房地产大型住宅项目全案营销策划讲义

大型住宅项目全案筹谋第一部分项目开发第一讲项目最优开发计谋大型住宅项目的开发与营销大有大的难处。该讲针对"大"的重点和难点，进行了冷静的思考。大盘竞争将是未来几年中国各地房地产的热点之一，我们随处可以听到谁又拿到一块1000亩的地。如何令这么大的土地成为超等聚宝盆而非被其套牢，操盘者必须是团体军总指挥级的领袖。让我们一起来破解大型住宅项目利润之谜。第1操纵环节：洞察大型项目出现的深层原因洞察A：界定大范围社区何谓大范围社区？凭据国度技能监视局和建立部1993年7月16日联合公布的《都市居住区筹划设计范例》，按居住户数、人口范围及占地面积，将住宅区分为居住区、小区、组团三级居住区。居住区范围为户数在1－1．5万户、人口约3－5万人、占地50-100万平方米的生活区，居住区相当于外洋的“社区”看法。结合深圳的具体情况，从狭义的角度而言，深圳那些居住现范区在5000加户以上、人口凌驾2万人、修建面积在30万平方米以上的商品房小区，可以界定为“大范围社区”。洞察B：楼市成熟的标记楼市涌现“航母”不是偶然的现象，它是消费者社区看法的增强和房地产市场竞争的一定结果。消费者重视社区情况是大范围社区出现的先决条件。我国住宅生长经历着以数量为主向数量和质量并重生长的阶段，住宅产物，不但是一套住房的看法，并且已扩大到一个社区的看法。在以前，大现模社区似乎只是安居房的“特权”。前些年发售的微利房小区，虽然屋子有居住面积不大、采光通风欠好等缺点，但很快销售一空，走俏的原因主要在于由于微利房小区具有了范围底子，所以产生了“效益”--配套设施齐备、治理办事优良，能够满足业主在居住情况上的需求。而其时许多冠以“花圃”、“新村”、“广场”的商品房，筹划面积仅几万平方米，楼房也不外几幢，没有了范围，便难以满足业主除屋子之外的需求，反过来商品房的销售便成了难题。洞察C：市场猛烈竞争是大型物业出现的直接动因从卖方市场生长到买方市场，标记着中国房地产市场走向成熟，住宅供大于求的现象不可制止地出现。在这种情况下，房地产商具有很强烈的危机感，积极寻来生长出路。信和公司市场经营部的孙海经理介绍说，信和公司于周1996年买下布吉那块不被人看好的地后，经过认真的市场调研，并参照香港和记（黄埔）将地产范围化经营的做法，开发了“丽湖花圃”。他认为这种大范围社区同时也会最大限度的利用资源，不会导致住宅本钱提高。而振业团体的郑刚经理则指出，大型楼盘的出现是住宅业生长的一定趋势，是一个在更高条理上的大奔腾。具备实力的房地产商只有掌握住了这个偏向，才气在下个世纪更为白热化的市场竞争中创出优势，立于不败之地。第2操纵环节：开发大型项目常见战略难题剖析难题A：筹划难以超前大的项目容易做整体全盘筹划没错。然而，大的地产项目一般都是分期开发，拉长战线，开发周期达5年左右。5年以后的住宅潮水是什么样？这是一个随机的话题、未来的话题，而现今这个话题却要预见性地提前5年解决，难度可想而知。所谓“筹划赶不上变革”、“船小好调头”，开发商如何解决这个两难命题？不能不引入深思。难题B：客户难以定位寻找客户是任何产物的要害环节，由于大型地产项目同样必须考虑到市场风险，因此在户型定位上根本上都市尽可能争取更多的消费群。但众口难调，怎样使户型更有针对性？这就给客户定位带来难题。如果生长商比力重视市场调研的投入，客户定位的难度大概会减轻一些。难题C：资金难以筹措由于地产经营中的利润诱惑，有本领拿地就有赚钱的时机，所以自己是否有实力，有几多斤两，都需要好好称称。不然范围经营，最终酿成生长商的简朴互助开发。并且，如果出现互助方之间的看法差别，很容易把项目做成“四不象”。难题D：节奏难以控制开发节奏是地产经营的一门学问。分两期照旧分三期，主要还不但是一个资金问题，而是一个市场预见问题，同时也是一个项目内在的联动问题。难题E：代价难以掌握一个大型项目，前期如何订价？高了被动，低了不赚钱。高了是贬价照旧不贬价？降，对不超前面的业主，也有伤自己的品牌筋骨；不降，屋子卖不出去，那怎么行？一定会陷入左右为难进退维谷的难堪境地。第3操纵环节：大型项目开发优势致胜计谋优势A：大型项目的范围优势楼盘范围大，能够克服范围小的一些缺点，其优点是显而易见的：优点之一：人气旺，范围大，则人气旺盛，居家气氛浓厚。优点之二：配套全。范围大，则配套齐全，会所、泳池、球场、绿化、景观、商业设施等一应俱全，过起“日子”来十分舒适、方便。优点之三：治理好。由于同一生长商开发，统一筹划、统一治理，提供的办事周到、齐全。优点之四：筹划好。在筹划上统一摆设，组团、分区、定位等十明白确，不会出现那种各自为阵、划地为牢的杂乱局面。优点之五：品牌好，潜力大。范围大，容易创出品牌，形成“马太效应”。一方面在销售上能克服小楼盘“势单力薄”的弱点，另一方面较易培育升值潜力。固然，范围太大，也会有一定的销售压力，但它对买家的吸引力显然应该更大。优点之六：经营本钱低。范围大，在项目开发、物业治理等方面均可取得范围化效益，从而低落本钱和业主的包袱，制止物业治理等用度过高的毛病。优势B：大型项目的市场优势在二次置业者市场上，除了少数有奇特资源可以利用的小项目外，其它小项目都是没有竞争力的，大项目将占领这一细分市场90％以上的份额。对定位为这一细分市场的小项目而言，唯一出路是贬价，但是能否奏效还很难说，因为这些人更存眷居住质量。大量小项目的市场应是宽大工薪阶层。特区外的大项目，以及特区内边沿地带的大项目也面向这一市场。与这些大项目相比，小项目的代价总体而言依然偏高，而宽大工薪阶层是把代价放在第一位的，位置偏远一点、生活不大方便都可以容忍，小项目的代价如不下调也将失去这一市场。当大项目挟种种优势横扫市场时，绝大多数小项目将难以争敌，市场空间将被急剧压缩。大多数小项目将面临这样一种局面：要么空置积存，让市场一点一点地消化，大概期待奇迹出现；要么贬价求售，在周边大项目横空出世之前早日脱手。对生长商而言，这两种选择都是痛苦的。长期来着，后一种选择是明智之举，只有实力雄厚的生长商可以选择第一种方法，而小生长商将不堪拖累。优势C：大型项目的开发优势在大量小项目存在的情况下，房地产开发的整体水平难以提高。无论什么企业，也岂论是否有房地产开发资质和专业水平，只要有地或有钱都可以介入房地产开发。于是市场上频频出现定位失误的无效供给。大概工程质量不外关，入住以后不是这里出问题，就是那里出毛病，甚至有生长商恶意欺骗购房者，令小业主苦不堪言，扰乱了整个房地产市场。生长商，尤其是有实力的生长商都希望做大项目。大项目限制少，生长商可以充实发挥其智慧才智，在筹划设计、园林景观、配置设施、物业治理等方面到达或凌驾同行的先进水平，创出物业品牌，打响生长商的名声。大项目易于创出品牌，零敲碎打的小项目，另一方面又得忙于找地。一个项目做完后不知道什么时候才气做下一个项目，企业生长不均衡、不平稳，而有开发周期长的大项目做，生长商就可以一心一意做项目，企业也能够连续稳定生长。第4操纵环节：大型项目开发的根本流程万科四季花简介万科四季花城总占地面积217498.1平方米,总修建面积407479平方米,筹划设计在万科都市花圃的底子上加以生长和延伸。整个社区由多个围合式结构的小组团组成，每个组团内是绿化庭园，组团间是门路和绿化带。在其它楼盘依然停留于修建设计上接纳欧陆气势派头时，四季花城已更进一步，将欧洲小城镇的筹划结构方法引入住宅小区，使中国人的习和奥地利气势派头融合在一起。一眼望去，四季花城酷似奥地利的小城镇。步调A：筹划设计筹划设计是大项目开发历程中必不可少的重要一环。修建物的漫衍与排列方法、路网设置、绿化空间的穿插等都需要精心筹划，营造舒适宜人的居住情况。