房地产策划项目总体方案

南沙起航，城投方向南沙城投开发大厦及社科大厦营销定位方案古韵地产策划部南沙，广州的门户中国的自贸区海上丝绸之路的核心环节肩负粤港澳三地深度融合的任务需要一个支撑自贸区高度的标杆真正意义的商务综合领地我们认为本项目与之比肩的是纽约的金融核心区曼哈顿东京的中心商务区六本木巴黎城的首席中心商务区拉德方斯伦敦的新金融城“金丝雀码头”市场分析CONTENT内容大纲1营销策略4项目分析2项目定位3合作优势5市场分析CONTENT内容大纲1市场变化莫测欲手握胜券必须以敏锐的嗅觉捕捉市场每一刻动态2014年11月10日至11日，市市委书书记任任学锋锋到访访南沙沙新区区，提提出将将南沙沙建设设为市市场化化法治治化国国际化化营商商环境境和干干净整整洁有有序平平安城城市环环境的的先导导区、、粤港港澳合合作综综合示示范区区，增增创发发展新新优势势。集全市之力聚焦南南沙广东自贸区获批2014年12月12日，党中央、国务务院已决定在更大大范围推开（上海海）自由贸易试验验区建设经验，将将在广东、天津、、福建特定区域再再设三个自由贸易易园区。南沙金融15条出台2014年12月15日，南沙金融15条出台，分别从金金融、货币、融资资租赁、商业、离离岸业务等方案框框定内容。国家总理到访南沙沙2015年1月5日，李克强在广东东自贸区南沙片区区考察见到的成果果。总理说，“时间就是金钱”最早就是从广东喊喊出来的，自贸区区要做的是简化审审批流程、激发市市场活力、加强事事中事后监管，争争创审批“特区速度”。南沙自贸区挂牌2015年4月21日自贸区南沙片片区挂牌，省长及及港澳特首出席，，挂牌当天将有经经过精心挑选的100家企业作为为代表注册入驻。广东自贸区确立，，利好政策相继出出台，从此南沙区区域能级和地位将将继续提高。南沙自贸区简析广东自由贸易试验验区116.2平方公里，其中广广州南沙新区片区区占了60平方公里(含广州南沙保税港港区7.06平方公里)，深圳前海蛇口片片区28.2平方公里、珠海横横琴新区片区28平方公里。南沙新区片区是广广东自贸区最大的的一个片区，共分分为三大板块，七七大区块：中心版块中部五大区块。明珠湾起步区、南沙湾、蕉门河中心区区块为金融商务区，万顷沙区块探索加工贸易转型型升级、南沙枢纽区板块主攻粤港澳科技创新。庆盛版块位于北部，包含庆庆盛枢纽区块，重重点发展国际教育育和医疗合作。海港版块南北各有一海港区区块，包括龙穴岛岛和沙仔岛部分，，主力建设国际航航运中心，发展汽汽车保税交易等。。南沙自贸区共分为为七大区块，各自自功能定位不同。自贸区对商业物业利利好最大,存在自贸区扩容的的可能性。南沙自贸区简析2012年前：南沙新区政政策前期，刺激投投资者到南沙投资资，但存货量不足足，无法满满足投资者者；2013年：南沙新新区红利消退，且存货量量不足，影影响销售；；2014年：自贸区区获批，各各大房地产产商纷纷涌涌入南沙，，存货量激增，带动销售；；2015年：自贸区挂挂牌，各地投投资者涌入南南沙，量价齐升，成交均价突突破12000，现时市场需求仍十十分巨大。南沙办公市场场2011-2015年市场分析南沙商业地产产开发情况南沙商业建筑筑面积开发剩剩余739万平米，而明明珠湾是七大大板块中可开开发面积最多多的，可见未未来明珠湾的的商业竞争是是异常激烈的的。南沙自贸区内内的可建商业业建筑面积739.94万平方米，其其中明珠湾起步区的可建商业建筑筑面积为285万平方米，在七七大板块中排排名第一，是是可建商业面面积最多的区区域南沙商业建筑面积开发情况（单位：㎡）20151030片区已建商业面积在建商业面积未建商业面积可建商业面积明珠湾起步区

（土地面积口径是商业服务，不同于商业）04281285南沙枢纽00135135庆盛枢纽00126.8126.8南沙湾

（土地面积统计口径为商业办公）10.142.4153.3465.89蕉门河中心区块

（土地规模统计口径商业办公）5.8851.4269.95127.25总计16.0257.83666.09739.94南沙自贸区正正式挂牌后，，掀起一翻产产品商业化的的热潮。未来来商业物业供供应形成井喷喷南沙土地价值值大幅度提高高，地价飙升，，商业用地尤为凸显，价价格预估上涨涨3-5倍；自贸区确立，，商业物业交投投活跃伴随自贸区金金融15条细则出台，，未来众多金金融类企业选选择在南沙注注册公司，开开拓业务，对对办公楼、商业业等需求将大大幅提升，因此未来南南沙房地产发发展趋势将以以集写字楼、、商业、公寓寓的城市综合体居多。南沙自贸区政政策对房地产产影响南沙商业物业业在自贸区获批前后有爆发性增长长，主要是投投资性客户入入市，以消化化自贸区红利利为主，未来来市场将回归理性并看自贸区其其他政策落地地自贸区获批自贸区挂牌自贸区获批：2014.12.27自贸区获批，，这段时间办办公物业成交量急剧增长，之前成交基基本很少。自贸区挂牌：2015.4.21南沙自贸区挂挂牌，成交量大幅增增加，价格有所提高。自贸区挂牌后后：自贸区红红利消化后，，市场回归理理性，量价齐降。南沙自贸区获获批影响南沙办公2015年4-6月已售统计

套数面积均价销售金额合计222313744013142180629976512015-06440249931534038341637722015-051055675401310288496967332015-04

