房地产的基本知识必看

房地产的基本知识一、土地的概念土地是地球表面陆地部分，包括海洋滩涂和内陆水域。二、土地的特性1、自然特性2、经济特性第一节土地的概念及其特性

三、土地用途包括哪些种类？土地分为农用地、建设用地和未利用地。农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。 三产业的划分第一产业是指农、林、牧、渔业。

第二产业是指采矿业，制造业，电力、燃气及水的生产和供应业，建筑业。

第三产业是指除第一、二产业以外的其他行业。第三产业包括：交通运输、仓储和邮政业，信息传输、计算机服务和软件业，批发和零售业，住宿和餐饮业，金融业，房地产业，租赁和商务服务业，科学研究、技术服务和地质勘查业，水利、环境和公共设施管理业，居民服务和其他服务业，教育，卫生、社会保障和社会福利业，文化、体育和娱乐业，公共管理和社会组织，国际组织

四、什么是土地使用权出让？

土地使用权出让，是指市人民政府以拍卖、招标、协议、挂牌的方式，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为。

5、各类用途的土地使用权出让最高年限是多少？

土地使用权出让最高年限按下列用途确定：(一)居住用地七十年；(二)工业用地五十年；(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；(四)商业、旅游、娱乐用地四十年；(五)综合或者其他用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。

六、土地使用权的出让方式有哪些？

土地使用权出让包括招标、拍卖、协议、挂牌四种方式拍卖出让土地使用权：是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。招标出让土地使用权：是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。协议出让土地使用权：是指由土地管理部门代表市政府与土地使用者以土地的公告市场价格为基准，经过协商确定土地价格，并将土地使用权让与土地使用者的行为。土地的挂牌交易：即在一定期限内将土地交易条件在土地交易机构进行公告，并接受交易申请的行为。土地使用权公开挂牌交易的，应公告最低交易价和其他交易条件。公告期限不少于30日。七、什么是行政划拨用地？土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。第二节城市土地经济及房地产经济

一、城市土地经济1、含义：城市土地是指建城区和城市规划区范围内的土地，这两类土地是城市土地管理的主要对象。2、城市土地的特性:1）城市土地的位置具有相当的重要性2）城市土地对交通运输和城市基础设施状况具有很大的依赖性3）与农业用地相比，土地面积对城市土地的制约性相对较小4）城市土地在使用方向上具有固定性5）城市土地具有价值的扩散性和区域整体性的特征二、城市房地产经济

1、房地产的概念：房地产是指土地、建筑物及其他地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益，房地产又称不动产、物业。

包含：（1）土地（2）建筑物（3）房地产物权房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业，它与建筑业既有联系，又有区别。房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业；建筑业属于第二产业。2、房地产产开发发和经经营房地产产开发发是对对城镇镇进行行土地地和房房屋的的建设设开发发。从从广义义上讲讲，房房地产产开发发是以以城镇镇土地地资源源为对对象，，按照照预定定目的的，进进行改改造加加工，，对地地上进进行房房屋设设施的的建筑筑安装装活动动，以以及为为此而而进行行的规规划、、设计计、经经营管管理活活动的的全过过程。。狭义义的房房地产产开发发是按按照预预定的的目的的而进进行的的改造造土地地和建建造房房屋设设施的的经营营管理理活动动过程程。房地产产经营营也有有广义义和狭狭义之之分，，广义义上讲讲，它它是房房地产产企业业对经经营目目标进进行科科学决决策，，并使使确定定的目目标得得到实实现的的全部部管理理活动动的总总和，，它包包括房房地产产的投投资、、开发发、出出售、、出租租、维维修、、服务务等全全部综综合管管理职职能活活动。。狭义义上讲讲，房房地产产经营营主要要是指指有关关房地地产产产品供供销的的管理理活动动，其其中尤尤其着着重于于销售售活动动。上上述房房地产产开发发与房房地产产经营营两个个概念念一般般都是是从狭狭义的的角度度解释释。3、房地产产开发发具有有多种种形式式：根据划划分标标准的的不同同，房房地产产开发发具有有多种种形式式。1）、根据房房地产产开发发内容容的不不同，，可以以分为为以上上三种种形式式：a、综合合开发发。是是指从从规划划设计计、征征地拆拆迁、、土地地开发发、房房屋建建设、、竣工工验收收，直直到建建城商商品房房进行行销售售、交交付使使用的的整个个过程程。这这是开开发公公司科科学地地组织织开发发建设设、经经营管管理、、服务务的一一项系系统工工程。。b、土地地开发发。是是指只只办理理征地地拆迁迁和劳劳动力力安置置，搞搞好水水通、、电通通、路路通及及土地地平整整的““三通通一平平“的的全过过程。。