商业广场项目决策策划

商业广场项目决策策划研究商业广场项目决策策划研究培养单位：经济与管理学院培养单位：经济与管理学院研究生：**二○○七年五月月StudyForCommercialPlazaProjectDesion-makingPlanningStudyForCommercialPlazaProjectDesion-makingPlanningSchool/Department:School/Department:May,20007摘要近年，商业地产产的开发呈蓬蓬勃发展之势势。全国各大大中小城市几几乎都在开发发商业广场类类型的房地产产项目，有的的商业项目建建成后顾客盈盈门，而有的的项目则是门门可罗雀。在此种背景下，本本文通过项目目策划的相关关理论阐述，结结合本人所参参与的上海城城隍庙广场项项目管理工作作的实例，对对商业广场项项目的决策策策划有关内容容进行分析探探讨。项目策划可以分分为决策策划划和实施策划划，本文主要要侧重于商业业广场项目的的决策策划。本本文首先对商商业广场和项项目决策策划划的相关概念念进行阐述，进进而结合具体体案例，对项项目决策策划划的有关难点点和关键点进进行研究分析析。本文分析析的重点内容容有项目环境境调查分析、项项目定义、功功能策划和业业态定位。项目环境调查与与分析是整个个项目决策策策划的基石。本本文重点介绍绍路网与交通通条件调查、市市场竞争关系系与消费行为为调查和区域域商圈调查，并并结合实际案案例进行分析析。项目定义是商业业广场项目开开发建设过程程中很重要的的一个环节。项项目定义将建建设意图和初初步构想，转转换呈定义明明确、系统清清晰、目标具具体、具有明明确可操作性性的方案。本本文论述了项项目定位、主主题定位和交交通策划等相相关内容。功能策划是在总总体构思和项项目总体定位位的基础上，结结合潜在最终终用户的需求求分析，对项项目进行更深深的研究，将将项目功能进进行细化，以以满足建设者者和使用者的的要求。本文文结合具体案案例，阐述了了功能策划的的内容和功能能分析的具体体步骤。准确的项目定义义和功能策划划为项目业态态定位和空间间布局提供了了依据。通过过业态组合的的内部和外部部因素分析，确确定适当的业业态组合比例例，并确定业业态纵向和平平面的整体布布局。关键词：商业广广场，项目策策划，决策ABSTRACCTInreceentyeears,thereeistthefllourisshingtrenddintthefiieldoofcommmerciialreealesstatedevellopmenntthrroughallttheciities,,notonlybigccitiessbutalsosmalll-mediium.SSomeccommerrcialprojeectsccomettosucccess,,someefailled.Baseduuponssuchaaconttext,thispaperrclarrifiesstherelattivettheoriiesoffprojjectpplanniing,aandannalyseesdeccisionn-makiingpllanninngofcommeerciallplazzaproojectcombiinedwwithmmyexpperiennceinntheShangghaiCCityTTempleeSquaare.Projecttplannningcanbbedivvidedintotheddecisiion-maakingandiimplemmentattionpplanniing.Thhepapperfoocusessmainnlyonncommmerciaalplaazaprrojecttdeciision--makinngplaanningg.Firrstlysomeconceeptsaarecllarifiiedabboutccommerrcialplazaaandprojeectsddecisiion-maaking,,andthenthekkeypoointsofprrojecttdeciision--makinngplaanningginttheliightooftheespeccificcase..Thissthessisannalyzeestheemainnconttentsincluudingenvirronmenntalssurveyyandanalyysis,projeectdeefinittion,functtionpplanniinganndbussinesssposiitioniing.Environnmentaalsurrveyaandannalysiisistheccornerrstoneeoftthewhholepprojecctdeccisionn-makiingpllanninng.Moorefoocusessareoccassioneddontthetrrafficcnetwworkaandcoonditiions,mmarkettcomppetitiionanndconnsumerrbehaaviorssandregioonalbbusineessciirclesurveeywitththeecombbinatiionoffaacctualcase..Projecttdefiinitioon,avveryiimporttantaaspecttintthecoommerccialpplazaprojeectdeeveloppmentproceess,trransfeersfrrominnitiallconcceptttotheedefiined,cclear,,speciificaandopperatiionalplan..Thisspapeerdisscusseestheeprojjectppositiioningg,themmeloccationn,traafficplannningaandsooon.Functioonplaanningg,ontthefooundattionooftheewholleideeasanndtheeoverrallppositiioninggofpprojecct,isinteggrateddwithhthepotenntialend-uuserddemanddanallysis,,andsstudieesdeeeptheeprojject,aandreefinessfuncctiontomeeetthhereqquestofthhebuiilderssanduserss.Accoordinggtoaaspeccificcasess,thissartiicleddescriibesffunctiionpllanninngconntentssandthecconcreetesttepsooffunnctionnanallysis..Accuratteproojectdefinnitionnandfuncttionpplanniingprrovideeagiistfoortheebusiinessposittioninnganddspattialllayoutt.Bytthefaactorssanallysisfrominterrnalaandexxternaal,appproprriateportffolioandttheveerticaal-traansverrselaayoutarecconfirrmed.Keywordds:coommerccialpplaza,,projjectpplanniing,ddecisiion-maaking商业广场项目决决策策划研究究问题的提出．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．