城市房地产的学习课件

城市房地产的学习课件第1页/共59页第六节建设工程施工合同一、建设工程施工合同范本第一部分协议书发包人（全称）：__________________________________________________________________承包人（全称）：__________________________________________________________________依照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》及其他有关法律、行政法规、遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则，双方就本建设工程施工项协商一致，订立本合同。一、工程概况工程名称：______________________________________________________________________工程地点：______________________________________________________________________工程内容：______________________________________________________________________群体工程应附承包人承揽工程项目一览表（附件1）工程立项批准文号：___________________资金来源：______________________________________________________________________第2页/共59页一、工程概况工程名称：______________________________________________________________________工程地点：______________________________________________________________________工程内容：______________________________________________________________________群体工程应附承包人承揽工程项目一览表（附件1）工程立项批准文号：___________________资金来源：______________________________________________________________________第3页/共59页二、工程承包范围承包范围：______________________________________________________________________三、合同工期：开工日期：______________________________________________________________________竣工日期：______________________________________________________________________合同工期总日历天数_________________天四、质量标准工程质量标准：__________________________________________________________________第4页/共59页五、合同价款金额（大写）：_____________________________元（人民币）￥：_____________________________元六、组成合同的文件组成本合同的文件包括：第5页/共59页１、本合同协议书２、中标通知书３、投标书及其附件４、本合同专用条款５、本合同通用条款６、标准、规范及有关技术文件７、图纸８、工程量清单９、工程报价单或预算书双方有关工程的洽商、变更等书面协议或文件视为本合同的组成部分。第6页/共59页七、本协议书中有关词语含义本合同第二部分《通用条款》中分别赋予它们的定义相同。八、承包人向发包人承诺按照合同约定进行施工、竣工并在质量保修期内承担工程质量保修责任。九、发包人向承包人承诺按照合同约定的期限和方式支付合同价款及其他应当支付的款项。十、合同生效合同订立时间：________年__________月__________日合同订立地点：_________________________________________________________________本合同双方约定_________________________________________________________后生效。

_________________________________。第7页/共59页发包人：（公章）_______________________承包人：（公章）______________________________住所：_______________________________住所：______________________________________法定代表人：_________________________法定代表人：________________________________委托代表人：_________________________委托代表人：________________________________电话：_______________________________电话：______________________________________传真：_______________________________传真：______________________________________开户银行：___________________________开户银行：__________________________________账号：_______________________________账号：______________________________________邮政编码：__________________________邮政编码：第8页/共59页第二部分通用条款第三部分专用条款第9页/共59页二、建设工程施工合同的转包分包《合同法》第二百七十二条发包人可以与总承包人订立建设工程合同，也可以分别与勘察人、设计人、施工人订立勘察、设计、施工承包合同。发包人不得将应当由一个承包人完成的建设工程肢解成若干部分发包给几个承包人。

第10页/共59页总承包人或者勘察、设计、施工承包人经发包人同意，可以将自己承包的部分工作交由第三人完成。第三人就其完成的工作成果与总承包人或者勘察、设计、施工承包人向发包人承担连带责任。承包人不得将其承包的全部建设工程转包给第三人或者将其承包的全部建设工程肢解以后以分包的名义分别转包给第三人。禁止承包人将工程分包给不具备相应资质条件的单位。禁止分包单位将其承包的工程再分包。建设工程主体结构的施工必须由承包人自行完成。第11页/共59页三、建设工程合同的无效《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》已于2004年9月29日由最高人民法院审判委员会第1327次会议通过，现予公布，自2005年1月1日起施行。建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当根据合同法第五十二条第(五)项的规定，认定无效：

(1)承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的；

(2)没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的；

(3)建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的。第12页/共59页承包人非法转包、违法分包建设工程或者没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义与他人签订建设工程施工合同的行为无效。承包人超越资质等级许可的业务范围签订建设工程施工合同，在建设工程竣工前取得相应资质等级，当事人请求按照无效合同处理的，不予支持。第13页/共59页四、建设工程合同的解除1．发包人解除的情形第八条承包人具有下列情形之一，发包人请求解除建设工程施工合同的，应予支持：

