房地产开发中的设计管理与成本控制

房地产开发中的设计管理如何以较高效率、合理成本、品质定位，最优服务地完成项目开发中的设计管理工作，客观上有很多的问题值得学习研究、分析总结，高效率的房地产开发管理模式是什么？高效率----在保证品质的前提下，缩短开发周期，降低开发成本，提高建筑产品的性价比，以最优质的客户服务赢得市场占有率和投资收益；规范化的房地产开发企业设计管理----强调设计与项目运营管理中的所有环节〔营销策划、工程与报建、资金与成本、竣工交付与物业管理等〕的有机结合：项目运作讲求的是成本、质量与进度的平衡，而非某一个极端，因为其中任何一项都意味着代价，只有三者平衡才能获得最小的代价付出，并赢得口碑、实现项目品牌。质量——质量不仅以销售业绩为评价标准，更多依靠客户后期使用情况的反馈。设计品质控制中的设计失误率，图纸完善程度，部品封样率，等等；时间——时间是对一般的房地产项目开发周期而言，其本义并非缩短开发周期，而是在同样的开发周期内，提高建筑产品的质量。就设计而言，合理的规划方案和施工图设计与审图修改、调整完善的客观周期；成本――合理的成本控制（与售价对应，相对的低成本），在项目开发过程，“目标成本”是成本控制的前提，限额设计（单方造价、主材消耗指标，如每平米钢筋、混凝土用量，体型系数、窗墙比等）是实现成本事前成本控制的手段；严格控制设计变更，是保证投资限额不轻易突破的制度保障。开发企业要求设计阶段的成本控制-------对设计人员而言是任务，对成本管理人员而言应前置而持续，要避免两种现象：1.不计成本地追求设计效果；2.成本不合理导致品质丧失。设计单位认为谈“成本控制”不如说“成本优化”，主要是防止成本的本位主义，牺牲了品质和进度。合理的成本控制（与售价对应，相对的低成本），要求阶段性设计成果中明确建安造价和设计变更的有效控制，其中核心要求是：（1）.缩短开发周期------用最短的时间使一个项目开盘，a.按项目的规模来讲，小型项目的开发周期一般要1~2年，而对于一些大型项目来说，则要用6~7年甚至更长的时间（2）.减轻甲方资金压力------从一次性付清地价开始,开发商风险加大〔设计的时效性〕（3）.防范市场的变化------当前地产千变万化，时间越长预测市场的难度越大，政策性因素造成的市场风险变幻莫测〔设计周期及其合理性〕（4）.压缩时间成本------时间越长运营成本越高〔土地及税费，贷款融资，管理与财务等费用〕，高成本不一定获得高回报？在项目开发全过程中，规划设计阶段是实现成本优化的“重点专业地带”，项目的建安、运营成本中绝大多数决定于设计阶段，恰当地看待开发中核心资源，如广告策划，销售代理，规划、建筑、景观设计公司的工作。设计成本的细节控制，如部品上限价、结构含钢量、景观造价、示范区造价，设计变更签证率，合理的设计费等，合理设计费有利于资源配备的优先性及建筑师积极性的发挥；是保证质量与进度的基本条件之一；高效率、规范化的房地产开发中的设计管理与成本控制包括以下内容：一、设计阶段成本控制的重要性与过程简介；二、建筑规划设计对成本的主要影响因素和相应的控制方法；三、甲方设计过程中的成本主动性控制管理；四、设计管理的总结；一、设计阶段成本控制的重要性与过程简介下表可以看出，发生6~8%的总投资费用，决定项目投资的80%。而项目投资控制的关键在定位及规划阶段。因此对投资控制的设置是最重要的。这个阶段目标成本的设定对定位有绝对的影响，策划定位和规划设计是目标成本控制的关键环节。开发各阶段发生费用比例项目阶段策划定位和总体规划设计施工竣工发生的费用比例（%）4-52-390以上1决定投资比例（%）60-6510-155-1010

