、施工阶段、动用前期准备阶段、保修期）使用阶段（设计寿命周期内的使用）建设工程项目的阶段划分项目立项是项目决策的标志。决策阶段的主要任务是确定项目的定义，一般包括如下内容：

·确定项目实施的组织·确定和落实建设地点·确定建设任务和建设原则·确定落实项目建设资金·确定项目投资目标、进度目标、质量目标。建设工程项目的阶段划分项目实施阶段管理的主要任务是通过管理使项目的目标得以实现。建设工程项目管理的时间范畴是建设工程的项目实施阶段。《建设工程项目管理规范》对建设工程项目管理作如下术语解释：运用系统的理论和方法，对建设工程项目进行的计划、组织、指挥、协调和控制等专业化活动，简称为项目管理。项目管理内涵是：自项目开始至项目完成，通过项目策划和项目控制，以使项目的费用目标、进度目标和质量目标得以实现。建设工程项目实施阶段的组成决策阶段设计准备阶段设计阶段施工阶段动用前准备阶段保修阶段项目市场信息收集调研编制可行性研究报告编制项目设计任务书修建性详细规划（总平方案）建筑方案设计施工图设计施工竣工验收动用开始保修期结束项目决策阶段项目实施阶段一、房地产开发过程设计的内容规划设计建筑设计施工图设计园林景观道路环境设计区内综合管网、专业配套设计具体方案、节点设计一、房地产开发过程设计的内容

规划设计

规划设计是根据城市规划条件、土地招标文件和选址意见书上有关指标和有关规范要求，按照建筑与环境关系的原则，对建筑布局、道路、竖向、绿化及工程管线等进行综合性的场地设计。一、房地产开发过程设计的内容规划设计的依据是经规划行政部门核发的选址意见书、规划设计条件、拟建项目的现势地形图、环保部门批准的环境影响报告书、有关城市规划设计规范等。一、房地产开发过程设计的内容一般规划设计阶段的成果是修建性详细规划，包括以下内容：（一）规划地段区位关系图。反映规划地段的位置，周边道路走向，规划地段与毗邻用地和城市中心区的关系。（二）规划地段现状图。标明建设用地现状自然地形地貌、道路、绿化、工程管线及各类用地内建筑的范围、性质、层数、质量、单位名称，以及规划四至范围以外50米内的建筑层数和建筑性质；标明用地界线、各类规划控制线；附具现状用地构成表。一、房地产开发发过程设计的内内容（三）规划总平平面图。标明规规划四至范围，，各类规划控制制线；标明规划划建筑性质分类类，各类建筑位位置、层数、间间距系数，建筑筑退让各类规划划控制线的距离离，道路名称、、道路宽度，市市政和公共交通通设施以及场站站点，机动车停停车场位置；确确定主要入口方方向，标明主要要出入口与城市市道路交叉口距距离；确定地下下设施范围、地地下设施出入口口；附具用地平平衡表、技术经经济指标以及公公建一览表。一、房地产开发发过程设计的内内容（四）空间分析析模型或者效果果图。表达设计计意图，反映空空间环境关系。。（五）道路交通通以及竖向规划划图。标明道路路红线位置、横横断面、交叉点点坐标、标高、、转弯半径、公公交站场以及停停车场用地界线线。（六）工程管网网规划图。标明明规划区外围城城市道路中各类类市政基础设施施和管线平面位位置、间距、管管径尺寸以及主主要道路断面管管线示意。（七）绿地规划划图。标明各类类绿地的位置和和界线；标明小小区道路、停车车场等其他用地地的界线以及与与绿地的关系；；附具绿化用地地指标表。一、房地产开发发过程设计的内内容道路红线——规划城市道路（（含居住区级道道路）用地的边边界线。用地红线——各类建筑工程项项目用地的使用用权属范围的边边界线。建筑控制线——有关法规或详细细规划确定的建建筑物、构筑物物的基底位置不不得超出的界线线。建筑密度——在一定范围内，，建筑物的基底底建筑面积总和和与占用地面积积的比例（%）。绿地率——一定地区内，各各类绿地总面积积占该地区总面面积的比例（%）。容积率——在一定范围内，，建筑面积的总总和与用地面积积的比值。主要要反映用地的开开发强度。建筑密度、建筑筑容积率和绿地地率是控制用地地和环境质量的的三个重要指标标一、房地产开发发过程设计的内内容新建居住区建筑筑密度、容积率率不得超过右侧侧指标。注：1.多层与高层混合合住宅根据规划划设计具体确定定。2.混合层取两者的的指标值作为控控制指标的上、、下限值。3.本表不计入地下下层面积。建筑密度容积率1～3层（底层）

