北京通州某住宅楼盘策划报告书

****策划报告书卖房子卖房子第一个层次，卖“看得见，摸得着”的东西，是房子和家居；第二个层次，卖“看得见，摸不着”的东西，是景观和环境；第三个层次，卖“看不见，摸不着”的东西，是品味、格调和氛围但，所有“看不见，摸不着”的东西（文化），都是通过“看得见，摸得着”的东西来体现的。目录录项目概况****项目策策划背景区域环境分析通州区购房客群群消费行为分分析SWOT分析项目价值分析定位依据定位建议目标客户群分析析项目定位对周边边地区竞争格格局的影响产品卖点整合户型定位及配比比建议户型设计建议产品规划建议营销配合建议项目实施进度安安排一、项目概况地理位置本案位于通州区区北苑环岛北北侧，八通轻轻轨北苑站与与本案隔街而而设，该地区区属北京高速速发展的“泛CBD”地区，是通通州区区域规规划之北苑商商务区核心区区，堪称通州州的西门户。南南临新华大街街为长安街东东延长线，连连接京通高速速路，东距CBD核心区国贸15公里，车程程约10分钟。四至：东为规划划芦庄西路，宽30米，西为拟建20米规划路，南为长安街东延线——新华大街，北为通惠河。建设用地面积：：410333.1平方米代征城市公共用用地面积22310平方米其中：代征绿地地用地面积：：12250平方米代代征道路用地地面积：10060平方米拟建建筑面积：：约20万平方米，目目标容积率大大于4总户数；约11100户园区绿化面积：：13222平方米设计构思：围合合设计，四栋栋北塔楼采用用两栋连塔布布置，三栋南南塔以三层商商业裙房相连连，东侧4层会所，西西侧9层板楼。另另有一南北朝朝向临河板楼楼于整体用地地东侧，自成成体系。建筑性质：住宅宅、商业及配配套设施项目运作现状本案为旧厂搬迁迁改造成项目目，九月份，工工厂将按合同同规定搬迁完完毕，完成建建设区域土地地平整。不存存在拆迁阻力力，条件具备备可迅速开工工。已完成市计发、建建委立项手续续。已取得建设用地地规划许可证证，规划意见见书，目前正正在进行审定定方案的完善善与报批。本案前期审批手手续齐全，可可以继续以协协议出让方式式取得国有土土地使用权，但但需限在10月31日前具备办办理出让手续续条件。二、****项项目策划背景景内部因素属规模较大的郊郊区项目，开开发周期预计计为三年，必必须考虑项目目的可持续竞竞争力及品质质的超前性。容积率较高，对对项目整体规规划及单体设设计水准要求求高。本案必必须适应当前前主流市场的的需求。本案的综合成本本决定本案市市场价格水准准处于中间状状态。通州区区房价近几年年呈直线飚升升状态。目前前通州区腹地地较大规模项项目均价一般般超过3200元/平方米，北北苑环岛附近近在3800--4200元/平方米，由由于八通轻轨轨通车在即等等利好消息，轻轻轨沿线项目目房价继续呈呈上升状态。本本案为通州区区旧厂搬迁改改造项目，土土地取得成本本为通州区较较高（甚至目目前为最高），经经初步测算，本本案的综合成成本将为3000元/平方米左右右，因此本案案不具备低价价入市，靠打打价格战后来来居上的先天天条件。同时时就现状住房房消费市场而而言，目前来来通州区购房房人群大多属属价格较敏感感人群且消费费行为较比挑挑剔，楼价的的心理价位在在4000元/平方米左右右，这必然对对本案形成较较大的价格心心理压力。因因此在本区域域4000--5000元/㎡价位十分分危险，既满满足不了低端端客户群对价价位更低的预预期，如果单单纯强调交通通优势而产品品品质不能得得以综合提升升，以其实用用性及精致性性所带来的优优秀的性价比比打动客群，则则又得不到高高端客户群的的认可，况且且在这一价位位客户群的选选择机会成倍倍增加。