土地一级开发可行性报告范本 内容要求 框架格式

XXXXXX可行性研究报告项目名称：（说说明研究的项项目的全称）委托方：（说明明本研究报告告的委托方名名称）编制方：（说明明编制本研究究报告的机构构或个人名称称）编制作业日期：：（说明本次次报告编写的的起止时间）目录摘要摘要正文：（说明报告研究究的项目名称称、项目情况况、研究中的的关键参数和和研究结论）摘要落款：（编编写机构的名名称、并加盖盖公章和法人人签名）摘要日期：（编编写摘要的年年月日）编写说明（说明可行性研研究报告的编编写中应用到到的重要假设设条件，关键键资料数据的的来源，以及及报告中使用用的未经条查查确认或无法法调查确认的的资料数据以以及对其所作作处理可能带带来的影响。本本研究报告的的使用范围）XXXX土地一一级开发项目目可行性研究究报告项目总说明在项目总说明中中，应着重就就项目背景、项项目主办者或或参与者、可可行性研究的目的、可可行性研究报报告编制的依依据及有关说说明等向读者者予以介绍。项目的界定与描描述待开发宗地的产产权关系及其其他法律关系系宗地自然特征和和区位特征宗地范围内地上上地下物状况况宗地所处的环境境宗地实施一级开开发后的状态态投资环境研究(主要包括当地地总体社会经经济情况、城城市基础设施施状况、土地地使用制度、当地政府府的金融和税税收等方面的的政策、政府府鼓励投资的的领域等。)市场研究(按照所评估项项目的特点，分分别就当地与与所评估项目目相关的土地地市场、房地产市场整体体和特定物业业类型子市场场进行分析研研究。市场研研究的关键是是占有大量的第一手市场场信息资料，通通过列举市场场交易实例，令令读者信服你你对市场价格格、供求关系、发展展趋势等方面面的理解。)项目策划土地一级开发项项目的开发深深度项目实施进度计计划安排项目组织与实施施方式项目融资方式项目完成后宗地地和地上地下下物处置方式式与经营管理理投资与成本费用用估算(这一部分的主主要任务是就就项目的总投投资进行估算算，并按项目进度安排情况况做出项目资资金使用计划划。项目总投投资的估算，应应包括项目投投资概况、估算依据、估估算范围和估估算结果，一一般投资估算算结果汇总中中应包括（11）土地取得费用、（2）地价款、（3）前期工程费、（4）市政基础设施建设费、（5）公共服务设施建设设费、（6）管理费用用、（7）财务费用用、（8）销售费用用、（9）开发期税费、（10）其其它费用、（11）不开预见费。项目资金使用计划实际是项目财务评价过程中有关现现金流入的主主要部分。此此外，根据土土地一级开发发项目的特点点，还要在本章制定出确确实可行的成成本控制措施施。)项目竣工后的土土地价值分析析和基础数据据的预测和选选定(这一部分的主主要目的，是是分析确定土土地一级开发发工作完成后后，所形成的的土地一级开开发产品（熟熟地）的市场场价值，确定定合理的处置置时机与处置置方式，形成成项目收款计计划（财务评评价中现金流流入部分）。土土地价值分析析应采用市场场比较法、假假设开发法、成成本法和基准准地价修正法法中两种或两两种以上评估估方法。项目目评价基础数数据的预测和和选定，主要要是就项目成成本和收益以以外的其他相相关参数，如如基准收益率率、贷款利率率等参数进行行选择。)项目财务评价(这是项目可行行性研究报告告中最关键的的部分，在这这里，要充分分利用前述各各部分的分析析研究结果，对对项目的经济济可行性进行行分析。这部部分的内容一一般包括（11）现金流量量分析、（22）资金来源源与运用表与与（3）贷款偿还还分析。现金流量分析，要要从全投资和和资本金两个个方面对反映映项目经济效效益的财务内内部收益率、年投投资回报率、财财务净现值和和投资回收期期进行分析测测算。资金来源与运用用表集中体现现了项目自身身资金收支平平衡的能力，是是财务评价的的重要依据。贷款偿还分析主主要是就项目目的贷款还本本付息情况做做出估算，用用以反映项目目在何时开始、从哪哪项收入中偿偿还贷款本息息，计算贷款款偿还期，以以帮助开发商商安排融资计划。)社会评价(社会评价是从从全社会的角角度，对项目目预计可以取取得的社会效效益、环境影影响进行分析析，就项目开开发完成后对对周边交通环环境的影响进进行评价，可可以用效益费用分析的方法法判断项目的的可行性。