第四章 物业管理市场

第四章物业管理市场与管理重点：1、市场构成、特性、分类2、行政管理的特征

3、与相关管理部门的关系1第一节物业管理市场概述一、含义物业管理服务这一无形商品所涉及的交换关系的总和。二、物业管理市场的构成1、市场主体：直接在市场上进行交换的个人和组织。包括：供应主体、需求主体。2、市场客体：在市场上用于交换或出售的对象。如：特约服务。3、市场环境：在市场上保证交换顺利进行的各类法律法规。4、市场环境的调控者：行使国家权利，依法管理国家事务、社会公共事务和行政机关内部事务的国家行政机关。2三、物业管理市场的特性1、一般性特点集中性便利性直接性公开性

2、特性交换对象的固定性交换行为的约定性交换内容的多样性交换时间的延续性交换过程的整体性3四、物业管理市场的分类1、按物业所处的地域划分2、按物业的用途划分3、按物业等级的划分五、目前物业管理市场的发展状况1、发展状况市场环境有所改善市场化已基本形成传统与现代物业管理模式并存业主维权意识增强行业内具有一些知名品牌企业行业内企业规模、管理服务水平有一定提高42、存在问题：现有法律体系不健全，行政条例、办法过多。行政部门执法常常缺位、错位、越位。建设与物业管理不协调。物业产权归属不清。业主维权成本高。业主委员会的法律地位未确立。竞争机制、双向选择机制尚未完善。物业服务收费有待于规范。5第二节物业管理的行政管理案例：“景丰物管卷款走人引发的思考

2004年9月1日，南昌”众福花园“200多户居民遇到了一件烦心事，景丰物管一夜之间消失了。业主们已向湖坊派出所报案。其情况：

1、景丰物管卷走了业主们8月份2万多元水电费，供水、电部门扬言准备停水电

2、景丰物管拖欠所属员工的工资

3、众福花园业主委员会一直未成

4、“景丰”乱收费，小区照明路灯及楼道灯用电由业主承担：2元/月‘户

5、“景丰”与个别业主间有收费纠纷，公司保安打伤了业主问题：1、行政主管部门该如何处理？其今后工作重点是什么？

2、业主、物管企业针对此现象该如何在以后工作中改进？6一、行政管理1、含义行政管理是国家行政机关（即国家权力机关的执行机关）行使国家权力，依法管理国家事务、社会公共事务和行政机关内部事务的活动。它以国家强制力为后盾，具有较高的权威性，一切活动均由法律作保证。2、特征行政管理主体：国家权力机关的执行机构。行政管理客体：国家事务、社会公共事务、行政机关的内部事务。行政管理活动的根本原则：依法管理。行政管理是一种有主体发动而作用于客体的有序管理。行政管理是建立在科学基础上，讲求效能和效率的管理活动行政管理是建立在一定经济基础上的上层建筑，是国家意志的执行，是国家的管理活动。7二、物业管理的行政管理1、含义

2、特点以实现物业管理公共利益为目标是国家行政权力的运用过程必须接受社会监督具有合法性和强制性8三、物业管理的行政管理内容1、政治方面相关法律制定，培养业主的财产管理、公共事物管理意识；建立业主行使权利与履行义务的机制，企业与业主、业主间、业主与行政、企业间及企业与行政间的协商沟通机制等。2、经济方面培育和健全市场机制（市场有形的手——调控手段：行业政策、信贷、税收等），发展中介组织。鼓励并引导公平交易，开展市场竞争，净化市场环境。3、社会公共服务方面建立社区组织、完善公共服务体系（交通、通讯等基础设施）等。9第三节物管行政管理部门职责一、相关部门职责1、房地产行政管理部门2、工商行政管理部门3、物价主管部门4、税务部门5、基层政府部门机构6、公安消防部门7、环卫、绿化、劳动等部门10二、物管企业与相关部门的关系1、管理与被管理、监督与被监督、指导与被指导的关系2、企业是独立的法人，行政机关是权力执行机关。3、两者间不存在行政隶属关系。三、与其他企业间的关系（供水、电、通讯、气、热等单位）1、分工明确、密切配合、相互协作的关系2、平等的伙伴关系，共赢关系3、委托与被委托的经济合同关系11四、物业管理的行政管理方式1、依法处罚方式：警告、罚款、没收非法所得和非法财产、责令停产停业；暂扣或吊销资质、执照，行政拘留等。2、备案登记3、准入制度4、文件传达与行业调研5、日常工作的审查、指导6、行业考评、职业培训7、接受投诉处理12案例：郑州物管企业“罢收风波”

