商业地产基础培训

商业地产基础培训第1页/共44页房地产含义房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括：a)土地b)建筑物及地上附着物c)房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。第2页/共44页按用途划分

a)居住房地产

b)商业房地产

c)旅游房地产

d)工业房地产

e)农业房地产房地产类型第3页/共44页基本是以拿到土地的使用类型划分第4页/共44页商业地产与住宅地产的区别第5页/共44页商业地产的定义第6页/共44页第7页/共44页第8页/共44页1、商业地产项目的经济效益产生期长，产生模型不一而足

利润总销售收入（销售额）项目总开支（开发成本）=–住宅开发经济效益产生模型第9页/共44页总收入利润项目总成本=–X营利模式不定性可行性Y营利模式自营销售收入租金有入货成本或没有入货成本短期5年或10年或N年收入=售货利润+现金流边际利润或中期收入=租金XN年收入=销售面积X售价（元/平方米）其中N年代表永久年数或不定年数；Y和X代表不定性收入模式。商业地产开发经济效益产生模型第10页/共44页商业地产的创业容易守业难第11页/共44页

好不容易将商铺全部销售出去，招商状况也颇为良好，发展商长舒一口气，终于可以坐下来享享清福了，但好景不长，租户撤场，业主闹事，发展商一时间焦头料额，望天兴叹，难道商业地产创业容易守业难的命运不可逆转。创业容易守业难并非大型商业地产项目开发的定局，关键在于要看开发商是否有长远经营的心态。第12页/共44页1、以经营商业的心态操作商业地产

案例一：G市某大厦（1）症结分析一：以卖为主，营销操作不当（2）症结分析二：主题定位不确定诊断处方：做好前期市场调研，深入了解零售业经营特性

第13页/共44页案例二：F市著名步行街某大型商业广场（1）症状表现一：拖欠电费（2）症状表现二：扩建商铺引起业主强烈不满（3）症状表现三：物业管理屡遭业主投诉（4）症状表现四：发展商欠债，导致商铺即将拍卖诊断处方：做好前期市场，深入了解零售业经营特性第14页/共44页商业地产的内容及操作环节第15页/共44页商业地产的内容第16页/共44页第17页/共44页第18页/共44页第19页/共44页第20页/共44页第21页/共44页第22页/共44页第23页/共44页第24页/共44页第25页/共44页第26页/共44页商业地产的销售模式第27页/共44页第28页/共44页第29页/共44页常见的商业业态第30页/共44页零售购物型购物中心专卖店超市便利店专业店仓储店百货商店第31页/共44页业态对比业态购物中心百货商店超市专业店专卖店便利店仓储店定义多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务商业集合体。分市区、社区、城郊型经营日用工业品为主的综合性零售商店以顾客自选方式经营的大型综合性零售商场，又称自选商场以经营某一大类商品为主，且拥有具备丰富专业知识的销售人员和提供适当售后服务的零售业态专门经营或授权经营某一主要品牌商品为主的零售业态是一种用以满足顾客应急性、便利性需求的零售业态以经营生活资料为主的，储销一体、批量销售、实行会员制的商店规模5万-15万平米为宜规模大，营业面积在5000平方米以上标准超市:500-1500平米;大型综合超市:2500-5000;超大型:6000-10000具备一定规模,根据具体市场和产品特性而定根据具体经营的商品而定,一般在50-600平米面积在100平方左右规模较大产品/业态内部结构由百货店或超市为核心店，集零售、餐饮、娱乐于一体；核心店面积不超过总面积80％商品结构以服装、家庭用品为主、种类齐全以食品为经营重点，满足食品一次性购全商品结构体现专业性和深度性，品种丰富，选择余地大，主营商品占经营商品的90％以上商品结构以著名品牌、大众品牌为主以速成食品、饮料、小百货为主经营范围广泛，如食品、日用品、耐用品第32页/共44页购物中心百货商店超市专业店专卖店便利店仓储店客户目标顾客以流动顾客为主中高收入人群、客户来源范围广大众化消费、客户来源根据超市规模和定位有所不同客户覆盖面广针对特定消费人群、经济实力较强附近居民购物方式柜台销售和开架销售相结合开架自选、自我服务、平价销售、一次结算的售货方式定价销售和开架面售定价销售和开架销售开架自选、统一结算开架售货、批量作价经营特色卖场租赁制；布局统一规划，店铺独立经营；服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐于一体。卖场租赁制、种类齐全、高毛利平价销售、满足日常用品一次性购全同类商品大规模集中式营销。由卖场租赁发展到自营品牌专卖、量小、质优、高毛利平价、服务群众生活，营业时间长业态对比第33页/共44页百货商店代表品牌新世界天虹百货第34页/共44页专业店代表品牌：宜家家得宝百安居国美苏宁第35页/共44页北京华联家乐福人人乐易初莲花沃尔玛超市第36页/共44页餐饮休闲娱乐型麦当劳中体倍力大地数字影院必胜客面点王星巴克肯德基第37页/共44页麦当劳肯德基必胜客星巴克面点王

大地数字影院中体倍力餐饮娱乐第38页/共44页禾盈的技术路线第39页/共44页HCRE服务的主要流程