房地产基础知识培训讲解

纲要第一章房地产概念第二章开发术语第三章规划设计术语第四章销售专业术语第一章房地产概念第二章开发术语第三章规划设计术语第四章销售专业术语一、房地产常用名词二、房产/地产/房地产三、房地产分类四、住宅种类五、房地产市场细分六、房地产开发纲要一、房地产常用名词（一）房地产土地的使用年限是如何确定的？居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。第一章房地产概念（二）综合用地：综合用地应当是指同一宗地包含两种或两种以上不同用途的土地，例如商业、居住综合用地，科研设计、办公综合用地等。综合用地可以分两种情形，一种是多种用途不动产很难分割、只有一个使用者；另一种是各用途不动产之间可以分割，往往最终使用者为不同的单位、个人，例如底下两层为商业、上面为居民住宅楼等。对于第一种情况，可以统一按照综合用地最高出让年限50年办理出让手续；对于第二种情况，由于不同用途界限清楚，可分别属于不同的使用者，为保证各使用者的合法权益，一般应当按照综合用地所包含的具体土地用途分别确定出让年期。第一章房地产概念（三）五证两书?第一章房地产概念（四）总价格、单位价格和楼面地价的区别楼面地价又称为单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积的土地价格。楼面地价=土地总价/总建筑面积楼面地价=土地单价/容积率第一章房地产概念（五）总价格、单位价格和楼面地价的区别楼面地价又称为单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积的土地价格。楼面地价=土地总价/总建筑面积楼面地价=土地单价/容积率第一章房地产概念二、房产/地产/房地产房产是房屋及其权利的总称；

地产是土地及其权利的总称；

房产和地产的总称，也叫“不动产”。

房地产是土地、附在土地上不可分割的建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产。（构筑物是指人们一般不直接在内生活活动的建筑，如：烟筒、水塔、水井等。）第一章房地产概念三、房地产的分类从房地产用途来区分可以分为写字楼、住宅、商铺、厂房四大类。写字楼住宅商业厂房第一章房地产概念四、住宅的的种类（一）按楼楼体高度分分类：低层、多层层、小高层层、高层、、超高层；；低层：3层以下多层：4—7层高层：小高层：8—12层高层层：13—33层超高层：33层以上或楼楼体总高度度在100m以上第一章房房地产概念念1．低层房屋屋：是指高度低低于或等于于10米的建筑物物，一般是是1-3层建筑物,如平房、别别墅等。低层房屋一一般建筑结结构简单，，施工期短短，建造成成本低廉。。给人以亲亲切安宁、、有天有地地的感觉，，它的舒适适度、方便便度和空间间尺度优于于高层。人人们特别喜喜欢以此为为住宅。但但是，低层层房屋占地地多，土地地利用率低低，特别是是在寸土寸寸金的城市市难以广泛泛开发。第一章房房地产概念念2．多层房屋：：指高于10米、低于或或等于24米的建筑物物。多层房房屋一般为为4-7层，一般采采用砖混结结构，少数数采用钢筋筋混凝土结结构。多层房屋一一般规格(房型)整齐，通风风采光状况况好，空间间紧凑而不不闭塞。与与高层相比比，多层房房屋公用面面积少，得得房率相应应提高，这这是很多人人喜欢多层层房屋的主主要原因。。第一章房房地产概念念3．高层房屋屋：高层房屋是是指高于24米的建筑。。8层以上(含8层)的建筑体,一般可分为为小高层、、高层和超超高层。（1）小高层：：一般把8-12层的建筑称称为“小高高层”。同时，小高高层对土地地的利用率率提高，土土地成本相相对下降，，很受房地地产开发商商的青睐。。所以，近近年来小高高层如雨后后春笋，越越来越多。。第一章房房地产概念念小高层住宅宅一般采用用钢筋混凝凝土结构，，带电梯。。小高层有有多层亲切切安宁、房房型好、得得房率高的的特点，又又有普通高高层结构强强度高、耐耐用年限高高、景观系系数高、污污染程度低低等优点，，很受购房房人欢迎。。（2）高层：(指13—40层的建筑体体)因为建筑结结构和建筑筑形态(点状居多)的局限，房房型设计难难度大，要要做到每套套室内全明明、采光通通风良好是是有很大难难度的。在在城市中心心区，高层层有它的优优势：对开开发商来说说，单位建建筑面积土土地成本(即“楼面地地价”)低；对住户户来说，视视野开阔，，景观系数数高，尘土土、噪音、、光线污染染也少，建建筑结构强强度高，整整体性强。。高层房屋的的缺点：结构工艺比比较复杂，，材料性能能要求高，，自重大，，对基础要要求高，施施工难度较较大，建筑筑造价相应应提高；高层房屋电电梯、楼道道、机房、、技术层等等公用部位位占用面积积大，得房房率低；如果电梯质质量不可靠靠，物业管管理不正常常，就很令令人担心。。第一章房房地产概念念（3）超高层：：(40层以上或总总建筑高度度100米以上)超高层住宅宅的楼地面面价最低，，但其房价价却不低。。这是因为为随着建筑筑高度的不不断增加，，其设计的的方法理念念和施工工工艺较普通通高层住宅宅和中、低低层住宅会会有很大的的变化，需需要考虑的的因素会大大大增加。。例如，电电梯的数量量、消防设设施、通风风排烟设备备和人员安安全疏散设设施会更加加复杂，同同时其结构构本身的抗抗震和荷载载也会大大大加强。另外，超超高层建建筑由于于高度突突出，多多受人瞩瞩目，因因此在外外墙面的的装修上上档次也也较高，，造成其其成本很很高。若若建在市市中心或或景观较较好地区区，虽然然住户可可欣赏到到美景，，但对整整个地区区来讲却却不协调调。因此此，许多多国家并并不提倡倡多建超超高层住住宅。第一章房房地产产概念（二）按按建筑结结构分类类：塔楼楼、板楼楼、通廊廊式住宅宅；１．塔楼楼和板楼楼：塔楼和板板楼是对对不同建建筑结构构的构筑筑物的称称呼，塔塔楼一一般是指指高层建建筑。