房地产开发价值链分析模型成本管理项目策划设计管理采购管理工程管理销售管理客服管理物业管理项目论证项目拓展越靠近价值链前端，经营风险越大，但利润贡献越高！［关键词］越靠近价值链后端，经营风险越小，但对品牌和客户价值产生重要影响。［关键词］价值链中段是整个房地产开发项目的成本控制区间，决定了利润的最终实现大小！［关键词］1.投资决策策阶段成成本控制制项目成本本控制贯贯穿于项项目建设设的全过过程，据据若干项项目竣工工资料的的分析，，影响项项目投资资最大的的阶段是是项目定定位和前前期总体体规划，，此阶段段影响项项目投资资因素占占到60~65%，单体设设计到施施工图，，占到10~15%，施工阶阶段，通通过加强强管理，，改进技技术措施施节约投投资的可可能性5~10%。因此必必须加强强项目前前期的可可行性研研究和投投资论证证；做好好市场调调查，技技术方案案，投资资估算，，风险分分析等方方面内容容。2.设计阶段段的成本本控制项目投资资控制关关键是规规划设计计阶段，，对建安安工程造造价影响响占75%以上，这这一阶段段的控制制主要体体现在““技术与与经济””的相结结合上，，技术经经济合理理的设计计，可以以降低工工程造价价5%-10%，甚至可可达10%-20%。（1）方案设设计阶段段，做好好方案的的优选工工作开展方案案招投标标工作，，在方案案评选过过程中，，根据项项目的定定位、市市场的实实际情况况，邀请请内、外外部专家家对总体体规划、、建筑设设计方案案、结构构形式等等从技术术、经济济上进行行会审评评估，取取得即符符合市场场定位又又经济合合理的方方案，并并形成工工程造价价估算。。推行以下下办法获获益非浅浅：1.建筑方案案与经济济方案相相结合的的设计招招标方法法：积极极推进设设计招标标，开展展方案评评选。2.实行限额额设计，，有效控控制造价价，设计计管理工工作中的的成本控控制：前提：要要有准确确的项目目定位和和策划、、目标成成本控制制要求。。重点：强强调方案案的合理理性、经经济性，，针对图图纸能否否达到甲甲方设计计招标及及方案、、扩初、、施工图图纸的设设计深度度，通过过对实施施过程中中设计变变更多少少，以及及造成成成本增减减的大小小，在合合同中增增加相应应的处罚罚与奖励励条款，，明确要要求设计计单位提提供设计计概算及及电子版版设计图图纸。要求：设设计招标标和邀标标函中及及设计合合同中，，都对设设计单位位技术能能力的配配置，设设计资历历,信誉，已已完成项项目的业业绩效果果评定，，设计计计划推进进，设计计组织，，项目负负责人的的综合评评定，设设计期的的服务及及施工期期的后续续服务等等方面综综合评价价都有要要求。设设计合合同中还还应有成成本控制制的要求求。如强强调限额额设计，，要求在在合同里里明确规规定成本本控制目目标。（2）项目初初步设计计和施工工图设计计阶段这两个设设计阶段段应分别别确定具具体技术术经济指指标、各各专业设设计要求求，及材材料使用用要求。。开发企企业的相相关技术术人员根根据项目目开发定定位要求求，制定定工程建建设成本本范围、、质量及及效果确确定各项项指标。。加强设设计图纸纸会审与与审查。。各阶段段均应对对设计单单位的设设计成果果进行审审查比对对。初步设计计阶段：：设计的经经济合理理性——体型系数数，窗墙墙比等指指标布局的合合理性、、配套设设计的合合理性、、竖向设设计的合合理性、、建筑系系统的设设计、初步设计计阶段，，在满足足规范的的要求下下，减少少非可售售部分面面积，减减少去化化较慢的的部分面面积，如如集中地地库等。。建筑主主体的配配置标准准如外墙墙装饰、、保温、、门窗、、室内设设备标准准、电器器及空调调形式、、单元及及分户入入口、电电梯、标标准车位位配置、、地库面面积及交交通形式式，景观观设计标标准〔如软、硬硬景，水水景面积积控制，，单方造造价标准准等〕小区配套套设施如如体育健健身、文文化娱乐乐休闲空空间、教教育设施施〔小学校幼幼儿园〕面积及标标准，边边界管理理体系及及设施、、通讯及及弱电系系统；对对大量的的建筑主主体共性性部分均均要制定定标准化化设计要要求施工图设设计阶段段：组织专业业各方面面人员对对图纸技技术上的的合理性性，施工工上的可可行性、、工程造造价上的的经济性性进行审审核，对对建筑设设计主要要过程实实行多方方案比较较和精细细化控制制，减少少设计返返工和残残次品〔如梁柱的的位置、、空调机机位的安安排、管管线走向向的布置置与标高高关系等等设计细细节〕。