河北秦皇岛海滨地产市场分析报告

2010年秦皇岛海滨地产市场分析报告2010.10.31目录上篇下篇2010年新政调控下地产发展状况2010年秦皇岛海滨地产市场分析抑制不合理住房需求，实际严格差异化信贷政策有效抑制房价过快上涨使其健康有序发展增加限价商品房、经济适用房、公共租赁房等供应限制异地置业，防止境外热钱炒作冲击查处土地闲置、捂盘惜售、哄抬房价等违规行为提高住宅土地供应和开发利用率，规范土地出让预征物业税，剥离地方政府与土地市场之间的关系建立考核问责和约谈、巡查制度，追究领导责任2010年地产新政调控目的月份政策数量政策类别政策关键词一月份3金融信贷、保障性国十一条存款准备金率保障房二月份1金融信贷个人贷款面签三月份3土地、保障性国四条保障房住房贷款四月份9税收、金融信贷、开发过程等首套房贷款利率二套房认定标准七折优惠停发三套房贷款五月份4税收、金融信贷国36条二套房首付六月份3税收、信贷二套房认定土地增值税公租房七月份2土地、信贷二套房认定征地管理八月份3金融、土地保险金地产用地加强调控九月份5税收、金融信贷、土地保险金房产交易个税住房贷款一线城市2010年上半年住宅成交量一线城市（北上广深杭）2010年上半年成交量1月份同比上涨，2月受春节影响经历一个回落期，3、4月份成交量环比上涨，但远不及09年同期，5月份，新政调控作用显现，成交量大幅下跌，6月同比下跌幅度与5月基本持平，且2-5月同比下降幅度逐月增大。数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun2010年二线城市2010年上半年住宅成交量二线城市（南京、武汉等城市）上半年同比变化也呈现上述趋势，与一线城市的区别在于，一线城市成交量同比变化率在上半年是一直下降的，而二线城市成交量同比变化率是从4月开始下降，相比一线城市，具有一个滞后期，且二线城市成交量相比去年同期跌幅相对较小，这反映出一线城市对楼市调控政策的反应更为迅速，新政对其调控作用更为显著。数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun从图中可以看出，2010年3月至8月，全国主要一线城市成交面积走势总体相近，3至4月有一个高速增长，之后到五月份有一个快速的回落，这主要是由于4月份调控新政出台的影响。从五月开始整体成交面积缓速增长。2007年至今全国商品房和住宅销售面积以及销售额增速数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun2007年至今全国70个大中城市住宅价格同比指数同比来看，房屋销售价格同比继续上涨，但涨幅回落。8月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.3%，涨幅比7月份缩小1个百分点。其中，新建住宅销售价格同比上涨11.7%，涨幅比7月份缩小1.2个百分点；二手住宅销售价格同比上涨6.2%，涨幅比7月份缩小0.5个百分点。1-4月份，全国地产延续2009年发展势头，快速上涨，全线飘红。5月份，在新政效应的影响下，市场成交大幅下滑，十大重点城市成交全面下滑，同比环比均有大幅度下跌，七成城市同比下滑幅度超过50%，六成城市环比下滑幅度超过50%。6月份，商品房成交反弹明显但房价下降亦明显。数据显示:2010