（１）板板楼：（（单元式式住宅））板楼其实实在规范范中叫单单元式住住宅，指指的是几几个单元元连成一一个楼，，每个单单元的标标准层2户（就是是一梯两两户或者者两梯两两户），，这种房房子南北北通透，，冬天夏夏天都很很舒适。。但现在在这个概概念有所所延展，，一般来来说每个个单元的的标准层层4户以下，，都可以以称为板板楼，一一般有2个纯朝南南的，2个南北通通透的。。第一章房房地产产概念（２）塔塔楼：塔楼指外外观像塔塔的楼型型。塔楼楼的平面面图特点点是：每每层若干干户，一一般多于于四五户户共同围围绕或者者环绕一一组公共共竖向交交通形成成的楼房房平面，，平面的的长度和和宽度大大致相同同，塔楼楼一般是是一梯四四户到一一梯12户。马来西亚亚国油双双峰塔楼楼沈阳本溪溪绿地·中央广场场第一章房房地产产概念塔楼板楼第一章房房地产产概念塔楼板楼第一章房房地产产概念塔楼：优点建筑密度度较高，，房价较较低；空空间结构构灵活，，易于改改造；结构强度度高，抗抗震性好好；居居高望远远，视野野开阔。。尤其是对对于富有有DIY精神的年年轻人而而言，采采用大框框架结构构的塔楼楼，可以以通过改改装户内内分隔墙墙改变户户内格局局，居住住更为灵灵活，而而且相对对低廉的的房价，，也比较较符合现现有的收收入。缺点：均好性较较差，同同一层总总有一些些户型在在采光、、通风方方面比较较差，而而且面积积使用率率要低于于板楼，，很容易易出现没没有自然然采光的的暗厨、、暗卫，，居住品品质大打打折扣。。第一章房房地产产概念板楼：优点从传统的的居住舒舒适度而而言，板板楼的优优势很明明显，南南北通透透，便于于采光通通风；户型方正正，平面面布局合合理；同层住户户不多，，居家比比较清静静；管理费用用低，面面积使用用率高。。缺点：房价较高高，户内内格局不不可变。。第一章房房地产产概念２．通廊廊式住宅宅：是指由共共用楼梯梯、电梯梯通过内内、外廊廊进入各各套住房房的住宅宅。现在在外廊式住住宅已经比较较少见。。内廊式式住宅由由于节省省交通面面积在经经济形住住宅中很很有市场场，但是是内廊式住住宅无法实现现户内自然通风风，半数以以上户型型没有南南向日照照，比较较适宜作作为过渡渡性住宅宅。第一章房房地产产概念（三）按按住宅类类型分类类：小户型（（超小户户型）、、公寓式式、跃层层、复式式、错层层、LOFT、退台式式住宅、、商住住住宅、花花园洋房房、别墅墅等；１．小户户型：目前没有有一个严严格规范范的说法法，业内内较认可可的是：：一居室销销售面积积在60平方米以以下二居室销销售面积积在80平方米以以下三居室销销售面积积在100平方米以以下。小户型的的特点：：每个空间间面积都都比较小小，但能能满足人人们生活活的基本本需求。。通常空间间安排得得相对紧紧凑，厅厅的面积积在20平方米以以内，卧卧室的面面积在15平方米以以内，无无论一居居室、两两居室还还是三居居室，一一般都只只有一个个卫生间间。第一章房房地产产概念２．超小小户型：：超小户型型住宅的的定义是是：套内内使用面面积在15平方米~30平方米左左右，但但“麻雀雀虽小，，五脏俱俱全”在在室内，，卧室、、客厅、、厨房、、卫生间间俱备。。由于户户型过小小，一般般只能放放一张床床和基本本的家具具，有的的没有厨厨房、阳阳台，有有的厨房房只是点点缀而已已，业主主在室内内只是休休息，更更像一空空家庭旅旅馆。第一章房房地产产概念３．公寓寓：多数是高高层大楼楼，标准准较高，，每一层层内有若若干单独独使用的的套房，，包括卧卧室、起起居室、、客厅、、浴室、、厕所、、厨房、、阳台等等等。从从功能上上来讲，，公寓更更强调分分区，讲讲究舒适适性，功功能的完完备性、、服务和和结构的的合理性性。通常常单套公公寓的面面积要达达到120平方米，，面积过过小，就就不能体体现分区区，那么么舒适性性和功能能性就大大打折扣扣了。而而且公寓寓一般要要求层高高在2.8米以上。。在配套套上，公公寓要达达到24小时热水水的标准准。第一章房房地产产概念４．错层层、复式式和跃层层：（1）错层：：错层式住住宅：指指一套住住宅内的的各种功功能用房房在不同同的平面面上，用用30-60cm的高差进进行空间间隔断，，层次分分明，立立体性强强，但未未分成两两层，适适合大面面积住宅宅。第一章房房地产产概念（２）复复式和跃跃层：复式住宅宅是受跃跃层式住住宅启发发而创造造设计的的一种经经济型住住宅。这这类住宅宅在建造造上仍每每户占有有上下两两层，实实际是在在层高较较高的一一层楼中中增建一一个1.2米的夹层层，两层层合计的的层高要要大大低低于跃层层式住宅宅(复式为3.3米，而一一般跃层层为5.6米)，复式住住宅的下下层供起起居用，，炊事、、进餐、、洗浴等等，上层层供休息息睡眠和和贮藏用用，户内内设多处处入墙式式壁柜和和楼梯，，中间楼楼板也即即上层的的地板。。因此复复式住宅宅具备了了省地、、省工、、省料又又实用的的特点，，特别适适合子三三代、四四代同堂堂的大家家庭居住住，既满满足了隔隔代人的的相对独独立，又又达到了了相互照照应的目目的。第一章房房地产产概念楼中楼即即跃层式式住宅：：跃层式式住宅是是指住宅宅占有一一栋楼房房上下两两层楼面面，卧室室、起居居室、客客厅、卫卫生间、、厨房及及其他辅辅助用房房可以分分层布置置，上下下层之间间的采用用户内独独用小楼楼梯连接接，在楼楼中这样样建造的的二层楼楼也称为为楼中楼楼。目前的跃跃层房屋屋，基本本以加层层的形式式出现。。第一章房房地产产概念（３）基基本特征征：复式住宅宅层高较较高(普通住宅宅的层高高一般为为2.8米)，可在层层较高处处隔出夹夹层，安安排卧室室或书房房等，用用楼梯联联系上下下，其目目的是在在有限的的空间里里增加使使用面积积，提高高住宅的的空间利利用率。。跃层式住住宅又被被成为楼楼中楼住住宅，它它是一套套住宅占占两个楼楼层，一一般在首首层安排排起居室室、厨房房、餐厅厅、卫生生间，二二层安排排卧室、、书房等等。错层式住住宅主要要指的是是房内的的客厅、、卧室、、厨房等等处于几几个高度度不同的的平面上上，各个个空间是是用几级级台阶联联系在一一起的。。