房地产开发质量管理讲义三

房地产开发

质量管理房地产开发质量管理·目录一、背景二、重大工程事故回顾三、房地产公司质量管理现状及问题分析

1、规划、设计阶段优化深度不够2、工程实施阶段缺乏全面质量管理四、房地产开发质量概述五、房地产开发前期工作的质量管理六、房地产开发设计质量（功能质量）管理

1、规划设计阶段质量管理2、施工图设计阶段质量管理七、房地产开发施工质量（工程质量）管理

1、施工阶段的质量控制。2、现场有效质量管理关键环节。3、现场管理需要重点关注的工序4、重视成品保护八、房地产开发售后质量管理一、背景2010年10月19日大洋网-广州日报：

中国建筑只有30年寿命30楼龄房银行基本不批贷原因分析：盲目拆迁和建筑质量网易新闻中心时评：

中国建筑寿命短的三大原因原因分析：质量+规划+政绩新闻研究深度报道：

我国建筑平均寿命仅为30年年产垃圾数以亿计新浪网：

我国建筑平均寿命仅30年不及英国1/4，不及美国1/2盲目拆迁、规划短视是主因每年产生数亿吨建筑垃圾深圳律师网时事法评：

整治“短命建筑”得先除“腐败基因”从以上新闻背景，我们可以从冰冷的字眼上反映出短寿建筑的三大罪魁祸首：1、混乱的规划与落后的设计（建筑行业内原因）2、失控的施工监管（建筑行业内原因）3、短视的政绩观（社会因素）短寿建筑行业内原因，矛头直指：

设计质量（功能性质量）+施工质量（工程质量）房地产行业经过近10年的膨胀和飞速发展，当我们开始热衷于新材料、新技术的时候，工程质量作为建筑物的根本就真的可以让社会放心了吗？不妨来看看过去一年的“楼XX”故事。返回目录NO.1：上海“楼脆脆”

事件概况：2009年6月27日5时30分左右，上海市莲花河畔小区一幢在建13层楼房整体倒塌。原因调查：主要原因是楼房北侧堆土过高（最高处达10米左右），紧临大楼南侧的地下车库基坑开挖深度达4.6米，两侧的压力差使土体产生水平位移，过大的水平力超过了桩基的抗侧能力，导致房屋倾倒。NO.2：南京“楼脆脆”事件概况：2009年7月7日，南京正在施工的“中兴大楼”靠近公路一侧发生塌方，震裂了马路对面的5栋楼，先是前三栋的房子出现裂缝，后来4至5栋房屋也相继开裂。原因调查：经查勘及分析，认定中兴通讯股份有限公司南京研发中心二期工程施工已经对望江矶2号01、02、03幢住宅楼造成了一定的影响。NO.3：重庆“楼脆脆”事件概况：20009年10月23日，重庆市忠县拔山镇一幢建筑面积5065平方米的7楼1底商品房，出现大梁断裂、墙体可插进手掌等险情后，靠10多根木棒支撑，防止垮塌。

原因调查：建设业主擅自改变施工图设计，造成结构体系混乱是主因。包括施工中偷工减料严重，混凝土及砂浆标号不达标；监理单位不负责；中介检测机构工作不细致。NO.4：武汉“楼脆脆”事件概况：2009年10月24日晚9时许，新洲区邾城街南街社区振兴里，一栋新建的民房突然倒塌，事发点不远处余先生家的厨房被砸跨，几户居民家电线被砸断。原因调查：该栋私房系平房拆除后改建，并未报批，属违章建筑。在建造过程中主管部门曾两次下达停工通知，但房子还是做起来了。NO.5：成都“楼歪歪”

