物业项目管理方案

人民法院审讯庭物业管理服务方案物业概略及物业服务目标一物业概略唐河县人民法院审讯庭"位于河西行政办公区东临凤山路，南临福州路，西临天津路，北临空地，总用地面积约48585.9平米，占地72.9亩，建筑适用地面积约38400.2平米；总建筑面积约20455平米，办公楼建筑面积约17855平米，附楼建筑面积约5340平米，餐厅宿舍及大门建筑面积2600平米；该项目建筑密度15.8%，绿化率42%；共有东、南、西进出口各一个，交通便利，环境优美，办理业务客流量大。１、主体建筑：主办公楼由1栋主体建筑2栋附楼构成。此中主办公楼1栋高12层，东西附楼各一栋2层；共有楼梯6个，电梯1部，进出大门3个，洗手间31个，主付楼间间隔门4扇，大中小型审讯庭10间；2、主要设备：地区内设备设备共有强弱电井2个，烟感及喷淋水系统1套，消防栓xx个，空调系统19台／套，供水排水系统2套，化粪池2个，供电系统2套，安保及门禁系统1套，泊车场4个，球场2个，景观2处，绿地3块，花园2处。二物业服务定位与达到的目标物业服务定位。依据提出业主的标准联合本物业设计特色及实况，我司拟供给达到国际水平的办公物业精美化管理服务。并拟出针对性的先期物业管理方案及后期增补方案。我们真挚希望在与贵方合作中，能使业主充分享遇到物业管理所带来的干净、舒坦、文明、祥和的办公环境，又能保证办公区的安全和正常运转。管理目标。依靠企业具备的先进管理观点、雄厚的技术保障、丰富的实践经验、完美的配套设备及管理制度，抽调企业精锐骨干，以整体形象、设备管理、配套服务为要点，争取一年内获得“市级物业管理示范项目”资格。1/203、管理方式。实行标准化管理，物业管理波及面广，一般业主对物业管理服务内容、标准、品位很难进行全面认识，本企业从项当先期管理、进驻、房子维修与保养、给排水及电气设备管理、消防、安全、保洁、绿化以及便民服务，均实行全面的、标准化质量管理，使本企业物业管理行为向规范化的国际老例聚拢，在内部管理上自律、制度上创新，以达到管理严格有序、服务质量高的管理目标，进而使业主满意、企业信用度获得提升。4、管理服务标准。（一）成立24小时价班制度，建立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求援、建议、询问、怀疑、投诉等各种信息的采集和反应，实时办理并有回访记录。（二）按期向业主发放物业管理服务工作征采建议单，对合理建议实时整顿。满意率达95%以上。（三）成立落实维修许诺制，零修急修实时率100%，返修率不高于1%。（四）每半年公然一次物业管理服务花费进出状况。（五）物业档案、管理档案、设备设备档案齐备。（六）惯例性公共服务1、房子管理及维涵保养1）栋号、楼层、房号等标记显然，建立带路方向平面图。2）物业外观完满、整齐、外墙无零落，无乱贴、乱涂、乱画现象。3）空调安装一。2、共用设备管理，保证设备与机房环境整齐，设备优秀，按期保养无事故隐患。2/201）供电系统。保证正常供电，停电提早1天通知用户，备用应急发电机可随时起用。接地电阻每3年检测1次。2）弱电系统。保证系统正常工作。故障实时清除。3）消防系统。24小时价班；设备设备齐备、完好无缺，可随时起用；组织展开消防法例及消防知识的宣传教育，明确各地区防火责任人；消防分散通道畅达；保证无火灾安全隐患。4）给排水系统。每半年冲洗水池1次，保证水质切合国家标准；水池、水泵四周洁净卫生，无二次污染；停水提早1天通知；消防泵每个月进行1次操作，每年进行1次全面检查；排水系统畅达，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、侵泡发生；遇有事故，维修人员在20分钟内抵达现场抢修，并没有长时间停水；制有应急办理方案。3、共用设备管理。