本案案面临较严峻峻的挑战。本项目开发商为为股份制公司司，确保利润润回报，尽可可能追求利润润最大化是其其第一目标。外部因素本案属通州区项项目，区域形形象不佳，通通州区形象彻彻底改变与提提升需待时日日。区域项目整体质质素不高，价价位参差不齐齐，尚未形成成高品质区域域居住板块。人们对住宅郊区区化、“泛CBD”概念的认可可以及八通地地铁开通在即即为通州区楼楼市注入了活活力，同时极极大地刺激了了周边区域楼楼盘的开发力力度及规模，使使市场竞争空空前激烈，对对本项目的定定位精准性、运运作专业性及及营销手段的的有效性提出出了更高的要要求，进而为为本案带来新新的发展机遇遇与挑战。区域环境分析交通条件本案属“泛CBBD”区域，位于于通州区商务务中区，紧邻邻京通高速路路，驱车10分钟要抵达CBD核心区国贸贸，2003年拟开通的的八通轻轨西西起八王坟，全全长17.22公里，途经经六站至北苑苑，行车耗时时约15分钟。运行行初期4辆编组，4分钟间隔，每每小时15对列车运行行，远期6辆编组，3分钟间隔，每每小时20对列车运行行。朝阳路扩展工程程将于年内动动工，届时本本案东侧连通通朝阳路与新新华大街的规规划芦庄西路路也将动工，使使本案的交通通动迅速线延延伸至CBD的又一涉外外核心商圈京京广中心。312，3422，939，938，728，848多条公交线线路车次环绕绕，随时满足足客户出行的的需要，十分分钟直抵国贸贸，完成上班班与居家生活活的两种切换换。多条市政干道，多多种交通方式式将通州区与与CBD高效、有机机地连接在一一起，形成四四通八达的立立体交通网络络，以轻轨、地地铁为中心的的交通枢纽体体系使本案交交通动线延伸伸向至全市。发发达的路网，优优良的路况，带带来出入快捷捷便利性，进进退两从容，逃逃离塞车拥堵堵的困扰，使使本案具有极极佳的交通优优势。周边环境新华大街是通州州区的中心商商业区，已形形成较完善的的生活配套设设施，医疗、教教育、商业配配套、金融、邮邮政及餐饮娱娱乐等配套设设施基本齐全全，具有居住住生活的便利利性，但素质质一般，呈现现较为典型的的近郊区的生生活形态。北侧通惠河是连连通昆玉河的的黄金旅游水水道路，北京京市及通州区区政府历时11年投资9个亿完成水水系整治，预预计2003年底通航，使使本案具备成成为风景怡人人，自然水景景高品质社区区的条件。本案的围合设计计目前为通州州首例，超大大万米中庭花花园不仅造低低密度的感觉觉，使本案有有条件通过精精致独到的园园林景观设计计使社区在拥拥有较高绿地地率的同时拥拥有更高的绿绿视率，并成成为社区居民民休闲、健身身、放松心境境之佳地。区域典型类比楼楼盘比较珠江绿洲本案优势：价格格优势，从定定福庄到北苑苑，无论是选选择轻轨还是是高速，其距距离是可以忽忽略的，但却却形成接近2000元/平方米的价价格落差，对对价格敏感的的工薪阶层而而言是有绝对对诱惑力的。如如果本案以其其品质为指标标，力争在产产品上与其缩缩短差距，会会为本案带来来更广的受众众面。本案劣势：本案案属通州楼盘盘，较朝阳区区而言存在区区位观念劣势势，珠江已成成品牌效应优优势，本案开开发商的知名名度及信誉度度不可与之相相比，再者珠珠江产品确实实独到细致，其其营销手段、气气势营造确有有很多过人之之处，学之皮皮毛难得精髓髓。本案与珠江绿洲洲目标客群不不同，不具备备竞争关系，但但该项目对本本案产品设计计有指导意义义。京贸国际公寓本案优势：价格格，交通，较较低密度，双双景观资源，自自然亲水社区区。