第一章房房地产产概念（４）区区别：复式与跃跃层的区区别：如果上下下两层完完全分隔隔，应称称为跃层层式住宅宅；如上上下两层层在同一一空间内内，即从从下层室室内可以以看见上上层的场场面、栏栏杆或走走廊等部部分，则则为复式式住宅。。复式与错错层的区区别：复式层高高往往超超过一人人高度，，相当于于两层楼楼。而错错层式高高度低于于一人，，人站立立在第一一层面平平视可看看到第二二层面。。因此错错层有““压缩了了的复式式”之称称。另外外，复式式的一、、二层楼楼面往往往垂直投投影，上上下面积积一致；；而错层层式两个个或三引引楼面并并非垂直直相叠，，而是互互相以不不等高形形式错开开。第一章房房地产产概念错层与跃跃层的区区别：错层基本本上仍是是完整的的平面住住宅。虽虽然在一一个平面面内又被被区分为为高度差差别不大大的各个个不同平平面。而而跃层则则是完全全独立的的两层居居住空间间，每一一层都近近于普通通住宅层层高。（５）复复式、跃跃层和错错层如何何计算面面积对于购房房者来说说，只有有分清复复式、跃跃层式、、错层式式房屋的的不同特特征和面面积计算算方法，，才能在在购房中中立于不不败之地地。总而而言之，，跃层式式住宅如如果是完完整的两两层，其其建筑面面积或使使用面积积均应是是两层的的建筑面面积或使使用面积积之和。。具体计计算时可可根据各各地对使使用房间间净面积积和净高高度的标标准来计计算。复复式住宅宅的面积积计算也也参照同同一标准准。错层层式住宅宅的面积积计算参参照平面面住宅面面积计算算。第一章房房地产产概念３．LOFT：原意是““在屋顶顶之下，，存放东东西的阁阁楼或高高大空间间的建筑筑”。LOFT作为一种种与以往往平层、、跃层、、复式等等常见的的居室结结构有很很大差别别的户型型，在进进入到房房地产市市场之后后，最直直观的特点就是是五米五五左右甚甚至更高高的挑高高以及在在户型上上除了卫卫生间和和厨房之之外没有有任何预预设的安安排。给人的感感觉是，，LOFT就是一个个大房子子，在这这个空荡荡荡的空空间里，，主人可以以根据自自己的喜喜好，随随意地隔隔断出各各种功能能不同、、风格各各异的子子空间。第一章房房地产产概念４．退台台式住宅宅：退台式住住宅又称称为“台台阶式””住宅，，因其外外形类似似于台阶阶而得名名。建筑特点点是住宅宅的建筑筑面积由由底层向向上逐层层减小，，下层多多出的建建筑面积积成为上上层的一一个大平平台，面面积要大大大超过过一般住住宅凸出出或凹进进的阳台台面积。。优点是：：住户都都有较大大的屋外外活动空空间，同同时也有有良好的的采光和和通风；；缺点是：：一部分分建筑空空间转作作平台，，建筑容容积率减减少，占占地较多多。因此，地地价在总总造价中中的比重重提高。。目前，国国内建造造的退台台式住宅宅，都属属于价格格较高的的中高档档住宅，，一般建建在地价价较低的的郊外住住宅区或或旅游度度假区，，一些低低层的独独立式别别墅式住住宅，也也常采用用退台式式设计。。第一章房房地产产概念５．商住住住宅：：商住住宅宅是SOHO（居家办办公）住住宅观念念的一种种延伸，，它既属属于住宅宅，同时时又融入入写字楼楼的诸多多硬件设设施，尤尤其是强强大的网网络功能能，使居居住的同同时又能能从事商商业活动动。商住住住宅适适合于小小型公司司以及依依赖网络络进行社社会活动动的人群群。第一章房房地产产概念６．酒店店式公寓寓：酒店式公公寓是指指建筑的的结构形形式类似似于酒店店，而负负责管理理的物业业公司提提供酒店店模式的的服务，，如客房房打扫、、洗衣等等，同时时居室内内配有全全套家具具及厨房房设备。。概括地地说，就就是“酒酒店式服服务，公公寓式管管理”，，将星级级酒店的的高标准准服务融融于日常常生活之之中，购购买者拥拥有单元元产权，，既可以以自住、、出租，，也可以以转售，，是一种种既提供供酒店专专业服务务又拥有有私人公公寓私密密性和生生活风格格的综合合物业。。第一章房房地产产概念酒店式公公寓与产产权酒店店、单身身公寓和和商务公公寓相比比，有同同有异：：（1）产权酒酒店与酒酒店式公公寓：：产权酒店店起源于于20世纪70年代的美美国，主主要分布布在气候候宜人的的旅游度度假胜地地。产权酒店店是由消消费者或或个人投投资者买买断旅游游设施在在特定时时间里的的使用权权。酒店将将每间各各房分割割成独立立产权出出售给投投资者，，投资者者一般不不在酒店店居住，，而是将将客房委委托酒店店经营管管理，取取得投资资回报；；同时还还可获得得酒店赠赠送的一一定期限限后免费费入住权权。它是将房房地产业业、酒店店业和旅旅游业结结合在一一起的商商业形态态。而酒店式式公寓面面积有大大有小，，居室有有多有少少，室内内卫生间间等生活活设施一一应俱全全。酒店店式公寓寓采取酒酒店式管管理，为为住户提提供了一一个星级级酒店的的家，但但收费比比酒店便便宜。第一章房房地产产概念（２）单单身公寓寓与酒店店式公寓寓：单身公寓寓的消费费者是收收入不菲菲又讲究究生活品品质的年年轻人，，所以，，从装修修标准到到物业配配置比酒酒店式公公寓要简简单得多多。同时时，单身身公寓的的面积要要小一些些，一般般在50平方米以以下，以以降低总总价，适适应年轻轻人的购购买需求求。而酒酒店式公公寓的消消费者是是高级白白领、经经理和总总裁等，，物业由由星级酒酒店或有有酒店背背景的物物业公司司管理。。第一章房房地产产概念（３）商商务公寓寓与酒店店式公寓寓：商务公寓寓注重商商用，建建筑结构构上采用用大开间间，户型型大小不不一，多多数以毛毛坯形式式出售，，便于后后期结合合办公需需要改造造。像市市场曾经经出现过过的STUDIO和SOHO类商务公寓，，虽然采用精精装修，有些些还配有少量量的家具，但但整体上显得得更适合于办办公。配套的的服务机构也也多是些邮寄寄、打印等办办公项目。而而酒店式公寓寓的公共设施施类似于酒店店，除拥有酒酒店的服务机机构外，还提提供了银行、、会所和超市市等家庭配套套设施。第一章房地地产概念６．