事件概况：09年7月中旬，成都市“校园春天”小区原来距离就很近的两栋楼房微微倾斜，靠在了一起。一些业主家里墙面出现细微裂痕、房门变形。原因调查：主要是没有把排水工作做到位，居民质疑是旁边在建小区“德馨苑”基坑距离3栋住宅楼较近引起邻近土体的沉降，加宽了已有裂缝，并加大了住宅楼的倾斜量。NO.6：广东“楼歪歪””事件概况：东莞麻麻涌一栋6层斜楼，用6个巨型千斤顶将““楼歪歪”顶直。。该楼与旁边一栋栋房屋间隙由下而而上依然呈一个倒倒V字形。原因调查：据规划划所工作人员介绍绍，这栋斜楼是违章建筑筑。经过城建部门门现场勘查，由相关关专业人士监测后后得出结论，整栋房房子向北倾斜大约约70厘米，倾斜原因是是桩没打好。NO.7：合肥“楼断断””事件概况：枫丹白鹭湖公馆18层高楼的一层，四四根立柱出现严重重裂缝，四根立柱柱出现上下出现错错位，其中损害最最重的一根立柱墙墙体出现大面积脱脱落。原因调查：砖砌体施工进度过过快，砌体自然沉沉实较大。室外总总体环境施工过程程中，对装饰柱有有一定程度扰动。。砌体材料和钢筋筋砼材料的线性膨膨胀系数不一样，，在两种材料交接接处出现裂缝。NO.8：烟台“楼垮垮””事件概况：一座投投资4000万元、历时两年多多建成的汽车站大大楼，在投入使用用5年内“速朽”，成成为随时可能垮塌塌的“危楼”——这是近来在网络和和媒体热炒的“楼楼垮垮”。原因调查：对于该该车站的建筑质量为何如此之差的问题，车站工作人员表示，原因很复杂；施工方称工程至今未竣工验收；目前事件还在调查之中。NO.9：桐乡“楼薄薄””事件概况：浙江桐桐乡太阳湖小区，，又叫“汇宇都市市花园”一期。隔隔着楼板能听见楼楼上楼下邻居说话话。原因调查：桐乡市市建设局质检站测测得楼板厚度，客客厅中心仅为7．9厘米。客厅楼板设设计厚度应是12厘米，其他区域10厘米。NO.10：南京“楼沉沉””事件概况：房子周周边地表下沉，最最深处达12厘米；负一层卫生生间墙根处出现长长达3米的裂缝，最宽处处达1厘米，几乎横切整整面墙，类似的裂裂缝还出现在房内内的各个角落，多多达上百条！原因调查：江宁建建筑质量安装工程程监督站站长说施施工存在质量问题题，土没有夯实，，但不存在结构安安全问题。结构工工程师称尚无法判判断结构是否出现现问题，需进一步步检测。进入今天的课题……房地产开发质量管理三、房地产公司质质量管理现状及问问题分析以新都·盛世名门项目为背背景，近年来房地地产公司在开发质质量管理上不断进进步，取得了很多多值得称道的经验验，并得到较好的的传承；同时，也也有需要我们继续续改进的地方，尤尤其是重复出现的的质量问题。以下下质量管理中暴露露出来的问题，在在当今行业内带有有一定的共性：1、规划、设计阶段段优化深度不够；；2、工程实施阶段缺缺乏全面质量管理理。1、规划、设计阶段段优化深度不够良好的设计方案从从来没有像今天这这样重要，设计师师提出的设计方案案如果平淡无奇，，在房地产市场日日趋饱和及空间需需求特征不断变化化情况下，很难获获得市场的认可。。规划、设计工作管管理很大程度上决决定了工程项目实实施的成败，现行行的规划及设计方方面管理，遵循了了一般房地产企业业所采用的作业流流程，由于各种综综合原因，在项目目规划、设计阶段段我们的参与和管管理缺乏足够的深深度和精度，对设设计有效优化不足足。例如：立面缺少空调安装装位置或预留空调调板尺寸不足；消消防管道外露大堂堂；井口设置考虑虑不周，部分出现现在人行小道路中中央等等。2、工程实施阶段缺缺乏全面质量管理理忙于事后整改，事事前与事中控制不不足在工程实施管理中中，事前质量控制制意识不足，常在在施工单位施工完完毕后才发现问题题，做事后补救。。