大项目占地面积大、修建笼罩率较低，尽管也受到筹划指标和地形阵势的限制，但这是对项目整体而言，不涉及到具体的修建物和绿地，因而筹划设计师和生长商可以充实施展其智慧才智。一个小项目至多有几种筹划设计方案，而一个大项目则可有几十上百种筹划设计方案。筹划设计的优劣对小区的整体形象、居住情况和生活质量影响很大，现在越来越受生长商重视。筹划结构方法也不停创新，行列式结构过于呆板、单调，现在很少接纳。围合式、自由式结构越来越多。步调B：修建设计大项目同样可以在修建设计上下工夫。小项目能做到的，大项目也可以做到。大项目还可以在筹划设计及其它方面突出特色，不需要过份突出自身修建形象，不会象小项目那样走极度，为突出自身面周围情况不协调。大项目可能是多层、小高层或高层。平面结构有一层2户、4户、6户，至多一层8户，每层户数少，就容易解决采光、通风及朝向问题，淘汰户与户之间的滋扰。步调C：营销手段大型项目营销手法大项目的一期工程可以以本钱或微利价发售，低价入市，吸引买家，聚集人气，打响品牌。以后，随着住宅小区日益成熟，配套设施逐步完善，小区知名度提高，在背面几期工程发售时可以不打或少打告白，提高代价，获取越来越高的投资回报。小项目就做不到这一点，至多能拿了十几套房以本钱或微利价发售，由于数量太少，难以聚集人气，更难打响品牌，余下的衡宇销售依然困难。其次，大项目的告白投入比小项目大，小项目自己投资小，利润少，不可能拿出许多钱来做告白，花几百万元告白费生长商就很心疼，物业品牌和开发商名声都难打响。大项目则差别，由于投资额大，告白预算几百万、上千万都是正常，还可以在一期发售时透支二期、三期工程的告白费，打响物业品牌和生长商名声，以后告白的地方，都可以见到四季花城的告白。百仕达花圃一期发售时，告白手法也是如此，现在二期发售，告白就少了。小项目由于资金限制，不可能接纳这种全方位的告白攻势，而必须精打细算，尽量少做告白。小项目接纳的营销手段，大项目也可以接纳，并且可以把声势做得更大。步调D：物业治理项目到达一定范围，就可以有效地低落物业治理本钱，从而低落物业治理费。项目无论巨细，都必须配备种种物业治理人员，如保安员、清洁工、水电维修工等。如果项目范围小，物业治理人员在大部分时间往往无事可干，配备的人力往往不能被充实利用，住户照样要交奋发的物业治理费来“扶养”这些人。大项目物业治理公司可以接纳增加物业治理人员事情量，而不增加或少增加物业治理人员的方法，低落物业治理公司最大的支出项目人力本钱，从而低落物业治理收费，也使配备的人员得以被充实利用。现在许多小生长商往往创建物业治理公司来治理自己开发的项目，这些项目范围小，物业治理费高，还产生物业治理办事不到位的惰况，导致许多住户投诉甚至拒交物业治理费。物业治理公司收不到物业治理兼，又会进一步低落质量，引发恶性循环。第5操纵环节：经典大型项目筹划设计示范A部分1、新筹划的居住区地处广州南村。该村位于广州市之东南、番禺市之北。由于华南快速干线之华南大桥已通车，加上原有珠江三角洲四通八达的高速路网，因此该居住区交通十分方便、畅顺。2、从高速公路人迎宾路5加米左右，到达新筹划居住区地区的人口处，迎宾路以西为有名的番禺市梦幻影城。东长1450米、宽约500米的范畴为新筹划居住区的地区。凭据本地筹划部分划拨的用地红线盘算，其用地范围为67．28公顷。3、新筹划的居住区地区西临迎宾路，南临小片自然村（局部尚单层的鞋厂），东南临兴业大道，东北角为有一定高差的小山岗（可利用的山岗地约100亩左右，不计入筹划红线用地范畴内），其东面为较平坦的耕地与自然村，可作为居住区今后连续生长的用地（未征用）。4、居住区北面靠青绿色的山坡、南面为高差不大且较开阔的向阳玻，筹划设计依山势按地形分级处置惩罚，一些小土坡尽量保存，顺其等高线部署门路与居住区。其目的是淘汰土石方量，尽量保存的雅的自然情况，因此该地区是较理想的居住区情况。5、地形现状：从迎宾路入内约伤450米有一条平衡于迎宾路属于人为形成的土坡（高差约10米）。其上坡之西为现有的广州番禺大新玻璃钢厂，地形较平坦；地块之东是一个高差不大的小土坡。整个地区之东，兴业大道之北有两个高差不大的土坡；地区之东北部为一大片较完整的山坡地。由于有利的自然情况的生成，居住区地区位于迎宾路与兴业大道之夹角自成一隅，因此围闭治理方便，是较理想的宁静、经济、舒适型居住区筹划用地。6、指导思想：本居住区筹划始终贯彻“适用、经济、宁静、美观”的建立目标，努力追来以人为本、回归自然。精心处置惩罚好人、修建、情况三者的干系。困地制宜，创造一个优美的居住情况，力争成为21世纪初居住生活水准的文明居住小区。7、居住区的筹划设计本着以入为本的原则，创造一个以高质量的“文明居住情况”为中心，贯彻可连续生长的目标，成为具有筹划公道、修建创新、意念超前、功效齐全、情况优美、配套完善和高科技含量较高的现代化住宅小区。8、本居住筹划设计的构想是充实利用原有山地的自然情况作为依托，以居住区的大众修建（五星级酒店、康乐中心、来华会所、集会中心等）及山顶公园与娱乐中心，借助四周的梦幻影城等娱乐项目，使之成为一个开放式的且具有相当范围的游览与娱乐新天地，吸引省内外游客提高土地的知名度；另一方面，由于小区的地理情况能自成一偶，治理方便，接纳新的智能型的小区物业治理，因此小区治理是关闭的、宁静的。为到达上述两个目的，在居住区筹划路网时就充实考虑上述因素，使整个居住区的筹划设计成为一个半开放、半关闭的居住区治理模式，具有集居住、休息、娱乐、购物、游览、抚玩于一体的高品位的新情况、新看法。9、本居住区筹划的定位档次是中高级豪华住宅，消费东西瞄准广州市及外资、合资企业的白领阶层、中档以上收入的人群和为提高生活情况质素的二次以上置业人士，因此居住区筹划由始至终都围绕人们居住的舒适性、宁静性、情况优美等因素来考虑，无论修建单体、居住情况、物业治理均按高尺度的生活和情况素质来进行设计，以满足孩条理消费者的各项功效配套需要，同时要体现住户的崇高、尊贵的定位形象。10、本居住区计分别为五个居住小区，其中暂定三个为多层的公寓式居住小区，二个为别墅式居住小区。由于该居住区分期建立与施工，因此可视未来房地产市场销售的定位需求来确定后期建立的居住。由于修建单体户型类别多姿多彩，可随市场的来求定位来建立。本居住区筹划设计给兴建单位提供了较大的灵活性和可操纵性，容易实施。B部分凭据用地范围，小区拟接纳居住区、居住小区居住组团等一个较完整且清晰的三级治理模式。结合地形及门路网骨架，分为五个居住小区，三个公寓式居住小区共分为18个居住组团，两个别墅式的居住小区则Lj350m2－500m2来分别每住户用地。以上的居住区分别模式使每个居住组团的用地面积控制在7-10公顷左右。300-500户为一个组团，便于治理。配套的公建分别部署在：（1）沿两个主人口（迎宾路及兴业大道）部署；（2）沿第一、第二小区之间的步行街两恻部署Z（3）沿山脚下不规矩的地形部署；（4）沿主要的环行路边部署。其根本原则是尽量不占用居住小区的用地，方使关闭小区的治理，使居民的生活方便。其办事半径一般控制在500米左右。上述的小区结构和功效分区也便于兴建单位分期建立施工。C部分1、凭据居住区的范围、小区功效结构，结合地形的特点，居住区门路系统的设置原则是尽量做到短、捷、顺，且与各小区交通联系方便，其根本做法也按三级门路治理。A、居住区主干道设12米宽的全区环行路网。B、居住小区内的通道设6米宽的半环形双车道。C、居住小区组团内的宅前小路设2．5米宽的单行道。（在组团内不穿行，仅局部有小园地）通过以上门路分级范例化，可满足居住区内部的交通联系（通过居住区的“穿梭巴”接送住户收支与都市路网相通）。这样的路网设计一般至居住组团距离不凌驾100米，交通方便、满足消防、疏散、地下管网埋设、门路绿化及居住小区的排水等综合考虑，有一定的经济效益，方便生活、方便治理，切合以人为本的设计指导思想。