共用配套服务设备完满，道路、楼道等公共照明完满，道路畅达，路面平展。4、保安及车辆管理。1）专业保安队伍，24小时价班及巡逻，保安文明执勤，语言规范，办理突发事件。2）进出车辆有序，无拥塞交通现象，不影响行人通行。3）车辆进出管理严格，有登记。4）泊车场停放齐整，场所整齐。5）危及人身安全处设有显然标记和防备举措。6）联系民众，搞好群防群治。7）在公安派出所指导下搞好治安管理。5、环境卫生管理。做到定人、定地址、准时间、定任务、定质量。（1）环卫设备齐备。3/202）推行标准化打扫保洁。3）垃圾日产日清，按期进行卫生消毒灭杀。4）共用部位保持洁净，无乱贴、乱画现象，大堂、楼梯、扶栏、露台、屋面等保持干净，共用处所无纸屑、烟优等荒弃物。5）做好环卫宣传工作，提升人的洁净卫买卖识。6、绿化管理1）绿地无改变使用用途和损坏、踩踏、占用现象。2）花草树木修剪齐整雅观，无病虫害，无折损。3）绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。4）绿化完满率达到95%以上。7、室内装饰装饰管理（二次装饰）。全过程监控，保证房子的整体性，抗震性和构造安全。1）供给二次装饰咨询服务。2）所有装饰人员到管理处办理进出证。８、其余服务1）代定报刊、邮件报刊的代收代发。2）供给维修服务并做到小修不留宿，中修三天达成。3）安装、保护和维修各样办公电器及用品等。项目部组织架构图及人员配置项目部组织架构图人员配置状况4/20依据所确定的管理品位及实地观察，按物业管理面积万平方米计算,本公司""项目管理处拟设置工作人员人。人员设置及职位负责内容：1、项目部主任兼业主联系处主任1人（负责整体工作及交流）2、保安人员16人（负责岗亭、车辆进出、巡逻、泊车场管理）3、保洁绿化人员18人（负责保洁绿化）4、工程人员4人（负责设备、设备维修、保养）注：财务人员由总企业兼任。先期接收管理工作进驻与培训企业贯彻"以人为本、业主至上"的服务理念，从项当先期管理、房子维修与保养、给排水及电气设备管理、消防、安全、保洁、绿化以及便民服务，均实施全面的、标准化质量管理。逐渐成立完美的安全捍卫系统、设备设备保护系统、环境保结系统、绿化保护系统、共用设备管理系统、社区文化活动组织系统。先期准备。企业派出专业人员对待承接项目进行深入研究，认识项目规划、物业特色以及周边地域物业散布状况、安全状况，联合本方案制定特定物业项目的管理方案；进驻前一个月开始筹建物业管理队伍，进行人员选拔、培训，针对项目特色拟订各项管理规定及工作流程，制定用户手册、先期物业管理协议；进驻前一礼拜安排好管理用房、职工宿舍及管理处有关办公设备；物业接收须进行查收评估，妥当进行钥匙、图纸资料的交接。1.内部机构的设置与制定人员编制2.物业管理人员的选聘和培训展开管理工作前1个月。培训内容为：专业管理观点，礼仪及业务操作流程，紧迫应变的处理，特别电梯配电应获得上岗证方可上岗。5/203.规章制度拟订1）、依据政府有关部门的法律、法律、文件和示范文体，编写《用户手册》并在入驻时发放。2）、拟订谨慎、科学的管理文件（各项守则、管理规定，各级职工岗位职责及工作程序）并在入驻前达成。二、接收查收、移交建档1.物业的接收检验1）、设备设备及建设资料2）、有关技术资料（水电完工图、设备的检验合格证书等）2.移交建档1）、资料移交。在房子查收、交接履行企业谨慎、科学的“办公楼物业档案管理系统"。签署物业管理拜托合同；经过宣传使业主认识物业有关管理工作；配合业主平时办公需要，做好各阶段的安全工作，合理协调保安人员值班、巡逻，适合增添保安力量。2）、成立管理档案。在办理移交锋续中，系统认识业主有关资料，成立管理档案，为此后顺利管理打好基础。三、物业接收事项说明（一）我企业一旦接受拜托进行物业管理，保安、环境卫生等关系物业基本办公次序的工作立刻入场展开，各项接收工作一周内达成，以保障业主的亲身利益。