房地产项目工程管理流程及成本管理体系

张尊汉二O一一年四月七日房地产项目工程管理流程及

成本管理体系

目录一、房地产开发成本管理的体系二、工程项目成本管理体系三、工程项目各阶成本管理的重点

随着房地产市场竞争的加剧，为提高产品及企业的核心竞争力，房地产企业的成本管理工作的重要性愈来愈显著。

在房地产开发建设的整个过程中，项目立项、规划设计、工程建设实施和销售、竣工决算等，每一个环节的成本都要进行严格的和科学的控制和管理，尤其是在立项和规划设计阶段，是房地产项目成本控制的核心。所以，房地产的成本管理应该是全过程的成本管理，是个动态管理的过程，不仅仅要关注财务成本，而且要关注项目质量、工期等隐性成本，并且还要考虑消费者的消费成本。

一、房地产开发成本管理的体系

1.1成本管理的理念

营销——产品设计、质量不好，我卖不出去；设计——成本控制太狠，哪有好产品；成本——都做完了，只能这样了；⋯⋯⋯⋯财务——没有我的事。

成本管理的目标是保证成本的支出获得最有效的收益--提升价值成本控制不等于省钱，花得多会浪费，花得少也会有浪费，花多少不是重点，花的有效才是关键，要更注重投入和产出的问题成本管理的关键是做出和产品定位匹配的产品，提供最能合顾客期望的产品而不是质量最好或者标准最高的产品，地产公司经营模式决定着成本控制管理的理念和思路

1.2成本管理的职责

成本管理的主要控制部门：

预决算人员？

项目公司？

设计部管理门？

招投标和采购部门？

产品策划部门？成本管理部门的职责：

全面、全过程成本管理，而非单纯编制预结算工作，了解产品、掌握市场，制定目标，全程监控。

开发商整合社会资源的目标就是让其符合我们的产品定位；工作就是协调，不论是设计、工程还是成本人员；专业人员是专家型的管理者，不是大厨是美食家。1.3工程项目建设流程