年6

月全国商品房销售面积为9200

万平方米,环比5

月上升了35.8%;同期,全国商品房销售均价为4348

元/平方米,环比5

月下降了13%,表明在当前房地产宏观调控周期中“以价换量”的方式具有一定的可行性。7月份，全国商品房销售面积为6,500万平方米，环比下降29%，同比增长15%；同时，7月份商品房销售均价为人民币4,741元/平方米，环比上涨7%，同比下降5%，商品房销售额为人民币3,070亿元，环比和同比分别下降24%和19%。9月份，楼市全面回暖，楼价出现上涨苗头。号称“10年来最严厉”的房地产调控政策已出台5个月，来自国家统计局的最新数据显示，8月份全国70个大中城市房价环比持平，同比上涨9.3%。对此，国家统计局发言人盛运来表示，全国70个大中城市房价同比涨幅已经连续4个月回落，而且北京、上海、广州、杭州等一线城市的房价环比总体下降，房地产调控成效比较明显。十一期间，在二次调控下，国庆黄金周未能给楼市交易带来量的突破。中国指数研究院数据监测显示，主要城市国庆期间日均成交量与9月相比，普遍下滑。其中，一线城市中，北京、上海日均成交量下滑明显，分别下跌64%和52%；二线城市中，南京、重庆、成都、武汉下滑幅度都在50%以上。新政影响下的地产发展状况通过以上数据分析可知，2010年国家宏观地产新政调控已取得一定效果，房价增速明显放缓。秦皇岛海滨地产经历着同样的过程……由此可见，目录上篇下篇2010年新政调控下地产发展状况2010年秦皇岛海滨地产市场分析2007-2010年秦皇岛在售海滨公寓项目17个。总建筑面约544万平米，现已售出约202万平方米，未售约342万平方米。年均销售约50万平米，项目年均销售4万平米。2008-2010年秦皇岛海滨在售公寓项目销售面积对比一、2008-2010年秦皇岛海滨地产在售公寓项目分析2009、2010年秦皇岛海滨在售公寓销售套数对照从图可知，2010年销售量相比2009年约下降45%。究其原因：一是2010年政策调控，外地置业贷款难度加大，影响部分贷款置业客户；二是客户心理预期发生变化，影响客户购买心理，客户越来越理性；三是秦皇岛项目2010年4月份普遍一次性涨价过高，至使客户持币待购心理加重。2008-2010年秦皇岛海滨休闲地产在售公寓价格对比2010年秦皇岛海滨在售公寓销售价格分析由上表可见，一线海景公寓均价在12000元/平方米左右，二线海景公寓均价在8000元/平方米左右，三线海景公寓均价在4500元/平方米左右，山海关及绥中区域公寓均价6000元/平方米。户型项目一居二居三居合计山海同湾一期面积38-63㎡102㎡\38-102㎡套数1962138\2100占比93%7%\100%森林逸城面积70㎡100㎡120-140㎡70-140㎡套数430234037306500占比7%36%57%100%湾海一号面积55-61㎡99-122㎡127-207㎡55-207㎡套数6503201941164套占比56%27%17%100%2008-2010年秦皇岛海滨在售公寓项目户型面积配比户型项目一居二居三居合计秦皇国际面积47㎡81-87㎡92-122㎡47-122㎡套数546套170套304套1020套占比55%16%29%100%倚海45度面积28-48㎡68-70㎡115-160㎡70-140㎡套数401套844套94套1339套占比30%63%7%100%户型项目一居二居三居合计金海岸面积47-66㎡78-98㎡/46-98㎡套数998套370套/1368套占比73%27%/100%滨海新城面积55-60㎡65-95㎡104-134㎡70-140㎡套数650套1800套550套3000套占比22%60%18%100%户型项目一居二居三居合计戴河国际面积45-60㎡//45-60㎡套数700套//700套占比100%//100%领澜面积60-75㎡//60-75㎡套数276套//276套占比100%//100%户型项目一居二居三居合计戴河新城面积55㎡60-96㎡100-130㎡55-130㎡套数2000套水岸星城面积40-50㎡68-93㎡111-128㎡40-128㎡套数1500套非常海面积50-70㎡套数700套避暑花园面积32-60㎡75-98㎡139㎡32-139㎡套数2000套户型项目一居二居三居合计欧洲面积75-85㎡85-110㎡120-180㎡75-180㎡套数324套1320套156套1800套占比18%73%9%100%时代海岸面积40-60㎡90㎡/40-90㎡套数864套216套/1080套占比80%20%/100%澳景蓝湾面积56-64㎡65-97㎡105-179㎡56-179㎡套数306套356套101套763套（一期）占比40%47%13%100%2011年秦皇岛海滨休闲地产即将上市公寓项目分析秦皇岛2011将有8个以上项目推向市场，总建筑面积近225万平方米。