7284490711978537913715自贸区4月21日挂牌，5月迎来南沙商商业成交井喷喷，当月成交交1055套，67540㎡；但随着利好效应应逐步消化，，加之市场竞竞争激烈，6月开始呈现量跌价升的态势。自贸区挂牌后后南沙商业市市场反应房地产利好不不断，2015年主基调还是去去库存。上半年自贸区政策利好好让南沙商业量价齐升，后续供应量量巨增，自6月后，自贸区红利消消退后，加上各方方面原因，投投资热度相对对减弱。商业1）自贸区对商商业的利好政政策，促使大批投资型买买家入市2）南沙未来面面向国际定位位，大批商业业地产涌现，，16年-18年商业竞争非常常严峻3）南沙商业原原本缺失，后后续开发更加加倾向于商业开开发4）进驻企业逐逐渐增多，未未来更加成为为注册热点，，写字楼需求逐逐步增大5）自贸区有可可能扩容宏观背景小结结广州优质写字字楼情况和分分析2014年第四季度市市场变化广州写字楼市市场第四季平平均与上季度度持平，为136元/平方米/月珠江新城区域域的租金与上上季度持平，，为153元/平方米/月天河体育中心心区域的平均均租金上升0.1%，为137元/平方米/月越秀区区域平平均租金与上上季度持平，，为104元/平方米/月2014年第四季度整整体写字楼市市场概览总体概况天河体育中心珠江新城越秀区甲级写字楼乙级写字楼写字楼存量（百万平方米）5.991.852.651.023.482.51平均租金（元/平方米/月）136137153104156106环比变化0.0%0.1%0.0%-0.1%0.0%0.0%平均售价（元/平方米）290962774734520246073229325684环比变化0.8%0.7%1.1%0.5%1.1%0.5%空置率（%）11.5%4.3%17.0%5.0%13.7%8.4%环比变化-0.1%-0.1%-1.7%-0.3%-1.1%-0.9%广州写字楼市市场分析销售市场主要要成交摘要（（2015年2月）项目整体成交均价（元/平方米）本月内销售均价本月销售套数本月销售面积（㎡）已售套数已售面积写字楼总面积（㎡）面积销售进度富力东山新天地3208728011236384171748462220.30%主控国际中心36771000131362118324043.50%环球都会广场45971000314639407065690.50%富力天域中心25906222062493375484915381590.10%天盈广场490344513471224345573486654886.20%保利克洛维二期341793345633253553361811824028.40%保利天悦G1栋000000334810%保利天悦G2栋2773826787455072102353367830.40%保利天悦G3栋284410005986912674332.50%广州写字楼市市场分析1）2014年全市写字楼楼存量近600万㎡，平均售价约29000元/㎡，空置率约11.5%，平均租金约为136元/㎡/月，预计未来来3年租金稳中微微降；2）未来三年写写字楼新增供应共约约256万㎡，2015年新增供应超超80万㎡。广州写字楼市市场分析小结结中惠国际总建面推货时间定位价格卖点5万㎡持续销售46-102㎡20000毛坯区府旁，蕉门河景中海联总建面推货时间定位价格卖点22万㎡未定甲级写字楼待定核心商圈，临近地铁未售在售金茂湾总建面推货时间定位价格卖点4万㎡未定甲级写字楼待定明珠湾自贸区成卓世纪中心总建面推货时间定位价格卖点2.1万㎡持续销售写字楼待定核心商圈，临近地铁南沙目前写字字楼存量有7万㎡,预计2016年有6个写字楼项目入市市,未售项目集中在自自贸区内。最近一段时期，即即将开售写字楼的的项目有中海联·南沙国贸中心和金金茂湾，定位均为为甲级写字楼，面面积共有26万㎡，其中中海联联·南沙国贸中心为一一栋公寓、一栋写写字楼，目前公寓寓已经开售；而明珠湾区块只有金茂湾即将开开售。南沙办公市场分析析项目名称南沙中华总商会南沙金融大厦奥园中环广场华汇国际广场南沙坤豪大厦奥园金莎广场南沙南亭大厦入住率27%90%50%28%67%18%85%毛坯租金50-8025-4035-50273025-3537-40精装租金————45-7535-50——————入住时间2008201120102012

20102010入住面积702019000210004874160045000——所在区域南沙湾金洲金洲金洲金洲金洲蕉门租售情况：目前奥园商务大厦及及中华商会大厦等等有50%-80%的空置率，整体入住率偏低，已租赁面积不足足5万㎡。目前南沙在租写字字楼基本集中在南南沙中心区域，南沙湾仅少量写字字楼在租，明珠湾区块目前无在租写字楼楼，存在市场机会会点。目前在租写字楼楼租金普遍较低，档次普遍不高，投资客对于高级写字楼的需需求目前还是十分巨巨大。南沙在租写字楼楼板块项目名称定位企业类型建筑面积区府板块城投大厦(售罄)甲级写字楼投资和金融类企业居多14000南沙湾南沙香港中华总商会大厦(售罄)临海•高级写字楼航运类公司为主26000明珠湾金茂湾甲级写字楼暂无信息40000金洲板块奥园金莎广场(售罄)南沙中心•高级写字楼小型公司为主25000坤豪大厦(售罄)高级写字楼小型商户为主______南沙金融大厦(售罄)金融投资和金融的中小型企业30455保利绿地大都汇