2004年11月11日，郑州市爆发了一场由466家物管企业联合针对本市供电、供水、供暖和燃气企业等“四大企业”代收代缴费的“罢收风波”。该事件源于2004年11月1日郑州市税务等部门联合下发的一则《关于加强物业管理、拍卖行业发票管理有关问题的通知》（以下简称《通知》）。该《通知》要求，今后物业企业代收水电气暖等费用时，应使用水电气暖企业开具的专业发票。物业管理企业用其它发票将按5.5%的税率征收。现实中郑州市业主的水电气暖费用，一直由业主所在物业企业为以上四家企业代收，物业管理企业向业主开具代理业务发票，然后凭此免税。由于这四家企业过去从不向物业企业提供相关专业发票，这意味着，今后物业企业不能免税，从而成了“罢收风波”的直接导火线。面对愈演愈烈的“罢收风波”，12月3日上午，郑州市政府出面召集市政、房管、国税、地税、物业管理协会和物业管理企业选取出的代表及水、电、气、暖等与“罢收”有关各方进行协调，寻求解决办法。同时，市政府也提出了“讲大局，保稳定”的政治要求，继续保持物业小区的正常生活秩序，维护居民的切身利益。

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时至2005年3月4日，“风波”基本平息，各方也基本有了一个较圆满的结果。郑州市的物管企业以他们的勇气和理智，在中国物业管理发展史上写下了具有历史意义的一章。在此次“风波”的处理上，郑州市政府表现了较娴熟的行政事务协调能力，坚持理性处理，并没有单纯依靠行政命令的方式来简单处理问题，而是有所为、有所不为，并促成了相关各方的协调一致。借用郑州物业与房产协会武凤翔会长的话：郑州物管企业维权罢收，受益人是多方面的。水电气暖企业获得了小区相关设施、设备的财产权，会更加珍视并为业主服务好；物管企业不再为别人“抱孩子，赔奶粉”，减轻了负担；业主获得了知情权，明明白白的缴费。通过学法，相关各方学会了依法经营，将大大减少物业管理服务过程中的矛盾，政府也更省心了。讨论：1、物业管理企业提供代收代缴费服务是何行为?2、相关行政管理部门的主要管理职能是什么？

3、该“罢收风波”对理清物业管理企业与其他企业的关系有何益处？14阅读材料：

物业管理服务活动对提高人的生活质量起到了保障作用，但围绕着物业管理质价不符的矛盾也愈发变得尖锐。随着业主消费权益及参与意识的觉醒，要求明明白白消费，要求物业管理服务质价相符，物有所值。但是，广大业主对物业管理的了解仅停留在浅层次上，不清楚物业管理应做何事，做到何程度，达到何标准。同样众多物业管理企业也不清楚自己该承担何责任，服务到何程度，服务标准不清楚。目前，建设部对物业管理服务标准粗略划分为四级，各地城市也出台了指导性的标准，并按等级收费。但是由于物业类型不同、规模不等。环境千差万别，管理成本各异，简单的划、收不能解决市场的需求。因此，建立一套包括业主、物业管理企业，政府行政主管部门能接受的完善的物业管理工作质量标准体系，建立针对不同物业类型、不同层次服务要求的物业管理质量标准，使之成为业主、物业管理企业、政府行政主管部门沟通的有效渠道是非常必要的。为适应物业管理服务行业不断发展的需要，进一步规范其收费行为，江西省建设厅近日出台了新的《江西省物业管理收费管理办法》，并从2003年10月21日起开始实行。新办法规定，物业管理区域内公共性服务费实行政府定价，收费标准见附表；专项性服务收费实行政府指导价；物业管理企业提供的其他特约性服务，其收费实行市场调节价。15新办法规定，物业管理公共性服务费用主要由下列项目构成：1、管理、服务和维修人员的工资和按规定提取的福利费及社保基金；2、共用部位、共用设施、共用设备日常运行、维修、保养及公共场所照明、路灯、节日灯饰等共用水电费；3、绿化养护费；4、公共环境清洁费；5、安全保卫费；6、办公费；7、直接用于管理区物业管理的固定资产折旧费；8、法定税金；9、其他为管理而发生的合理支出；10、合理利润。16

