房地产评估课件精

1第一章绪论1、房地产的评估的对象

2、房地产价格3、房地产评估的特点

4、房地产评估的必要性2第一节房地产评估的对象1.1土地的内涵与特点

房地产评估的对象是房屋和土地的价值。

1、其中：土地的内涵

土地是地球表面自然要素-大气、岩土、生物、水与人类在其上的经济活动共同组成的综合体。2、土地的特征

根据土地的自然属性，土地具有以下特征：（1）土地资源的有限性（2）土地资源的不可替代性

3第一节房地产评估的对象1.1土地的内涵与特点。

（3）土地使用的可持续性（4）土地自然性状的地域差异性。

根据土地的经济属性，土地具有以下特征：（1）利用方式的多样性（2）土地区位的可变性（3）土地使用潜力的有限性。

4第一节房地产评估的对象1.1土地的内涵与特点3、影响土地利用的主要因素（1）自然因素：包括地质、地貌、气候、水文、土壤等自然条件。（2）经济因素：包括市场需求、资金投入、税收、劳动工资、地租等方面。（3）科学技术。（4）社会行政因素：包括土地使用制度、权益、政策、法规、土地利用管制等方面。

5第一节房地产评估的对象1.2建筑物的定义、房屋建筑的划分

1、建筑物的定义建筑物是指人工建造的具有一定功能的物质实体，包括房屋和构筑物两大类。

其中房屋建筑主要为居民的生产、生活和各种政治、经济、文化活动服务，如：住宅、厂房、办公楼、影剧院等。

构筑物是房屋以外的工程建筑，人们不直接在此进行生产和生活活动，如：道路、桥梁、塘坝、烟囱等。

6第一节房地产评估的对象1.2建筑物的定义、房屋建筑的划分

2、房屋的分类按使用功能进行分类：（1）居住建筑：供人们生活起居的建筑。（2）公共建筑：专为人们进行各类公共活动的建筑。（3）工业建筑。按结构划分：（1）钢结构：以钢材作为主要的承重物（2）钢筋混凝土结构（3）砖混结构（4）砖木结构（5）其他结构

7第一节房地产评估的对象1.3房地产的定义以及特性

1、房地产的定义房地产是房产和地产的总称，也称不动产。包括土地及房屋组成的物质实体和由此派生出的权益。（1）土地的区位决定了房屋的位置，直接影响到房地产的价格。（2）房屋使用权的年限取决于土地使用权的年限。（3）城市土地是人类改造自然、经过各种加工的产物，其上凝住了人类大量的物化劳动，投入了各种基础设施或建筑物。综上，在房地产估价中，通常评估的是房地产的整体价值。

8第一节房地产评估的对象1.3房地产的定义以及特性

2、房地产的特性（1）位置的固定性（2）长期使用性我国土地使用权出让、转让的最高年限：住宅用地70年，工业用地50年，商业用地40年。（3）大量投资性（4）保值与增值性（5）投资的风险性

9第二节房地产价格2.1房地产价格概念

1、房地产价格概念及决定因素

房地产由土地和房屋构成的，房地产价格实质上就是土地、房屋两部分价值通过市场交易的货币表现。

决定房地产价格的三种因素：（1）房地产使用价值的大小（2）房地产的供应数量（3）对房地产的有效需求

10第二节房地产价格2.1房地产价格概念

2、房地产价格的特征

房地产价格是由地价和房价共同组成，价格特征主要来源于地价与一般物品价格的差异性。（1）从评估的角度看，房地产价格实质上是一种权益价格。（2）价格构成的双重性（3）可用租金的形式表示（4）没有统一的市场，价格的个别性强（5）受折旧的影响小，增值性强