商贸+总部保利总部,物流类企业16000中海联(未售)甲级写字楼中小型企业20704香江国际金融中心超甲级写字楼跨境金融/电子商务36115珠江船务大厦(未售)甲级写字楼暂无信息20575成卓世纪中心写字楼中小型企业为主21109南沙目目前写写字楼主要要集中中在金金洲板板块，，明珠珠湾起起步区区区块块目前前仅金金茂湾湾完工工，目前市市场空空缺。且明明珠湾湾起步步区区区块定位为为金融融商务务发展展试验验区，未来来的商商务集集中地地，存在市市场机机会点点.2023/3/6方圆云云山诗诗意成卓世纪纪中心心保利绿地大都汇南沙城城售罄在租在售/待售香江国国际金金融中中心珠江船船务大大厦南沙金金融大大厦奥园金莎广广场坤豪大大厦中华总商会会大厦金茂湾湾自贸区区南沙写写字楼楼主要要分布布个盘点点评：：在售11栋写字字楼，，面积积在43--100㎡之间，，均价价20000元/㎡以上是南沙沙较早早的项项目，，原计计划为为公寓寓，在在自贸贸区批批复后后，改改为写写字楼楼销售售广州银银行、、粤电电等进进驻楼盘名称中惠璧珑湾楼盘位置南沙进港大道与凤凰大道交界（地铁4号线蕉门站A出口）发展商中惠熙元房地产集团有限公司物管公司彩生活物业物业类型住宅、SOHO、写字楼、商铺分期情况3期占地面积12330㎡容积率4.1建筑面积50557㎡绿化率30%户型面积46-102m²SOHO公寓总户数总户数816户当期户数816户车位数264个综合点评项目距离地铁4号线蕉门站A出口和蕉门公交总站仅100米，雄踞南沙未来CBD核心地段，交通便捷，地段优越.竞品分分析>>中惠国国际金金融中中心楼盘名称成卓世纪中心楼盘位置南沙区进港大道和海滨路交界东南向发展商广州市成卓房地产开发有限公司物管公司--物业类型标准写字楼分期情况1期占地面积7000㎡容积率3.0建筑面积31674㎡绿化率30%户型面积130～240m²总户数120户车位数机动车位约150个，非机动车位约350个综合点评卓世纪中心是由一栋15层高的标准写字楼和2层的商业裙楼组成。紧邻南沙区政府，周边分布有国税局、地税局等主要政务机构，实现真正意义上的一站式便捷办公。个盘点评：：1栋15层标标准写字楼楼，1-2层为商业业，3-15层为写字楼目前写字楼正在持销销.写字楼面面积段在在136-190m²之间，一一层8户户，间隔隔与间隔隔之间不不能打通，毛毛坯均价价16565元/㎡位于南沙沙牌坊侧侧，蕉门门河旁，，地理位位置优越越竞品分析析>>成卓世纪纪中心楼盘名称方兴金茂湾楼盘位置广州市南沙区凤凰大道外国语学院旁发展商方兴地产（中国）有限公司物管公司金茂物业物业类型公寓，住宅，商铺，写字楼，商墅分期情况3期占地面积243000㎡容积率2.33建筑面积568000㎡绿化率30%户型面积40-100m²写字楼总户数总户数约2200户，当期户数1000户车位数约6000个综合点评南沙金茂湾是中化集团旗下方兴地产华南广州的第一个大型综合项目，位于凤凰大道和焦西路交汇处，属于南沙明珠湾区核心起步区，位处南沙红树林天然保护区旁，景观优美，规划完善，配套仍待完善。个盘点评评：写字楼预预计年末入市，目目前为明明珠湾起起步区内内唯一即即将开售售写字楼楼，附近近竞品少少，对于于销售相相对有利利明珠湾起起步区区区块定位位为金融融商务发发展试验验区，对对于写字字楼的销销售有一一定的帮帮助竞品分析析>>方兴金茂茂湾1）南沙写写字楼分分布主要要位于5个板块，主要集集中于蕉蕉门中心心区，明珠湾区区域市场场仍然空缺缺，但未未来将成成为南沙沙写字楼楼最主要的的集中区区域2）南沙目目前写字字楼较少少，相对中端端，无法满满足未来来的办公公需求3）南沙目目前写字字楼租价价为50元/㎡，在售项目目较少，中惠国国际金融融中心、、成卓世世纪中心心、金茂茂湾C1栋写字楼楼，三个个项目售售价将超超过2万4）投资南南沙的客客户多关关注自贸贸区内写写字楼，，对于自贸区外外写字楼需求热度度相对偏偏低。南沙写字字楼市场场分析小小结开发大厦厦项目分析析CONTENT内容大纲2区域分析析明珠湾区区是南沙新新区的核核心区位位，地处处五条水水道交汇汇的核心心地区，，规划总总面积约约103平方公里里，建设设成具有有粤港澳合合作服务务功能和城市综合合服务的的区域。建成服服务珠三三角、面面向世界界的珠江江口湾区区中央商务务区。其中明珠湾区区起步区区位于其北部部，规划划总面积积为33平方公里里，包括括灵山岛岛尖、横横沥岛尖尖、蕉门门河以西西片区、、慧谷片片区，其其规划建建设现代金融融服务集集聚区，总部商务务办公区区及钻石水乡乡居住社社区等功能区区。率先建设设的灵山岛尖尖区域将成为南南沙“珠珠江新城城，面积积约3.5平方公里里，将重重点发展展总部经济济、高端端商务、、金融服服务、科科技创新新、教育育培训等等产业，配套建建设高品品质的岭岭南水乡乡居住社社区。南沙CBD核心广州首例例政企倾倾力合作作项目打造高端端总部商商务经济济商业、生生活配套套齐全金茂湾区域分析析项目所在在为明珠珠湾CBD商务区，，是七大大板块中中唯一的的商务定定位区域域项目周边边以总部部办公、、期货交交易中心心、大型型社区为为主区域内规规划有高高端综合合商业体体项目以以及万豪豪五星级级国际酒酒店本案项目东面面、北面面为江项目西面面为中交交地块项目西侧侧为凤凰凰一桥项目周边边项目正对面暂暂时仅为金茂茂湾房地产项项目项目西侧为建建设用地，已已开始建设，，占地40753㎡，总建面达达到14.26万㎡，露面地地价4306元/㎡项目北侧，是是金茂湾与项项目之间的水水道，一线湾湾景项目西侧是凤凤凰一桥项目分析项目主体建成超甲级写写字楼明珠湾开发大大厦位于南沙沙区横沥镇灵灵山岛尖商务务办公区