例如：土建施工单单位与园林施工单单位经常出现交接接不畅，尤其是工工期趋紧的情况下下，主体外立面装装修未完工，外排排架无法拆除情况况下，园林单位无无法进场施工，导导致工期延后。（（后续工程采用悬悬挑排架已较好地地解决了这个问题题）常出现的铝合金窗窗渗漏问题，主要要也是安装过程和操操作不规范引起；；右图中出现的滴水水顺着窗沿内流是是因为漏做滴水线（（俗称鹰嘴）这个个小细节引起。2.工程实施阶段缺乏乏全面质量管理重视竣工验收，成成品保护不到位在工程质量的管理理过程中，竣工验验收以后开始万事大吉，，而忽视对成品的的保护意识。例如：对铝合金门门窗的成品保护上上。铝合金门窗分包单单位完成安装后，，没有与后序施工工单位进行工序交交接。结果，由于于后序的施工使很很多铝合金门窗的的滑道被破坏，门门框撞伤；而后序序施工单位通常都都属于业主方直接接委托的分包单位位，造成责任无法法分清，维修主体体抵触情绪严重，，造成管理难度和和协调成本的增加加。上图为入户门保护护作法；下图为撞伤的门框框。返回目录四、房地产开发质质量概述房地产开发质量是是一个广义上的全全过程“质量”，，包括项目地段选选择质量、可行性性研究质量、项目目前期策划质量、、设计质量、工程程实施质量、物业业管理质量、售后后服务质量等。由于项目地段选择择质量往往回旋空空间小，物业管理理质量直接参与难难度大；因此目前前房地产开发质量量管理集中在可行行性研究、项目前前期策划、设计质质量、工程实施质质量及售后质量上上。四.房地产开发质量概概述在质量管理过程中中，我们常常把主主要精力放在了施施工阶段，难逃施施工企业本质。对对前期项目可行性性研究阶段、策划划阶段、设计阶段段的质量管理重视视程度不够。作为建设方，是以以项目开发而成立立的团队，施工管管理的思维应该改改变。当开发项目目进行到施工阶段段时，产品策划、、市场定位、目标标客户群、项目的的设施配套均已确确定，规划设计方方案、技术方案和和设计图纸都已经经审查通过，假如如这些大量的前期期质量不是最优的的，那将会很难保保证工程项目的整整体投资效益。四、房地产开发质质量概述百锐地产卢卫东提提出，房地产质量量是以客户满意度度为目标的综合产产品质量；区别于于传统承包单位的的工艺质量标准。。包括反映绿色生态态的产品性能质量量，反映规划、设设计水平的功能质质量，反映工程构构造、施工工艺的的工程质量；反映映物业管理、人文文环境的服务质量量。以上分析不难看出出，设计质量（功功能质量）在房地地产开发质量管理理中举足轻重，甚甚至重于施工质量量（工程质量）。。因此本次课程在在涉及前期工作质质量和售后服务质质量的同时，重点点分析设计质量（功能质质量）和施工质量（工程质质量）的管理。鉴于房地产质量缺缺陷案例解析另有有专题课程，时间所所限，本次课题不不做详悉；仅对房地地产开发质量“管管理”的途径和方法与大大家一起探讨。返回目录五、房地产开发前前期工作的质量管管理房地产开发前期工工作，包括项目建建议书、可行性研研究报告、项目开开发的产品策划等等；前期工作的质质量是整个房地产产项目的关键。熟悉地产行业动态态走势，精挑细选选咨询单位；明确确咨询成果的质量量目标和质量标准准，尽量避免凭感感觉上开发项目。。重视可行性研究报报告的质量，不应应该片面地把可行行性研究报告视为为可批性报告。可可行性研究应该有有深入的市场调研研(宏观、中观、微观观调查)，包括定性和定量量相结合的调查与与分析；对规划方方案、户型、景观观方案等进行多方方案比选；严格项目前期工作作成果的质量评审审。