(1)明确表示或者以行为表明不履行合同主要义务的；

(2)合同约定的期限内没有完工，且在发包人催告的合理期限内仍未完工的；

(3)已经完成的建设工程质量不合格，并拒绝修复的；

(4)将承包的建设工程非法转包、违法分包的。

第14页/共59页承包人解除的情形第九条发包人具有下列情形之一，致使承包人无法施工，且在催告的合理期限内仍未履行相应义务，承包人请求解除建设工程施工合同的，应予支持：

(1)未按约定支付工程价款的；

(2)提供的主要建筑材料、建筑构配件和设备不符合强制性标准的；

(3)不履行合同约定的协助义务的。第15页/共59页五、工程款及垫资款最高院在2002年6月20日做出了《关于建设工程价款优先受偿权问题的答复》，具体内容如下：

1、法院审理案件时应适用合同法第286条关于工程款优先受偿权的规定，认定建设工程的承包人优先受偿权优于抵押权和其他债权。

2、消费者交付购买商品房的50%以上款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

3、工程款优先受偿权行使的期限为六个月，自建设工程竣工之日或工程合同约定的竣工之日起计算。

4、优先受偿的工程款包括承包人实际支出的费用，不包括因发包人违约所造成的损失。第16页/共59页《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称“司法解释”）第6条规定：“当事人对垫资和垫资利息有约定，承包人请求按照约定返还垫资及其利息的，应予支持，但是约定的利息计算标准高于中国人民银行发布的同期同类贷款利率的部分除外。当事人对垫资没有约定的，按照工程欠款处理。当事人对垫资利息没有约定，承包人请求支付利息的，不予支持”第17页/共59页2006年12月，地处某市市区内的某重点大学为发展校办产业，决定将靠近商业区的一排校园围墙拆除，在靠近围墙的校园一边新建一排商铺用于租赁。该校企业管理办负责人听说在市区内建设三层楼以上的建筑须由城市规划部门批准，便决定拟建设商铺一律限定在二层楼以下。后又因缺乏建设资金，该校找到附近某农工商公司谋求合作。双方经协商，约定合建前述商铺，由该公司出资金，某大学提供土地，建设二层楼的商铺一排，共约3万平方米。商铺建成后，产权双方各分一半，各自经营。双方合作建房合同签订后，甲公司便请来工程队开始施工。仅2个月时间，商铺即完成土建并装修完毕。然而，在该市城市监察大队的一次例行检查后，某大学即接二连三地受到有关部门的处罚。【问题】（1）试从房地产法的角度分析某大学进行了哪些违法行为?为什么?（2）如何纠正错误？第18页/共59页《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》自2005年8月1日起施行。第15条合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。第16条土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。第19页/共59页思考方向1、是否是以划拨方式取得的土地使用权；2、合作双方应按国家基本建设程序申请立项，共同办理建设用地规划许可证和建设工程规划许可证；3、在施工前还应办理施工许可证；4、是否应进行招标投标。第20页/共59页最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释第21页/共59页第五节房地产开发项目的管理一、房地产开发项目招标投标制度（一）概念（二）强制招投标的项目范围（三）房地产开发项目招标投标的方式（四）招标投标程序第22页/共59页（四）招标投标程序1、招标：编制招标文件，发出招标广告或招标通知书；2、投标：编制投标文件并递交投标文件；3、开标；4、评标；评标由招标人依法组建的评标委员会负责。5、定标；6、签订合同。（中标通知书发出之日起30日内）第23页/共59页二、房地产开发项目的堪察、设计、施工、验收和监理制度（一）工程堪察设计的资质证书（二）实行施工许可证制度（三）竣工验收制度（四）工程监理制度第24页/共59页（四）工程监理制度所谓建设工程监理，是指具有相应资质的监理单位受工程项目建设单位的委托，依据国家有关工程建设的法律、法规和工程项目文件，对项目实施和工程建设全过程进行监督和管理。