花园式住住宅：花园式住宅一一般称西式洋洋房或小洋楼楼，也称花园园洋房。一般般都是带有花花园草坪和车车库的独院式式平房或二、、三层小楼，，建筑密度很很低，内部居居住功能完备备，装修豪华华并富有变化化。住宅内水水、电、暖供供给一应俱全全，户外道路路、通迅、购购物、绿化也也都有较高的的标准，一般般是高收入者者购买。第一章房地地产概念７．别墅：（１）按建筑筑形式分类：：联排别墅：联排别墅于19世纪四五十年年代发源于英英国新城镇时时期，欧美普普及。又称TOWNHOUSE，有天有地，，每户独门独独院，设有1至2个车位，还有有地下室。它它是由几幢小小于三层的单单户别墅并联联组成的联排排或住宅，一一排二至四层层联结在一起起，每几个单单元共用外墙墙，有统一的的平面设计和和独立的门户户。建筑面积积一般是每户户250平方米左右。。Townhouse现在在很多国国家和地区已已非常普及，，由于离城很很近、方便上上班及工作、、价格合理、、环境优美，，成为城市发发展过程中不不可逾越的阶阶段———住宅郊区化的的一种代表形形态。第一章房地地产概念特点是：比较注重项目目选址，尽量量余地、余绿绿、余水，交交通比较方便便。价位较低，为为中产阶级中中上层人士及及新贵阶层度度身定造。户型设计丰富富而前卫，有有特色。建筑密度较低低，容积率一一般在0.6—0.8之间，好的可可做到低于0.6。房间的使用率率较高，有的的甚至实现零零公摊。第一章房地地产概念叠拼(加)别墅：叠拼(加)别墅是在综合合情景洋房公公寓与联排别别墅特点的基基础上产生的的，由多层的的复式住宅上上下叠加在一一起组合而成成，下层有花花园，上层有有屋顶花园，，一般为四层层带阁楼建筑筑，这种开间间与联排别墅墅相比，外立立面造型丰富富些，布局更更为合理，不不存在联排进进深长的普遍遍缺陷；而且且，叠下有半半地下室，叠叠上有露台，，虽然没有联联排的见天见见地，但是优优势不减。叠拼(加)别墅是Townhouse的叠拼式的一一种延伸，是是在综合情景景洋房公寓与与联排别墅特特点的基础上上产生的，由由多层的复式式住宅上下叠叠加在一起组组合而成，下下层有花园，，上层有屋顶顶花园，一般般为四层带阁阁楼建筑，这这种开间与联联排别墅相比比，独立面造造型可丰富一一些，同时一一定程度上克克服了联排别别墅窄进深的的缺点。第一章房地地产概念购买人群：社会上的中产产阶级，而非非真正意义上上的富人。定位：稀缺性、私密密性较单体别别墅要差，定定位也多是第第一居所。户型：叠拼户型比联联排别墅的优优势在于布局局更为合理，，不存在联排排进深长的普普遍缺陷；而而且，叠下有有可爱的半地地下室，叠上上有痛快的露露台，虽然没没有联排的见见天见地，但但是优势不减减，甚至更为为灵动而宜人人。楼层：大部分叠加式式别墅是四至至五层。由于于层高受限，，通常是两套套别墅住宅上上下叠加；第一章房地地产概念低密度：叠加式别墅容容积率大致在在1左右。这个容容积率比联体体别墅要高，，但比多层公公寓要低；房型面积：介于公寓与联联体别墅之间间，叠加式别别墅建筑面积积多在150平方米以上，，大多数在200平方米至300平方米。一梯梯两户，另加加设空中花园园，使业主进进门就像回到到一片野开阔阔的空中庭院院。具有别墅的所所有要素：下单元住户拥拥有小花园，，上单元住户户拥有面积较较大的露台；；良好的不可可替代的自然然环境；每户户有入户花园园或阳台花园园；架空层避避免了潮湿和和视野不开阔阔；建筑科技技含量高；设设计多种回家家方式，彰显显业主的尊贵贵身份；相比比其他别墅类类型价格较低低。第一章房地地产概念独栋别墅：独栋别墅即独独门独院，上上有独立空间间，下有私家家花园领地，，是私密性很很强的独立式式住宅，表现现为上下左右右前后都属于于独立空间，，一般房屋周周围都有面积积不等的绿地地、院落。私私密性强，市市场价格教高高，多定位为为高端品质。。第一章房地地产概念双拼别墅：它是联排别墅墅与独栋别墅墅的中间产品品，由两个单单元的别墅拼拼联组成的。。第一章房地地产概念空中别墅：空中别墅发源源于美国，称称为“penthouse”即“空中阁楼楼”，原指位位于城市中心心地带，高层层顶端的豪宅宅。一般指建建在高层楼顶顶端具有别墅墅形态的跃式式住宅。这种种空中别墅发发源于美国，，以“第一居居所”和“稀稀缺性的城市市黄金地段””为特征，是是一种把繁华华都市生活推推向极致的建建筑类型。它它要求产品符符合别墅的基基本要求，即即全景观，目目前这类产品品主要存在于于成立的高档档公寓顶层，，在别墅区中中还比较少。。第一章房地地产概念（四）按楼体体结构形式分分类：主要分为砖木木结构、砖混混结构、钢筋筋混凝土结构构、钢结构等等。１．砖木结构构：用砖墙、砖柱柱、木屋架作作为主要承重重结构的建筑筑，像大多数数农村的屋舍舍、庙宇等。。这种结构建建造简单，材材料容易准备备，费用较低低。第一章房地地产概念２．砖混结构构：“砖”，指的的是一种统一一尺寸的建筑筑材料，也有有其他尺寸的的异型粘土砖砖、如空心砖砖等。“混””是指由钢筋筋、水泥、沙沙石、水按一一定比例配制制的钢筋混凝凝土配料，包包括楼板、过过梁、楼梯、、阳台、排檐檐。这些配件件与砖做的承承重墙相结合合，可以称为为砖混结构住住宅，由于抗抗震的要求，，砖混住宅一一般在5层、6层以下。这是是目前在住宅宅建设中建造造量最大、采采用最普遍的的结构类型。。第一章房地地产概念３．钢筋混凝凝土结构：即主要承重构构件包括梁、、板、柱全部部采用钢筋混混凝土结构，，此类结构类类型主要用于于大型公共建建筑、工业建建筑和高层住住宅。钢筋混凝土建建筑里又有：：框架结构、框框架-----剪力墙结构、、框------筒结构等。第一章房地地产概念（１）框架结结构：是指以钢筋混混凝土浇捣成成承重梁柱，，再用预制的的加气混凝土土、膨胀珍珠珠岩、浮石、、蛭石、陶烂烂等轻质板材材隔墙分户装装配成而的住住宅。适合大大规模工业化化施工，效率率较高，工程程质量较好。。框架结构的特特点是能为建建筑提供灵活活的使用空间间，但抗震性性能差。