33%1.04～6层（多层）

25%1.5

7～9层（中高层）

22%1.8

≥10层（高层）

16%2.5一、房地产开发发过程设计的内内容建筑面积的计算算住宅建筑、居住住型公寓和混合合型公寓标准层层层高大于3.6米且小于或者等等于4.8米，不论层内是是否设置隔层，，建筑面积计算算值按照该层水水平投影面积的的1.5倍计算；标准层层层高大于4.8米且小于或者等等于5.4米，不论层内是是否设置隔层，，建筑面积计算算值按照该层水水平投影面积的的2倍计算。但跃层层式住宅、低层层住宅起居室（（厅）层高为户户内通高以及住住宅坡屋顶部分分除外。建筑物地下部分分顶板面高出室室外地坪1.5米或者等于1.5米，建筑面积计计算值按照该层层水平投影面积积计算；建筑物物地下部分的顶顶板面高出室外外地坪小于1.5米，建筑面积不不计入容积率。。一、房地产开发发过程设计的内内容建筑间距有关知知识建筑间距是指两两栋建筑物或构构筑物外墙之间间的水平距离。。外墙应当包括括保温层和外加加装饰层，但不不包括勒脚。确定建筑间距、、退界距离和后后退道路、建筑筑物面宽、建筑筑限高时，建筑筑高度按下列规规定计算：一、房地产开发发过程设计的内内容（一）平屋面建建筑，有挑檐屋屋面的，自室外外地面计算至檐檐口顶；有女儿儿墙的，自室外外地面计算至女女儿墙顶。aa一、房地产开发发过程设计的内内容（二）坡屋面建建筑，确定建筑筑间距时，按照照屋脊顶面和檐檐口顶分别计算算，以影响大的的计算建筑间距距；确定其他情情况时，屋面坡坡度小于或者等等于45度的，自室外地地面计算至檐口口顶，坡度大于于45度的，自室外地地面计算至屋脊脊顶。aa一、房地产开发发过程设计的内内容（三）楼梯间、、电梯机房、水水箱间等局部突突出屋面的辅助助用房，水平面面积之和小于屋屋顶平面面积四四分之一的，不不计入建筑高度度；通风道、烟烟囱、装饰构件件、花架、通信信设施等其他屋屋面突出部分，，不计入建筑高高度。建筑设计建筑设计是对建建筑物本身的设设计，包括建筑筑物平面、立面面、剖面，房型型等。是对建筑物相对对详细具体的设设计，涉及建筑筑的各个立面效效果（颜色、装装饰、构造件）），每一层的平平面图（房型、、公共部位）不不同部位的剖面面图。是非常量量化的，每个位位置都要有具体体的尺寸，能为为施工图开展提提供必要依据。。一、房地产开发发过程设计的内内容包括建筑的平面面布置，各用房房的分配，层高高和室内净高，，交通及电梯、、楼梯走到布置置，墙身、变形形缝等，门窗设设计、外檐效果果，采光，通风风，保温防热，，消防要求等等等，在这一阶段段都要充分考虑虑设计。一、房地产开发发过程设计的内内容层高和室内净高高ba坡顶结构面层外墙皮延长线a楼面面面层（（完成成面））施工图图设计计施工图图设计计是建建筑设设计的的深入入，包包括：：1、结构构设计计、给给排水水设计计、电电气设设计、、采暖暖通风风、设设备设设施等等各专专业施施工图图设计计说明明及所所需的的全部部图纸纸。2、重要要施工工安装装部位位的施施工操操作说说明。。3、在施施工总总图上上应有有的设设备、、房屋屋或构构件、、结构构、管管线个个部分分的布布置，，以及及它们们相互互配合合，标标高和和外形形尺寸寸、坐坐标。。4、设备备材料料明细细表、、标准准件清清单。。5、施工工详图图及专专业计计算书书。一、房房地产产开发发过程程设计计的内内容对施工工图设设计深深度的的要求求：1、满足足设备备、材材料的的订货货和采采购。。