它与与综合合开发发的区区别在在于，，土地地开发发不包包括房房屋建建设的的过程程，一一般是是土地地开发发以后后，按按照当当时的的市场场价格格，通通过拍拍卖、、招标标的方方式，，把已已开发发的土土地转转让给给有关关单位位进行行房屋屋建设设，并并按规规定收收取土土地开开发费费。c、房屋屋开发发。是是在土土地开开发的的基础础上，，获得得土地地使用用权后后，按按照城城市规规划的的要求求，组组织房房屋设设计、、施工工建设设、竣竣工验验收、、出售售、租租赁等等经营营的全全过程程。2）、根据房房地产产开发发承担担方式式的不不同，，又可可分为为以下下三种种形式式：（1）独自自开发发。即即房地地产开开发公公司自自己负负责从从本项项工程程的可可行性性研究究、征征地拆拆迁直直到房房屋建建成经经营的的全过过程。。（2）委托托开发发。即即房地地产开开发公公司接接受用用户或或投资资单位位的委委托，，根据据已划划定的的征地地红线线，进进行规规划设设计，，拆迁迁安置置，组组织施施工，，直到到建成成后交交付委委托单单位。。开发发公司司按规规定收收取开开发管管理费费或承承包费费。（3）分包包开发发。即即房地地产开开发公公司接接受某某项开开发工工程后后，根根据公公司自自身的的能力力和工工程项项目的的性质质、工工程量量的大大小，，将该该工程程分包包给有有关专专业工工程公公司3）、根据房房地产产开发发阶段段的不不同，，可分分为以以下三三种形形式：：（1）前期期开发发。即即指开开发区区破土土动工工以前前的一一切准准备工工作。。包括括开发发区的的可行行性研研究，，选定定开发发区的的地点点，向向政府府申请请建设设用地地，征征用土土地，，拆迁迁安置置，规规划设设计，，制定定建设设方案案，施施工现现场的的“三三通一一平””等工工作。。（2）中期开发。即指指对房地产的经营营管理过程。一般般包括房屋建设，，竣工验收，房屋屋出售，租赁，经经营目标，经营决决策，经营方式，，方法及综合开发发公司自身的专业业管理和综合管理理等内容。（3）后期开发。即指指房屋的售后服务务。包括房屋出售售或租赁以后，对对各种建筑物、构构筑物和设备安装装工作的保修、维维修、使用等房屋屋的维护管理工作作。后期开发对解解决用户的后顾之之忧尤为重要2、房地产的特征：：自然特征和经济济特征自然特征经济特征1、生产周期长2、使用的耐久性2、资金密集性3、资源的有限性3、相互影响性4、物业的差异性4、易受政策限制性性1、位置的固定性5、房地产的增值性性3、房地产的类型：：按用途分：1、居住房地产2、商业房地产3、办公房地产4、工业房地产按收益划分：5、营利性房地产6、非营利性房地产产按市场交易划分：7、出售的房地产8、出租的房地产9、抵押、典当的房房地产10、自用的房地产第三节房房地产价格一、房地产价格是土地价格和建筑筑物及其附着物价价格的统一，是土土地价值和房屋价价值的货币表现形式式。二、房地产价格的的特征1、房地产价格的两两重性：既有房屋屋建筑价格又有土土地价格。2、房地产个别性:容易受交易者个别别因素的影响3、房地产价格的高高额性。4、房地产价格的权权益性:所有权、使用权或或其他权益。5、房地产价格的趋趋升性。第四节房地产价价格的影响因素一、一般因素社会因素经济因素行政因素人口因素国际因素1、政治安定情况1、经济发展情况1、土地制度1、人口密度国际经济状况2、社会治安安情况2、储蓄和投投资水平2、住房制度度2、人口素质质国际政治因因素3、房地产投投机3、财政收支支与金融状况3、城市发展展战略、城城市规划、土土地利用规规划3、家庭人口口4、城市化进进程4、居民收入入和消费水平4、房地产价价格政策5、物价变动动5、税收6、利率水平平6、行政隶属属变更7、其他相关关政策二、区域因因素住宅区区域域因素商业区区域域因素工业区区域域因素1、基础设施施1、城市商服服中心影响响2、基础设设施2、市内交通通条件3、市内交通通条件3、公用配套套4、对外交通通条件港口口、车站、机场场4、环境条件件3、对外交通通条件港口口、车站、机场场5、区域城市市规划限制制5、城市商业业服务中心心影响6、区域规划划限制4、区域城市市规划限制制1、基础设设施2、市内交通通条件第五节房房地产价价格构成一、土地价价格的构成成1、土地出让让金2、土地开发发费3、市政配套套费二、房屋价价格的构成成1、房屋建筑筑成本2、流通费用用3、税金4、利润三、房地产产价格的构构成1、土地费用用2、前期工程程费3、房屋开发发费4、管理费5、销售费用用：（1）代理费（2）广告费6、财务费用用7、其他费用用：（1）设计费（2）监理费：：a.建设方b.承建方c.监理方8、不可预见见费9、税金10、利润第六节建建筑名词词解释1、土地使用权权:使用国有土土地所使用用的权利,主要指建筑筑内容,使用年限.2、房产证:是房屋竣工工验收后,由房管部门门合法拥有有房产的最最主要证明明材料.3、宗地图：宗地图包括括土地使用用合同书附附图及房地地产登记附附图。它反反映一宗地地的基本情情况。包括括：宗地权权属界线、、界址点位位置、宗地地内建筑物物位置与性性质，与相相邻宗地的的关系等4、红线图：是规划局确确定的项目目建筑总平平面图，或或城市规范范管理部门门正式确定定的项目建建筑的总用用地面积的的示意图，，其中红线线是用来表表示建筑物物的边界外外沿界限，，即实际可可使用土地地的边界图图。5、三通一平:水,电,路(通).