旅游地产产品标准与规划设计规范

旅游度假社区及房地产产品标准与规划设计规范——初稿阶段评审汇报旅游地产分院2014年3月22日前言近年来，旅游地产发展迅猛。万科投资10亿买下大辣甲岛40年租赁权，计划建成顶级旅游地产项目——“中国马尔代夫”；中信地产相继把博鳌、太湖和天津天嘉湖地块收入囊中，着力打造旅游地产业务板块；恒大在武汉、成都等多个城市开展旅游地产项目，斥巨资建设旅游地产相关设施；世茂房地产主席许荣茂看好旅游地产，希望能将其独立上市……截至2013年中国旅游地产投资额超过万亿，超过1/3的百强房企业涉足旅游地产开发领域。旅游地产大跃进令人忧心。因为与传统房地产开发投资相比，旅游房地产的资金需求更大，旅游地产从投资建设到获得收益的过程相对普通住宅开发更长，这就对开发商的实力提出了更高的要求。因此，当开发商认识到旅游地产资源的稀缺性，就应该合理规划，谨慎开发，兼顾社会效益、环境效益及经济效益。旅游地产既迎来新机遇，又面临新挑战。房地产既要把握新趋势，讲求新策略，又要进行新的总结与思考，才能在群雄逐鹿的旅游地产版图上立于不败之地。目录一、旅游地产概念及发展二、旅游地产资源及开发模式三、旅游地产度假社区规划设计规范四、旅游地产产品研究及产品设计规范五、绿维规划设计及产品设计规范导入五、综述一、旅游地产概念及发展1.概念及特征2.发展历程3.现状格局4.前景趋势5.优势资源6.小结二、旅游地产资源及开发模式1.滨湖类2.滨海类3.温泉类4.高尔夫类三、旅游地产度假社区规划设计规范1.案例研究2.规划设计规范导出四、旅游地产产品研究及产品设计规范1.旅游地产产品研究1.1度假酒店1.2度假别墅1.3度假公寓1.4会所2.旅游地产产品设计规范2.1旅游地产产品案例研究2.2旅游地产产品设计规范导出五、绿维规划设计及产品设计导入六、综述旅游地产概念及发展》概念及特征概念依托周边丰富的旅游资源而建、有别于传统住宅项目的集旅游、休闲、度假、居住为一体的置业业项目；是旅游业和房地产业的无缝嫁接；具有更好的自然景观、建筑景观,同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。特征多数依托资源的开发，对自然资源依赖型大；离主城区有一定的距离，交通体系发达；旅游项目的比重偏多，住宅项目比重少；阶段性明显，开发周期长，服务要求高。旅游地产概念及发展》发展历程快速发展阶段从开发周期来看，我国的旅游地产发展正处于快速发展期，市场逐渐理性，开发模式渐趋成熟，未来几年将迎来旅游地产开发的黄金时期旅游地产概念及发展》现状格局区域分布截止2013年底，全国以面市的旅游地产项目共有2259个，遍布全国85个城市和地区，同时，相比2012年区域集中性特征更加突出，项目发展以依托自然和人文景观为主。沿海发达区域是旅游地产发展的重点，发达区域高收入人群是旅游度假项目的客户基础自然、人文资源、人工景点是旅游地产依托的主要资源类型旅游地产概念及发展》现状格局企业动态据统计，2013年中国旅游地产投资额超过万亿，超过1/3的百强房企涉足地产开发领域。规模庞大、成分复杂的旅游地产开发军团：旅游地产概念及发展》前景趋势发展前景旅游地产以投资需求为主导。度假需求持续增长为行业发展提供了有利的环境，处于较好的发展机遇，旅游地产也是传统房地产企业战略转型的主要方向之一。目前旅游地产以投资需求为导向。GDP告诉增长，流通性过剩，一定时期内投资需求将持续旺盛，但客户对旅游地产的投资性购买不具刚性；高收入人群持续扩大，旅游度假需求处于告诉增长中，狗证旅游地产长期发展的基础，2013年国内旅游人数达到34亿人次，2014年有望超过38亿人次；旅游地产分布在发达城市圈边缘区域和工业欠发达环境优美区域，是地方政府重点扶持产业；新型城镇化为旅游地产发展带来契机；在政策调控下，旅游地产市场需求较传统住宅具有更大的波动性，对开发企业抗风险能力要求较大。旅游地产概念及发展》前景趋势发展趋势产品线日趋丰富，产品不再是一成不变的面向大众，需要创新产品类型产品形态多样化，产品线丰富，功能分区清晰，产品形态同样要求多样产品档次高端化，高端产品能提升项目品牌的知名度，增加项目的盈利旅游地产产概念及及发展》优势资源源核心优势势资源优势势、产品品优势、、开发优优势旅游地产产概念及及发展》小结一、旅游游地产概概念及发发展二、旅游游地产资资源及开开发模式式1.滨湖类2.滨海类3.温泉类4.高尔夫类三、旅游地产度度假社区规划设设计规范1.案例研究2.规划设计规范导导出四、旅游地产产产品研究及产品品设计规范1.旅游地产产品研研究1.1度假酒店1.2度假别墅1.3度假公寓1.4会所2.旅游地产产品设计计规范2.1旅游地产产品案例例研究2.2旅游地产产品设计计规范导出五、绿维规划设计计及产品设计导入入六、综述旅游地产资源及开开发模式》滨湖类分布地区目前我国的滨湖类类项目主要依靠自自然湖景资源，高高档次的项目集中中分布在湖泊密密集经济发达的长长三角区域旅游地产资源及开开发模式》滨湖类滨湖类项目国内滨湖类项目中中品牌价值上升最最快，营销最为成成功，开发成熟的的当属千岛湖，，较成熟的项目为为千岛湖开元度假假村杭州千岛湖开元度假村村依托资源：千岛湖开发主题：休闲度假产品选择：半岛度假别墅、五星级标准度假酒店客户选择：度假人群、企业业客户娱乐配套：餐饮、临湖SPA、临湖游泳池、游游艇俱乐部经营状况：首批自驾游基地；；高端且高知名度的旅游、度假、会议目的的地夏威夷Kapalua社区依托资源：Kapalua,Oneloa，theRitzKapalua海滩开发主题：休闲度假产品选择：公寓别墅、度假假别墅、酒店客户选择：多为高级白领人人士及外籍人士娱乐配套：购物中心、植物物园、网球中心、、高尔夫球场经营状况：酒店入住率年平均均54%~68%之间；地价和住宅销售已高出出原价的45%旅游地产资源及开开发模式》滨湖类滨湖类项目可以开开发的资源包括天天然湖泊、人工湖湖泊、人工水库等等，湖水优质、区区域景色优美是项项目价值的核心源源泉雪野湖三面环山，，形成湖光山色的的秀美风光。