本案劣势：期房房，项目知名名度与开发商商信誉度，营营销投入力度度该楼盘为本案竞竞争楼盘，也也是本案的参参照系，该项项目引外销公公寓楼盘之名名为通州最高高价项目，但但因价格较高高影响其销售售速度。本案案具备达到该该项目产品素素质的条件，并并以低于其1000元/平方米入市市，具备更优优的性价比。水岸长桥本案优势：交通通，园林设计计，营销氛围围营造，远离离铁路线本案劣势：塔楼楼该楼盘已接近尾尾盘，其板楼楼住宅部分将将在本案开盘盘前封盘，只只剩一栋塔楼楼，将追随京京贸国际公寓寓走外销公寓寓路数，与本本案竞争性较较弱，但对本本案定价有直直接影响。日光清城本案优势：交通通，园林设计计，营销氛围围营造及运作作手段，具备备成为非区域域项目条件本案劣势：塔楼楼，价格该项目为本案竞竞争楼盘，全全板式住宅，虽虽临轻轨但因因其已处于通通州腹地而不不可能成为非非区域性项目目淡化通州区区特征，受众众面相对较小小，，以中大大户型为主与与本案目标客客群存在差异异，竞争力较较弱，但轻轨轨使其与北苑苑距离忽略，其其价格对会对对本案购房群群体形成心理理价位压力。本本案唯有在产产品上、社区区生活品位营营造上、营销销推广上与其其形成强烈反反差以达到巩巩固目标客群群的目的。四、通州区购房房客群消费行行为分析根据今年春季房房展会期间的的问卷调查,通州区购房房群体具有以以下消费特征征：年龄从年龄上来看，主主要还是集中中在30岁以下，占占了65.4％，其中25－30岁占了40.9％，25岁以下占了24.5％。学历从学历来看，在在通州买房子子的人，还是是以本科以及及本科以下学学历为主，高高学历人群不不多见。硕士士及以上占4.5%，本科36.4%，大专34.5%。婚姻状况估计在通州买房房子的人群中中，单身人的的比例要相对对比较高。已已婚占54%，单身44%。个人收入个人年收入以中中低收入为主主，2万元以下占28.2%，2－5万元占44.5%，6－10万元占17.3%%.家庭收入家庭收入以中低低收入为主，5万元以下占38.8%，6－10万元占32.9%，10－20万元占12.9%。单位性质工作单位性质以以私企为主，占44.5%，其他依次为外商投资企业占19.1%，国有企业占15.5%。工作性质以普通职员及一一般工作人员员为主，占41%，企业中高高层管理者占占14%，私营业主主占7%。是否有车购房者大多没有有车,出行依赖公公共交通，占占83%，其中58%有购车打算算。对车位的看法没有明确倾向性性意见，可租租可买。物业管理对物业管理费较较敏感，1－1.9元以下占48.2%，1元以下占35.5%。性价比对产品选择以价价格为主导因因素，根据自自己的经济承承受能力选择择性价相对高高的产品，占占71%。居住的人数家庭形态齐全,,以三口之家家为主，占45.5%，另个二人人世界与三代代同堂亦有较较大比例,分别占28.2%和23.6%。空间布局注重强调客厅与与卧室的舒适适性，对看重重厨卫功能空空间使用价值值现代家居理理念尚未有深深刻认识，这这可能与购房房群体年龄偏偏低有关。对装修的看法总体而言不倾向向于精装修，与与购房群体价价格敏感度高高有关。对居室的看法购房群体以对二二居室需求为为主，占69.1%，其次为三三居室，占21.8%，另外一居居室需求量约约占7.3%，四室以上上大户型需求求量很小，为为1.8%。对面积的看法倾向于低总价产产品，对70－100平方米中小小户型需求量量最大，占62.7%，对100－130平方为中户户型有20%的需求量，对50－70平方米以下下小一居有11.8%的需求量。购房原因及目的的购房群体中仅搬搬迁户仅占16%。