2、为贯彻“适用、经济、宁静、美观”的建立目标，结合已有的地形地貌，为使居住区联系便捷，因此筹划的内环路西起三人口的迎宾路，位于第一、二居住小区之间往东行，途经五星级酒店之南侧绕山脚走，与山脚下的康乐中心及第三、四、五居住小区联系。其一端接东南角的兴业大道，作为整个居住区的消防、宁静、帮助出口；另一端留一出口与未来的可连续生长用地接通，为方便勾通各居住小区，从主干道往南下移300-250米，在两个大土坡之间穿行一条环行道，其尾端与步行街接通，头部与兴业大道伸入的环行道接通。申于该内环路的首尾均与原有的两条已建门路（迎宾路、兴业大道）相接，所以居住区的三干道较经济、便捷。3、为实施上述居住区内环路的交通便捷、平顺，筹划设计路网时将原有地形中人为开发的土坎后的小山坡削平，而将控方填至居住区西北角的低洼地。这样的处置惩罚除了使内环路畅顺外，也解决了从居住区人口的视线遮挡问题。第6操纵环节：大型项目范围化开发的五大支柱支柱A：生长商的开发能力包罗资金实力、开发经验、显然，那些实力不敷的中小开发商是无力拿下大型开发项目的，仅地价一项就可将他们拒之于市场门外，因此土地将向实力雄厚的大地产商会合。固然，这并不是说那些中小开发商在这种格式下无所作为了，它们可以通过归并、合资、互助的形式联合起来配合开发。不外，这在现时情况下也并非易事。支柱B：土地供给制度生长商土地的取得和现实占有情况显得颇为庞大，例如，一些单位特别是国企在历史上吃进了大量土地，现在它可以通过卖地来赢利，这就致使一些土地流入市场。好比一些并没有开发经验的实业公司，手头有了钱，想“进军”房地产来赚钱，于是它可以到场拍卖、招标，得到单项开发资格。对付这些实业公司或投资公司来说，进入房地产市场的唯一“门槛”就是资金多寡。只要它有足够的钱，又有足够的兴趣和信心，那么它大可进军房地产领域，所以说市场进入门槛是不高。支柱C：市场制度这一问题要说明的是，如果深圳楼市要走范围化门路，应具备一种什么样的外部调拨条件？如何促进楼盘范围化开发？其实主要就是两个问题一是大的生长商如何购并小开发商，从而不停生长壮大；二是小的一开发商之间如何联合。这两个问题都不容易解决，为什么？最重要的一点就在于企业的市场化水平不高，目前真正上市的房地产公司不多，公司的购并、联合缺乏一种有效的途径。而诸多中小开发商，在购并一事上支持的少、阻挡的多，他们不想受制于人，只想自己干，在土地里刨出一个“金娃娃”。支柱D：房地产产物特点这种产物不像普通的非耐用消费品，它不可移动，“一锤定音”后再难改变。所以纵然公司归并乐成，也不可能把土地搬到一块去开发。支柱E：消费空间的制约房地产开发和楼盘范围不可能无限制地扩张，它一定受消费总量的制约。第7操纵环节大型项目开发竞争手法示范手法A：提炼项目销售的奇特卖点楼盘名称卖点奥林匹克花圃运动就在家门点丽江花圃星海洲E-生活光大花圃大榕树下，康健人家碧桂园给您一个五星级的家奥林匹克花圃——“运动就在家门口”该项目位于番禺，离丽江花圃很近，由广东金业团体有限公司和中体财产股份有限公司联合开发。其开发主题正如其名称所显示时是体育运动。但这次并不是一个噱头，而是动了真格的。现在楼还在盖和卖，但一个巨大的运动会所已经建起来了，并已部分投入使用。运动会所里面险些包罗了所有主要的运动项目，经常举办培训班，并聘请海内著名锻练执教。丽江花圃星海洲——－E生活星海洲的3栋高层楼宇即粤风阁、粤雅阁、粤颂阁引入了“E一生活”看法，即电子化（ELECTRONICLIFE）生活。它是以丽江花圃的成熟社区为底子，由强大的2兆宽频光纤内部网络为技能支撑，通过具有宁静防卫、治理办事、购物娱乐、电子商务、低用度的无限次高速上网等智能系统和技能的应用，将家居生活变得更方便、更自由自在、更人性化，布满智慧。除丽江花圃星海洲外，广州碧桂国也引入了智能住宅看法，主要包罗两个方面：a、具有一卡通功效的碧桂国金穗卡b、社区生活困电子系统化光大花圃-“大榕树下，康健人家”光大花圃的范围很大，但这还不是它的主要卖点，它的最重要卖点是小区内的大榕树（地块原来就固有的），因此筹谋署理单位上给它提炼的主题广报告求语是“大榕树下，康健人家”。观诸广州楼市，可以发明开发和销售题材也是相当多。固然，有的做得相当精彩，有的做的差强人意。上所述的几个大盘，如丽江花圃、祈福新村、碧桂园，是在做大范围题材、郊居化题材、度假休闲题材、外销题材等。手法B：完善项目开发的设施配套齐全的配套，解决了客户生活的后顾之忧。楼盘范围如此之大，并且又离广州城区有一定距离，因此一定要有十分齐全的配套。差不多每一个楼盘都做得十分到位，营造出了一种企业独立开发大型屋村的生活模式。以广州碧桂园为例，其生活配套—一广州碧枝园俱乐部亦可称得上是“会所巨无霸了。其中会所修建面积达4万平方米，欧式气势派头。置身其中，犹如到了一个有许多房间的宫殿，大概象一个巨型的超等市场。等挂国的生活配套如下：据称，广州碧枝园的会所范围比顺德碧桂园3间会所面积之和还要大。真可谓内容无所不包，办事无微不至。足不出户，吃喝玩乐全搞掂。广州碧枝园亦以其高素质的硬件和软件，实现“给你一个五星级的家”的答应。再以祈福新村为例，由于开发较早，范围更大，因此配套更为齐全、完备。其会所名为“祈福新村度假俱乐部”，修建范围8万平方米，办事设施达别多项。其4层高的白色外墙，典雅华贵，令业主备增身份。广州碧桂圆的生活配套会场内容会所（4万平方米）商铺、自选商场、肉菜市场、家私广场、西餐厅、茶艺馆、鲍翅海洋酒家、夜总会、壁球室、桑拿室、保龄球馆、乒乓球室、桌球室、游戏机室、夜总会、恒温泳池、影戏院、阅览室等等花圃广场（7万平方米）医务所、欧式喷水池、大型停车场、水上乐园、篮球场、网球场、羽毛球场、烧烤场、溜冰场、农机园、大型观赏景区等治理处的办事内容客户办事、家政办事、送餐办事、商务办事、医疗办事、保安办事、工程治理办事、衡宇治理办事、装修办事、绿化办事、交通办事等祈福新村度假俱乐部的设施项目内容举例孩童类夏威夷水上乐园、宝宝天地、电子游乐城、开心乐园文化类雪茄屋、红酒坊、茶艺馆、阅览室商务类集会大厅、小集会室、秘书办事、多媒体应用设备餐饮类越南餐厅、意大利餐厅、日本餐厅、台湾餐厅、韩国餐厅、东南亚餐厅、中餐厅、粥粉面馆休闲类知己吧（上网酒吧）、奥斯卡影院运动类潜水馆、室内攀岩、射箭、高尔夫、壁球场、网球、高卡车、羽毛球馆、乒乓球厅、桌球厅、保龄球馆康健类室内恒温罗马泳池、中药浸浴、健身室、康健吧、康健中心、香薰阁除了会合于俱乐部的办事设施外，祈福新村另有许多生活配套办事，例如：--教诲设施：包罗祈福学校、祈福学校第一分校、祈福英语实验学校、广东产业大学祈福气院（大专制）等，都是高规格、高质量的尺度。--祈福农庄：包罗种种百般以“农业、田园”为主题的设施和运动，如自耕作区、磨豆坊、陶艺窖、创作工艺坊、牛栏、鸡舍等，约达26项之多。--父老同乐会：为屋村内60周岁以上的老人开辟的运动组织和场合。--祈福车站：几十辆大中巴每天往返广州、深圳、香港等地。--其它设施，如祈福超市、家私中心、换气站、肉菜市场等等，凡住户生活上所需皆一应俱全。别的，祈福新村还充实利用周边市、镇的社会配套设施。由于珠三角一带经济发达，第三财产兴旺，所以祈福的住户完全不必局限在屋村范畴内消费。祈福新村在推卖翠怡居小洋房和C8、C9等类型别墅时，就派发有《番禺市桥（镇）吃喝玩乐指南》告白单张，以此引导消费。手法C：构建大项目成熟的社区文化深圳各住宅小区或多或少开展了一些社区文化娱乐运动，但较少形成自己的气势派头与体系，而社区会所在住宅小区中的脚色定位，也都在不停探索之中。所以至今提及有典范社区，仍只有对社区范围、修建气势派头等方面的印象，而无包合鲜明特征的社区文化修建气势派头等方面的印象。