雪野旅游区整体开发定位为为：湖滨休闲度假假中心，山水运动、会议疗养地。太平湖本以防洪、、灌溉、发电为主主，兼有航运、水产养殖之利。近年来，它又以以秀丽幽深的景色色闻名于中外，成成为广大游客所向向往的旅游胜地。。新安江水力发电站站而拦坝蓄水形成成。千岛湖是国家家级重点风景名胜胜区的主要组成成部分。旅游地产资源及开开发模式》滨湖类注重湖泊的文化价价值挖掘和区域品品牌营销，打造游游艇类亲水旅游项项目，以高星级级酒店带动整体项项目的高端开发文化价值挖掘，以以文化打造品牌昆山阳澄湖通过蟹文化享誉全国，大大大提升湖泊品牌牌知名度以高星级酒店提升升项目形象，奠定定项目档次酒店是度假类项目必备产品，目前多数项目采用万豪、希尔顿顿等高星级酒店店提升项目档次，酒店由专业公司运营，而分时度假的产产权式酒店运营模式尚未未发展成熟。以游艇提升项目的的娱乐性和参与性旅游地产资源及开开发模式》滨湖类滨湖类项目产品打打造的关键：建筑筑排布以湖景为核核心，产品设计酒酒店化，产品线丰丰富建筑排布：围湖而而建，亲水排布湖景为滨湖项目的核心资源，建筑筑排布围绕湖景资源别墅类产品亲近湖水，如千岛湖开元度度假村围湖而建度假公寓产品强调望见见湖景，如绿城千千岛湖度假公寓产品线：产品类型型丰富，户型面积积跨度大滨湖类项目客户类型丰富，非非常住产品，户型型面积跨度较大，既有迷你别墅，又有大面积豪宅宅，如绿城千岛岛湖度假公寓，产产品从70平米1房到1000㎡大户型产品设计：户型设设计酒店化，精装装交付为主滨湖类度假产品非非第一居所，客户户居住时间较短，，兼顾出租经营的作用，，因此采用酒店化化设计，强调观景平台，弱化厨房等居家家设计客户异地购买较多，因此多采用精装装交付旅游地产资源及开开发模式》滨海类受海洋资源的限制制，滨海项目集中中在海南、青岛、、威海等滨海区域域城市，目前比比较成功的项目大大多分布在海岸资资源丰富的海南省省旅游地产资源及开开发模式》滨海类滨海类项目——依托大海与沙滩，，丰富度假内容，，形成旅游度假与与居住的结合体旅游地产资源及开开发模式》滨海类项目成功主要依托托区位、产品以及及项目创新滨海类度假项目在在选址方面应遵循以下原则：海景质量：海水质量、沙滩沙沙质、海岸线范围围及规野、台风、水温等气候特征、海平面面是否适合水上运动等；海景特色：是否具有海湾地形形、是否具有山景景不海景的结合、是否具有良好的热热带植物景观、日出日落时是否否具有特有的景色色、是否具有文化内涵；项目规模：成片地块较易规划和开发，便于开发企业打造业态齐全、有规模效应的产品；地块特征：地块最好具有一定定的纵深，以便对对物业进行合理配比，建造配合度假物业的其他物业，增强旅游地产产品的整体性；判定海景资源价值值，首选优良、特特色海景区域选取成片且有一定定纵深的海滩地块块区位资源产品组合成功开发+=旅游地产资源及开开发模式》滨海类丰富的产品线-传统以别墅+酒店的形式逐渐丰丰富，创新产品类型涌现。多样的产品形态-住宅区除了别墅也也要有观景公寓；；酒店除了一般商务酒店、标准型酒店外，要有别墅式酒酒店、度假酒店。高端的产品档次-高档的产品让人们们趋之若鹜，而产品在档次上的差距除除了能提升项目品牌知名度外，也可以以为项目盈利添上亮丽一笔。大众型产品个性化产品半山半岛观海公寓、临海别墅、洲际酒店、博尔森酒店、豪华商业街、SPA国际潜水基地、游艇会、温泉、4000亩养生山谷“琦园”、生活美术馆香水湾1号独栋/联排别墅（每栋别墅带私人泳池）、度假型别墅式酒店、双会所、SPA私属沙滩、婚礼教堂博鳌蓝色海岸独栋别墅、别墅式酒店、商业街、会所会议型酒店（完善的会议场地和设斲）大连莱茵海岸度假村别墅、公寓、无星酒店、商业中心、海上餐厅室内滑雪场、博丁车赛场、封闭式海水戏水乐园、游艇码头旅游地产资源及开开发模式》温泉类温泉类项目主要依依托地热温泉资源源，目前有人工温温泉可利用，温泉泉项目通常不养养生、休闲娱乐相相结合，不会展商商务等做复合型开开发温泉产品已经由最初的单纯依靠天然温泉的洗浴项目提升到打造“汤文化”的项目，目前的温泉产品突出保健概念，针对不同人群的体质开发不同种类的温泉项目，并配合健康检查、美容、养生、水疗以及休闲娱乐项目，使得温泉产品更丰富、更有有包容性。中国已知的温泉点点约2400多处。台湾、广广东、福建、浙江江、江西、云南南、西藏等地温泉泉较多，其中最最多的是云南，有有温泉400多处。旅游地产资源及开开发模式》温泉类温泉类项目温泉泉项目演变：洗洗浴洗浴+休闲综合性“汤文化”温泉类度假项目的的关键在于品牌与配套，通过配套重塑区域、打造造品牌，从而完完成客户从旅游观光到休闲度假假的转换，最终终形成以温泉资源为核心，集旅游、休闲、度假、、居住为主要功能能的复合型旅游地产产项目。旅游地产资源及开开发模式》温泉类温泉类度假产品由由“小而精”向“大而全”的复合型旅游地产产发展，目前多多采用温泉和其他他功能复合开发温泉+会议休闲模式【特征】通过大型会议会展和温泉的结合，幵围绕会都来进行各项配套建设和经营服务，，建设完善的商务及会议设施，配套专专职会议接待部，以及满足会议客人全斱位需求，，使得会议会展成成为主角，温泉成为了配角，最终实现的是温泉资源综合开发温泉+水游乐模式【特征】通过温泉造浪池、温泉漂流、温泉游泳池、水上滑梯……等一系列时尚、动感、刺激的水游乐项目的引入，实现温泉度假村夏季经营的的火爆。此模式未未来竞争的关键在于水游乐项目的持续创新上，这就对水游乐的投资规模和设备更新提出了了更高的要求。温泉+高尔夫模式【特征】通过高端端温泉水疗SPA与高尔夫夫运动充充分结合合，形成了面面向高高端市场场的高端端休闲经经典组合产品品——温泉高尔夫，，是顶级级度假假村开发发的经典典模式。。