仓储地产项目现状及发展解析

中国仓储地产的现状与展望在近10年间，中中国物流业发发生了巨大的的变化。中国国物流业的现现状主要呈现现了以下几个个特点：一个快速成长的的市场自1979年改改革开放以来来，作为中国国经济发展和和现代化的重重要支柱，高高效的物流配配送系统使中中国成为世界界最大的贸易易国之一。在过去的几年内内我们看到，无无论是政府运运行效率、法法制透明化还还是基础设施施建设都在不不断得到提高高。这些因素素促使中国物物流市场从过过去的高成本本、低效率的的简单拼箱服服务向高效率率、简易化的的方向转化，同同时也提高了了中国在整个个全球经济中中的地位。在在促进中国物物流市场发展展的诸多驱动动因素中，以以下一些因素素被公认为是是十分必要的的：与世界经经济的协调性性、稳定健康康的经济增长长、出口增长长、世界制造造业的中心地地位、不断扩扩展的零售业业、加入世贸贸组织、不断断提升的价值值链、发展中中的中国大陆陆市场和有竞竞争力的成本本等。所有这这些因素都推推动了中国物物流市场的发发展，以提供供高效、经济济的服务。在在过去的几十十年内，经济济指标、交通通设施和不断断增长的物流流园数量都表表示：一种巨巨大的推动力力已经并将继继续影响着这这个正在不断断向上发展的的市场。与过去十年持续续增长的经济济一样，物流流业的年平均均增长率维持持在13.2%左右，表明明了物流业对对整个经济增增长的贡献在在不断提高。正正是凭借着这这一点，中国国的货运量也也保持着乘数数化的增长。尽尽管这种增长长在一定程度度上受到了2008年经济不确确定性的影响响，但在2000年至2008年期间，货货运总量始终终保持在8%的平均水平平。根据中国国物流与采购购联合会的预预测，物流增增加值将在今今后三年内预预期将有16%的年增长率率。数据来源:中国国物流与采购购联合会数据来源:中国国物流与采购购联合会我们可以看到，除除了以高速公公路为主的陆陆路交通的货货运量保持增增长之外，其其他各种运输输形式的货运运量均呈现下下降。我们认认为陆路货运运量的这一增增长是受到持持续扩大的国国内零售需求求的影响。在在另一方面，水水路和民航由由于全球经济济低迷的影响响而受到了较较大程度的打打击。以此趋趋势为基础，加加上持续增长长的国内消费费市场，我们们相信高速公公路将保持其其在各因素中中稳定的增长长地位。同时时，庞大的基基础设施建设设投资将在很很大程度上扩扩大中国高速速公路的容量量，并将陆路路物流提高到到一个更高的的发展水平。争取更高效率与全球发达的物物流市场相比比，中国的物物流市场具有有高度的分散散性，并夹杂杂着政府的干干预。高度的的分散性导致致了高成本，中中国的物流成成本在GDP中的比重达达到20%，远高于美美国的9%和日本的11%。高度的分分散性甚至使使最大的物流流提供商也只只有低于2%的市场份额额中国物流统计年报，中国统计年报，仲量联行分析报告。政府的干干预与严格的的边际控制相相结合，导致致了过去的低低效物流系统统。此外，在在过去十多年年内，物流市市场集中在上上海、北京和和广州等中心心城市，导致致了高质量的的仓储物业相相对有限。中国物流统计年报，中国统计年报，仲量联行分析报告自2001年中中国加入WTO以来，物流流市场的低效效率现象受国国际公司的物物流运营方式式的影响得到到了改观，其其中两种主要要的激励因素素促使国外公公司参与中国国物流市场：：在2004年底底，中国对外外全面开放零零售业市场；；在2005年底底，中国向外外商独资企业业（WFOE）开放物流流市场。