购房目的的以自住为主主，占89%。SWOT分析S—优势分析S1：区位概念念优势住宅郊区化倾向向、“泛CBD”概念认知度度的提升以及及八通轻轨的的即将开通使使其成为楼价价最具升值潜潜力的郊区居居住组团。北苑是通州区的的商务核心区区，是通州的的交通枢纽中中心，其所带带来的密集的的人流、物流流为本案的租租务市场的开开发带来丰厚厚的投资收益益和相对快速速的投资回收收。通惠河是北京的的黄金旅游水水道，其所带带来的可享受受的自然亲水水社区生活方方式使本案区区域拥有最适适宜居住的较较低价位楼盘盘特性。北京市旧城改造造及环境改造造建设的全面面启动，市政政府市政配套套和生活设施施投入力度的的加大，城内内居民动迁，带带来居住人气气，使郊区化化住宅需求走走旺，形成未未来居住热点点区域。S2：交通资源源优势位于八通轻轨沿沿线，紧临京京通高速路（高高速收费有望望在年内减半半），距国贸贸15公里，车程程仅需10分钟，依靠靠地铁及轻轨轨等现代化立立体交通体系系，本案的交交通动线可延延伸至全市。朝阳路的扩展及及在本案东侧侧与新华大街街的连通，极极大的增强了了本案对京广广商圈的吸引引力，并使本本案的交通构构成可选择性性，进退从容容。周边公路交通路路网四通八达达，出入方便便快捷。周边规划市政道道路的建成后后，区域市政政路网纵横交交错，并进一一步形成与市市中心及城市市边缘快速、高高效、有机、无无障碍的沟通通与连动S3：生活配套套优势医疗、教育、商商业配套、金金融、邮政及及餐饮娱乐等等配套设施基基本齐全，具具备成熟的居居住社区环境境，具有居住住生活的便利利性。S4：环境资源源优势北侧通惠河风景景怡人，环境境优美，带来来自然亲水生生活享受。本身所营造的超超大中庭花、高高绿地率以及及设计所追求求的高绿视率率，提供了居居住的舒适性性，并成为居居民休闲、健健身、放松心心境佳地S5：产品优势势区域内优质楼盘盘相对缺乏，规规模偏小，社社区归属感不不强，居住环环境营造不够够，本案具备备在建筑风格格、单体设计计、园林景观观设计、社区区归属感营造造、产品细节节设计、营销销推广等方面面使本案产品品形成先天的的品质均好性性的可能。项目综合成本适适中，带来产产品价格竞争争力。W—劣势分析W1：居住生活活配套系统虽虽较齐全但品品质不高。W2：人文环境境较差，地域域观念的不良良影响使市场场对该区域品品质心理定位位较低。W3：轻轨沿线线项目骤增使使市场竞争空空间激烈W4：本案综合合成本在通州州区项目中较较高，使缺乏乏价格竞争优优势。对开发发商控制成本本力度要求较较高。W5：开发商缺缺少业绩积累累，没有知名名度，没有信信誉度保障。W６：因工厂搬搬迁及开发商商资金等因素素，使项目需需由北向南推推进，使具备备双景观资源源且最具居住住舒适性的北北侧楼座因面面市较早而不不能形成价格格优势。O—机会分析O1：紧邻京通通高速及八通通轻轨，极大大缩短与核心心商务区的距距离，可削弱弱项目区位概概念，强烈塑塑造轻轨沿线线项目形象。O2：借助发达达的交通路网网，有条件成成为非区域性性项目，目标标受众范围极极其广大。O3：在规划上上体现与西侧侧特点强烈的的建筑物及铁铁路线的的相相对拒绝关系系，以加强社社区归属感、私私密感。O4：地块较为为完整，年内内工厂可拆迁迁完毕，北侧侧一期用地可可达三通一平平，无拆迁安安置阻力，具具备迅速启动动项目条件。O5：市政交通通的实现，为为本区域带来来大规模投资资开发热潮，通通州规划北苑苑为商务中心心区，本案为为其中唯一已已启动住宅项项目，其它项项目因国家房房地产出让政政策及通州区区域规划定案案的影响近期期不能启动，本本案为北苑环环岛第一时间间推出的轻轨轨交通住宅项项目，具有捷捷足先登的能能力与条件，有有很强的先发发优势。