（二）为了高效达成接收工作，企业领导成立以李峰明总经理为首的接收查收小组（具9年物业管理工作经验）。成员包含2名工程师、1名会计师。正常管理工作一、安保、进出登记及来访人员管理6/201、整体安全环境管理在社区四周、车床进出口、社区进出口，电梯轿厢内设置闭路监控系统，成立24小时不中断监控资料；联合公安110报警系统，对突发安全事件实时解决，依法做事。培训专业保安巡逻员队伍，保安巡逻员一致着装、佩带显然标记，文明值勤，语言规范，仔细负责，对社区进行24小时价班及巡逻，拟订详细巡逻路线及频率；对危及人身安全处设有显然标记和防备举措并实时除去安全隐患。在进出口处对来访客人进行登记，控制楼宇内流感人员数目，防备销售人员发散广告传单或没关人员流窜；成立我企业覆盖全厦门市的物业保安呼喊系统，遇有突发局势，能够立刻分配全企业人力和物力集中增援；拟订应急准备和应急举措，如防台风、防地震方案等。2、车辆交通及道路管理楼宇泊车场有专人劝导，管理有序，摆列齐整，灵巧车辆进出有登记；非灵巧车车辆按规定地点停放；每日巡逻楼宇内道路，保证道路畅达，路面平坦；井盖无缺损、无丢掉，路面井盖不影响车辆和行人通行及业主的平时生活。3、科学管理记录全面的事件日记，针对事故多发地增强巡逻及监控，消灭安全隐患。保洁管理环境卫生管理的目的是净化环境，给住用人供给一个洁净宜人的工作、生活环境。我司对洁净卫生工作将严格"五定"管理，即定人、定地址、准时间、定任务、定质量。管理标准：垃圾箱、果皮箱等环卫设备齐备；标准化保洁（专职人员及洁净卫生责任制）；垃圾日产日清，按期进行卫生消毒灭杀；房子公共部门共用设备无蚁害；楼宇内道路等共用处所无纸屑、烟优等荒弃物；房子共用部位保持洁净，无乱贴、乱画；楼梯扶栏、露台、公共玻璃窗等保持干净。7/201、平时保洁范围工作内容频率标准备注楼道收垃圾，洗垃圾桶2次/天无遗留物、臭味扫地板及楼梯1次/天无杂物，无积水冲刷楼梯1次/周无杂物，无积水擦公寓口信报箱1次/天无尘埃，无手印擦电梯2次/天无尘埃，无手印擦公共防盗门1次/周无尘埃擦楼梯扶手1次/周无尘埃擦公共天花板1次/周无尘埃、蜘蛛丝擦消火栓1次/月无尘埃擦窗户2次/月无尘埃道路路面循环打扫无杂物路边绿地2次/天无杂物水泵联合器1次/周无尘埃路灯柱1次/周无尘埃绿地清理2次/天无尘埃、枯叶2、四害消灭8/20在楼道、道路、绿地等公共地区，每个月按期一次采纳举措消灭老鼠、蟑螂，二次消灭蚊子、苍蝇，配合四周地区对四害滋长地消毒办理。绿化管理拟订绿化管理标准，按期对楼宇绿化进行浇水、施肥、修剪、杀虫等工作；对楼宇绿化进行改良、种植；绿地无改变使用用途和损坏、踩踏、占用现象；花草树木长势优秀，修剪齐整雅观，无病虫害，无折损、无斑秃；绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。项目举措标准绿化浇水浇水（依天气变化）浇足浇透草皮修剪（按季节进行）草皮雅观平坦杂草除去（每周一次）保证基本无杂草防虫病虫害防治（一年2次）无病虫害保养施肥（一年4次）绿化生长旺盛乔灌木修剪造型一年4次四、房子及设备设备管理1.房子管理与维涵保养主进出口设楼宇平面表示图，幢、层标号标记显然；按期检查外墙，发现损坏实时维修，保证房子外观完满、整齐，外墙面砖、涂料等装饰资料无零落、无污迹；空调安装地点一致，冷凝水集中采集；建立小通告板，展开与业主交流，实时通告有关事项。2.共用设备管理设备保养与维修，一是以预防为主，坚持平时保养与计划维修并重，使设备一直处于优秀状态；二是对房子设备做到"三好"，"四会"和"五定"。三好是指用好、修睦和管理好重要的房子设备。"四会"是指物业维修人员对房子设备要会9/20使用、会保养、会检查、会清除故障。"