九华山庄庄佛冈聚龙龙湾北京温都都水城广东恩平平锦江温温泉海太阳岛岛高尔夫夫温泉度度假村北京龙熙熙温泉高高尔夫旅游地产产资源及及开发模模式》温泉类温泉+滑雪场模式【特征】温泉结合合冬季最时尚、、最具挑挑战性的的滑雪项目目，是养生与运运动的美妙结合，将形成强强大的吸吸引力不不竞争力力，“活力冬季季”的概念也也应运而生生，从而有有力推动冬季季旅游的突破。。此种模模式应成为北北方地区区温泉度假村开开发的重重要模式式.温泉+综合游乐乐模式【特征】由于星级级酒店、主主题乐园园、剧场场、康体中中心、运运动俱乐乐部、拓展训训练营、、高尔夫项项目、休闲垂垂钓区以以及自驾驾车营地地等项目功能齐全全、配套套最完善善的超大型旅游游休闲度假假区。此此种模式式把温泉与多元化的游乐项目目的结合发挥挥了到极致致，从而而产生了了极大的的市场场吸引力温泉+生态农庄庄模式【特征】主要通过过设计温温泉水的系统统利用模模式，利用温泉泉余热发展展包括温室室大棚、热热带鱼养养殖等为为核心内内容的农农业产业业。辽阳弓长岭温泉泉滑雪场辽宁安波温泉滑雪场珠海海泉湾北京蟹岛岛温泉生生态庄园旅游地产产资源及及开发模模式》高尔夫类类高尔夫进进入中国国以来受受多种政政治经济济因素影影响，目目前仍处处于起步步阶段；；分布上上由南向向北，由由沿海向向内地发发展，沿沿海发展展旺盛，，南方发发展较北北方成熟熟2009年，我我国人人均GDP达3603美元（（3000美元为为临临界点点），，高尔尔夫运动进进入起步发发展阶阶段。。高高尔夫夫的发发展主主要受受城市市的经经济，，景观观资源源和气气候条条件件制约。。深圳观观澜湖湖高尔尔夫社区建有5大锦标标级球球场、、高尔尔夫学学院、五星星级骏豪酒酒店等等高尔尔夫物业依托独独占的的强势高高尔夫夫资源源，进行行别墅、、公寓寓等度度假性性物业业的开发30万平方方米会会所，游泳池池、健身室室、、Spa等娱乐康康体设设施，，同时提供会会议设设施观澜湖湖高尔夫夫大宅惠阳棕棕榈岛岛高尔尔夫先期启启动高高尔夫夫球场场建设，，带动房房地产产发展开发适适合主主力客的洋洋房产产品和和别别墅产产品，并提提供针对性性配套套泰式风格的的建筑筑、园园林设设计让让居居住的的氛围围更富富度假假感旅游地地产资资源及及开发发模式式》高尔夫夫类我国目目前高高尔夫夫项目目主要要结合合旅游游和房房地产产两个个方面面进行行开发发高尔夫夫旅游游高尔夫夫与旅旅游的结合——以休闲闲、运动和体验为为目的的的旅游游特点休闲性性、体体验性性、趣味味性、挑战战性需求产生原原因1、球场场环境和和景观观的诱诱惑2、南北北气候条件互互补3、不同同风格球球场的的魅力力4、高端端商务务活动动的需要，，“球道是是沟通通的桥桥梁，，果果岭是是签约约的会会场”高尔夫夫地产产生的的原因因与运动动的高高档化化、客客户层层面的的特殊殊性有有直接接关系系特点客户多多为远远距离离参与与运动动；客户对对于居居家之之外的的休闲闲空间间的需需求；；都市优优美绿绿色环环境较较为稀稀缺，，高尔尔夫球球场成成为为高尚尚景观观的代代表；；回归大大自然然的趋趋势使使高尔尔夫物物业的的居住住功能能得到到重规规；开发方方充分分挖掘掘项目目附加加值。。高尔夫夫与房房地产产的关关系高尔夫夫物业业为高高尔夫夫附属属产物物；能大大大提高高高尔尔夫项项目的的经济济价值值；；高尔夫夫物业业的销销售总总额可可接近近和超超过会会员卡卡销售售总额额，且且比重重有逐逐渐增增大的的趋势势，因因此房房地地产在在项目目操作作中具具有举举足轻轻重的的作用用绝大多多数GOLF盈利模模式：与房房地产产联动动发展展，在球球场周周边建建设别别墅和和酒店店，以房地地产进进行盈利旅游地地产资资源及及开发发模式式》高尔夫夫类高尔夫夫与地地产衔衔接：：内切球场本本身提提升别别墅的的附加加值，，打打造稀稀缺性性与尊尊贵型型并重重的高高尔夫夫高端端物业业，总总价较较高，，产品品线比比较单单一，，受众众面小小。外切此类产产品伴伴随着着一定定体量量的区区域开开发功功能，，高尔尔夫在在整体体功能能上偏偏重于于成为为社区区优势势的配配套，，而社社区内内的产产品线线一般般从度度假公公寓到到别墅墅等，，拥有有较长长的的产品品线与与丰富富的配配套环环境相离别墅项项目完完全位位于高高尔夫夫项目目之外外，甚甚至与与高尔尔夫具具有一一定距距离，，仅在在社区区小品品、园园林景景观上上体现现高尔尔夫元元素。。旅游地地产资资源及及开发发模式式》高尔夫夫类高尔夫夫项目目产品品选择择：以以高端端客户户为切切入点点，打打造别别墅+酒店+配套关关联性性开发发，提提高综综合服服务水水平，，提升升高尔尔夫项项目吸吸引力力。别墅：根据客户定定位的不同同，决定定别墅墅的户户型、、面积积、功功能、、管理方方式与盈利模式，，创新新余地地相对对较大大，形式灵灵活。。配套：高尔夫夫客户定定位差异化化最大大的部部分，如商商务型型客户户配备备的的会务务型酒酒店、、SPA会所；家庭型客户配配备的的托儿所、小小型游游乐场场、野野战营营等设施。酒店：主要分分为度假需需求酒店与与会议需求酒店，，在表现现形式式上可与别别墅有一定程度度的重合。。旅游地地产资资源及及开发发模式式》高尔夫夫类高尔夫夫项目目开发发在资资金、、抗风风险能能力、、资源源整合合、客客户资资源等等多方方面均均有着着很高高的门门槛，，需要要开发发商具具备极极强的的企业业实力力和高高度的的投入入力度度。对资金金实力力的要求求高高尔夫夫项目目前期投资资大，，投资资回收收期长长，对企业业资金金的占占用金金额大大且占占用时间长对长期抗抗政策策风险险能力力要求求高高尔夫夫项目目有政策策雷区与与敏感感区，开发发企业需需承受长长期经营过过程中的政政策风险对资源整整合能能力的的要求求高开发企企业需需具备备整合专专业、品牌牌、活动和和媒体资源源的能力对客户资源与与品牌牌营销能能力要要求高高开发企企业需需具备备高端端财富富客户户及强强力营营销渠渠道平台高尔夫夫项目目产品品选择择：以以高端端客户户为切切入点点，打打造别别墅+酒店+配套关关联性性开发发，提提高综综合服服务务水平平，提提升高高尔夫夫项目目吸引力力旅游地地产资资源及及开发发模式式》总结各类资资源项项目开开发要要点旅游度度假类类项目目通常常远离离市区区，完完善配配套是是项目目开发发的前前提，，先做做旅游游后做做地产产，增增强休休闲娱娱乐项项目的的丰富富性和和参与与性，，变观观光为为度假假，实实现旅旅游资资源向向地产产价值值的转转变是是项目目成功功开发发的关关键一、旅游地地产概念及及发展二、旅游地地产资源及及开发模式式三、旅游地地产度假社社区规划设设计规范1.