场地平整.6、五通一平：：通水、通电电、路(通)、通气、通通讯，场地地平整7、七通一平：：通水、通电电、路(通)、通气、通通讯、通邮邮、排污畅畅通，场地地平整8、九通一平：：通水、通电电、路(通)、通气、通通讯、通邮邮、通热、、通暖、排排污畅通，，场地平整整9、容积率:总建筑面积积与土地总总面积之比比.10、占地面积:小区所占的的所有土地地面积,包括走廊,花园,基地线以内内.11、基地面积:建筑物整体体在地面的的正投影面面积.一、基本术术语12、建筑面积:整个建筑每每一层加起起来的面积积总和.13、实用率(得房率）:是套内建筑筑面积和住住宅面积之之比，大于于使用率。。即实用率率＝套内建建筑面积＋＋分摊的共共有共用建建筑面积.14、绿化率:是指规划建建设用地范范围内的绿绿地面积与与规划建设设用地面积积之比.15、绿地率：描述的是居居住区用地地范围内各各类绿地的的总和与居居住区用地地的比率（（%）。地率所所指的“居住区用地地范围内各各类绿地”主要包括公公共绿地、、宅旁绿地地等。其中中，公共绿绿地，又包包括居住区区公园、小游园、、组团绿地地及其他的的一些块状状、带状化化公共绿地地。16、建筑密度，，即建筑覆覆盖率：是指在一定定用地范围围内所有建建筑物的基基底面积与与基地面积积之比，通通俗说，就就是在一土土地上除了了建筑物外外，还有多多少的空间间能够留出出来做绿化化，造园林林，进行各各种生活设设施的配套套。17、结构转换层层：建筑物某楼楼层的上部部与下部因因平面使用用功能不同同，该楼层层上部与下下部采用不不同结构类类型，并通通过该楼层层进行结构构转换，则则该楼层称称为结构转转换层18、建筑高度：：是指自建筑筑物散水外外缘处的室室外地坪至至建筑物最最高部分的的垂直高度度。19、层高:本层地面至至上一层地地面的高度度,标准层高为为2.8米.20、净高:本层楼地面面与本层顶顶的高度.净高+楼板厚度=层高.21、承重墙:是指在砌体体结构中支支撑着上部部楼层重量量的墙体，，在工程图图上为黑色色墙体，打打掉会破坏坏整个建筑筑结构；承承重墙是经经过科学计计算的，如如果在承重重墙上打孔孔装修，就就会影响建建筑结构稳稳定性，改改变了建筑筑结构的体体系。是非非常危险的的事情，非非专业设计计人员最好好不要改变变承重墙。。22、非承重墙:指不支撑着着上部楼层层重量的墙墙体,只起到把一一个房间和和另一个房房间隔开的的作用,在工程图上上为中空墙墙体,对建筑结构构没什么大大的影响.23、户型:指几房几厅厅几卫几阳阳台.24、预置板:指预先按照照尺寸统一一制作的楼楼板,到时候再直直接铺上去去,这样可以使使施工速度加快快,造价低,但整体抗震震性和抗渗渗性较差,厨,卫一定不能能用.25、现浇板:指在施工现现场直接用用水泥浇铸铸的楼板.26、期房（楼花花）：是指房地产产开发商从从取得商品品房预售许许可证开始始至取得房房地产权证证大产证为为止，所出出售商品房房称为期房房。消费者者在购买期期房时应签签商品房预预售合同。。期房在港港澳地区称称做为买“楼花”，这是当前前房地产开开发商普遍遍采用的一一种房屋销销售方式。。购买期房房也就是购购房者购买买尚处于建建造之中的的房地产项项目。27、现房：是指通过竣竣工验收，，可以交付付使用，并并取得房地地产权证的的房屋。开开发商完成成房屋全部部建筑工程程、配套工工程，使房房屋具备正正常使用功功能，还要要通过建筑筑工程质量量验收、规规划竣工验验收、环卫卫环保验收收、消防验验收，取得得新建住宅宅交付使用用许可证，，才能到房房地产管理理部门进行行房地产初初始登记。。购买现房房签订的是是房屋买卖卖合同，购购房人可以以立即办理理产权登记记手续，取取得产权证证。28、尾房：又称尾楼，，不能等同同于烂尾房房和一般空空置房，是是指项目销销售八九成成以后剩余余或长时间间没有销售售出去的房房屋。专家家认为，当当商品住宅宅的销售量量达到80%以后，开发发商已经获获利，因此此一般就进进入项目的的清盘销售售阶段，此此时所销售售的房产，，一般称为为尾房29、毛坯房（清清水房）：：毛坯房又称称为“初装装修房”，，这样的房房子大多屋屋内只有门门框没有门门，墙面地地面仅做基基础处理而而未做表面面处理。而而屋外全部部外饰面，，包括阳台台、雨罩的的外饰面应应按设计文文件完成装装修工程。。30、精装修房：：是指房屋交交钥匙前，，装修一次次到位；所所有功能空空间的固定定面全部铺铺装或粉刷刷完成，厨厨房和卫生生间的基本本设备全部部安装完成成，简称全全装修住宅宅。”通常常我们称之之为“精装装修”。31、玄关：指住宅室内内与室外之之间的一个个过渡空间间，也就是是进入室内内换鞋、脱脱衣或从室室内去室外外整貌的缓缓冲空间，，也有人把把它叫做斗斗室、过厅厅、门厅。。玄关有以下三方方面的作用用：1.视觉屏障作作用；2.较强的使用用功能3.保温作用32、凸窗：指位置与主主墙体有一一定的横向向距离，而而不是传统统的安装在在墙体中间间的窗户。。通常也称称为阳光窗窗、飘窗。。由于凸窗窗在立面上上只是窗户户范围往室室外飘出，，依照现在在建筑面积积计算的规规定，采用用飘窗来增增大室内空空间不会计计入建筑面面积。33、开间：住宅设计中中，即住宅宅的宽度是是指一间房房屋内一面面墙的定位位轴线到另另一面墙的的定位轴线线之间的实实际距离，，故又称开开间。34、进深：指建筑物纵纵深各间的的长度。即即位于同一一直线上相相邻两柱中中心线间的的水平距离离。在建筑筑学上是指指一间独立立的房屋或或一幢居住住建筑从前前墙皮到后后墙壁之间间的实际长长度。