PAGEREF_Ref154414282\h1研究的背景．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．PAGEREF_Ref154414299\h1研究的目的和意意义．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．PAGEREF_Ref154414322\h2研究的主要内容容．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．PAGEREF_Ref154414351\h3商业广场相关概概念与项目决决策策划概述述．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．PAGEREF_Ref154414374\h6商业广场的含义义．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．PAGEREF_Ref154414408\h6商业地产的概念念．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．PAGEREF_Ref154414440\h6商业广场的定义义与特点．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．PAGEREF_Ref154414440\h6项目决策策划的的基本概念．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．PAGEREF_Ref154414496\h9项目策划的内涵涵．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．PAGEREF_Ref154414496\h9项目决策策划的的定义．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．PAGEREF_Ref154414541\h10项目决策策划的的内容．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．PAGEREF_Ref154414589\h10决策策划在商业业广场中的应应用．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．PAGEREF_Ref154414611\h113商业广场项目决决策策划的特特点．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．PAGEREF_Ref154414626\h13当前商业广场项项目决策策划划存在的问题题．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．PAGEREF_Ref154414641\h15问题形成原因分分析．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．PAGEREF_Ref154414660\h16商业广场项目环环境调查与分分析．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．PAGEREF_Ref154414713\h18环境调查的相关关概念．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．PAGEREF_Ref154414713\h188环境调查的概念念．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．PAGEREF_Ref154414713\h18环境调查的工作作原则．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．PAGEREF_Ref154414748\h18环境调查的工程程程序．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．PAGEREF_Ref154414764\h20环境调查的工作作内容．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．PAGEREF_Ref154414775\h222环境调查的工作作内容．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．PAGEREF_Ref154414775\h22商业广场项目环环境调查的重重点．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．PAGEREF_Ref154414807\h22项目路网和交通通条件调查．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．PAGEREF_Ref154414831\h29项目路网和交通通条件调查的的意义．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．PAGEREF_Ref154414831\h29项目路网与交通通条件调查的的内容．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．PAGEREF_Ref154414853\h29城隍庙广场项目目概况．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．PAGEREF_Ref154414868\h31市场竞争关系与与消费行为调调查分析．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．PAGEREF_Ref154414880\h34市场竞争关系调调查分析．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．PAGEREF_Ref154414880\h334消费行为调查分分析．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．PAGEREF_Ref154414909\h36实例分析．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．PAGEREF_Ref154414942\h37区域商圈调查与与分析．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．PAGEREF_Ref154414966\h411商圈调查的意义义．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．PAGEREF_Ref154414966\h41商圈划定的方法法．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．PAGEREF_Ref154414993\h41商圈调查与分析析的内容和工工作步骤．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．PAGEREF_Ref154415017\h444豫园商圈调查与与分析实例．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．PAGEREF_Ref154415108\h455商业广场项目定定义．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．