评审是保证和提高高开发项目前期工工作质量的重要手段段，同时吸取更多多专家的知识识和智慧，，及时发现现问题，优化前期工工作成果。。返回目录六、房地产产开发设计计质量（功功能质量））管理房地产公司司在设计质质量管理方方面积累了了不少可行行的经验，，建立了基基本的工作作流程，为为规范设计计质量管理理奠下基础础；例如样样板先行的的有效执行行，是纠正正设计缺陷陷的最后一一道关卡，，为质量管管理立下汗汗马功劳；；但是更有效效的设计质质量管理应应该发生在在施工之前前，例如户户型设计、、单体设计计、道路规规划、景观观风格等，，这些方案案的最优确确定，才可可以从源头头上避免先先天不足！！根据设计管管理的控制制流程，从从以下两阶阶段完成设设计质量（（功能质量量）的有效效管理：1、规划设计计阶段质量量管理2、施工图设设计阶段质质量管理1、规划设计计阶段质量量管理规划设计的的依据：经经过精心优优化的前期期可行性研研究报告、、市场调研研、开发项项目的产品品策划定位位等前期工工作；并根根据这些前前期工作积积累编制的的详尽的规规划设计任任务书；而而咨询公司司应该参与与到规划方方案的设计计；案例（（从化项目目规划调整整）混乱的规划划:2、施工图设设计阶段质质量管理施工图设计计阶段的质质量管理是是防止功能能性质量缺缺陷的关键键，先天不不足必将带带来后患无无穷。因此此，要择优优选好设计计方案，对对住宅的套套型、结构构体系、内内部功能、、空间利用用、节能节节地等要创创新创优设设计。要在保证结结构可靠的的前提下，，达到两个个要求：一要合理空空间，要在在确定的套套房面积内内，合理安安排居住、、使用、卫卫生等面积积，让人使使用方便，，居住舒适适；二要做到建建筑造型和和风格的艺艺术感，对对墙体立面面形状、屋屋盖形式的的处理要灵灵活得当，，能给人以以美的享受受，使开发发的房产具具有较高的的使用价值值和观瞻价价值。注意各专业业之间的交交叉协调，，以及人性性化的设计计；关注建建筑设备及及家居产品品的市场变变化，及时时调整相关关设计细节节。施工图审查查指南户型设计设计不够人人性化整个组团的的信报箱普普遍安装过过低，底层层用户在取取信报时会会很不方便便。设计不够人人性化一组团内有有的大堂入入口处没有有无障碍通通道，很不不方便轮椅椅和残障人人士的出入入，也不符符合现代社社会的设计计潮流。人性化设计计外投内取式式信箱……楼盘电梯前前室问题电梯前室不不采用天然然采光、通通风与客户户使用矛盾盾。电梯前室采采用灯光照照明，将会会增加物业业管理成本本。人性化设计计地下车库都都有尊贵的的感觉左图是顶面面采光人性化设计计令人感动的的建筑细节节人性化设计计壁柜可推入入墙内不占占用空间洗衣机预留留位上下水都已已做好人性化设计计这个设计是是专为老年年人放手杖杖的挂钩带婴儿上厕厕所，可以以先把孩子子放在这里里，安全又又舒适O(∩_∩∩)O人性化设计计马桶的位置置不固定，，可拉伸到到房间的任任何位置浴缸内还有有扶手设计计设计不够人人性化名成居中大大量的采用用了飘窗的的设计，但但飘窗普遍遍设计过宽宽。在窗下下墙高900mm时，很多飘飘窗还飘出出680mm的宽度，加加上窗把手手700mm的高度，业业主（尤其其是女性业业主）很难难够到把手手开启窗户户。园林中各类类井的位置置不妥当，，需要在施施工图阶段段认真检查查，包括建建筑主体的的化粪池位位置（如图图所示，这这样的水井井位置影响响美观）安全隐患相隔两户可可以通过空空调板轻易易地爬入，，存在严重重的治安隐隐患。电梯大堂的的美观消防立管外外露在电梯梯大堂，严严重影响大大堂的品质质。