施工图设设计阶段段，通过过设计优优化，降降低部分分对产品品品质影影响不大大的材料料档次，，如混凝凝土加气气砌块、、阳台玻玻璃栏板板、外墙墙保温与与涂料及及面砖、、空调装装饰板等等，但对对客户投投诉和关关注点较较多的电电梯、进进户门、、外墙门门窗、可可视对讲讲等，应应在保证证质量的的前提下下控制价价格，当当然要与与产品定定位和对对业主的的销售合合同承诺诺相符合合根据市市场定位位、客户户需求列列出交楼楼标准：：重点：：结构设设计成成本控控制的的技术术关键键点：：基础础的选选型与与成本本关系系，建建筑结结构形形式的的利用用梁布置置、梁梁配筋筋方式式的常常见误误区及及优化化方法法方式式，如何优优化剪剪力墙墙布置置及数数量、、剪力力墙的的长度度取多多少最最经济济、剪剪力墙墙厚度度取值值的误误区及及优化化方法法，异形柱柱结构构中应应注意意的事事项，，楼板的的厚度度对成成本的的影响响、最最优化化的楼楼板厚厚度取取值是是多少少，如何判判断桩桩及基基础的的总量量是否否合适适、如如何优优化桩桩及基基础的的总量量，对对勘察察报告告取值值及建建议的的关注注点，，各种钢钢筋材材料对对成本本影响响的对对比分分析等等；三材消消耗指指标------结构配配筋、、含钢钢量的的控制制设计说说明，，施工工做法法的合合理性性材料的的选用用上尤尤其是是水电电材料料选用用审核各各专业业间图图纸的的矛盾盾，如如景观观设计计同建建筑设设计、、场地地设计计的协协调一一致，，与综综合管管网设设计的的矛盾盾及统统一，，整合合各阶阶段设设计积积累成成果，，实现现集约约采购购和战战略合合作服服务商商关系系，如如电器器设备备、建建筑材材料、、栏杆杆、门门窗标标准化化产品品。建筑找找坡的的成本本误区区及优优化方方式，，审图完完成后后，各各阶段段应分分别形形成设设计概概算及及施工工图预预算，，为下下一阶阶段成成本控控制提提供依依据。。认真进进行设设计交交底，，根据据交底底和审审图结结论，，进行行工程程价款款调整整（3）设计计合同同的签签定————加强对对勘察察、设设计合合同的的管理理与设设计单单位建建立相相应的的经济济责任任。在合同同设计计经济济条款款上增增加设设计变变更及及修改改的额额度限限制条条件，，如设设计变变更超超出施施工合合同价价某一一比例例，扣扣罚一一定比比例设设计费费（设设计质质约金金）。。采取取一定定的合合理的的约束束是对对设计计规范范、设设计标标准、、工程程与概概（预预）算算指标标等各各方面面控制制的一一种举举措。。（4）二次次设计计问题题委托专专业队队伍对对于设设计院院不能能完成成或完完成不不好的的专业业设计计进行行二次次设计计，并并完善善相关关手续续，如如补充充合同同，与与总规规等主主要设设计公公司的的配合合等。。3.施工阶阶段的的设计计配合合—有助于于节约约成本本(1)主要是是过程程中落落实动动态成成本控控制；；(2)认真组组织做做好施施工组组织设设计的的审查查工作作；(3)控制设设计变变更和和现场场签证证——对设计计变更更进行行技术术经济济比较较，严严格控控制设设计变变更；；严控控施工工现场场签证证流程程；尽尽可能能减少少设计计变更更，避避免浪浪费。。(4)继续通通过设设计挖挖掘节节约造造价的的可能能性；；如加加强各各专业业设计计公司司的施施工现现场技技术协协调工工作；；二、规规划和和建筑筑设计计对成成本的的主要要影影响响因素素和相相应的的控制制方法法；（一））、主主要影影响因因素1、概念念设计计和方方案设设计概念和和方案案设计计------该阶段段设计计是决决定建建筑物物风格格、流流派、、造型型乃至至造价价的第第一步步，不不同的的概念念和方方案会会产生生不同同的效效果，，当然然也影影响到到建筑筑成本本。