部部分土地一级级开发项目与与政府公共配配套工程、市政工程、绿绿化和广场项项目等的建设设相关，此时时土地一级开开发的效益可可能主要表现为社会效效益，此时社社会效益评价价的结果，就就会对项目的的可行性产生生决定性的影响。)风险分析(一般包括定性性分析和定量量分析：定量分析包括平平衡点分析和和敏感性分析析：平衡点分分析主要是求求取项目的盈盈亏平衡点，以以说明项目的的安全程度；；敏感性分析析则要说明影影响项目经济济效益的主要要风险因素在在一定幅度内内变化时，对对全投资和资资本金的经济济评价指标的的影响情况。敏敏感性分析的的关键是找出出对项目影响响最大的敏感感性因素和最最可能、最乐乐观、最悲观观的几种情况况，以便项目目实施过程中中的操作人员员几时采取对对策并进行有有效的控制。定性分析是指对对项目自身的的目标市场和和当地政治、经经济、社会条条件可能的变变化对项目经经济效益的影影响进行定性性分析。)结论：(可行性研究的的结论主要是是说明项目的的经济效益评评价结果，是是否表明项目目具有较理想想的财务内部部收益率（是是否达到了同同类项目的社社会平均收益益率标准）、是是否有较强的的贷款偿还和和自身平衡能能力和较强的的抗风险能力力、以及项目目是否可行。)附表基本报表1全全部投资财务务现金流量表表单位:万元序号项目合计12...n1现金流入1.1土地出让收入1.2土地出租收入1.3持有期末净转售售收入1.4其他收入1.5回收固定资产余余值1.6回收经营资金2现金流出2.1开发建设投资2.2经营资金2.3运营费用2.4修理费用2.5经营税金及附加加2.6所得税3净现金流量4累计净现金流量量5净现值(i=)6累计净现值开发建设投资中中应注意不包包含财务费用用；2.在运营费费用中应扣除除财务费用、折折旧费和摊销销费；3.当采用合合作开发模式式或土地出租租经营模式时时，才需要计计算1.5、1.6、2.5和2.7项；；4.当采用出出租经营模式式时，还需要要计算2.33和2.5项。基本报表2资本金财务务现金流量表表单位:万元序号项目合计12...n1现金流入1.1土地出让收入1.2土地出租收入1.3持有期末净转售售收入1.4其他收入1.5长期借款1.6短期借款1.7回收固定资产余余值1.8回收经营资金2现金流出2.1开发建设投资2.2经营资金2.3运营费用2.4修理费用2.5经营税金及附加加2.6所得税2.7借款本金偿还2.8借款利息支付3净现金流量4累计净现金流量量5净现值(i=6累计净现值计算指标:财务务内部收益率率、财务净现现值注:当采用合作开发发模式或土地地出租经营模模式时，才需需要计算1.7、1.8、2.5和2.6项。当采用出租经营营模式时，还还需要计算2.3和2.4项。基本报表3投投资者各方财财务现金流量量表单位:万元基本报表3投投资者各方财财务现金流量量表单位:万元序号项目合计12...n1现金流入1.1应得利润1.2资产清理分配1.3回收固定资产余余值1.4回收经营资金1.5持有期末净转售售收入1.6其他收入2现金流出2.1开发建设投资出出资额2.2经营资金出资额额3净现金流量4累计净现金流量量5净现值(i=6累计净现值计算指标:财务务内部收益率率、财务净现现值注:当采用合合作开发模式式时，才需要要编制此报表表。基本报表4资金来源与与运用表单位位:万元序号项目12...n合计1资金来源1.1土地出让收入1.2土地出租收入1.3自有资金1.4长期借款1.5短期借款1.6回收固定资产余余值1.7回收经营资金1.8持有期末净转售售收入2资金运用2.1开发建设投资2.2经营资金2.3运营费用2.4修理费用2.5经营税金及附加加2.6所得税2.7应付利润2.8借款本金偿还2.9借款利息支付3盈余资金4累计盈余资金注:1.当采用合合作开发模式式或土地出租租经营模式时时，才需要计计算1.6、1.7、2.5、2.6和2.7项;2.当采用出出租经营模式式时，还需要要计算2.33和2.4项。