推动增长的驱动动器物流市场的两大大主要驱动器器是零售业和和制造业。中国的物流活动动中，零售业业占76.7%，国有和外外资零售业正正在全国范围围内不断扩展展。特别是包包括沃尔玛、家家乐福、百安安居、宜家在在内的外资零零售商在中国国采取了小城城市和大城市市（如上海和和北京）同时时扩张的战略略。在2000年到2008年的九年内内，中国的零零售业销售额额的年均复合合增长率达到13.6%%数据来源:DDataMMonitoor数据来源:中国国统计年报2009（国家统计计局）另一方面，中国国的制造业基基地为物流设设施创造了强强大的需求。1990年，中国是是全球排名第第九的制造业业国家，而2008年其排名已已经上升至第第二。制造业业中主要的产产量来自于汽汽车产业，国国内汽车拥有有量的持续增增长已经显而而易见，而中中国物流活动动中的15.8%正是来自于于汽车产业。数据来源:中国国统计年报2009（国家统计计局）以上的信息显示示：在今后的的几年中，中中国将会不断断吸引更多物物流服务提供供商。在中国国试图留住这这些物流服务务提供商的同同时，政府也也在通过适当当放宽物流市市场的管制和和大力投资物物流设施来给给予他们鼓励励，从而使市市场更有效率率，成本也得得到了削减。我我们认为，零零售业将持续续作为驱动中中国物流市场场的最重要的的单一因素。同同时我们也看看到，中国的的城市化催生生了大量的城城市消费群体体，也带来了了零售业的巨巨大需求潜力力。政府的激励政策策对于中国物流市市场而言，政政府的政策起起着十分重要要的作用，以以下几点对国国内的物流发发展前景有着着重要的影响响。-物流行业准准入政策参见如今今的国外投资资者获准建立立外商独资企企业（WFOE），在一定定程度上较过过去扩大了其其活动范围。2004年12月，外资企企业获准开展展货运和仓储储业务。一些些特定类型的的物流相关企企业的设立批批准手续和流流程逐步透明明化，设立要要求更加明确确详细，这给给外资企业进进入中国市场场提供了崭新新的、切实的参见-基础设施的的准入政策参见政政府对于中国国的基础设施施体系建设开开始逐步减小小干预力度。运运输业的投资资开发开始面面向外资企业业，而铁路、公公路、货运代代理和船运的的改进旨在提提高物流市场场的效率。这这些都将带来来更快速的运运输网络，从从而减少在途参见-趋于透明化化的土地招牌牌挂制度参见政府执行土土地招牌挂制制度以控制工工业用地的购购置。这对投投资者而言是是有利的，因因为不断透明明的市场操作作让他们了解解了谁是竞争参见振兴计划的产业业之一参见20009年初，政府府公布十大振振兴产业，而而物流业是其其中唯一的服服务业。物流流发展的详细细振兴计划包包括以下任务务：扩大物流流市场需求、带带动物流服务务的社会化和和专业化、加加速公司兼并并重组、加快快核心物流领领域的发展（包包括矿产、冷冷链、城市配配送、医药、化化工危险品、汽汽车、反向物物流、绿色物物流、邮政快快递和其他新新兴物流门类类）、加快发发展保税物流流、优化物流流地区配送（九九大主要区域域包括：华北北−北京、天津津；中国东北北−沈阳、大连连；山东半岛岛−青岛；长三三角−上海、南京京、宁波；中中国东南−厦门；珠三三角−广州、深圳圳；中部地区区−武汉、郑州州；中国西北北−西安、兰州州、乌鲁木齐齐；中国西南南−重庆、成都都、南宁），加加强物流基础础设施开发的的城市协调和和连接、提升升物流信息水水平、完善物物流标准化系系统和加大物物流新技术的的开发和运用用。参见我们相信这个振振兴计划将会会在以下几个个方面影响中中国物流业的的发展。