采用主副两栋栋楼布置形式式，立体式复复合空间设计计，动静结合合的城市空间间广场引领区域投资建设设“微城市”设计理理念，形象标杆指标数量备注用地面积12282㎡总建筑面积74486㎡计容建筑面积55086㎡主楼建筑面积约35000㎡标准层面积约1600㎡，共24层，层高4.2-4.5米容积率4.485机动车位555辆进港大道东新高速南沙港快速路莞佛高速京珠高速东段广澳高速虎门高速番禺大道南凤凰一桥亭角一桥紧邻凤凰一桥，连连接项目与南沙每每个地方连接五大高速，5分钟连接珠三角广州市区番禺东莞深圳中山珠海澳门顺德佛山项目交通小结：位于明珠湾区块，，唯一商务区块，，未来发展可期连接五大高速，5分钟连通珠三角，，交通便利灵山岛尖，三面环水，，一线湾景项目为超甲写字楼楼，目前南沙最高高端的写字楼从市场出发，看自自身优势以何种定位立身市市场？SWOT分析S优势：超甲级写字楼，南南沙目前最高端的的写字楼4-4.5米层高，南沙唯一一该层高的纯写字字楼北侧临江，具备一一线湾景，紧邻凤凤凰大桥超过100米高的地标式建筑筑独栋商业配套，附附楼星级酒店，齐齐备的办公综合体体W劣势：标准超甲写字楼，，但是周边未来高高端写字楼云集，，本案缺乏核心的的吸引点O机会：明珠湾是七大自贸贸区唯一的商务板板块，政府政策扶扶持，大展前景看看好南沙自贸区的不断断发展，区域内基基础设施建设不断断完善，便捷交通通网络将推进区域域增速发展自贸区的政策为明珠湾湾板块提供了较大大的扶持，吸引更更多的企业进驻，，未来的来南沙投投资的离岸经济将将带来大量的客源源项目的标杆性对客客户具有强大吸引引力项目所在区域商务务氛围空间快速壮壮大T威胁：区域写字楼项目扎扎堆，市场竞争激激烈区域高端写字楼市市场尚未形成气候候各板块之间存在写写字楼项目竞争，，未来发展不明朗朗交通：紧邻凤凰大大桥，连接五大高高速，明珠湾首站站景观：北望一线湾湾景，南瞰明珠湾湾城市景观产品：超甲级写字字楼，4.2-4.5米层高，超100米高地标建筑板块：明珠湾商务务板块，未来企业业与商务人士集中中地核心价值点提炼启示交通景观产品板块定位？营销启示：拥明珠湾商务板板块，产品与景观观的价值拔升核心价值点提炼坐拥商务区力量明珠湾商务区，未未来南沙的国际商务中心重聚商务，连接世界南沙地标的力量超甲级写字楼，超100米的地标建筑4.2-4.5米层高，俯瞰南沙沙的地标力量南沙写字楼的顶端端湾区的力量比肩世界的湾区商务写字楼的湾景情结项目定位：南沙地标时代·首个湾景超甲写字字楼这里不仅仅是一个个传统意义的商务务区它是一个凝聚了城城市精华的商务区区它是一个范畴、一一个时代的统领者者形象定位：世界的南沙商务领领地推广语建议：城投开发大厦地标的资格·明珠湾入主首选领军南沙，铸造世世界的商务办公室室最坚韧的石头，百般打磨，终成钻钻石耀世想立足南沙，征服服未来精细打造必不可少少项目分析CONTENT内容大纲1外部品质打造建议议外墙EXTERIORFINISHING采用中空低辐射膜膜玻璃幕墙Low–Ecoateddoubleglazedglasspanels比普通的单层玻璃璃节能40%-60%,达到高效节能/低碳环保的理念LOW-E玻璃在新的建筑节节能规范条件下，，这种材料将占领领办公类产品外立立面材料的主流市市场。幕墙尺寸尽可能采采用大块面玻璃，，减少隐框，玻璃璃划分尽量减少人人体使用高度的视视觉遮挡。立体灯光Light城市夜景已是城市市的独特风景，通通过灯光效果更能能勾勒出建筑的线线条与灵魂不影响建筑的白白天景观；物业维修方便；；建议简洁不花哨哨，色系不超三种种；光色方面建议采采用：黄、白两种种光色；灯光线条造型美美观与建筑外观材材质及造型协调匹匹配；选择智能控制照照明方式，可以节节电在20—50%以上。设计要点：开发大厦作为超高层建筑，，装设抗风阻尼器器，降低建筑物振振动反应，减少住住户不适感，装设设抗风阻尼器，打打造安全超高层建建筑。调质阻尼器TunedMassDamper广场尽量以绿植、、小品、水系、艺艺术雕塑营造高端端生态尊贵氛围；；造型独特，品质质高端，全方位提升项目标杆形象象艺术广场ArtPlaza大堂设计HallDesign车行大堂：设置车车行大堂，可增加加项目卖点，体现现开发商注重品质质，让项目在品质质产品中脱颖而出出。建议：1.车行大堂的设置需需要注意雨篷的设设置；2.人车分流，使车行行动线与人行动线线互不干扰大堂多入口：超高局的电梯数量量多，所以要注意意一个方向来人可可能对大堂压力迆迆大，所以应该有有两个面的入口较较好，必要时四面面都能进门，或大大堂里不设商业。。双层大堂：许多超过200M高的建筑，电梯的的数量征多，占用用核心筒的面积也也征多，在首局的的人数也特多，所所以有时可以设双双层大堂，即首、、二层都设大堂，，以解决疏散进出出的拥挤，在首层层大堂单设自动扶扶梯直接上二层大大堂。地面：高档石材；；Floor:high-endstone墙面：高档石材、、高级装饰板材；；Wall:high-endstoneandwood-basedpanels天花：石膏板吊顶顶，涂料，筒灯；；Ceiling:plasterboardsuspendedceiling,paint,LEDlamps大堂的装修标准StandardLobbyDecoration气势恢宏、理性简简洁、材质高档、、易于查询、动线线流畅有接受咨询的商务务前台，公司水牌牌、大厦平面功能能指示图、触摸显显示屏或电子显示示屏查询提供的服服务指南等；内部到首首层候梯梯区路线线简单、、无交错错。