房地产项目前期定位与规划设计标准

房地产项目前期定位与规划设计标准前言随着房地产行业竞争的加剧,市场细分化趋势愈来愈突出,房地产企业开始积极寻求产品、信息、技术、人才等企业快速发展的要素。而特色而成熟的产品线已经成为企业的一项核心竞争能力。将成熟的产品线复制到新进入的市场,不仅仅意味着提高效率和成本管理,也有利于保证产品的品质以及在不同的区域形成差异化。科学成熟的产品线有利于品牌宣传和公司的稳定发展。目录第一部分：产品线对比分析的类别第二部分：房地产企业产品线拓展策略

第三部分：住宅产品市场的分类需求1．住宅市场产品的分类和影响产品发展的因素2．建立住宅产品线的方法-----价值点分类组合法3．目标产品线类别和其价值特征4．常规目标产品线第四部分：地产企业品牌的价值点

1．住宅市场常见的品牌价值类型2．地产企业品牌价值分析方法3．品牌产品线的合成第五部分：产品线建设工作计划的分解和数据库建立

1．市场需求信息的分类和数据库建立2．材料、工艺、新技术和成本数据库3．品牌产品线控制体系组建第六部分：产品设计标准

第一部分产品线对比分析的类别产品线市场定位对比分析产品线结构特色对比分析产品线盈利能力对比分析★产品线市场定位对比分析产品线市场定位对比分析产品线市场定位着重点在于产品线内各种房地产品的分别定位并相互呼应,相互配合,从而使整条产品线在市场中取得较强的竞争力。产品线市场定位必须综合分析顾客需求与竞争者产品线的情况,并在此基础上进行综合考虑。在制定产品线定位策略时,要讲求产品线中各房地产品定位要有针对性、目标一致性和彼此协调性。★产品线结构特色对比分析产品线结构特色对比分析产品线结构分析包括产品线长度分析、产品线内产品相关度分析、产品线之间关系分析三方面的内容。产品线长度分析由于房地产行业保持高速发展态势,发展良好的房地产公司在产品线长度上不断延伸。同时,市场成长也会要求房地产企业具有较长的产品线。★产品线盈利能力对比分析

房地产企业生产产品的目的就是盈利,产品线只是盈利的形式。因此,房地产企业必须重视产品线的赢利性分析。企业要知道产品线上每一个产品品种的销售额和利润,自身的产品线与竞争对手的对比情况。在产品线盈利方面,“金地”、“华润”的观点相同,认为企业应该增加商业物业的投入,而“万科”很少参与商业物业,战略上专注住宅产品。第二部分房地产企业产品线拓展策略在中国的房地产市场中,很多的中小房地产企业可能没有意识到产品线的重要性,也没有到总结产品线的这个高度,大型房地产公司目前的战略多为开拓新的市场、增加顾客群,同时为了适应顾客需求的变化,对产品线进行延伸拓展。房地产企业根据自身特点拓展产品线的策略主要有以下几点：

