四川某科研办公基地建设项目可行性报告

目录TOC\o"1-2"\h\z\uHYPERLINK\l"_Toc231554953"1总论1HYPERLINK\l"_Toc231554954"1.1背景1HYPERLINK\l"_Toc231554955"1.2编制依据据2HYPERLINK\l"_Toc231554956"1.3编制原则则2HYPERLINK\l"_Toc231554957"1.4遵循的标标准规范3HYPERLINK\l"_Toc231554958"1.5研究范围围及主要内容容5HYPERLINK\l"_Toc231554959"1.6研究结论论5HYPERLINK\l"_Toc231554960"2自然地理及城城市建设现状状7HYPERLINK\l"_Toc231554961"2.1**市概概况7HYPERLINK\l"_Toc231554962"2.2基地区位位及现状8HYPERLINK\l"_Toc231554963"3建设的必要性性13HYPERLINK\l"_Toc231554964"3.1油气资源源现状及前景景13HYPERLINK\l"_Toc231554965"3.2驻**企企业人员及科科研办公场所所现状15HYPERLINK\l"_Toc231554966"3.3存在的主主要问题244HYPERLINK\l"_Toc231554967"3.4必要性结结论26HYPERLINK\l"_Toc231554968"4建设的可行性性27HYPERLINK\l"_Toc231554969"4.1原有老基基地处置初步步方案27HYPERLINK\l"_Toc231554970"4.2单独解决决南方公司办办公场所与统统一规划建设设方案的比较较28HYPERLINK\l"_Toc231554971"4.3基地建设设前后办公场场所固定成本本比较28HYPERLINK\l"_Toc231554972"4.4职工住宅宅解决初步方方案30HYPERLINK\l"_Toc231554973"4.5可行性结结论30HYPERLINK\l"_Toc231554974"5人员规模322HYPERLINK\l"_Toc231554975"6建筑规模测算算33HYPERLINK\l"_Toc231554976"6.1机关办公公部分33HYPERLINK\l"_Toc231554977"6.2科研部分分36HYPERLINK\l"_Toc231554978"6.3辅助部分分44HYPERLINK\l"_Toc231554979"6.4地下车库库45HYPERLINK\l"_Toc231554980"6.5设备用房房46HYPERLINK\l"_Toc231554981"6.6测算面积积46HYPERLINK\l"_Toc231554982"7建筑、结构方方案（单体方方案见附本）50HYPERLINK\l"_Toc231554983"7.1工程概况况50HYPERLINK\l"_Toc231554984"7.2总体布局局50HYPERLINK\l"_Toc231554985"7.3建筑方案案部分50HYPERLINK\l"_Toc231554986"7.4结构方案案部分58HYPERLINK\l"_Toc231554987"8系统部分633HYPERLINK\l"_Toc231554988"8.1给排水及及消防部分663HYPERLINK\l"_Toc231554989"8.2暖通部分分69HYPERLINK\l"_Toc231554990"8.3电力部分分83HYPERLINK\l"_Toc231554991"8.4通信部分分92HYPERLINK\l"_Toc231554992"8.5自控部分分102HYPERLINK\l"_Toc231554993"8.6燃气部分分108HYPERLINK\l"_Toc231554994"8.7道路部分分111HYPERLINK\l"_Toc231554995"9安全112HYPERLINK\l"_Toc231554996"10环保1144HYPERLINK\l"_Toc231554997"10.1办公楼楼、餐饮楼主主要污染源及及措施1144HYPERLINK\l"_Toc231554998"10.2实验室室主要污染源源114HYPERLINK\l"_Toc231554999"10.3实验室室环保综合治治理措施1116HYPERLINK\l"_Toc231555000"10.4环境影影响分析1119HYPERLINK\l"_Toc231555001"10.5卫生防防疫119HYPERLINK\l"_Toc231555002"10.6环卫绿绿化119HYPERLINK\l"_Toc231555003"11节能1200HYPERLINK\l"_Toc231555004"11.1依据的的标准规范1120HYPERLINK\l"_Toc231555005"11.2采取的的节能措施1120HYPERLINK\l"_Toc231555006"12消防1222HYPERLINK\l"_Toc231555007"13投资估算与与经济评价1124HYPERLINK\l"_Toc231555008"13.1投资估估算124HYPERLINK\l"_Toc231555009"13.2经济评评价与基础数数据125HYPERLINK\l"_Toc231555010"13.3成本和和费用估算1126HYPERLINK\l"_Toc231555011"13.4营业税税金及附加1126HYPERLINK\l"_Toc231555012"13.5利润和和所得税1227HYPERLINK\l"_Toc231555013"13.6财务盈盈利能力分析析127HYPERLINK\l"_Toc231555014"13.7敏感性性分析1277HYPERLINK\l"_Toc231555015"13.8结论及及建议1277HYPERLINK\l"_Toc231555016"14结论1299HYPERLINK\l"_Toc231555017"14.1方案总总体描述1229HYPERLINK\l"_Toc231555018"14.2主要技技术经济指标标129HYPERLINK\l"_Toc231555019"15附表及附图图131总论背景为了进一步理顺顺上游企业管管理体制，优优化资源，从从而进一步加加强四川盆地地及周缘地区区天然气勘探探开发力度，确确保国家重点点工程川气东送项项目的顺利实实施和四川天天然气资源的的供给，20007年3月，集团公公司对**地区上游游企业实施整整合重组，以以原**石油局和和分公司（***）、中南南石油局和分分公司（长沙沙）、滇黔桂桂石油局和勘勘探南方分公公司的开发部部分（昆明）为为基础，重组组成立了***石油局、***分公司、石石油工程***公司（以下下简称“一局两公司”），机关均均设在**。2007年6月18日股份公司司《关于变更更中国石油化化工股份有限限公司勘探南南方分公司住住所的决定》，明明确勘探南方方分公司注册册地变更为***市，南方方分公司于8月底从昆明明和长沙整体体迁入**。目前，中国石化化在**的企业单单位达到6个（包括***石油局、***分公司、石石油工程***公司、勘探探南方分公司司、销售公司司川渝分公司司和财务公司司**分公司），相相应科研、办办公人员等共共有1603人。分布在***石油大厦等5处办公场所所。总建筑面面积1058664㎡，其中自自有产权70023㎡、租用35841㎡。2007年6月月，为解决南南方分公司科科研、办公场场所，同时解解决**分公司研研究院遗留问题，根根据总部领导导指示精神，由**石油局牵头，通过与相关驻**企业进行研究沟通，提出了**企业整体统筹、统一规划、新建基地的思路和方案，并拟在**市高新区征地建设。2007年7月中旬，集团公司有关领导和相关部门负责人，听取了新建科研办公基地的初步设想及征地等有关问题的汇报，会议明确可以先征地，建设方案另行研究。根据会议精神，在进一步深入调研和前期工作论证的基础上，**石油局完成了基地征地（征地位于**市高新区，占地30.9546亩，合20636.4㎡）和初步建设方案的编制，并就原基地处置和职工住房等相关问题提出了初步解决方案。2009年2月12日，集团公司党组听取了建设**科研办公基地的情况汇报，并形成了石化党组[2009]第3号《关于建设**科研办公基地有关工作》的会议纪要，纪要原则同意在**高新区已征土地上新开发建设科研、办公基地。编制依据（1）国家计委委《关于印发发党政机关办办公用房建设设标准的通知知》（计投资资〔1999〕2250号）（2）中石化集集团《关于转转发中共中央央办公厅、国国务院办公厅厅<关于进一步步严格控制党党政机关办公公楼等楼堂馆馆所建设问题题的通知>的通知》（中中国石化财[20077]248号）（3）中共中央央办公厅、国国务院办公厅厅《关于进一一步严格控制制党政机关办办公楼等楼堂堂馆所建设问问题的通知》（中中办发[20077]11号）（4）胜利油田田胜利工程设设计咨询有限限责任公司与与**石油局签签订的“中石化**科研及生生产管理办公公楼可行性研研究报告编制制合同”（2008..04）（5）**市城城市总体规划划（6）**分公公司“十二五”勘探开发规规划（7）用地规划划设计条件，见见《**市高新区区挂牌地块GX20007-1-55号地块规划划设计条件通通知书》(**市规划管管局高新分局局2007年8月)（8）**市规规划管理技术术规定（2007）（9）现场调研研的基础资料料编制原则（1）坚持“客客观、公正、科科学、可靠”的工程咨询询原则；（2）按照适用用、安全、经经济、美观的的原则进行整整体设计。（3）充分考虑虑用地环境，做做到布局合理理、交通联系系方便、与周周围环境相协协调。（4）建筑设计计应充分考虑虑**市的气候候特征和环境境特征，符合合国家及***市城市规划划与建筑设计计的有关规定定。建筑外观观庄重大方，充充分显示中石石化企业的内内在特质。（5）系统工程程要充分依托托**市现有的的公用工程和和基础设施。（6）遵守国家家安全环保法法规，保护生生态环境，争争创绿色建筑筑。（7）设计严格格执行国家和和行业的有关关标准、规范范和规定。（8）积极慎重重地采用成熟熟、适用的新新工艺、新技技术、新设备备和新材料，先先进性、安全全性、经济性性、适用性统统一考虑，注注重科学性。（9）节约成本本，降低工程程造价。