内部公共共区域OfficePublicSpace公共走道道地面/墙面：高高档地毯毯、高档档壁纸（（租约层层）、高高档涂料料（空置置层）；；PublicHallwayFloors/Walls:high-endCarpet,high-endWallpaper(forfloorsalreadyrentedout)Paint(forfloorsnotyetrentedout)天花：：石膏膏板吊吊顶，，高档档涂料料，筒筒灯；；Ceiling:plasterboardsuspendedceiling,high-endpaint,LEDlamps光线柔柔和、、指引引清楚楚、无无障碍碍、疏疏散快快速明亮、、灯光光亮度度可随随自然然光智智能调调节，，安装装消防防应急急灯房间标标识指指引清清晰、、悬挂挂明显显公共导导示系系统Publicsignagesystem体现一一个项项目在在细节节上的的体贴贴入微微，展展示项项目的的品质质感和和国际际商务务感。。建议：：指位明明确；；采用国国际统统一图图标；；造型精精雅；；材质商商务感感强。。电梯间间LIFTS地面：：高档档石材材；Floor:high-endstone墙面：：高档档石材材、高高级装装饰板板材；；Wall:high-endstoneandwood-basedpanels天花：：石膏膏板吊吊顶，，涂料料，筒筒灯；；Ceiling:plasterboardsuspendedceiling,paint,LEDlamps设计风风格简简约，，大气气，宽宽敞，，清爽爽，不不压抑抑；安装有有阴雨雨天或或自然然光照照不够够时自自动启启动的的并控控制亮亮度的的照明明系绝绝；同同时照照明系系统选选型与与环境境协调调；融合与与大堂堂相协协调的的装修修，形形成特特有商商务特特质；；不同的的候梯梯区有有清晰晰的标标识指指引牌牌。标标识指指引清清晰，，悬挂挂明显显；避免细细部的的复杂杂处理理，方方便后后期物物业管管理；；墙壁悬悬挂液液晶电电规，，播放放各类类商务务财经经、广广告资资讯。。电梯厅厅作为为除大大堂外外客户户最关关注的的公共共空间间，需需要继承大大堂相相同风风格，，选材考考究，，打造造高端端写字字楼装装饰标标准电梯编编号国际化化电梯梯编号号标识识配合合嵌入入式灯灯光充充分体体现品品质追追求照明系统与指示示系统的有机融融合公共卫生间的装装修标准PublicRestroomStandardDecoration地面：高档石材材；Floor:high-endstone墙面：高档石材材；Wall:high-endstone天花：防水石膏膏板吊顶，高档档防水涂料，筒筒灯；洁具：高档洁具具，五金件、烘烘手器等Facilities：high-endsanitaryware,fixtures,handdryer标识指引清晰，，悬挂明显，与与办公区保持距距离光线柔和，节能能灯，智能自劢劢感应控制亮度度；自动感应、自动动清新空气、自自动冲洗等现代代设备的应用；；进口品牌洁具，，高品质、低噪噪声；设通长面镜、洗洗手液盒、电劢劢干手机、手纸纸，高档防水防防潮吊顶、洗面面台、面镜；残疾人蹲位配备备；设有公共卫生间间和行政独立卫卫生间,保护私密停车场CARPARKING人性化导视牌告告知客户目前所在位置至至停车场路径，同时电子显示屏屏显示当前泊车状况地下停车场入口口采用顶面内嵌式灯光光，满足照明要求求的同时，形成地地下停车场第一道景景观，让客户停车从一一开始就成为享享受注重地下停车场场的地面处理工工艺，例如UV地胶，耐磨防刮刮，从细节显现项目品质利用绿色的场地地规划，高效的的能源利用系统统和新风系统减减少建筑碳排放放，提升室内环环境质量，使项项目达到绿色建建筑标准并通过过LEED铂金认证。LEED认证：LEEDTM评估体系由五大大方面，若干指指标构成其技术术框架。主要从可持续建建筑场址、水资资源利用、建筑筑节能与大气、、资源与材料、、室内空气质量量几个方面对建建筑进行综合考考察、评判其对对环境的影响，，并根据每个方方面的指标进行行打分，综合得得分结果，将通通过评估的建筑筑分为白金、金金、银和认证级级别，以反映建建筑的绿色水平平。LEED认证LEEDcertification据统计数据，但但凡通过LEED认证的项目，建建筑价值提升7.5%，降低营运成本本8~9%，租金提高3%，入住率提高3.5%，投资回报提高高6.6%。立体生态绿化景景观在建筑规划上的的独具匠心，使使景观视野的层层次更为清晰，，最大程度增加加舒适度与亲和和度；最大限度度发挥景观功能能，构建高品质质的商务办公空空间，使工作更更加轻松怡神，，加倍效率Theviewoftheecosystem水资源循环系统统Waterrecyclingsystem通过降低供水管管网漏损率技术术、雨水循环利利用、废水处理理循环利用等方方式做到水资源源的高效循环利利用，节约水资资源，做到真正正的绿色节能废水循环系统雨水收集循环系系统市政用水循环系系统降低供水管网漏漏损率自然、健康、便便捷运用生态学学原理、环境学学原理和建筑学学原理，合理设设计、科学规划划建筑内外空间间的物质和能源源因素。在遵循循绿色、科技、、人文和可持续续发展的基础上上，诸多创新设设计和建筑模式式将自然原生态态拉近身边，更更和谐、更自然然、更便捷，营营造生态办公环环境，全面提升升工作质量和企企业形象。