如如传统统的欧欧式风风格建建筑，，它除除了特特有的的构造造以外外，其其外墙墙和屋屋顶附附设设设计了了更多多的建建筑饰饰物，，给人人以特特有的的印象象；而而现代代建筑筑风格格通常常比较较简练练，通通过各各种形形式的的线条条、造造型来来突出出现代代人的的一种种生活活方式式和追追求。。不同同的建建筑原原创理理念，，形成成的概概念和和方案案设计计不尽尽相同同，甚甚至大大相径径庭，，其产产生的的结果果足以以影响响建筑筑成本本。当当设计计公司司有了了原创创性的的理念念创新新，并并且建建立起起对这这种理理念从从硬件件到软软件的的支撑撑体系系，就就有了了自己己的成成本特特性。。这种种自选选动作作辅以以甲方方高效效率、、规范范化的的设计计管理理模式式就会会成为为新的的设计计标准准，而而这些些标准准是建建立开开发企企业自自身项项目和和企业业品牌牌的基基础。。房地产开发商商的设计管理理特点开发商的设计计师——点菜的——替客户点菜的的。设计院的设计计师——做菜的——帮开发商给客客户做菜的概念设计和规规划设计的关关注重点不同同定位方向向结构概念设计规划设计寻求达成“目标”的方法设计的深化概念设计研究究的内容原则一依据经营、销售的要求，兼顾工程、成本的因素；原则二侧重与规划设计方面的研研究。2、建筑产品功能的的控制建筑产品功能的控控制------对单体建筑物合理理功能的控制。每每一栋建筑物都有有建筑物本身特定定的功能要求，住住宅、办公楼、商商场等功能要求以以人为本，在设计计这些建筑物时，，设计师应从满足足人的基本需要和和国家、地区的设设计规范、规划要要点进行考虑。建建筑物建成后，功功能太低则不能满满足使用者需要；；功能过高、不实实用，则会增加投投资而得不到最终终价值的体现，因因此，不切合实际际的功能设计，其其后果只能是增加加成本，影响建筑筑成本的控制。3、建筑物大小对建建筑成本的影响当建筑物的外形相相同时，如果建筑筑物的尺寸缩小，，就会增加建筑面面积的造价，反之之，加大建筑物的的尺寸，一般能使使建筑面积的造价价降低。这是因为为建筑物外墙与建建筑面积的比例增增大或缩小，将会会引起内部隔墙、、装饰、安装等的的工程量成比例的的增加或缩小，同同时基础、屋面沿沿口、门窗、遮阳阳板及施工脚手架架等费用也会引起起相应的增加或缩缩小。4、平面形状对建筑筑成本的影响一般来说，在相同同的建筑面积条件件下，建筑物的外外形越简单，外墙墙长度就越短，单单位造价也就越低低；相反，建筑平平面外形复杂而且且不规则，则外墙墙周长和建筑面积积之间的比例必将将增加，这将引起起单位造价的提高高。不规则的建筑筑外墙，不仅使墙墙体增加，而且室室内、外管线工程程及基础费用也会会增加。5、建筑层数不同类型的建筑物物如别墅、多层、、小高层、高层、、超高层建筑等，，它们都有不同的的设计、施工规范范要求，如小高层层与多层层高的设设计规范要求就不不尽相同，具体地地反映在抗震、抗抗风、防火、增压压等方面。在同一一类型的建筑物内内，由于执行的是是同一规范，因此此一般不会人为地地去提高一个规范范档次从而引起建建筑成本的增加。。而不同类型的建建筑物，由于规范范要求不同，建筑筑成本必然不同，，特别是介于小高高层和高层两者之之间的建筑物，可可谓不上不下，但但在设计时，设计计规范要求在这种种情况下必须执行行高一个档次的设设计规范要求时，，其增加的成本却却大得多，而这样样的设计在房屋销销售时又不能得到到购买人的认同。。从价值工程原理理这一角度看简直直是一种无谓的浪浪费。当然，在同同一档次的建筑物物内，有时增加几几层或减少几层同同样会引起建筑成成本的变化，其一一般的变化规律是是增加层数时建筑筑成本下降，减少少层数时建筑成本本上升，但对具体体的工程而言，只只有经过具体的分分析和测算时才能能了解成本的变化化情况。6、建筑层高建筑层高的增加，，意味着工程实物物量的增加，例如如墙体、门窗、粉粉刷、装饰、管线线等。