全地海景会所试业于今年5月底，一开始即以一流的设施、完善的办事，赢导了海景住户的赞许，为情况优美、修建气势派头奇特的海景住宅小区注入了新的活力。会所种种社区文化娱乐运动不停，正逐步向系统性、计外性、特色性过渡，营造了海景花国特有的文化娱乐气氛。为金地地产物牌提升起了一定的作用。会所在试业后的短短3个月内，种种社区运动不停。今后将针对少年、儿童、清年、老年四类人群开展一系列运动，逐步形成一些有特色的项目（如桌球人、老年太极拳等），营造奇特的社区文化娱乐气氛。会所拟以金地海景为发，动员金地花圃、金海湾花圃、金地翠国、金地产业区（未来金地商业区），形成有特色的“大金地社区”文化娱乐气氛，实现金地产物牌的全面提升。第二讲项目类别开发计谋别墅开发模式别墅历经大起大落，如今又徐徐引起生长商的注意。广州碧桂园的别墅在几天内被抢购一空，许多收入丰盛者诉苦买不到好别墅。在中国现阶段开发别墅极具挑战性，许多国际常理不通行，好比某知名楼盘的别墅被称作农民房，却仍然求过于供。该讲深入观察别墅市场的盈利模型，为我们提出了现实指南。第1操纵环节：别墅项目开发前期战略阐发阐发A：别墅项目特性剖析别墅的词义出自“别业”是指本宅门外供游玩休养的园林衡宇，《宋书.谢灵运传》中有“修营别业，傍水依山，尽幽居之美。”革新开放前，别墅数量少，仅仅出现在一些风物胜地供度假租用，或由少数特殊人拥有，好比广州的华侨新村。八十年代后，随着房地产的生长，别墅的寄义也逐渐扩大了，在中高等有花圃的小住宅都被称做“别墅”，甚至高层公寓顶层复式单位也被冠名“空中别墅”，功效上不但是游憩之处，另有居住、办公、投资等多种用途。别墅面积尺度从100-1000平方米均有，可满足差别经济水平的需求。在组合上可以独立，也有并联和多联体，横向滋扰少，没有竖向滋扰。占地由几十平方到一百，庭院可以满足观景、娱乐、停车等要求。结构简朴、工期短，岂论坡地、水池均可制作，造型和空间可以随业主兴趣、基地条件而千变万化，因此受到遍及欢迎。但由于占地和市政投资不经济，因而售价高，政府从节约土地资源出发，也有一定限制。未来的别墅生长，有几个值得存眷的偏向：（1）生态型。着重节约能源，改进地区气候，最大限度体现和利用自然情况。（2）智能化。重在运用最高技能设备，提高生活事情的效率和舒适度。（3）本性化。尽力体现业主或修建师的小我私家气势派头，营造出奇特的基地情况和室内空间。（4）社区化。创造一定的群体气氛，方便信息互换和商务运动，富厚社区文化。阐发B：别墅项目开发的致命陷阱现有一些度假别墅项目主要存在以下问题：首先在选址上下不敷重视，一些别墅项目由于急功近利，匆忙上马，在选址时带有一定盲目性，有的选址甚至现有一些度假别墅项目主要存在以下问题：完全忽视情况资源和自然景观。一些度假别墅所处地段没有任何景观，仅仅因为偏僻地价自制大概有一些形状并不优美的山地。在销售遇阻后，代价一降再降，有的别墅降至每平方米2000元，比同区域住宅代价还低，别墅的功效和意义已产生了底子的改变。其次筹划设计上十分欠缺，别墅作为生活的最高境界，与一般住宅最大的差别是其密度要低，容积率要低，大众情况和每个庭院都应有足够的空间，同时设计造型和修建都体现一定档次，配套设施要求高。而一些情况原来相当不错的度假别墅，由于片面追求利润，强调销售面积，只顾增加栋数，已经从底子上脱离了度假别墅的功效，有的别墅造型呆板，选材粗糙，施工质量较差；有的别墅配套设施不全，甚至水电、通讯问题都不能很好地解决。阐发C：别墅开发市场配景阐发以深圳为例，随中国经济的高度生长，深圳作为中国最大口岸都市之一，吸引了许多外资机构及大型国有机构。据统计，世界500强经济团体大多进驻中国，其中不少在上海、广东深圳设立总部或分支机构，加之国有大型机构及香港、台湾、内地三资及私营企业落户深圳，宏观利好形势下，给深圳别墅物业也带来无限商机。目前深圳市场已建和在建项目详情见下表已建项目青青山庄、月亮湾山庄、金碧苑、怡景别墅、东方花圃、颐园、田园居在建项目华景园、齐明别墅（二期）、深圳国际集会中心由于别墅物业所面对的客户群相对较窄，所以深圳别墅供给量相对较少。阐发D：别墅项目总体销售状况目前深圳别墅销售期相对较长，不少楼宇有四、五的还在发售，也有个别楼宇生长因楼市低迷，暂时封市，如表所示的为销售状况较好的一些别墅盘。经过市场调研后发明：别墅项目大要销售尚可（包罗尚在销售中的青青山庄），尤其银湖区域相对其他更为优良，其原因主要是利益于优越地理位置及无与伦比的自然情况。随着深圳房地产大市日升温，别墅物业的代价已见底回升，部分别墅的升值潜力正在逐渐的显现出来，近期位于银湖区域的“鸣翠谷”热销就是一个很好的说明，加之目前港人对深圳住房强大的购置力，不少别墅物业的生长商已把目光放到了外销上，但具体有否成效还需在下半年才会有结果。第2操纵环节：掌握别墅开发核心要素核心要素A：代价因素别墅物业自己的特性，决定了它的价位不菲，但深圳整体别墅市场相对代价并不高。目前深圳市的别墅市场差价很大，高价可达2万／平方米，低价不敷1万元／平方米，主要是各别墅在区位、情况、物业综合素质及物业治理上的差别引起的。总的来说，从代价上看，有以下几个特点：（1）别墅所处区域对代价影响较大，其中距市中心区较近的别墅代价相对较高，如银湖；而距离市中心较远的则代价相对偏低。（2）深圳别墅市场总体代价不高，主要由于目前现有的别墅除少数别墅外大多素质不高。有部分别墅内部情况较差，且周边自然情况已部分遭破坏，并且有的别墅由于都市建立的扩张已被都市困绕，已不是真正意义上的别墅。（3）别墅物业配套设施差别较大。近期开发别墅追求高质素物业治理，配备较为全面的娱乐及健身设施。随着香港楼市逐步回温，中国即将参加世贸组织等众多因素，深圳别墅升值空间更大，具体数据见下表年份年度港币代价指数升幅199073302066199193822642819921442440553199315900446.510199414500354.7-20.6199513662332.7-5.7199612466300.7-9.61997-19991437013.20%由上表可见深圳别墅物业自1994年下跌，原因是整个地产市场滑坡。1997年底，别墅物业代价逐渐回升。核心要素B：别墅项目选址计谋穆天子山庄的生长商选中在南海市狮山区兴建这个北美式纯别墅楼盘，是经过详细的市场观察和慎重考虑的。在富饶的珠江三角洲，以广州为中心散布着不少大巨细小的别墅。在广州的中心地带，是尊贵的二沙岛别墅群；北部，有以白云山为卖点的白云堡豪苑；南部，除了珠江沿岸的江景荣宅，碧桂圆、祈福新村等超大型楼盘亦大兵压境；东部，是以生态型、康健型社区为标榜的汇景新城、澳洲山庄等；唯有西部，暂时而言照旧空白。值得注意的是，广州西部的南海、佛山一带，经济发达水平与南部的番禺不相伯仲，比北部的花都、东部的增城更胜一筹。因此穆天子山庄生长商坚决决策，在这个空白区域生长高等物业，不但吸引了不少广州的客人，四周佛山、南海一带的买家更络绎不绝。核心要素C：别墅项目定位计谋广州市郊别墅在已往未能形成气候，订价太高、销售迟钝是一大主因。除了因为前几年政策上的因素、地产过热因素使得开发本钱高企之外，生长商对别墅市场的过高预计也是原因。在南湖四周的几个别墅盘，除了南湖庄园、松园山庄是宅基地，代价稍低外，其他接盘均价都在六七千元每平方米之上。最高是金湖花圃售价达至一万三千元港币每平方米。相形之下，广州郊野的别墅盘均价在四五千左左右，无疑在市场中更有竞争力。另外，市郊别墅以前不注重筹划配套，相比郊野如顺德、番禺的某些别墅盘也是欠缺的地方。松园山庄作为近郊接盘较乐成的例子就是因为筹划较为公道，虽然其性质是宅基地，订价也不低，均价凌驾五千元每平方米。