第一,增加新的产品线,以扩大房地产品组合的广度。第二,扩展现有的产品线,使其产品线更加丰满。第三,更多地增加每一房地产产品的品种,以增加产品组合的深度。第一,增加新的产品线,以扩大房地产品组合的广度。采用这种方法,新的产品线就可以利用房地产企业在其他产品线的声誉。例如万科希望为客户的全生命期提供产品,希望能够涵盖客户从第一次置业的低端产品到今后选择的中高端产品,即锁定终身客户,现在万科已经尝试性建设一些中低价商品房和廉租房并开始涉足高档住宅开发。第二,扩展现有的产品品线,使其产品线更加加丰满。通过分散风险、、拉长产品线来来顺应调控。例例如在商业地产产领域开发上,很多房产公司将将产品线拉长,既开发高档商场场,也开发普通商业业街既开发星级级豪华酒店,也开发经济型酒酒店。写字楼开开发有出租型的的,也有出售型的,租售并举。第三,更多地增加每一一房地产产品的的品种,以增加产品组合合的深度。房地产企业在确确定自己的产品品组合时应该考考虑产品线之间间的相关度,一般来说,产品线之间的相相关度越高,越有助于公司发发挥自己在某个个领域内的优势势,万科就是一个典典型的代表,其在大众住宅宅领域具有明明显优势。众所周知,高端住宅产品品线盈利能力力较好,但是项目运作作周期长,资金占压风险险大中低端住住宅产品线虽虽然赢利性不不如高端产品品,但是有利于解解决资金的快快速周转和收收入的稳定延延续,也有助于企业业适当规模的的扩展。不同同的产品线各各有所长,所以房地产企企业应该根据据顾客的需要要以及本企业业的发展战略略不断的调整整产品线以促促进企业的不不断发展。市场分类需求求企业品牌价值值点企业分类品牌牌产品线设计标准施工技术标准准材料和设备选用标准运营管理和物物业服务标准准平均利润目标标品牌价值传递递目标关于住宅产品品线建设工作作的说明第三部分：住住宅产品市场场的分类需求求在中国的房地地产市场中,很多的中小房房地产企业可可能没有意识识到产品线的的重要性,也没有到总结结产品线的这这个高度,大型房地产公公司目前的战战略多为开拓拓新的市场、、增加顾客群群,同时为了适应应顾客需求的的变化,对产品线进行行延伸拓展。。1．住宅市场产产品的分类和和影响产品发发展的因素复合地产旅游地产创意地产高科技地产文化地产★按开发的复复合价值模式式分类★按产品描述述的生活方式式分类新城镇建设郊区休闲养生生郊区旅游度假假城市便捷生活活城市综合商务务生活产品研究的不同类别细分价值点--研究内容loft建筑空间和生活方式小户型青年公寓建筑空间和生活方式70/90产品建筑空间和生活方式精装修公寓风格和品质质量老年公寓建筑功能和服务配置独立厨卫的加工和工业生产产品模块的工业化标准、成本花园洋房建筑艺术形式、空间形式、生活方式住宅产业化经济性、效率、质量、建筑空间和形式品牌产品线规划特征、建筑风格、品质质量、建筑空间形式、服务标准1．住宅市场产产品的分类和和影响产品发发展的因素★按产品价值值点细分的研研究1．住宅市场产产品的分类和和影响产品发发展的因素★影响产品发发展趋势的因因素●住宅产业化化发展的趋势势：经济性好好、效率高、、能耗低，质质量稳定●技术成熟和和市场接受认认可度提升●形成对中低低端住宅产品品的覆盖●开发综合服服务能力提高高的需求●社会文化和和社会结构的的变化因素●政策的倾向向2.建立住宅产品品线的方法★产品线建设设的目的●提高企业的的生产效率：：建立开发流流程的参考标标准、有效控控制开发环节节的资金成本本和时间成本本●项目品质保保障---〉品牌价值传递递：对开发模模式、设计、、材料使用、、施工工艺、、配套服务等等内容，建立立参照标准2.建立住宅产品品线的方法★产品线建设设的原则●借鉴各种开开发模式的利利弊和适用性性●与地产企业业文化和品牌牌建设相结合合●形成明确的的指导性和参参考规范●易于管理、、操作和学习习●易于维护和和更新2.建立住宅产品品线的方法★价值点组合合：地段、建设规模、建建设密度、目目标品质、目目标生活状态态家庭构成地段市区市远郊区市郊区市区市远郊区市郊区2.建立住宅产品品线的方法★价值点组合合：地段、建设规模、建设密度、、目标品质、、目标生活状状态家庭构成成建筑规模200万平方以上的的城市综合功功能开发50万以下的小型型居住区50万以上的大型型社区25万方以下的小小型综合体项项目25万方以上的综综合体项目2.建立住宅产品品线的方法★价值点组合合：地段、建设规规模、建设密度、目标品质、、目标生活状状态家庭构成成建筑密度容积率2.5以上，高层为为主的住区容积率1~1.8，小高层为主主的住区容积率1.8~2.5，高层混合住住区容积率0.3~1.0，花园洋房、、连排别墅、、叠加别墅为为主的社区容积率0.6~1.2，多层为主的的住区容积率0.3~0.8，house独幢住区容积率0.3以下，Villa住区2.建立住宅产品品线的方法★价值点组合合：地段、建设规规模、建设密密度、目标品质、目标生活状状态家庭构成成目标品质基本保障类产产品：廉租房房、经济适用用房、限价房房、回迁房舒适类产品：：中高等品质质安居类产品：：中小户型、、中等品质商商品房顶级产品享受生活类产产品2.建立住宅产品品线的方法★价值点组合合：地段、建设规规模、建设密密度、目标品品质、目标生活状态态、家庭构成目标生活状态态朝9晚5的普通工薪族族，居家生活活Soho人士，以家为为工作场所的的生活方式长期出差的商商务人士，投投资或第二置置业财富阶层、高高级官员的休休闲生活—第二居所企业主、高管管、职业经理理人、娱乐及及体育界高收收入群体、政政府高官，第第一居所，居居家生活2.建立住宅产品品线的方法★价值点组合合：地段、建设规规模、建设密密度、目标品品质、目标生生活状态、家庭构成家庭构成单身青年：0居室、1居室丁克家庭：1居室、2居室婚恋二人：1居室、2居室三代人同室：：3居室和更多功功能间和未成年子女女一起的两代代人：2居室、2+1居室、3居室空巢老人：1居室、2居室城市商务类的的：0居室及以上家庭度假类的的：2居室及以上2.建立住宅产品品线的方法★产品线的研研究方向选择择原则●市场容量大大：存在大量量、持续的需需求；●共性特征强强：宜于建立立标准化参数数和流程；●相对利润率率高；●政策风险小小：结合在正正常的市场秩秩序之下的真真实需求；并并顺应社会的的政策变动倾倾向；3．目标产品线线的类别和价价值特征★类别●城市中档住宅宅、●城市高档住宅宅、●郊区别墅、●中低端住宅、、●新城镇建设和和新农村建设设4．常规目标产产品线城市康居社区区、城市白领领社区、城市市高级公寓、、城市别墅和和郊区house（附表）城市康居社区城市白领社区城市高级公寓城市别墅和郊区house●市区旧城及近郊改造类的青年住区项目；●涵盖各类别中等收入人群；●开发规模较大；●以开发增值为主要利润点，高层高密度小户型公寓；●以塑造多样化丰富城市生活为主要特征；●平均利润低，品牌价值低●技术难度小，分期开发，建设速度快，回收资金快；●市区中高密度住宅建设项目；●以高层公寓为主，多层住宅或花园洋房的混合形态；●开发规模在50万平米以下；●开发增值+文化附加价值增值+服务增值；●中等面积、大面积户型；●技术复合度高，建设速度相对较慢，回收资金慢；●利润高，品牌价值高●市区旧城及近郊改造类的青年住区项目；●针对年轻的家庭构成；●开发规模较小；或者是大规模开发中的局部；●以开发增值为主要利润点，高层高密度小户型公寓；●以塑造多样化丰富城市生活为主要特征；●技术难度小，建设速度快，回收资金快；●平均利润低，品牌价值低●市区或近郊的低密度住宅建设项目；●以联排、高密度独栋、或者叠加别墅为主；●开发规模在20万平米以下；●开发增值+文化附加价值增值+服务增值；大户型；●技术复合度高，建设速度相对较慢，回收资金慢；●利润高，品牌价值高；第四部分：地产企业品牌牌的价值点1．住宅市场常见见的品牌价值值类型生活元素及人文价值高技派元素的居住价值运动健康---倡导健康生活传统地域文化---弘扬地方文化的价值财富人生的价值观---追求赢得财富和尊重的生活态度创意和创新的价值观---以思维自由、存在自由、创意生活为自我生活价值的生活态度家庭生活---以家庭和睦、体验家庭亲情为生活态度尊重自然和他人---与自然接触、热爱自然的体验式生活态度……●绿色建筑采用低能耗生产的材料、原生材料；采用生产过程无污染或者低污染的产品设备采用无污染低污染的工艺流程；使用低污染能源；●环保生活节能建筑---低能耗建筑，保温性能好节水建筑---提高水的使用率低排放---减少二氧化碳气体的排放采用了减少使用维护成本的技术，使建筑运营过程中经济效益强高舒适度环境采用高技术设备，提升居住环境的安全性和舒适度，更健康。2．地产企业品品牌价值分析析方法建筑人的环境居住舒适度心理健康和情感需求生活便利性家庭的日常生活成本尊贵感自由私密性邻里交往安全感2．地产企业品品牌价值分析析方法居住舒适度生活便利性●生活空间对对光、日照的的健康标准等等级；对窗、、阳台、户外外空间的设计计标准；●生活空间空空气质量的评评判标准设定定：室内的通通风和加湿、、恒温以及过过滤等措施；；室外空气的的净化和污染染控制；●生活空间的的温度舒适度度标准：建筑筑保温、窗体体及屋面保温温，控制室内内适宜温度……●生活空间噪音音标准的设定定和控制；●生活用水的的健康标准设设定；●出行：交通通方式、道路路空间、距离离…●购物：种类、、规模、档次次、…●运动：类别、、档次…●娱乐：种类、、档次、平均均成本…日常生活成本本心里健健康和和情感感需求求●降低低建筑筑物的的冬夏夏采暖暖制冷冷成本本；●降低低物业业管理理维护护成本本的措措施；；●房屋屋的建建设质质量和和设备备设施施使用用年限限的合合理标标准；；--太阳能能热水水、太太阳能能路灯灯或其其他绿绿色能能源的的使用用；---中水利利用；；节水水马桶桶等设设备的的选用用；节节能灶灶具；；---不易老老化损损坏的的材料料和配配件；；---电梯节节能技技术；；---易于养养护的的植物物；---易于维维护的的景观观水循循环设设计；；---合理的的物业业配套套设施施运营营计划划；●提供供不同同交往往空间间；茶茶室、、棋牌牌、游游泳、、户外外休息息、健健身场场；不不同年年龄人人的活活动场场：儿儿童、、青年年、老老年人人……提供散散步道道、社社区商商业街街等空空间；；●根据据不同同等次次社区区提供供不同同类别别的服服务：：订票票、购购物、、洗衣衣、维维修、、接送送、保保健、、健身身、养养生……●社区兴兴趣活活动组组织：：社区区户外外俱乐乐部、、社区区车友友会、、社区区马会会俱乐乐部，，社区区高尔尔夫团团体……●提供针针对家家庭问问题的的专门门服务务：宠宠物托托管、、子女女照顾顾、老老人照照料、、心理理咨询询、教教育●社区区形象象建设设和宣宣传2．地产产企业业品牌牌价值值分析析方法法3．品牌牌产品品线的的合成成开发价值品质质量文化价值塑造文化感受服务价值物业和管理++++品牌价值附：各各类产产品线线开发发特征征对比比表第五部部分：：产品品线建建设工工作计计划的的分解解和数数据库库建立立1．市场场需求求信息息的分分类和和数据据库建建立（收集集办法法：通通过案案场问问卷、、专业业公司司调研研；建建立基基础信信息库库，长长期跟跟以年年龄和和家庭庭构成成为基基数，，建立立分类类标准准）年龄生活状态家庭构成教育、职业家庭收入活态度和消费观针对产品的功能需求18~24