O6：CBD总总体规划的实实施会增加国国贸及京广商商圈的入驻机机构及就业人人群，使得在在其辐射区域域通州购房需需求增加。O7：通州是是CBD卧城、后花花园的定位已已被前期开发发商大力宣传传，并已逐步步被市场认知知和接受，八八通线的开通通及东长安街街延长线规划划将进一步提提升通州整体体居住环境。O8：北苑环岛岛将是连接通通州区与市中中心商务区的的最大的交通通枢纽，它的的辐射力将为为本案的租务务市场提供了了保障，是城城市移民的极极佳选择。O9：本案紧邻邻轻轨站，密密集的人流、物物流将带动本本案的街区商商业的投资热热潮并加快投投资回报速度度。O10：今后几几年将是北京京市旧城改造造力度投入最最大的时期。项项目进展有望望与市政改造造同步进行。本本案的价格、位位置适应了大大量的旧城改改造居民的需需求。T—风险分析T1：本案规模模不大，必必须合理规规避避周边在建建楼楼盘，否则则将将造成较大大冲冲击。T2：近一二年年本区域域将成为投投资资热点，同同质质竞争楼盘盘供供给充沛，竞竞竞争趋于激激烈烈，客源分分流流较大，有有可可能受到客客群群规模不足足，客客户成长性性较较差的威胁胁。项目价值分析地块价值的客观观评评估通州作为“CBBDD后花园”、“CBD的卧城”等区位概念念被市场的的认认知和广泛泛接接受，紧临临通通惠河黄金金水水道所构成成的的贴近自然然亲亲水社区景景观观优势和居居住住舒适性，京京京通高速、轻轻轻轨、发达达的的公交网络络这这一立体化化交交通体系所所带带来的交通通便便捷优势，使使使本案具备备泛泛CBD区域最适宜宜居住楼盘盘潜潜质，并可可以以其较低价价位位（相对于于定定福庄居住住组组团）和精精致致实用主义义产产品品质（开开开发商所追追求求）迎合CBD商圈年轻白白领的欣赏赏品品位。借助交通的便利利性性，使本案案有有条件成为为非非区域性楼楼盘盘。本案虽为郊区住住宅宅，但借助助立立体化交通通资资源优势，使使使其没有通通常常郊区楼盘盘必必须经过脏脏乱乱落后的城城乡乡结合部，承承承受一定心心理理落差方能能抵抵达社区的的尴尴尬。本案周边没有新新批批楼盘，迅迅速速启动的先先发发优势使捷捷足足先登成为为可可能。本地段为观念地地段段，即会随随着着人们观念念转转移而发生生价价值变化的的地地段。本案开发商全力力打打造精品楼楼盘盘,对产品综合合素质提升升的的追求与实实现现，双景观观资资源的开发发与与利用，使使本本案具备成成为为通州经典典楼楼盘的潜质质。结论：有条件成成为为CBD商圈年轻白白领专属最最优优性能价格格比比最适宜居居住住亲水社区区。(附本案价值形形成示示意图)价值提升在小区整体规划划、产产品设计、社社社区环境营营造造上作足文文章章围合设计，有意意的的形成项目目与与周边落后后街街区的相对对拒拒绝关系，便便便于社区的的自自我完善，并并并与长安街街东东延长线形形成成积极的呼呼应应关系。强强化化项目的非非区区域性及识识别别性。容积率虽然较高高，但但围合设计计形形成较大规规模模的中心庭庭园园，强调增增加加绿地率的的同同时加强绿绿视视效果，形形成成高绿化率率、低低密度的感感觉觉。强调营造社区园园林林环境及人人文文环境，强强化化社区归属属感感和生活高高品品质感。在产品品质、均均好好性上接近近或或超过同档档次次项目，如如怡怡佳家园、水水水岸长桥、京贸贸国际公寓寓等等。在概念上、建筑筑品品质上、居居住住氛围、营营销销环境上与与周周边项目，尤尤尤其是通州州区区一般商品品房房项目形成成强强烈反差。