二、房地产产建筑形态态:1、低层：低层房屋是是指高度低低于或等于于10米的建筑物物，一般是是1-3层建筑物，，如平房、别墅墅等。低层层房屋一般般建筑结构构简单，施施工期短，，建造成本本低廉，给给人以亲切安安宁、有天天有地的感感觉，它的的舒适度、、方便度和和空间尺度度优于高层。人们特特别喜欢以以此为住宅宅。但是，，低层房屋屋占地多，，土地利用用率低，特特别是在寸土土寸金的城城市难以广广泛开发。。2、多层：多层房屋屋指高于10米、低于或或等于24米的建筑物物。多层房房屋一般为为4–7层，一般采用砖砖混结构，，少数采用用钢筋混凝凝土结构。。多层房屋屋一般规格格(房型)整齐，通风采光状况况好，空间间紧凑而不不闭塞。与与高层相比比，多层房房屋公用面面积少，得得房率相应提高，这这是很多人人喜欢多层层房屋的主主要原因。。3、小高层：人们一般般把8层至12、13层的建筑称称为“小高高层”。小小高层住宅宅一般采用用钢筋混凝土结结构，带电电梯。小高高层有多层层亲切安宁宁、房型好好、得房率率高的特点点，又有普普通高层结构构强度高、、耐用年限限高、景观观系数高，，污染程度度低等优点点，很受购购房人欢迎迎。同时，小小高层对土土地的利用用率提高，，土地成本本相对下降降，很受房房地产开发发商的青睐睐。所以，近近年来中心心城区小高高层如雨后后春笋，越越来越多。。4、跃层：跃层式住宅宅是近年来来推广的一一种新颖住住宅建筑形形式。其特特点是：有有上下两层楼楼面、卧室室、起居室室、客厅、、卫生间、、厨房及其其他辅助用用房，上下下层之点是每每户都有较较大的采光光面；通风风较好，户户内居住面面积和辅助助面积较大大，布局紧凑，，功能明确确；相互干干扰较小。。在高层建建筑中，由由于每两层层才设电梯梯平处，户内内楼梯要占占去一定的的使用面积积，同时由由于二层只只有一个出出口，发生生火灾时，人人员不易疏疏散，消防防人员也不不易迅速进进入。5、复式：复式住宅宅是受跃层层式住宅设设计构思启启发，是一一种经济型型住宅。每每户占有上下两层层，实际是是在层高较较高的一层层楼中增建建一个夹层层，两层合合计的层高高要大大低于于跃层式住住宅。复式式住宅的下下层供起居居、炊事、、进餐、洗洗浴用，上上层供休息、、睡眠和贮贮藏用，户户内设多处处入墙式壁壁柜和楼梯梯，位于中中间的楼板板也是上层的的地板。复复式住宅的的经济性体体现在：①平面利用用系数高，，通过夹层层，可使住住宅的使用用面积提高高50—70%。②户内的隔隔层为木结结构，将隔隔断、家具具、装饰融融为一体，，又降低了了综合造价价。③上部夹层层采用推拉拉窗及墙身身多面窗户户，通风采采光良好，，与一般层层高和面积积相同的住住宅相比，，土地利用用率可提高高40%。因此，复复式住宅同同时具备了了省地、省省料、省钱钱的特点。。复式住宅宅也特别适适合于三代代、四代同同堂的大家家庭居住，，既满足了了隔代人的的相对独立立性，又达达到了相互互照应的目目的。6、高层:超过一定高高度和层数数的多层建建筑。1972年国际高层层建筑会议议将高层建筑分分为4类：第一类类为9～16层（最高50米），第二二类为17～25层（最高75米)，第三类为为26～40层（最高100米），第四四类为40层以上(高于100米）7、超高层:30层以上的建建筑称为超超高层.高层住宅和多层住宅的优缺点：：1）一般来说多多层住宅的的容积率较较低，环境境较好，建建筑形式多多为条状，，所以基本上是是户户朝南南，建造成成本低，一一般售价不不高，且得得房率较高高。2）高层住宅一一般地段较较好，由于于地段好，，地价较高高，为降低低楼板地价价只能提高建筑筑容积率，，往高空发发展。高层层基础较复复杂，结构构要求高，，十分坚固，但但成本也高高。高层配配有电梯，，人们进出出较为便利利。高层建建筑的中上楼层层，视野开开阔，通风风采光极佳佳。但下部部楼层较为为压抑，采采光较差。3）高层一般为为一层多户户的点状形形式，有部部分户室朝朝西、北向向。由于增增加了电梯、电电梯厅和设设备层等公公用面积，，所以高层层较多层来来说得房率率较低，但建造造质量远远远好于多层层建筑，抗抗震系数也也高。由于于公用面积积的增加，电梯梯等设备的的使用，使使高层的物物业管理费费也高于多多层。8、板楼和塔楼楼（也叫点点式楼）：板式结构构一般户型型通透，例例如多层住住宅、高层板楼；；塔楼（点式式楼）是围绕一一个中心点，在在一层内分布多户独立住房的的户型。板楼四大优点：1）南北通透，便于于采光通风。板板式住宅多是正正南北方向，进进深在15米左右，南北通透，便于采采光与通风，而而且户型方正，，平面布局合理理，各功能空间间尺度适宜。通常而言言，由于板楼的的面宽充裕，因因而户型设计更更容易出精品。。2）板楼均好性强。。眼下一梯两户户的小板楼非常常受宠，正是因因为整栋板楼中中各套户型的优劣差距距很小，均有若若干套朝北的户户型难于处理。。板楼由于住户户不多，居家生活也也比较清静。3）管理成本不高。。通常而言，板板楼的管理成本本普遍较塔楼低低廉，多层板式式住宅可以不设电梯，，不设变频供水水系统，包括外外墙粉刷在内的的日常维护费用用当然要比塔楼便宜得得多。4）住户使用率很高高。板楼户型的的使用率通常高高达90%以上，而塔楼户户型的使用率通常仅为75-80%，因为塔楼内的的电梯井、候梯梯厅、变配电机机房等都将作为为公共面积摊到每个个业主的头上。。同样是购买建建筑面积100平方米的住房，，板楼户型的使用面积往往往高出塔楼住住户约10平方米。板楼的两项缺点1）建筑密度低，房房价高。