具有专用性、独立性。监理的内容：控制工程造价、建设工期、工程质量；进行工程建设合同管理，协调有关单位的工作关系。第25页/共59页（三）竣工验收制度《城市房地产开发经营管理条例》第17条：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。第26页/共59页（三）房地产开发项目招标投标的方式1、公开招标是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或其他组织投标。依法必须进行施工招标的工程，全部使用国有资金投资或者国有资金投资占控股或者主导地位的，应当公开招标，但经国家计委或者省、自治区、直辖市人民政府依法批准可以进行邀请招标的重点建设项目除外；其他工程可以实行邀请招标。2、邀请招标是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。招标人采用邀请招标方式的，应当向三个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。第27页/共59页（二）强制招投标的项目范围在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标：（1）大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；（2）全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目；（3）使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。房屋建筑和市政基础设施工程（以下简称工程）的施工单项合同估算价在200万元人民币以上，或者项目总投资在3000万元人民币以上的，必须进行招标。第28页/共59页房地产开发项目的招标投标是指在建设项目的建设过程中，就建设项目的勘察、设计、施工、监理等事项，依照《招标投标法》和《建筑法》等法律法规，通过招标投标这种竞争性缔约方式确定建设项目的勘察、设计、施工、监理实施者的法律行为。第29页/共59页第一节房地产开发概述一、房地产开发的概念和特征1、房地产开发的概念房地产开发是以开发土地和建造房屋为内容的一项营利性活动。是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。所谓基础设施建设即通常所说的“三通一平”（通电、通水、通道路，平整土地）或“七通一平”（另通排水、通煤气、通热力、通邮政）2、房地产开发的特征：（1）涉及面广；（2）投资风险大；（3）投资量大；（4）建设周期长。第30页/共59页二、房地产开发的类别1、按开发的方式来划分分：单项开发、小区开发和成片开发；2、按开发的用途来划分分经营性开发和自用性开发；3、按开发的对象来划分分为新城区开发和旧城区拆迁改造；4、按开发的主体来划分，分为政府开发和房地产开发企业开发；5、按房地产开发企业资本结合方式划分分为合作开发、合资开发和独资开发。第31页/共59页深圳市安益投资有限公司与深圳机场综合开发公司房地产项目合同性质纠纷案原告：深圳市安益投资有限公司被告：深圳机场综合开发公司【案情介绍】1992年6月28日，机场公司与深圳益园综合贸易公司（安益公司前身）签订了三份《深圳机场综合开发区集资开发竞投方案》，约定：集资开发深圳机场综合开发区西区规划第1号地块、规划第2号地块、规划第3号地块；项目用地功能为“住宅”；安益公司应向机场公司支付土地开发费分别为17539200元、12424800元、12528000元。同日，双方又签订一份《深圳机场综合开发区集资开发合同书》，约定：安益公司同意按《竞投方案》所约定的金额向机场公司支付土地开发费，时间为自中标通知签发之日起30日内支付总金额的50％，余款在首期工程建筑许可证签发之日起10日内一次全部付清。机场公司按本项目施工设计建筑面积每平方米享有80元之固定利润，在单体施工许可证颁发之日起30天内支付，直至付清。其余利润归安益公司。第32页/共59页合同签订后，安益公司向机场公司支付了首期土地开发费2130万元，并在这三块土地上投入资金开发建设商品楼。