首先先，它将会带带来更多市场场上的兼并重重组，而一些些业内垄断者者所形成的规规模可能将达达到国际水平平。那些大规规模的物流企企业则需要整整合他们的运运营，从而扩扩大了对于主主要的中心区区域的高质量量物流中心的的需求；第二二，基础设施施建设将继续续进行，它不不仅包括机场场、铁路和公公路等硬件设设施建设，也也包括信息和和其他技术平平台的建设，从从而推进物流流发展；第三三，国家鼓励励更多财政渠渠道促进产业业提升。房地地产投资信托托基金市场在2010年上半年开开始运行，主主要涉及的都都是工业相关关的项目。物物流公司可能能通过房地产产投资信托基基金提升自身身的地位，物物流地产开发发商也将为其其将来的项目目找到新的融融资途径。中国的交通运输输基础设施一个运转良好的的基础设施系系统对于经济济发展，特别别是对国际贸贸易至关重要要。而贸易是是中国经济成成长的关键组组成部分，它它对高效率的的基础设施的的需求十分巨巨大。根据仲量联行和和中国供应链链协会的联合合调查，运输输基础设施是是一位客户在在开发仓储设设施时首要考考虑的因素。来源:中国供供应链协会、仲仲量联行根据“十一五”规划纲要，运运输基础设施施投资将达到到49400亿人民币。一一方面，政府府已经将建立立高效率的交交通网络作为为其重要的任任务；另一方方面，中国绝绝大多数的主主要物流枢纽纽集中在沿海海城市，投资资海港的比重重超过投资空空港丝毫不让让人惊奇。同同时，政府也也计划加强海海港的竞争性性以及它们与与内陆城市的的连接。来源:中国交通通部-海港中国114,5000公里的海岸岸线拥有了大大大小小200多个港口。所所有大型的海海港都集中在在3大区域：环环渤海、长三三角和珠三角角。尤其在长长三角和珠三三角，有超大大型的新型港港口，如上海海、宁波、深深圳和广州。在在环渤海地区区，青岛或是是天津还没有有发展到东北北亚航运中心心的地位以取取代长时间处处于龙头地位位的韩国釜山山。这三大区区域占到中国国物流运营的的85%，这个数字字从现在到未未来一段时间间内将维持不不变。来源:仲量联联行-高速公路2005年，中国政政府提出了“7918”高速公路网网计划。这个个计划将需要要30年的时间来来完成整个中中国的高速公公路路网以进进一步促进经经济的发展。“7918”包括了7条以北京为为中心向外辐辐射的高速公公路、9条南北走向向的高速公路路和18条东西走向向的高速公路路。这将直接接连接300多个城市，人人口将近2亿。政府计计划到2010年底建成65,0000公里的高速速公路，2030年建成120,0000公里，2050年建成175,0000公里。在未来来的5年内，政府府十分重视连连接一线城市市和高速发展展的周边二线线城市。这样样的网络一经经形成，将不不仅仅促进这这三大区域的的发展，同时时也使中西部部地区的经济济发展直接受受益。来源:中国交交通部-铁路2006年，中国政府提提出了到2020年投资铁路路系统的计划划，将由现在在的72,0000公里延长到100,0000公里。在2008年8月，计划投投资建设的铁铁路的资金从从1.25万亿人民币币增加到2万亿人民币币。在所有的的工业领域中中，矿产行业业与重工业对对铁路的依赖赖程度较高，因因此我们相信信华北地区将将在这次铁路路建设计划中中获益非浅。尤尤其是东北地地区，重工业业占当地GDP比重较大，那那里的基础设设施还有进一一步提高的空空间。北京、上上海、广州和和武汉已定为为为中国四大大铁路枢纽，大大量的资金将将投入到这四四个城市的与与铁路相关的的物流基础设设施建设中去去。