24~35

35~45

45~55

55~65

65以上

客户分分类客户分分类、、建筑功功能、、配套套功能能、社社区环环境、、设备备设施施、物物业服服务、、会所所功能能、数数据库库资料料建筑功功能套型功能单元使用方式功能要求配置标准和技术要求备注客厅

起居室

门庭

餐厅

厨房

卫生间1、卫生间2

卧室1、卧室2

工作室

储藏间

洗衣间、佣人房

衣帽间

休憩阳台、工作阳台

其他

1．市场场需求求信息息的分分类和和数据据库建建立客户分分类、、建筑功功能、配套套功能能、社社区环环境、、设备备设施施、物物业服服务、、会所所功能能、数数据库库资料料（收集集办法法：通通过案案场问问卷、、专业业公司司调研研；建建立基基础信信息库库，长长期跟跟以年年龄和和家庭庭构成成为基基数，，建立立分类类标准准）配套功功能园区配建功能需求使用方式服务特征和功能标准备注超市、菜市场

面包店、花店

影楼、邮局

卫生站

医院

银行

托儿所、幼儿园

小学、中学

会所

影院

书店

1．市场场需求求信息息的分分类和和数据据库建建立客户分分类、、建筑筑功能能、配套功功能、社区区环境境、设设备设设施、、物业业服务务、会会所功功能、、数据据库资资料（收集集办法法：通通过案案场问问卷、、专业业公司司调研研；建建立基基础信信息库库，长长期跟跟以年年龄和和家庭庭构成成为基基数，，建立立分类类标准准）社区环环境园区环境要求功能需求和特征备注主要景观特征

绿化率水环境或其他

老人活动区

儿童休息区

运动活动空间

交流活动空间

地面停车场

步行系统

其他

1．市场场需求求信息息的分分类和和数据据库建建立客户分分类、、建筑筑功能能、配配套功功能、、社区环环境、设备备设施施、物物业服服务、、会所所功能能、数数据库库资料料（收集集办法法：通通过案案场问问卷、、专业业公司司调研研；建建立基基础信信息库库，长长期跟跟以年年龄和和家庭庭构成成为基基数，，建立立分类类标准准）配套设施分类及特征标准和技术要求备注电梯

供电系统

弱电系统

给排水

园区公共管理

机动车位

自行车位

其他

设备设设施1．市场场需求求信息息的分分类和和数据据库建建立客户分分类、、建筑筑功能能、配配套功功能、、社区区环境境、设备设设施、物业业服务务、会会所功功能、、数据据库资资料物业管理服务需求特征服务标准和服务队伍的建立备注家政服务保安公共安全公共区域维护管理酒店式服务老人救护定制服务其他物业服服务1．市场场需求求信息息的分分类和和数据据库建建立客户分分类、、建筑筑功能能、配配套功功能、、社区区环境境、设设备设设施、、物业服服务、会所所功能能、数数据库库资料料会所服务需求和使用特征运营和管理备注书屋、酒吧棋牌类

球类运动

养生、SPA

美容、健身、游泳

俱乐部、社团

会所功功能1．市场场需求求信息息的分分类和和数据据库建建立客户分分类、、建筑筑功能能、配配套功功能、、社区区环境境、设设备设设施、、物业业服务务、会所功能、数据库资资料项目分类项目名称项目规模和区位项目目标客户项目产品特征康居类城市高级公寓城市别墅白领社区典型开发个个案的数据据库资料1．市场需求信息的的分类和数据库建建立客户分类、建筑功功能、配套功能、、社区环境、设备备设施、物业服务务、会所功能、相关数据库资料宣传卖点产品类别和分期风格和文化配套设施康居类城市高级公寓城市别墅白领社区产品特征1．市场需求信息的的分类和数据库建建立客户分类、建筑功功能、配套功能、、社区环境、设备备设施、物业服务务、会所功能、相关数据库资料

规格尺度材料标准工艺标准规律规划格局

道路

植物类别

活动空间

停车和管理

小品和文化设施

水景观系统

照明系统

安防系统

绿化率

建筑密度

建筑形态

其他指标

典型开发个案—园区环境1．市场需求信息的的分类和数据库建建立客户分类、建筑功功能、配套功能、、社区环境、设备备设施、物业服务务、会所功能、相关数据库资料规格尺度材料标准工艺标准规律户型及室内配置户型配比设备设施标准大堂和公共区域电梯入口门庭外立面材料门、窗五金件、电气配件装修标准其他典型开发个案—建筑特征1．市场需求信息的的分类和数据库建建立客户分类、建筑功功能、配套功能、、社区环境、设备备设施、物业服务务、会所功能、相关数据库资料