后停工。1997年7月，安益公司起诉至深圳市中级人民法院称：安益公司与机场公司签订的《深圳机场综合开发区集资开发合同书》，由于安益公司不具有房地产开发公司经营资格，机场公司在签订合同时也没有取得土地使用权，故双方都不具备主体资格，且未经国土管理部门的批准。该合同应为无效合同。机场公司一直隐瞒真相，拒不提供有关重要资料，以致安益公司在被蒙骗的情况下签订合同，故造成该合同无效的责任应由机场公司承担。因此，请求法院判令：《深圳机场综合开发区集资开发合同》为无效合同，机场公司应返还安益公司土地开发费及所投入的全部资金共计83，573，912元及相应的利息。该案移送高院。第33页/共59页广东省高院的判决一、安益公司和机场公司签订的三份《深圳机场综合开发区集资开发竞投方案》和《深圳机场综合开发区集资开发合同书》，其中关于机场公司按项目建筑面积每平方米80元收取固定利润的条款无效，其他条款有效，应继续履行；二、安益公司应自判决发生法律效力之日起三十日内向机场公司付清土地开发费2119．2万元；三、机场公司应自判决发生法律效力之日起三十日内把本案土地使用权以及开发经营手续办理到安益公司名下，由此发生的费用由机场公司和安益公司各负担一半；四、驳回安益公司的其他诉讼请求。一审案件受理费427880元，由安益公司负担299526元，机场公司负担128364元。第34页/共59页最高人民法院判决1、变更广东省高级人民法院（1998）粤高法民初字第22号民事判决第一项为：安益公司和机场公司签订的三份《深圳机场综合开发区集资开发竞投方案》和《深圳机场综合开发区集资开发合同书》，其中关于机场公司按项目建筑面积每平方米80元收取固定利润的条款无效，其他条款有效；2、撤销广东省高级人民法院（1998）粤高法民初字第22号民事判决第二、三项；3、变更广东省高级人民法院（1998）粤高法民初字第22号民事判决第四项为：驳回安益公司关于确认合同无效及返还投资款的诉讼请求。第35页/共59页问题：1、两企业之间的合同性质是集资建房，还是合作开发，还是房地产开发项目转让？2、合同是否有效？合同中约定的按项目建筑面积每平方米80元收取固定利润条款是否有效？3、一审法院的判决是否超过了当事人诉讼请求的范围？第36页/共59页合作开发一般是指一方出地另一方出资或一方出地双方或多方出资合作开发经营房产，并且合作各方对建成的房地产进行产权分成的，或以土地入股、合作开发经验收房地产后进行利润分成的行为。房地产开发项目转让是指房地产开发企业将其房地产开发项目通过合同转让给另一个房地产开发企业经营的行为。第37页/共59页房地产开发项目转让的条件1、转让的房地产开发项目应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第39条、第40条规定的条件。2、受让的房地产开发企业应当具备与受让的房地产开发项目相适应的经营范围和资质条件；3、转让的项目依法获得批准，一切手续合法。4、办理必要的变更登记手续，即土地使用权的变更登记和项目开发人主体的变更手续。第38页/共59页三、我国房地产开发的立法状况1、1994年《中华人民共和国城市房地产管理法》；（2007年8月30日修订）2、1998年国务院《城市房地产开发经营管理条例》；3、1990年国务院《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；4、2001年国务院《城市房屋拆迁管理条例》（已于2007年10月1日停止执行）；《国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例（草案）》5、2000年建设部《房地产开发企业资质管理规定》。6、《中华人民共和国城乡规划法》2007年10月28日通过，自2008年1月1日起施行。第39页/共59页第二节房地产开发企业一、房地产开发企业的概述（一）概念是指以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。（二）特征1、法人性；2、营利性；3、房地产开发与经营性；4、行业归口管理。第40页/共59页（三）分类1、按所有制性质分；2、按经营性质来划分（1）专营企业；（2）兼营企业；（3）项目公司。第41页/共59页二、房地产开发企业的设立

