休闲农业地产开发模式和经典案例

休闲农业地产开发模式和经典案例分析各界对休闲闲农业、乡村村旅游的关注注度不断提高高，中国新农农村建设及城城乡统筹成为为时下国家发发展的重要议议程，国家出出台土地扭转转等相关政策策，农业、农农村和农民将将获得新的发发展空间。休闲农业地地产必然会成成为未来建设设、投资的一一个热点。一、休闲农农业地产概念念1989年，台台湾大学通过过系统研究，正正式提出休闲闲农业的概念念，并将其内内涵概括为：：农业与旅游游结合在一起起，利用农业业景观和农村村空间，吸引引游客前来观观赏、游览、品品尝、休闲、劳劳作、体验、参参与、购物的的一种新型农农业生产形态态。而休闲农农业地产则是是以休闲农业业为依托，在在经营休闲农农业项目时，引引入房地产的的经营思维，从从产品规划、景景区服务、营营销推广等方方面进行地产产化运作，从从而更好地发发挥项目优势势，更加深入入的挖掘产品品的市场潜力力。二、休闲农农业地产类型型休闲农业地地产是休闲农农业同地产业业的一个嫁接接，涉及到农农业、旅游业业和地产业，要要对其进行分分类是一个综综合的提炼和和概括过程，以以休闲农业的的分类为理论论基础，与房房地产业进行行融合、对接接，从而形成成休闲农业地地产分类，主主要包括以下下5种：(1)以农家乐乐为基础的地地产开发农家乐是休休闲农业中最最广泛的模式式，是以农家家为重点，即即该地区农民民的生活现状状、生活方式式和民风民俗俗为吸引物，满满足城市居民民返璞归真，回回归自然的需需求的一种农农业休闲产业业形态。以农农家乐为基础础的旅游地产产开发可以称称之为农家乐乐升级版，它它整合乡村旅旅游与旅游地地产，使旅游游经济和地产产经济相融合合，实现乡村村旅游凭借旅旅游地产提升升内涵，旅游游地产依托乡乡村旅游提高高品牌价值。北北京市旅游局局在全国率先先制定了国际际驿站、养生生山庄、休闲闲农庄、旅游游观光示范园园、乡村酒店店、采摘篱园园、生态渔村村、山水人家家等8个乡村旅游游新型业态的的标准，将成成为农家乐开开发的新潮流流。(2)以农业观观光园为依托托的地产开发发农业观光园园是以高科技技农业或者成成规模种植、养养殖农业为主主体吸引物来来满足人们在在休闲活动中中的相关物质质与精神需求求的一种农业业休闲产业形形态。因为农农业观光园本本身是具有一一定土地规模模的，可以某某项农作物、养养殖业或手工工副业为卖点点，综合餐饮饮、住宿、采采摘、游乐等等多项休憩内内容，采用庄庄园式地产开开发，如采摘摘篱园、生态态渔村、休闲闲农庄、山水水人家、养生生山吧等系列列农庄、酒庄庄、水庄、山山庄。(3)以古村落落为依托的地地产开发古村落是经经过时间和历历史的沉淀而而完全或部分分保留下来的的人类居住的的区域，这些些村落集中反反应了当时人人们的生活及及劳作状态，具具有各自的时时代特征和地地域特征，通通常都是遗留留下来的宝贵贵文化遗产，此此类产品是田田园旅游房地地产中资源条条件最好的产产品，以仍然然保留以前鲜鲜活的生活方方式为最佳品品。山水、建建筑、风光、文文化、人物等等方面，对游游客有很强的的吸引力，随随着可进入性性和接待设施施的配套，整整个产品可以以相对较少的的投资带来非非常好的现金金流。已有很很多地产商开开始在这上面面做文章，如如以西递、宏宏村为代表的的徽文化特色色古村内租售售给外来游客客居住度假、休休闲体验的古古民居和江南南水乡水镇很很受欢迎。(4)以景区为为依托的地产产开发景区是具有有一定的自然然、人文资源源，为游客提提供游览、观观光、探险、休休闲、科考等等服务的盈利利性机构。