来源:中国交交通部-空港当前，中中国共有151个空港，但但只有3个主要的国国际空运货物物枢纽：上海海的浦东机场场；北京的首首都机场和广广州白云机场场，直接服务务于中国的三三大经济发展展区域。这三三个机场都有有大规模的扩扩展项目，这这将进一步提提升他们在中中国空运物流流领域的地位位，加速空运运物流市场的的发展。另外外，这些城市市都有良好的的公路、铁路路网络相连接接，使这三个个城市成为操操作相对高附附加值的国际际商品的多式式联运的理想想地区。相对对来说，成都都、昆明、杭杭州及南京空空港作为当地地的省会更依依赖于国内需需求，毫无疑疑问，他们都都有着强劲的的经济基础、巨巨大的零售市市场以及在某某种层面上的的制造业基地地。中国十大机场排名机场2008年货邮邮吞吐量((百万吨)1上海浦东机场2.602北京首都机场1.373广州白云机场0.694深圳宝安机场0.605上海虹桥机场0.426成都双流机场0.377昆明机场0.248杭州萧山机场0.219厦门机场0.2010南京禄口机场0.19来源:中国民民航总局理解价值链迈克尔·波特的的价值链架构构是一个分析析企业在创造造价值的过程程中一系列活活动和竞争优优势的模型。该该价值链架构构理论可以用用下图来阐述述：供应：与接收、存存储和分配相相关联的各种种活动，如原原材料搬运、仓仓储、库存控控制、车辆调调度和向供应应商退货。生产：与将投入入转化为最终终产品形式相相关的各种活活动，如机械械加工、包装装、组装、设设备维护、检检测等。发运：与集中、存存储和将产品品发送给买方方有关的各种种活动，如产产成品库存管管理、原材料料搬运、送货货车辆调度等等。销售：与提供买买方购买产品品的方式和引引导它们进行行购买相关的的各种活动，如如广告、促销销、销售队伍伍、渠道建设设等。服务：与提供服服务以增加或或保持产品价价值有关的各各种活动，如如安装、维修修、培训、零零部件供应等等。采购：指购买用用于企业价值值链各种投入入的活动，采采购既包括企企业生产原料料的采购，也也包括支持性性活动相关的的购买行为，如如研发设备的的购买等；另另外亦包含物物料的的管理理作业。技术开发：每项项价值活动都都包含着技术术成分，无论论是技术诀窍窍、程序，还还是在工艺设设备中所体现现出来的技术术。人力资源：包括括各种涉及所所有类型人员员的招聘、雇雇佣、培训、开开发和报酬等等各种活动。人人力资源管理理不仅对基本本和支持性活活动起到辅助助作用，而且且支撑着整个个价值链。企业基础设施：：企业基础制制度支撑了企企业的价值链链条。如会计计制度、行政政流程等。价值链架构表明明：许多公司司传统意义上上的物流仅包包括材料供应应和产品发运运，然而，随随着功能的拓拓展，物流已已经逐渐发展展为其他业务务线的并联组组成部分。例例如，服务和和采购如今已已经被公认为为物流的姊妹妹环节，高效效的物流水平平将帮助这两两大环节降低低成本和时间间。对物流公司本身身来说，价值值链架构意味味着更多的增增值活动将被被添加到传统统业务中去，并并创造更多的的发展机会。在在当前的市场场中，大部分分物流公司采采用以下四大大普遍的增值值模式：单一功能的公司司：这些公司司通常仅提供供仓储和运输输服务，并且且这些公司在在中国的物流流公司中占大大多数。由于于数量较大，这这些公司互相相之间的竞争争相当激烈。合作公司：合作作公司是单一一功能的公司司为了降低成成本和提高竞竞争力而共同同组成一个合合作的网络。综合物流公司：：凭借高质量量的物流信息息和数据处理理系统，综合合物流公司能能够提供客户户综合的物流流服务，并帮帮助客户优化化内部操作模模式。