遵循的标准规范范《民用建筑设计计通则》GBB503522-20055《建筑设计防火火规范》GB500166-20066《高层民用建筑筑设计防火规规范》GBB500445－95(22005年版)《工程建设标准准强制性条文文房屋建筑部部分》《办公建筑设计计规范》JGJ677-20066《饮食建筑设计计规范》JGJ366-19899《电子计算机机机房设计规范范》GBB/501774-19993《汽车库建筑设设计规范》JGGJ1000-98《汽车库、修车车库、停车场场设计防火规规范》GB550067--97《公共建筑节能能设计标准》(GBB501899-20055)《建筑结构设计计术语和符号号标准》 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万元/亩），总地地价6810..01万元（已支支付）。图2－1***市高新园园区区位图图图2－2***市高新新园区总图图及及选址位置置图2－3选选址位置放放大图图2－4征地地块块现状建设的必要性油气资源现状及及前前景中国石化在四川川盆盆地的矿权权分分布状况四川盆地天然气气资资源丰富，是是是我国大型型海海、陆相叠叠合合含油气盆盆地地和主要的的天天然气工业业基基地之一。截截截止2008年底，国土资资源部接受受四四川盆地及及邻邻区登记油油气气勘查区块块共共53个，面积为22.7万平方公里里，油气开开采采区块109个，面积为0.98万平方公里里，合计勘勘查查与开采区区块块面积为23.7万平方公里里。其中，中中中石化**油气分公公司及勘探探南南方分公司司在在四川盆地地及及周缘地区区拥拥有油气勘勘查查区块30个，面积是7.1万平方公里里，油气开开采采区块10个，面积是742.0052平方公里。资源量及勘探现现状状根据第三次资源源评评价和近期期新新登记区块块最最新研究结结果果，中石化化在在四川盆地地及及周缘探区区内内天然气总总资资源量11.322×10122m3，主要分布布在川西和和川川东北地区区及及四川盆地地周周缘。截至2008年底，累计计探明天然然气气地质储量量66652..998×108m3，探明率5.9％，油气勘勘探潜力巨巨大大；累计保保有有控制储量量66711..775×108m3，保有预测测储量90228.533××108m3。累计提交交天然气三三级级地质储量2.24××1012m3，资源发现现率为19.8％。发现了了普光、大大湾湾、新场、洛洛洛带4个大型气田田，新都、马马马井、孝泉泉等等11个中小型气气田和大邑邑、通通南巴、清清溪溪场等多个个含含气构造。建建建成了川西西和和川东北两两大大天然气勘勘探探开发基地地，成成为中石化化天天然气工业业主主战场。开发现状四川盆地及周缘缘天天然气开发发区区主要有川川西西、河坝、建建建南和赤水水地地区，其中中，川川西地区为为中中石化目前前的的主力产气气区区，河坝处处于于试采阶段段，普普光气田的的开开发正在大大规规模建设中中。截截止到2008年底，川西西地区已开开发发地质储量952.992×1008m3，可采储量461.009×1008m3，采收率48.3%。共有气井1146口，开井1015口，开井率89%，天然气日日产水平为为7780.7711×104m3/d，平均单井井日产气0.77××104m3。2008年生产天然气气26.8×1108m3亿方，累计计生产天然然气气228.444×108m3亿方，已开开发剩余可采采储量2011.32×1108m3，储采比8:1。地质储量量采气速度度、采采出程度分分别别为1.57%、13.38%，已开发地地质储量采采气气速度、采采出出程度分别别为为2.96%、25.266%。在川西地区建有有采采、集气站站3330余座，输输配气站300余座；建有有集输气管管线线1200kkm；初步建建成了环状状管管网，具有有了了27亿方/年的集输能能力。勘探开发潜力近年来中石化在在川川西深层和和川川东北海相相的的天然气勘勘探探都取得了了丰丰硕的勘探探成成果，展现现了了良好的勘勘探探开发前景景。截止2008年年底，中中石化探区区内内已探明天天然然气地质储储量量6652..98×1008m3，剩余天然然气资源量量为为10.7××1012m3，剩余资源源丰度1.49××108m3/km2，具有良好好的勘探潜潜力力。特别是是在在勘探程度度较较高的川西西及及川东北地地区区剩余资源源量量仍然较大大，如如川西深层层剩剩余资源量量为为1.12××1012m3，元坝海相相剩余资源源量量为1.7×110012m3，通南巴剩余资源量量为0.87××1012m3，因此元坝坝、通南巴、新场及大大邑地区将将是是中石化“十一五”至“十二五”期间增储上上产的重点点目目标。中石化在四川盆盆地地及周缘地地区区现有储备备圈圈闭140个，圈闭面面积97633.18kkmm2，圈闭资源源量751885.1×108m3，储备圈闭闭天然气资资源源量主要分分布布在川西、川川川东北及川川东东南地区，资资资源潜力巨巨大大，勘探前前景景明朗。天然气中长期发发展展规划根据中石化北京京总总院天然气气中中长期发展展规规划，“十一五”后两年，中中石化在四四川川盆地及周周缘缘地区，预预计计新增天然然气气探明储量1150～3100××108m3，“十二五”期间，预计计新增天然然气气探明储量5000～6500××108m3，累计新增增天然气探探明明储量6150～9600××108m3，年均新增增天然气探探明明储量1000××108m3，主要分布布于川东北北的的元坝、普普光光、通南巴巴、新新场及大邑邑等等地区。