功能配置标准建设标准规律社区商业

物业服务

会所

典型开发个案—物业和会所1．市场需求信息的的分类和数据库建建立客户分类、建筑功功能、配套功能、、社区环境、设备备设施、物业服务务、会所功能、相关数据库资料建筑材料数据库2-材料、工艺、新技技术和成本数据库库材料特点和适用性室内室外使用规范和技术标准常见品牌及档次砌体砖、面砖、铺地砖天然石材、人造石木材、仿木材料水泥、混凝土涂料、合成材料金属板材陶瓷、玻璃钢材光源防水材料管材、线材其他材料客户分类、建筑功功能、配套功能、、社区环境、设备备设施、物业服务务、会所功能、相关数据库资料分类

特点和适用性技术要求价格和品质等级建筑屋面系统、门、窗、幕墙产地性能描述适用范围材料技术标准质量保证安装及维护成本电梯五金件、卫浴规划公共安全管理系统公共垃圾回收系统公共信息发布通知系统公共照明系统水景观的维护系统车辆管理系统

给排水给水设备、表具；污水处理、中水使用

供暖系统方式，设备系统标准

强弱电变配电设备，弱电设备

燃气系统设备标准

人防工程相关设备标准

成套设备数据库2-材料、工艺、新技技术和成本数据库库客户分类、建筑功功能、配套功能、、社区环境、设备备设施、物业服务务、会所功能、相关数据库资料分类

做法分类特征和适用区域材料和施工技术要求品质等级建筑内外墙体设计标准图样做法特点：适用范围

屋面栏杆阳台台阶卫生间雨篷楼梯间凸窗通风井

……

建筑构件和常规节节点标准做法2-材料、工艺、新技技术和成本数据库库客户分类、建筑功功能、配套功能、、社区环境、设备备设施、物业服务务、会所功能、相关数据库资料园区规划常规节点点标准做法2-材料、工艺、新技技术和成本数据库库分类做法分类特征和适用区域材料和施工技术要求品质等级规划车行道路断面和做法设计标准图样集步行道做法减速带、交通指示围墙、大门路牙、排水沟挡板车库出入口井盖、管沟花池、路灯、草坪灯无障碍设计要素车棚、亭廊水景观、屋面种植、常规种植灌溉系统……客户分类、建筑功功能、配套功能、、社区环境、设备备设施、物业服务务、会所功能、相关数据库资料分类

植物名称气候适应特征和生长特征技术要求价格和品质等级乔木速生千头椿适应区域树型特点生长习性适应土质适用场所规格大小迁移养护要求植物成本、养护成本慢生观赏类果树行道树灌木

花草

常用植物数据库2-材料、工艺、新技技术和成本数据库库客户分类、建筑功功能、配套功能、、社区环境、设备备设施、物业服务务、会所功能、相关数据库资料技术名称技术特点适用范围维护特点价格和维护成本太阳能使用

户用吸尘系统

恒温恒湿系统

呼吸式幕墙系统

水循环使用

地源热

光伏电

风能

……

绿色建筑材料

新型保温材料

节水、节能材料

隔音降噪材料或做法

成熟技术、新材料料的数据库2-材料、工艺、新技技术和成本数据库库客户分类、建筑功功能、配套功能、、社区环境、设备备设施、物业服务务、会所功能、相关数据库资料3．品牌产品线控制制体系组建基础数据信息+市场需求信息产-品线分类特征模版版品牌价值的技术元元素+产品分类特征=品牌产品线标准第六部分：产品设设计标准总平面设计产品设计标准1.间距!1.1建筑平面搭接错位位时,h值(净尺寸)不宜大于2.4m,以免影响采光总平面设计、单元户型设计、、公共空间、、室外工程、设备备设施、物业服务务、会所功能、相相关数据库资料总平面设计2.消防★2.1总图中应做好消防防车道及消防车登登高面设计,注意人车分流;当消防车道下面为为地下室时,结构应考虑消防车车总重300KN荷载.★2.2登高面●登高面宜在用的红红线内解决,条件限制时可利用用绿化带作登高面面,但绿化带下应设硬硬地,并按消防车总重300KN计算●当建筑物凹入处进进深不大于4m(净宽)时,该凹入范围可计入入1/4周边长度算作登高高面;如凹槽宽度不大于于2.5m(净宽),该宽度可不计入建建筑周边总长度.产品设计标准总平面设计、单元户型设计、、公共空间、、室外工程、设备备设施、物业服务务、会所功能、相相关数据库资料★2.3消防车道●高层建筑周围宜设设环形或沿建筑的的两个长边设置消消防车道;尽端式消防车道应应设18m×18m回车场●消防车最小转弯半半径:高层12m,多层●消防车道最小宽度度:登高面处6m,其它处4m.

●消防车道的坡度:登高面≯1%,其它处≯7%.●消防车道距建筑物物距离宜≮5m●高层建筑的沿街长长度超过150m或总长度超过220m时应设穿过高层建建筑的消防通道.

●高层建筑应设有连连通街道和内院的的人行通道,通道之间的距离不不宜超过80m.总平面设计产品设计标准总平面设计、单元户型设计、、公共空间、、室外工程、设备备设施、物业服务务、会所功能、相相关数据库资料3.流线设计★住宅出入口处应应设置人车分流专专用通道;当商住楼住户大堂堂与流量大的商业业服务空间临近时时,商业用房的货运出出入口宜设在地下下室或与大堂入口口异向布置,避免人,货流交叉,减少交通安全隐患患.4.附属用房★总平面设计时时应在小区显著位位置(如入口附近)设置管理用房.

★应在住宅(区)的下风向和较隐蔽蔽处设垃圾站,其面积不宜小于6㎡,与住宅距离不宜小小于10m,外部与道路相连;垃圾站地面及内壁壁宜贴光滑,宜清洁材料,并配置给排水设施施.5s8W9B1r5M:E

★箱式变电在总图中中要综合考虑,不应设在入口附近近,建议其与主体建筑筑的间距不小于9m,以免影响景观和采采光.总平面设计产品设计标准总平面设计、单元户型设计、、公共空间、、室外工程、设备备设施、物业服务务、会所功能、相相关数据库资料5.摩托车,自行车存放★总图中应结合绿化化设置摩托车,自行车存棚(库),其与主体建筑的间间距不宜小于9m;偏低档次的住宅项项目,宜按每户一辆自行行车,每十户一辆摩托车车设置★出于安全问题,自行车库不宜设在在地下车库内,应单独考虑.总平面设计产品设计标准总平面设计、单元户型设计、、公共空间、、室外工程、设备备设施、物业服务务、会所功能、相相关数据库资料单元户型设计单元户型基本设计计要求●层高:采用分体空调的普普通楼盘层高宜为为2.8m,档次较高的可为3.0m;若采用中央空调不不宜小于3.3m.1w:E6t7p2o6s,M-c