第一章房地地产概念（２）框架----剪力墙结构：：也称为框剪结结构，它是框框架结构和剪剪力墙结构两两种体系的结结合，吸取了了各自的长处处，既能为建建筑平面布置置提供较大的的使用空间，，又具有良好好的抗侧力性性能。框剪结结构中的剪力力墙可以单独独设置，也可可以利用电梯梯井、楼梯间间、管道井等等墙体。因此，这种结结构已被广泛泛地应用于各各类房屋建筑筑。第一章房地地产概念（３）框筒结结构：整体建筑主要要由几大框筒筒承担重量，，单元内的墙墙体不起承重重作用，真正正的活性建筑筑，墙体可以以随意改变，，甚至整层都都可以随意间间隔。这是现现在最先进的的结构。第一章房地地产概念４．钢结构：：主要承重构件件全部采用钢钢材制作，它它自重轻，能能建超高摩天天大楼；又能能制成大跨度度、高净高的的空间，特别别适合大型公公共建筑，如如钢铁厂房、、大型体育场场等。一般来说，多多层、小高层层建筑一般是是框架结构，，高层及超高高层建筑采用用框筒结构，，框剪结构、、钢结构比较较多等等。第一章房地地产概念（五）按政策策属性分类：：主要分为廉租租房、已购公公房（房改房房）、集资房房、经济适用用住房等。１．廉租房：：廉租房是指政政府和单位在在住房领域为为实现社会保保障功能，向向具有城镇常常住户口居民民的最低收入入家庭提供租租金相对低廉廉的普通住房房。廉租房主主要包括：腾腾空的原有公公有住房、现现公有住房以以及政府和单单位出资兴建建购置的用于于廉租的住房房。租金标准准原则上参照照维修费和管管理费两项因因素确定，以以后随着最低低收入家庭收收入水平的提提高而适当提提高。建设部部《城镇压廉租房房管理办法》对廉租房的承承租、管理、、退住都有具具体的规定。。第一章房地地产概念２．公有住房房：公有住房是指指国家和单位位投资建设或或购买的、产产权属国家或或单位所有的的住房。从管管理方看，可可分为直管公公房（政府房房地产管理部部门直接管理理）和自管公公房（各产权权单位自行管管理）两种类类型。由单位位分配给城镇镇居民居住的的住房一般属属于公有住房房。具有城镇镇常住户口的的合法承租人人均可按规定定向现住房产产权单位申请请购买租住的的公有住宅楼楼房。３．集资房：：集资房即集资资合作建房，，是指改变住住房建设由国国家和单位统统包的制度，，实行国家、、单位、个人人三者共同承承担，通过多多渠道筹集资资金，由政府府或单位组织织建房，或由由居民自发组组织建造住房房，以此解决决职工住房困困难的一种住住房建设方式式。第一章房地地产概念４．经济适用用住房：经济适用住房房是面向中低低收入家庭的的普通住宅。。主要体现适适用、经济、、美观、安全全、卫生、便便利的原则；；布局要符合合城市规划的的要求；使用用功能要满足足居民基本生生活的需要；；建设标准要要符合住宅建建设标准，结结合市场需求求确定。现现阶段段，经济适用用住房有三种种：第一种是由政政府提供专项项用地，通过过统一开发、、集中组织建建设的经济适适用住房；第二种是将房房地产开发企企业拟作商品品房开发的部部分普通住宅宅项目高速为为经济适用住住房向社会公公开发售；第三种是单位位以自建和联联建方式建设设的经济适用用住房，只出出售给本单位位职工。第一章房地地产概念（五）按建筑筑风格分类：：地中海、意大大利、法式、、英式、德式式、北美、新新古典、中式式、现代、其其他综合类建建筑风格。详见《住宅建筑风格格简析》培训。第一章房地地产概念五、房地产市市场细分：房地产市场按按增量存量细细分主要有两两种分类方式式。（一）按房地地产市场划分分：将房地产市场场划分为三级级市场：一级市场（土土地使用权出出让市场）二级市场（土土地转让、新新建商品房租租售市场）三级市场（存存量房地产交交易市场）（二）按土地、房屋屋市场划分：：将土地划分为为一级土地市市场（增量市市场）和二级级土地市场（（存量市场））将房屋划分为为一级房屋市市场（增量市市场或一手房房市场）和二二级房屋市场场（存量市场场或二手房市市场）其他划分方式式：可按地域细分分、房地产用用途细分、增增量存量细分分、交易形式式细分、还可可按目标市场场细分。第一章房地地产概念六、房地产开开发：房地产开发是是指从事房地地产开发的企企业为了实现现城市规划和和城市建设（（包括城市新新区开发和旧旧区改建）而而从事的土地地开发和房屋屋建设等行为为的总称。根据房地产开开发内容的不不同，可以分分为以上三种种形式：综合开发：是指从规划设设计、征地拆拆迁、土地开开发、房屋建建设、竣工验验收，直到建建城商品房进进行销售、交交付使用的整整个过程。土地开发：是指只办理征征地拆迁和劳劳动力安置，，搞好水通、、电通、路通通及土地平整整的“三通一一平“的全过过程。房屋开发：是在土地开发发的基础上，，获得土地使使用权后，按按照城市规划划的要求，组组织房屋设计计、施工建设设、竣工验收收、出售、租租赁等经营的的全过程。具体见《房地产开发流流程》培训第一章房地地产概念纲要第一章房地产概念第二章开发术语第三章规划设计术语第四章销售专业术语第二章开发发术语１．土地权属属：是指土地权利利的归属。目目前我国主要要有3种土地权属，，即土地所有权、、土地使用权权和土地他项项权利。２．土地所有有权：是指依法确认认的土地所有有者，在法律律许可范围内，对土地享有的的占有、使用用、收益和处处分的权利。目前我国土地地所有权：国家土地所有有权：又称国国有或全民所所有土地。农民集体土地地所有权：指指农民集体享享有所有权那那一部份土地地。在我国，依照照法律规定，，农民集体有有三种基本形形式：一是乡乡（镇）农民民集体；二是是村农民集体体；三是村内内两个以上农农村集体经济济组织的农民民集体。３．土地使用用权：是指土地使用用者依法对土土地加以利用用的权利。土土地使用权在在我国有国有土地使用用权和集体土地使用用权两种。４．土地权属属调查：是对土地权属单位位的土地权源及其其权利所及的位置置、界址、数量和和用途等基本情况况的调查。调查成果经土地地使用者认定，可可为地籍测量、权权属审核和登记发发证，提供具有法法律效力的文书凭凭据。