**油气田“十十二二五”规划根据川西中浅层层、深深层（新场场须须二气藏、大大大邑须家河河气气藏、丰谷谷须须家河气藏藏）及及川东北地区（河河坝、元坝坝）的的勘探进展展及及中石化“十二五”天然气发展展规划，到“十二五”末，**油气田天天然气勘探探开开发目标：：新新增动用储储量量2450××108m3，累计动用储储量4438×1108m3；部署新井236口，进尺92×1004m，新建产能70..33×1008m3/a；2015年年产量达达到100×1008m3，实现“百亿气田”的建设。驻**企业人员员及科科研办公场场所所现状**地区石油局局（分分公司）整整合合重组情况况2007年3月月，为为了进一步步理理顺上游企企业业管理体制制，优优化资源，从从从而进一步步加加强四川盆盆地地及周缘地地区区天然气勘勘探探开发力度度，确确保国家重重点点工程川气东送项项目的顺利利实实施和四川川天天然气资源源的的供给，中中国国石化对***地区油气勘勘探开发队队伍伍管理体制制进进行了调整整，以以原**石油局和和分公司（****）、中南南石油局和和分分公司（长长沙沙）、滇黔黔桂桂石油局和和勘勘探南方分分公公司的开发发部部分（昆明明）为为基础，按按照照业务分工工实实施整合重重组组，组建了了新新的**石油局、***油气分公司司、石油工工程程**公司和勘勘探南方分分公公司。**石油局、****油气分公司司、石油工工程程**公司注册册地均设在在***市。整合合重组分两两步步实施：第第一一步，整合合机机关，本着着机机关职能处处室室对口整合合、机机关处室之之间间不交叉、机机机关与基层层单单位之间不不交交叉的原则则，对对机关进行行整整合重组，有有有256名机关工作人人员从长沙沙和和昆明迁入入***工作；第二步，整整合二级单单位位，二级单位基基地基本未未动动，主要是是理理顺管理关关系系。2007年6月月，根根据工作需需要要，股份公公司司《关于变变更更中国石油油化化工股份有有限限公司勘探探南南方分公司司住住所的决定定》，明明确勘探南南方方分公司注注册册地变更为为***市，南方方分公司机机关关及其研究究院院共463人，于8月底从昆明明和长沙整整体体迁入**。此外，2007年12月，中石化化财务公司司重重庆办事处处共共14人也迁入***，更名为***分公司。至此，从长沙、昆昆明和重庆庆迁迁入**的职工人数为733人（一局两两公司256人、南方分分公司463人、财务公公司14人）。驻**企业人员员现状状**地区重组后后，中国石化化在**的企业单单位共6个，包括**石油局、***分公司、石石油工程***公司、勘探探南方分公司司、销售公司司川渝分公司司和财务公司司**分公司，相应应科研、办公公人员等共有有1603人。其中**石油局机机关116人，**分公司651人（机关162人、物资供供应处87人、勘探开开发研究院402人），石油油工程**公司223人（机关128人、物资供供应中心29人、钻井技技术研究院66人），勘探探南方分公司司463人（机关221人、研究院242人），销售售公司川渝分分公司机关136人，财务公公司**分公司14人。在总人人数1603人中，局级级干部3人、副局级25人、处级222人。表3－1***企业人员员现状表职务职工总数其中从外地迁入入***人员滇黔桂中南南方南方分公司财务公司**分分公公司局级31副局级25246处级222331710572一般管理人员67597303617711科研人员53716209辅助人员14110141合计1603158524646314表3－2***企业在职职正式职工工构构成分项表表西南石石油局机关职务职工总数重组整合前所在在单单位**滇黔桂中南南方局级11副局级6312处级261295一般管理人员48202224辅助人员3535合计116713294西南油油气分公司（一）机关（11662人）职务职工总数重组整合前所在在单单位**滇黔桂中南南方局级11副局级44处级5942629一般管理人员986017120小计16210723329（二）物资供应应处处（87人）处级431一般管理人员645212辅助人员1919小计877413（三）勘探开发发研研究院（402人）处级12一般管理人员36科研人员302辅助人员52小计402合计65118123342石油工工程西南公司（一）机关（11228人）职务职工总数重组整合前所在在单单位**滇黔桂中南南方局级11副局级4112处级32111110一般管理人员91273826小计128395039（二）物资供应应中中心（29人）处级211一般管理人员272151小计292261（三）钻井技术术研研究院（66人）处级716一般管理人员23815科研人员261016辅助人员1010小计661947合计2238010340勘探南南方分公司（一）机关（22221人）职务职工人数副局级6处级51一般管理人员154辅助人员10小计221（二）研究院（2242人）处级6一般管理人员23科研人员209辅助人员4小计242合计463中石化销售有限限公公司川渝分分公公司职务职工人数副局级5处级21一般管理人员100辅助人员10合计136中石化财务公司司***分公司职务职工人数处级2一般管理人员11辅助人员1合计14驻**企业科研研办公公场所现状状目前，中石化****企业科研、办办办公场所共共有有5处（见下图），总面面积1058664㎡，其中自自有产权70023㎡、租用35841㎡。