核心力素D：别墅项目筹划计谋不少大型楼盘的总体筹划仍停留在行列式、兵营式的水平，而穆天子山庄的生长商特意聘请香港石安空间创建有限公司温顺德设计院的名师精心结构，依山形水势将山庄分别为18个各具气势派头的小区，每个小区都有自己的中心景观及主题，别墅排列犬牙交错，宛如凝固的田园交响乐。散点部署，差别于中心围合的景观控制论。核心要素E：别墅项目修建气势派头计谋别墅的修建尺度在设计上要有奇特的修建气势派头和非常公道的别墅使用功效须有须要有配置和多方位功效办事应接纳先进的修建工艺、技能和质料综观珠三角现时的一些著名别墅楼盘，其修建外形仍难以挣脱本地乡土气息（俗称农民楼），而穆天子山庄的生长商直接引进了北美最受欢迎的别墅户型，简便明快，朴实无华，独立车库、中空大厅、落地门窗等等，每一个细部都散发着浓郁的北美风情。核心要素F：别墅项目室内设计计谋别墅项目室内设计要点别墅的修建与室内设计以“自然康健、舒适情况”为原则，气势派头淡雅清新，内部配套设施高等齐全。为了包管主业使用的舒适和便利，主要从以下几个方面考虑：（1）功效分区公道（2）空间宽敞，满足功效需求，包管舒适性（3）修建、室内配套设备强调“环保、舒适、宁静、宁静”（4）考虑家庭结构，适合差别年龄人群居住核心要素G：别墅项目结构气势派头计谋在普通人眼中，别墅一直是时尚、经典、舒适、豪华居住条件的标记，但以往众多别墅“农民屋”式的外形与结构，却令不少高品味的消费者大失所望。近年，不少外国建材公司在深入中国房地产市场的同时，也带来了结构气势派头各异的新式木结构别墅和轻钢结构别墅。1、木结构别墅木结构是美式别墅中历史最悠久的结构方法。据研究，美国的木结构衡宇最早可以追溯到十八世纪一而目前美国已建的113万栋别墅中、就有98%属于木纪构由此可见，木结构衡宇并不是一般人所想象的那么不堪年月和风雨。木结构别墅中险些所有的制作质料都是各式百般的木材制品，而这些木材制品在生产历程中，经过差别的生产步伐，已经具有防潮、防虫、耐高温等特点一与普通的砖混结构衡宇相比，木结构别墅建立的本钱低、环保、抗震等优点更是显而易见的。不外，木结构衡宇最大的特点，照旧其上下层墙面不消全部对齐、为楼面设计提供了无限的想象空间。可见、木结构别墅是喜欢怀旧、追求休闲的最好的选择。2、轻钢结构别墅近年广东省内兴建的新式别墅广东南海穆天子山庄别墅轻钢结构深圳仙湖山庄别墅木结构广东紫云山庄高尔夫社区别墅轻钢结构深圳蛇口鲸山美式别墅轻钢结构汕头外洋商品公司会所及豪华别墅木结构轻钢结构是近年由外洋引进的新兴修建理念之一，是在木结构底子上的新生长，它以部分型钢与镀锌轻钢作为衡宇的支承和围护，具有极强的坚固性、防风、防震性以及更好的防虫性、防潮性、防火性、防腐性和随心所欲的可塑性，并具有很强的绿色环保看法。轻钢结构别墅外形新潮、豪华，深得时尚人士的青睐。核心要素H：别墅项目户型计谋新式别墅结构先进，款式多样，结构浅易，装修现代齐全，面积在250平方左右。一楼为大众运动空间，二楼为私人生活空间的两层式别墅是切合中国人生活方法的主流类型。在造价方面，包罗整体装修在内，造从显吸4000元/平方米左右的新式别墅亦是较公道的选择。核心要素I：别墅项目物业治理计谋随着房地产市场逐步成熟完善，购房者的理念逐渐由感性化转变为理性化，不但对硬件要求高，并且对物业治理“软件”要求越发挑剔。深圳目前主要别墅盘选择的物业治理公司详见下表项目名称生长商物业治理公司青青山庄南油房地产开发公司南油房地产开发公司东方花苑华侨城房地产公司华侨城物业治理公司棕榈泉别墅棕榈泉物业生长公司中海物业治理公司田园居田园居房地产公司中海物业治理公司金海滩度假别墅深圳金海滩旅游度假俱乐部公司华乐新苑公司怡景别墅深圳房地产公司深圳物业治理公司深圳早期开发的别墅大多自己开发自己治理，相对治理质数普遍偏低，专业水平较差，很难体现“以人为本”的理念。明智生长商也认识到高素质的物业，尤其要由高素质的物业治理公司治理。近几年开发的别墅，生长商慎之又慎，选择深圳顶级物业治理公司，力求把别墅这种高等物业的相关配套办事做到最好。核心要素J：别墅项目配套设施计谋别墅物业一般比力注重外界自然情况、远离都市的喧嚣，所以难以追求与物质情况的富厚统一，物业生活娱乐配套设施就显得犹为重要，具体项目如所列。项目名称配套设施青青山庄高尔夫球练习场、图书馆、棋牌室、商务中心、健身房、游泳池、住户专车金海滩度假别墅商务部、餐饮部、室内运动（桌球、健身中心）、网球场、游泳池、超市棕榈泉别墅保龄球室、壁球场、桌球室、健身室、图书馆、全天候游泳场、室内高尔夫练习场、钢琴吧东方花苑会所（尚在建立）田园居游泳池、网球场、商务中心、图书馆、超市、美容美发深圳别墅生活配套设施逐步提高尺度、全面完善。别墅居民的高指数生活尺度下，康健无疑为最重要，所以健身运动场合是物业配套中的重要环节，从近年别墅项目可见一斑，好比，田园居、齐明别墅，在会所设施确良越发设富厚的健身运动项目，如高尔夫球练习场、壁球场等。第3操纵环节：别墅项目致胜的五大支柱支柱A：套造别墅物业的修建艺术气势派头别墅物业对修建艺术气势派头的追求凌驾其它一般住宅对修建艺术气势派头的追求，这是由别墅物业自己特征和对情况的要求造成的。修建艺术气势派头，就是修建的本体特征，通过修建造型、质料、颜色、柿物等因素综合体现出来。修建艺术气势派头对付物业的代价影响水平在别墅物业上的体现，凌驾其它种种物业。因为别墅物业充实体现和满足了人们心理存在的种种嗜好及人们生来就存在的独异性和尊重感。例如：龙湖山庄的日式、欧式、美式别墅，正是因其奇特的修建艺术气势派头，使其单价高于关外气势派头一般的别墅一倍左右。修建艺术气势派头越具独异性，其审美代价越长期，其保值性也越强，如碧涛苑。反之，修建气势派头，越缺少独异性，审美代价随着时间而落伍，其保值性也越弱，我们之所以称关外某些别墅为农民房，也正因其修建气势派头与农民自建房毫无分别。支柱B：维护别墅物业的私密性私密性是居住物业追求的一个根本要素，具体指居住人员拥有的高度私有的情况空间。对付别墅物业来讲，其对私密性的要求也较高。私密性好的别墅物业代价，高于度假别墅市场潜力巨大，要害问题在于生长商如何做。首先答复两个问题：问题一：消费者凭什么不选择位置好、情况好的大户型复式住宅？问题二：消费者为什么宁愿买别墅而不去住度假屋？答复好这两个问题再来做别墅私密性差的别墅物业。目前在深圳市别墅物业的结构主要有三种：（1）独立式（2）连体独立式（3）连体复式。在这三种结构中，从私密角度考虑代价由高到低依次为：独立式＞连体独立式＞连体复式。一百多年前，英国人得到庐山别墅的开发权后，首先是对别墅区域进行周密的筹划。按山地的自然走向将地块支解成相同巨细出售，划定别墅由业主自行设计，但设计方案必须经过开发公司严格审查，必须具有本国修建艺术的典范气势派头，并且开发公司云集了其时世界上最优秀的设计师。因此，庐山的黄金地段—一东谷长冲河两侧，几百栋分别代表几十个国度修建气势派头。设计精美典雅的别墅与秀丽清新的大自然调和地融会在一起，相互媲美，成为庐山的一大景观。一百多年已往了，这一区域的别墅修建依然被公认是中国乃至世界同类地形中筹划最公道、最科学、修建最精美的范例。支柱C：完善别墅物业的配套会所配套会所是专供别墅物业居住人员休闲娱乐的场合，它延展节别墅物业自己的功效，弥补其由于选址上的要求所造成的不敷和人们除居家生活之外的娱乐需求。配套会所的设施种类有多种。居家型别墅，其配套会所设施更偏重度假休闲目的，具有特别性、唯一性。如：网球场、壁球场、泳池为居家型常备。而中、西餐厅，俱乐部，则多为消闲度假型常备。别墅物业配套会所的种类性的条理，也反应着需求群体和办事群体的差别性，并因此决定着别墅物业代价巨细。