有效控制成本，形形成价格竞争争力，追求产产品功能与成成本的最佳配配比，在性能能价格比上超超过周边优秀秀项目。注重建筑艺术感感、现现代感以及及实实用功能性性，用用充满人性性化化的细节设设计计吸引并打打动动消费者。重视物业管理公公司司的水平档档次次的选择与与确确定，提供供良良好的服务务。重视营销推广，必必须将本项目目操作成为2003年度重点明明星楼盘，形形成传播。结论：本项目将将通通过整体规规划划设计、建建筑筑单体设计计、外外观造型设设计计、园林景景观观设计、功功能能配套设计计、市市场推广营营销销、物业管管理理、可持续续发发展战略等等多多环节的组组合合，协调成成为为通州区内内较较大规模，具具具有指标性性、均均好性、超超前前性的现代代居居住社区，本本本案为各单单项项指标全面面提提升从而达达到到整体价值值提提升的楼盘盘。与与此同时，控控控制成本，保保保持项目的的价价格竞争力力，使使本案产品品本本身具有不不可可拒绝性。七、定位依据本案独特的地段段优优势将与通通州州一般楼盘盘拉拉开价格落落差差。本区域域居居住价值远远大大于通州区区其其他地段，就就就中高档商商品品住宅项目目而而言，在性性能能价格比和和实实用价值方方面面高于更接接近近CBD商圈其它区区域，如定定福福庄居住组组团团，朝阳路路沿沿线。紧邻京通高速路路，八八通轻轨隔隔街街设站，与与朝朝阳路形成成快快速连接以以用用北苑环岛岛之之于通州的的交交通枢纽功功能能使本案拥拥有有无可比拟拟的的交通资源源优优势。交通的通达性，广广泛延伸性，具具备了塑造非非区域性项目目的可能性。本案成本适中，如如规划达到目目标方案，则则拥有一定的的价格弹性空空间，具备一一定的价格竞竞争优势。与定福庄、朝阳阳路路沿线同档档次次项目比较较，具具有价格优优势势。本案处于通州区区最最佳区位，理理理应成为通通州州区地标级级、指指标性楼盘盘，其其产品品质质及及客群素质质应应处于在通通州州区相对高高端端市场。通州购房主力群群体体消费特征征，区区域市场的的实实际消费态态势势，是本案案产产品定位的的主主要依据。八、定位建议区位定位泛CBD区域具具备最最优性价比比、最最适宜居住住的的亲水高品品质质住宅社区区。产品定位CBD商圈年轻轻白白领专属自自然然亲水高品品质质社区。新实用主义精致致小小户型住宅宅。最优性价比。结论：面向CBBDD商圈及地铁铁沿线年轻轻白白领，中小小户户型为主，较较较高品质、适适适中单价，低低低总价新实实用用主义精品品住住宅。泛CBBD区域内最优优性性价比项目目。价格定位控制成本，形成成价价格竞争优优势势，保持优优良良性价比。本案拟由北向南南分分片施工，分分分期实施。一期主要为临河河塔塔楼，具有有双双景观资源源，建建筑面积约约占占总建筑面面积积的50％，销售均均价暂定4000元/㎡，最差位位置起价3200元/㎡，这一价价格与周边边同同档次楼盘盘现现房价位趋趋同同。考虑到到本本案发售时时周周边楼盘应应处处于二期或或三三期发售阶阶段段，其因交交通通大环境改改善善、社区规规模模初具及良良好好的产品形形象象及口碑，可可可使价位向向上上攀升一个个阶阶梯，本案案定定价届时应应具具备竞争力力。本案二期为临街街公公寓楼，拟拟采采用精装修修形形式，精装装成成本控制在500元/㎡左右，销销售均价可可调调至接近5000元/㎡，进一步步增加利润润空空间。底商应于二期准准现现房或现房房发发售，定价价视视位置好坏坏为为住宅均价价的的1.5至2倍。均价超超过8000元/㎡。