板楼楼社区多属低层层低密度，容积积率较低，尽管居住舒适很强强，但房价会高高，特别是在城城区内寸土寸金金的地段，主流产品仍旧是塔塔楼，为数不多多的板楼非工薪薪阶层能消费得得起。2）户型格局不宜改改造板楼特别别是砖混结构的的板楼，户内多多数墙体起重作用，不可以变变化，这一点不不如塔楼的可改改造性强。塔楼的四大优势：1）节约土地资源，，房价较低。由由于塔楼社区的的建筑密度较高高，因而可以节约宝贵的土地地资源，有效降降低每平方米的的房价，让更多多的人安居。2）空间结构灵活，，宜于改造。。塔楼多采用大大框架结构，除除少数承重梁之外，户内分隔隔墙基本都可以以拆改，某些塔塔楼甚至可以将将整层楼面打通，灵活分割户户型。3）结构强度高，抗抗震性好。高高耸的塔楼由于于采用了框架结结构，现场浇筑楼板，因而其其结构强度比板板楼高，抗震性性与安全性很好好。4）居高望远，视野野开阔塔楼住住户可尽览都市市美景，相信低低层板楼的住房是无法领略这这一份心旷神怡怡的感受的。塔楼的两项缺点：1）均好性差，居居住密度高塔楼每层的住户户多为6户以上，甚至高高达12户，数百户人家家挤在一栋大塔塔楼里，居住环环境当然不如板板楼优越。而且且，塔楼每层都都有部分住户的的采光、通风、、景观等条件比比较落后，且不不可改变。2）使用率不高，，存在灰色空间间塔楼户型的使用用率普遍低于板板楼10个百分点左右，，而且户型内部部的厨房、餐厅与洗手手间往往不可直直接采光、通风风，这样的地方方被称为“灰色色空间”。9、双拼别墅:它是联排别墅与与独栋别墅之间间的中间产品，，由两个单元的的别墅拼联组成的单栋别墅。。特征：1）与联排、独栋对对比而言，除了了有天、有地、、有独立的院落落外，最关键是降低了社社区密度，增加加了住宅采光面面，使其拥有了了更宽阔的室外空间。2）是低层小楼加上上私家花园，这这种相对独立的的双拼别墅，在在保证拥有私家花园的基基础上，既要加加强户外空间的的交流，使私家家小环境融合社区大环境，也也改变了Cityhouse和Townhouse兵营式排列的呆呆板面孔。3.双拼别墅基本是是三面采光，外外侧的居室通常常会有两个以上上的采光面，一般来说说，窗户较多，，通风不会差，，重要的是采光光和观景。10、独栋别墅:单楼独栋的别墅墅即是独栋别墅墅，这种别墅上上有独立空间，，下有私家花园园领地，是私密性性很强的独立式式住宅，表现为为上下前后左右右都属于独立空空间，一般房屋周周围都有面积不不等的绿地、院院落。这一类型型是别墅历史最最悠久的一种，也也是别墅建筑的的终极形式。其其主要特点表表现为私密性强，市场价格较较高，定位多为为高端品质，一一般有很好的环环境配套。11、联排别墅:又称TOWNHOUSE，有天有地，每每户独门独院，，设有1至2个车位，还有地下室。它是由由几幢单户别墅墅并联组成的联联排或住宅，一一排二至四层联结在一起，每每几个单元共用用外墙，有统一一的平面设计和和独立的门户。建筑面积一一般是每户250平方米以上。特征：1）比较注重项目目选址，尽量余余地、余绿、余余水，交通比较较方便。2）价位较低，为为中产阶级中上上层人士及新贵贵阶层度身定造造。3）户型设计丰富富而前卫，有特特色。在欧洲原始意义义上的Townhouse是指在城区联排排而建的市民城城区住宅，这种住宅均均是沿街的，由由于沿街面的限限制，所以都在在基地上表现为大进深小小面宽，层数一一般在3层至5层，而立面式样样则体现为新旧混杂，各各式各样。Townhouse现在在很多国家家和地区已非常常普及，由于离城城很近、方便上上班及工作、价价格合理、环境境优美，成为城市发展过过程中不可逾越越的阶段———住宅郊区化的一一种代表形态。三、房地产结构材质质:1、砖木结构：房屋的一种建建筑结构.主要承重构件是是由砖和木两种种材料制成的．由于力力学工程与工程程强度的限制，，一般砖木结构构是平层(1-3层)。2、砖混结构：砖混结构一般般指把砖砌体用用作内外承重墙墙或隔墙，楼盖盖、屋盖、梁、柱（（也可是砖柱））是钢筋混凝土土作用在墙柱上上的荷载，主要是由梁板传来来的屋盖、楼盖盖上的活、恒荷荷载，它通过墙墙柱基础传到地基。作用在纵纵墙上的水平荷荷载（如风荷））一部分直接由由纵墙传给横墙，另一部分则则通过屋盖和楼楼盖传给横墙，，再由横墙传至至基础，最后传给地基，承重重墙的厚度及长长度是根据强度度和稳定性的要要求，通过计算来确定的。3、框架结构:框架结构住宅是是指以钢筋混凝凝土浇捣成承重重梁柱，再用预预制的加气混凝土土、膨胀珍珠岩岩、浮石、蛭石石、陶烂等轻质质板材隔墙分户装配成而的住住宅。适合大规规模工业化施工工，效率较高，，工程质量较好。框架结构构由梁柱构成，，构件截面较小小，因此框架结结构的承载力和刚度都较低，，它的受力特点点类似于竖向悬悬臂剪切梁，楼楼层越高，水平位移越慢，高高层框架在纵横横两个方向都承承受很大的水平平力，这时，现浇楼面也作为为梁共同工作的的，装配整体式式楼面的作用则则不考虑，框架结构的墙体是是填充墙，起围围护和分隔作用用，框架结构的的特点是能为建筑提供灵活的的使用空间，但但抗震性能差。。4、钢结构：钢结构是建筑筑物的主要承重重构件由钢材构构成的结构。具具有自重轻、强度高、、延性好、施工工快、抗震性好好的特点。钢结结构多用于超高层建筑，造价价较高。5、剪力墙结构：是用钢筋混凝凝土墙板来代替替框架结构中的的梁柱，剪力墙墙结构住宅能承担担各类荷载引起起的内力，并能能有效控制结构构的水平力，这种用钢筋混凝凝土墙板来承受受竖向和水平力力的结构称为剪剪力墙结构。