案例研究2.规划设计规规范导出四、旅游地地产产品研研究及产品品设计规范范1.旅游地产产产品研究1.1度假酒店1.2度假别墅1.3度假公寓1.4会所2.旅游地产产产品设计规规范2.1旅游地产产产品案例研研究2.2旅游地产产产品设计规规范导出五、绿维规规划设计及及产品设计计导入六、综述旅游地产度度假社区规规划设计规规范》案例三亚清水湾湾项目规划划设计规范范1、规划设计计基本原则则1.1、设计理念念及意向1.1.1、整体定位位三亚东岸•顶级滨海人人文度假居居住区1.1.2、项目形象象定位三亚东岸，，卓尔不凡凡的产品，，与众不同同的度假居居住体验！！在三亚东岸岸，打造一一种被向往往的人文度度假生活！！“我们不是是为了世界界上多一处处豪宅，而而是在寻找找一些生活活替代它。。”形象关键词词：格调、品味味、人文旅游地产度度假社区规规划设计规规范》案例1.1.3、项目客户定定位度假需求可可分为享乐乐需求、休休养需求、、享受需求求和品味需需求，依次次由较低层层次到较高高层次。追追求格调品品味的度假假客户讲求求度假生活活的精致享享受，不注注重价格，，但注重品品质；讲求求度假生活活的气质享享受，不看看重新奇概概念，但看看重艺术性性、审美性性；讲求度度假生活的的圈层享受受，不喜欢欢大众化，，但偏爱与与圈子里的的人分享快快乐……这是度假生生活享受的的最高境界界。追求格格调品味的的度假客户户在进行度度假物业的的置业时，，主要考虑虑的是项目目是否具有有品味的居居住环境、、纯粹的社社交圈子、、人文的度度假氛围和和格调的休休闲活动等等等。目前，三亚亚已开发的的湾区，充充斥着各类类游客，漫漫溢着喧嚣嚣与浮华，，缺少纯粹粹的社区环环境和人文文氛围。而而清水湾，，纯粹的高高尚度假居居住区，远远离世俗与与虚华，是是度假客户户追求格调调品味度假假生活的理理想之地。。而本项目目通过高品品质打造，，将成为格调品味型型度假客户户置业的首选选。旅游地产度度假社区规规划设计规规范》案例1.1.4、产品定位位产品定位原原则：本项目为820亩大盘，产产品应多元化、复复合化，扩大客户户层面，降降低开发风风险不同产品承承担不同的的功能，实实施合理的的开发节奏奏本项目以高高层物业为为主流产品品，迎合主主流客户群群需求旅游地产度度假社区规规划设计规规范》案例产品功能划划分：价值标杆产品形式：：独栋和联联排别墅承担功能：：项目价值值标杆，提提升项目品品质，形成成自身价格格比较机制制产品点：强强调对稀缺缺资源的占占有，注重重享受感和和身份标签签盈利空间产品形式：：高层承担功能：：预留发展展弹性，争争取更多盈盈利空间，，后期机动动调整产品点：适适当的户型型创新，强强调实用度假配套配套形式：：酒店、会会所、商墅墅街承担功能：：一个超星级级酒店，提提升项目整整体形象；；一个精品小小酒店，用用于长期经经营，沉淀淀资金；一个公寓区区会所，满满足公寓人人群的生活活需求；一个别墅区区会所，满满足别墅区区客户的健健身、休闲闲、娱乐需需求；一个卡梅尔尔风情商墅墅街，启动动展示，塑塑造项目格格调、文化化。旅游地产度度假社区规规划设计规规范》案例1.2、规划设计计要求整体规划必必须充分考考虑项目的的统一性，，尽量保持持项目与周周边环境资资源的协调调，以顶级级滨海人人文度假居居住区的规规划理念强强调各个地地块之间的的衔接。1、将核心资资源转化为为核心竞争争力本项目最核核心资源为为海景，充充分利用地地块资源，，人工制造造合适坡度度，力求实实现户户观观海。2、满足整体体定位要求求最大化提升升住宅的海海景可视度度考虑地块现现有的地形形地貌，进进行科学的的地块价值值评价，布布置相应的的物业类型型充分挖掘北北侧山体及及高尔夫球球场的景观观价值，最最大限度提提升住宅价价值不同密度物物业组团布布置绿化隔隔离带，保保证住户圈圈层的纯洁洁性保证地块内内部的私密密性和地块块之间的开开放性，并并能便利享享受周边的的资源设置不同层层次的开放放空间，形形成良好空空间层次过过渡旅游地产度度假社区规规划设计规规范》案例3、满足分期期开发要求求首期以酒店店及价值标标杆产品启启动，树立立项目高档档形象。设施分布提提升区域均均好性，形形成分散的的地价峰值值点，保证证每期均有有良好的价价值点4、规划空间间强调整体体结构的层层次性开放空间：：公众可以以到达，随随意走动，，商业区、、会所半开放空间间：由私密密空间开放放空间过渡渡，组团之之间的过渡渡地带私密空间：：组团内部部空间5、酒店排布布于沿海通通达性较好好处海景酒店可可以提高酒酒店经营收收益，实现现持续的经经济效益；；6、住宅设计计的朝向要要求住宅产品保保证户型通通透，增加加采光面；；尽量增加加主景观面面正南、东东南、西南南朝向产品品。7、公寓产品品公用部分分公用部分尽尽量做到自自然采光、、通风；楼楼梯间及屋屋顶水箱等等公用分摊摊面积在满满足规范及及使用要求求的前提下下，应尽量量设计得经经济合理，，以提高实实用率8、人防、消消防等要求求按照国家家和陵水县县有关法规规旅游地产度度假社区规规划设计规规范》案例1.3、项目总体体布局本项目自南南向北依次次排布独栋栋别墅、联联排别墅和和中高层公公寓；酒店店布置于地地块西南角角位置。