以以景区为依托托开发的旅游游房地产：一一种是在自然然风景周围的的度假型地产产，如环黄山山游憩带上的的各类养生、养养老度假物业业，太平湖、奇奇墅湖、丰乐乐湖、齐云山山、清凉峰度度假区内的度度假别墅、乡乡村客栈等;;另一种是与与景区融合进进行地产开发发的项目，如如丽江古城，酒酒吧、悦榕村村等休闲度假假地产都在景景区里。(5)以新农村村建设为基础础的农业新村村及农村房地地产开发随着一线城城市房地产市市场逐渐走向向成熟和饱和和，众多开发发商开始向二二、三线城市市进军，但是是迄今农村房房地产市场依依然是一片蓝蓝海。中央连连续4个一号文件件，预示着新新农村建设将将成为未来几几年的热点。政政府加大对于于农村基础设设施的投入，如如公路交通、供供电、供水等等，这些都为为农村房地产产的开发提供供了良好的基基础。农村房房地产是在房房地产开发的的过程中渗透透农业文化所所形成的一种种延伸模式。如如卖别墅的同同时，卖一块块地。再如在在市场发育的的过程中形成成了教授村、画画家村这些专专业村，既成成为乡村发展展的特色，也也成为特色旅旅游点。三、休闲农农业地产五种种模式及案例例1、民宿型民宿是指利利用自用住宅宅空闲房间，结结合当地人文文、自然景观观、生态、环环境资源及农农林渔牧生产产活动，以家家庭副业方式式经营，提供供旅客乡野生生活的住所。民民宿不同于传传统的饭店旅旅馆，也许没没有高级奢华华的设施，但但它能让人体体验当地风情情、感受民宿宿主人的热情情与服务、并并体验有别于于以往的生活活。民宿可以以说是农家乐乐的精致版，通通过地方政府府统一管理，由由民宿主人个个体经营的一一种模式，这这种经营模式式可以发动社社区全民参与与，其盈利效效益非常可观观。同时，民民宿的特色可可以根据民宿宿主人品味的的不同而各不不相同。民宿这种形形式在中国大大陆还并不流流行，但在日日本、台湾等等地已成为一一种比较成熟熟的开发模式式。举例来说说，台湾逢春春园，它原本本是一座私人人别墅，经过过其主人的经经营变成了一一个大众休闲闲的民宿。其其特色在于两两点：一是利利用已有的空空间进行休闲闲设施补全。该该民宿特别为为客人安排了了雨雾迎宾道道，穿过迎宾宾道就是一片片近两千坪的的绿地，洋房房、宽广的庭庭院、小桥流流水、吊床等等休闲设施一一应俱全。二二是在设计上上大量融合了了民宿主人的的个人喜好和和艺术价值取取向。该民宿宿正屋的餐厅厅的吧台前摆摆放着一架大大型三角钢琴琴，墙壁上挂挂满主人自己己的油画，屋屋内摆满了主主人游玩世界界各地收集到到的各种精品品摆设。这里里白天是宁静静舒适的咖啡啡店，晚间就就成了热闹好好玩的酒吧。2、农家型农家是以农农民的生活生生产资料为基基础，具备接接待功能力即即为通常所说说的农家乐。这这种产品不同同于民宿，其其更通俗、更更生活化，在在各农业观光光园、景区景景点周围的农农家，进行统统一的接待、管管理，其盈利利效益非常可可观。在休闲闲农业项目中中，对其提供供的产品服务务规划引入地地产开发的思思路，除了常常规的农产品品采摘、民间间民俗、农业业展览、现代代农业科技等等，主要是要要强力导入都都市人群的参参与性，以都都市人的主力力参与来提升升项目的人气气，利用各个个时段的特点点为客户提供供不同的产品品服务。农家型在中中国算是具有有一定渊源和和历史的开发发模式，但都都是小打小闹闹的样子，没没有形成统一一的大规模开开发。成都五五朵金花的成成功，是一种种全新的尝试试，笔者将其其称为五朵金金花模式：乡乡村旅游+休闲地产。五五朵金花原是是成都市锦江江区三圣乡东东郊的6个行政村，随随着国家新农农村建设政策策的出台，锦锦江区用城市市管理理念建建设农村，以以工业理念经经营农村，将将该乡打造成成为各具特色色的五朵金花花。其开发不不同于普通农农家型综合开开发的亮点主主要在两方面面：一是利用用处于城郊的的地理优势，进进行统一规划划，连片开发发经营，形成成规模化经营营，提升农家家乐的内涵、品品质及品牌。