室内部分由物业业主、使用人负责维修，费用自理。房屋的共用部位、共用设备、共用设施保修期满后的日常维修、养护，由物业管理企业负责。物业管理区域内的室外水、电、煤气等物业管理分工按《江西省城市居住小区物业管理条例》有关规定执行。个人造成共用设施损坏的，由损坏者负责维修；造成损失的，应负赔偿损失的责任。收费标准将物业企业划分出4个等级，按管理的好坏进行收费，等级越高收费也越高。以每月每平方米建筑面积为计量单位收费，多层住宅（7层以下）的物业管理费最高等级为0.9元，最低等级为0.1元；高层住宅最高等级为1.5元，最低等级0.3元。标准还规定，以解困房（经济适用房）、福利房（房改房）为主的住宅，参照各类标准的70%收取。获得全国及省、市三级城市物业管理优秀示范称号的物业企业可分别在各等级最高标准的25%、15%、10%以内上浮。17附表：江西物业管理公共性服务收费标准单位：元/每月·每平方米建筑面积类别多层住宅高层住宅办公楼商场工业厂房等级（7层及以下）（8层以上）（写字楼）（商铺）

一级0.61-0.901.01-1.508.01-12.0010.01-13.00由各设区市二级0.41-0.600.81-1.005.01-8.007.01-10.00价格主管部三级0.21-0.400.51-0.803.01-5.003.01-7.00门根据当地四级0.10-0.200.30-0.501.00-3.002.00-3.00实际情况制定政府指导价。18练习：单选题1、物业管理企业（），导致业主人身，财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

A、按照物业服务合同约定B、未能履行物业服务合同约定

C、对于住宅小区治安，消防防范不够D、虽然加强管理，但仍旧2、物业管理企业承接物业时，应当与（）办理物业验收手续。

A、施工单位B、开发建设单位C、业主委员会D、居民委员会3、物业管理用房的所用权依法属于（）。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。

A、使用人B、业主C、开发建设单位D、物业管理企业4、从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得（）

A、职业资格证书B、职业技术等级C、职业等级技能D、职业技术职称5、业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的（）

A、物业托管合同B、物业服务合同C、前期物业合同D、物业选聘合同196、物业管理用房的所有权依法属于业主。未经（）同意，不得改变用途。

A、业主B、业主大会C、业主委员会D、物业管理企业7、物业管理企业可以将物业管理区域内专业服务项目委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的（）一并委托他人。

A、常规服务项目B、特约服务项目

C、全部物业管理D、房屋装修管理8、业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，若物业服务费用欠交，由（）负连带交纳的责任。

A、业主B、业主的直系亲属C、使用人所属单位D、房屋中介机构9、已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业，物业服务费（）

A、可以不交B、有业主分摊

C、由物业企业核销D、由建设单位交纳10、县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务（）的监督。

A、质量B、经营C、收费D、标准2011、物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬（）。

A、业主确定B、物业管理企业确定

C、政府物价部门确定D、双方约定12、物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应向（）收取有关费用

A、物业管理企业B、业主C、业主委员会D、最终用户13、物业管理企业应（）做好物业管理区域内的安全防范工作。

A、努力B、全力C、加强D、协助14、物业管理企业顾请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得（）。

A、擅离职守不负责任B、监守自盗违法犯罪

C、侵害公民合法权利D、形成恶势力危害业主15、物业使用人在物业管理活动中的权利义务由（）约定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。

A、业主B、物业使用人C、物业管理公司D、业主和物业使用人2116、物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得（）

A、随意租售B、改变用途C、擅自占用D、任意损坏17、物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得（）的同意。

A、业主B、业主大会C、业主委员会D、业主和物业使用人18、业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知（）

A、业主委员会B、业主大会C、物业管理企业D、居民委员会19、物业管理企业确需改变