这些增加的的实物量分摊在建建筑面积上只会引引起单位建筑面积积造价的增加。因因此除了底层或公公共活动场所或特特别需要之外，在在满足设计规范后后，一般不应盲目目的增加层高。7、建筑材料、设备备标准一般而言，建筑成成本随着建筑标准准的变化而变化，，建筑材料、设备备标准高的，建筑筑成本随之增高。。但是，在有些情情况下也并不完全全如此。所谓高标标准的建筑材料和和设备，其重要的的标志是指品牌、、价格或是较为稀稀贵的产品，并产产生一定的影响，，其成功之处是在在于各种要素的巧巧妙搭配。例如在在装饰房屋墙面时时，虽然可取品牌牌好、价格高的墙墙纸，但远不如用用颜色和谐、价格格大众化的涂料产产生的效果来得更更好、更易于为买买主接受。因此，，不仅仅是材料、、设备的品牌好和和价格贵就一切都都好，有时候注重重合理和巧妙的设设计手法比单纯追追求建筑材料、设设备的高标准和单单纯的品牌其效果果才能更好。8、规划、建筑设计计本身规划、设计本身的的收费，它在投资资中的比例并不是是很高，但对于一一个成规模的建筑筑物或建筑群体而而言，往往差异是是很大的，业主与与不同的规划、设设计公司订立合同同时，费用相差几几十万元的事例并并不少见，因而规规划、设计本身的的收费或多或少地地影响着建筑成本本。（二）、控制影响因素的主要方法〔以住宅开发为例〕：1、建筑造价构成比：建筑造价构成比反反映的是不同工程程部位的造价占总总造价的比值。分分析这个可以找出出降低造价、提高高经济效果的方向向。住宅建筑中各单位位工程造价比序号单单位工程名称造造价比率（（%）附附注多层高高层1土建工程81.2~82.480.0~81.62水卫工程4.8~5.43.2~5.23暖通工程3.6~4.42.0~3.6通风系指有人防者者4电气工程5.2~5.62.0~3.05弱电工程1.5~1.70.3~0.5系指共用天线6煤气工程1.7~1.90.7~0.87电梯工程-8.0~9.0合计100100注：本表系根据北北京地区当前的造造价标准测算的。。其中多层住宅为为砖混结构；高层层住宅为内浇外砌砌大模板、全现浇浇钢筋混凝土结构构等。公用建筑中各单位位工程造价比序号单位位工程造造价比比（%）附附注1土建工程65~66其中：建筑装修34~35结构312给排水工程7~8含消防喷淋3采暖及空调11~124强电工程8~95弱电工程4~56电梯2~3合计100不同类型工程各分分部工程直接费占占造价比例工程各各分部工程占占总造价（%）类型基基础结结构屋屋面门窗楼楼地面室室内装饰饰外檐装装修脚手手架其他他办公楼11.3030.502.5512.585.488.496.162.151.36厂房14.6035.236.617.897.104.582.372.610.77住宅8.2235.873.4110.734.766.052.441.822.17图书馆9.6630.652.4411.874.6611.723.761.062.58实验楼11.3135.542.2310.615.1810.203.832.420.56俱乐部14.6130.032.7210.095.0511.254.662.100.87教学楼11.4737.102.8011.065.156.304.181.591.63医院11.1430.642.5911.068.2110.512.832.641.21民用建筑土建工程程中建筑与结构造造价比序号结结构类型建建筑造造价：结构造价备备注注1一般砖混结构6.5：3.52框架结构（一般标标准）4：63框架结构（略高标标准）5~6：5~4系指建筑标准4砖混结构别墅7.5~8：2.5~25框架结构体育馆4.5：5.52、户型：小户型单方造价比比大户型高，因为为小户型内墙多，，相应墙面抺灰、、管线敷设安装单单方造价就高。（（销售定价要考虑虑这个因素）3、层高：室内净高直接影响响建筑造价。