五定"是对房子主要设备的洁净、润滑、检修要做到定量、定人、定点、准时和定质；三是推行专业人员维修与使用操作人员维修相联合。以专业维修为主，同时设备的使用操作人员参加平时的保护保养和进行部分的小型维修。四是完美设备管理和按期维修制度。制度科学的保养规程，完美设备资料和维修登记卡片管理，合理拟订按期维修计划。1）给排水设备管理管理目标：仔细保养，保证给排水设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏，方便住用户生活。供水设备（包含蓄水池、供水泵、管网、屋顶水箱、水表、阀门等）。对生活水泵、给水管网按期检修及防腐保养，保证供水设备运转正常、设备完好、无渗漏、无污染；每日2次巡视水泵房、给水管网、屋顶水箱；水泵、水池、水箱有严格管理举措，无污染隐患；生活用水的水质切合卫生标准；对二次供水蓄水池、屋顶水箱每半年冲洗、消毒一次，无二次污染，保留二次供水卫生允许证、水质化验单；停水提早一天通知住用户。排水管理。每日巡视排水管道等设备，保证排水、排污管理畅达，无拥塞、外溢现象；汛期道路、车库、设备房无积水、浸泡发生；每年一次清理化粪池、污水井；遇有事故，维修人员在规准时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。2）供电设备管理供电设备。（变压器、电表、供电线路、总开关、户外型负荷开关、户内型漏电保护自动开关、避雷针等）。成立24小时运转和维修值班制度，实时排除故障；每日检查供电线路，保证正常供电，道路、楼道等公共照明完满；建立配电室巡逻制度（每班巡逻一次，每个月细查一次，半年大检修一次），并做好运转记录；停电提早一天通知各用户；暂时施工及住（用）户装饰拟订暂时用电管理举措；发生地震、火灾、水灾等状况实时切断电源；备用应急发电机随时起用。配电房管理。由机电技术人员管理和值班，没关人员严禁入内；成立配电运转记录，每班巡逻1次，每个月细查1次，半年大检修1次，查出问题实时处10/20理，并做好记录；室内照明、通风保持优秀；操作开头的标记显然，停电拉闸要挂标记牌，检修停电，更应挂牌；操作及检验时，一定按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套等。供电设备的正常保护和保养。察看种类仪表、电压能否正常，使用电流的变化状况，顶峰用电时的电流数值，三相电流能否均衡，比较值班记录检查剖析有关差别；查对各个支路的实质负荷能否与装设的保护元件整定值相切合；配电箱固定能否坚固，箱内器件能否完好无缺，各闸具的接头有无松动，操作能否灵巧，刀刃及接点有无烧伤，导线绝缘能否老化、变脆、熔断器有无焦痕；导线绝缘能否优秀，各种绝缘导线的绝缘能否老化，各接头处无烧焦、变脆、绝缘包布有无无效，接头之间有无腐化现象；金属管连结的地线能否优秀，有无虚脱或腐化，各样管路固定能否坚固。管子接头有无脱扣拔节现象，管路有无塌腰变形；各用电用具能否坚固；各样地板的接地电阻能否切合规定。3）弱电设备管理每日对门禁对讲系统进行维修保养，保证故障能实时清除。4）共用设备管理系统。拟订共用设备管理标准，对业主的共用设备：篮球场、网球场、羽毛球场等拟订相应的管理方法，按期对共用设备进行保护保养；开发利润性服务项目，借助专业的物业管理服务对共用设备进行有效管理，5）消防管理消防控制中心24小时价班，消防系统设备设备齐备，完好无缺，可随时起用；制定突发事件应急方案；消防管理员接受严格正规的培训。成立平时防火检查制度。每周一次检查消防系统设备设备，每个月所有检查一次，实时发现并除去火灾安全隐患，保证消防设备齐备、完满，表记完好，可随时起用；在显然处建立消防分散表示图。照明设备、带路标记完满，紧迫分散通道畅达无阻；全体管理人员掌握消防设备设备的使用方法并能实时办理各样问题；组织展开消防法例及消防知识的宣传教育，明确各地区防火责任11/20人；成立义务消防队，制定突生气灾应急方案；每年举行一次消防演习，增强应急技术、提升业主消防意识。