2、满足足非标标准设设备和和建筑筑构配配件制制作要要求。。3、满足足编制制工程程量清清单和和标底底的要要求。。4、满足足施工工组织织设计计的编编制和和土建建施工工、设设备安安装的的需要要。5、防火火设计计专篇篇级环环境保保护专专篇满满足办办理消消防及及环保保审批批手续续的要要求。。园林景观道路环境境设计园林景观道路设计计是对小区环境的的设计，包括植物物选型搭配、道路路交通组织、铺装装、小品、功能划划分等。一、房地产开发过过程设计的内容环境设计有双重内内涵，一是充分依依托设计物周围可可见的特定内容。。如山川、河谷、、林木、水波、云云雾等大自然一切切美的东西，使建建筑物依存它，装装点它、筛选它，，构成内外环境的的、多样的、自由由的协调统一；二二是人造自然。如如水，建筑物中可可以运用水来唤起起人对自然环境的的回忆；小溪、喷喷泉、瀑布、湖泊泊，往往给人以亲亲切、眷恋等多种种情感。区内综合管网、专专业配套设计区内综合管网设计计是对小区生活配配套的设计，包括括污水、雨水、自自来水、中水、热热力、燃气、电力力、电视电话网络络等，还包括专业业设施方面，如泵泵房、配电间、变变电室、换热站、、调压站等。具体方案、节点设设计在设计图纸的深度度达不到的方面，，需组织进行详细细设计，如门窗节节点、保温方案、、扶手栏杆、地面面砖分隔等。二、房地产开发过过程设计管理意义义1、设计决定项目开开发成本2、设计决定项目品品质3、设计影响项目的的验收4、设计质量与进度度影响项目周期二、房地产开发过过程设计管理意义义1、设计决定项目开开发成本（1）规划设设计管理理对项目目开发成成本的影影响不同的规规划方案案的开发发成本是是不一样样的，规规划对项项目投资资有着重重要的影影响。如如通过对对容积率率的充分分把握选选择合理理的建筑筑形式，，在瑞宁宁嘉园和和好美嘉嘉园项目目规划中中得到了了很好的的验证。。瑞宁嘉嘉园容积积率是2，好美嘉园园容积率是是1.8，我们选择择了高层和和多层相结结合的方案案，而且尽尽量多的设设计多层，，这样从根根本上降低低了开发成成本。二、房地产产开发过程程设计管理理意义从消防要求求讲，7-9层或24米至32米的民宅消消防标准为为一个档次次；13-18层以上或32米至50米的民宅消消防标准。。12层及12层以上的高高层住宅，，每栋楼的的电梯不得得少于2台。层数越高，，对地基基基础要求越越高。人防（2）建筑设计计管理对房房地产开发发成本的影影响外檐的形式式影响工程程造价，立立面简单，，装饰构件件少，工程程造价低。。平面设计计中房型越越小，户数数越多，配配套设施越越多，如入入户门、水水表等越多多，工程造造价就会相相应提高。。如好美嘉嘉园项目以以小户型为为主，户数数设计较多多，相应工工程、配套套成本提高高。（3）施工图设设计管理对对房地产开开发成本的的影响建筑施工图图设计中，，材料选择择影响工程程造价，如如对外檐窗窗的设计、、公共空间间装修设计计等。结构构设计中钢钢筋含量、、混凝土标标号等对工工程造价起起着重要影影响。如在在好美嘉园园项目中，，通过各种种措施降低低了钢筋含含量，从而而降低了工工程造价。。桩基形式式影响工程程造价，充充分利用勘勘察报告指指标，选择择合理桩基基形式可降降低工程造造价。（4）园林景观观设计对房房地产开发发成本的影影响选用植物种种类影响园园林施工成成本。同样样的植物选选用小苗木木可降低施施工成本。。小区设施施的品质影影响施工成成本。