他们大大部分是第三三方物流公司司。供应链运营方：：供应链运营营方处在物流流价值链的顶顶端，他们是是一些能够为为客户设计并并量身定做综综合物流解决决方案的跨国国物流公司。为了适应快速扩扩大的货运市市场，全国许许多城市和省省份正在草拟拟开发计划，以以建立一个更更为高效的物物流体系。先先前，像上海海、深圳这样样的大城市已已经将物流发发展列入他们们的五年计划划。而目前，几几乎所有的省省会城市和主主要城市都已已经将物流发发展列入他们们最新的第11个五年计划划。作为现代物流网网络的重要节节点，物流园园区开始在政政府的发展计计划中扮演十十分重要的作作用。在过去去的几年内，物物流仓储设施施的供应量显显著提高。然然而，并非每每一个物流园园区的开发都都会取得成功功。对大部分分已经开发的的仓储为主的的物流园区而而言，需要开开发更多的功功能以满足市市场的需求，这这也是他们取取得成功的关关键。对于一个现代化化的物流园区区而言，以下下五大功能亟亟待进一步开开发：配送中心：配送中心通常的的使用者是零零售商、第三三方物流企业业和快递公司司，用以将他他们的货物尽尽快递送至他他们的最终用用户手中。仓仓储空间的大大小以及与市市场的接近程程度是一个配配送中心的两两大主要特征征。许多物流流园区位于货货运中心附近近以更容易发发挥这一功能能。然而，为为了开发一个个较大的配送送中心，该地地区必须达到到较高的经济济发展水平，拥拥有充分的零零售业的需求求和庞大的居居住人口。保税仓库：这一类型的物流流设施的需求求主要来自于于对外的海港港区域。有免免税需求的货货运代理、制制造加工业者者是保税仓库库的主要承租租方。在空港港区域也有对对保税仓库的的需求，但由由于空运本身身的特点，其其比例比海港港区域的保税税租赁需求小小得多。而对对于内陆市场场，保税仓库库的需求相当当少。增值产业包括贴标在内的的增值产业也也可在物流园园区附近甚至至是利用园区区内的仓库得得以实现。大大量的仓库都都建有隔间，使使得这种类型型的操作更加加便利，并使使得仓库的功功能更加灵活活。这一功能能在保税仓库库中得到了很很好的发挥，许许多原材料进进口和商品出出口都可享受受这种免税待待遇。信息平台信息平台其实就就是一个办公公场所。这种种类型的物业业为物流公司司提供了一个个操作场所，旨旨在吸引这些些公司注册在在园区内，并并产生相应的的税收。此外外，信息平台台可以向承租租方收集并发发布交通、税税务和可利用用的资源等相相关的市场信信息。高级增值产业当物流园区发展展到了一定成成熟的程度，它它可以开发采采购和在线业业务等更多功功能。前者的的需求主要来来自零售商企企业或制造企企业的配送或或加工中心，因因为他们更接接近提供商。后后者可以建立立在计算机硬硬件设施和周周边在线交易易市场都高度度发达的园区区内。明确现在及未来来的物流热点点地区最近仲量联行针针对20个主要物流流中心城市进进行了详细的的分析，预测测这些城市在在今后的5年内将吸引引更多物流公公司、房地产产开发商和投投资者的视线线。这项分析析考量了与中中国物流业相相关的诸多影影响因素，包包括零售商的的活动、制造造业的聚集效效应、物流基基础设施和未未来的运输网网络。我们在中国超过过100个城市的调调查基础上得得出了这项分分析。每一个个城市都将给给予四个方面面的评分，包包括运输网络络、与市场和和供应商的距距离、物流基基础设施、物物流运营商。最最后的分数由由仲量联行内内部的物流市市场专家进行行讨论得出，20个主要物流流中心城市也也应运而生。