11第二节房地地产价格2.2房地产价格的种种类1、市场价、评估估价2、房地产总价、、土地价格、建建筑物价格3、生地价、熟地地价4、抵押价格、租租赁价格5、单位价格、楼楼面地价其中:单位价格=房地产总价/土地面积楼面地价=土地总价/建筑总面面积12第三节房房地地产评估估的特点点房地产评评估的特特点1、科学性性2、实践性性3、公正性性其中:科学性和和实践性性是正确确判断房房地产价价格的基基础，公正性是是房地产产评估的的灵魂。。13第四节房房地地产评估估的必要要性4、1房地产评评估是发发展市场场经济的的需要在新形势势下，无无论土地地的出让让、转让让，房屋屋的买卖卖、租赁赁，都涉涉及到房房地产客客观的市市场价值值，目前前我国国的房地地产市场场刚刚起起步，还还很不完完善，交交易者难难以掌握握真实的的市场信信息，必必须借助助房地产产估价师师的科学学判断，，提供评评估对象象的市场场价格，，才能达达到预期期的目标标。由此可见见，在房房地产市市场不完完善的情情况下，，房地产产评估尤尤为重要要。14第四节房房地地产评估估的必要要性4、2房地产估估价的现现实意义义房地产估估价主要要在以下下领域发发挥重要要的现实实意义：：（1）为土地地使用制制度改革革和土地地管理提提供科学学依据。。（2）为各类类房地产产交易服服务。（3）满足房房地产税税收的需需要（4）为征地地拆迁补补偿费提提供依据据（5）对城市市旧房拆拆迁补偿偿的评估估（6）处理房房地产纠纠纷的作作用（7）企业合合资、重重组和股股份制的的需要15对房地产产相关用用词的补补充说明明为了避免免引起歧歧义，我我们主要要使用““房地产产”、““房地””、“土土地”和和“建筑筑物”几几个关键键词，其其含义分分别下：：1．“房地地产”：：可指土土地，也也可指建建筑物，，还可指指土地与与建筑物物的合成成体。2．“房地地”：专专指土地地与建筑筑物的合合成体，，如说房房地价格格时，此此价格既既包含土土地的价价格，也也包含地地上建筑筑物的价价格。3．“土地地”：仅仅指土地地部分，，如说土土地价格格时，此此价格不不含地上上建筑物物的价格格。4．“建筑筑物”：：仅指建建筑物部部分，如如说建筑筑物价格格时，此此价格不不含建筑筑物所占占用的土土地的价价格。16房地产概概念的总总结房地产土地建筑物其他土地定着物实物权益区位实体质量功能土地建筑物房地地上空间地面地下空间房屋构筑物房地产概概念的总总结17第二章房房地地产评估估的理论论基础1、地租理理论2、区位理理论18第一节地地租租理论1.1地租的内内涵1、地租的的概念地租是土土地所有有者凭借借土地所所有权获获得的收收入。因因此，土土地所有有权和使使用权的的分离，，是地租租产生的的前提。。2、地租理理论的发发展过程程（1）资产阶阶级古典典经济学学家的地地租地价价理论农业地租租是为了了使用土土地而付付给地主主的部分分，是劳劳动产品品扣除生生产投入入、维持持劳动者者生活必必需和当当地农业业资本的的普通利利润后的的余额。。（2）马克思思地租理理论:农业工人人劳动创创造剩余余价值的的一部分分。19第一节地地租租理论1.2级差地租租和绝对对地租地租的两两种基本本形式：：级差地地租和绝绝对地租租。1、级差地地租定义：租租用较优优土地所所获得的的归土地地所有者者占有的的超额利利润。实质：等等量资本本投在土土地上产产生不同同生产率率的结果果。形成原因因：（1）土地自自然条件件的差别别（2）土地的的有限性性20第一节地地租租理论1.2级差地租租和绝对对地租1、级差地地租分类：按按形成基基础的不不同分成成两种形形式：级级差地租租Ι和级差地地租Π。级差地租租Ι是指在肥肥沃程度度和位置置较好的的土地上上创造的的超额利利润转化化成的地地租。级差地租租Π是在同一一地块上上连续增增加投资资，使各各次投资资的生产产率不同同而产生生的超额额利润转转化成的的地租。。两者的区区别：级级差地租租Ι的产生条条件是土土地的肥肥沃程度度和位置置差别；；级差地地租Π的产生条条件是对对同一块块土地连连续追加加投资而而产生的的不同的的劳动生生产率。。