房地产项目开发主要流程

4.房地产项目成本控制体系房地产项目财务成本体系1.土地费：征地费、契税费、土地增容费2.前期工程费：可行性研究费、三通一平费、测绘费、地质勘察费、工程规划设计费、环境评价费、招投标费、城建配套费3.基础设施费：煤气、环卫设施、排污费、绿化景观费、电信及智能化工程费4.建筑安装工程费：土石方工程费、桩基础工程费、肌坑围护费、土建工程材料费（甲供材料）、土建工程费、安装工程费、安装设备费（甲供）、装修工程费、试验检测费、5.配套设施费6.开发间接费：员工工资、营销策划费、财务管理费等。7.工程不可预见费8.开办费用等房地产工工程项目目成本管管理体系系二、工程程项目成成本管理理体系1.工工程项目目目标成成本体系系1.1工工程目目标成本本的概念念目标成本本是房地产企业预先先确定的的、在一一定时期期内和经经过努力力所要实实现的成成本目标标，是项目成成本的控控制标杆杆。目标成本本是公司司基于市市场状况况，并结结合公司司的经营营计划，，根据预预期售价价和目标标利润进进行预先先确定的的，经过过努力所所要实现现的成本本指标。。目标成本本体现“以经济合合理性最最大的成成本提升升产品的的竞争力力，并形形成行业业成本优优势”的的成本管管理宗旨旨。目标成成本要要体现现先进进性和和严肃肃性。1.2工工程目目标成成本建建立的的流程程目标成成本体体系是是成本本控制制的核核心，，只有有科学学制定定目标标成本本，才才能有有效的的控制制成本。目标成成本的的制定定是由由测算算到概概算再再到预预算的的逐步步真实实的过过程，，是一一个由由粗浅浅到细细的过过程。随着项项目阶阶段的的逐步步推进进，成成本项项目逐逐步细细化调调整，，目标标成本本亦逐逐步真真实。建立目目标成成本体体系的的基础础：公公司应应有不不断完完善的的成本本数据据积累累以及及优秀秀的预预算管管理人人才作作保障障。2.工工程程项目目动态态成本本体系系动态成成本管管理应应保障障所有有成本本的变变更能能够得得到及及时管管理：设计变变更工程签签证各阶段段对动动态成成本进进行分分析和和总结结，及时调调整目目标成成本管管理体体系，，真实实反映映成本本控制制现状状。动态成成本管管理是是对成成本实实时监监控的的重要要方法法。各种成成本控控制软软件的的产生生，如如明源源成本本管理理软件件；金金碟等等其实主主要的的是实实现成成本管管理的的动态态控制制。3.工工程程项目目后评评估体体系项目后后期评评估是是成本本管理理效果果评价价和改改进（（CA）的的途径径项目工工程竣竣工并并在结结算完完成后后进行行，对项目目过程程中发发生的的所有有成本本进行行系统统全面面的再再评价价：比较项项目结结算成成本与与可行行性研研究时时的预预测成成本差差异（（评价价投资资估算算、项项目成成本预预测的的准确确、合合理性性）对比项项目结结算与与《目目标成成本指指导书书》的的成本本差异异（评评价成成本管管理工工作的的有效效性））分析各各期《《项目目动态态成本本分析析报告告》（（评价价项目目成本本管理理的科科学合合理性性）分析工工程承承包范范围变变化，，工程程量变变化等等确认认设计计变更更、现现场签签证等等对成成本的的影响响考察项项目交交付使使用一一定时时期内内，主主要工工程材材料的的使用用效果果和耐耐用程程度（（评价价材料料成本本的合合理性性）4.成成本本管理理流程程三、工工程项项目各各阶段段成本本管理理的重重点1、项项目论论证、、立项项环节节成本本控制制项目获获取前前进入入新城城市开开发，，需进进行可可行性性研究究，在完成成实地地考察察和调调研工工作后后，立立项时时必须须编写写提交交《项项目可可行性性研究究报告告》营销部部门负责市市场调调查和和项目目情况况调查查，进进行项项目定定位，，拟订订最佳佳开发发规模和销销售策策略。。预决算算部门、采购购部门对当地地市场场同档档次建建筑造造价、、材料料设备备选型型价位位进行行调研研，并并作区区域对对比表表；前期拓拓展人人员对对各种种规模模的当当地市市政基基础配配套、、建设设规费费等收收费标标准进进行调调研设计部部门委托多多家设设计单单位设设计规规划方方案，，从中中挑选选最佳方案。。