这这些城市可以以分为三组：：-物流一线枢枢纽：上海、广广州、深圳、北北京以及天津津。全部来自自于长三角、珠珠三角以及环环渤海经济区区域。-物流二线枢枢纽：宁波、青青岛、大连、厦厦门和苏州。4个海港以及及苏州入选原原因主要是来来自于直接或或间接与港口口的连接，战战略位置与港港口、强大的的消费市场、制制造业基地之之间的连通。-新兴物流枢枢纽：新兴的的物流枢纽有有2个特点。一一是内陆省会会城市，如成成都、杭州和和沈阳；一是是有雄厚的工工业基础、特特别是汽车产产业城市如重重庆、南京、武武汉、哈尔滨滨、长春、西西安和郑州。来源：仲量联行行这20个物流中中心城市受到到了国内仓储储最终用户的的青睐。以下下举例说明：：美集物流（APPLLoggisticcs）美集物流是一家家包括以下核核心业务的物物流服务提供供商：供应链链管理、拼箱箱服务、仓储储和配送、全全球货运管理理、制造业支支持、资产管管理。受到同同集团的美集集船运的支持持，美集物流流在中国的主主要业务发生生在沿线的港港口城市，包包括北京、上上海、成都、大大连、杭州、南南京、宁波、青青岛、天津、福福州、广州、深深圳和厦门。丹马士（Dammco）丹马士是全球领领先的货运代代理和供应链链管理服务供供应商之一。主主要提供供应应链管理、海海运、空运、到到岸服务和冷冷链物流等。这这家公司的客客户包括零售售业、服装类类的制造业、电电子产业、快快消品行业和和化工行业。在在中国，货运运代理是丹马马士的主要业业务。丹马士士目前在中国国的以下港口口城市和一线线城市开展业业务：北京、大大连、福州、广广州、哈尔滨滨、南京、宁宁波、青岛、上上海、深圳、天天津和厦门。专业物流市场与一般物流市场场相比，中国国的专业物流流市场发展较较为缓慢，主主要包括两大大门类：危险险品和冷链。这这种发展缓慢慢的现象主要要归结于以下下因素：行业业体制不成熟熟、基础设施施发展不完善善、服务提供供商寥寥、相相关人力资源源紧缺。所谓的“危险品品”包括易腐蚀蚀、易燃易爆爆、自燃性大大、有毒、氧氧化物、放射射性物质、遇遇水燃烧物、压压缩气体或液液体等。包括括汽油和液化化石油气体在在内的各种燃燃料是危险品品中占主要比比例，许多产产业甚至家庭庭也需要这些些类型的危险险品。而运输输这些危险品品的方法和过过程有严格的的限制以尽可可能防止造成成事故和对环环境的破坏。所谓“冷链”就就是在严格的的温度控制下下冷藏或冷冻冻货物的物流流系统。对于于生鲜食品（例例如新鲜肉类类或农产品）而而言，冷链应应当在收割、加加工、直到通通过船运递送送到消费者餐餐桌上的全过过程中发挥作作用。一个冷冷链系统可能能包括预冷设设备、冷冻仓仓储、冷冻货货集装箱、冷冷冻品卡车、冷冷冻仓库、冷冷冻零售和陈陈列展示的一一系列设备。管管理良好的冷冷链体系是在在保证食物新新鲜和质量的的过程中一大大要素。在冷冷冻的温度下下，食物可以以保鲜更久，正正如在你家中中的冰箱里一一样，微生物物和化学反应应对食物的破破坏会得到良良好的预防。在另一方面，和和中国目前不不成熟的市场场状况相比，对对危险品和冷冷链的潜在需需求很大。特特别是作为世世界最大的制制造业中心之之一，中国对对汽油和液化化石油气体产产品的需求十十分巨大。危危险品自2000年以来，年均均复合增长率率稳定维持在4.2%。与此相比比，中国的冷冷链市场需求求甚至更大。随随着人们健康康观念意识的的提高，独生生子女家庭和和营养和健康康知识的普及及，中国消费费者的饮食习习惯正在发生生变化，中国国的食品消费费市场在过去去的十年内也也经历着各种种变化和发展展。