●厨房,卫生间室内净高不不小于2.2m;排水横管下皮距楼楼地面的净高不小小于1.9m且不应影响门窗的的开启.2|7D(k8^)X/M3p,~

●起居厅开间不宜小小于3.4m(净宽),深宽比不宜大于2;应减少开向起居厅厅的门洞,布置家具的墙面直直线长度不应小于于3m;无阳台的起居厅宜宜设计宽度大于1.8m的低窗台观景凸窗窗.1t!g)k1Q/c1~4V9k

●平面有凹槽的高层层住宅,其凹槽的开口宽度度不应小于2.4m(净宽),凹槽的深宽比不应应大于4.产品设计标准总平面设计、单元户型设计、公共空间、室室外工程、设备设设施、物业服务、、会所功能、相关关数据库资料●避免卧室紧靠电梯梯井道,如无法解决则应采采取相应降噪措施施:相邻的墙体为隔音音墙体;大于2.5m/s井道上部应设高度度大于1m的隔声层,隔声层设800×800进出口●复式住宅顶层卫生生间设在下层卧室室上方时不应采用用下排式排水.

●户内通向所有房间间的走道净宽不宜宜小于1000;当走道长度大于2000时,应相应加宽至1100.●●户内楼梯宽度应应注意为净宽;当一面临空时,墙面到楼梯扶手手最小宽度应不不小于800●门宽大于900的储藏室门宜采采用推拉或外开开平开门以增加加储藏空间.

●北方地区首层为为架空车库时二二层地面应采取取保温措施.●设于底层或靠近近外墙的壁柜以以及厨房,卫生间储物柜应应采取防潮措施施●严寒地区居室,起居厅的外窗应应设置可开启的的气窗以进行定定期通风换气,且内门门下空隙隙不应小于252.玄关●玄关内应考虑衣衣帽镜,柜的设置空间,净宽宜≥1500●户配电箱应避免免与对讲机,开关及门铃一同同设置,以免发生冲突;户配电箱所龛入入墙面可适当加加宽为120;门铃宜采用遥控控式门铃;对讲机距门边的的距离宜大于100,其下方可设玄关关灯开关3.厨房●中,高档住宅厨房面面积不应小于5m2;单排布置设备的的厨房净宽不宜宜小于1.6m,双排布置时净宽宽不宜小于2.2m●橱柜布置应遵循循洗,切,炒的流线,以间距800,单排布置为宜.炉灶应避开窗口口设置;橱柜进深宜550,长度在2000-3000之间,吊柜进深350,净高不小于500;厨房应考虑微波波炉,消毒柜的位置,并设相应的插座座;电器插座应避免免靠近水盆,灶具.(厨房具体设计可可详集团设计工工程部之《厨厕详图》厨房主要设备尺尺寸表设备名称长(mm)宽(mm)高(灶台800500-550650-700洗涤台900-1200500-550800操作台400-1200500-550800吊柜普通400-1200300-350≮500调料400-1200300-350350-400抽油烟机800300-350根据油烟机型配配合确定●冰箱位宽度不不小于650,若考虑美式大冰冰箱尺寸应为800;注意冰箱门的开开启方便及冰箱箱散热.●如洗衣机设在厨厨房,预留机位应不小小于600x600;厨房仅在布置有有洗衣机时设防防止溢流和干涸涸的专用排水地地漏地漏,地漏位于洗衣机机出水口一侧,离橱柜距离不小小于200.●洗菜盆,洗手盆建议采用用底出水供水方方式.

●厨房吊柜设置时时应注意避免挡挡窗●吊顶下皮应高于于窗洞上皮50●厨房应设排烟道道;中高档厨房应结结合烟道设计管管道井.(排烟道尺寸表详详见"二.单元户型设计――9.油烟机")为便于迅速排除除油烟和异味,厨房外窗或外墙墙宜设换气扇●北方地区厨房应应进行采暖设计计●设于底层或靠外外墙,靠卫生间的厨房房壁柜内一定要要采取防潮措施施,北方地区尤其要要注意.

●厨房楼面结构板板未降板时应设设门槛●厨房门下端如设设百页通风口,其外形尺寸不小小于250×450;无百页者,门下空隙不应小小于25.4.卫生间●当两户卫生间位位于凹槽相对布布置时,窗应错位布置避避免通视;卫生间窗宜采用用磨砂玻璃●卫生间门应在隐隐蔽处开设;直接开向起居厅厅的卫生间应设设前室.

●应考虑坐便器,洗脸盆等洁具上上下水噪音对卧卧室的影响,不宜沿卧室墙面面布置●卫生间设施(卫生间具体设计计可详集团设计计工程部之《厨厕详图●公用卫生间宜以以柱盆或挂式台台盆为主,柱盆或台盆边距距墙应大于150;●●主人卫生间台面面宽度宜560-600,长度不小于900,高度850;

●台盆镜面宽度应应与台面长度相相同且镜面底边边距台面的距离离为200●毛巾架距地1200;避免与插座位置置矛盾●坐便器净宽宜为为900,最小净宽不小于于850.

●淋浴间净宽宜为为1000,最小净宽不小于于900;淋浴开关距地1000-1200,淋浴喷头由距地地1680-1880上下推拉杆固定定;地漏位于淋浴头头下部居中,并距墙400.●浴缸尺寸宜采用用750x1550,档次较高时可考考虑增加浴缸平平台尺寸;淋浴喷头做法参参上;热水器不应设在在浴缸的中部.

●普通有外窗的卫卫生间排气扇应应安装在窗固定定扇上;高档次宜结合吊吊顶设吸顶式排排风扇;无外窗的卫生间间排气扇应与通通风道排风口相相连●不宜采用下沉式式卫生间设计;如条件限制必须须采用时,卫生间楼面应为为抗渗混凝土,给水管管材宜采采用新型管材,水平溢流管应接接至排水立管●排水设计时严禁禁将给水管明设设在浴缸底部;施工时要注意浴浴缸底部一定做做防水层./R“C6V;M5x(M)P!u7z,c

●大户型主卫生间间宜洗,浴分间设,洁具设施要与户户型档次相匹配配;应设管道井●暗厕应设计通风风道,其位置应避免靠靠近给水管及设设在门后.成品排风道选用用表层数尺寸≤≤6360×200或380×240或430×290

7-9500×300或550×350

10-30600×300或650×350注:1.高层排风道宜采采用"主-次-主"变压式风道,且防止串味应采采用单双层分别别排风系统.2.高层排风道排风风口应有防火止止回阀,加工厂应随风道道统一供应●当下层为商用空空间时,结构设计时应考考虑卫生间洁具具的布置,避免洁具正下方方是大梁,导致无法居中安安装●复式住宅当顶层层卫生间设在下下层卧室上方时时不应采用下排排的排水方式●卫生间,厨房地漏的排水水管应设存水弯弯;且洗衣机排水处处应设防止溢流流和干涸专用地地漏●卫生间应从门口口向地漏找坡度度;地漏应设在室内内最低端并靠近近浴盆或淋浴喷喷头.