根据总总体规规划方方案，，营销销部门预测销销售收收入，，工程程部门编制项项目实实施计计划，，预决算算部门门进行投投资估估算，，财务务部门进行项项目经经济评评价，，最终终由营营销部部门形成《项目目可行行性研研究报报告》》。1.成成本费费用估估算和和控制制目标标及措措施；；2.投投资及及效益益测算算、利利润体体现安安排；；3.税务环境及其其影响；4.资金计划；5.《竞投方案》》（仅限招标、拍拍卖项目）；6.投资风险评估估及相应的对策；7.项目综合评价价意见；2、工程项目设计计阶段成本控制2.1设计阶段的管理流流程2.2设计策划阶段的成本控制2.2.1设计单位的选择和和设计费用的控制制2.2.2设计质量和设计进进度的控制2.3规划方案案设计阶段的成本本控制2.4扩初设计阶段的成本控制2.5施工图设计阶段的成本控制2.6边坡土石方设计的的成本控制2.7景观设计的成本控控制2.1设计阶段段的管理流程项目立项主体结构开工开盘销售入伙项目论证阶段项目策划阶段设计管理阶段工程施工阶段竣工销售管理阶段入伙管理阶段概念规划设计管理理设计方案设计管理扩初设计管理施工图设计管理工程施工配合、销售配合及入伙配合成本项目成本估算测算及目标成本拆拆分预算、标底、合同同价进度款、工程变更更、招标采购结算工程营销项目的每一个设计计环节都会受到其其上游成本工作的的条件制约2.2设计策划划阶段的成本控制制成本的合理控制是是一个项目研发的的重要环节，其产产生于项目定位，，控制于产品研发发，执行于设计管管理。合理的控制研发产产品的成本是从多多方面考虑的。例例如：新的规划形形态、新造型、新新户型、新空间形形式与成本的关系系都要在研发的过过程中仔细考虑与与研究。对设计方方案的材材料成本本以及建建造成本本均及时时与成本本部沟通通，保证证项目的的成本的的可控性性。成本控制制在设计计阶段（（包括选选材用料料）占有有70～～80％％的份量量，工程程阶段（（包括合合约和实实施阶段段）占30～20％。。成本管理理活动应应把成本本效益观观念作为为支配思思想，而而不是从从简单狭狭隘的节节约和减减少成本本的观念念出发，，要从““投入产产出比””的分析析来看待待成本的的必要性性、合理理性。成本管理理不能局局限于产产品的建建造过程程，而是是应该将将视野向向前延伸伸到产品品的市场场需求分分析、相相关技术术的发展展态势分分析，以以及产品品的设计计；向后后延伸到到顾客的的使用、、维修及及处置。。2.2.1设计单位位的选择择和设计计费用的的控制设计计单位选选择的方方式:设计招招标长期合合作单位位直接洽洽谈引进新新的设计计单位洽洽谈设计计单位的的类型国际际知名度度较高的的国外设设计公司司做规划划方案，，再找个个国内公公司做施施工图深深化设计计国内内知名度度较高的的国内公公司做完完成个设设计（规规划方案案、扩初初设计、、施工图图纸设计计）国内内知名度度较高的的设计人人设计计费用的的控制如何花花最少的的钱做出出最好的的设计产产品----其其实是个个平衡的的问题2.2.2设计质量量和设计计进度的的控制—对设计人人员而言言是任务，对对成本本人员而而言应前置而持持续避免两种种现象：：不计成本本地追求求设计效效果成本不合合理导致致品质丧丧失成本控制制含钢量等等土建造造价景观造价价示范区造造价设计变更更签证率率合理的设设计费2.3规规划和和扩初阶阶段的成成本控制制2.3.1场地总平平面设计计成本控控制场地整合合设计，，即在平平面图里里同时考考虑竖向向、道路路、管线线、绿化化景观设设计要求求。只有有这样，，才能做做出又好好有能实实施的设设计方案案。甲方方应充分分核实以下基础资料料的准确确性：地形图、、红线图图；水文文地质气气象资料料（如洪洪水频率率、暴雨雨强度、、汇水面面积、径径流系数数等）；；拟建工程程周边的的建筑物物、道路路及管线线现况资资料；周边有无无规划建建筑物、、市政道道路的接接点关系系及市政政给排水水管线、、能源管管线、电电力及通通讯等管管线与小小区接点点关系的的资料场地靠现现有城市市主干道道一侧是是否有排排洪沟；；场地的的初步或或详细地地质勘探探报告书书等。设计计师更要要分析资资料的准准确性、、可实用用性等，，否则，，会产生生无数后后患。