界址调查是权属调调查的关键，权属属调查是地籍调查查的核心。５．土地登记：是将土地所有权和和使用权等内容，，通过登记的形式式进行记载、承认认和公示的行为，，其登记的核心是土地地权属。我国《土地管理法》明确了土地的所有有权和使用权由县县以上人民政府确确认，并登记造册册。我国目前的登记制制度基本上属于是是土地权属的登记记制度这一类型。６．土地确权：土地登记前，必须须进行土地确权，，将土地所有权和使使用权确定，否则，土地登记时因土地地权利不明确，无无法进行土地权属属登记，确权是土土地登记的必备条条件。第二章开发术语语７．土地出让金，，它的内涵是指国家作为土地所所有者将其一定年年限的国有土地使使用权出让给受让让人，并向受让人人收取的土地使用用权价格。８．功能分区：将城市中各种物质质要素，如住宅、工厂、公共共设施、道路、绿绿地等按不同功能进行分区布置组成一个个相互联系的有机机整体。９．建设项目用地地预审：是指在建设项同进行可行行性研究阶段，有关人民政府土土地行政事管部门门依法对建设项目目涉及土地利用的事项进行的审查．并提出建设项目用地地预审意见的行为。第二章开发术语语１０．控制性详细细规划与修建性详详细规划：（１）控制性详细细规划：根据《城市规划编制办法法》第二十二条至第二二十四条的规定，，根据城市规划的深化和和管理的需要，一般应当编制控控制性详细规划，，以控制建设用地性质质，使用强度和空间环境，作为城市规划管管理的依据，并指指导修建性详细规规划的编制。控制制性详细规划应当当包括下列内容：：规划范围内各类不同使用性质质用地的界线，规定各类用地内内适建、不适建或或者有条件地允许许建设的建筑类型型；规定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标标；规定交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离离、建筑间距等要求；制定相应的土地使使用与建筑管理规规定。第二章开发术语语（２）修建性详细细规划：以城市总体规划、分分区规划或控制性性详细规划为依据，制订用以以指导各项建筑和工程设设施的设计和施工工的规划设计。修建性详规内容包包括：建设条件分析及综综合技术经济论证证；作出建筑、道路和和绿地等的空间布布局和景观规划设设计，布置总平面面图；道路交通规划设计计；绿地系统规划设计计；工程管线规划设计计；竖向规划设计；估算工程量、拆迁迁量和总造价，分分析投资效益。第二章开发术语语所谓控制性详细规规划就是平时大家家所说的控规。修修建性详细细规划是具体落实实成未来修建物的的规划，以控制性性详细规划为依据据。两者区别是：控规是指标体系性性的，用指标和色色块指引和控制某某地块的建设情况况，属指引性的详详细规划，具有弹弹性，具有法律图图则的性质；修修规则是在控控规的基础上落实实某个地块的具体体建设，涉及建筑筑物平面的造型，，道路基础设施的的布局，环境小品品的布置等属确定定性的规划。第二章开发术语语第二章开发术语语第二章开发术语语第二章开发术语语１１．房屋施工面面积：是指报告期内施工的房房屋建筑面积，包括本期新开工面积和上年开发跨入本期期继续施工的房屋面积，以及及上期已停建在本期期复工的房屋面积。１２．房屋新开工工面积：是指在报告期内新开工建建设的房屋建筑面面积，不包括上期跨入报告期继继续施工的房屋面面积和上期停缓建建而在本期恢复施施工房屋面积。１３．房屋竣工面面积：是指房屋按照设计计要求已全部完工工，达到入住和使使用条件，经验收收鉴定合格（或达达到竣工验收标准准），可正式移交交使用的房屋建筑筑面积总和。１４．拆建比比：新建的建筑总面积积与拆除的原有建筑总总面积的比值。第二章开发术语语１５．选址意见书书：是指城市规划行政政主管部门依法确确认其建设项目位位置和用地范围的的法律凭证。按照国家规定需要要有关部门批准或或者核准的建设项项目，以划拨方式式提供国有土地使使用权的，建设单单位在报送有关部部门批准或者核准准前，应当向城乡乡规划主管部门申申请核发选址意见见书。第二章开发术语语１６．建筑红线：：建筑红线，也称““建筑控制线”，，指城市规划管理理中，控制城市道路两侧侧沿街建筑物或构构筑物(如外墙、台阶等)靠临街面的界线。任何临街建筑物或或构筑物不得超过过建筑红线。第二章开发术语语１７．道路红线：：指规划的城市道路路（含居住区级道道路）用地的边界界线。道路红线一般是指指道路用地的边界界线。有时也把确确定沿街建筑位置置的一条建筑线谓谓之红线，即建筑筑红线。它可与道路红线重重合，也可退于道道路红线之后，但但绝不许超越道路路红线，在红线内内不允许建任何永永久性建筑。第二章开发术语语１８．建筑用地面面积与建设用地面面积：（１）建筑用地面面积：建筑用地面积指建筑或建筑群实际际占用的土地面积积。包括室外工程(如绿化、道路、停停车场等)的面积，其形状和和大小由建筑红线线加以控制。（２）建设用地面面积：指城市规划行政主主管部门确定的建设用地界线所围围合的用地水平投投影面积，不包括代征地的的面积。它包括建筑用地以以及其他配套设施施的占用面积。１９．居住区用地地：住宅用地、公建用用地、道路用地和和公共绿地等四项项用地的总称。２０．住宅用地：：住宅建筑基底占地地及其四周合理间间距内的用地(含宅间绿地和宅间间小路等)的总称。第二章开发术语语２１．市政公用设设施用地：市级、区级和居住住区级的市政公用用设施用地，包括括其建筑物、构筑筑物及管理维修设设施等用地。２２．公共服务设设施用地：一般称公建用地，，是与居住人口规规模相对应配建的的、为居民服务和和使用的各类设施施的用地，应包括括建筑基底占地及及其所属场院、绿绿地和配建停车场场等。２３．道路用地：：居住区道路、小区区路、组团路及非非公建配建的居民民小汽车、单位通通勤车等停放场地地。２４．配建设施：：与住宅或与人口规规模相应配套建设设的公共服务设施施、道路和公共绿绿地的总称。