情感诉求定位拥有一个自己的的生生活空间。告别租房时代。目标区域定位本区域的目标客客户户层区域有有如如下几个：：主力区域：国贸贸商商圈，京通通高高速、轻轨轨及及地铁沿线线次主力区域：京京广广商圈，朝朝阳阳路沿线辐射区域：通州州区区，崇文、宣宣宣武区动迁迁区区。目标客群定位及及分分析核心客群：CBBDD商圈及地铁铁沿线的年年轻轻白领阶层层，准准中产阶级级。客群特征：年龄龄225-35岁，单身或或年轻夫妻妻，良良好的教育育背背景，较好好的的公司背景景，虽虽目前收入入水水平中等，但但但对未来预预期期很好，承承受受能力在30-40万元，价格格较敏感，对对对公共交通通依依赖性高，中中中小户型低低总总价为首选选因因素，倾向向购购买100平方米以下下的的二居或独独居居，兼顾交通通、舒适度度及及社区生活活品品位因素，追追追求生活品品质质，向往中中产产阶级生活活方方式，喜欢欢现现代、时尚尚、简简约的设计计风风格，喜欢欢贴贴近自然，注注注重社区绿绿化化及园林设设计计，看重智智能能化配套设设施施，比较感感性性，容易被被建建筑设计艺艺术术感较强的的细细节所感动动，对对营销环境境所所营造的产产品品品质及高高品品位生活方方式式所打动。购买目的:自住住或或短期过渡渡，初初次置业，拥拥拥有自己的的生生存空间的的情情感需求迫迫切切。客群规模比例：：约约60％次主要客群：有有一一定经济实实力力的都市白白领领，企业中中高高层管理者者，区区域情结富富裕裕户，天安安门门以东地区区拆拆迁户客群特征：年龄龄335-45岁，社会主主流家庭，大大大多接受过过良良好的教育育，事事业发展状状态态良好。家家庭庭年收入10万元左右，处处处于社会中中至至中上阶层层，经经济状况稳稳定定，承受能能力力在50-60万元，支付付能力较强强。倾倾向于购买100-11330平方米的大大二二居或三居居，对对经济实力力较较强或三代代同同堂家庭喜喜欢欢复式或2+1模式，对交交通通达性性和和快捷性以以及及居住生活活的的便利性要要求求较高。成成熟熟理性，不不盲盲从，追求求稳稳定生活之之后后的安逸与与舒舒适，有较较高高层次的鉴鉴赏赏力，注重重生生活品味，追追追求生活品品质质，看重观观赏赏性、实用用性性、合理性性与与功能性的的统统一，更多多考考虑项目的的综综合优势、舒舒舒适度和性性价价比。购买目的：自住住，改改善居住环环境境，二次置置业业占一定比比例例。客群规模比例：：约约35％其它客群：投资资客客客群特征：看好好通通州区发展展前前景，投资资有有升值潜力力楼楼盘，以CBBD商圈及轻轻轨、地铁铁沿沿线学生及及打打工者为出出租租对象，倾倾向向于购买80平方米以下下小小二居及独独居居。客群规模比例：：约约5％目标客户的区域域设设定和分析析来自区域所占比例国贸商圈45%京广商圈35%本区域10%其它区域5%外来人士5%合计100%市场形象定位社会主流群体所所欣欣赏的简约约、现现代基础上上的的雅致和高高品品味。舒适、安逸而不不奢奢华，温馨馨、自自然而不做做作作，有品位位、个个性但不虚虚荣荣的小区基基调调。九、项目定位对对周边地地区竞争格格局局的影响与定福庄、轻轨轨及及朝阳路沿沿线线同质楼盘盘相相比，我们们拥拥有无可比比拟拟的价格优优势势。与其他泛CBDD区区域及通州州区区周边区域域同同质楼盘相相比比，我们拥拥有有无可比拟拟的的交通资源源优优势。针对周边区域楼楼盘盘，本项目目具具备产品整整体体素质的提提升升的条件，在在在品质上胜胜人人一筹，性性价价比好。针对先期推出的的“怡佳家园”、“京贸国际公公寓”、“水岸长桥”、“日光清城”、“新华联锦园”等项目，我我们规划设设计计及操盘水水准准上力争后后来来居上，达达到到抢占市场场的的目的。