只只有资深深总图设设计师具具有甄别别资料真真伪的能能力。对现现况场地地内的土土壤、边边坡、岩岩石作表表面的稳稳定性分分析；若现现况与地地形图有有明显的的区别，，要求甲甲方补测测地形图图；2.3.2场地道路路和竖向设计成本本控制•在坡地场场地，道道路设计计直接关关系到建建设工程程量的多少，进进而决定定了场地地开发建建设的造造价，要要将场地设计的的工程费费用降低低到最小小的范围围。道路路长则挡土墙和和边坡长长、土石石方工程程量较大大。•道路的平平面线型型定位、、技术标标准选择择和组合合，要经过方案案比选和和优化，，同时要要为建筑筑物布置置创造条条件。道路技术术标准选选定实例：过过于强调调道路的的平缓某些外地地开发商商没有概概念，别别墅最大大坡度可可达15%，提提出技术术标准改改变：6%，4%、3%，使使挡土墙墙高度从从16m提高到到20m。因过过于强调调道路的的平缓，，则带来来了土石石方量的的增大和和挖填不不平衡。。在山地地要像平平原(如如北京)那样，，坡小则则路长，，损失上上亿元。。做不下下去，越越做越糟糟。舍弃弃原来优优化方案，一意意孤行。。构建主干干道路网网实例11：道路路系统不不合理•由于开发发商们不不了解山山地建设设规律，，没选中中设计方方的推荐荐方案，，要设计计人员调调整其中中的一个个方案将将中间标标高的道道路直接接与低标标高路连连接，这这就造成成了道路路纵坡达达到15%坡度度、道路路系统极极其不合合理不通通畅、土土石方量量大增、、挡土墙墙增长且且增高，，整个工工程投资资巨增。。道路的竖竖向设计计将剖面和和平面结结合起来来拉主干干道路算算坡度，，常发生生对场地地的竖向向及道路路设计考考虑不周周到，经经常将道道路竖向向处理不不好，使使道路接接不到建建筑物边边上去。。道路平面面设计方方案调整整后，要要结合新新位置调调整其坡坡长、坡坡度和标标高。竖向设计计完成后后才能进进行建筑筑物布置置，否则则方案无无稳定性性。要充分地地利用地地形，没没有工作作经验积积累不行行，与场场地的结结合不好好。总图图专业设设计难度度大、工工作量也也大，在在设计过过程中返返工量大大，设计计周期长长。设计单位施工工图设计时没没动道路位置置，但对道路路标高做了较较大的调整，，后山的标高高为了将就建建筑物调低了了很多，也挖挖了很多的土土石方。甲方过分的强强调建筑物去去适应山坡地地形，将建筑筑物设计太多多太零碎小平平台，施工现现场没有机械械化施工的可可行性，人工工开挖成本太太高工期太长长，在施工中中又多次调整整建筑单体形形式和场地标标高，现场施施工返工较多多，设计和施施工的返工费费用也较高。。2.3.3场地管线综合合设计成本控控制搜集汇总市政政管线资料，，城市主干管管与小区的交交口的坐标、、标高、管径径大小及各管管线系统的配配置能力和排排放能力等。。如果规划局局给定的污水水排放接口比比较高，场地地排水就用不不上。开发商商有的也马虎虎，要了一个个高的接口。。汇总建筑物物和挡土墙墙基础。挡土墙穿管管的预设。。场地景观设设计标高及及位置的协协调配合。。在总平面图图上标注建建筑物、商商铺四周的的场地标高高坡地场地地管道通廊廊较窄，综综合管线布布置困难，，管网投资资增高。管管线也无法法顺应山坡坡地形按规规范布置下下来。坡地地场地道路路经常转向向，当设置置超高后，，积水点变变化，水道道专业不知知道。雨水水口位置要要准确而不不浪费，有有效解决问问题。再将推荐方方案作综合合管线图布布置，作综综合管线文文字说明；；进行管线的可行行性分析，，综合考虑虑各种管线线的设置。。考虑管线线综合走向向、市政管管线最低点点。充分考虑管管道通廊的的预留。汇水面积均均匀分配，，管线大小小比较适中中。管线应应尽量布置置在挖方区区方可节省省埋设时开开挖的石方方工程量。。坡地场地的的竖向设计计上要设置置挡土墙和和边坡，这这些构筑物物要占地，，高差越大大占地越宽宽，结构厚厚度也越大大。因为主主要的场地地上要建住住宅，这些些构筑物只只好布置在在道路通道道的两侧，，那么道路路通道除了了这些构筑筑物占地外外还有建筑筑物本身的的基础也要要占地，留留给布置管管线的地方方就不是很很多了。