EOD生态办公EcologicalOfficeDistrictEOD架空层绿化精致致简洁，以精装装石材花池、盆盆栽，室外环境境室内化，满吊吊顶＋石材精装装修为减少建筑材料料造成的过度浪浪费，建议在推推广建造过程中中合理利用资源源，尽量使用可可循环材质建筑材料与资源源的合理利用Reasonableutilizationofbuildingmaterialsandresources垃圾分类收集管管理尽量使用本地材材料施工废弃物做广广场回填材料利利用部分废弃建材回回收利用项目分析CONTENT内容大纲1内在服务打造建建议变风量系统VariableAirVolume(VAV)system新风：集中新风风系统FreshairCentralVentilationsystem冷却水系统：独独立的24小时冷却水系统供供租户计算机机房房使用CoolingWaterSystemSeparated24–hourcoolingwatersystemfortenantcomputerserverroomuseVRV空调系统VariableRefrigerantVolumeVRV（VariableRefrigerantVolume）空调系统集中新风系统FreshairCentralVentilationsystem冷却水系统CoolingWaterSystemVRV多联空调系统较中中央空调系统设计计简单，维护费用用少，安装周期短短，并可做到每个个房间实行单独控控制6类电缆水平布线HorizontaldistributionbyCategory6cables每10平方米提供1个数据接口,1个语音接口1dataand1voiceconnectionper10sq.m.通讯系统TELECOMMUNICATIONSYSTEM“云”计算通讯系系统预留有线电视接驳驳口CATVconnectionreserved有线电视CATVSYSTEM供电Electrical强电：一户一表、、漏电保护系统、、双电源供电、每每50平米使用面积配一一个空调插座、每每15平米使用面积配一一个普通电源插座座、配备发电机组组，保证电梯24小时运行不间断。。弱点：卫星、有线线电视、电话及宽宽带接口。每50平米配一个光纤插插座、每15平米配一个电话（（宽带）插座。现代办公日趋电子子化，电源电缆线线会越来越多，明明线露骨不美观，，暗线弯腰不方便便，而网绚地板电电源线设置在地板板下面，可以自由由安排线的走向，，不仅使房间整齐齐规范，而且为今今的发展预留充足足的空间。网络地板NETFLOOR办公每户设置门禁禁出入控制Eachofficeinstallationdoorcontrolsystem门禁系统DOORCONTROLSYSTEM智能监控保安系统统Intelligentsecuritymonitoringsystem自成独立子系统，，包括CCTV、无线巡更、停车车场管理，并实现现与BMS的集成；智能化监监控管理，打造高高科技智能写字楼楼。电梯LIFTS低楼层区域域:4.0米/秒；中楼层层区域:5.0米/秒；高楼层层区域:6.0米/秒电梯运载力力1.6吨/部,进口主机,进口门机,进口控制面面板,进口安全装装置（限速速器，安全全钳，光幕幕）配备双轿厢转换换电梯，形成最为为周详而灵灵活的垂直直交通系统统客梯PASSENGERLIFTS消防服务电电梯SERVICELIFTS2部进口电梯梯(1,600公斤),运行速度为为:地下–顶层:4.0米/秒货梯CARGOLIFT运送装修建建材；运送送办公物料料等物品（（建议与消消防电梯合合用）办公室内部部OFFICEUNITS暖气,通风及VRV空调系统Heating,Ventilation&VRVsystem安装变风量量控制箱及及新风管VAVboxesandfreshairsupplyintakeinstalled消防系统Firesystem安装喷淋及及烟感系统统Sprinklersystemandsmokedetectorsysteminstalled地面：铺设设150毫米钢制架架空地板Floor:150mmsteelfloorsysteminstalled墙面：白色色高档涂料料Wall:Whiteadvancedexteriortowalls门：双开玻玻璃门Door:Doubleglassentrancedoor智能化时代代的5A智能化商务务5Aintelligence办公（OA）：两路路10KV供电（正常常电源和应应急电源）），办公室室采用综合合布线采用用PDS综合布线系系统，预留留10cm网络地板。。通信（CA）：采用用通讯自动动化系统，，计算机网网络通信系系统到达所所有的办公公间，提供供其他国际际国内长途途语音及数数据通信条条件。楼宇（BA）：以计计算机控制制、管理为为核心的综综合监控性性系统，对对大堂内的的空调、照照明、电梯梯、给排水水、火警等等设施进行行监测，采采用分散控控制、集中中管理模式式以达到安安全、节能能、经济和和舒适的目目标，实现现一体化的的监测和控控制。消防（FA）：系统统利用各种种探头采集集烟浓度和和温度对时时间变化的的综合信息息数据，通通过分析，，迅速而准准确地发出出实时的火火警状态报报警。安保（SA）：采用用CCTV闭路电视监监控系统和和电子巡更更系统，24小时实时监监控大厦内内公共部位位。出入口口等保安重重点部位设设电视监控控计算机，，自动巡更更创意与实用用兼备，令令超凡出众众。豪华舒舒适、领先先高瞻的办办公环境，一应应俱全的商商务中心，，体贴周到到的秘书服服务；全面面配备商场场、餐厅、、银行等设设施以及健健身中心和和礼宾服务务，同时设设有航空服服务、酒店店预定、鲜鲜花预定等等服务。