其办事和需求群体条理越高，别墅物业代价也越大。例如：观澜豪园配套功效设施有酒店、会所、高尔夫球场、乡村俱乐部等一系列满足消闲度假之用。支柱D；优化别墅物业的自然资源和人文资源自然资源在这里指不可再生的自然资源和自然生态情况。人文资源指人造景观和人文情况。自然资源和人文资源是别墅物业选址首先必须考虑的，它是决定着别墅物业代价最重要因素，即别墅物业其它要素均可模仿重造，唯独自然资源和人文资源是不可重造的，真正显示出其唯一无二和代价永久性。例如：东部海岸度假别墅物业金海滩，其独占的全视角无遮挡优美海景，依山门路的部署使得户户均可俯看海景，这一得天独厚的自然资源为东部海岸所独占，其不可重复性使得其别墅物业代价与闹市区内的独立式别墅代价相差无几。又如：蛇口碧涛苑别墅为依海而筑的海边别墅，其海景资源在蛇口并非唯一无二的。真正使其代价具有长期性的是蛇口这一“国际社区化”优雅的人文景观和人文情况，这种物业所处的社区情况和物业所创造出的社区情况与自然资源同等重要。支柱F：注重别墅物业自身的市场性别墅物业的市场因其特殊性而具有一定的独立性，从某一角度讲是游离于整个房地产市场之外的。主要体现在：（1）别墅物业外在情况要求的特殊性。对付一般居家住宅物业来讲显得很重要的影响代价的因素，如：生活上的配套、商业网点、交通等，对别墅物业的代价影响并不显得重要。这是因为别墅物业的业主对付居住情况的独立性、私有性和自然舒适性上的追来凌驾生活配套上的要求，比起闹市繁华他们更喜欢静谧。别墅物业永远只是某一部分人才气享有的繁华。（2）别墅物业需求群体的个别色彩和饱含特殊性。优质别墅物业具良好的保值增值性，使其在任何时期都为富人阶层追捧的东西。同时别墅物业最完美地体现表达了人类、审美情趣的本性化和作为财产的象征性，布满着购置者的小我私家色彩，购置者的喜欢对别墅物业代价的影响，某种水平凌驾市场因素。“曲高和寡”，越特殊的东西，其个别性越突出，其可比力性也越少。别墅物业市场是一个布满本性化的特殊市场。第4操纵环节：别墅项目乐成行动实战示范步调A：项目主题定位穆天子山庄案名简析穆天子是一个具有鲜明中国特色的名称，而区内修建以北美式湖泊别墅为蓝本，乍看立了似乎矛盾，实则蕴含着深厚的文化秘闻。穆天子山庄所处的地理位置在南海市狮山区穆院四周，生长商巧妙地将地名与古代神话传说中周穗王的传奇故事联系起来。相传周穆王交游辽阔，纵横四海，更亲自驾着八匹骏马登上天山与西王母相会，并将西方极乐的妙品带回中原。穆天子山庄的生长商—一南海市佰骏物业生长有限公司正是承袭这种精神，将现代西方修建艺术的精华—一北美式别墅引进了美丽富饶的珠三角，制作起一万里程碑式的纯美园地。实际上，穆天子山庄这个案名正因其中西文化强烈碰撞的特性，更易被人们牢记。“纯美园地”的寄义整体上突出伊甸园式的纯美感觉，给人清新脱俗的感觉，具体另有另一种寄义：纯：指穆天子山庄筹划上接纳纯别墅的看法，不含洋房和公寓等，包管项目的档次超美：指穆天子山庄以北美式湖泊别墅为蓝本，突出美加风情。穆天子山庄之出现，似是一个楼盘的入市，但更重要在于代表了高等物上卖展的一个一定偏向。它意味着一个纯专业化的、高尺度的新物业时代之出现--纯美年代。穆天子山庄的生长，根本原则在于“提纯、融合、创新”，这是三个相互联系、前后因果而又不停生长的看法。步调B：提纯雕塑家罗丹说过：“镌刻一张脸并不难，把不是脸的地方去掉就行了。”经过对市场的判断以及对“别墅”看法的净化，生长商提出了“纯别墅”的生长看法，因此舍弃了其它洋房、排屋、公寓等多种物业形态，包管应有的档次品位。由于提纯，带来了许多步伐，最大的莫过于低容积率。喜爱玩车的人似乎有一条不成文的划定：排气量在3．0以上可以作为豪华车的一个根本指标。而爱玩别墅的朋友也有一个喜爱的指标，容积率0．3以下可以做出较好的别墅区，不然情况和密度都不理想。而穆天子山在更进一步，容积率为0．15，1000多亩土地，仅建了300余幢别墅。仅有指标是不敷的。气势派头简直立至关重要，选择纯美气势派头，在珠三角营造北美式湖泊别墅，是一种创新，是一种挑战。来到穆天子山庄不难发明，于湖泊、丘陵之内，闪动着越野吉普车的身影。穆天子的人们喜欢越野车，包罗他们的老总都钟爱在山水景区。四轮驱动能带来特有的驾驶乐趣。各人又都记着一条：轮子有四个，而目标只有一个。“一心一意生长优秀别墅”这就是唯一的目标。所谓别墅，凭据现代汉语辞书之解释，同时参照北美及其它发达地区的情况，只有在郊野和风物区营造的独立式住宅才有资格称为别墅，在城区内开发的再漂亮再来华，无非有一个较为陈腐的名字—一花圃洋房，大概一个比力肘尚的称呼—一都市来宅。步调C：融合把不是脸的地方去掉只完成了第一步，接下来重点是把剩下的部分做得有血有肉。低密度、低容积率是指标，是手段而不是目的，目的是追求纯美的气势派头、完善的品质。超量配置，双会所、双车库的设计，大面积散点式的运动娱乐，休闲设施的摆设。运动场合等大众设施的人均占有面积和可靠近水平，均在珠三角名列前茅。硬件不达标、不到位，一切只是空谈。1000户人家拥有的游泳池叫人挤入，50人拥有的会所游泳池叫享受。开发的理念、纪律、系统、筹谋、推进等等似乎离开了核心尺度，一切都是纸糊的。别墅的修建尺度：1）在设计上要有奇特的修建气势派头和非常公道的别墅使用功效2）要有须要的配置和多方位的功效办事。3）应接纳先进的修建工艺、技能和质料；具体可示范单位及轻钢结构别墅的装修、设计尺度及环保、康健方面之特点列举部分融合，将先进的技能融入精致的修建气势派头，将修建融入情况中，再将风物引入住宅。休闲会所在参照外洋后将其定位为优雅舒适的乡村俱乐部，散发着亲切迷人的气息气氛，让人留连忘返，一位移民美国又回故土生长的佛山人在穆天子山庄温暖的别墅客厅里，望着高峻的双层中空玻璃落地窗静静地体会。他说这长窗和花格让他想起美丽的缅因州。步调D：创新气势派头和本性是别墅的灵魂。美国的《国度地理杂志》曾编辑过一本《美国大宅》的图书，介绍了美国现有的150个最有代价的大宅，而其中气势派头各异，总体和细部均很有本性特点，而这也成为穆天子山庄设计者们的重要参照。那种千人一面兵营式农民楼的日子已经一去不复返了。千禧年里，穆天子山庄还将推出几个新款型，从适合商务、公事与居住的豪华大宅到适于休闲度假的精致小屋，真正做到量身订造、迅速反响，在接纳的新技能、设计和质料上也会不停进步。一边提纯、一边融合，再不停地有新品面市，以专门品牌的经营办事来生长专业化的高等别墅，似乎有点难度，困难在于巨大的反差宁静和的外貌。但穆天子山庄的人们似乎乐此不疲、就象他们既喜欢重型车，又爱小轿车，既爱听乡村音乐，又看棒球垒球。原理很简朴，因为在纯美的年代里，不停有着新的发明和收获，是生活的享受，也是创造的享受，又是纯美的享受。这个市场里干什么的都有，做蛋糕的和做暖锅的（套用业界同仁的一句话），而穆天子山庄的人们似乎跟这些有点差别，他们更像一群酿酒师。就象同行们做的蛋糕和暖锅，穆天子山庄如同佳酿，有一个纯美丽香的好的年份，让爱她的人好好享受吧。步调E：生产出的优质的别墅产物穆天子山庄基于山地地貌的前提，整个社区依自然山势而建成，淘汰推土本钱。筹划依山形水势，变革错落，参差成景。在总体部署上，以大型水景广场与会所结合天然水库及远景的狮山公园组成整个社区的中心景观，两恻山坡保存，培植树林，并用不同品级的的门路将疏散于各个组团的多处山景、绿地、水景及娱乐设施连接起来，形成一个条理富厚、空间渗透、格调自然爽朗的崇高居住情况。山庄内预留大量空间作花圃绿化之用，使每家每户都有花圃景致，与大自然融为一体。为增加环保意识，勉励住宅接纳单车、高尔夫球车取代汽车。