应急方案A、电梯安全事故应急营救方案为增强对电梯安全事故的防备，实时做好安全事故发生后的营救处理工作，最大限度地减少事故造成的损失，保护正常的社会次序和工作次序，依据《中华人民共和国安全生产法》和《特种设备安全督查条例》的要求，联合本企业实质，特拟订本企业电梯安全事故应急营救方案。一、本方案的合用范围本方案所称安全事故，是指在本企业辖区内平时运转或由专业企业组织的安装现场及维修保养的电梯忽然发生的，造成或可能造成人身安全和财物损失的事故，事故类型包含：(一)电梯困人故障;(二)因为剪切、坠落等原由造成的人身伤亡事故;(三)因为触电等原由造成的人身伤亡事故;(四)因为火灾等原由造成的人身伤亡事故;(五)其余安全事故。安全事故的详细标准，按国家或行业、地方的有关规定履行。二、应急营救组织机构(一)成立电梯安全事故应急营救指挥部(以下简称营救指挥部)。指挥长由总经理担当;副指挥长由分管工程的副总经理担当;各有关部门负责人为指挥部成员，参加（辅助）现场抢险营救工作。12/20(二)建立现场营救组，由各安装、维修班组人员兼职构成。组长由由分管工程的副总经理担当，负责组织（辅助）现场详细抢险营救工作;在指挥长抵达现场以前，负责指挥（辅助）现场抢险营救工作。三、应急营救组织的职责(一)指挥部职责(1)组织有关部门依据顾急营救方案快速展开急救工作，防备事故的进一步扩大，力求把事故损失降到最低程度;(2)依据事故发生状态，一致部署应急营救方案的实行工作，并对应急办理工作中发生的争议采纳紧迫办理举措;(3)依据方案实行过程中发生的变化和问题，实时对方案进行改正和完美;(4)紧迫调用各种物质、人员、设备;(5)当事故有危及周边单位和人员的险情时，组织人员和物质分散工作;(6)配合上司有关部门进行事故检查办理工作;(7)做好稳固次序和伤亡人员的善后及抚慰工作。(二)现场指挥长的主要职责：(1)负责招集各参加抢险营救部门的现场负责人研究现场营救方案，拟订详细营救举措，明确各部门的职责分工;(2)负责指挥现场应急营救工作。(三)副指挥长的职责：负责组织实行详细抢险营救举措工作。(四)现场营救组的职责：(1)急救现场伤员;13/20(2)急救现场物质;(3)保证现场营救通道的畅达。四、应急营救的培训与操练(一)培训按计划组织工程技术人员、安装、维修人员进行有效的培训，进而具备达成其应急任务所需的知识和技术。(1)每年进行一次培训学习;(2)新加入的人员实时培训学习;主要学习以下内容：(1)困人挽救(2)井道内作业;(3)轿顶作业(4)底坑作业(5)厅层作业(6)机房作业(7)改换和割短钢丝绳(8)扶梯桁架作业(9)施工用电知识(10)坠落保护(11)电动工具的安全使用;(12)对危险源的突显特征辩识;14/20(13)事故报警;(14)紧迫状况下人员的安全分散;(15)现场急救的基本知识。(二)操练应急方案和应急计划确定后，按计划组织工程技术人员、安装、维修人员经过有效的培训，企业工程技术人员、安装、维修人员每年操练一次。每次操练结束，实时作出总结，对存有必定差距的在往后的工作中加以提升。五、事故报告和现场保护(一)企业的质安部是事故报告的指定机构联系人：李峰明电话：质安部接到报告后实时向指挥长报告，指挥长依占有关法例实时、照实地0、市安全生产督查管理局、市质量技术督查局或其余有关部门报告。(二)严格保护事故现场六、应急办理(一)接报事故后5分钟内一定达成以下工作：(1)立刻报告企业主要领导，由总经理同意，立刻启动本应急营救方案，按照各自的职责和工作程序履行本方案。当指挥长不在时，由副指挥长负责组织指挥应急抢险营救工作。(2)指挥部依据事故或险情状况，立刻组织或指令事故发生地组织招集应急急救人员、车辆、设备。