（（下图为物物业排布示示意，可根根据规划实实际情况进进行调整））旅游地产度度假社区规规划设计规规范》案例1.4、启动区1.4.1启动策略启动物业：：本项目以以酒店、独独栋联排排及商商墅街启动动；末期酒店用用地，启动动区作园林林处理旅游地产度度假社区规规划设计规规范》案例1.4.2展示区设置置在启动区区内展示区内容容：综合、体验验式酒店会会所（于酒酒店内部设设置）风情商墅街街小型水车广广场、渡口口等滨水设设施打造公公共活动空空间售楼处（利利用商墅，，后期改作作商业）社区入口（（项目开盘盘起势的重重要节点，，社区形象象展示点与与煽情点，，吸引人气气）水车广场和和木筏渡口口（初步建建议）是将将水资源价价值最大化化的经济设设施，为度度假人群营营造娱乐场场所，点缀缀以风情商商墅，成为为情趣十足足的公共空空间旅游地产度度假社区规规划设计规规范》案例2、规划设计计要求2.1总体要求用地性质：：本项目用用地为旅游游度假居住住用地；限高：本项项目限高，，建议高层层18层左右；绿化率：本本项目绿化化率不低于于30%；占地面积：：本项目用用地面积824亩；建筑面积：：本项目总总建筑面积积为54878平方米。旅游地产度度假社区规规划设计规规范》案例2.2项目住宅产产品布局项目住宅产产品布局示示意图旅游地产度度假社区规规划设计规规范》案例2.3项目住宅产产品户型配配比本项目共建建住宅5149套，其中独独栋别墅占占0.68%、联排别墅墅占18.82%、公寓占80.49%。旅游地产度度假社区规规划设计规规范》案例2.4配套及功能能设施建议议2.4.1商业设施设设计基本原原则符合项目高高档总体定定位通过充满艺艺术气息的的商业，积积聚人气和和提高影响响力以商业创造造价值和制制造亮点2.4.2商业设施设设计建议商业主题：：休闲的、、开放的、、时尚的启动区商业业是商业街街形式，后后期商业可可设计成高高层临街底底商部分商业可可进行功能能转换，如如商墅可扩扩展出居住住功能；启动区商墅墅先行打造造，提升展展示区形象象高层底商经经营业态——以满足社区区居民度假假生活所需需的快速消消费品零售售及服务为为主，如洗洗衣店、西西点店、便便利店、酒酒吧、特色色餐饮、银银行、可外外卖的快餐餐店、美容容理发店等等等旅游地产度度假社区规规划设计规规范》案例2.4.3商墅街风格格建议——卡梅尔风情情参考卡梅尔尔小镇的OceanAvenue原形，体现现格调品味味生活。在项目中的的作用是项目开发发过程中重重要的展示示性配套，，展示度假假生活氛围围与场景；；实现项目营营销展示的的重要功能能，增加项项目吸引力力；为社区建立立生活氛围围；商业体前期期用以展示示和自营，，后期可以以销售，实实现价值收收益；规模类似联排别别墅的商业业体，每个个商业体约约250平方米，可可连接为商商业街。约约8个，总共约约2000平方米。旅游地产度度假社区规规划设计规规范》案例2.4.4酒店建议卡梅尔风情情度假酒店店——营造风情展展示的同时时提供度假假生活的休休闲配套。。酒店设置置在启动展展示区的最最佳位置，，拥有最好好的资源，，和一线海海资源及滨滨海娱乐配配套形成良良好的景观观面，给客客户带来震震撼的视觉觉冲击。旅游地产度度假社区规规划设计规规范》案例2.4.5会所建议设置三个会会所：在酒酒店底层设设置酒店会会所、在主主景观尽端端设置风情情会所以及及在高层底底层设置公公寓会所。。别墅区会所所风格建议议采用卡梅梅尔风情。。旅游地产度度假社区规规划设计规规范》案例2.4.6建立与海的的联系通过社区道道路体系合合理规划，，强调加强强与海的互互动和联系系，凸显滨滨海风情特特色－社区主景景观轴与海海的直达，，建立强烈烈的关联性性－设置众多多步行式小小径通往海海边，通过过道路表达达人对海的的主动参与与－打造具备备活力与休休闲意向的的海岸线次要道路通通海主要道路通通海旅游地产度度假社区规规划设计规规范》案例2.5建筑风格建建议2.5.1建筑风格设设计基本原原则建筑的色彩彩统一，形形式相异；；建筑元素符符号与滨海海风情相关关；建筑风格体体现休闲氛氛围；2.5.2建筑风格设设计建议整体设计可可以考虑南南太平洋NOOSA风格形态简洁、、具有冲击击力的建筑筑外形暖色调、几几何感、挺挺拔的立面面建筑细节体体现南太平平洋热带风风格元素以国际上著著名的滨海海主题为主主基调建筑主题一一定要通过过建筑形象象明确传达达，给消费费者以直观观的感受建筑设计开开阔、开放放，整体感感强、通透透性好，体体现出滨海海特色建筑外部色色彩为对比比强烈、清清爽的明亮亮色系建筑风格通通过外观色色彩和线条条传达建筑细节上上体现楼盘盘高品质低密度产品品采用与海海洋相联的的立面特色色，具备滨滨海别墅的的元素高层建筑外外观轻巧通通透、富于于变化，体体现宽敞、、透明的海海洋系高层层建筑符号号旅游地产度度假社区规规划设计规规范》案例2.6园林风格建建议2.6.1园林风格设设计基本原原则园林风格可可与建筑风风格形成差差异化和谐谐以滨海国际际风格为园园林主题建立围绕商商业街区、、公共绿地地打造景观观核心区与滨海景观观形成互动动，体现水水休闲特色色2.6.2园林风格格设计建建议要求：体体现滨海海休闲文文化、格格调及品品味整体设计计可采用用主题鲜鲜明、风风格清晰晰、风情情引入打打造强势势园林－－大溪地地主题情情景风格格多组团园园林：各各组团之之间采用用不同的的小主题题，主题题要与产产品在项项目中的的级次相相匹配加强品质质感，注注重细节节处理，，以细节节体现品品质风格说明明：水系的运运用：本本身具备备观赏性性的同时时，强调调人的参参与性及及自然结结合植被的搭搭配：野野花丛、、椰林、、古树色彩的穿穿插：丰丰富的色色彩来源源与多样样化布置置人文自然然元素：：主题下下特有的的图腾，，纹饰；；原生态态材质使使用；特特色风情情的园林林小品旅游地产产度假社社区规划划设计规规范》案例2.6.3道路设计计建议设计原则则：人车分流流人行道路路避免过过多使用用直路人行道路路铺设－道路功功能便利利通达性性好，避避免过于于复杂，，注重与与景观的的结合－步行道道宜曲不不宜直不不宜大，，突出蜿蜿蜒形态态；加强强铺装的的精致度度，虽有有野趣－要体现现人工雕雕琢的价价