金梦海湾还有近100万平米，规划处于调整阶段，很有可能明后年推向市场。秦皇岛在售多层项目7个。总建面约137万平米，已售37万平米，未售100万平米。2008-2010年秦皇岛海滨在售多层项目销售面积对比二、2008-2010年秦皇岛海滨地产在售多层项目分析2008-2010年秦皇岛海滨休闲地产在售多层价格对比2010年秦皇岛海滨在售多层销售价格分析户型项目一居二居三居四居以上合计海巢面积49-55㎡70㎡//49-70㎡套数288套32套//320套占比90%10%//100%避暑花园面积40-50㎡68-93㎡111-128㎡40-128㎡套数2000套占比水岸星城面积32-60㎡75-98㎡139㎡32-139㎡套数1500套占比2008-2010年秦皇岛海滨在售多层项目户型对比户型项目一居二居三居四居以上合计欧洲面积//130-150㎡150-300㎡130-300㎡套数//312套70套382套占比//82%18%100%戴河庭院面积70-80㎡90-110㎡120-185㎡200㎡55-207㎡套数351451210661078套占比40%40%18%2%100%假日蓝湾面积40-50㎡78-109㎡116㎡/40-116㎡套数460套205套135套/800套占比58%26%16%/100%秦皇岛在售别墅项目6个。总建筑面约18万平米，现已售出约12万平方米，未售约6万平方米。2008-2010年秦皇岛海滨在售别墅项目销售面积对比三、2008-2010年秦皇岛海滨地产在售别墅项目分析2008-2010年秦皇岛海滨休闲地产在售别墅价格对比除夏宫外，独栋别墅价格在13000元/平米左右，双拼、联排在9500元/平米左右，叠拼在7500元/平米左右。2010年秦皇岛海滨在售别墅销售价格分析户型项目叠拼双拼联排独幢合计浅水湾面积///393-781㎡393-781㎡套数///44套44套占比///100%100%御墅龙湾面积//190-260㎡500-800㎡190-800㎡套数//156套66套222套占比//70%30%100%夏宫面积///620-700㎡620-700㎡套数///16套16套占比///100%100%2008-2010年秦皇岛海滨在售别墅项目户型对比户型项目叠拼双拼联排独幢合计森林逸城面积200-260㎡/180-240㎡400-560㎡180-560㎡套数48套/28套45套121套占比40%/23%37%100%鸥洲面积/260-380㎡//260-380㎡套数/260套//260套占比/100%//100%假日蓝湾面积//230-280㎡350-450㎡230-450㎡套数//189套11套200套占比//94%6%100%合计48套260套373套182套863套北戴河新区规划成欧洲小镇建筑区域，未来几年将有大量别墅类产品推向市场，国华置业项目、国际婚庆文化产业园项目、碧海蓝天2期、南戴河高尔夫球场项目、葡萄岛旅游综合项目、南戴河休闲高尔夫体育公园项目、森宇城市温地休闲公园项目、黄金海岸高尔夫俱乐部项目、黄金假日海滨度假城项目、奥特莱斯名品折扣店项目、圣蓝皇家公园项目、动漫产业园、北戴河新区七里海高尚休养中心项目、七里海综合整治及适度开发项目现正在规划设计阶段，2011-2013年可能会陆续推向市场，总占地达42687亩，总建面将达2800万平方米。北戴河新区规划成欧洲小镇区，秦皇岛将由高层海景小盘时代过渡至海滨别墅大盘时代。四、2011-2013年北戴河新区即将上市海滨地产项目五、2011年绥中即将上市海滨地产项目附件一：2010年地产新政回顾9月29日央行、银监会联合发布《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定以及其他相关规定。9月29日三部委联合发布《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》，其内容是：对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。9月28日财政部、国家税务总局联合发布《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》公租房建设免征多个税种，加大对公租房的支撑力度。9月27日国土资源部、住房和城乡建设部发布《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》。强调加大对保障性住房的土地供应，并特别指出，因企业原因造成土地闲置一年以上的企业，禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动。资料来源：政府相关网站9月5日保监会发布《保险资金投资不动产暂行办法》,规定保险资金可以投资基础设施类不动产、非基础设施类不动产及不动产相关金融产品。