组织急救力量，快速赶赴现场。(3)立刻组织或通知就近网点，组织招集应急急救人员、车辆、设备。组织急救力量，做好增援准备。15/20组织力量联系事故目睹人或当事人，查明事故现状，掌握现场状况。(二)应急办理举措：(1)急救方案依据现场实质发惹祸故状况，拟订急救方案，快速投入展开急救行动。(2)伤员急救立刻与急救中心和医院联系，恳求出动急救车辆并做好急救准备，保证伤员获得实时医治。(3)事故现场取证救援行动中，安排人员同时做好事故检查取证工作，以利于事故办理，防备凭证丢失。(4)在救援行动中，救援人员应严格履行安全操作规程，配齐安全设备和防备工具，增强自我保护，保证急救行动过程中的人身安全和财富安全。七、营救器械、设备、车辆等落实企业每年从利润提取必定比率的花费，依据企业施工生产的性质、特色以及应急营救工作的实质需要有针对、有选择地装备应急营救器械、设备，并对应急营救器械、设备进行常常性保护、保养，不得挪作他用。启动应急营救方案后，企业的的机械设备、运输车辆一致归入应急营救工作之中。八、应急营救方案的启动、停止和停止后工作恢复当事故的评估展望达到起动应急营救方案条件时，由应急指挥长启动应急反响方案令。对事故现场经过应急营救方案实行后，引举事故的危险源获得有效控制、除去;所有现场人员均获得盘点;不存在其余影响应急营救方案停止的要素;应急营救行动已完好转变为社会公共营救;应急指挥长以为事故的发展状态一定停止的;应急指挥长下达应急停止令。应急营救方案实行停止后，应采纳有效举措防备事故扩大，保护事故现场和人证，经有关部门认同后可恢复施工生产。九、应急总结与赏罚16/20应急营救工作结束后，指挥部组织有关部门仔细进行总结、剖析，汲取事故事件的教训，实时进行整顿，并依据以下规定对有关单位和人员进行赏罚。(一)对在应急抢险营救、指挥、信息报送等方面有突出贡献的个人，按企业有关规定，赐予表彰和奖赏。(二)对瞒报、迟报、漏报、谎报重特大事故和突发事故中玩忽职责，不遵从指挥，不仔细负责或临阵逃走、擅辞职责的人员，依据企业有关规定，赐予责任追查或处罚。对搅乱、阻碍抢险营救的人员，由有关行政管理部门依法办理，构成犯法的，依法追查刑事责任。十、其余事项本营救方案针对有可能发生的电梯安全事故，组织实行紧急营救工作并辅助上司部门进行事故检查办理的指导性文件，可在实行过程中依据不一样状况随机进行办理。B、供水、供电紧迫状况办理方案第一章总则第一条为保障人身财富安全，依据“安全一、预防为主”的原则，特拟订本方案。第二条本方案本着应急与生产相联合的原则，立足于自救、互救，在特别状况下实行有效的办理。第三条重要事故应急办理系统由企业应急领导小组、保安部、工程部、房管部共同构成。第四条应急方案分为三级营救。第一级:自救，发惹祸故后，第一自行实行急救，同时将事故基本状况逐级报告；第二级:实行就近营救，发生重要事故后，向有关部门发出恳求营救信号，其余部门接到营救通知后，立刻组织急救；17/20第三级：企业实行营救，发生重要事故后，由企业应急领导小组派专人前去事故地址进行营救。第二章应急营救机构成员及职责第一条：企业应急营救领导小构成员：组长：副组长：组员：成员：各区工程部、保安部、房管部全体职工。第二条应急小构成员职责区分：1、组长负责指挥突发事件的办理，小构成员负责落实组长下达的命令，详细办理突发事件。2、组员负责重要事故的逐级上报以及上传下达，并负责事故营救方案的实行。3、报告的主要内容有：发惹祸故的时间、地址、事故原由及自救状况，同时将事故的基本状况向领导小组其余成员报告。4、各区工程部全体职工原地待命,遵从领导小组组长的随时调遣，随时投入营救工作。5、各区工程部全体职工依据领导小组的指示，实时赶旧事发现场或实时与有关部门联系，并依办理方案实行急救工作。第三章事故的分类及营救举措第一条事故的分类