PAGEREF_Ref154415128\h49项目定义的有关关概念．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．PAGEREF_Ref154415128\h499项目定义的涵义义．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．PAGEREF_Ref154415128\h49商业广场项目定定义的内容．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．PAGEREF_Ref154415179\h499商业广场项目定定位．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．PAGEREF_Ref154415196\h551项目定位的概念念．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．PAGEREF_Ref154415196\h51商业广场项目定定位的内容．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．PAGEREF_Ref154415232\h511商业广场项目消消费和经营群群体定位．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．PAGEREF_Ref154415245\h551商业广场项目商商圈定位．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．PAGEREF_Ref154415261\h552商业广场项目的的主题定位．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．PAGEREF_Ref154415274\h53主题定位的概念念．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．PAGEREF_Ref154415274\h53主题定位的原则则．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．PAGEREF_Ref154415287\h53商业广场项目主主题定位的基基本要求．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．PAGEREF_Ref154415305\h554商业广场项目主主题定位实例例．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．PAGEREF_Ref154415315\h55商业广场项目交交通策划．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．PAGEREF_Ref154415327\h58交通策划的原则则．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．PAGEREF_Ref154415327\h58商业广场项目中中停车场的重重要性和设计计原则．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．PAGEREF_Ref154415355\h59商业广场项目交交通流组织．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．PAGEREF_Ref154415377\h600商业广场项目功功能策划．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．PAGEREF_Ref154415389\h65功能策划的涵义义和内容．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．PAGEREF_Ref154415389\h65功能策划的涵义义．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．PAGEREF_Ref154415389\h65商业广场项目功功能策划的内内容．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．PAGEREF_Ref154415411\h65商业广场项目的的功能分析．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．PAGEREF_Ref154415423\h66分析确定目标消消费群体．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．PAGEREF_Ref154415423\h666分析目标群体的的消费需求．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．PAGEREF_Ref154415462\h666功能初步定位．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．PAGEREF_Ref154415472\h677分析周边环境的的功能情况．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．PAGEREF_Ref154415486\h688确定功能内容及及其布局．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．PAGEREF_Ref154415502\h669商业广场项目业业态定位与空空间布局．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．PAGEREF_Ref154415518\h700商业业态定位的的理论．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．PAGEREF_Ref154415518\h700商业业态定位的的涵义．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．PAGEREF_Ref154415518\h70商业业态定位的的层次分析模模型．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．PAGEREF_Ref154415540\h70商业广场的业态态分类与组合合．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．PAGEREF_Ref154415549\h74业态组合需要考考虑的外部因因素．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．PAGEREF_Ref154415549\h74业态组合需要考考虑的内部因因素．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．PAGEREF_Ref154415573\h76业态组合比例设设置．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．PAGEREF_Ref154415594\h79商业广场的业态态空间布局．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．