值感，，配合高高尚社区区形象旅游地产产度假社社区规划划设计规规范》案例2.6.4驻留空间间建议驻留空间间设置原原则：把控驻留留空间尺尺度，小小体量多多数量的的驻留点点散布于于社区考虑到度度假客户户特点，，注意与与景观的的结合和和步行便便利性旅游地产产度假社社区规划划设计规规范》案例2.6.5停车位建建议停车位设设置原则则：别墅区：：保证一一户一车车库，半半地下或或地上独独立车库库，设置置在楼体体内，另另外再设设置部分分地上临临时停车车位；高层区：：地下停停车为主主，地上上停车为为辅，此此外设置置部分组组团外临临时停车车位，解解决大约约0.1:1的停车需需求；别墅类产产品的车车位设置置建议图图示高层产品品的车位位设置建建议图示示旅游地产产度假社社区规划划设计规规范》案例2.7区域识别别系统建建议利用相邻邻及穿过过项目的的道路，，统一规规划和界界定区域域；让这几段段路成为为城市风风景线；；使消费者者感受进进入完全全不同的的区域，，建立强强势区域域形象；；体现大盘盘独有的的规模优优势。可以通过过以下元元素：设置标志志性建筑筑物及核核心广场场雕塑、小小品、路路灯、路路牌植被铺地、抬抬高区域域地坪一、旅游游地产概概念及发发展二、旅游游地产资资源及开开发模式式三、旅游游地产度度假社区区规划设设计规范范1.案例研究究2.规划设计计规范导导出四、旅游游地产产产品研究究及产品品设计规规范1.旅游地产产产品研研究1.1度假酒店店1.2度假别墅墅1.3度假公寓寓1.4会所2.旅游地产产产品设设计规范范2.1旅游地产产产品案案例研究究2.2旅游地产产产品设设计规范范导出五、绿维维规划设设计及产产品设计计导入六、综述述旅游地产产度假社社区规划划设计规规范导出出目录一、项目目基本情情况二、项目目定位与与开发理理念三、项目目技术经经济指标标四、总体体规划设设计原则则五、交通通与流线线规划六、群体体空间形形态规划划七、景观观规划八、公共共配套规规划九、分期期建设十、投资资限额十一、规规划设计计成果十二、进进度安排排十三、附附件清单单旅游地产产度假社社区规划划设计规规范导出出一、项目目基本情情况1．项目概概况1）项目位位置2）占地面面积3）地块周周边状况况4）其它2．项目优优劣势分分析优势1）地形优优势2）主题概概念优势势3）周边生生态环境境景观优优势4）周边公公交系统统及配套套设施优优势5）其它劣势1）地形劣劣势2）环境影影响劣势势3）周边不不良景观观劣势4）周边公公交系统统及配套套设施劣劣势5）其它旅游地产产度假社社区规划划设计规规范导出出二、项目目定位与与开发理理念1．客户定定位2．主题定定位3．物业类类型4．开发理理念旅游地产产度假社社区规划划设计规规范导出出三、项目技术术经济指指标1．技术经经济指标标：占地面积积：拟建建筑筑面积：：其中：住宅：商业：会所：停车场（（库）：：其它配套套设施：：建筑容积积率：建筑覆盖盖率：建筑类型型：车位数：：户数：绿化率：：2．户型配配置（营销部部提供））3．配套设设施旅游地产产度假社社区规划划设计规规范导出出四、总体体规划设设计原则则1．前瞻性性：树立大大观念、、开拓新新思路，，在现实实住宅设设计水平平基础上上要有所所超越，，做中国国一流的的社区，，做最有有品味的的社区，，做最富富于创意意的社区区。规划划布局、、单体平平面、建建筑立面面、环境境设计、、色彩空空间、设设备设施施均体现现个性风风格。2．均好性：在设计的各个个方面均应体现现均好性原则，，从总体规划、、建筑设计到环环境设计，均好好性的实现是一一个重要的设计计目标。要寻求求景观资源的配配置均衡，充分分考虑市政道路路噪音对住宅的的影响，提出合合理的规划布置置方案避免或减减低噪音对主要要房间的污染，，尽量减少通过过使用技术手段段来降低噪音（（会带来建设成成本的提高）。。3．人性化：体现在空间、、尺度、景观、、设施、物业管管理服务等诸多多方面。设计在在保证居民有舒舒适的居住空间间、宜人的建筑筑尺度、洁净的的环境空间、便便捷的交通以外外，更应在社区区的休闲健身场场所、社交场所所、公共服务设设施、教育卫生生设施、物业管管理等方面，处处处体现生活化化的气息。4．经济性：充分考虑项目目开发、设计、、销售、使用等等各个阶段有效效衔接和使用的的经济性；方案案中要合理利用用现有的资源优优势，合理平衡衡土方量，合理理设置架空层及及通风、采光的的开敞式/半开敞式车库，，同时兼顾结构构布置的经济合合理性。5．规范性：设计方案必须须遵守深圳市有有关城市住宅规规划设计对日照照间距、消防、、人防等方面的的规定，并符合合国家有关规范范和标准。旅游地产度假社社区规划设计规规范导出五、交通与流线线规划1.出入口位置建议议：2.交通与流线规划划建议：3.设计要求：旅游地产度假社社区规划设计规规范导出六、群体空间形形态规划1.建筑群体空间组组织:2.住宅规划的空间间秩序感：3.小区立面的整体体性和连续性：：4.居住领域的可识识别性：5.其它旅游地产度假社社区规划设计规规范导出七、景观规划1.景观规划的主题题和理念：2.景观系统的整体体性和连续性：：3.景观设计的丰富富性和层次感：：4.会所及销售环境境的景观设计：：5.社区各主要入口口及商业街、广广场等主要公共共区域的景观效效果：6.其它旅游地产度假社社区规划设计规规范导出八、公共配套规规划1．会所：建筑面积控制制在㎡左右，内部功功能设置包括：：会所位置选择要要和重要的景观观相结合，要实实现建筑与环境境的融合。其造造型必须具有强强烈视觉吸引力力，要通过精心心设计实现其独独特性、标志性性,成为社区的视觉觉中心。2.商业配套设计要要求：建筑面积控制制在㎡左右，满足小小区居民基本生生活要求，可以以分为功能性（（经常性消费如如综合超市）和和休闲性（如专专卖店、鲜花店店、咖啡厅等））两种，位置设设计结合居住功功能考虑。商业业内容包含：等等，立面要求求统一规划设计计。3．其它：如小学、幼儿儿园等。