21第一节地地租租理论1.2级差地租租和绝对对地租2、绝对地地租定义：土土地所有有者凭借借土地所所有权垄垄断所取取得的地地租。形成的根根本原因因：土地地所有权权的垄断断形成的条条件：农农业资本本的有机机构成低低于工业业资本的的有机构构成22第一节地地租租理论1.3垄断地租租定义：由由产品的的垄断价价格带来来的超额额利润转转化成的的地租。。形成的条条件：土土地所有有权的垄垄断；某某些土地地具有特特殊条件件，能够够产生某某些特别别名贵而而又非常常稀缺的的产品，，使得产产品的生生产者凭凭借对这这一商品品的垄断断经营，，使其价价格不仅仅远远超超过生产产价格，，而且也也超过其其价值，，从而形形成垄断断价格。。23第一节地地租租理论1.4城市地租租1、马克思思建筑地地段地租租定义：建建筑地段段地租是是工商业业资本家家和房地地产业资资本家为为了获得得建造各各种建筑筑物所需需土地而而支付给给土地所所有者的的地租。。特点：（1）建筑地地段地租租是为了了获得生生产的场场所和空空间而支支付的，，土地只只作为生生产条件件参加生生产过程程；（2）建筑地地段所处处的位置置对建筑筑地段地地租有着着决定性性影响；；（3）在建筑筑地段地地租中，，垄断地地租占有有显著优优势。24第一节地地租租理论1.4城市地租租2、西方新新古典主主义地租租理论代表理论论：阿隆隆索的地地租模型型（1）模型假假设条件件：A、一个平平坦的、、没有任任何地理理差异的的平原，，土地质质量处处处相等，，均可直直接用于于开发，，并可在在市场上上进行自由贸易易。B、买卖双双方对土土地市场场都有充充分的了了解，卖卖方希望望其收入入最大，，买方希希望其愿愿望能最最大程度度地得以以满足。。C、有一座座单一核核心的城城市，城城市中任任何方向向的交通通都极为为便利。。25第一节地地租租理论1.4城市地租租（2）阿隆索索公式：：Y=PzZ+P(t)q+K(t)式中：Y——收入；Pz———其他商品品的单位位价格；；Z——其他商品品的数量量；P(t)——距市中心心t处的地价价；q——土地数量量；K(t)——距t处的交通通费用；；t——距市中心心距离。。26第一节地地租租理论1.4城市地租（3）分析在对公式进行分分析后，阿兰索索指出，在开支支总数不超出收收入的前提下，，对于单个家庭庭来说，区位平平衡的取得取决决于土地数量q、其他商品的数数量Z和距中心距离t之间比例的确定定，即通过变化化三者的比例关关系，使其满意意程度最大。最终家庭会选择择一个满意程度度最高而又与地地价曲线相吻合合的区位。27第一节地租租理论1.5地租理论的应用用1、地租理论是地地价评估的基础础；2、级差地租理论论是级差收益测测算的依据；3、地租理论是收收取土地使用税税、费得理论依依据；4、可通过地租理理论分析推导出出地价分布。28第二节区位位理论1.1区位理论概述1、区位的有关概概念（1）区位：区位是是自然地理区位位、经济地理区区位和交通地理理区位在空间上上有机结合的综综合表现。除了地理坐标位位置，还包括可可及性，与其他他地方往来的便便捷性，与重要要场所(如市中心、机场场、港口、车站站、政府机关等等)的距离，周围环环境、景观，在在城市或区域中中的地位等。（2）自然地理区位位；（3）经济地理区位位；（4）交通地理区位位。29第二节区位位理论1.1区位理论概述2、区位理论的发发展过程（1）成本学派-杜能及其农业区区位论、韦勃及及其工业区位论论理论核心：根据据企业的生产成成本最低，确定定企业的最佳区区位。（2）市场学派-克里斯塔勒及其其中心地理论和和廖氏的经济景景观理论核心：以市市场-价格分析为主。。（3）行为学派：考考虑与分析人的的主观因素，从从而确定工厂区区位的学派。30第二节区位位理论1.2农业区位理论-成本学派1、农业区位理论论的主要内容（1）假设条件（2）结论R+T=V-C=K(纯收入+生产成本运输费费用）=市场售价-生产成本产品的纯收入仅仅与和城市的距距离相关，该纯纯收入称为区位位地租。31第二节区位位理论1.2农业区位理论2、杜能环的内容容1）第一区：自由由农作区2）第二区：林业业区3）第三、四、五五区:作物轮作区4）第六区：放牧牧区32第二节区位位理论1.2农业区位理论3、杜能农业区位位论的主要贡献献1）提出在假设自自然条件相同时时，导致农业生生产空间差异的的主要因素是产产地与市场间的的距离。