PAGEREF_Ref154415603\h81业态整体纵向布布局．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．PAGEREF_Ref154415603\h881业态整体平面布布局．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．PAGEREF_Ref154415616\h82结语．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．PAGEREF_Ref154415622\h85问题的提出研究的背景随着城市居民生生活水平的不不断提高，以以及近期国家家对住宅产业业的宏观调控控，商业地产产――尤其是规模模较大的商业业广场，在许许多大中型城城市掀起了一一轮投资热潮潮。从普通商商铺到商业广广场，短短时时间内，商业业地产以“奔腾”速度完成了了多次升级。随随着收入水平平的提高，居居民的消费需需求也出现了了新的变化和和调整，人们们在购物时一一方面追求方方便性、注重重个人品位，另另一方面也注注重整体购买买经历的愉悦悦。而一个集集购物、餐饮饮、休闲、住住宿、旅游、文文化、娱乐、社社交活动等于于一体的商业业广场，更加加迎合了现代代人的这种需需要。于2005年66月下旬举办办的《2005上海商业广广场展示交易易会》显示，2004年上海新开开工的商业地地产项目面积积达288.5万平方米，目目前在建ｌ万万平方米以上上的大型商业业项目有66个，建筑面面积达598万平方米，预预计在未来三三年内，将有有558万平方米的的大型商业项项目投入使用用。显而易见见，三年以后后上海人均商商业面积将再再增0.41平方米，达达到人均商业业面积1.78平方米，遥遥遥领先于人人均商业面积积1.2平方米的国国际购物天堂堂――香港。2005年全国国已经在建立立项的商业地地产项目有200多个，面积积超过3000万平方米。但但是，与开发发热浪不协调调的是，不少少城市商业地地产的空置率率也在上升：：广州商铺空空置率在2003年第二季度度自5.9%跃升至15.9%；北京市到2003年底，商业业地产空置面面积占全市商商品房空置面面积的比重已已达7.2%。上海、南南京等地也都都出现了一些些商铺“销售时红红红火火，开业业后冷冷清清清”的现状。用“井喷”一词词来形容我国国现阶段商业业广场的发展展状态毫不为为过。在商业业广场迅猛发发展的同时，一一些发展过程程中的弊端也也逐步显现出出来。当前商商业广场发展展过程中的弊弊端有：开发商尚未从地地产开发的思思维惯性中转转变过来，对对商业特性的的把握存在偏偏差，对商业业规律不了解解，许多地产产商没有看到到商业广场的的开发与其他他类型地产开开发的差别，直直接套用比较较熟悉的传统统开发模式；；开发商不重视项项目的环境调调查与分析工工作，认为策策划都是走过过场，不认真真考察区域市市场、市场规规模、人口购购买能力、市市场业态结构构等，靠自己己拍脑袋，定定决策。由于于在选址和市市场调研上的的不足，造好好后往往发现现产品特性、定定位与市场需需求相去甚远远，而此时的的硬件设施、店店铺面积已无无从更改；很多商业地产项项目采用了“模块化”运作模式，不不进行统一策策划和专业化化操作，简单单地把整个项项目切割成若若干模块再进进行叠加，结结果导致模块块之间、项目目与经营业态态之间出现偏偏差，削弱了了项目的总体体竞争优势；；商业广场项目主主题定位模糊糊，不重视主主题定位，造造成商业内容容大同小异，同同质化问题严严重；开发商片面追求求开发规模，追追求所谓的“中国第一，亚亚洲最大”等概念的吵吵作，盲目攀攀比规模和体体量，不考虑虑自己项目周周围是否有足足够的市场需需求，是否有有合理的市政政配套，是否否有足够的购购物氛围、品品牌档次和层层次等；开发商忽视商业业广场项目开开发的专业化化，不重视专专业的商业项项目管理团队队的建设，也也不重视商业业规划设计。商业广场项目与与其他类型的的地产项目相相比，有着投投资大、经营营复杂和成本本回收期长的的特点，一旦旦决策失误，投投资风险远远远大于其他类类型地产项目目。因此，要要实现商业地地产开发、商商业网点建设设的可持续发发展，地产商商和商业经营营者的资源整整合非常重要要。在商业广广场项目的决决策阶段，进进行决策策划划是进行此类类资源整合的的最好途径。研究的目的和意意义在商业地产蓬勃勃发展的过程程中，商业地地产开发也出出现了很多的的问题。在商商业地产的开开发热潮中，很很多开发商对对商业地产项项目的全程运运作知之甚少少，却盲目进进行商业地产产项目开发，造造成当前新兴兴商业地产项项目不断涌现现的同时，已已有商业项目目空置率居高高不下的局面面。本文通过比较和和分析，深入入研究商业广广场项目决策策策划策划的的核心内容，探探讨商业广场场开发运作程程序、策略及及需要注意的的问题，以资资提高商业广广场项目开发发成功的几率率。本研究课课题无论在理理论上还是实实践中，对于于目前的商业业广场项目的的发展都有着着重要意义。项目决策策划可可以使开发商商及时了解市市场状况、消消费者消费倾倾向、市场供供需状况、竞竞争对手情况况，从而预测测市场走势，为为项目确定经经营方向，制制定发展战略略，获得潜在在市场份额提提供可靠依据据。项目决策策划有有利于开发商商评估市场风风险与收益。面面对风云多变变的市场状况况及日趋激烈烈的市场竞争争，众多房地地产开发商都都迫切了解在在项目开发过过程中可能遇遇到的市场风风险、政策风风险、金融风风险以及项目目收益情况。项项目决策策划划有助于开发发商在开发前前期准备工作作阶段对风险险与收益做出出评估，从而而制定正确的的开发战略。项目决策策划有有利于开发商商改善经营管管理，提高市市场竞争力。许许多开发商经经营不善，其其原因很大部部分在于不懂懂了解市场、不不重视项目决决策策划，在在瞬息万变的的市场竞争条条件下或盲目目经营、或束束手无策。只只有通过决策策策划尽可能能地了解市场场、预测市场场变化规律，掌掌握市场行情情，开发的项项目才能满足足市场需要，提提高市场竞争争力。项目决策策划有有利于各专业业协同合作。商商业广场项目目的专业分工工越来越细，项项目涉及到工工程、设计、营营销、物业管管理等不同专专业以及不同同的政府管理理职能部门，是是一个典型多多专业多部门门协同合作的的系统工程。决决策策划的重重要作用之一一是为各专业业协同合作提提供平台，便便于决策者指指导多部门的的工作，并使使各专业间达达到良好的交交流效果。到目前为止，项项目决策策划划的发展时间间并不长，并并且规范化程程度较低，希希望本文的研研究能为项目目策划的规范范化作出一点点贡献。研究的主要内容容项目决策的策划划主要针对项项目的决策阶阶段，对项目目开发过程中中的组织、管管理、经济和和技术等方面面因素和问题题进行系统全全面的分析、估估算和计划安安排,这将使开发发商的工作有有正确的方向向和明确的目目的,也使设计工工作有明确的的方向并充分分体现开发商商的开发目的的,为项目的决决策增值。本文主要研究的的是商业广场场项目如何进进行项目决策策策划。首先先对商业广场场和项目决策策策划的相关关概念进行阐阐述，进而对对项目决策策策划的有关内内容进行说明明。本课题着着重于分析项项目环境调查查、项目定义义和业态定位位等内容，通通过理论联系系实践，对项项目决策策划划中的难点和和关键点进行行研究。本文文主要从以下下几个方面进进行了探讨：：商业广场项目决决策策划相关关概念商业地产是经营营者为顾客提提供商品交易易、服务及或或感受体验的的场所，主要要包括购物中中心、商业街街、shopppingmmall、主题商场场、批发市场场、零售商店店、娱乐与餐餐饮业的商业业项目、住宅宅与写字楼的的底层商铺。商业广场是大型型购物场所的的顶级形态，伴伴随着家庭汽汽车化和住宅宅郊区化而诞诞生和发展，是是现代工业文文明和商业文文明的产物。