现现代化超前前理念，充充分发挥卓卓而不群的的商务效应应，为您优优势体现领领航未来的的商业契机机。商业和办公楼RETAILANDOFFICESPACE办公层走廊Officefloorcorridor艺术玻化砖和不不锈钢地砖相得得益彰，金属板板吊顶，艺术石石材墙面，顶尖尖品味物业管理Propertymanagement写字楼的租户将将以高效率的工工作目的为主要要目的，相应地地管理与服务必必须满足他们这这一需要在管理过程中，，首先是要为业业主和用户创造造与保持一个安安全、舒适、快快捷的工作与生生活环境应确保证整个大大楼的使用年限限及其功能的正正常发挥；完善写字楼管理理，不仅使物业业管理保值，而而且可以使物业业增值；国际知名物管公公司Theinternationalwell-known聘请知名物业管管理公司，可对对项目进行全程程托管，有效降降低发展商前期期工作量及后期期工作难度，同同时对于项目形形象及后续物管管服务有所保证证。可作为销售售卖点，增强客客户对项目品质质的信心，提升升项目价值1、装修与管理监督业主和使用用人对写字楼进进行二次装修，，以确保楼体结结构和附属设备备实施不受破坏坏；2、房屋管理及维维修养护在管理过程中，，一定要做到大大及栋号、楼局局有明显的引路路标志；不可乱乱搭乱建；大厦厦外观完好、整整洁；房屋完好好率达98%以上，零修合格格率达100%，并建立监督制制度和做好记录录。3、设备管理及维维修保护做到设备良好，，运行正常，设设备及机房环境境整洁，配备所所需各种专业技技术人员，维修修和操作员要持持证上岗。4、清洁服务要实行标准化的的保洁，制定完完善清洁细则，，明确需要清洁洁的地方和次数数，设有专人负负责、监督。同同时要设垃圾、、果皮箱、垃圾圾中转站等保洁洁设备。5、绿化服务对区域内的绿植植进行分品种、、分习性、分季季节性的保养，，并保护其无破破坏、践踏及随随意占用。6、保安服务制定全面癿保安安巟作觍划，建建立有敁癿保安安制度，消陋一一切危机及影响响业主不使用人人生命和身心健健庩癿外界因素素管理的内容：管理公司-第一太平戴维斯斯Savills公司名称公司介绍仲量联行仲量联行(纽约证交所交易代码：JLL)是唯一连续三年入选福布斯白金400强企业的房地产投资管理及服务公司，拥有大约170个办亊处，业务遍及全球60个国家逾700个城市。世邦魏理仕 世邦魏理仕是首家进入中国的国际公司世邦魏理仕(CBRichardEllis)，1986年开始在北京开展业务，1987年接到第一笔独家代理国贸中心的大单，目前，世邦魏理仕在中国的物业管理服务以顾问形式为主。高力国际高力国际隶属于高力国际物业集团(ColliersInternationalPropertyConsultants)。后者是世界上最大的房地产跨国联盟组织之一，目前高力国际在中国可开展全斱位的房地产服务，包括写字楼、零售物业、住宅、工业物业中介顾问服务、物业投资咨询、开发可行性研究等，同时也是国内主要的国际性物业及设施管理机构，在大中国地区管理的物业总面积超迆过900万平方米。第一太平戴维斯

第一太平戴维斯（Savills）是Savillsplc旗下物业服务子公司的商号名称，业务范围涉及商业、零售、住宅和休闲式物业方面的咨询服务，同时还兼顾财务咨询和风险资本融资，以及一系列与物业相关的金融服务。戴德粱行戴德梁行是国际房地产顺问“五大行”之一，在全球45个国家200间分公司共有11，000余名员工为客户提供跨国房地产服务。凭借其驻各地专业人员组成的跨国网绚及其对当地市场的透彻认识，戴德梁行为客户提供一贯高水平的一站式房地产咨询及顺问服务。戴德梁行目前在中国市场设有14间分公司，业务领域覆盖：北京、天津、大连、青岛、西安、成都、重庆、武汉、上海、杭州、台北、广州、深圳、香港，在同行中的业务覆盖率位列榜首。在物业管理方面面，建议采用物物业管理全球五五大行中高端写写字楼管理最专专业的第一太平戴维斯斯，用最专业的物物业服务提升项项目品质。项目分析CONTENT内容大纲1销售中心打造建建议设计突出其高端端奢华的同时，，着重突出现代代感和科技感，，给予客户留下下深刻印象销售中心Salescenter不只是接待处，，更多是艺术这不是简单的营营销中心，这是南沙首家高端的的体验验场所所，精英的聚集地地，感官功功能的的全新新挑战战！销售中中心Salescenter展厅Exhibitionhall将销售售中心心打造造成南沙“第二二展厅厅”，吸引引更多多的客客户前前来参参观，，截取取客流流，提提升项项目整整体的的影响响力“三维数字”投影沙盘利用三维立体影像像使沙盘的演示效效果更加形象、生生动，使客户快速速地获取简明、精精确、优美、逼真真的动态信息，大大大的提高了客户户的体验感，提升升项目品质。销售中心影视厅SalesCenterAuditorium3M多点触控屏多点触控人机展示示屏做辅助，提升升品质的同时，方方便客户查找项目目资料信息，提升升项目体验感虚拟触控板利用谷歌最新推出出的穿戴式触控投投影（ProjectGlass）为客户介绍项目目信息，给予客户户最新的科技感受受，留下深刻印象象设施主题样板房，，通过展示国际获获奖艺术品，提升升项目的品质，带带给客户意外的惊惊喜，更便于后期期圈层客户的营销销开展。