其他相关配套设设施：垃圾中转转站、物业管理理办公处等。其其设计要求参相相关的设计规范范。旅游地产度假社社区规划设计规规范导出九、分期建设考虑分期开发，首期开开发建设以为主；保证整个个社区在不同阶阶段有机的完整整的生活环境和和视觉印象并使使得每一期开发发时均有各自的的亮点。旅游地产度假社社区规划设计规规范导出十、投资限额（成本部提供））旅游地产度假社社区规划设计规规范导出十一、规划设计计成果提供完整的规划划方案图册（A3图幅）其中：1）报公司方案图图册一式8份。2）报建方案图册册一式8份。内容包括1．方案设计总说说明，包括：1）基本设计概念念2）详细建筑设计计说明：功能分分析、交通分析析、通风分析、、绿化分析、景景观分析、日照照阴影分析（与与相应的分析图图对应）3）技术经济指标标（包括总建筑筑面积，住宅、、商业、会所、、停车场（库））、以及其他配配套设施的建筑筑面积分项指标标、层数及高度度，覆盖率，容容积率，绿化率率；车位数；各各种户型的建筑筑面积、实用率率；等）4）结构、设备说说明5）投资匡算2．地块位置图3．地块现状图4．彩色总体平面面布置图(要求场地规划分分析图)5．方案分析图包括：功能分析析、交通分析、、绿化分析、通通风分析、景观观分析、日照阴阴影分析；6．竖向规划图7.住宅、会所及其其它建筑意向性性设计图8.外部街景立面图图（主要类型各各一份）9.场地剖面图（纵纵、横向、景观观主轴各一份））10．彩色效果图1）整体鸟瞰图（（一份）2）景观设计效果果图3）建筑单体透视视效果图（主要要类型3-5份）4）主、次入口，，商业步行街效效果图（各一份份）11．户型分布图12．报建模型一个个（比例1：500）（带罩）包含以上规划内内容的数据光盘盘两份。旅游地产度假社社区规划设计规规范导出十二、进度安排排规划设计阶段需需提交的中间过过程设计成果需提交的过程设计成果提交时间审核确认时间备注旅游地产度假社社区规划设计规规范导出十三、附件清单单用地红线图（电电子版）地形测量图（电电子版）其它一、旅游地产概概念及发展二、旅游地产资资源及开发模式式三、旅游地产度度假社区规划设设计规范四、旅游地产产产品研究及产品品设计规范1.旅游地产产品研研究1.1度假酒店1.2度假别墅1.3度假公寓1.4会所2.旅游地产产品设设计规范2.1旅游地产产品案案例研究2.2旅游地产产品设设计规范导出五、绿维规划设设计及产品设计计导入六、综述旅游地产产品研研究》产品类型产品是旅游地产产概念、功能和和品牌的承载者者，是旅游地产产投资收益的主主体，根据各类类产品在开发中中作用，分为主主体类产品和配配套类产品旅游地产产品研研究》度假酒店酒店是最基本的的度假产品，是是旅游地产项目目中不可缺少的的产品，酒店是是旅游度假功功能重要提供者者，也是项目价价值和品牌的重重要体现者。旅游地产产品研研究》度假酒店目前酒店品质星星级呈逐渐升高高趋势，高星级级、高价格酒店店大量出现在旅旅游景区，成为为项目档次的标标志，旅游区酒酒店入住率整体体较高。绿城千岛湖度假假公寓，引入入喜来登酒店，五星级，套房数250，标准间1600元/天千岛湖开元度假假村，五星级级227套房，标准间间700元/天三亚半山半岛洲洲际度假酒店，，五星级343套房，标准间2600元/天陵水香水湾君澜度假酒店，别墅型，65套房，标准间2990元/天三亚万豪度假酒酒店，五星级452套房，标准间2200元/天旅游渡假区酒店入住率受季季节性影响较大大，整体保持较较高入住率，以以三亚为例，2013年前三季度酒店店入住率61.83%同比增长2%，2012年旅游饭店客房开房率率62.3%，整体入住率较较高，并表现为一、四季度入入住率高于二、三季度度。旅游地产产品研研究》度假酒店酒店运营模式处处在不断创新中中，国内高端旅旅游地产项目主主要采用引入管管理公司的斱式式进行经营，产产权方面采用自自主持有产权或或者出售产权的的模式旅游地产产品研研究》度假别墅度假别墅是目前前旅游度假项目目住宅类产品的的主力，在产品品打造和运营方方面突出其旅游游度假的特点。。旅游地产产品研研究》度假别墅产品面积跨度大大，尽可能多的的扩大产品线，，降低风险，户户型设计酒店化化，度假功能能优于居住功能能，营造度假氛氛围，通常是精精装修，并有奢奢华产品配置旅游地产产品研研究》度假别墅度假别墅类项目目的建筑风栺特特征：建筑风栺栺鲜明，风栺定定位结合旅游主主题，体现地地斱特色世界上的顶级别墅以西西班牙式、意大大利式、法式三大经典建筑风风格为主；国内旅游地产项项目中的别墅也多采采用西班牙地中中海、法式或欧美简约建筑筑风格；度假别墅类项目需要结合地域特征，植入当地风土人情及文化化特色。区域长三角海南黄山建筑风格西班牙+现代欧式+现代泰式西班牙地中海徽派徽派项目特色江南一带度假别墅建筑风格注意不江南山水特色相融合，风格不十分突显。海南度假别墅建筑突出热带滨海特色，引入东南亚建筑风格，建筑十分富有异域风情。灰墙白瓦、马头墙、曲径回廊就是典型的徽派建筑风格典型项目千岛湖开元度假村绿城千岛湖玫瑰园清水湾星海传说东和福湾德懋堂徽府项目展示旅游地产产品研研究》度假别墅度假别墅类产品品的园林与度假假主题相协调，，园林风格与度度假区景观及文文化相一致，园园林与建筑融合合，景观延伸到到建筑国内度假别墅园园林风格可分为为西班牙、地中中海式、法式、、中式、东南亚亚热带雨林风格格等；经典的园林设计计并不单纯是一一种风格，而是是在异域风情中中融入中式园林林精髓。“海南”东南亚热带风栺融入中式园林精精髓讲究回廊隔而又不全隔的雅致，若若干别墅自成组组团，并以围墙或是水系系相隔，形成风风格独特，值得玩味的院落空间。中国江南水乡园园林庨院的精精华，讲究水系环绕。旅游地产产品研研究》度假别墅度假别墅空置期期长，对物业委委托管理要求较较高，多数项目目提供委托出租租服务以提高客客户投资收益旅游地产产品研研究》度假公寓度假公寓是在不不降低项目整体体档次的前提下下延长产品线的的产品，建造上上强调观景，，建筑排布以景景观为核心，产产品面积跨度大大，不同楼层价价差悬殊普通住宅建筑排排布一般都是南北朝向，，而度假公寓注注重的是景观面面，当项目东面临海或临湖时，度假公寓寓的排布将以景景观面为主采用用东西朝向，为为的是更好的利利用地区的自然然景观资源。