项目决策的策划划主要针对项项目的决策阶阶段，通过对对项目前期的的环境调查与与分析，进行行项目建设基基本目标的论论证与分析，进进行项目定义义、功能分析析和面积分配配，并在此基基础上对与项项目决策有关关的组织、管管理、经济与与技术方面进进行论证与策策划，为项目目的决策提供供依据。商业广场项目环环境调查与分分析环境调查与分析析是项目策划划工作的第一一步，也是最最基础的一环环。如果不进进行充分的环环境调查，所所策划的结果果可能与实际际需求背道而而驰，甚至得得出错误的结结论，并直接接影响项目的的实施，因此此策划的第一一步必须对影影响项目策划划工作的各方方面环境进行行调查，并进进行认真分析析，找出影响响项目建设与与发展的主要要因素，为后后续策划工作作提供较好的的基础。商业广场项目和和其它类型的的房地产项目目相比，有自自己的特点，比比如受市场环环境，以及所所处的商圈影影响较大。项目定义项目开发建设的的过程中，项项目定义是很很重要的一个个环节，关系系到项目开发发建设的目标标、功能定位位，决定了项项目的发展方方向。商业广场项目定定义明确开发发或建设目的的、宗旨和指指导思想，确确定商业规模模、业态组成成、所需功能能和标准，初初步确定总投投资和开发建建设周期等。一一个成功的商商业广场项目目都有一个准准确的项目定定义。商业广场项目定定义的主要内内容包括项目目定位、概念念规划设计定定位、交通策策划、功能策策划、业态定定位与空间布布局等。功能策划所谓功能策划是是在总体构思思和项目总体体定位的基础础上，结合潜潜在最终用户户的需求分析析，对项目进进行更深的研研究，在不违违背对项目性性质、项目规规模以及开发发战略等定位位的前提下，将将项目功能进进行细化，以以满足建设者者和使用者的的要求，主要要包括以下两两个方面：项目功能分析。分分析潜在最终终用户的活动动类型，对项项目的具体功功能进行分析析。功能区划分与面面积分配。分分析考虑项目目功能的具体体实现方式，明明确每项功能能所需建设量量。业态定位与空间间布局商业地产规模有有大小之分，但但业态的设计计和业态组合合是所有商业业地产永恒的的难题。根据据城市的人口口、消费能力力和消费水平平、恩格尔系系数，以及城城市的辐射能能力、交通的的通达性等各各种指标都会会影响业态的的配比比例。商业广场相关概概念与项目决决策策划概述述商业广场的含义义商业地产的概念念房地产产品按照照用途主要分分为：住宅产产品（包括别别墅、高档公公寓、普通住住宅、经济适适用房）、办办公楼、商业业用房（商业业地产）、其其他用途的产产品。商业地产是经营营者为顾客提提供商品交易易、服务及或或感受体验的的场所，主要要包括购物中中心、商业街街、shopppingmmall、主题商场场、批发市场场、零售商店店、娱乐与餐餐饮业的商业业项目、住宅宅与写字楼的的底层商铺。该该定义与传统统商铺物业的的定义有相同同的地方，即即商铺首先是是商品交易的的场所，其区区别之处是现现代商业地产产的概念不仅仅包含了交易易功能，而且且包含了服务务功能和感受受体验的功能能。商业地产作为商商品交易的场场所，易于被被绝大多数人人理解。如百百货商场、超超级市场、专专卖店及汽车车销售店等都都是规模不等等的商品交易易场所。商业地产作为提提供供服务的场场所所，如餐饮饮设设施、美容容美美发设施等等。消消费者在这这种种商铺物业业里里，通过得得到到经营者提提供供的服务，享享享受服务的的品品质。商业地产作为提提供供感受体验验的的场所，如如电电影城、ITV量贩、健身身娱乐设施施等等。消费者者在在这类商业业房房产里充分分感感受经营者者创创造的特别别的的情景、设设施施、氛围等等，从从中得到美美感感、娱乐、健健健康等，而而经经营者在此此过过程中实现现收收益。从商业地产的概概念念可以看出出，商商业地产经经历历了极大的的发发展，已经经从从最初的经经营营物资商品品，扩扩展到经营营服服务商品、体体体验商品的的层层面。商业广场的定义义与与特点商业广场属于购购物物中心的经经营营形态之一一。国国外，购物物中中心的定义义为为“abuiildinnggorssetooffbuiilldinggssthaattconnttainsstoreessanddhaveeinteerrconnneectinnggwallkkwayssthattmakeeiteeaasyffoorpeeooplettowaallkfrroomsttoorettoostoorre”，购物中心心是由包含含商商铺的单体体建建筑或多幢幢建建筑组成，且且且商铺之间间有有互相联系系的的方便人们们购购物的走道道。购物中心心分为地区购购物中心、社社区购物中心心和街道购物物中心。地区区购物中心，是是其中规模最最大，也最有有特色的一种种，它类似小小型的商业区区，可以吸引引更广大地区区的顾客。商业广场，特指指有有一定规模模，有有一定的室室外外活动空间间，且且区块联系系，商商铺众多，集集购物、休休闲闲、旅游、文文文化、餐饮饮、娱娱乐和社交交活活动为一体体的的购物中心心。商业广场是大型型购购物场所的的顶顶级形态，伴伴伴随着家庭庭汽汽车化和住住宅宅郊区化而而诞诞生和发展展，是是现代工业业文文明和商业业文文明的产物物。现现阶段，国国内内的商业广广场场的概念还还与与国外的概概念念有一定差差别别。在国外外，大大型购物中中心心的发展是是伴伴随着汽车车普普及所带来来的的交通、消消费费变化而出出现现的，由于于人人们很多是是开开车上下班班，且且住宅更多多的的是位于郊郊区区，形成了了集集中购物的的习习惯。美国国光光顾购物中中心心的顾客90％以上都是是自己开车车前前往购物的的，利利用空余时时间间，到购物物中中心进行一一站站式购物。国内，由于私家家车车拥有量还还很很小，城市市住住宅多集中中于于市区范围围内内，并且目前前中国多数数大大城市的道道路路设计和交交通通拥堵状况况并并不利于消消费费者开车去去商商业广场购购物物。所以国国内内很多商业业广广场都设有有自自己的公共共汽汽车队伍，供供供消费者免免费费乘坐前往往购购物。商业广场是商业业发发展过程中中的的一种新兴兴复复合型商业业地地产，商业业广广场并不是“商业＋广场场＝商业广广场场”的简单组合合，它已成成为为城市综合合功功能的主要要载载体。商业业广广场一般位位于于城市交通通、金金融、文化化、物物流、人流流的的中心，容容易易成为商业业、金金融、信息息的的交汇点，形形形成城市中中央央商务区。商商商业广场的的主主要特点如如下下：商业广场是一组组零零售商店以以及及有关的商商业业设施的群群体体组合。即即是是有不同的的零零售商店或或商商业设施经经整整体规划、开开开发以及经经营营管理所形形成成的统一商商业业建筑及服服务务群体。它它包包括商店、餐餐餐饮、停车车场场、绿地、物物物流配送、公公公园、影院院等等设施。商业广场需要有有统统一的商业业形形象，虽然然商商业广场内内的的各个单体体商商店所提供供的的商品和服服务务大多属选选购购品性质，各各各单体商家家自自己经营商商品品（服务）。它它们可以形成成自己独特的的经营风格，可可以突出自己己的商品品牌牌，但涉及到到整体活动时时，如节日、庆庆典、集会等等，需要以统统一的商业形形象和统一的的经营策略进进行。商业广场采用统统一一管理、分分散散经营的经经营营模式。商商业业广场的策策划划、建立、运运运营都是在在统统一的有效效率率的组织体体系系下运作，商商商业广场的的所所有者、管管理理者、经营营者者在专业上上是是分离的。即即即业主(一般为开发发商)专业负责融融资和商业业地地产开发，专专专业商业发发展展商受业主主委委托专业负负责责整个商业业广广场的统一一规规划（如市市场场定位、商商品品和服务布布局局规划等）和和和统一管理理，各各单体专业业店店则负责由由零零售商承租租在在专业管理理商商的统一规规划划和管理下下独独自运营。它它它们的分工工与与协作更能能达达到高层次次的的完美与和和谐谐。