基本情情况是：图3－1中石石化**企业位位置分布图图（1）中国石化化**石油油大厦中国石化**石石油油大厦位于于青青羊区提督督街街108号，大厦分分主楼和附附楼楼，占地5304..52㎡，总建筑筑面积47191㎡。该大楼楼由中国银银行行1995年开工建设设，2001年竣工后闲闲置，2006年9月转让给中中石化，总总投投资34568万元。主楼36层，现为办办公区，建建筑筑面积45320㎡；附楼5层，现为食食堂和车库库，建建筑面积1871㎡。目前“一局两公公司”机关关及附属单单位位和财务公公司司**分公司共537人在主楼办办公，占用用办办公面积27518㎡；会议室室及活动中中心心1749㎡；地下、设设设备层和避避难难层面积9344㎡；外租面面积275㎡；闲置面面积6435㎡。使用情况如下：：图3－2**石油大厦厦现状照片表3－3**石石油大厦使用用情况表楼层建筑面积(㎡))使用功能备注地下1～3仓库、设备、车车库库12571接待、监控、收收发发21628中国银行租用22775㎡31628信息机房及维护护41156闲置5～1411561办公15～162312设备层、避难层层17～2510405办公24层一半闲置置261156财务公司用一半半一半闲置271156闲置281156会议层29593职工活动中心30～342967闲置35～36879设备层（2）原**石石油局（分公公公司）办公公基基地原**石油局（分分公公司）办公公基基地位于***市一环路北北四段，占占地地6116㎡，总建筑筑面积12600㎡，由三部部分组成：：图3－3原原**石油油局（分公公司司）办公基基地地总平面示意意图A、原**石油油局（分公公司）办公公楼楼。共6层，建筑面面积6500㎡，设188间办公室。1981年开始建设设，1983年投入使用用，资产原原值值（含附楼楼）274万元，净值8.2万元。2003年该楼经***市房屋安全全鉴定办公公室室鉴定为C级危房。经经对该楼进进行行改造加固固后后，于2008年将研究院院部分部门门（包包括勘探研研究究所、规划划研研究所、储储量量研究所、川川川西开发所所、川川东北开发发所所、资料中中心心、信息中中心心和综合室室），共315人临时迁入入该楼办公。图3－4原***石油局局（分公司司）办办公楼外观B、附楼。共22层，建建筑面积700㎡。1985年开始修建建，1986年投入使用用。一层为为研研究院资料料馆馆，二层为为一一间会议室室和和城北生活活区区离退休职职工工活动室。C、西鑫宾馆。占占地22402㎡（出让地地），共7层，建筑面面积5400㎡。1990年由金牛区区圣灯乡马马鞍鞍村自建，1991年投入使用用，1999年转让给***石油局，2005年改造为办办公用房。资资资产原值1572万元，净值1195万元。现川川渝基地服服务务中心、华华星星公司、研研究究院（部分分）共150人在该楼办办公。（3）原**分分公司研究院院院办公基地地原**油气分公公司研研究院办公公基基地位于***市成华区青青龙场。占占地地9406㎡（划拨地地），建于1979年，主楼共5层、辅楼2层，总建筑筑面积8677㎡。资产原原值283万元，净值94万元。该基基地的问题题：：一是办公公楼楼质量差，部分房屋于2002年已已被鉴定为为危危房；二是环境差差，地处城乡结结合部，是是中中央综治委委挂挂号的综合合治治理重点整整治治地区，周周边边环境与研研究究工作性质质极极不协调；三是面积严严重不足，部分科研人人员租用临临近近的培训中中心心场地办公公；；四是原设计计不适应工工作作需要，主要是荷载载因素制约约科科研机房建建设设和资料馆馆设设施配备。原计划将研究院院迁迁入**石油大厦厦，由于整整合合重组过程程中中，原中南南局局和滇黔桂桂局局机关人员员迁迁入该大厦厦，研研究院服从从重重组整合大大局局，搬迁工工作作暂缓，改改善善办公条件件成成为遗留问问题题。研究院部分机构构迁迁出后，目目前前约有100人在该基地地办公。使使用用情况：实验室、环境监监测测站设施及及人人员办公；；部部分老专家家和和川渝基地地服服务中心青青龙龙站工作人人员员办公；岩岩芯芯库；部分分已已改造为单单身身宿舍，安安排排近几年的的毕毕业生和引引进进人才近70人居住。图3－5原***油气分分公司研究究院院办公楼外观观图3－6部分办办公楼内部现现状及鉴定定报报告图3－7租用用培训中心场场地地办公情况图3－8原西西周边环境境示意图图3－9研究究院周边环环境照片（4）南方分公公司办公楼楼（高新之之心心大厦）南方分公司办公公楼楼（高新之之心心大厦）位位于于**市二环路路南四段，地地地上11层、地下2层，总建筑筑面积34000㎡。南方分分公司机关关及及研究院共463人在该楼办办公。该楼楼为为租用，2007年6月起租，租租期3年，每年租租金2374万元（办公公楼租金1881万元、食堂堂租金50万元、空调调及装修费费用用摊销443万元）。图3－10高新新之心大厦厦外观照片（5）销售川渝渝分公司办办公场所（城城城市之心大大楼楼）销售川渝分公司司办办公场所（城城城市之心大大楼楼）位于***市人民南路路一段，大大楼楼共33层。销售川川渝分公司司拥拥有第7层产权，建建筑面积1555㎡。同时租租用面积1841㎡（分布在6层、18层和32层），年租租金189万元。图3－11城城市之心大大楼外观照片片存在的主要问题题办公用房闲置与与租租用并存，成成成本费用较较高高。