6、框架剪力墙结构构:框架剪力墙结构构也称框剪结构构，这种结构是是在框架结构中布置一定定数量的剪力墙墙，构成灵活自自由的使用空间间，满足不同建筑功能的要求求，同样又有足足够的剪力墙，，有相当大的刚刚度，框剪结构的受力特点，，是由框架和剪剪力墙结构两种种不同的抗侧力力结构组成的新的受力形式，，所以它的框架架不同于纯框架架结构中的框架架，剪力墙在框剪结构中也不不同于剪力墙结结构中的剪力墙墙。四、如何辨别承承重墙墙体是否是承重重墙，关键看墙墙体本身是否承承重。建筑施工图中的的粗实线部分和和圈梁结构中非非承重梁下的墙墙体都是承重墙墙。现场察验墙墙体上无预制圈圈梁的肯定是承承重墙。非承重重墙体一般在图图纸上以细实线线或虚线标注，，为轻质、简易易的材料制成的的墙体，非承重重墙一般较薄，，仅做隔断墙体体用。一般地讲，砖混混结构的房屋所所有墙体都是承承重墙；框架结结构的房屋内部部的墙体一般都都不是承重墙。。当然具体到房房屋结构本身，，判断墙是否是是承重墙，应仔仔细研究原建筑筑图纸并到现场场实际勘察后才才能确定。个人装修时可以以结合以下几点点简单地区分承承重墙和非承重重墙：1、从房屋结构上上区分：

一般般地讲，砖混结结构的房屋所有有墙体都是承重重墙；框架结构构的房屋内部的的墙体一般都不不是承重墙。2、从房屋档次上上：一般的中低低档的住宅楼、、别墅都是砖混混结构的。高档档的都是框架结结构的多。3、从墙砖的材质质上区分：一般般标准砖的墙是是承重墙，加气气砖的是非承重重墙。4、从墙的厚度分分：150mm厚的隔墙是非承承重墙，如卫生生间，厨房出现现较多。5、根据梁与墙的的结合处区分：：一般墙与梁间间紧密结合的是是承重墙；采用用的斜排砖的方方法的是非承重重墙。五、各类建筑对对应的容积率所谓容积率，是是指一个小区的的总建筑面积与与用地面积的比比率。对于发展展商来说，容积积率决定地价成成本在房屋中占占的比例，而对对于住户来说，，容积率直接涉涉及到居住的舒舒适度。绿地率率也是如此。绿绿地率较高，容容积率较低，建建筑密度一般也也就较低，发展展商可用于回收收资金的面积就就越少，而住户户就越舒服。这这两个比率决定定了这个项目是是从人的居住需需求角度，还是是从纯粹赚钱的的角度来设计一一个社区。一个个良好的居住小小区，高层住宅宅容积率应不超超过5，多层住宅应不不超过3，绿地率应不低低于30%。但由于受土地地成本的限制，，并不是所有项项目都能做得到到。各类建筑分别对对应的容积率数数值。1．容积率低于0.3，这是非常高档档的独栋别墅项项目。2．容积率0.3－0.5，一般独栋别墅墅项目，环境还还可以，但感觉觉有点密了。如如果穿插部分双双拼别墅、联排排别墅，就可以以解决这个问题题了。3．容积率0.5－0.8，一般的双拼、、联排别墅，如如果组合3~4层，局部5层的楼中楼，这这个项目的品位位就相当高了。。4．容积率0.8－1.2，全部是多层的的话，那么环境境绝对可以堪称称一流。如果其其中夹杂低层甚甚至联排别墅，，那么环境相比比而言只能算是是一般了。项目目管理5．容积率1.2－1.5，正常的多层项项目，环境一般般。如果是多层层与小高层的组组合，环境会是是一大卖点。6．容积率1.5－2.0，正常的多层+小高层项目。7．容积率2.0－2.5，正常的小高层层项目。8．容积率2.5－3.0，小高层+二类高层项目（（18层以内）。此时时如果做全小高高层，环境会很很差。9．容积率3.0－6.0，高层项目（楼楼高100米以内）。10．容积率6.0以上，摩天大楼楼项目六、何为五证证二书:1、土地使用用许可证2、建设用地地规划许可证证3、建设工程程规划许可证证4、建筑工程程施工许可证证5、商品房销销售（预售））许可证6、住宅使用用说明书7、住宅质量量保证书→→→→→→→七、何谓物业业管理:物业管理是物业管理企企业接受房屋屋产权人或业业主委员会的的委托，依照照物业管理合同同或协议，对对已投入使用用的各类房屋屋建筑和附属属配套设施及场地进行管管理，同时对对房屋区域周周围的环境、、清洁卫生、、安全保卫、公共绿地地、道路养护护统一实施专专业化管理，，并向住用人人提供多方面的综合性服服务。物业管管理是集管理理、经营、服服务为一体的的有偿劳动，它按照社社会化、专业业化原则进行行管理。八、何谓智能能化管理:管理建筑物的的软件体设施施,称之为智能化化.智能化应用系系统包括四个个子系统：物物业管理、公公共安防、家家居智能、信信息服服务，每个子子系统又包含含很多分系统统，所有分系系统通过小区区局域网连成成一个整体。。物业管理系统统有5个分系统，内内容涉及给排排水、交配电电、区域照明明、电梯、供供暖、电子地地图、三表出出户、电子公公告、广播及及背景音乐、、一卡通、住住户服务中心心及小区管理理中心等。九、住宅基础础配置:1、水:一次供水,即自来水公司司的统一正常常供水二次供水,即除正常供水水渠道外,另设一独立蓄蓄水装置,以供使用2、排水:排水管路,包括厨房,厕所的排水管管道及统一的的排水装置3、通风管:多设在厨房或或厕所4、燃气：一般由室外外通向厨房和和卫生间5、消防：安装在楼梯梯消防通道6、电信设施:电话、电视、、网络7、供电:220V和380V第七节房房地产销售常常用知识一、销售常识识1、什么是房地地产一级市场：房地产一级市市场又称土地地一级市场，，是土地使用用权出让的市市场，即国家通过其指定定的政府部门门将城镇国有有土地或将农农村集体土地地征用为国有土地后出让让给使用者的的市场，出让让的土地，可可以是生地，，也可以是经过开发达到到“七通一平平”的熟地。。