●卫生间结构宜沉沉板50-100;未降板的卫生间间应设门槛●卫生间吊顶下皮皮应高于窗洞上上皮50.

●管线设计要合理理,避免影响放置浴浴盆,淋浴房及开窗;塑料泛水管穿墙墙埋设时,高度应大于1500,避免因高度不合合理被二次装修修打穿漏水.

●插座应靠近镜台台设置并避免设设在毛巾杆的下下方●北方地区卫生间间散热片位置设设计时一定要与与电气专业互相相配合以免互相相矛盾,如将插座设在散散热片的后面●室内的PVC管线应设置消音音措施以减少上上下水管道噪音音.5.阳台●非封闭阳台地面面应比室内最少少低50,如有困难以及顶顶层露台的门应应设门槛●当洗衣机位于阳台台时,洗衣污水不应直接接排到雨水管内,应设防止溢流和干干涸专用排水地漏漏;阳台栏板要考虑洗洗衣机位的摆放避避免镂空;当洗衣机置于窗下下时,窗台高度不宜小于于1200,以保证窗的开启和和给水管的设置.●进深大于1500的阳台挑梁要设计计成梯形,避免挑梁高度过大大影响室内采光●阳台栏板下部应设设100高边梁;阳台栏杆严禁横向向设计,防止幼儿攀爬,减少安全隐患.●观景阳台宽度不宜宜小于1500,其它阳台不宜小于于1200●顶层阳台应设顶板板;复式住宅的阳台应应考虑晾衣及遮阳阳的需要.

●北方地区生活阳台台应设计为封闭阳阳台,且栏板及顶层阳台台顶部要设保温以以防止产生结露;底为架空的封闭阳阳台应在底板下面面贴50厚聚苯保温板,并设吊顶●阳台排水禁止散排排应设地漏,地漏的位置建筑专专业要结合雨水管管,宜靠近外墙,阳台角端设置,不宜设在门口;阳台地面应向地漏漏找坡●阳台门应选用密闭闭效果好,质量高的产品,不宜采用门联窗;考虑室内镶地板的的高度,阳台门下门框高度度不应小于50,避免使室内完成面面高于门框,影响美观且不防水水;北方地区开敞阳台台门窗应为保温门门窗.

●各户毗邻阳台应考考虑分隔,避免可以互相走通通,减少不安全因素.

●阳台金属栏杆应进进行防锈处理;北方地区高层住宅宅宜采用实体栏板板.

●高层阳台使用玻璃璃栏板时应充分考考虑安全性,玻璃厚度不小于10厚.6.门门洞口宜按如下下尺寸设计●入户门1000x2100(普通)1200x2100(高档),位于门洞外樘●卧室门900x2100,位于门洞中樘;

●厨房门800x2100,位于门洞内樘;门下方宜设250×450通风百页;无百页者,门下空隙不应小于于25●卫生间门750x2100,位于门洞外樘;门下方宜设300x300或250×450通风百页;无百页者,门下空隙不应小于于25.

●佣人房门800x2100,位于门洞中樘●门碰距地100●门垛尺寸不小于50,且做构造柱加固.(施工时注意不要遗遗漏)

●外檐门应外开以防防风.

●住户首层外檐门窗窗需考虑防盗设施施.7.窗●凸窗窗台高宜400-450,进深500.

●距地900高以下应为固定窗窗扇,且全落地窗应设900高窗护栏(窗外为阳台或平台台时不受此限制)●窗楣应设滴水槽●凸窗遮阳板在墙根根处应设导流槽,以免遮阳板上的水水停留时间过长,导致砌体外墙渗漏漏;或者在遮阳板外墙墙挑檐位置设＞100高混凝土止水坎(详第四部分节点详详图).

●厨卫窗台宜900高,窗上部应设400-450高固定扇以安装排排风扇,并在相应位置设中中心距地2000的电源插座,固定扇开关和顶灯灯开关一起设于卫卫生间门口.厨卫横向管线应贴贴近楼板以免挡窗窗.●厅卧窗上皮距楼地地面高度宜为2300或以上;厨卫考虑设备污水水管不穿洞(走梁下),可降低到2200.●开间大于,等于3300的房间窗宽不宜小小于1800●未设阳台的起居厅厅大窗开启扇最少少有两扇,以便于空调室外机机安装.

●两侧未设混凝土挡挡板的凸窗设计时时应考虑风向因素素,开启扇不应面向主主导风向以免引起起漏水●窗框与凸砼体结合合的施工缝一定要要用防水砂浆填实实,避免杂物导致凸窗窗台底板部及窗角角处渗水.●窗型设计时不应仅仅考虑外观整体形形象,还应考虑室内通风风,开启扇面积不小于于房间地板面积的的1/20且厨房不得小小于0.6㎡;凸窗不应采用用较特殊,拼接过多的窗窗型.●北方地区凸窗窗上,下封板一定要要贴保温板或或抹保温砂浆浆,以免墙体交接接处产生结露露.

●位于转角处的的窗(阳台门)应避免视线干干扰.8.空调●采用分体式空空调,空调室内机应应避免对床直直吹;户型单元平面面图应绘制家家具布置图并并确定室内机机位置.

●空调机位●●空调机位应应考虑便于安安装及维修(不必用吊篮);不宜设在凸窗窗窗台板下面面,应靠近门窗洞洞口设置●位于凹槽处距距离过近而对对吹的两个室室外机应相互互错位●如空调板设于于卫生间外墙墙,卫生间的窗户户开启扇应考考虑空调主机机出去,宽度不小于700,高不小于1100.●室外机位下下皮距地宜1600(双机1000常用分体空调调室内,室外机参考尺尺寸

型号室室内机室室外机

长高高厚长长高厚1匹80025018080056024061.5匹9002801808005602匹11503202008508803502.5匹1200350200890900350注:本表为偏大机机型尺寸,仅供参考;不同品牌外形形尺寸略有不不同●空调洞要靠近近空调插座并并在同一方位位.(详第四部分节节点详图)

●大面积起居厅厅要考虑大功功率空调或柜柜机,应考虑柜机留留洞位置,冷凝水管预埋埋,管中距地350●普通分体空调调冷凝水管应应预埋,避免直接插入入雨水管中(特别是北方地地区);标准层留三通通,距地1800;三通口留于室室内时,考虑美观高度度可适当上移移.(详第四部分节节点详图)

●空调外机不宜宜设置在封闭闭阳台内,夏季不散热,易死机,噪声大●北方特别是东东北地区空调调板应设保温温减少冷桥.●低档项目宜考考虑窗式空调调的安装.