2、设计决定定项目品质质（1）规划设计计对品质的的影响规划是对项项目的整体体构思，是是宏观上对对项目的定位，建建筑密度、、容积率、、绿地率、、车位数等等重要指标就就决定了项项目品质。。（2）建筑设计计对品质的的影响建筑设计决决定了建筑筑物的效果果，色彩的的选用、外外立面装饰饰构件的设设计、空调调护栏的设设计等都影影响建筑物物的美观。。平面设计计中房型的的设计更是是影响项目目的品质，，决定市场场认可度。。（3）施工图设设计对品质质的影响施工图设计计中的材料料的选用对对项目品质质产生主要要影响。如如管材的选选用、窗材材料的选用用等。（4）园林景观观设计对品品质的影响响园林设计决决定小区的的整体环境境，小区内内是业主茶茶余饭后娱娱乐休闲的的场所，是是业主拉开开窗帘就看看到风景。。园林设计计的风格、、植物的选选择搭配、、小品的设设计、功能能区的设计计等都影响响项目的品品质。3、设计影响响项目的验验收（1）规划、建建筑设计的的消防审查查在取得规划划设计方案案许可文件件前要经过过消防部门的专专业审查，，如小区规规划道路等等是否符合合规范，建筑筑平面布局局是否符合合消防规范范等。（2）规划、建建筑设计的的规划审查查规划审查对对项目各审审批文件取取得和建设设起着重要要意义，规规划通过后后方可进行行具体施工工图设计以以及之后各各项行政许许可文件取取得。是否否符合规范范要求决定定规划验收收是否能顺顺利通过。。（3）建筑、施施工图设计计的图纸审审查施工图审查查是行政许许可的一关关键环节，，决定施工工图纸是否否符可付之之实施。是是对施工图图纸的全面面审查，包包括建筑图图、结构图图、水暖电电等。只有有取得图审审合格证明明文件后，，施工图方方可用于施施工。施工工图设计水水平影响是是否可以顺顺利通过图图纸审查。。（4）各专业配配套的设计计审查各专业配套套实施前应应将设计图图纸送相关关配套部门门，听取专专业意见并并按要求修修改图纸。。因为相关关配套设施施将最终由由各配套部部门接管，，多以他们们会就设计计提出要求求。如室内内采暖工程程，供热办办会提出很很多要求，，如各材料料的选择，，温控阀、、压差阀等等设施的配配套等。4、设计质量量与进度影影响项目周周期合理的设计计期限既能能保证设计计质量也能能满足项目周期要要求。没有有经审查合合格的设计计图纸就不不能开工建设设，多以设设计文件完完成进度决决定了项目目的开始建设设节点。设设计文件的的设计质量量也决定了了设计文件是是否能顺利利通过相关关设计晚间间的审查。。三、房地产产开发过程程设计管理理的任务和和目标1、保证各设设计阶段进进度2、保证各设设计质量3、控制项目目开发成本本4、控制开发发项目的品品质5、保证各阶阶段设计的的连续统一一三、房地产产开发过程程设计管理理的任务和和目标1、保证各设设计阶段进进度设计过程占占用时间在在项目建设设周期中不不算长，但设计计是否能按按计划节点点按时开始始和完成，，却制约项目目建设，决决定项目是是否能按计计划开始相相关工作，从从而影响项项目开发周周期。所以以开发团队队应通过制定定科学准确确的设计进进度计划、、时间节点点计划，通过过积极的组组织、监督督、沟通协协调，来保保证设计进度度。2、保证各设设计质量设计工作是是知识密集集型工作，，具有很强强的专业性，且设设计工作是是委托给具具有相应资资质的设计计单位完成。。设计文件件是项目建建设的依据据，所谓按按图施工。设设计文件的的准确性和和规范性影影响是否能能够通过相关关政府机构构的严格验验收。