房地产一级级市场是由国国家垄断的市场。2、什么是房地地产二级市场：房地产二级市市场，是土地地使用者经过过开发建设，，将新建成的的房地产进行出售和出租的市市场。即一般指商商品房首次进入流流通领域进行交易易而形成的市场。房地地产二级市场也包包括土地二级市场场，即土地使用者者将达到规定可以转让让的土地，进入流流通领域进行交易易的市场。3、什么是房地产三级市场：房地产三级市场，，是购买房地产的的单位和个人，再再次将房地产转卖卖或转租的市场。也就就是房地产再次进进入流通领域进行行交易而形成的市市场。房地产三级市市场也包括房屋的的交换、抵押、典典当等流通形式。。4、什么是商品房：商品房是指在市场场经济条件下，通通过出让方式取得得土地使用权后开开发建设的房屋，均按按市场价出售。商商品房根据其销售售对象的不同，可可以分为外销商品房和和内销商品房两种种。内销商品房是是指房地产开发企企业通过实行土地使用用权出让形式，经经过政府计划主管管部门审批，建成成后用于在境内范围（（目前不包括香港港特别行政区、澳澳门和台湾）出售售的住宅、商业用房以以及其他建筑物。。外销商品房是指指房开发企业按政政府外资工作主管部门门的规定，通过实实行土地批租形式式，报政府计划主主管部门列入正式项目目计划，建成后用用于向境内、外出出售的住宅、商业业用房及其他建筑物。。5、什么是福利房：福利商品房是指政政府按住房制度改改革方案免除房地地产地价、按房屋屋的成本造价售给企业业或符合条件的职职工，带有福利性性质的房屋。6、什么是微利房亦称微利商品房，，指由各级政府房房产管理部门组织织建设和管理，以以低于市场价格和租金金、高于福利房价价格和租金，用于于解决部分企业职职工住房困难和社会住住房特困户的房屋屋。7、什么是集资房集资房属经济适用用住房范围，是政政策性住房，是企企事业单位为了解解决内部职工的住房问问题，企事业单位位以拥有的划拨土土地建设、按成本本价出售给内部职工的的房屋，不能在市市场上自由流通。。8、什么是经济适用房经济适用住房是指指已经列入国家计计划，由城市政府府组织房地产开发发企业或者集资建建房单位建造，以以微利价向城镇中中低收入家庭出售售的住房。它是是具有社会保障性性质的商品住宅。。具有经济性和适适用性的特点。经经济性是指住宅价价格相对于市场价价格而言，是适中中的、能够适应中中低收入家庭的承承受能力。适用性性是指在住房设计计、单套面积设定定及其建筑标准上上强调住房的实用用效果。经济适用用住房的价格按建建设成本确定。9、什么是廉租房廉租房是指政府以以租金补贴或实物物配租的方式，向向符合城镇居民最最低生活保障标准准且住房困难的家家庭提供社会保障性质的住房。廉租租房的分配形式以以租金补贴为主，，实物配租和租金金减免为辅。我国国的廉租房只租不不售，出租给城镇镇居民中最低收入入者。10、承建商：是指从从事住宅建设的企企业，承建商是负负责施工建筑的，，它是受开发商委委托、依照开发商商的要求进行施工工建设的。11、监理公司：监理理是一种高智能的的技术服务活动，，是“旨在实现项项目投资目的的微微观监督管理活动动”。根据有关法法律法规和合同的的要求，认真监督督，遵守基建程序序；精益求精，完完善使用功能；严严格把关，保证工工程质量，提高施施工工艺，加快进进度，降低施工成成本，使业主和承承包商都取得最大大效益。12、房地产代理：《房地产经纪执业规规则》指出，房地产代理理，是指以委托人人的名义，在委托托协议约定的范围围内，为促成委托托人与第三人进行行房地产交易而提提供专业服务，并并向委托人收取佣佣金的行为。二、公用建筑面积积按以下规则分摊摊：1、分摊原则：1）房屋公用建筑面积积分摊以幢为单位位。公用建筑面积积分摊仅限于本幢幢内的公用建筑面积。与幢房房屋不相连的公用用建筑（如变电房房、水泵房、门卫卫房等）不得分摊到本幢房屋屋内。2）房屋公用建筑面积积按各户套内建筑筑面积乘以房屋内内相关面积的比例例进行分摊。公用建筑面积积分摊后，不划分分各户摊得面积的的具体部位。公用用建筑面积部位一经分摊，任任何人不得侵占或或改变其原始设计计的使用功能。3）商、住、办综合楼楼，其房屋内各部部位使用功能，房房型分隔差异较大大，应根据其用途途或房型分隔的不同，按按相关面积比例先先行分摊全幢公用用建筑面积（此次次分摊的最小单位位为层），然后再分摊摊各自公用建筑面面积。4）商品房按“套”或或“单元”出售。。商品房的销售面面积即为购房者所所购买的套内或单单元内建筑面积（以下称称套内建筑面积））与应分摊的公用用建筑面积。套（单元）建筑面面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面面积2、计算方法：2、计算方法：套内建筑面积由以以下三部分组成：：a.套（单元）内的使使用面积；套内使用面积的计计算应符合下列规规定：套内使用面积包括括卧室、起居室、、厅、过道、厨房房、卫生间、假层层、厕所、储藏室室、壁柜等分户门门内面积的总和和；跃层住宅中的的户内楼梯按自然然层数的面积总和和计入使用面积；；不包含在结构面面积内的烟囱、通通风道、管道井均均计入使用面积；；b.套内墙体面积：新建住宅各套（单单元）内使用空间间周围的维护或承承重墙体，有共用用墙和非共用墙两两种。新建住宅各各套（单元）之间间的分隔墙，套（（单元）与公用建建筑空间之间的分分隔墙以及外墙（（包括山墙）均为为共用墙，共用用墙墙体按水平投投影面积的一半计计入套内墙体面积积。