8月13日8月21日李克强两次强调，要继续落实好国务院关于房地产调控的政策措施,切实增加住房有效供应,坚决抑制投机炒作行为,巩固调控成果,促进房地产市场长期稳定健康发展。8月19日国土资源部在闲置土地处理新闻发布会上表示，下一步将督促各地加快查处进度，维持对违法违规房地产用地的高压态势，形成强大的声势与压力，确保专项整治行动取得预期效果。8月5日保监会正式颁布《保险资金运用管理暂行办法》，要求保险公司不得直接从事房地产开发建设，不得使用各项准备金购置自用不动产。7月15日北京市住建委、金融工作局等4部门发布《关于落实商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准有关问题的通知》，要求各贷款机构在发放个人住房贷款时，不但要查询借款人的贷款记录，还要登录房屋权属信息系统查询借款人家庭的住房数量，严格按照"认房又认贷"原则界定二套房，并明确了贷款机构要向市住建委申请注册并领取钥匙盘。7月9日国土资源部发出《关于进一步做好征地管理工作的通知》，多措并举，进一步规范征地管理工作。6月12日住建部等七部门联合发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，指出公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭。公共租赁住房房源通过新建、改建、收购、在市场上长期租赁住房等方式多渠道筹集。公共租赁住房单套建筑面积严格控制在60平方米以下。6月4日住建部、央行和银监会联合发文《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》，明确规定第二套住房的认定情况，二套房的认定在以家庭为单位的基础上，执行“认房又认贷”。6月3日国家税务总局发出《关于加强土地增值税征管工作的通知》，就各地土地增值税的预征、清算等工作提出严格要求，并要求各地在6月底前上报土地增值税。5月26日90㎡以上首付不低于30%。由于房产新政规定，90平方米以上户型首付必须三成；二套房首付必须五成，利率为基准利率的1.1倍.5月24日国税总局补漏房企所得税。国家税务总局下发了《关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》(以下简称《通知》)，对房地产企业的所得税征缴问题进行了明确。5月13日鼓励民资，“国36条”出台。国务院发布《关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》提出鼓励和引导民间资本进入基础产业和基础设施、市政公用事业和政策性住房建设、社会事业、金融服务等领域。5月10日央行再调存款准备金率0.5%。央行再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0．5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。有观点认为，此次准备金率上调，或缓解市场上浓厚的加息预期4月29日中国银行大幅提升房贷利率。中国银行近日出台了新的房贷细则，宣布提高存量房贷利率，之前房贷的利率优惠向房贷新政看齐。在调整以后，贷款期限超过5年的首套房贷款利率将上升至5.049%，第二套房则上升至6.534%，第三套房及以上则上升至7.128%。这意味着之前在中行享有7折利率优惠的客户将在合同规定的期限到来时上调利率。4月23日干部须报收入及配偶子女房产。中共中央政治局23日召开会议，研究推进新疆维吾尔自治区跨越式发展和长治久安工作；审议关于领导干部报告个人有关事项的规定和关于对配偶子女均已移居国(境)外的国家工作人员加强管理的暂行规定。4月23日首套一次付清再买房也算二套。新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时，认定范围以家庭为单位。这意味着此前执行的二套房认定标准出现了根本性的变化。4月19日未获预售许可不得收取定金。19日从住房城乡建设部获悉，住房城乡建设部近日发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，要求未获预售许可，开发商不得收取定金。要求各地切实负起责任，加大查处力度，强化房地产市场监管。4月17日停发三套房贷加速楼市降温。为进一步落实各地区、各有关部门的责任，坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题，国务院发布关于遏制房价过快上涨的通知全文。4月17日国务院发文：遏制房价过快上涨。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款，房价过高地区可暂停发放第三套房。