度假公寓项目景景观设计与旅游游景点保持相相同风格，成为为旅游景区的延延伸，景观和建建筑融为一体。。度假公寓每一户户户型在设计时时一般都围绕绕景观面，尽量量使户户都做到到景观可规，户户型跨度从70-1000平米旅游地产产品研研究》度假公寓户型以精装修为为主，设计酒店店化，弱化功能能的齐备，强化化空间的舒适购房者以投资为为主，一般不会会在公寓中长期期居住，所以一一般开发商都会会选择以精装的的形式把房子交交给购房者，做做到拎包入住，，以便在后期经经营出租。度假公寓是给人人们在度假旅游游时提供居住服服务的项目，则则舒适度是产品品首先要考虑到到的。所以一般般的度假公寓在在户型设计上采采用酒店化的设设计，弱化厨房房、储藏空间，，强调卧室客厅厅的舒适度。项目装修项目装修绿城千岛湖度假公寓精装兴隆温泉高尔夫度假公寓精装半山半岛精装太湖国际社区精装陵水富力湾精装三亚·海岸名都精装鲁能三亚湾精装鸿威海怡湾畔精装融汇国际温泉城毛胚融汇国际温泉城毛胚通过大面积阳台台，让住户能最最大限度的观景景，总体的装修修标准高端化化，一般不低于于4星级酒店的装修修标准。旅游地产产品研研究》会所现代旅游地产会会所主要为提供供配套功能会所所和高尔夫、游游艇等俱乐部结结合的专业高档档会所，会所选选址需要和商业业街等其他配套套设施协调。旅游地产项目的的会所通常不商商业街、休闲娱娱乐运动项目相配合，按其功功能特征形成休休闲娱乐类、运运动类、商务类三大种类。不普通会所相比比，旅游度假项项目会所对商务务设施和服务要要求较高，常有有多功能会议厅厅及相应服务，，此外可能有休休闲茶座、多功功能室、商务中中心等。旅游度假类会所所的迈营通常与与高尔夫、游艇艇的运动设施相相结吅，由俱乐乐部经营。旅游地产产品研研究》会所会所类配套项目目研究由于酒店和商业业街的存在，会会所大部分功能能将由酒店提供供，会所是否设设置、设置规规模、功能选择择均需和酒店、、商业街统一规规划目前大多数旅游游地产项目目没没有设置专门大大规模集中性的的会所，而是将将传统的会所所功能分拆分到到各个配套的的餐饮、娱乐、、休闲、运动等等设施或项目上上，并有可能将将其中的一部分分交由与业公公司进行经营。。多点发展保证了了各类配套项目目拥有独立的的充分的发展空空间，也有利于于各项目进行专专业化的经营管管理优势一、旅游地产概概念及发展二、旅游地产资资源及开发模式式三、旅游地产度度假社区规划设设计规范四、旅游地产产产品研究及产品品设计规范1.旅游地产产品研研究2.旅游地产产品设设计规范2.1旅游地产产品案案例研究2.2旅游地产产品设设计规范导出五、绿维规划设设计及产品设计计导入六、综述旅游地产产品设设计规范》案例研究以康巴岭嘎项目目为例：地块边界示意图图旅游地产产品设设计规范》案例研究1、分物业发展策策略及产品设计计建议1.1御林宫度假酒店店（木雅文化建建筑大酒店）档次定位：五星级行宫文化化、木雅文化主主题国际温泉度度假酒店主题：以行宫文化为主主题，表现王者者之功，气势磅磅礴的木雅文化化国际温泉大酒酒店。风格建议议：酒店主体体建筑，，撷取藏藏式特色色及中式式风情的的代表元元素，造造型大气气、厚重重，打造造极具“王者之之风”、、气势磅磅礴的国际温温泉度假假酒店。。发展策略略：符合合五星级级度假酒酒店硬件件标准（（后附五五星级酒酒店必须须考察事事项和评评星标准准）功能面积（M2）客房区16691餐饮区1730会议区1520公共区1000娱乐健身6520行政管理240后勤及辅助2420设备用房2000员工宿舍1200半地下车库2000地上面积27931地下面积7390合计35321旅游地产产产品设设计规范范》案例研究究1.1.1客房产品品建议客房的基基本功能能有睡眠眠、休息息、工作作、阅读读、会客客、娱乐乐、观景景、休闲闲、更衣衣和沐浴浴等，客客房大致致有睡房房区、活活动区和和浴室三三个基本本区域及及露台。。衡量量度假酒酒店客房房建设合合理性的的五个标标准：面面积、数数量、布布局、景景观和噪噪音。套型套数开间总开间套型面积合计面积藏式标准客房（里外间）20120741480藏式大床客房（里外间）20120741480残疾人间1114747豪华大床房40140471880豪华双床房60160472820普通套间25250681700商务套政套间212158316总统套间111168168藏式特色服务房51580400辅助及交通

5380合计189

244

16691旅游地产产产品设设计规范范》案例研究究客房设计计要点建建议：建议本项项目新建建客房考考虑投投资综合合效益，，开间面面积为38-40平方米。。如可能，，在老楼楼改造上上多调整整一些房房型，尽尽量保持持70%以上28平米室内内活动空空间（不不含卫生生间）相相对得分分较高。。本区域没没有必要要设6间的总统统套，设设4开间部长长行政套套1间，3个卫生间间即可；；如果果整体设设计完成成后硬件件模拟得得分不够够，建议议在SPA区配备2-3间酒店的的豪华别别墅套房房，暂时时不出售售。设计上应应注意保保证尽量量达到70%的使用效效率，效效率最大大化。设立行政政楼层，，行政客客房相对对集中，，占比为为12%，比标间间略大即即可。32间行政客客房及套套房建议议考虑安安排在楼楼层高区区；可延坡地地延展部部分观景景阳台，，不少于于50%间山景房房和园林林景观房房，为加加分项目目配备2间家庭三三人间，，或联通通房，以以适应市市场需要要尽可能保保证房间间的一致致形状，，面积和和布局，，净层高高不低于于2.8米；客房每一一层楼须须配备一一个建筑筑面积在在40-60平方米的的工作间间，工作作间中应应该包括括：储储物间、、洗消消间、员