●阳台推拉门到到墙边应留不不小于100宽的门垛,避免空调管穿穿玻璃9.油烟机●厨房内应设成成品排烟道,多层550x350(外围尺寸),高层600x400.成品排烟道选选用表层数尺寸≤6500×300或550×350

7-9560××300或610×35010-24700×400或750×45025-30800×400或850×450注:1.高层排烟道应应采用"主-次-主"变压式烟道,且防止串烟串串味应采用单单双层分别排排风系统2.高层排烟道排排风口应有防防火止回阀,加工厂应随烟烟道统一供应应.10.热水器●热水器宜设设在厨房,且采用强排式式,不应采用直排排式;注意预留安装装空间和电源源插座;厨房与卫生间间合用时宜考考虑10升,安装宽度度700;卫生间单用,考虑6-8升,安装宽度度500;排气道尺寸为为∮120,排风孔中距地地1700●热水器与用水水点管道不应应过长,宜控制在2米之内,大于2米的热水管应应设保温.

●热水管(铝塑管)埋墙时容易被被设钉枪打穿穿,与之相连卫生生间安装毛毛巾杆等配件件时应注意.●热水器应避免免设置在浴缸缸侧面中间,影响使用.

●插座,开关,散热器●插座,开关(散热器)应结合家具布布置合理设计计,避免与门的开开启方向,流线相矛盾;床头柜,电视柜书桌处处应设插座,门口,空调附近设开开关;厨房应考虑微微波炉,消毒柜的位置置,并设相应的插插座,且电器插座应应避免靠近水水盆,灶具.建筑专业平面面门窗进行修修改时应及时时照会设备专专业●可视对讲,门铃,玄关灯开关离离入户门边距距离宜≥100,要考虑玄关,鞋柜的位置●客厅电话线与与电视线插座座应避免设在在同一方位,书房应设电话线.●网线接口建议设在在书房,不宜设在起居厅,且接口位置应结合合字台及插座设计计.

●高档次住宅起居厅厅宜考虑音响线的的埋设.11.其它●建,结,水,暖(空调),电各专业应在初步步设计,施工图设计时分阶阶段进行专业会审审,各留洞位置应与雨雨落管,排污管位置相协调调以免发生冲突;大型洞口应计算洞洞顶标高,以免与楼板,梁发生冲突.

●结构设计时应注意意校对梁,墙关系,并考虑梁对室内环环境影响●避免梁偏向降板房房间一边而使地面面出台;

●避免位于隔墙上的的梁偏向起居室,餐厅一侧●避免卫生间座厕正正下方是大梁,导致无法居中安装装;

●房间中部及门顶不不应见梁;室内明梁下皮不应应低于2200●洗衣机进水龙头应应采用接口式公共空间1.单元入口●单元入口处应设设雨篷,门洞最小尺寸宜为为1500x2300,且设闭门器,地面找1%坡坡向门外.

●设置电梯的住宅单单元入口台阶处应应设坡道,以方便残疾人,婴儿车通行及用户户搬运●管道不宜集中设在在单元入口处;如设置应用轻质隔隔板加以封堵,并在隐蔽位置设可可拆卸的500×500壁板检查口●单元入口处应设信信报箱.

●单元入口处走道净净宽不应小于1300.

●北方地区高层住宅宅首层大厅应进行行采暖设计●首层入户大堂墙面面应采用可擦洗材材料.产品设计标准总平面设计、单元元户型设计、公共空间、室外工程、设备备设施、物业服务务、会所功能、相相关数据库资料2.楼梯●楼梯外窗宜采用推推拉窗,窗台高小于900的窗及通窗应设900高窗护栏●高层住宅楼梯消火火栓明设在休息平平台处时,休息平台宽度应比比正常宽度加宽200,同时设计时应注意意消火栓上皮与框框架梁的关系.

★楼梯高度

●多层层住宅小进深楼梯梯结构设计时应重重点注意入口处以以及二层休息平台台处净高不应小于于2m;

●梯段净高(为最低或最高一级级踏步前缘线以外外0.30m范围内至上方突出出物下缘间的铅垂垂高度)不应小于2.20m,应特别注意长短跑跑楼梯的梯段净高高(详第四部分详图示示意);公共空间产品设计标准总平面设计、单元元户型设计、公共空间、室外工程、设备备设施、物业服务务、会所功能、相相关数据库资料●计算净高时应注意意预留100施工误差.

●与地下室合用的楼楼梯应在首层设乙乙级防火门加以分分隔.

●当高层住宅疏散楼楼梯为剪刀梯时,两个楼梯不应均与与同一部消防电梯梯合用前室●高层建筑标准层的的二部疏散楼梯到到达底层时,不得合二为一共用用门厅的同一个出出口,两个安全出口应均均直通室外,并且两个出口之间间的距离不应小于于5m.3.电梯●电梯数量,吨位,速度应满满足居住住人流量量要求,平均等候候时间不不宜超过过120秒,发梯间隔隔时间不不宜超过过69秒.具体设计计参下表表.住宅电梯梯设计参参数类别数数量(户/台)额定容量量(人)速度(m/s)经济级80-10081常用级60-808-181-1.5舒适级40-6010-151.5-2.0豪华级2.0公共空间间产品设计计标准总平面设设计、单单元户型型设计、、公共空间间、室外工工程、设设备设施施、物业业服务、、会所功功能、相相关数据据库资料料●大于十一一层的高高层住宅宅,其电梯数数不应少少于2台;其中,每层住40人,层数为24层以上时时,应设3台电梯;每层住40人,层数为35层以上时时,应设4台电梯,且至少设设一部≥≥2.5s/m的电梯.

●消防电梯梯的速度度V≥H/60≥≥1.5s/m,容量≥11人(800kg).●当层数超超过25层时,电梯宜垂垂直分区区设计(消防电梯梯除外●消防电梯梯井底应应设排水水设施,排水井容容量不应应小于2m3,且不宜布布置在电电梯井内内,而应布置置在临近近消防电电梯的地地方,并用暗管管连接;如地下室室兼人防防时,应注意排排水井应应设在染染毒区.

●电梯在人人防清洁洁区内使使用时应应设前室室且前室室门为防防护密闭闭门.