1、设立条件（1）有自己的名称和组织机构；（2）有固定的经营场所；（3）有符合国务院规定的注册资本；（4）有足够的专业技术人员；（5）法律、行政法规规定的其他条件。第42页/共59页2、设立程序（1）申请登记；（2）发给营业执照（30日内）；（3）备案（30日内）；（4）资质审定第八条房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案：(1)营业执照复印件；(2)企业章程；(3)验资证明；(4)企业法定代表人的身份证明；(5)专业技术人员的资格证书和聘用合同。第43页/共59页三、房地产开发企业的资质管理《房地产开发企业资质管理规定》第5条：房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四四个资质等级。第44页/共59页第三节房地产开发的基本原则一、依法在取得土地使用权的城市规划区国有土地范围内从事房地产开发的原则二、严格执行城市规划的原则三、坚持经济效益、社会效益和环境效益相统一的原则四、应当坚持全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则五、按照土地使用权出让合同约定的用途、动工开发期限开发土地的原则六、房地产开发项目竣工验收合格后方可投入使用的原则第45页/共59页第四节房地产开发建设管理一、房地产开发建设的程序（一）投资决策阶段（二）前期工作阶段（三）建设阶段（四）竣工验收（五）租售第46页/共59页二、房地产开发的规划管理（一）土地利用总体规划的管理（二）城乡规划的管理1、核发建设项目选址意见书制度2、核发建设用地规划许可证制度3、核发建设工程规划许可证制度第47页/共59页三、房地产开发建设用地管理（一）房地产开发建设用地使用权取得方式《城市房地产开发经营管理条例》第12条：房地产开发用地应当以出让方式取得；但是，法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。第48页/共59页（二）房地产开发建设用地的审批出让土地的审批权限与征收土地的审批权限相同。即《土地管理法》第45条：征收下列土地的，由国务院批准：（1）基本农田；（2）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；（3）其他土地超过七十公顷的。征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。第49页/共59页2005年2月，某市政府讨论决定在本市逢春乡曲丽村兴建一个电子工业区。市委常委、副市长联席会议在听取有关的汇报之后，同意与被征地单位签订征地协议。据此，在未经过法定申请报批的情况下，市城建办主持电子工业建设办公室与曲丽村办事处签订了一份征地协议。市政府办公室于2005年11月批准曲丽村电子工业加工区办公室征收土地50公顷，其中基本农田5公顷，其他耕地20公顷，其他土地25公顷，所征土地没有报经有关部门审批。上述征地，已按协议支付了用地补偿等费用3000万元。问题：（1）市政府的批准征地行为是否合法，为什么？（2）你认为本案应该如何处理？第50页/共59页四、环境保护法对房地产开发的要求（一）遵守环境影响评价制度环境影响评价，是指对规划和建设项目实施后可能造成的环境影响进行分析、预测和评估，提出预防或者减轻不良环境影响的对策和措施，进行跟踪监测的方法与制度。建设单位应当按照下列规定组织编制环境影响报告书、环境影响报告表或者填报环境影响登记表（以下统称环境影响评价文件）：

（1）可能造成重大环境影响的，应当编制环境影响报告书，对产生的环境影响进行全面评价；

（2）可能造成轻度环境影响的，应当编制环境影响报告表，对产生的环境影响进行分析或者专项评价；

（3）对环境影响很小、不需要进行环境影响评价的，应当填报环境影响登记表。第51页/共59页建设项目的环境影响评价程序⑴编写环境影响报告书或报告表的草案;⑵征求社会公众意见（环境影响报告表无这一程序）;⑶建设项目有行业主管部门的，其环境影响报告书或者环境影响报告表应当经行业主管部门预审;(4)环保部门审批；⑸在项目建设、运行过程中产生不符合经审批的环境影响评价文件的情形的，建设单位应当组织环境影响的后评价;⑹环境保护行政主管部门应当对建设项目投入生产或者使用后所产生的环境影响进行跟踪检查。第52页/共59页二、遵守“三同时”制度一切新建、改建和扩建的建设项目，包括基本建设项目、技