2）杜能理论的核核心是农业区位位地租。推广到到城市用地，区区位地租存在着着从市中心向外外递减，构成同同心圆分布的规规律，为级差地地租和城市土地地利用模式提供供了依据，从而而促进城乡土地地的合理利用。。33第二节区位位理论1.3工业业区位理论论-成本学派1、工业区位理论论的基本内容1）假设条件。2）区位因素分类类。3）运输费用对工工业区位的影响响4）劳动成本对工工业区位的影响响5）集聚因素对工工业区位的影响响2、韦勃区位理论论的贡献34第二节区位位理论1.4中心地理论-市场学派1、中心地理论的的主要内容1）假设条件a.地域是一个人口口和经济密度均均一的平原，地地域上的经济活活动各方向阻力力相等，不受关关税和非关税壁壁垒的限制；b.厂商为谋取最大大利润尽可能占占有大的市场；；c.消费者根据最短短距离的原则，，尽可能减少交交通费用，自觉觉到最近的商服服中心购买商品品或取得服务；；d.具有统一的交通通，同一等级规规模的城市交通通便捷性相同，，即交通费用与与距离成正比。。35第二节区位位理论1.4中心地理论-市场学派1、中心地理论的的主要内容2）主要内容a.相关概念中心地：中心性：中心地职能：需求门槛：服务半径和商品品销售范围：36第二节区位位理论1.4中心地理论-市场学派1、中心地理论的的主要内容2）主要内容a.六边形市场区-形成过程b.市场等级序列-特点中心地商品和服服务的需求门槛槛、利润和服务务范围，与中心心地规模、人口口分布密度、居居民收入水平、、商业与服务的的种类密切相关关。c.市场网络基本类类型：市场原则则、交通原则以以及行政原则则37第二节区位位理论1.5区位理论的应用用1.区位条件成为房房地产估价最首首要考虑的因素素，这是因为区区位的优劣是衡衡量地租、地价价高低的尺度；；2.宏观区位的差异异导致城市之间间房地产价格的的差异；3.区位论是城镇土土地分等定级工工作的依据；4.区位论是市场比比较法的理论依依据；5.城镇土地分等定定级成果进一步步充实地租、地地价分布模型，，完善了地租与与区位理论。38第三章房地地产价格影响因因素与评估原原则1、一般因素2、城市区域因素素3、个别因素4、房地产评估原原则39第一节一般般因素1.1一般因素1.定义：影响一定区域范范围内所有房地地产价格的共同同因素。2.分类1）经济因素2）社会因素3）行政因素4）心理因素40第一节一般般因素1.1一般因素-经济因素1.经济发展状况国民经济增长速速度、国民生产产总值、居民收收入水平、物价价指数等经济因因素都会对房地地产价格产生影影响。2.财政与金融状况况存款利率、贷款款利率、物价指指数、税率、贷贷款比例和还原原利率等财政金金融因素对房屋屋土地价格的高高低有着密切的的关系。3.产业结构进入高度城市化化的国家和地区区，第三产业的的比重超过第二二产业，地价会会相应上升。41第一节一般般因素1.1一般因素-社会因素1、人口人口因素对房地地产价格的影响响表现为人口数数量、人口密度度和人口素质三三个方面。2、家庭规模家庭人口数的变变化影响住房数数量的变化。3、治安状况4、社会福利42第一节一般般因素1.1一般因素-行政因素1、土地使用制度度与住房制度、、地价政策2、城市规划和土土地利用总体规规划3、税收制度、投投资倾斜、优惠惠政策4、行政隶属关系系变更行政隶属变更，，一是级别上升升，二是级别虽虽然不变，但管管辖权由原地区区划归另一地区区。（如原广东东省的宝安县划划为深圳特区的的宝安区）5、交通管制43第二节城市市区域因素1.2城市区域因素1、定义城市区域因素是是指城市内不同同区段，因用地地结构、城市设设施投入、自然然条件和环境条条件等方面的差差异，形成不同同类型的均质区区域，并且这些些因素对该区域域内的土地的价价格产生不同程程度的影响。2、分类1）商服繁华度2）交通便捷性3）城市设施完备备度：基础设施施和生活服务设设施4）自然条件和环环境质量44第三节个别别因素1.3土地的个别因素素土地的个别因素区位：位置适中、商业集中、通达度好