商业广场一般拥拥有有足够数量量的的停车位，市市市区内的商商业业广场一般般将将停车场设设置置在地下室室，而而郊区则设设置置露天场地地。商商业广场的的停停车场规模模以以及设计是是否否合理在很很大大程度上决决定定着商家未未来来的经营业业绩绩。商业广场的规划划设设计难度比比较较大，其规规划划不仅要顾顾及及地产项目目本本身的结构构功功能，同时时还还须从商业业的的角度出发发，结结合购物者者消消费行为规规律律进行规划划设设计。商业业广广场项目的的开开发必须同同时时从建筑师师、开开发商、经经营营者和消费费者者的角度出出发发进行规划划设设计，其规规划划难度可见见一一斑。商业广场的开发发带带动周边居居住住环境的优优化化，居住品品质质的提升，并并并凭借商业业规规模化和集集约约化的影响响，促促进地段的的升升值和新区区域域商业中心心的的诞生，形形成成新商圈。一“Mall”千金。商商业广场项项目目一般采取取整整体出租的的方方式，开发发商商的资金储储备备不仅要保保证证项目完成成，且且在项目完完成成后和运营营前前期它的资资金金能够维持3—5年的合理亏亏损期。开开发发商自身必必须须有强大的的资资金储备，才才才能启动一一个个商业广场场项项目的建设设和和运营。此外，商业广场场还还具有高风风险险、招商难难度度大、专业业人人才要求高高等等特点。项目决策策划的的基基本概念项目策划的内涵涵对于策划，美国国哈哈佛企业管管理理丛书的定定义义是:“策划是一种种程序，在在本本质上是一一种种运用脑力力的的理性行为为。”具体来说就就是专门针针对对某一特定定问问题，从若若干干可供选择择的的有关未来来事事件的设想想方方案中做出出一一种选择或或决决定以及为为这这一决定而而进进行的构思思、规规划、论证证、比比较选择等等一一系列行动动过过程。按照照策策划的对象象进进行分类，策策策划可以分分为为战略与策策略略策划、产产品品策划、营营销销策划、广广告告策划、企企业业文化形象象与与CI策划、品牌策策划、公关策策划、项目策策划和和投资策划划等等等。项目策划是指在在项项目前期，通通通过调查研研究究和收集资资料料，在充分分占占有信息的的基基础上，针针对对项目的决决策策和实施，或或或决策和实实施施的某个问问题题，进行组组织织、管理、经经经济和技术术等等方面的科科学学分析和论论证证，这将使使项项目开发有有正正确的方向向和和明确的目目的的，也使项项目目设计工作作有有明确的方方向向并充分体体现现业主的开开发发目的。其其根根本目的是是为为项目开发发的的决策和实实施施增值。增增值值可以反映映在在人类生活活和和工作的环环境境保护、建建筑筑环境美化化、项项目的使用用功功能和质量量提提高、设成成本本和经营成成本本降低、社社会会效益和经经济济效益提高高、开开发周期缩缩短短、开发过过程程的组织和和协协调强化等等。项目策划是项目目管管理的一个个重重要组成部部分分。国内外外许许多项目的的成成功经验或或失失败教训证证明明，项目前前期期的策划是是项项目成功的的前前提。在项项目目前期进行行系系统策划，就就就是要提前前为为项目开发发形形成良好的的工工作基础、创创创造完善的的条条件，使项项目目在技术上上趋趋于合理，在在在资金和经经济济方面周密密安安排，在组组织织管理方面面灵灵活计划并并有有一定的弹弹性性，从而保保证证项目具有有充充分的可行行性性，能适应应现现代化的开开发发过程的要要求求。项目策划与一般般策策划相比较较一一个突出的的特特点是着眼眼点点的不同。项项项目策划的的着着眼点在于于项项目的经济济性性。项目策策划划最终要求求在在于实现项项目目的经济利利益益，这个经经济济利益可能能是是即期利益益，也也可能是远远期期利益。建设项目的项目目策策划根据其其所所针对的对对象象不同，分分为为成片土地地开开发项目策策划划、单体建建筑筑项目策划划等等；根据策策划划的内容不不同同，也可以以分分为不同类类型型，但最重重要要的是以下下两两类：项目目决决策的策划划和和项目实施施的的策划，如如图图2－1所示。图2-1项目目策划划按内容分分类类项目决策的策划划在在项目决策策阶阶段完成，为为为项目决策策服服务。项目目决决策的策划划要要回答建设设什什么、为什什么么要建设的的问问题，又称称为为项目决策策评评估；项目目实实施策划在在项项目实施阶阶段段的前期完完成成，为项目目管管理服务，主主主要确定怎怎么么建，又称称为为项目实施施评评估；两者者统统称项目策策划划。除此之外，有的的项项目还进行行项项目运营策策划划。项目运运营营策划在项项目目实施阶段段完完成，用于于指指导项目动动用用准备和项项目目运营，并并在在项目运营营阶阶段进行调调整整和完善。项目决策策划的的定定义项目决策的策划划主主要针对项项目目的决策阶阶段段，通过对对项项目前期的的环环境调查与与分分析，进行行项项目建设基基本本目标的论论证证与分析，进进进行项目定定义义、功能分分析析和面积分分配配，并在此此基基础上对与与项项目决策有有关关的组织、管管管理、经济济与与技术方面面进进行论证与与策策划，为项项目目的决策提提供供依据。项目决策策划是是在在项目建设设意意图产生之之后后，项目建建设设立项之前前，它它是项目管管理理的一个重重要要组成部分分，是是项目实施施策策划的前提提。项目决策策划的的内内容由于决策对象不不同同，比如有有的的是纯粹的的住住宅项目，有有有的是商业业地地产项目，有有有的是商业业住住宅混合项项目目，项目决决策策策划的内内容容会有差别别。但但项目决策策策策划的基本本内内容是大同同小小异的，一一般般包括以下下几几个方面的的基基本内容，如如如图2-2所示。图2-2项项目决决策阶段策策划划的基本内内容容项目环境调查与与分分析包括对对自自然环境、宏宏宏观经济环环境境、政策环环境境、市场环环境境、建设环环境境（能源、基基基础设施等等）等进行调查查分析。项目定义和论证证明明确开发或或建建设目的、宗宗宗旨和指导导思思想，确定定项项目规模、组组组成、功能能和和标准，初初步步确定总投投资资和开发或或建建设周期等等。组织策划需要进进行行项目组织织结结构分析，明明明确决策期期的的组织结构构、任任务分工和和管管理职能分分工工，确定决决策策期的工作作流流程，并分分析析编码体系系等等。管理策划的任务务是是制订建设设期期管理总体体方方案、运行行期期设施管理理总总体方案和和经经营管理总总体体方案等。合同策划是指确确定定决策期的的合合同结构、决决决策期的合合同同内容和文文本本、建设期期的的合同结构构总总体方案等等。经济策划需分析析开开发或建设设成成本和效益益，制制订融资方方案案和资金需需求求量计划等等。技术策划要对技技术术方案和关关键键技术进行行分分析和论证证，并并明确技术术标标准和规范的的应用和制制定定等。风险分析需要分分析析政治风险险、经经济风险、技技技术风险、组组组织风险和和管管理风险等等。总的来说，项目目决决策策划工工作作，从明确确业业主需求开开始始，在综合合分分析社会环环境境的基础上上，进进行项目定定义义，并对项项目目进行总体体构构思和项目目定定位，并进进一一步对项目目进进行功能策策划划、经济策策划划、组织管管理理策划并最最终终形成对设设计计的要求文文件件，并在其其中中运用多种种方方法和手段段从从技术、经经济济、财务、环环环境和社会会影影响、可持持续续发展等多多个个角度对项项目目进行可行行性性分析，其其中中有不断的的反反馈和调整整的的过程，直直至至项目能够够最最终通过审审核核，形成对对设设计的要求求文文件。决策策策划在商业业广广场项目中中的的应用商业广场项目决决策策策划的特特点点由于商业广场项项目目本身就有有不不同于其他他类类型项目的的特特点，决定定了了商业广场场项项目决策策策划划也具有不不同同的特点和和重重点。因此此，在在进行商业业广广场项目决决策策策划研究究前前，首先要要分分析商业广广场场项目的特特点点，然后在在此此前提下进进行行商业广场场项项目决策策策划划分析。