十、产品卖点整整合合绝佳的地理位置置和和便捷的立立体体交通，进进退退从容，绝绝无无堵车困扰扰。自然亲水社区，双双景观资源，通通惠河黄金水水道，精致园园林，移步异异景。新实用主义精致致小小户型，现现代代智能化高高品品质社区。十一、户型定位位、配配比分析及及建建议户型配比确定的的依依据排序为为：：户型定位及配比比建建议本案以低总价经经典典中小户型型为为主体，辅辅之之具有以较较高高居住舒适适性性的中大户户型型。推崇新新实实用主义精精致致生活方式式。根根据其整体体规规划，项目目实实施进度及及各各楼座朝向向、景景观、舒适适、产产品定位分分布布各种户型型类类型与面积积。户型面积配比小一居50—60平方方米5%大一居60—80平方方米5%小二居80—90平方方米30%大二居90—100平平方米25%小三居100—1100平平方米10%大三居110—1300平平方米10%其他130平方米以以上上5%合计100%十二、户型设计计建建议设计原则：实用用、精精致、避免免浪浪费空间，强强强调居住功功能能齐备、实实用用、合理，充充充分考虑阳阳台台、窗的设设计计，将室外外的的景观引入入居居室。多种房型选择方方案案，三居及及以以上户型在在条条件允许情情况况下考虑小小错错层、跃层层设设计，顶层层考考虑复式结结构构，一层考考虑虑赠送地下下储储物空间。最大限度满足灵灵活活性与可改改性性。大二居居可可考虑居室室空空间可分隔隔性性，实现小小三三居使用功功能能。大居室客厅开间间不不小于4.0M，中小户户客厅开间间不不小于3.6M。客厅观景阳台面面积积够大，可可作作为其它功功能能。大户型主卧带阳阳台台室，可拓拓展展小书房，健健健身房等其其它它功能。餐厅紧临厨房，一一居室及小二二居可考虑开开放式厨房设设计（单身很很少做饭）。可考虑按中西厨厨将将厨房功能能区区分隔开，厨厨厨房开间最最好好不小于2.2M。在条件件允许的情情况况下，卫生生间间尽可能安安排排窗户。厨房带服务型家家政政小阳台，兼兼兼作洗衣房房，服服务阳台设设有有电源，上上下下水。卫生间干湿区功功能能分隔，中中大大户型双卫卫设设计。飘窗、角窗、落落地地窗、双阳阳台台充分享受受阳阳光和景观观，更更显通透，飘飘飘窗50CM，高高度550CM，较较为舒适。设储物间，中小小居居室可考虑虑半半间房设计计。充分考虑景观因因素素，在窗户户的的设计上要要充充分体现与与景景观的积极极迎迎合关系。十三、产品规划划设设计整体风格设计体现年轻群体所所欣欣赏的“简约”、“现代”、“高品位”设计风格，从从从外观上形形成成感观冲击击力力，提升楼楼盘盘档次，明明确确表达精品品楼楼盘定位理理念念。在模型型制制作上一定定要要精致，精精美美。园林绿化设计在通惠河及中庭庭园园林上文章章作作足，园林林设设计兼顾观观赏赏性与实用用性性，富有新新意意又满足小小区区住户亲近近绿绿色自然的的追追求，以提提升升社区档次次及及居住舒适适度度。在售楼时即应完完成成部分滨河河景景观绿化，以以以增强消费费者者现场感，烘烘烘托营销气气氛氛，达到对对项项目所提倡倡的的健康、绿绿色色、自然、亲亲亲水概念的的认认可，并在在一一定程度上上增增强对本案案开开发商资金金实实力的认同同。在营销中强调外外国国知名园林林设设计师为小小区区量身定做做，以以迎合年轻轻白白领的偏好好。社区及产品配套套适宜的智能化配配套套系统。必必须须的有：宽宽带带入户，可可视视对讲系统统，三三表智能插插卡卡系统，入入户户、车库一一卡卡通系统，电