一方面办公场所所为为购置或租租用用已建用房房，使使用性质与与***局办公场所存存在结构性性矛矛盾，**石油大厦厦闲置6435㎡，是因建筑筑承重荷载载限限制造成改改造造用途局限限，使使用功能不不合合理；另一一方方面南方分分公公司和销售售川川渝分公司司每每年支付租租办办公用房发发生生的费用25563万元（其中南南方2374万元、川渝189万元）。南方方分公司办办公公楼租期3年，总费用7122万元，到期期后如果续续租租，租金会会更更高。主要是是由于建筑筑结结构因素造造成成租房办公公。（2）办公场所所分散，资资源浪费较较大大。仅上游企企业就有4处办公基地地和场所，不不不利于办公公资资源的合理理配配置，尤其其是是两个研究究院院，工作性性质质相同，各各自自配备了应应用用机房、资资料料馆、实验验室室等科研设设施施，造成一一定定的资源浪浪费费。**油气分公司司研研究院办公公场场所迫切需需要要改善。**油气分公司司研研究院的办办公公场所需要要进进一步改善善。油油气分公司司研研究院部分分机机构搬迁，只只只能暂时解决决部分问题题，目目前仍存在在以以下问题：：一一是研究院院分分两地办公公，不不利于工作作和和管理；二二是是实验室、环环环境监测站站仍仍留在原基基地地，环境和和条条件太差，需需需要尽快改改善善；三是已已搬搬迁的机构构虽虽然条件有有所所改善，但但目目前已经比比较较拥挤，到“十二五”末，预计还还要增加各各类类人才150人左右，科科研办公面面积积仍不能满满足足发展的需需求求。（4）整合重组组动迁职职工住房问问题题与办公场场所所相关联，需需需要尽快落落实实。目前，动迁职工工租租房居住，单单单位给予租租金金补贴，每每年年补贴金额976万元（一局局两公司183户，310万元/年；南方分分公司390户，666万元/年）。由于于**、昆明、长长沙、重庆庆四四个城市住住房房价格差距距较较大（均价价分分别为5800元/㎡、4200元/㎡、3800元/㎡、3000元/㎡），动迁迁职工感到到在在**购买住房房压力大，希希希望单位统统一一考虑。目目前前**住房价格格已有所回回落落，但由于于基基地建设方方案案未定，今今后后的办公地地点点不确定，职职职工对购买买住住房的地点点难难以作出选选择择。（5）科研设施施部分用房不不适应发展展的的需要。一是建筑结构不不适适应科研设设施施配置的需需要要。现有科科研研办公楼中中，自自建的大部分分为80年代设计施施工的，承重重荷载考虑较小小，抗震等等级级较低；购置置和租用的的楼楼，有银行办公楼楼，有普通写字字楼，建筑筑结结构不能满满足足目前设备、档档档案等对承重重等的特殊要要求。二是计算机技术术发发展迅速，原原原科研设施部部分用房面积积不能满足足发发展的需要要。如如勘探开发发应应用机房，****分公司研研究院和南南方方分公司研研究究院主机房房目目前共有288个结点PC集群、18台服务器，只只只能进行单单个个小工区的的地地震资料常常规规处理，大大区区域三维处处理理和特殊处处理理主要依靠靠外外部力量，运运运行效率较较低低。计算机处理是油油气气勘探开发发的的关键手段段，国国内大的油油气气田机房规规模模较大，胜胜利利油田用于于数数值模拟和和地地震资料处处理理的PC集群节点数数达到了5000；中石油四四川油田分分公公司产量为100多亿方，PC集群有3500节点。**油气田要实实现现百亿气田田的的目标，机机房房规划既要要考考虑大区域域、大大规模资料料处处理的需要要，还还要考虑特特殊殊处理功能能，如如叠前深度度偏偏移处理、三三三维多分量量资资料处理、多多多工区联片片资资料处理等等。主主机房主要要设设备配置规规划划应达到3200个节点的PC集群，20台大型服务务器、1660TTB的磁盘阵列列、1320TTB的自动带库库、30台用于主机机房制冷的精精密空调及3台用于机房房网络连接接的的网络设备备。目目前的机房房设设施及用房房面面积远远不不能能满足发展展的的需求。（6）档案资料料管理分分散，因条条件件限制达不不到到系统管理理的的需求。由于于档案资料料用用房面积不不足足，相当数数量量的资料分分散散在二级单单位位管理；集集中中管理的部部分分室内条件件和和荷载也不能满足要求。既既不利于档档案案管理，又又存存在安全隐隐患患。必要性结论综上所述，从发发展展的需要、科科科研办公场场所所现状存在在的的问题以及及重重组整合过过程程中动迁职职工工住房问题题的的解决等方方面面综合分析析，按按照统一规规划划、集中建建设设、资源共共享享的思路，建建建设中国石石化化**企业科研研办公基地地是是急需的和和必必要的。建设的可行性原有老基地处置置初初步方案处置基本思路：：既既要盘活资资产产、充分挖挖掘掘资产增值值潜潜力，又要要尊尊重历史、考考考虑现实操操作作的稳妥性性，在在保留自用用面面积，特别别是是保证离退退职职工有适当当活活动场所的的前前提下，根根据据实际情况况，对对闲置的办办公公用房采取取出出租和出让让的的方式进行行处处置。重组整合和南方方分分公司搬迁迁后后，对昆明明和和长沙的基基地地已进行了了初初步处置。（1）原南方分分公司昆昆明办公基基地地。占地面面积积14亩，总建筑筑面积227133㎡。其中：：自用2503㎡，主主要是留守在职职工工、离退休休职职工活动使用用；出租202110㎡（中国国移动公司司租租用15000㎡，租期10年，年租金580万元，已首首付三年租租金金1740万元，如果果由出租改改为为出售，一次次性转让收收益益为4000万元左右。