商业广场项目决决策策策划包括括一一般项目决决策策策划的主主要要内容，但但由由于商业广广场场项目的特特点点渗透到项项目目的每一层层面面、每一阶阶段段，当然在在其其决策策划划中中也有商业业广广场项目特特点点的映射。具具具体来说，商商商业广场项项目目决策策划划的的特点主要要表表现在以下下几几个方面：：商业广场项目可可供供选址少，环环环境调查要要求求细致和全全面面纵观我国任何一一个个城市，在在其其总体规划划中中都明确划划定定了商业区区域域的范围，并并并非所有的的地地块都可用用作作商业项目目开开发，可开开发发地块十分分有有限。此外外，即即使是处于于政政府规划区区域域，但经过过项项目环境调查查与分析，认认认为不适合合，也也无法作为为商商业广场用用地地。项目环境调查与与分分析是商业业广广场项目策策划划的工作的的第第一步，也也是是最基础的的一一环。仔细细研研究市场上上取取得成功的的商商业项目，无无无不是早在在开开发之初就就坚坚持“先调查，后后开发”的理念，只只有经过细细致致全面的环环境境调查，抓抓住住了市场的的有有效需求，项项项目的开发发建建设才更具具有有前瞻性和和开开放性。商业广场项目功功能能要求多样样化化、全方位位由于商业广场项项目目要满足目目标标顾客和目目标标商家多层层次次、多角度度的的需求，诸诸如如生理需求求、安安全需求、心心心理需求，既既既有物质上上的的需求，又又有有精神上的的需需求。所以以必必须通过一一定定的项目组组织织来实现其其各各项功能。商商商业广场项项目目功能的纷纷繁繁多样，要要求求各项功能能的的实现形式式也也各异，如如何何通过选择择合合适的功能能与与项目组织织去去满足需求求就就显得很关关键键。倘若功功能能策划不准准确确，或项目目组组织策划不不到到位，将会会直直接导致该该商商业广场项项目目的失败，因因因而失去了了目目标顾客和和目目标商家。规划设计难度大大商业广场项目的的规规划设计不不仅仅要顾及地地产产项目本身身的的结构功能能，同同时还须从从商商业的角度度出出发，结合合购购物者消费费行行为规律进进行行规划设计计。从建筑师的角度度而而言，商业业广广场的规划划设设计当然应应该该营造极具具特特色的美学学空空间，使其其复复合人们对对该该建筑的审审美美要求；从从开开发商的角角度度出发，商商业业广场的规规划划设计必须须在在城市规划划许许可的范围围内内，最大程程度度地提高项项目目的容积率率、提提升项目的的可可营业面积积，使使项目的价价值值达到最大大化化；而从经经营营者的角度度出出发，商业业广广场项目开开业业后，可能能由由一个经营营者者经营，也也可可能由多个个经经营者共同同经经营（通常常后后一种情况况更更为普遍）；；；不同经营营者者对其铺位位的的结构有不不同同的需求，如如如超市与百百货货对其卖场场有有不同的要要求求，而对于于各各种各样的的专专卖店来说说，其其对店铺的的规规划要求更更是是各不相同同。这这些商家对对店店铺规划的的要要求又源自自于于不同地区区消消费者、同同一一地区不同同消消费阶层消消费费行为的差差异异。所以，商商商业地产开开发发必须同时时从从建筑师、开开开发商以及及经经营者（或或消消费者）的的角角度出发进进行行规划设计计，其其规划难度度可可见一斑。商业广场项目决决策策策划内容容广广泛商业广场项目对对于于地理因素素、文文化因素、人人人文因素、社社社会因素、商商商圈等因素素的的考虑比一一般般项目要多多。商商业广场项项目目决策策划划要要考虑的内内容容有：自然然地地理环境、交交交通条件、社社社会人文环环境境、市场需需求求、消费行行为为、区域商商圈圈、商业前前景景、项目定定位位、主题定定位位、规划设设计计定位、功功能能策划、业业态态定位、空空间间布局和融融资资途径等等等。当然，并不是每每一一项内容都都要要同等对待待，应应该根据项项目目自身和周周边边环境特点点，有有重点、有有区区别地选择择一一些内容。商业项目价格高高，变变化快从全国范围内来来看看，同一区区域域内商业地地产产的价格均均较较住宅价格格高高出很多，一一一般情况下下，商商业地产均均价价是住宅均均价价的5—6倍。如深圳圳东门步行行街街部分商铺铺的的价格曾经经达达到20—30万元/平方米，重重庆解放碑碑商商圈商铺价价格格也达到了18万元/平方米，与与区域内住住宅宅价格相比比，价价格十分悬悬殊殊。另一方方面面，商业地地产产由于受政政府府政策和规规划划影响较大大，其其价值更易易发发生变化。如如如深圳东门门商商圈，由于于受受到华强北北、人人民南两大大新新兴商圈崛崛起起的影响，客客客流分流严严重重，其区域域内内商业地产产价价格相比不不仅仅不升，反反而而有较大程程度度的下降。商业广场项目策策划划中政府专专业业部门和配配套套单位的因因素素非常重要要商业广场项目涉涉及及到的单位位有有：开发建建设设单位、项项目目管理单位位、项项目实施单位位、项目经经营营单位、租租户户等，当然然还还包括政府府专专业部门和和众众多配套单单位位。因此，项项项目的组织织策策划要综合合考考虑将其视视为为一个实施施组组织系统，从从从而将政府府专专业部门和和配配套单位在在组组织结构和和项项目实施工工作作流程中的的地地位和作用用一一并考虑。在在在项目决策策策策划中，亦亦应应考虑其对对项项目目标的的影影响。当前商业广场项项目目决策策划划中中存在问题题决策策划作为商商业业广场项目目开开发过程中中的的一个重要要环环节，水平平的的高低对项项目目的发展有有举举足轻重的的作作用。商业广场项目决决策策策划因为为发发展的时间间较较短，目前前存存在问题比比较较多，比较较典典型的有：：认识程度参差不不齐齐对决策策划的认认识识上，开发发商商在重视态态度度及程度上上相相对不够。大大大多数开发发企企业在项目目决决策阶段没没有有进行系统统的的决策策划划与与论证，开开发发商多以自自己己的经验、见见见识、感觉觉、“拍脑袋”决策的方式式，以赚钱钱为为标准。也也有有少部分开开发发商对决策策策策划有一定定的的认识，设设立立了自己的的策策划开发部部门门，还同时时聘聘请专业的的策策划人或咨咨询询公司为其其项项目进行项项目目决策策划划。但但是总体认认识识水平堪忧忧。忽视环境调查研研究究、项目定定位位一些开发商往往往在在项目开发发以以后，甚至至在在取得预售售证证后再来研研究究销售问题题，使使营销人员员处处于被动位位置置。即使有有所所谓的环境境调调查报告，也也也都建立在在许许多个人意意志志或简单的的形形式过场基基础础上。诸多的研究方法法流流于形式在决策策划实施施过过程中，目目前前还缺乏一一整整套系统的的管管理方法与与流流程控制手手段段。同时，在在在实践中为为了了拼凑策划划的的“页数”或者说迷糊糊业主，许许多多的策划者者将将诸多的研研究究方法运用用到到每个策划划中中，而不是是根根据项目的的具具体特点进进行行有选择的的运运用，使得得这这些方法流流于于形式。为了得到项目开开发发商的首肯肯，在在研究的过过程程中科学性性不不强在决策策划过程程中中，策划人人的的业主就是是开开发商，因因此此我们经常常可可以听见策策划划人这样说说：：“还不是业主主叫我这样样做做的，我也也没没办法”，像这样说说的策划人人能能够搞好策策划划吗？可能能他他们策划的的中中心不是消消费费者而是开开发发商。前期期策策划是一项项智智力性的系系统统工程，有有着着相当的严严肃肃性、科学学性性，重点是是项项目的市场场研研究、产品品定定位等，不不是是业主的口口袋袋。当然，在在在策划过程程中中要与业主主充充分的沟通通，但但业主的思思想想只能作为为参参考，如果果业业主思想真真的的很好的话话，还还要你来策策划划啥？因此此策策划人不能能为为了及时获获得得报酬、得得到到业主的首首肯肯，就不坚坚持持科学性的的原原则。策划团队存在明明显显的组织不不合合理性我国策划起步时时间间较短，因因此此策划还比比较较稚嫩，比比如如策划的团团队队建设方面面。