房地产项目建设方案

#/49成本利润率成本利润率时项目的利润总额比上项目的总成本而得出的。所以：成本利润率二利润总额/项目总成本X1OO%=〈70744/253111>*100%=27.95%具体数据见表损益表和投资计划与资金筹措表部收益率部收益率是当净现值为0是的收益率,在这里我们通过计算得出项目的税前部收益率：32%,税后部收益率：14%。大于基准收益率12%,所以项目可行。具体见表项目投资现金流量表。综合以上财务分析得出本项目在财务上可行。8.3清偿能力分析项目偿债能力分析是项目融资后分析的重要容,是项目融资主体和债权人共同关心的指标,因此对项目的清偿能力分析是非常必要的。利息备付率利息备付率也称已或利息倍数,指项目在借款偿还期各年可用于支付利息的息税前利润与当期应付利息费用的比值。利息备付率=息税前利润/当期应付利息费用,其中息税前利润=利润总额+计入总成本费用的利息费用。利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保证倍率。参考国际经验和国行业的具体情况,根据我国企业历史数据统计分析,一般情况下,利息备付率不宜低于2,并满足债权人要求。利息备付率=189809/5096=37.25利息备付率远大于2,所以从利息备付率来考虑,项目是可行的。具体数据来源见表损益表。偿债备付率偿债备付率指项目在借款偿还期,各年可用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比值。偿债备付率分年计算,偿债备付率高,表明可用于还本付息的资金保障程度高。偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保证倍率正常情况下,应当不低于1.3,并要满足债权人的要求。偿债备付率=可用于还本付息资金/当期应还本=139044.03/68191.71=2.039项目的偿债备付率大于1.3,所以可行。具体数据见还本付息表。项目财务评价指标表及结论综合以上财务指标分析得出下表：财务分析财务评价指标是否可行财务盈利能力分析静态投资回收期：3.36年〈3年动态投资回收期：3.94年〈4.5年财务部收益率：32%〔税前财务部收益率：14%〔税后＞12%可行成本利润率27.95%可行财务清偿能力分析利息备付率37.25>2偿债备付率2.04>1.3可行最后,综合分析项目在财务和清偿能力上都是可行的。9风险与不确定性分析项目决策时面对未来,项目评价所采用的数据大部分来自估算和预算,有一定程度的不确定性和风险；经济全球化使企业暴露在更大的市场围中,加大了项目的不确定性和风险性,为了尽量避免投资决策失误,有必要进行风险与不确定性分析。项目不确定性分析的方法主要包括盈亏平衡分析和敏感性分析；项目的风险分析主要涉及风险识别、风险估计、风险决策和风险应对。9.1盈亏平衡分析盈亏平衡分析是在完全竞争或垄断竞争的市场条件下,研究项目特别是工业项目产品生产成本、产销量与盈利的平衡关系的方法。项目的年营业收入方程：R=P*Q1〔1-a-b项目的年总成本费用方程：C=F+V*Q2年利润方程：B=R-C=P*Q1<1-a-b>-<F+V*Q2>式中：认为年总营业收入；P为单位产品销售价格8400元/m?；Q1为销售量46.25万假设开发量等于销售量，即Q2为开发量等于46.25万m；C为年总成本费用；F为年总成本中的固定成本包含土地成本和前期工程费为87536.88万元；V为单位产品变动成本为2200元/m；B为年利润;a为销售税金率，本项目中销售税金率为5.5%；b为销售费用率，在本项目中销售费用率为3%。当B=0时,Q二F/[P〈l—a—b—V],即Q为盈亏平衡点。计算的Q=15.96万m.则项目的开发风险=15.96/46=34.69%,属于安全围。项目风险率参考值风险率<70%70%-75%75%-85%85%-90%>90%风险状况安全较安全不很安全要谨慎威胁敏感性分析敏感性分析是通过研究建设项目主要不确定因素发生变化时,项目经济效果指标发生的相应变化,找出项目的敏感因素,确定其敏感程度,并分析该因素达到临界值时项目的承受能力。单因素敏感性分析每次只考虑一个因素的变动,而假设其他因素保持不变时所进行的敏感性分析,叫做单因素敏感分析。销售收入变化对部收益率的敏感性分析：变化率-15%-10%-5%—5%10%15%销售收入5%8%11%14%16%19%21%通过计算得出：对销售收入来说平均敏感度=<〔21-5/11>/30=4.85建设投资变化对部收益率的敏感性分析变化率-15%-10%—5%—5%10%15%建设投资14.56%14.32%13.89%14%13.24%12.90%12.57%通过计算得出：建设投入变化的平均敏感度=〔〔14.56-12.57/14/30=0.47综合分析销售收入对部收益率最为敏感。