所以以开发团队队应通过设计计任务书、、图纸审查查等有效的的管理手段段来保证设计计文件质量量，为项目目建设提供供准确可行行的依据，保保证项目的的顺利进行行及验收。。3、控制项目目开发成本本成本控制是是项目开发发的根本，，直接影响响项目的利润情况况，而成本本控制的根根本在于设设计阶段对对设计文件的的控制。项项目投资的的估算、概概算、预算算、合同谈判、、签证结算算等成本控控制工作的的基础都是是设计文件。。而且设计计人员对开开发成本的的重视程度度与开发商是是有一定差差距的，甚甚至会有矛矛盾一面。。所以开发团团队应通过过与设计人人员积极有有效的沟通，通过设设计优化、、专家论证证、概预算算等措施来来将开发成本本控制在预预期的范围围内。4、控制开发发项目的品品质房地产开发发商是项目目开发的组组织者，设设计单位是要根据据开发商的的定位、设设想来进行行设计的。。开发商根据据项目的定定位不同会会选择不同同的品质。。如高档住宅宅小区、别别墅区、经经济适用房房的品质要要求肯定是不不一样的。。开发团队队应通过设设计任务书书和与设计的的沟通来将将品质要求求、材质选选择等信息息准确传达给给设计单位位，并通过过过程控制制与设计文文件审查来确确定是否符符合项目品品质要求。。5、保证各阶阶段设计的的连续统一一房地产开发发的设计任任务分较多多阶段，每每一阶段的设计人人不同或者者设计单位位不同，每每一阶段的的设计任务和和重点也不不同，但这这些设计工工作都是围围绕同一个项项目进行。。所以开发发团队在设设计管理时时应综合考虑虑各环节的的设计相关关内容，满满足各设计计环节的统一一性。四、房地产产开发过程程设计管理理的措施1、组织措施施2、技术措施3、合同措施4、经济措施5、管理措施四、房地产开发发过程设计管理理的措施1、组织措施（1）完善公司开发发团队的组织结结构，明确各部部门、各岗位职责分工，，明确工作流程程。（2）加强设计管理理部门、相关岗岗位人员的专业业知识水平，与设计人员员顺畅沟通并可可更专业的完成成设计协调工作。2、技术措施（1）通过专家论证证、借助专业公公司，优化设计计，对设计基础础资料及设计文文件深入研究探探讨，充分利用用专业能力，控控制设计阶段对对成本的影响。。（2）图纸审查，在在正式出设计图图纸之前和出图图后都应组织设设计图纸审查，，将设计问题纠纠正在实施之前前。3、合同措施（1）保证合理的设设计费用，设计计费用占房地产产开发成本很少份额，，但设计工作却却对项目开发成成本计决定作用。所以不要因因为过低的设计计费用降低设计计公司的工作积极性和工作质质量，从而难以以保证图纸质量量。（2）保证合理的设设计周期，设计计工作需要设计计人员用心去完成，时时间太仓促，必必定影响设计人人员的专注程度，从而造成只只有速度而丢了了质量，这对开开发上来说也得不偿失。（3）严密合同条款款，比如对图纸纸数量的约定，，对变更工作的约定，，要在合同中体体现，避免后期期费用的增加。。4、经济措施（1）积极采取奖励励机制办法，鼓鼓励设计公司为为开发商考虑成本问题题，鼓励通过优优秀设计降低开开发成本。明确若设计公司将将影响成本的指指标控制在一定定合理范围内将予以适当奖励励。这样可大大大提高设计公司司的积极性，从而降低房地产产开发成本。（2）明确若因设计计问题造成项目目损失要让设计计单位承担一部分责任任，要予以一定定经济惩罚。增增强设计人员的责任心，保证证设计文件质量量。5、管理措施（1）做好计划工