2.4施施工图设计计阶段的成成本控制2.4.1基础工工程成本优优化一个经济、、安全、施施工方便的的基础方案案是基础方方面成本控控制的关键键因素。合合理的基础础方案决定定其工程造造价——为为使基础工工程作到安安全、经济济、合理，，针对各栋栋建筑物各各部位的受受力特点、、相对应位位置的地质质情况分别别对采用不不同持力层层（粘土层层、强风化化基岩）、、不同基础础形式（天天然基础、、桩基础））进行技技术、成本本以及施工工分析；大量的设计计过程优化化可降低造造价：严格按照计计算结果核核对墙柱轴轴力与桩基基础承载力力的关系，，使一部分分四桩改为三桩桩、三桩改改为两桩等等；桩尖由由封闭桩尖尖改为开口口桩尖；核对天然基基础部分的的设计，充充分利用底底板的钢筋筋和混凝土土。2.4.2地下室室成本优化化地下室的结结构成本是是相当高的的，也是建建设单位很很重视的。。影响地下下室造价成成本的因素很多，比比如地下水水位、地下下室层高、、地面覆土土厚度、消消防车道的的位置等等等，下面将将对这个问问题进行专专题分析：：地质情况，，特别是地地下水位：：地下室的地地质以及水水位情况是是根据勘察察单位提供供的地质报报告确定的的，勘察单单位的综合合实力是决决定地质报报告的准确确与否的关关键；地下室底板板的结构形形式：地下室底板板的结构形形式主要有有梁板式和和无梁楼盖盖式两种，，需要根据据地下室的的埋深以及及地质情况况综合比较较确定，一一般选取无无梁楼盖经经济合理；；地下室的层层高：地下室层高高＝建筑净净高（2.2m）＋＋结构梁高高（0.9m）＋空空调管高度度（0.4m）＋消消防喷淋高高度（0.1m）＝＝3.6m，水电交交叉等在次次梁部分进进行，因此此地下室层层高在3.8m左右右是比较合合适的。2.4.2地下室室成本优化化地下室顶板板的覆土厚厚度：水、电管线线的走向、、交叉布置置以及埋置置深度以及及景观种植植树木的要要求是决定定地下室顶顶板覆土厚厚度的关键键因素，一一般地下室室顶板的覆覆土厚度在在1.0m左右是比比较合适的的；但实际从目目前的景观观上考虑，，基本在1.5米覆覆土厚度。。消防车车道的对成成本的影响响：无消防车道道的钢筋为为64kg/m2、、混凝土为为0.37m3/m2，钢筋和和混凝土综综合造价约为400元/m2；；有消防车道道的钢筋为为86kg/m2、、混凝土为为0.42m3/m2，钢筋和和混凝土综综合造价约为500元/m2。2.4.3主主体结构成本优优化要做到主体结构构成本得到很好好的控制，应做做好以下三方面面的工作：结构体系选型与布置置要合理，合理的结构方案案决定主体工程程成本造价:坡地建筑、建筑筑物的埋深不满满足规范要求、、建筑平面布置置不规则等，对对这些问题的合合理解决是决定定工程造价的关关键因素。结构计算与内力力分析要正确、、结构计算对结结构成本控制有有极为重要的作作用:通过对计算参数数、计算荷载、、梁墙柱构件尺尺寸的选取以及及计算指标的控控制，以求达到到经济合理的结结构计算结果细部设计与构造造措施要周密。。选用热轧Ⅲ钢、、冷轧扭钢筋等等新技术，降低低含钢量；应加强对施工图图的审查核对，，避免了设计图图纸人为的放大大。标准层结构构设计限额为钢钢筋65kg/m2，混凝土土为0.39m3/m2，实实际完成为钢筋筋43kg/m2，混凝土为为0.33m3/m2。由于建筑产品的的非标准型、物物业类型的多样样性，结构的经经济性指标很难难同工业标准化化产品一样采用用绝对指标。含含钢量指标不是是唯一的经济性性指标，如果过过分单一强调含含钢量，存在降降低结构质量的的风险，并对体体型规则要求过过高，易影响其其内部功能布局局及外立面的美美观。随着房产品的的品质越来越越高，钢筋、、水泥在建安安成本中的所所占比例越来来越底，相反反门窗工程（（实木门、铝铝木门窗、实实木门窗）、、外立面材料料（砂岩、花花岗岩、高级级质感涂料等等）、景观工工程、人工费费等的比重越越来越大。土土地的成本占占房地产开发发的成本越来来越高。2.4施工工设计阶段的的成本控制2.4.4门门窗成本定定位与优化2.4.5外外立面建筑筑材料定位与与优化2.4.6安安装设备定定位与优化2.5边坡坡土石方设计计的成本控制制在基坑、边坡坡的设计中，，经验占70％、计算占30％，因此在当当地找一个经经验丰富的设设计单位和设设计人员是相相当关键的。。