风险分析政策风险分析《国家新型城镇化规划＜2014－2020年＞》近日出台,这也是近几年来中央着力推进新型城镇化的一个文本结晶,同时也是去年12月中央城镇化会议精神的落实和细化。在《规划》中,部分容直接与房地产相关。尤其是在第七篇"改革完善城镇化发展体制机制"中,包括"深化土地管理制度改革"和"健全城镇住房制度"两个章节。这是1998年房改后,国家文件中首次对住房制度简要而系统的管理思路方面阐述。"建立市场配置和政府保障相结合的住房制度,推动形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局,有效保障城镇常住人口的合理住房需求。"健全城镇住房制度"这个章节表明未来住房制度的核心容。其一,"健全住房供应体系。加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。其二,"健全保障性住房制度。建立各级财政保障性住房稳定投入机制,扩大保障性住房有效供给。完善租赁补贴制度,推进廉租住房、公共租赁住房并轨运行。其三,健全房地产市场调控长效机制。这是官方第一次系统性释述"长效机制"。《规划》提出,"调整完善住房、土地、财税、金融等方面政策,共同构建房地产市场调控长效机制。所以综合以上分析,可知未来房地产市场将会得到国家、政府的大力支持,政策风险较小。市场风险分析市场风险,指由于市场价格的不确定性导致损失的可能性,具体讲就是市场需求量、需求偏好以及市场竞争格局、政治经济等方面的变化导致市场价格有可能发生不利的变化而使项目经济效果或企业发展目标达不到预期的水平。通过2014年房地产市场的需求分析得出,未来几年房地产市场的需求仍是需大于求,房地产市场未来的价格将会趋于稳定,法律政策将会有利于房地产市场未来的发展；即市场风险较小。财务风险分析本项目融资途径为资本金、银行贷款和销售收入。由于相关房地产调控政策和货币政策,本项目在贷款方面面临一定的风险,贷款利息或有所增加；其次,2014年的物价指数上涨明显,通货膨胀较严重,对成本投入大的房地产开放企业来说,原材料、人力等价格上涨也是一大风险；再者,本项目根据市场状况和项目自身情况制定了销售进度安排,但市场瞬息万变,不排除对销售情况乐观估计的可能。上述几个因素控制不慎都有可能造成项目资金链的断裂。所以财务上存在的风险较大,应妥善管理财务问题。10结论及建议10.1结论1、项目的投资环境良好：通过对房地产市场的调查及当前房地产市场宏微观形式的分析,可得出当前及未来房地产市场投资环境良好；市场上对房屋的需求大于供给；价格也会平稳,不会出现大幅降价及涨价；国家也会出台相关政策支持房地产市场的发展。2、项目自身优势良好：〔1地段：项目位于二环以，地处中央公园居住核心的八府庄北路，与4800亩大明宫国家遗址公园仅百米，传承浓厚历史文脉，坐拥城市发展新中心。〔2交通：毗邻多条主干道线路，东二环、北二环、地铁4号线、3号线等，丰富交通网络,迅速畅达全城。〔3生活配套：小区周边有华润万家；西京医院、大华医院、唐城医院；商业银行、工商银行、建设银行、中国邮政、信合；大明宫遗址公园等。〔4教育：中小学有八府庄小学、大华中学、38中、48中；幼稚园有万国金色家园幼儿园、小雨点艺术幼儿园、繁华双语幼儿园等。3、项目在财务上可行：通过对项目的静态投资回收期、动态投资回收期、财务部收益率、成本利润率、利息备付率、偿债备付率的分析得出本项目在财务上是可行的。4、项目投资风险较小：通过对项目的盈亏平衡分析、敏感性分析、政策风险分析、市场风险分析、财务风险分析,可得出项目在投资上相对风险较小,开发商可放心投资。存在的问题及建议1、随着经济的发展,通货膨胀率越来越严重,以及房地产市场调控政策及货币政策的出现,本项目在贷款方面存在一定的风险,开发商应谨慎处理,防止出现资金链的锻炼。2、项目的地块沿街道较多,存在一定的安全隐患,开发商在设计及建设时应注意这方面的问题,消除有关安全隐患。3、开发商在一期的项目宣传推广时应树立良好的企业形象以及大力宣传,为后续二期、三期、四期的销售做好准备。4、开发商应控制各种费用成本,减少不必要的开支,使自己的利益达到最大化。参考文献1、晓君•技术经济学〔第三版[M]•:西北大学,20032、兰峰•房地产开发与经营[M]•:建筑工业,20093、兰峰.房地产项目策划.交通大学大学,20094、纪宝成.市场营销学教程.中国人民大学,20085、周俭.城市住宅区规划原理[M].：同济大学,20016、郭斌.房地产估价.：科学,20117、省建筑安装工程综合概预算定额〔1999；8、省建设工程其他费用定额；9、国家发改委、建设部关于发布《工