成成都市锦江区区两级政府提提出了开发、保保护并举，利利用、发展并并重，建设国国际化大都市市周边环境的的思路，用连连片联户开发发，共同扩大大发展的市场场空间，破解解农民单家独独闯市场的风风险，走出一一条专业化、产产业化、规模模化的发展之之路。二是将将乡村旅游与与农业观光休休闲、古镇旅旅游、节庆活活动有机的结结合起来，拓拓宽乡村旅游游的发展业态态。五朵金花花从旧村改造造上对乡村农农家地产进行行大换血，按按照宜拆即拆拆、宜建则建建、宜改则改改的原则，改改造了30000多户旧农农居，把原来来的6个行政村并并成5个景区，建建起众多具有有风味特色的的农家餐馆、乡乡村酒店、乡乡村艺术馆，以以及开发新区区住宅等。同同时，政府和和街道办先后后投资97445万元用于于水、电、路路、气和污水水排放等公共共设施建设，在在政府的推动动引导下，企企业和农户投投资80000多万元用于于整修农居、新新建花卉市场场和游泳馆等等经营性项目目，给企业和和农户创造出出了投资搞农农村休闲娱乐乐场所有利可可图的空间。3、庄园型庄园一般为为企业或个人人开发的度假假村性质产品品，综合了餐餐饮、采摘、住住宿、游乐等等多项休憩内内容，通常以以某项农作物物或手工副业业为卖点，综综合各类配套套产品，有较较大的接待容容量，如农庄庄、酒庄、水水庄、山庄等等等。庄园型型的有些产品品档次极高，一一般区位靠近近休闲消费市市场，有点采采用异国田园园风格，能满满足高端市场场的消费需求求。但大多数数服务素质都都不是很高，更更多的停留在在简单的问询询和跟进，缺缺少主动式的的服务理念，因因此，休闲农农业项目可以以在这方面进进行更深入的的改进，引进进房地产项目目服务的理念念，改变目前前此类休闲农农业旅游服务务的被动模式式。庄园型的案案例以20010年7月15日开园的的蓝调薰衣草草庄园来说，这这一批新起的的由专业的旅旅游规划公司司打造的庄园园，亮点概括括起来有两点点。一是将文化化创意充分与与传统农业相相结合，整体体布局采用艺艺术化的线条条，打破场地地方正的边界界，让空间更更丰富。蓝调调庄园提出时时尚农业概念念，将时尚的的触角深入到到传统农业当当中，利用时时尚流行性的的特点和挖掘掘文化内涵的的手段，通过过特定的农业业项目表现。同同时，主要景景点围绕中心心区域薰衣草草田布置，景景观更具有内内聚性，形成成有机整体。同同时按照功能能进行合理区区域分割，动动静结合。使使景观、建筑筑巧妙的融合合在自然的田田园之中。二是以农业业作为依托，逐逐渐向旅游、文文化、商业等等多领域渗透透，打造相关关产业链。如如开发庄园独独有的shmmily香·爱(意即看我有有多爱你)品牌商品，将将香草、蓝莓莓、草莓等产产品进行创意意性开发，形形成香草系列列产品：卫浴浴类香草产品品、装饰用香香草产品、保保健类香草产产品、香草食食品等几大系系列上百种商商品，并采取取特许加盟的的形式进行规规模化品牌推推广。三是将农业业、生态和旅旅游业结合起起来，积极倡倡导低碳环保保理念。在时时尚的生态旅旅游基础上，蓝蓝调庄园积极极倡导低碳环环保理念，把把农业、生态态和旅游业结结合起来，利利用田园景观观、农业生产产活动、农业业生态环境和和经营模式，吸吸引游客前来来观赏、品尝尝、创作、体体验、健身、科科学考察、环环保教育、度度假、购物。从从踏进蓝调庄庄园的第一步步起，低碳的的概念就得以以彰显，所有有宾客的汽车车统一停放在在门口的停车车场，倡导游游客进入园区区内，或是行行走，或是骑骑自行车，实实现交通零排排放。4、乡村别墅型型乡村别墅除除了地理位置置处在城市近近郊，通常有有花卉、果园园等配套，如如葡萄园、熏熏衣草花园等等，很受小资资阶层的青睐睐。