第二章开发术语语２５．建设用地规规划许可证：经城市规划行政主主管部门依法确认认其建设项目位置置和用地范围的法法律凭证。２６．建设工程规规划许可证：城市规划行政主管管部门依法核发的的有关建设工程的的法律凭证。２７．宗地：宗地是地籍的最小小单元，是指以权权属界线组成的封封闭地块，是地球球表面一块有确定定边界、有确定权权属的土地，其面面积不包括公用的的道路、公共绿地地、大型市政及公公共设施用地等。。第二章开发术语语２８．土地收益金金(土地增值费)：土地使用者将其所使用的土地地使用权转让（含含连同地面建筑物物一同转让）给第第三者时，就其转让土地交易额按按规定比例向财政部门缴纳的价款，或土地使用者将其所所使用的土地使用用权出租（含连同同地面建筑物一同同出租）给其他使使用者时，就其所获得的租金收入按按规定比例向财政部门缴纳的价款。２９．土地出让金金：各级政府土地管理部门将土土地使用权出让给给土地使用者，按规定向受让人人收取的土地出让的的全部价款（指土地出让的交交易总额），或土土地使用期满，土地使用者需要续续期而向土地管理理部门缴纳的续期期土地出让价款，或原通过行政划划拨获得土地使用用权的土地使用者者，将土地使用权权有偿转让、出租租、抵押、作价入入股和投资，按规规定补交的土地出出让价款。第二章开发术语语３０．宗地图图：宗地图是土地使用用合同书附图及房房地产登记卡附图图。它反映一宗地地的基本情况。包包括：宗地权属界线、界界址点位置、宗地地内建筑物位置与与性质，与相邻宗地的关关系等。第二章开发术语语３１．土地使用税税：是指在城市、县城城、建制镇、工矿矿区范围内使用土地的单位和和个人，以实际占用的土地地面积为计税依据据，依照规定由土地地所在地的税务机机关征收的一种税赋。３２．土地开发费费：每公顷居住区用地地开发所需的前期期工程的测算投资资，包括征地、拆迁迁、各种补偿、平平整土地、敷设外外部市政管线设施施和道路工程等各各项费用(万元/公顷)。３３．住宅单方综综合造价：每平方米住宅建筑筑面积所需的工程程建设的测算综合合投资，应包括土地开发发费用和居住区用用地内的建筑、道道路、市政管线、、绿化等各项工程程建设投资及必要要的管理费用(元/m2)。第二章开发术语语３４．建安成本：：建安成本是房屋建筑成本和房房屋设施设备安装装成本的简称。房屋建筑成本是建设房房屋的投入，安装成本是安装房房屋设施设备的投投入，两者都包括材料料成本投入和人工工成本，主要是建建筑部分的基础工工程、主体结构、、墙体、门窗，水水电工程的强电、、弱电（安防、有有线电视、电信宽宽带），以及给水水（含纯净水、中中水）、排水（雨雨水、污水、空调调排水）等材料和和人工成本投入。。３５．拆迁：把经城市规划、土土地管理机关批准准，将原土地合法法使用者及房屋合合法使用者迁到其其他地方安置，并并拆除清理原有建建筑或其他防碍项项目实施的地上物物，为新的建设项项目施工创造条件件。第二章开发术语语３６．强制拆迁：：被拆迁人或者房屋屋承租人在裁决规规定的搬迁期限内内未搬迁的，由市市人民政府责成有有关部门实施强制制拆迁，或者由房房屋拆迁主管部门门依法申请人民法法院强制拆迁。随着《物权法》自2007年10月1日起施行实施，在在拆迁计划的过程程中，将更多地人人性化，更多考虑虑被执行人的合法法权益，不到万不得已时，，是不能强制拆迁迁的。３７．拆迁人：是指依法取得拆迁迁资格证书，自行行或接受拆迁人委委托对被拆迁人进进行拆迁动员，组织签订和实施补补偿安置协议，组组织拆除房屋及其其附属物的单位。３８．被拆迁人：：是指被拆迁房屋的的所有人。第二章开发术语语３９．房屋拆迁补补偿：是指拆迁人对被拆拆除房屋的所有人人，依照《城市房屋拆迁管理理条例》的规定给予的补偿偿。拆迁补偿的方方式，可以实行货币补偿，也也可以实行房屋产产权调换。（１）房屋拆迁补补偿费：国有土地房屋拆迁迁补偿标准与集体体所有土地房屋拆拆迁补偿标准有何何不同。第二章开发术语语（２）武汉市规定定：国有土地：房屋拆迁补偿款=合法房屋建筑面积积×房地产市场评估单单价（房屋重置价价格＋区位综合平平均价格）；农村集体：土地房屋拆迁补偿偿款=合法宅基地面积×区位价格＋房屋建建筑面积×房屋重置价格。同样为2层楼200平方米的房屋，占占地面积100平方米，设定房屋屋重置价格相同，，为1000元/平方米。

国有土土地房屋市场评估估区位价格按照7000元/平方米计算，其补补充金额为：农村集体土地房屋屋区位价格按最高高5000/元平方米计算，其其最高补偿金额为为：第二章开发术语语（２）武汉市规定定：国有土地：房屋拆迁补偿款=合法房屋建筑面积积×房地产市场评估单单价（房屋重置价价格＋区位综合平平均价格）；农村集体：土地房屋拆迁补偿偿款=合法宅基地面积×区位价格＋房屋建建筑面积×房屋重置价格。同样为2层楼200平方米的房屋，占占地面积100平方米，设定房屋屋重置价格相同，，为1000元/平方米。

国有土土地房屋市场评估估区位价格按照7000元/平方米计算，其补补充金额为：200平方米×（7000元＋1000元）/平方米=160万农村集体土地房屋屋区位价格按最高高5000/元平方米计算，其其最高补偿金额为为：200平方米×（5000元＋1000元）/平方米=120万第二章开发术语语４０．房产折旧：：指房产在使用时间间内损耗的价值，，称房产折旧。计计算时通常采用直直减法（使用年限限法，定额折旧法法），将房产应提提取的数额，按使使用年限分配。其公式如下：房产每年折旧额=[房产原值（计价时时的净值）—残余价值+清理费用]/房产预计使用年限限（尚能使用年限限）４１．房屋耐用年年限：通常指房屋能按其其设计功能正常使使用的年限。以主主体结构确定的建建筑耐久年限分下下列四级：一级耐耐久年限100以上适用于重要的的建筑和高层建筑筑。二级耐久年限限50～100年适用于一般性建建筑。三级耐久年年限25～50年适用于次要的建建筑。四级耐久年年限15年以下适用于临时时性建筑。