降低低层高可以直接节节省投资，节约建建筑材料和劳动消消耗，减轻建筑自自重，提高抗震能能力。不同层高对造价的的影响参数表层高（m）2.83.03.23.43.63.84.24.85.46.2造价（%）99100103107110113118.8128.7137.5146.3不同层数对造价的的影响参数表层数123456造价（%）1009084808285不同开间对造价的的影响参数表开间（m）2.83.03.23.43.63.84.0造价（%）107104102100999796不同进深对造价的的影响参数表进深（（m）4.44.85.25.66.0造价（（%）1011009998974、建筑的的平面面形状状：一般来来说，，建筑筑的平平面形形状越越简单单，其其造价价相应应地越越低，，施工工也经经济。。不同平平面形形式的的比较较（同同规模模建筑筑面积积）平面形形式内内廊内内外廊廊梯梯间间外外廊半半内廊廊造价（（%）100101106107110建筑外外形对对造价价的影影响参参数表表造价（（%）105~109100102~105103~107103~108107~113外形U形长长方方形H形Y形L形圈圈形5、建筑的的单元元组合合：合理安安排建建筑的的单元元组合合，能能提高高设计计方案案的经经济效效果，，单元元组合合数可可以影影响山山墙、、基础础、屋屋面等等部位位的造造价。。单元组组合不不同对对造价价影响响参数数表单元数数234567造价（（%）10096.895.29493.492.86、窗墙比比：在满足足规范范要求求的情情况下下，窗窗墙比比越低低越经经济。。7、结构配配筋：结构工工程师师的设设计水水平，，直接接决定定了建建筑钢钢筋含含量的的高低低，从从而影影响工工程造造价。。8、建筑结结构形形式：框架剪剪力墙墙结构构体系系造价价最高高，框框架结结构体体系次次之，，砖混混结构构造价价最低低。地基处处理方方式、、基础础结构构类型型，也也要多多方案案经济济技术术比较较。因此，，建筑筑结构构的选选择，，是影影响建建筑设设计方方案经经济性性的一一个重重要因因素。。要明明确结结构工工程师师的职职责，，其中中结构构含钢钢量限限额，，细部部大样样做法法的规规范，，合理理归并并结构构构件件有利利于成成本节节约。。9、细细部做做法的的控制制与审审查对细部部做法法的要要求及及做法法控制制对造造价的的影响响也非非常大大。（1）Ⅲ级钢的的应用用由于Ⅲ级钢强强度高高、延延性好好可以以明显显地降降低含含钢量量，因因此可可以大大量的的在我我司一一些成成本控控制较较好的的项目目中广广泛采采用（2）合理理归并并结构构构件件结构平平面及及构件件分类类太少少含钢钢量会会上升升，但但分类类太多多不利利于施施工控控制。。（3）细部部大样样做法法的规规范对设计计高层层项目目中构构件的的细部部做法法，技技术部部进行行了梳梳理，，有利利于施施工图图的规规范。。（4）结构构含钢钢量限限额由于建建筑产产品的的非标标准型型、物物业类类型的的多样样性，，结构构的经经济性性指标标很难难同工工业标标准化化产品品一样样采用用绝对对指标标。含含钢量量指标标不是是唯一一的经经济性性指标标，如如果过过分单单一强强调含含钢量量，存存在降降低结结构质质量的的风险险，并并对体体型规规则要要求过过高，，易影影响其其内部部功能能布局局及外外立面面的美美观，，难以以保证证产品品的较较高品品质。。建议议在市市场调调研的的基础础上做做出合合理可可行的的含钢钢量目目标。。三、甲甲方在在设计计过程程中的的成本本控制制管理理(一)、甲方设设计阶阶段成成本控控制的的具体体程序序是：：专题调调研—---设计任任务书书—---方案设设计—---施工图图任务务书—---施工图图设计计—---图纸会会审。（以上上共计计六个个节点点，其其中四四个节节点是是要求求甲方方完成成的））由于关关注点点的不不同，，设计计单位位往往往对工工程成成本控控制的的重视视程度度不如如开发发单位位，因因此这这一阶阶段的的成本本控制制应该该由开开发单单位牵牵头，，由设设计单单位来来实现现。