基本报表5损益表单位位:万元序号项目12...n合计1经营收入1.1土地出让收入1.2土地出租收入2经营成本2.1土地出让成本2.2土地出租经营成成本3运营费用4修理费用5经营税金及附加加6利润总额7所得税8税后利润8.1盈余公积金8.2应付利润8.3未分配利润注:当采用合作开发发模式或土地地出租经营模模式时，才需需要计算5～8项；当采用出租经营营模式时，还还需要计算33和4项。基本报表6资资产负债表单单位：万元序号项目12...n1资产1.1流动资产应收账款存货现金累计盈余资金1.2在建工程1.3固定资产净值1.4无形及递延资产产净值2负债及所有者权权益2.1流动负债总额应付账款短期借款2.2借款经营资金借款固定资产投资借借款开发产品投资借借款负债小计2.3所有者权益资本金资本公积金盈余公积金累计未分配利润润注:当采用合合作开发模式式或土地出租租经营模式时时，才需编制制此表。基本报表7效效益费用分析析表单位：万万元序号项目合计12...n1效益1.1直接效益土地使用权出让让转让价值1.2间接效益新增和改善基础础设施价值新增或改善公共共服务设施价价值工商企业税费收收入回收经营资金其他间接收益2费用2.1开发建设投资2.2基础设施经营费费用2.3项目管理费用2.4经营资金3效益费用比率辅助报表1项目总投资资估算表单位位:万元序号项目总投资估算说明1开发建设投资1.1土地取得费用1.2地价款1.3前期工程费1.4基础设施建设费费1.5公共配套设施建建设费1.6管理费用1.7财务费用1.8销售费用1.9开发期税费1.1其它费用1.11不可预见费2经营资金3项目总投资3.1开发产品成本3.2固定资产投资3.3经营资金注:项目建成开开始运营时，固固定资产投资资将形成固定定资产、无形形资产与递延延资产。辅助报表2开开发建设投资资估算表单位位:万元序号项目开发产品成本固定资产投资合计1土地取得费用2地价款3前期工程费4基础设施建设费费5公共配套设施建建设费6管理费用7财务费用8销售费用9开发期税费10其它费用11不可预见费合计辅助报表3经经营成本估算算表单位:万元序号产品名称开发产品成本12n结转比例经营成本结转比例经营成本结转比例经营成本12345678经营成本合计辅助报表4土地取得费费用估算表单单位:万元序号项目金额估算说明1土地收购补偿费费用1.1搬迁补偿费1.2一次性停产停业业综合补助费费1.3设备搬迁安装费费土地收购补偿费费用合计2征地费用2.1土地补偿费2.2人员安置补助费费2.3地上物及青苗补补偿费2.4新增建设用地有有偿使用费2.5耕地开垦费2.6菜田基金2.7防洪费2.8超转基金2.9耕地占用税2.1征地管理费2.11其他征地费征地费用合计3农民居民拆迁费费用3.1拆迁补偿费3.2搬迁补助费3.3提前搬家奖励费费3.4拆迁服务费3.5拆迁管理费3.6拆迁评估费3.7其他拆迁费农民居民拆迁费费用合计总计注：具体费用项项目可根据实实际情况增减减，但增加费费用项目需有有必要说明。辅助报表5前期工程费费估算表单位位:万元序号项目金额估算说明1规划、设计、可可研费2水文、地质勘察察费3道路费4供水费5供电费6地上物清拆与场场地平整费7其它合计辅助报表6基础设施建建设费估算表表单位:万元序号项目建设费用改造费用合计估算说明1道路2上水3污水4雨水5天然气6热力7供电8电信9人防工程10市政管理用房11环卫设施12其它合计辅助报表7公公共服务设施施建设费估算算表单位:万元序号项目建设费用估算说明1公园2中心绿地3中心广场4景观小品5公共厕所6公交车辆场站7其它合计辅助报表8其其它费用估算算表单位:万元序号项目金额估算说明1临时用地费2临时建设费3施工图预算或标标底编制费4工程合同预算或或标底审查费费5招标管理费6总承包管理费7合同公证费8施工执照费9工程质量监督费费10工程监理费11竣工图编制费12工程保险费13其它合计辅助报表9销销售收入与经经营税金及附附加估算表单单位:平方米、万万元序号项目合计123⋯n1出让收入1.1可出让面积1.2单位售价1.3出让面积比例2经营税金及附加加2.1营业税2.2城市维护建设税税2.3教育费附加注:当采用合合作开发模式式时，才需要要计算2.11~2.3项。辅助报表10出租收入