门和窗户互互相“打架架”未设置空调调安装位置置或安装位位置尺寸不不足返回目录七、房地产产开发施工工质量（工工程质量））管理施工是开发发项目形成成实体的过过程，也是是决定最终终产品质量量的关键阶阶段，要提提高开发项项目的工程程质量，就就必须狠抓抓施工阶段段的质量控控制。工程项目施施工涉及面面广，是一一个极其复复杂的过程程，影响质质量的因素素很多，使使用材料的的微小差异异、操作的的微小变化化、环境的的微小波动动、机械设设备的正常常磨损，都都会产生质质量变异，，造成质量量事故。工程项目建建成后，如如发现质量量问题又不不可能像一一些工业产产品那样拆拆卸、解体体、更换配配件，更不不能实行““包换”或或“退款””，因此工工程项目施施工过程中中的质量控控制，就显显得极其重重要。1、施工阶段段的质量控控制。2、现场有效效质量管理理关键环节节。3、现场管理理需要重点点关注的工工序。4、重视成品品保护。1、施工阶段段的质量控控制制定适当的的质量目标标，因为质质量目标常常与项目进进度控制、、成本控制制处于相同同优先级。。因此，质质量目标必必须坚持实实事求是，，因地制宜宜。目标过过低，会对对项目带来来伤害，失失去市场竞竞争力；过过高会造成成投入成本本加大，综综合开发绩绩效降低。。适当增加加项目的一一致成本，，减少非一一致成本；；适当增加加预防成本本，大力降降低事故成成本。强调施工现现场的技术术质量管理理，建立统统一的标准准化的质量量管理体系系，编制详详尽的施工工作业指导导书和施工工方案，严严格检验标标准，强调调执行力！！2、现场有效效质量管理理关键环节节工程样板先先行样板先行作作为工程质质量控制的的重要手段段，在房地地产公司的的实践中起起到了巨大大的作用，，工程样板板是工程质质量的演练练，是对施施工队伍的的实物交底底的基地，，有利于及及时发现施施工图存在在的问题，，避免大规规模的返工工签证。（关键项目目工程质量量控制作业业指导书））2、现场有效效质量管理理关键环节节技术方案先先行技术方案是是保障专业业分项工程程合法施工工的有效技技术资料，，更是指导导正确施工工的基础资资料。技术术方案先行行作为工程程管理的重重要制度之之一，必须须在施工现现场不折不不扣地执行行。通过审审批后的方方案，可以以大大提升升专项技术术的可操作作性，使施施工、技术术与经济指指标达到最最佳组合状状态，为项项目工程的的最大效益益服务。（专项技术术方案评审审作业指导导书）2、现场有效效质量管理理关键环节节施工关键工工序控制甲方的现场场管理不可可能也不要要求控制施施工过程的的每一个过过程每一道道工序，找找出施工过过程中对建建筑产品质质量或功能能影响最大大，施工中中最容易出出现问题的的关键工序序作为重点点控制的对对象，对有有效控制质质量通病，，保证产品品质量，提提高管理效效率都具举举足轻重的的作用。（（详见3节）3、现场管理理需要重点点关注的工工序验线水准及坐标标控制点移移交；基础与桩基基验线砌筑验线3、现场管理理需要重点点关注的工工序工作面移交交水准及坐标标控制点移移交；施工水电接接驳点以及及读表记录录移交；场地土方标标高移交，，比如：原原始场地移移交给土方方单位；土土方单位将将平整后的的场地移交交基坑单位位；基坑单单位将基坑坑移交给桩桩基单位；；桩基单位位将工作面面移交给主主包单位等等；基坑坡坡度与桩基基、主包施施工的关系系移交；主包与分包包之间工作作面移交，，比如：门门窗洞口移移交；入户户门、防火火门洞口移移交；栏杆杆工作面移移交；防水水工作面移移交；外墙墙涂料工作作面移交；；电梯井道道移交；烟烟道工作面面移交；园园林工作面面移交；电电梯机房、