前区中心广场占地三万平方米，阵势平坦，配有草坪、铺地、喷水池、棕桐树和休息椅、主题雕塑等多种小品，平面以多少图形为组成元素，绿化以规矩的草坪，行列的棕相和自然的花林配村，两侧设有山庄巴士站、弧型长廊及长坪，方便住户期待车辆时休憩，入口加设洪闸及保安亭，以确保山庄之私隐性，免被外界滋扰，形成布满大自然情况之北美式社区休想区域。沿水库开辟休闲小路，住户可散步、垂钓、休息，进行各项水上运动及欣赏河狮山公园之大自然景色。步调F：别墅项目情况与配套设计椰树泉：山庄内最大的小区，40幢别墅犬牙交错，围绕组成一个组团，上百棵大王椰的迎风而立；绿化特点：成片椰树林（喷泉四周）；设施：绿地迷宫（700㎡）儿童游乐场（300㎡）连赛车跑道。爵士汇：奇特的地形及别墅排位形成了昔士风的图案，流露出爵士乐般优雅的味道。绿化特点：种植凌驾十种的林木，形成一个青翠悦目的的小山丘。红枫林：别墅像树林一样一线排开，靠着山，抱着树；绿化特点：主要树种为枫木；设施：攀岩温华府：此区位于整个穆天子山庄的中部，突出加拿大的修建特色，使它们成为耀眼的一颗星。总督半岛全区最好景观、最大面积的豪宅，共3幢，位于一个小半岛上，三面环水，独占私家码头；无论山、水、树，美妙风物，尽收眼底，人间百态，心中尽知，冲天英气，只属名见绿化特点：修剪整齐的针叶乔林及灌木，欧陆宫庭式园林。高兴广场：正对大门，别具特色的大型水景广场，周围是一百多棵挺拔的大王椰，中心是喻意珠三角明珠的主题雕塑，而池底铺砌意大利进口的高级马赛克，组成6朵色彩鲜艳的高兴花，令整个广场布满高兴的气氛；设施：草地滚球场、网球场。第三将项目创新开发计谋文化主题项目开发模式破解文化舆图是很艰巨的事情决策资源房地产研究中心将居住文化的构筑作为楼盘运作的要害环节之一。然而许多时候，“文化”不外是层脂粉。该讲揭示了房地产文化密码与现实利润之间的联系，为提升生长商的竞争力提供了宽广的计谋空间。正如修建大家梁思成所说的：“一张画、一座雕像、一出戏、一部影戏，都是可以任人选择的。可以把一张画挂起来、也可以收起来但是，一座修建物一旦制作起来，它就要几十年、几百年地站在那里。它的体积非常庞大，不由辩白地就形成了本地居民生活情况的一那分，强迫人去使用它、去看它，悦目也得看，欠悦目也得看”。因此住宅应当比其它艺术更要追求艺术的美和文化的品位，不然，就只能成为强迫人欣赏的、遗憾的艺术，甚至是文化垃圾。第1操纵环节：以文化品味取胜的四个突破口要点A：案名突破台湾地产项目的案名可谓五花八门无奇不有，底子不局限于所谓的“花圃”、“广场”才一定能表明是地产项目，好比体现“海景”、“山景”和“湖景”特征的，台湾有“天长地久”、“天籁”、“至高无上”、“蔚蓝海”这样颇具诗情画意的案名；而香港有些案名也取得相当有品味，如“海信半鸟”、“灏景湾”、“帝涛湾”、“听涛雅苑”。但在深圳有一些案名实在不敢阿谀，要么是重复雷同，要么就是跟香港“东施效颦”，没有自身的本土特色，仅冠以“海景”的项目就有“X海景广场”、“‘x海景花圃”、“XX海景花圃”等，同名同姓就有许多个，“锦X花圃”有两个，碧X花圃”也是差别怙恃的“双胞胎”，“东海花圃”和“东海大厦”同名差别姓，很易殽杂。另有是照搬香港的，已经有了“阳X山庄”、“比X利山庄”，近期又有所谓深圳的“X景园”（据悉该案名深圳就有两个）。难道中国五千年文化历史，茫茫辞海中就不能够找出几个有本性的案名吗？据了解，对付案名的注册，领土部分有些划定。多的信息量和文化含量，需要在以往的底子上有所突破。令人可喜的是深圳已开始出现这样有特色的案名，如近期上市的“碧云天”，就是缘自于范仲淹的一道词。这种颇具文化特色的案名，为其目标市场定位起到了一语道破的作用。从案名的设定可以看出两岸三地文化配景的差别。台湾由于受中国的传统文化、日本文化和美国文化影响较大，体现在个案上的案名也颇具特色。如本次陈诉介绍的几个案例：“阳光加州”是受美国文化的影响，将美国加州的风物搬到台湾；“璞真园”是受中国传统文化和日本文化影响而将返朴归真与人们的居家生活联系在一起，很有熏染力。而深圳由于本土人口来自于全国各地、五湖四海，尚未形成一种主流的文化。因而体现在案名上也显得如此的浅薄和直白。要点B：修建内涵突破以经典项目“上河城”为例：l上河城位于成都市中心内环路北段，北门大桥和万福桥之间、面积计3000的金弧地带。南靠文殊院，北临府河与城隍庙相望，是老成都传说中“腾龙摆尾”的城北龙神的龙头位置所在。“上河城”即寓上风上水之意。上河城所处的地理拉置特殊：由于府河两岸的跨世纪改革工程及文殊院、城隍庙等佛都文化园林景观带和文物掩护的需要、其四周绝无高峻修建群落。故虽处城内，但视野开阔，空气清新，有良好的生态绿化情况。上河城想铸就一个有生命的修建组成，一个软的构架，非强迫性、让人们有自由发挥的空间，让人们用行为去填充，从而使自己的生活成为整个修建的一部分。现在的人们都常谈论欧美的生活方法，什么欧陆风情、港文气势派头等等，似乎这些就是品位、但实际上那不外是皮毛罢了。这种认知的偏差是一种错位：社会的错位。在现代中国开放之后的社会转型期间，面对外来文化的打击、我们许多人感触一种前所未有的迷茫：究竟，我们需要什么样的生活？其实，中国人有中国人自己的生活方法，中国人很在乎生活的实质性内容，讲求团体性气氛和个别随意性以及相互交换。中国式的生活方法是很具有历史感和影响力的，还具有一种亲和力，它有别于其他国度和地区。这种生活方法在文化、艺术、修建、民俗习惯等各方面形成和体现，但其实质只有一个，那就是地区性。真正适合我们的，照旧中国本土文化领域的生活形态和生活方法，这种方法体现在修建上，就是“院宅修建”。上河城的八大特征l、人文传统遵循传统文化脉络，体现本土人文特征。修建为入，“院宅修建”在筹划、设计和制作时都充实地考虑到这一宗旨。通过修建单体的组合排列、修建命名、中心庭院，小组团形成的小院落最终组成一个完整的大院落等具有传统人文气息和旧式人文宅院的修建思想体现在修建气势派头中，使居住者重返布满故里式温情的居住情况。2、生态情况重新确定人与自然的干系，用生态的看法来筹划社区。绿化和情况生态化险些是现代都市生活的一种渴求。为此“院宅修建”无论从大的社区周边绿化情况的掩护照旧从城区内部情况的培植来看，可谓精心营造并形成了一道美丽的都市景观。面积凌驾6000的中心绿地形成“上河城”内面向府河敞开的大“天井”。高楼层住户可充实享受的阳光、水面景观，配合组合成高条理的生态情况。3、底层排挤全天候的户外运动场合，通透的流动空间，把修建的底层还给住户。作为开发商，牺牲衡宇底层的大片的面积接纳作绿化和公建似乎太过奢侈，但这就是“院宅修建”自己所需求的最重要的要求，为社区内居住者提供满足现代都市人对绿化空间的需求、对田园生活的回归以及对旧式生活方法的吊唁和对人际来往的要来所提供的硬件步伐。同时，从小区内任何位置都能透过排挤层与非修建用地共享河滨美景。4、屋顶退台富厚修建立面，为住户提供空中院落。特别的修建外立面设计，犬牙交错、美观大方，这也是“院宅修建”的要素和特色。修建的所有楼顶都接纳退层的跃层结构，不但使得形象更富厚，还具有生活的实用代价。它冲破了旧式民居“天井”的关闭感，退层出来的大片面积建成屋顶平台的私家花圃，或用作它用，自成院落极有特色。5、框架结构提供自动组合空间，便于住户按自己的意愿进行居家设计。全框架结构的设计，不但提供了衡宇品质上的抗震等宁静性能，并且充实地满足了居住衡宇户型、装修设计上的小我私家需要和喜好，使其能完全地凭据自己的意愿进行居家设计，完成因人而异的行为方法所需的“私域空间”的营造。6、院式套型用院子的看法来设计的套型平面及生活流线。“院宅修建”的所有衡宇的户型，都是针对差别的消费者进行差别的设计，其科学公道的特质，有效地区分了居家生活的居寝、饮食、卫洛、运动等生活空间，掩护了居家生活的私密性和大众运动的需要。