非共用墙墙体体水平投影面积全全部计入套内墙体体面积。内墙面面装修厚度均计入入套内墙体面积。。c.阳台建筑面积：原设计的封闭式阳阳台，按其外围水水平投影面积计算算建筑面积；挑阳台（底阳台））按其底板水平投投影面积的一半计计算建筑面积；凹阳台按其净面积积（含女儿墙墙体体面积）的一半计计算建筑面积；半挑凹阳台，挑出出部分按其底板水水平投影面积的一一半计算建筑面积积，凹进部分按其其净面积的一半计计算建筑面积。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积3、公用建筑面积由由以下两部分组成成：1）电梯井、楼梯、垃垃圾道、变电室、、设备间、公共门门厅和走道、地下设备、、值班警卫室等。。2）套（单元）与公用用建筑空间之间的的分隔墙以及外墙墙（包括山墙）墙体水平平投影面积的一半半3）公用建筑面积分摊摊系数整幢建筑物的公用用建筑面积除以整整幢建筑物各套内内建筑面积之和，得到建建筑物的公用建筑筑面积分摊系数。。分摊的公用面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊摊系数4、什么是房地产转转让？房地产转让让主要包括哪些方方式房地产转让是指房房地产权利人通过过买卖、赠与或者者其他合法的方式式将其所有的房地产转移移给他人的行为。房地产转让主要要包括下列方式：：1）买卖；2）交换；3）赠与；4）以房地产抵债；以房地产作价出资资或者作为合作条条件，与他人成立立企业法人，房地地产权属随之转移的；；b.因企业兼并或者合合并，房地产权属属随之转移的；c.法律、法规、规章章许可的其他方式式。d.商品房预售和销售售、存量房屋买卖卖是房地产转让方方式中的买卖，买买卖双方转让当事人，，卖出人为转让人人，买入人为受让让人。5、房地产买卖合同同应当载明哪些主主要内容房地产买卖合同应应当载明下列内容容：1）转让当事人的姓姓名或名称、住所所；2）房地产的座落地地点、面积、所处处范围；3）土地所有权性质质；4）土地使用权获得得方式和使用期限限；5）房地产的规划使使用性质；6）房屋的平面布局局、结构、建筑质质量、装饰标准以以及附属设施、配配套设施等状况；7）房地产转让的价价格、支付方式和和期限；8）房地产交付日期期；9）违约责任；10）争议的解决方式式；11）转让当事约定的的其他事项。12）房地产转让合同同的示范文本由市市房地局制定。6、为什么要对商品品房预售进行审核核为规范房地产市场场交易秩序，防止止投机行为，保护护消费者合法权益益，由政府出面对商品品房预售的条件进进行审核。对符合合预售条件的，发发给商品房预售许可证；对对不符合预售条件件的，作出不准预预售的决定。经审审核准予预售的商品房，预预售许可证签发的的日期为准予预售售的日期。凡未取取得预售许可证预售商品房房的，政府作出了了较为严格的行政政处罚；责令其停停止预售，没收违法所得得，并可以处违法法所得一倍以上三三倍以下的罚款。。7、什么情况下，签签订商品房预售合合同新建商品房，在取取得商品房预售许许可证后，未取得得房地产权证前，，房地产开发企业应和和承购人签订商品品房预售合同。8、什么情况下，签签订商品房出售合合同凡未经预售阶段的的商品房现房（取取得房地产权证的的商品房），在出出售时，应签订商品房房出售合同。9、商品房预售应按按照什么程序进行行房地产开发企业取取得商品房预售许许可证后，方可按按照以下程序进行行商品房预售：1）订立预售合同。房地产开发企业业预售商品房时，，应当向预购人出出示商品房预售许可证，，参照市房地局制制定的示范文本，，与预购人订立预预售合同。2）预售合同的登记备备案。房地产开发企业业和预购人应当在在预售合同生效后，将其送房地产产交易管理机构。。对不符合规定条条件或者手续的，，房地产交易管理机构构应当在5日内书面通知当事事人；对符合规定定条件和手续的，房地产交交易管理机构应当当将预售合同移交交房地产登记机构构，由房地产登记机构构按照《上海市房地产登记记条例》的规定登记备案。。预售合同的登记备备案应当在房地产产交易机构向房地地产登记机构移交交预售合同之日起5日内完成，并由房房地产交易管理机机构书面通知当事事人领取登记备案的预预售合同。3）预售款的收取。房地产开发企业业根据商品房建设设工程的进度，分分期收取商品房预售款。。但预售合同另有有约定的，从其约约定。房地产开发发企业收取的商品房预预售款，应当专项项用于所预售的商商品房建设。4）办理预售的商品房房过户手续。预售商品房的房房地产开发企业应应当在依法办理新建商品房房初始登记并取得得房地产权证书后后，与购房人向房房地产交易管理机构提提出过户申请，办办理房地产权利变变更登记。5）在预售期间，转转让当事人就预售售合同约定的事项项有变更的，如建建筑设计变更、建筑面积积变更等，应当签订补充充合同。补充合合同是预预售合同同的组成部部分，办办理交易易过户手手续应当当一并向向房地产产交易管管理机构构提供。10、什么是是住宅使使用说明明书和住宅质量量保证书书“住宅使使用说明明书”是指住宅宅出售单单位在出出售住宅宅时，告告知住宅宅安全、合理理、方便便使用及及相关事事项的文文本。住宅使使用说明明书应当当载明房房屋平面布布局、结结构、附附属设备备、配套套设施、、详细的的结构图图（注明明承重结构的位位置）和和不能占占有、损损坏、移移装的住住宅共用用部位、、共用设设备以及住宅使使用规定定和禁止止行为。。“住宅质质量保证证书”是是房地产产开发商商将新建建成的房房屋