策策划是一个个系系统工程，专专专业跨度非非常常大，一个个好好的专业策策划划团队，需需要要非常多专专业业认识，比比如如：市场营营销销、建筑、结结结构、规划划、土土地、房地地产产、经济、工工工程、新闻闻等等等专业，放放放眼全国，目目目前的策划划团团队中有几几个个能够满足足这这样的专业业配配置要求，都都都是几个人人头头凑在一起起，就就开干，这这样样的组织能能够够将策划做做得得尽善尽美美吗吗？答案当当然然是否定的的。过多的注重企业业的的短期效益益，而而忽视社会会效效益受部分开发商的的影影响，部分分策策划人也是是只只重视单一一的的项目和短短期期效益，而而忽忽视长期的的效效益，重视视企企业效益，忽忽忽视社会效效益益，殊不知知社社会效益的“留久余香”的作用。理论依据不足目前，策划理论论发发展还不完完善善，这是肯肯定定的，因而而许许多策划成成果果明显呈现现理理论依据不不足足的现象。问题形成原因分分析析商业广场项目决决策策策划工作作中中存在的上上述述问题，主主要要是开发商商在在以前的市市场场环境下形形成成的既定开开发发模式的惯惯性性使然。我们可以从国内内整整个行业对对于于市场的观观念念的以下几几个个主要发展展阶阶段，看到到这这些问题形形成成的原因。第一阶段：产品品阶阶段，发展展初初期，某些些企企业只要可可以以通过各种种途途径，以低低价价获得土地地，整整个项目的的开开发就成功功了了大半。开开发发商所重视视的的工作中心心就就是对于土土地地的获得，所所所以此时开开发发商对于市市场场营销工作作不不予重视，也也也就不足为为奇奇了。第二阶段：推销销阶阶段。开发发商商为了销售售目目标的完成成普普遍增加了了对对于销售工工作作的重视，开开开发商一般般运运用各种广广告告和销售手手段段创造产品品的的差异性和和竞竞争力，此此时时各种销售售手手段的运用用不不断推陈出出新新，营销工工作作的重点也也转转向价格手手段段、广告创新新、销售促促进进工作等方方面面。第三阶段：营销销阶阶段，这一一阶阶段，竞争争更更加激烈。所所所以开发商商在在产品开发发的的前期就重重视视对营销理理念念的运用，充充充分考虑各各种种市场因素素（供供给、需求求、竞竞争等），然然然后在通过过产产品概念的的设设计，在产产品品设计阶段段就就与竞争对对手手形成竞争争差差异与优势势。但是，由于国内内市市场环境的的复复杂与发展展阶阶段的参差差不不齐，土地地一一级市场的的不不规范，在在同同一个市场场环环境的不同同的的开发商中中存存在着对于于营营销工作不不同同的观念认认识识。特别是是以以前项目发发展展前期策划划的的工作一般般是是开发商负负责责人根据不不充充分的信息息就就决定整体体项项目的发展展方方向。在产产品品概念设计计阶阶段，更多多的的依赖于建建筑筑设计单位位的的决定与判判断断。但是由由于于建筑设计计单单位的性质质决决定了其在在考考虑地产产产品品的产品概概念念时更多的的是是从建筑学学的的角度考虑虑产产品概念，对对对于市场外外部部制约因素素的的考虑必然然是是缺乏的，如如如此以来造造成成的结果是是：：若干的项项目目在建筑设设计计上无可挑挑剔剔，但在市市场场可行性与与经经济可行性性方方面，却是是失失败的。另外，由于目前前的的行业市场场环环境下，大大量量的中小开开发发商难于依依靠靠于自身的的力力量完成项项目目决策策划划工工作，而相相关关咨询服务务机机构的缺乏乏，开开发商又无无法法通过求助助于于外部解决决项项目决策策策划划的问题。这这这也是目前前商商业地产项项目目决策策划划工工作开展并并不不普遍的重重要要原因之一一。商业广场项目环环境境调查与分分析析环境调查的相关关概概念项目环境调查是是商商业广场项项目目开发、经经营营策划的基基础础性工作。“没有调查就就没有发言言权权”，项目环境境调查是开开发发商了解市市场场的必要手手段段，是进行行项项目决策策策划划的先决条条件件，也是项项目目策划的基基础础。商业广广场场项目决策策策策划所需要要的的商业、商商圈圈、商用物物业业调查，与与住住宅、写字字楼楼物业调查查或或纯商业经经营营相比，调调查查的区域更更弹弹性、更集集中中、内容更更广广泛、程度度更更深入，相相应应难度会更更大大一些。环境调查的概念念环境调查是认识识市市场、取得得市市场信息的的基基本方法。项项项目环境调调查查是指为实实现现特定的目目标标，运用科科学学的原理和和方方法，通过过各各种途径有有计计划、有目目的的、有步骤骤系系统地收集集、整整理与项目目相相关的各种种市市场信息，为为为市场的分分析析和预测提提供供基础和依依据据。环境调查在整个个项项目决策策策划划中占有重重要要的位置，主主主要是因为为：：环境调查是开发发企企业、策划划人人深入认识识市市场的必经经过过程和手段段；；环境调查是策划划人人和开发商商认认识产品市市场场规模，作作出出产品开发发的的决策基础础；；环境调查是房地地产产项目投资资决决策、项目目定定位、产品品定定位等的基基础础和前提。环境调查与分析析是是项目策划划工工作的第一一步步，也是最最基基础的一环环。如如果不进行行充充分的环境境调调查，所策策划划的结果可可能能与实际需需求求背道而驰驰，甚甚至得出错错误误的结论，并并并直接影响响建建设项目的的实实施，因此此策策划的第一一步步必须对影影响响项目策划划工工作的各方方面面环境进行行调调查，并进进行行认真分析析，找找出影响项项目目建设与发发展展的主要因因素素，为后续续策策划工作提提供供较好的基基础础。环境调查的工作作原原则进行项目环境调调查查，为了达达到到既定目的的和和目标，必必须须遵循一定定的的原则，具具体体包括：准确性原则。资料的准确与可可靠靠，这是项项目目环境调查查的的核心。因因为为只有掌握握客客观真实的的情情况，才能能做做出正确有有效效的决策。因因因此，在环环境境调查中，必必必须保持资资料料的准确性性，客客观如实地地反反映房地产产市市场情况，同同同时也要对对市市场信息进进行行认真的鉴鉴定定和评价，以以以去伪存真真，做做到准确可可靠靠。及时性原则。由于房地产市场场情情况如同其其他他商品市场场一一样瞬息万万变变，如不及及时时调查发现现问问题，并做做出出适当决策策，就就会坐失良良机机，造成企企业业失去市场场，甚甚至是企业业造造成亏损或或破破产，因此此，必必须坚持项项目目环境调查查的的及时性。计划性原则。项目环境调查不不仅仅是一项复复杂杂而细致的的工工作，而且且面面广量大，所所所以，必须须要要有周密的的计计划，以围围绕绕主题，分分清清主次，突突出出重点，统统筹筹安排，严严密密组织。系统性原则。对项目环境调查查所所取得的信信息息资料要认认真真整理，合合并并分类，做做到到条理化、系系系统化和经经常常化，这样样刁刁’能对市场情情况作出比比较较正确个面面的的判断，克克服服片面性。针对性原则。项目环境调查是是为为经营决策策服服务的，这这就就要求一定定要要从实际需需要要出发做好好调调查，并且且确确保有的放放矢矢和有针对对性性地进行。效益性原则。即用最少的费用用取取得最佳的的调调查效果。因因因为项目环环境境调查的目目的的就是为了了减减少消耗，提提提高效益，避避避免经营项项目目的盲目性性。所所以在项目目环环境调查过过程程中，同样样要要体现这一一原原则，即采采用用科学的调调查查力一法，以以以减少调查查费费用的开支支。创造性原则。项目环境调查应应当当是一种创创造造性的工作作，需需要参加调调查查人员具有有强强烈的创新新精精神。项目目的的诉求者一一般般都是消费费者者，因此处处于于变化之中中，在在进行项目目环环境调查时，应应当发挥创创造造性的思维维，不不断地发现现新新问题，研研究究新问题。环境调查的工作作程程序一般在项目环境境调调查过程中中都都会有一个个调调查的顺序序或或者说调查查的的步骤，主主要要的工作程程序序如下：项目环境调查的的准准备阶段调查准备阶段的的工工作非常重重要要，将直接接影影响到调查查的的质量，一一般般包括以下下几几个方面内内容容：确定项目环境调调查查的内容和和目目的调查内容和目的的的的确定每个个项项目都