使居住更公道，更令居住者各有所得，令生活更方便、更舒适、更有品位。它既克服普遍存在于现在普通住宅的弊病，又顺应了普通入居家生活流线设计的要求。7、院式窗格借鉴传统富格的结构，消除都市鸽笼现象，美化修建形象。“院宅修建”的另一个修建特色就是所有修建的阳台、外窗均以铝花格的楼花窗户作为防护，然而却并不直接露天在外，其外侧以全落地可移动的无色玻璃防护。既能起到防护作用，又相外大方美观，并且有效地消除都市鸽笼现象，有较好的采光、通风性能，使生活空间越发通畅。8，自给自足小而全的院区办事配套，完善社区生活。“院宅修建”的社区对完善的社区办事和配套设施有一项完整的指标，通过社区的公建立置和范例化的物业治理，接纳现代化的宁静手段、完整的办事体系，运用红处线微机监控、光纤通讯信息互联网络办事于整个社区，布线接口直通区内各住户，从而使整个社区成为一个办事配套，设施完善，自成体系的新型社区。“院宅修建”的三大要素：1、可变性多元化的时代，人们的需求也是多元的。中国传统的屋檐则是堂屋的自然延伸和可变空间起源。在“上河城”，设置了一个不大的可变空间，由此来调治人们差别的使用要求和文化取向：这个空间可以依你的想法成为书房、大客厅、客房、视听室、麻将室、收藏室……2、体验性随着现代生活的生长，生活空间也随着生活方法的改变而变得越发富厚。许多空间在成为一个功效性空间的同时，也增加了一种体验性，好比：餐厅应该是体验和品味美味好菜的场合。而在传统的厨房要义中，主厨是生活的一部分，身在其中能体验到一种乐趣。在更多的层面上，做饭是一家人（在现代条件下也包罗朋友间）的一种到场，在到场历程中又形成了一种相互的交换，为此，做饭也是一种生活的体验。餐厅、厨房的体验性，在“上河城”，我们用修建的方法把它体现出来就是餐厅和厨房的有机联系和功效以外的体现。3、私密性卧室作为生活空间最重要的一部分，它承载的生活内容的多样化构筑了差别的生活方法。这种多元化的小我私家私生活行为便产生了差别时隐蔽条件和空间需求。因此，在“上河城”，卧室的分别有它的区域性，因适用东西的差别而设置，照顾人们差别的需求。私密性是我们对卧室的理解和要求。不但卧室的设置是分条理的，并且卫生间的设置也是分级的：首先是主人用卫生间体系，其次是小孩与老人使用的卫生间。最后，应该是保姆和客用。各个差别的需求条理组成了上河城的私密性。上河城是这样的一个代表，它所首创的“院宅修建”完全是中国人的、尤其是成都人的屋子。它至少是在作一种实验的追求，在表告竣都人自己的生活和居住的需求和理想。现在人们不一定担当，但最终它会深入人心并且被广为接纳。这就是“一个布满回想的新城——一上河城”。要点C：会所提升突破近年来，随着人们住宅生活品质的不停提高，会所已成为地产项目的一定配套。但随着经济的生长，人们在追求物质生活的同时，亦越来越重视追求文化精神生活的享受，追求生活的品味和内涵。集传统会所功效与文化内涵于一身的文化会所的形成是当前房地产市场生长的一定趋势。古语有云：“居有竹、室有书画、手拨琴弦、生活有棋艺，才谓之雅致。”今天，这样的生活在翰林阁已成为现实。翰林会的主要功效展示名人艺术文化1、名人艺术交换中心内设：（1）多功效博览观赏大厅内容：A、中国古今翰林文化展览B、各国邮票展览（定期）C、中国文物展览（定期）D、珠宝汇展（定期）（2）古玩字画拍卖生意业务所（定期举办）（3）名人艺术沙龙（定期举行）内容：A、字画名师临摹展示B、诗人作家作品共赏C、文化界艺术研讨（4）名校校友联谊会（5）科技结果生意业务中心2名人汇聚中心内设：（1）企业精英图书馆（2）名人互联网内容：A、全球首500名大型企业网络资料8、亚洲名流俱乐部网络资料C、海内主要政府部分资料查询网络（3）全球资讯网络内容：A、华尔街资讯、伦敦股市、日经指数、恒生指数等各大金融市场第手资料B、全球经济动态生长c、世界各地旅游资讯（4）商界、文化界知名人会联谊（5）中外名片观赏室3、中医中药馆内设（1）医疗保住室内容：A、传统中药治疗室B、营养保健照料C、针灸治疗（2）药浴推拿室内容：A、药物浸浴B、专业医师推拿文化艺术会所开发模型演示现以翰林会——广州市首座文化艺术会所为例，透视会所体现精神享受的的开发模型。传统的会所在多年的生长历程中形成了一个模式，是一个集健身、购物、饮食、娱乐于功效为一体的场合，它只能满足居民的物质需求，而翰林会在满足人们物质需求的同时，更注重精神的享受、它满足了人们对雅致生活的新的追求、除传统饮食文化、茶文化、酒文化之外，会所内还设有名人文化艺术沙龙、企业家协会、艺术品观赏中心等。邀请社会名流和政界要人、学术界、经济企业界名人力。八成为名誉成员。定期召开研讨会、酒会等。为各界乐成人士与文化艺术名人提供一个汇聚交换的雅致场合。并旨在弘扬中华文化，促进海内外经济、科技结果交换、互助与生长。为居者创造一个豪华舒适的文化故里，这是传统的会所所不能相比的。传统的会所因为是小区项目的配套设施，因而其建立用度无疑是羊毛出在羊身上。而翰林会是市政府为了生长文化事业所支持创建的文化流传基地，并与翰林阁有机地融合起来，形成一种天然的配套。这种结合既满足了文化流传事业的需要，同时又最大限度地满足了居户的生活需求、这是其他任何开定项目所不能相比的。C、药物蒸气桑拿（3）药物成份鉴证室青少年艺术文化培训冲心1、青少年智力启蒙中心内设：（1）琴艺领导（与星海音乐学院互助，提供优良师资（2）舞蹈练习（与演艺学校互助，提供优良师资）（3）书画临摹（通过对文化界的干系，提供优良师资）（4）奥林匹克智力开发内容：A、青少年语文水平培养B、青少年数理化知识培养C、青少年高科技知识培养D、青少年外语水平领导E、青少年文化内涵提高人电脑联网图书馆内设：（1）阅读室内容：A、世界名著B、中国文学巨著C、世界百科全书D、儿童智力开发专刊（2）电脑网吧内容：A、因特尔互联网B、电脑步伐编程C、电脑知识学习（由专业人员领导）D、电脑讲座（如电脑在生活中的应用）3、家教中心上门领导中西饮食文化1、岭南特色美食馆内设：（1）岭南风味食街内容：A、岭南特色粥类品尝B、岭南特色糕点C、岭南特色早、夜茶市（2）宴会厅及厢房内容：A、喜宴部署B、大型鸡尾酒会部署C、卡接OK房功效D、厢房附设名菜区2、中式茶艺馆内设：（1）茶艺品尝内容：A、潮州厅（工夫茶）8、台湾厅（泡沫珍珠茶，泡沫茶、花茶）c、传统名茶厅（铁观音、参茶及种种名茶）D、与荣艺师傅正面打仗，互交茶艺心得（2）棋牌娱乐室内容：A、围棋B、国际象棋、中国象棋c、国际桥牌D、俄罗斯轮盘E、超等大赢家（3）西式咖啡酒廊内容：A、各国特色咖啡文化B、提供商务套餐与西方套餐C、各式纯酿、烈酒、红酒即场调试D、啤酒文化共尝室（三五知已举杯痛饮之场合）岭南盆栽，花草文化1、盆栽文化内设：（1）假鱼池（2）盆栽修剪（3）庭园绿化2、花草文化内设：（1）插花展览（2）名花共赏3、电话送衣办事4、娱乐配套内容（1）桌球室（2）壁球室（3）飞缥室（4）L童游乐中心g要点D：市场推广突破市场推广最主要的手段——告白，是最能体现社区文化品味理念）的一个环节。当今，整个世界的经济形态正由产业经济向知识经济迈进。任太平的知识经济社会里，居住修建需要真正意义上的文化内涵和精神特质。房产互换不但提供了生存空间，更重要的是提供了一种文化情况，这和情况中渗透着哲学、伦理、传统方面的生活理想以及区域意识与风情方面的审美观。而这一点也与未来知识型消费的需求条理升级——文化条理提升相符。房产告白中文化因素的注入已成为一种一定的时代趋潮。第2操纵环节：房地产“文化牌”实战示范示范A：商家怎样才气流在娱乐经济时代，商家乐成的要害在于能否乐成地结合娱乐。沃尔夫在其著作（娱乐经济》中，特为走向“娱乐化”的企业提供了几件“杀手锏”。——勇于冒险