此类别墅墅有产权和时时权的产品选选择。乡村别别墅营销更多多的是停留在在简单的应对对模式，没有有创新和深挖挖市场，目前前来看虽然具具有很大的市市场需求，整整个行业做得得却并不是很很成功。房地产行业业经过这么多多年的发展，积积累了很多项项目推广的经经验，将休闲闲农业地产化化的目的就是是要引入这种种地产的营销销模式，深挖挖市场潜力，扩扩大项目影响响面。地产行业现现在在乡村别别墅方面主要要着重于开发发养老别墅、养养生别墅。随随着中国老龄龄化的加速，以以及社会福利利的增加，越越来越多的老老年人注重自自身的养老养养生问题，年年轻子女也都都不再习惯几几代人同住，所所以养老别墅墅、养生别墅墅的市场将越越来越大。目前这种市市场的特点主主要有几点：：一是抓住老老年人喜欢安安静、清新、自自然的生活环环境的特点，打打回归自然的的口号，与休休闲农业结合合进行地产开开发。这种社社区的开发多多为低密度住住宅，没有城城区拥挤压抑抑的感觉，对对于老人来说说会住得更舒舒适。而且，这这种别墅考虑虑到老年人因因为年纪的增增长上下楼梯梯会越来越困困难，别墅在在设计上一般般楼层较低，方方便老人进出出，比较适合合老年人的人人群特征。二是社区不不在城区，但但也不远离城城市，保证配配套成熟便捷捷。社区配套套包括社区内内或项目周边边的医疗、餐餐饮、购物、设设施，这些都都关系到老年年人每天的生生活便捷程度度，对于他们们至关重要。除了迎合养养老、养生市市场的别墅建建造以外，一一些迎合大众众市场的地产产在建设乡村村旅游新业态态的同时得以以体现。北京京市发布了《乡乡村旅游特色色业态标准及及评定》，全全力打造和提提升北京的乡乡村旅游，而而这一政策的的出台及实施施将会成为未未来中国乡村村旅游发展的的一个风向标标，将对全国国的乡村旅游游发展起到一一个带动作用用。房地产培培训北京乡村旅旅游新业态的的开发思路主主要有两点：：一是充分挖挖掘各区县乡乡村旅游的特特色，形成各各自乡村旅游游发展的风格格。各区县立立足于本市乡乡村旅游的实实际管理和服服务水平，设设置科学、合合理的管理和和技术，建立立起一区一色色、一沟一品品乡村旅游发发展的特色。二是依托各各区县本有的的特色，构建建符合各自特特点的新业态态模式。为了了发展乡村旅旅游，北京市市旅游局建立立了八种新业业态模式，即即国际驿站、采采摘篱园、乡乡村酒店、养养生山吧、休休闲农庄、生生态渔家、山山水人家、民民族风苑。这这些新业态模模式的出现为为乡村地产的的开发也提供供了平台和机机会。5、古村古镇古古城型此类产品是是休闲农业地地产中资源条条件最好的产产品。山水、建建筑、风光、文文化、人物等等方面，对游游客有很强的的吸引力，随随着可进入性性和接待设施施的配套，整整个产品可以以相对较少的的投资带来非非常好的现金金流。但是此此类产品的旅旅游房地产开开发须充分考考虑文物保护护问题，除了了地块选址的的问题，还须须考虑新建和和改造房地产产的风格协调调问题。安徽宏村是是这类开发中中得到一致好好评和认可的的典型，笔者者将其称为宏宏村模式：宏宏村旅游+休闲地产。宏村是在997年由XX集团拿出的的一期4000余万元资金金进行开发的的，其开发前前期投放在保保护规划上，而而后在宏村外外围进行地产产项目延伸。开发思路体体现在三方面面：一是用一个个文化的理念念去激活周边边的增值空间间，赋予更多多原生态产品品文化的内涵涵与价值。XX以宏村这个个点为基础，还还拿到了南屏屏和关麓两个个村的旅游经经营权，并对对它们进行统统一规划，整整个黟县都保保留了清一色色的徽派建筑筑，不论新开开发的楼盘还还是政府大楼楼、法院、公公安局、国家家电网，或者者是马路边一一闪而过的民民居，无一例例外都有着高高高的马头墙墙和白墙黑瓦瓦的清淡雅致致风格。19