在在委托托设计计前，，要组组织力力量对对成本本可控控敏感感的部部分进进行专专题调调研，，如：：土方方工程程、基基础部部位、、地下下室，，主体体材料料，通通过考考察相相关项项目、、收集集最新新技术术资料料，组组织专专题会会等方方式，，与设设计单单位共共同完完成。。在确确定项项目技技术方方案的的同时时，确确定成成本控控制目目标。。由于发发展商商最初初的定定位不不明确确，导导致摆摆动比比较大大，很很多时时候扩扩初图图和施施工图图已经经出来来了，，回头头还要要改动动设计计方案案。另另外，，一边边施工工一边边设计计的现现象存存在，，这种种现象象实际际上导导致设设计周周期延延长。。为什什么品品牌开开发企企业注注重先先进的的开发发管理理模式式，那那些以以文化化牌善善长的的地产产品牌牌，专专业化化、规规模化化的研研发团团队具具备更更强大大和成成熟的的开发发经验验。xx上市公公司的的产品品开发发模式式：具具体产产品注注重概概念创创新，，对土土地价价值的的识别别和挖挖掘，，规划划设计计具备备超前前性，，以““物业业管理理”为为突破破点并并形成成了超超前的的物业业管理理模式式，住住宅标标准化化与产产品创创新的的成功功结合合，全全程品品质管管理。。(二)设计管管理重重点是是：1、提高高全员员成本本意识识（1）部门门间密密切协协作（2）明确确建筑筑、结结构、、水暖暖电专专业工工程师师、景景观工工程师师职责责2、加强强对设设计公公司的的管理理与协协调（1）合同同管理理（2）项目目攻关关（3）做好好与设设计人人员的的沟通通（4）落实实奖惩惩措施施（5）开展展设计计公司司间的的交流流与竞竞争3、建立立管理理程序序与制制度（1）完善善甲方方设计计标准准（2）坚持持设计计全过过程优优化（3）建立立专家家会议议评审审制度度（4）内部部审核核制度度化4、成本本优化化与设设计合合理周周期的的确定定结构成成本监监控过过程的的分阶阶段控控制要要求设设计周周期尤尤其是是扩初初、施施工图图设计计周期期科学学合理理。只只有这这样，，才能能有充分分的时时间进行多多方案案的比比较，，才能能保证证设计计成果果准确确、安安全、、经济济。房地产产的开开发模模式应应该有有一个个新的的改革革。（三））合同同管理理中的的成本本控制制工作作我们强强调限限额设设计，，要求求在合合同里里明确确规定定成本本控制制目标标以下是是xx公司新新完成成的合合同模模板中中有关关成本本控制制部分分〔案例〕，其中具具体要要求如如下：：1、乙方方在提提交各各阶段段设计计成果果文件件时，，需要要同时时提交交此阶阶段设设计成成果的的概算算书（（包括括方案案阶段段的成成本匡匡算书书，扩扩初阶阶段的的工程程成本本概算算书及及施工工图阶阶段的的工程程成本本概算算书））。若若提交交设计计成果果文件件不包包括概概算书书，则则视为为设计计成本本文件件不完完整。。乙方方在提提交各各阶段段匡算算书、、概算算书时时，必必须首首先对对设计计成果果是否否满足足限额额指标标进行行评估估，如如果满满足限限额指指标，，才能能作为为合格格的设设计成成果予予以提提交；；如果果不能能满足足限额额指标标，乙乙方必必须自自行调调整设设计，，直到到乙方方认为为满足足限额额指标标要求求时，，再予予以提提交。。