4月15日新政：二套房贷首付不得低于50%。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；新政策火热出炉二套房贷首付不得低于50%。资料来源：政府相关网站4月8日名下无房方能享受购房契税优惠。财政部近日在官方网站上发布《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》，再次收紧首次购买普通住房契税优惠政策。

4月2日各大银行取消首套房利率7折优惠。2日，除了工行、建行外，农业银行也从4月1日开始取消首套房利率7折优惠，将首套房贷款利率调高至8折。3月14日国土部：加大保障性住房用地供应。《通知》要求各地确保保障性住房用地供应，保障性住房、棚户区改造和自住性中小套型商品房建房用地，不低于住房建设用地供应总量的70%。3月10日遏制地价拿地一月内缴清50%首付。国土资源部昨日（10日）下发通知，开发商今后在拿地时一律按照底价的20%缴纳保证金；成交后，需在一个月内缴清成交额50%的首付款。3月5日“国四条”出台遏制房价过快上涨势头。中国国务院总理温家宝在十一届全国人大三次会议作政府工作报告时强调，要坚决遏止部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。资料来源：政府相关网站2月20日贷款新规：个人贷款须面谈面签。银监会正式发布《流动资金贷款管理暂行办法》和《个人贷款管理暂行办法》，打击炒房者和投机行为。《个贷办法》明确规定，贷款人不得发放无指定用途的个人贷款。个人在提出贷款申请时，应当有明确合法的贷款用途。1月21日未来住宅用地70%以上需建保障房。国土资源部发布《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》提出，申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。1月18日央行再次上调存款准备金率0.5%。中国人民银行决定上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。为增强支农资金实力，支持春耕备耕，农村信用社等小型金融机构暂不上调。1月10日“国十一条”出台二套房首付40%。国务院出台国十一条，严格二套房贷款管理，首付不得低于40%，加大房地产贷款窗口指导。中国国务院称，对二套房不再区分改善型和非改善型，一概执行40%首付；明确要求央行及银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导；加强监控跨境投融资活动，,防境外热钱冲击中国市场。本案从2010年8月14日进场至今，从未做过任何包装和宣传推广，都是路过客群。因此以下来访客户信息只是本案一少部分意向客户原型，不具代表性，仅供参考。附件二：2010年来访客户统计分析2010年8月14日至10月31日，共来访116组客户，60%以上是北京和秦皇岛当地客户。工作区域统计区域访问量占比率区域访问量占比率北京3228%内蒙43%唐山33%齐齐哈尔22%迁安

0%北戴河

0%天津65%满洲里11%廊坊

0%南戴河11%秦皇岛4236%河北11%石家庄22%邢台11%黑龙江65%张家口11%涿州

0%厦门11%山西

0%沈阳22%大庆

0%长春22%哈尔滨98%总计116100%从客户从事行业来看，国家机关、退休老人、自由职业者较多，这与他们的休闲时间较长有关。行业类别统计行业类别访问量占比率金融证券或银行57%大学、律师行等34%房地产45%IT11%餐饮娱乐23%矿业11%零售业1216%国家机关1521%医院或药业57%机械制造45%商业11%广告业11%自由职业68%会计11%教师23%保卫11%退休912%总计73100%从客户职业类别看，主要集中在社会中间阶层。职业类别统计职业类别访问量占比率私营企业总经理78%外企中、高层45%国企中、高层56%民营企业中、高层33%国家公务员89%大学教授、医生、律师等67%一般职员4046%退休1315%物业管理11%总计87100%客户学历主要集中在大专和本科阶层，文化层次较高。学历统计学历类别访问量占比率初中55%高中1717%大专4343%大学本科3333%研究生以上33%总计101100%家庭月收入都在万元以下，属城市中低端消费层次人群。家庭月收入统计收入类别访问量占比率4000元以下1819%4000-8000元5254%8000-10000元2425%10000-20000元11%20000-30000元

0%30000元以上11%总计96100%主要集中在26-35岁之间和50-60岁之间，属正在创业打拼和退居二线者居多。年龄统计年龄类别访问量占比率26-30岁1817%30-35岁2524%36-40岁1514%41-45岁1413%46-50岁1010%51-