●电梯间宜宜自然通通风采光光,否则应考考虑通风风抽湿设设施.●电梯井道道不宜与与起居厅厅,居室贴临临,必须贴临临时电梯梯井道应应为隔音音墙体,且大于2.5m/s井道上部部应设高高度大于于1m的隔声层层,隔声层设设800××800进出口.●速度大于于2m/s的电梯应应在井道道底部和和顶部设设置不小小于600××600带百页窗窗的通气气孔.电梯机房房楼面,墙面应采采用隔音音材料并并考虑通通风散热热,窗户开启启扇面积积不小于于房间地地板面积积的1/10,且应设排排气扇.

●不应在电电梯机房房顶板上上直接设设置水箱箱或在机机房内直直接穿越越水管,蒸汽管和和烟道.

●电梯厅旁旁的水表表房的,垃圾房,配电间等等设备或或附属用用房应设设门槛,且水表房房,垃圾房设设地漏●电梯门口口应做1%反坡,防止梯井井进水●北方地区区电梯机机房应采采暖保温温,以免顶层层住户屋屋顶结露露.公共空间间4.裙房商铺铺●底商餐餐厅对外外公共厨厨房应设设通到屋屋顶排烟烟道;如前期设设计时底底商未定定性,应在平面面适当位位置考虑虑设置集集中排烟烟道.

●底商应设设集中供供冷,前期设计计时可将将平面适适当分区区分段设设置;如条件限限制采用用分体空空调,设计时应应在隐蔽蔽位置考考虑空调调机位,避免靠近近住宅入入口●底商应设设专用的的货运通通道;当流量大大的商业业服务空空间与商商住楼住住户大堂堂临近时时,商业用房房的货运运出入口口宜设在在地下室室或与大大堂入口口异向布布置,避免人,货流交叉叉,减少交通通安全隐隐患产品设计计标准总平面设设计、单单元户型型设计、、公共空间间、室外工工程、设设备设施施、物业业服务、、会所功功能、相相关数据据库资料料5.地下室,半地下室室●层高设计计:应保证管管道下净净高2.40m;计算净高高时须预预留100的设备管管道安装装量●底层地下下室地面面应设置置150-200宽的排水水沟,间距不大大于12m,沟坡度不不小于0.5%;地面向排排水沟找找0.5%泛水;超过二层层的地下下室应设设设计滤滤水层.排水沟不不应跨越越防火分分区或人人防防护护单元.●首层地面面应注意意预留大大型设备备吊装孔孔洞.

●应注意计计算首层层电梯,自动扶梯梯底坑处处的地下下室净高高度,如高度小小于2.2m,此处不宜宜设车位位或布置置设备.公共空间间产品设计计标准总平面设计、单元元户型设计、公共空间、室外工程、设备备设施、物业服务务、会所功能、相相关数据库资料●当地下室轮廓大于于首层平面,应注意确定超出范范围的地下室顶板板标高;如此部分顶板必须须与室外地坪标高高相同时,应核算地下室高度度是否满足车库或或设备用房要求.

●半地下室外窗底皮皮距室外地面高度度不应小于300.

●位于室外的地下室室顶板应做好防水水,保温设计(详第四部分节点详详图);防水,保温材料应采用抗抗压耐磨型.●地下室各设备专业业一定要进行管线线综合,密切配合,设计时宜按(从上到下)风道,水管(喷淋),电气管线顺序●室外庭院设置在地地下室顶板上,覆土层较厚时要充充分考虑其重量,花池排水可通过带带有微孔的PVC管外包土工布排入入最近的雨水井,或事先在地下室顶顶板上预留排水孔孔,但应做好防水处理理●当地下室上方为消消防车道时,结构计算应注意考考虑消防车总重300kg荷载.

●五级人防地下室主主入口应设洗消间间而不应设简易洗洗消间.6.会所●会所功能设置要根根据使用者的组成成考虑,不应一味求全或设设置华而不实的项项目,应突出特点以提高高利用率.(有关会所设计可参参考设计工程部之之《万科集团住宅会所所科目配置研究报报告》)

●会所可适当增加棋棋牌室,乒乓球室的数量.

●大型会所宜设计厨厨房,以便开展商务会议议或业主租用聚会会.公共空间产品设计标准总平面设计、单元元户型设计、公共空间、室外工程、设备备设施、物业服务务、会所功能、相相关数据库资料7.墙体●小型空心砌块墙体体,应增加整体墙面的的刚度:

●在墙交接处,宽度大于1.8m门窗或洞口两端等等处设构造加强柱柱;

●长度大于3m的实体墙应每隔3m设一道构造加强柱柱;$}"q)W%`!J/a

●外檐墙在窗下皮设设100高现浇混凝土带,内配2Φ6,Φ6@200,主筋与柱子(构造柱)甩筋焊接;

●内隔墙在距地面高高1200处设100高现浇混凝土带,内配2Φ10,Φ4@250,作法同外檐墙;公共空间产品设计标准总平面设计、单元元户型设计、公共空间、室外工程、设备备设施、物业服务务、会所功能、相相关数据库资料●空心砌块墙门窗固固定宜局部砌实体体砖墙,先立框,后砌墙.

●不应采用含水率大大的空心砌块,避免造成墙体开裂裂.砌块的相对含水率率

级别相对含含水率三块平均值值使用地点的年平湿湿度>75%50-75%<50%

M≤45%≤40%≤≤35%

●高层外维护墙体宜宜采用粘土空心砖砖.

●北方地区应注意墙墙体保温,特别是加强突出墙墙体的重点部位如如凸窗上下口,空调板与墙体交接接处,阁楼外墙的保温,避免产生冷桥,局部结露以及冻胀胀产生的水平力使使墙体产生裂缝.●浇注混凝土应注意意密实度避免温度度应力造成梁,柱,墙体交接处开裂.●墙体保温层不宜内内置;如保温层内置,表面应加设钢丝网网片后再抹灰,以免墙体表面龟裂裂●墙体抹灰不宜在抹抹灰层表面进行胶胶水加轻钙粉批光光处理.

●小方块形的外墙体体瓷砖施工时应注注意粘贴饱满避免免空鼓;瓷砖勾缝要均匀密密实●外墙砼体螺杆洞在在墙体抹灰之前要要将洞填密实并作作防水处理●进行装修前一定要要将墙面潮气尽量量排尽避免结露现现象产生,北方地区采用电热热膜采暖时应尤其其注意.

●分户隔墙砌块厚度度小应于2008.屋面,女儿墙,屋顶栏杆●上人屋面不应在在防水层上直接浇浇筑40mm厚钢筋混凝土,或整浇后再割分仓仓缝,以免产生收缩裂缝缝并牵带防水层断断裂,造成屋面渗水.(屋面作法详第三部部分营造做法)●北方地区应注意出出屋面的排气管,人孔,竖井,阁楼侧墙等处的保保温,避免遗漏以造成顶顶层房间顶棚,阁楼侧墙结露