在满足结构安安全可靠及环环境绿化要求求的前提下综综合造价最低低方案为中标标方案1、一个好的设设计单位和设设计人员是基基坑、边坡方方面的成本控控制的关键；；2、由于基坑、、边坡设计中中经验占了决决定地位，因因此请一个经经验丰富的专专家小组对重重要基坑、边边坡设计方案案进行评审是是一个重要环环节2.6景观观设计阶段阶阶段的成本控控制1、景观设计单位位的选择2、景观设计控制制的重点3.工程项目实施阶段成本控制3.1工程程项目实施阶段段的主要管理理流程3.2施工图预算及目标成本确定定的成本控制3.3招投标和合同管理中的成本控制制3.4设计变更环节节成本控制3.5工程材料与设设备采购签证成本本控制3.6工程款拨付管理环节管理3.1工工程项目实施阶段的主主要管理流程程3.2施工工图预算和目目标成本确定定的成本控制制房地产工程成成本管理要实实现主动控制制，就要做到到“算了以后后再做”，而而不是“做完完后再算”，，要实现这个个目标，我们们就要对房地地产工程成本本目标进行测测算，做到花花钱明明白白白。1.工程主主要材料设备备方案论证和和价格信息掌掌握。2.编制施施工图纸预算算，确定基本本目标成本。。整个建造成本本总额是否超超过上一阶段段目标成本；；每项是否与与目标成本分分解指标相符符，有无突破破；施工图预预算或标底审审核验证，出出具验证报告告。3.基本目目标成本与概概算对比论证证，分析原因因，确定最终终目标成本。。对施工图预算算或标底的审审核方法可为为抽取2~5个具有代表表性的分部或或分项工程进进行复核，当当复核造价误误差在±3%之内时，可可以认为造价价准确，否则则需要扩大复复核审核范围围（整个工程程的30%~50%）。。若施工图预算算造价突破概概算（估算））造价时，应应分析突破原原因。在报告告中阐明：是是设计原因的的，应返回设设计单位重新新设计；是增增加功能或项项目的，应重重新进行项目目评价；是其其他原因的，，应做补充说说明或解释。。4.编制招招标文件标底底最终审定结果果为正式的预预算目标成本本，此目标成成本作为指导导项目公司实实施过程中招招标、施工、、采购等业务务活动的成本本费用控制依依据。3.3招投标和合同环节中的成本控制制3.3.1建建立招投标标和合同管理理流程和制度度3.3.2常常规招标的的方式：公开招标邀请招标议标3.3.3招招标的计价价方式:施工图包干工程量清单招招标费率招标3.3.4合合同费用的的控制性条款款工期条款款质量标准准工程造价价及结算办法法：合同价款款支付材料设备备供应违约索赔赔工程竣工工决算3.3.5招招投标阶段段应注意的问问题除垄断性质的的工程项目外外，其它工程程的施工或作作业单位，不不得指定，须采取公开开或邀请招标标方式进行。。垄断性质的工工程项目（如如水、电、气气等）应尽力力进行公关协协调，最大程程度降低造价价。应组织设计、、工程、预算算、财务四大大专业人员联联合组成招标标工作小组，，就招标范围围、招标内容容、招标条件件等进行详细细、具体的策策划，拟订标标书，开展招招标活动；对对投标单位应应就其资质、、经济实力、、技术力量、、以往施工项项目和施工管管理水平等进进行现场考察察，提出书面面考察意见；；对投标情况况进行评估，，提出书面评评估意见。3.3.5招投投标阶段应注意的的问题在招投标过程中

同等条件下，应尽量选择企业类别或工程类别高而取费较低的单位

应建立健全施工队伍档案，跟踪评估其资信、技术力量等。

对投标人的设备报价不能指定唯一品牌，只能约定为“某某品牌或同等品牌”。也不能指定设备配件或元件，也只能约定为“某某品牌或同等品牌”。出包工程应严禁擅自转包。合同审批流程3.4设计变更更及签证环节的成本控制3.4.1设计计变更及签证的类类型及管理流程设计单位提出的变变更开发商提出的变更更(含客户提出的的变更)施工单位提出的变变更设计单位提出的变变更开发商提出的设计计变更施工单位提出的变变更（含签证）3.4.2现场场签证现场签证范围项目目施工过程中凡是是由乙方提出须经经甲方现场签认的的、引起工程造价价变化又不属于包包干合同范围的事事项及合同明确需需现场签证的内容