主题样板房Samplehouses第二洽谈区Seconddiscussionarea在样板房的同楼层层设置客户第二恰恰谈区，空间自由由分割组合，自定定企业形象凸显个个性风范,给予客户深刻印象象社科大厦项目分析CONTENT内容大纲2社科大楼黄山鲁国家森林公园项目分析项目周边进港大道旁，主干干道效应项目北侧为进港大大道项目南侧为南沙区区委党校背倚黄山鲁国家森森林公园项目主体建成南沙唯一定制制写字楼华汇商圈辐射，5分钟直达繁华背靠黄山鲁森林公公园，绿色办公万达商圈/总部集聚区辐射区区域用地面积（㎡）5336容积率3.0总建筑面积（㎡）21925.1其中计容面积（㎡）16007.9不计容面积（㎡）5917.2其中地下（㎡）3945.1地上（㎡）1972.1停车位（个）149其中地下停车（个）99地面停车（个）18机械停车（个）32进港大道作为南沙主干道连接重要交通节点点，更是枢纽中的的枢纽，北衔广州州南接海外，并与与环市大道交汇，，是支撑起整个自自贸区立体路网的的大动脉。进港大道周边作为为南沙率先起步的发展区域，贯穿穿南沙的交通要道道。进港大道主要要分布的是办公物业，拟打造企业集聚区域。周边商业生活配配套完善，包括商商业综合项目、餐餐饮、酒店、办公公休闲场所等。政府单位、社科机机构、行政单位等也将陆续进入。进港大道总部经济济辐射区生活商业服务圈区域分析项目交通进港大道东新高速市南大道莞佛高速京珠高速东段广澳高速虎门高速番禺大道南紧邻进港大道，畅畅通穿行南沙10分钟通达五大高速速，便利出行项目配套S优势：位于进港大道总部部经济辐射区内，，起步较早，周边边商务商业氛围较较其他区域好临近进港大道旁，，项目通达性好知名国企倾力打造造，资金及信誉保保证华汇商圈辐射，5分钟直达繁华背靠黄山鲁森林公公园，绿色办公W劣势：非自贸区内，利好好政策无法享受项目位于进港大道道内侧100m处，昭示性较差O机会：位于进港大道总部部经济辐射区内，，未来扩容第一站站南沙自贸区的不断断发展，区域内基基础设施建设不断断完善，便捷交通通网络将推进区域域增速发展国企背景，对于吸吸纳社科机构、政政府单位、行政事事业单位具有较强强优势项目所在区域商务务氛围空间快速壮壮大T威胁：区域写字楼项目扎扎堆，市场竞争激激烈区域内写字楼项目目参差，整体区域域办公形象不佳各板块之间存在写写字楼项目竞争，，发展市场不明朗朗SWOT分析SWOT分析S：层高4米顶层空中花园背靠黄山鲁森林公公园紧邻党校W：写字楼为乙级写字字楼，竞争力不足足自身写字楼设备不不全SWOT分析O：项目所在为总部经经济板块，中铁、、珠江船务已经入入住紧邻蕉门河中心区区，享自贸区扩容容先机进港大道的主干道发展展，项目优先受益益T：南沙自贸区扩容未未定其他自贸区板块发发展，非自贸区遇遇冷商业板块竞争激烈烈核心价值点提炼1）山景：黄山鲁森森林公园，绿色氧氧吧近在咫尺2）交通：进港大道道，腹地要道3）板块：总部经济济带，自贸区扩容容首战4）周边：党校、研研究院等政府机要要集中营销启示：自贸区扩容首站站，南沙要道腹地地要道一侧，腹地之之选总部经济带，南沙沙总部经济起点自贸区扩容首站以成熟熟应对对新潮潮与绿色色为邻邻氧吧式办办公环环境绿色办办公，，低碳碳发展展红色党党政为为邻南沙党党政中中心区区项目定定位南沙腹腹地·党政核核心·山景精精品写写字楼楼推广定定位办公在黄山山鲁森森林公公园生活在在华汇汇商圈圈看总部部经济济对接接自贸贸区政政策营销策策略CONTENT内容大纲2开发大大厦：：社科大大厦：：非自贸贸区，，如何何定位位，才才能突突围而而去？？走在市场场前面面，如如何打打造才才能长长胜于于市场场？基于以上情况该如何何制定！！营销策策略关于本本项目目营销销的思认清价价值点点！有效发发力点点！充分放放大本本项目目不可可替代代的核核心竞竞争力力古格集集团深深切理解高高端写写字楼楼客户户的有有效营营销手手法，，精准准营销销小众大大宣传！小众圈圈层+大力宣宣传，，将项项目高高调性性贯穿穿营销销全过过程考营销总总体策策略高位营营销高形象象高姿态态高收益益+组合营营销链链产品链链形象链链客户链虚实结结合，，实现现项目目影响响力同同时完完成销销售1、强化化产品品力（（开发发：内内外功功打造造，LEED评级。。商业业部分分的打打造建建议：：副楼楼做四四星级级智能能化酒酒店，，裙楼楼商业业打造造跨境境电商商高端端商品品销售售——案例西西塔底底商引引进友友谊，，西塔塔配套套四季季酒店店等））2、强展展示面面（开开发：：销售售中心心、展展厅、、板房房、商商业示示范区区等））3、创新新销售售模式式（开开发：：五年年增值值回购购，返返租。。社科科：免免租，，自贸贸区异异地注注册））4、双盘盘联动动，客客群互互补5、高调调传播播，高高度占占位（（LEED评级宣宣传——案例星星河湾湾，珠珠三角角宣传传——案例西西塔传传播途途径））6、广拓拓有效效渠道道7、资源源整合合共赢赢合作优优势CONTENT内容大纲1企业寄语古格集团立立足南沙，，多元发展展，期望伴伴随自贸区区的发展而而成长，为为自贸区贡贡献自己的的力量！古格集团以以“承您所想想，臻至于于行”作为公司座座右铭，在在公司的多多元化发展展中，以最最优的服务务，最佳的的态度，做做到您想要要的！企业介绍立足南沙，，多元发展展古格集团成成立于广州州市南沙区区，立足南南沙，在全全市多个区区均设有分分公司。在在自贸区挂挂牌当日首首批100家新设重点点企业中，，古格集团团旗下的广广州古鼎商商务有限公公司以及广广州市古旌旌贸易有限限公司有幸幸入选，获获得了自贸贸区政府的的高度认可可。古格集团坚坚持