印印刷厂租用1002㎡，年租金14.5万元。城南南医院租用4208㎡，年租金30.5万元）。（2）原滇黔桂桂局昆明明办公基地地。总总建筑面积150866㎡。其中：：自用5736㎡，主主要是办公公用用房42966㎡，食堂和和离退休职职工工活动室720㎡，单身职职工居住用用房房720㎡；出租8570㎡，年年租金200万元；尚闲闲置780㎡。（3）原中南局局（分公公司）长沙沙办办公基地。总总总建筑面积5494㎡。其其中：自用2159㎡，主主要用于湖湖南南石油基地地服服务中心办办公公；出租1120㎡，年租金26万元；尚闲置置2152㎡。**科研、办公公新新基地建成成后后，对现办办公公基地和场场所所处置的初初步步方案（1）**石油油大厦：整整体出售。2008年8月经北京中中企华评估估公公司评估，评评评估价值为41200万元。通过过网络、报报刊刊上发布转转让让信息，与与民民生银行、平平平安保险公公司司、华夏物物行行有限公司司、香香港富豪有有限限公司、澳澳大大利亚瑞德德兰兰顿公司等10多家企业进进行了深入入接接触，同时时委委托几家拍拍买买公司和房房地地产中介机机构构联系出售售。地地震前，与与华华夏物行有有限限公司初步步商商定的价格格为为6.5亿元，并草草签了意向向性性协议。（2）原**石石油局（分分公司）办办公公基地：保保留留西鑫宾馆馆，用用于川渝基地地服务中心心、华华星公司的的办办公场所和和离离退休职工工的的活动场所所，另另两栋楼以以地地面建筑物物面面积整体出出售售（建筑面面积积7200㎡，占地4235㎡，其中有520㎡为出让地地、3715㎡为划拨地地），按***市近期公布布的房屋交交易易参考价格格（4900元/㎡）测算，扣扣扣除划拨地地土土地出让金金和和契税后，一一一次性转让让收收益为1711万元。（3）原**油油气分公公司研究院院基基地：以土土地地价值整体体出出售，建筑筑面面积8677㎡，占地9406㎡（划拨地地），目前前该该地区土地地参参考价格300万元/亩。经测算算，扣除土土地地出让金和和契契税后，一次次性转让收收益益为2053万元。（4）销售川渝渝分公司司在城市之之心心大厦第7层的房产，购购购置单价为8911元/㎡，面积1555㎡。目前市市场价格约13000元/㎡，出售总总价约2022万元。上述**基地处处置置初步方案案总总收益为46986万元（**石油大厦厦以评估价价计计算）。单独解决南方公公司司办公场所所与与统一规划划建建设方案的的比比较目前**企业科科研研、办公场所最最突出、最紧迫迫的问题，是是是解决南方分分公司办公公场场所问题。如如如果单独解决决南方公司司办办公场所问问题题，最现实的的解决方案案是是将其现在的的办公楼由由租租用改为整整体体购置。南南方方分公司与与业业主经初步步接接触，业主主有有出售意向向，出出售价格为为每每平方米12000元（周边同同类写字楼楼市市场价格为10000～12000元/㎡），总价为4亿元左右。此此此方案操作作简简单快捷、避避避免再次搬搬迁迁，但投资资太太大，且不不能能从根本上上解解决中石化化***地区企业科研研、办公和和职职工生活存存在在的诸多问问题题。如果统一规划建建设设新的基地地，根根据目前的的实实际需要测测算算，总的建建筑筑面积为10000000㎡㎡，工程总投投资为800000万元。现现有办公基基地地处置可回回收收47000万元。直接接投资为333000万元元。新建基地既解决决了了南方公司司办办公场所的的突突出问题，又又又解决了***分公司研究究院遗留问问题题，同时其其他他单位的办办公公条件会得得到到进一步改改善善。经济上上也也是合理的的。基地建设前后办办公公场所固定定成成本比较目前**企业办办公公场所固定定性性费用支出出情情况目前中中石石化在**的企业共共有5个科研办公公基地和场场所所，每年发发生生的固定性性费费用支出总总计计3692万元。（1）**石油油大厦年固固定性费用1129万元。该大大厦于2006年购置，房房屋、建筑筑物物（含土地地）价价值共计34903万元。由于于购买时出出让让方中国银银行行无法确认认土土地价值，故故故土地价值值均均含在房屋屋价价款中。根根据据集团公司司《固固定资产分分类类与代码》中中中“房屋及建筑筑物”折旧年限30-40年、残值率3％的规定，该该该大厦2007年、2008年折旧年限限均按30年计算，年年折旧额为为：：34903万元×（1-3％）÷30年＝1129万元/年。（2）勘探南方方分公司司租用高新新之之心大楼，每每每年固定性性费费用2374万元。其中中，办公楼楼租租金1881万元/年、食堂租租金50万元/年、中央空空调及附属属设设施摊销443万元/年。（3）川渝销售售分公司司租用城市市之之心大楼1841㎡，固定性性费费用为189万元/年。其它基基地地和场所折折旧旧较少，未未计计算。**科研办公基基地地建成后年年折折旧额测算算情情况按建设规模10000000㎡，工工程总投资资880000万元计算。总投资资中，土地地征征用费6810万元，房屋屋及建筑物物价价值73190万元。每年年计提折旧旧费费及无形资资产产摊销共计1945万元/年。A.土地使用权权无形资资产摊销每每年年170万元。