含钢量量、混混凝土土含量量限额额指标标18层点式式高层层建筑筑序号分分部分分项工工程比比例含含量量1钢筋钢钢筋筋用量量/建筑面面积≤≤58kg/㎡2混凝土土混混凝土土用量量/建筑面面积≤≤0.42m³/㎡地下室室（不不含人人防））序号分分部部分项项工程程比比例含含量1钢筋钢钢筋筋用量量/建筑面面积≤≤130kg/㎡㎡2混凝土土混混凝土土用量量/建筑面面积≤≤1.10m³/㎡含钢量量、混混凝土土含量量限额额指标标33层点式式高层层建筑筑（不不含地地下室室）序号分分部分分项工工程比比例含含量量1钢筋钢钢筋筋用量量/建筑面面积≦≦65g/㎡㎡2混凝土土混混凝凝土用用量/建筑面面积≦≦0.48m³/㎡33板式联联拼高高层建建筑（（不含含地下下室））序号分分部部分项项工程程比比例例含含量1钢筋钢钢筋筋用量/建筑面积积≦≦62kg/㎡2混凝土混混凝土用用量/建筑面积积≦≦0.48m³/㎡人防地下下室（6级人防））序号分分部分项项工程比比例含含量1钢筋钢钢筋筋用量/建筑面积积≦≦180kg/㎡㎡2混凝土混混凝土用用量/建筑面积积≦≦1.20m³³/㎡2、各阶段段匡算书书、概算算书应有有编制人人、审核核人签字字且加盖盖编制单单位公章章。各阶阶段匡算算书、概概算书除除应反映映设计成成果的总总体成本本水平外外，还应应对甲方方要求乙乙方应达达到的设设计限额额指标作作出明确确评估和和说明。。各类建筑筑钢筋混混凝土及及建安工工程单方方造造价经经济指标标必须达达到如下下要求：：序号分分部分分项工程程建建筑面面积（㎡㎡）单单方造价价（元/㎡）总价价（万元元）111层小高层层建筑不不超过1850218层高层建建筑不不超过19503地下室不不超过25004小于2.2米架空层层不不超过过1200备注：建建安包括括内容：：土方、、基础、、地下室室、主体体、门窗窗、入户户门、防防火门、、栏杆、、外立面面装修、、公共共部分精精装修、、室内给给排水、、室内电电气、消消防通风风〔其中小高高层、高高层还包包含有发发电机房房、水泵泵房、消消防设施施设备等等〕、室内智智能化、、电信信、电视视。3．如经甲甲方审核核的设计计成果的的建安成成本突破破甲方提提出的成成本指标标，则按按以下原原则执行行：当实际成成果大于于限额指指标，且且范围不不超过3%的，可不不予以调调整。当实际成成果大于于限额指指标，且且范围在在3%～6%的，乙方方在工程程实施前前20天内完成成设计调调整，调调整内容容设计承承包方须须做经济济性分析析及评估估，设计计调整后后需满足足成本限限额指标标的要求求。当实际成成果大于于限额指指标、且且范围大大于6%的，乙方方除应在在工程实实施前20天内完成成设计调调整，调调整内容容设计承承包方须须做经济济性分析析及评估估，设计计调整后后需满足足成本限限额指标标的要求求。如最最终设计计成果不不能满足足限额指指标的要要求，乙乙方须以以书面形形式说明明原因，，并得到到甲方认认可。4．甲方可可以约请请咨询公公司，按按现行国国家规范范及计量量标准对对乙方的的施工图图进行同同模型、、同条件件的计算算复核。。咨询结结果如不不满意合合同条款款中的具具体限制制，乙方方应无条条件对施施工图进进行优化化修改。。5．乙方对对咨询公公司的计计算复核核有异议议的，应应与甲方方一起对对设计计计算有关关的原始始数据、、重要参参数、计计算书进进行认真真的研究究复核。。共同找找出问题题的原因因，乙方方并对相相应设计计进行修修改优化化。6．直到乙乙方完成成每阶段段设计任任务，包包括完成成对设计计成果的的经济评评审，甲甲方通过过经济评评审认为为乙方的的设计成成果达到到限额设设计及限限限额指指标的要要求后，，才按每每阶段的的设计成成果付款款。四、设计管理理与成本本控制总总结目前业内内的房地地产公司司在设计计阶段的的成本控控制只有有成本部部门参与与，多数数没有达达到预期期的效果果，而且且浪费了了大量的的精力，，影响工工作效率率。成本本控制应应该是一一项全员员参与的的工作，，比如工工程、设设计、成成本、营营销等管管理部门门要充分分协调沟沟通，制制定详细细的设计计要求和和设计任任务书，，并对设设计单位位的设计计方案和和施工图图、工程程项目的的结构形形式〔明确结构构工程师师职责〕、装修标标准、材材料设备备选型、、设计的的合理性性和安全全性等进进行全面面的评估估和审核核。在在成本控控制中要要避免两两种现象象：一是是不计成成本地追追求设计计效果；；二是成成本不合合理导致致品质丧丧失。以下建议议可供参参考