第二章开发术语语纲要第一章房地产概念第二章开发术语第三章规划设计术语第四章销售术语一、建筑整体规规划二、建筑功能规规划第三章规划设设计术语一、建筑整体规规划（一）建筑面积积：１．定义：指房屋外墙、柱柱、边脚以上各各层的外围水平平投影面积，包包括阳台、挑廊廊、地下室、室室外楼梯等，且且具备有上盖，，结构牢固，层层高2.20米以上(含2.20米)的永久性建筑。。２．面积计算法法则：（１）10种情况下建筑面面积不计算：层高小于2.20米以下的夹层、、插层、技术层层和地下室、半半地下室；突出房屋墙面的的构件、配件、、装饰柱、装饰饰性的玻璃幕墙墙、垛、勒脚、、台阶、无柱雨雨篷；房屋之间无上盖盖的架空通廊；；房屋的天面、挑挑台、天面上的的花园、泳池；；建筑物内的操作作平台、上料平平台及建筑物的的空间平台及建建筑物的空间安安置箱、罐的平平台；骑楼、过街楼的的底层用作道路路街巷通行的部部分；利用引桥、高架架桥、高架路、、路面作为顶盖盖建筑的房屋；；活动简易房屋；；与房屋室内不相相通的房屋间伸伸缩缝。据了解，新的房房产测量规范将将按精度等级不不同，分别允许许误差范围为±0.26%、±0.6%、±1.4%，而旧标准允许许面积测量误差差为1.4%。（2）建筑面积如何何计算：成套房屋的套内内建筑面积由套套内房屋使用面面积，套内墙体体面积，套内阳阳台建筑面积三三部分组成。第三章规划设设计术语套内的使用面积积：除套内内部楼梯梯按自然层数面面积计算外，均均按套内全面积积计算套内房屋使用面面积为套内房屋屋使用空间的面面积，以水平投影面积积按以下规定计计算：a.套内房屋使用面面积为套内卧室室、起居室、过过厅、过道、厨厨房、卫生间、、厕所、储藏室室、壁橱等空间间面积的总和。b.套内内部楼梯按按自然层数的面面积总和计入使用面面积。c.不包括含在结构构面积内的套内内部烟囱、、通风道、管道道井均计入使用用面积。d.内墙面装饰厚度度计入使用面积。。套内墙体面积：：各套之间的分隔隔墙按水平投影影面积一半计入入套内墙体面积积；套内自由墙体按按水平投影面积积全部计入套内内墙体面积；第三章规划设设计术语套内阳台建筑面面积：封闭式阳台按全全面积计算，半半封闭式阳台按按一半面积计算算套内阳台建筑面面积均按阳台外围与房房屋外墙之间的的水平投影面积积计算。其中封闭的阳台按水水平投影全部计计算建筑面积，，未封闭的阳台台按水平投影的的一半计算建筑筑面积。第三章规划设设计术语（二）共有（公公用）建筑面积积：房屋共有建筑面面积是指各产权权业主共同占有有或共同使用的的建筑面积。共共有建筑面积的的内容包括：电电梯井、管道井井、楼梯间、垃垃圾道、变电室室、设备间、公公共门厅、过道道、地下室、值值班警卫室等，，以及为整栋服服务的公共用房房和管理用房的的建筑面积，以以水平投影面积积计算。共有建筑面积还还包括套与公共共建筑空间之间间分隔墙，以及及外墙(包括山墙)水平投影面积一一半的建筑面积积。独立使用的地下下室、车棚、车车库、为多栋服服务的警卫室，，管理用房，作作为人防工程的的地下室都不计计入共有建筑面面。第三章规划设设计术语（三）建筑物基基底面积：指建筑物接触地地面的自然层建建筑外墙或结构构外围水平投影影面积。（四）住宅建筑筑套密度(毛)：每公顷居住区用地上拥有的住住宅建筑套数(套/公顷)。（五）住宅建筑筑套密度(净)：每公顷住宅用地上拥有的住住宅建筑套数(套/公顷)。（六）住宅面积积毛密度：每公顷居住区用用地上拥有的住住宅建筑面积(m2/公顷)。居住区用地包括括住宅用地、公公共服务设施用用地、道路用地地和绿地四项内内容第三章规划设设计术语（七）建筑容积积率：在建设用地范围围内所有建筑物物地面以上各层层建筑面积之和和与建设用地面面积的比值。住住宅容积率一般般在土地拍卖时时已确定，下面面提供各类建筑筑分别对应的容容积率数值。容积率低于0.3，这是非常高档档的独栋别墅项项目。容积率0.3~0.5，一般独栋别墅墅项目。容积率0.5~0.8，一般的双拼、、联排别墅。容积率0.8~1.2，全部是多层的的话，其中夹杂杂低层甚至联排排别墅。容积率1.2~1.5，正常的多层项项目。容积率1.5~2.0，正常的多层+小高层项目。容积率2.0~2.5，正常的小高层层项目。容积率2.5~3.0，小高层+二类高层项目（（18层以内）。容积率3.0~6.0，高层项目（楼楼高100米以内）。容积率6.0以上，摩天大楼楼项目。第三章规划设设计术语（八）绿化率率：建设用地范围内内各类绿地面积积之和与建设用用地面积的比率率（%）。绿地面积的的计算不包括屋屋顶、天台和垂垂直绿化。（九）绿化覆盖盖率：建设用地范围内内全部绿化种植植物水平投影面面积之和与建设设用地面积的比比率（%）。第三章规划设设计术语（十）日照间距距：日照间距指前后后两排南向房屋屋之间，为保证证后排房屋在冬至日底层获得不低于于二小时的满窗日照而保持的最小间间隔距离。（十一）人口毛毛密度：每公顷居住区用用地上容纳的规规划人口数量(人/公顷)。（十二）人口净净密度：每公顷住宅用地地上容纳的规划划人口数量(人/公顷)。日照间距的计算方法法：以房屋长边向阳阳，朝阳向正南，正午太太阳照到后排房房屋底层窗台为为依据来进行计计算。第三章规划设设计术语（十三）户型型比：它是指各种户型型在总户数中所所占百分比，反反映到住宅设计计上，就是体现现在一定数量住住宅建筑中，各各种不同套型住住宅占住宅总套套数的比重。（十四）产品类类别比：不同产品类别在在总户数中所占占百分比。（十五）住宅平平均层数：住宅总建筑面积积与住宅基底总总面积的比值(层)。（十六）房屋总总层数：房屋总层数为地地上层数加地下下层数之和。房房屋所在层数系系指房屋的层次次，采光窗在室室外地坪以上的的层数用自然数数表示，地下的的层数用负数表表示；房屋层高高在2.20米（含）以上的的计算层数。第三章规划设设计术语（十七）房屋地地上层数：一般按室内地坪坪以上计算；采采光窗在室外地地坪以上的半地地下室，其室内内层高在2.20米（含）以上的的，计算