根据**市国土资资源局颁发发的的《国有土土地地使用证》上上上规定的土土地地使用年限限为为40年，土地使使用权无形形资资产摊销为为：：6810万元÷40年＝170万元/年。B.房屋折旧额额17775万元/年。即73190万元×（1-3％）÷40年＝1775万元/年。根据集团团公司《固固定定资产分类类与与代码》中“房屋及建筑筑物”折旧年限30-40年、残值率3％的规定，结结结合土地使使用用权证中规规定定的使用年年限限为40年，折旧年年限按40年进行计算，房房房屋及建筑筑物物年折旧额额为为：731990万元×（1-3％）÷40年＝17755万元/年。固定性费用比较较目前的办公场所所固固定性费用用为为3692万元，按新建建设规模1000000㎡，工程程项目总投资800000万元计算，年年折旧及摊销销额为1945万元，每年年将节约固固定定性费用1747万元。此外，集中规划划建建设基地，将将将降低科研研办办公场所的的日日常运行成成本本。职工住宅解决初初步步方案住房需求情况如果在高新区新新建建基地，一一是是从长沙、昆昆明和重庆庆迁迁入**的职工需需要在**市城南解决住住房；二是是原原居住在城北的的职工，为为方方便工作和和生生活，部分分职职工也要求求在在新的办公基基地附近重新新购置住房房。拟迁入新建基基地办公的1603人（其中486人为双职工工）职工中，经经摸底调查，有意向向在**市南部购购买住房需1000套左右。房源落实情况2007年底，为为稳定职工工队队伍，帮助助从从外地迁入入***的职工解决住住房实际困困难难，经总部部同同意，按照照在在高新区新新建建基地的思思路路，以**石油局名名义向总部部借借款垫支1.60亿元，在高高新区附近近团团购了1020套住房。这这批房源是中石油为为其内部职工开开发的商品品房房，相当于于内内部集资建建房房，经过***石油局与四川川石油管理理局局领导协商商，中中石油承诺诺中中石化职工工与与其内部职职工工享受同等等待待遇，均价3750元/㎡。选房操作原则..拟优先解决从长长沙、昆昆明、重庆庆迁迁入**市区职工工的住房，然然然后再考虑原在***市区工作的的无房户。按按按照目前房房源源和需求，总总总量基本平平衡衡。可行性结论综上所述，新基基地地解决了***企业办公场场所问题，经经经济上合理理，而而且有利于于解解决动迁职职工工的住房问问题题。因此是是可可行的。人员规模新建**科研办办公公基地规模办办公部分按按现现有人员测测算算，并预留将来发发展需要。表5－1***企业人员员现状表职务职工总数局级3副局级25处级222一般管理人员675科研人员537辅助人员141合计1603中石化在**共共有有6家单位，现现有在职正正式式职工1603人，其中管管理人员925人，科研人人员537人，辅助人人员141人。建筑规模测算建筑规模测算分分地地上面积和和地地下面积两两部部分进行指指标标测算，其其中中地上面积积按按照机关办办公公部分、科科研研部分、辅辅助助部分三部分分进行面积积测测算；地下面面积按照地地下下车库和设设备备用房两部部分分进行面积积测测算。机关办公部分测算依据（1）国家计委委《关于印印发党政机机关关办公用房房建建设标准的的通通知》（计计投投资〔1999〕2250号）中“第十二条”中规定：二级级办公用房房，编编制定员每每人人平均建筑筑面面积为20－24平方米，使使用用面积为12－15平方米；编编制制定员超过200人时，应取取下限；寒冷地区办办公用房、高高高层建筑办办公公用房的人人均均面积指标标可可采用使用用面面积指标控控制制。（2）现有在职职工人数11603人。其中管理理人员925人，包括机关关管理人员员、和研究院管理理人员；辅助助人员141人。面积标准管理人员办公用用房房面积标准套用用二级办公公用用房标准，人人人均使用面面积积为12㎡。其中包括：：（1）办公室用用房，包包括一般工工作作人员办公公室室和领导人人员员办公室。（2）公共服务务用房，包包括会议室室、接接待室、档档案案室、文印印室室、资料室室、收收发室、储储藏藏室、卫生生间间、公勤人人员员用房、警警卫卫用房等。（3）设备用房房，包括括变配电室室、水水泵房、水水箱箱间、锅炉炉房房、电梯机机房房、制冷机机房房、通信机机房房等。（4）附属用房房，包括括人防设施施、消消防设施等等。未未包括独立立的的食堂、汽汽车车库等。国家计委文件中中同同时明确，特特特殊业务用用房房单独审批批。拟将生产产指挥中心、通通讯网络机房房和财务营业业用房作为特特殊业务用房房单列。辅助人员主要包包括括打字、文文印印、实验室操操作人员、司司司机等人员员，办公用房房面积标准按按每人使用面面积6㎡测算。面积测算包括办办公公用房和特特殊殊业务用房房两两部分。办公用房管理人员办公用用房房使用面积积：：925(人)×12（㎡/人）＝111100㎡辅助人员办公用用房房使用面积积：：141(人)×6（㎡/人）＝846㎡办公用房合计为为111946㎡。特殊业务用房（1）生产指挥挥中心（使使用面积650㎡）。主要根据生产运运行行调度和动动态态管理、销销售售动态管理理、油油气储运调调度度控制、应应急急指挥方面面的的需要进行行设设置。**分公司、石石油工程***公司、勘探探南方分公公司司合设500㎡，川渝公司150㎡，总使用面积积测算为650㎡。（2）财务公司司业务用用房（使用用面面积400㎡）。业务区350㎡㎡，作为接接待来自各各企企业办理结结算算业务人员员以以及各种单单据据交换的区区域域，配备复复印