从2000年至2008年，人们在在冷冻食品方方面的消费达达到了10%的年均复合增增长率。当然然，这个市场场还需要建立立一个更为专专业的物流系系统来支持和和稳固这一需需求。*包括原油、天天然气、硫酸酸、苛性钠、合合成氨、乙烯烯等。数据来源:中国国统计年报（国国家统计局）*包括肉类、家家禽及其加工工成品、蛋类类、水产品、乳乳制品及其加加工成品等。数据来源:中国国统计年报（国国家统计局）中国仓储物业市市场为了适应快速扩扩大的货运市市场，全国许许多城市和省省份正在草拟拟开发计划，以以建立一个更更为高效的物物流系统。作作为现代物流流网络的重要要节点，物流流园区开始在在政府的发展展计划中扮演演着十分重要要的作用。在在本章节，我我们将对中国国仓储物业进进行浏览，并并挖掘其中的的潜在机遇。高质量仓储物业业供应量的持持续增长自21世纪初以以来，中国的的仓储物业市市场就呈现出出了乘数增长长的态势，仓仓库面积飞速速扩大，从原原来的沿海港港口城市（如如上海、深圳圳）延伸至每每一个主要的的一线及二线线城市。一般般而言，仓储储空间的扩大大受显著增长长的出口市场场、制造业投投资和逐步扩扩大的国内消消费品市场的的多方面影响响。然而，一一些物流园区区，特别是在在小城市的物物流园，主要要是按照政府府的规划和激激励政策而建建造的，其质质量普遍不高高。在中国，仓储物物业的发展类类型随着不同同功能、区域域、用户群和和所有权结构构而发生变化化。通常来讲讲，我们根据据功能将仓库库分为两大类类型：保税仓仓库和非保税税仓库。保税仓库是一种种可用于存放放保税货物的的专业仓库，货货物由进口商商或其代理与与海关共同保保管。正是由由于这种特性性，保税仓库库广泛运用于于包括日用品品加工和货物物转运等在内内的专业服务务中。大部分分保税仓库位位于海关授权权的特定区域域内，或称“保税区”，多数靠近近空港或海港港。海关也批批准在其它区区域设立保税税仓库，例如如工业区，用用以服务相关关企业。保税税仓库的本质质特点决定了了对保税仓库库的需求主要要来自于进出出口操作。因因此，上海和和深圳这中国国两大海港城城市拥有最发发达的保税仓仓储物业市场场。非保税仓库实际际上是保税仓仓库在整个仓仓储物业体系系中的一个重重要补充。在在中国，无论论是非保税仓仓库的体量，还还是其用途与与目标市场，都都远远大于保保税仓库。非非保税仓库通通常不直接参参与进出口业业务，而是用用于服务国内内市场，如零零售业和制造造业所需要的的配送中心。由由于国内市场场才是非保税税仓库的重心心，非保税仓仓库的开发主主要依赖陆路路交通网络。非非保税仓库多多建于主要高高速公路的交交汇处附近。随着供应量的提提升，中国仓仓储物业的质质量近年来也也有显著提升升。这是一个个从先前的“传统仓库”向“现代化仓库库”的飞跃。“现代化仓库”，有时也被被称为“高标准仓库”，它的建筑筑标准远高于于传统仓库，因因此能以一种种更为高效的的方式为客户户服务。下表表显示了高标标准仓库与传传统仓库的区区别。在本报告中，除除另有说明之之外，所有的的分析都只针针对普通高标标准仓储物业业市场。全国国的数据来自自于11个物流热点点城市：北京京、天津、大大连、青岛、南南京、苏州、上上海、宁波、广广州、深圳和和成都。这些些城市都在仲仲量联行发布布的《中国物物流地产资讯讯服务》所涉涉及的一线、二二线和新兴物物流城市之列列。表格:建筑标标准比较传统仓储物业现代化仓储物业业建筑结构砖混结构、砖木木结构、钢筋筋混凝土结构构；建筑周期长倾向于低成本的的钢结构；建筑周期短净高仅5米至6米得得多层建筑9米或更高的单单层建筑装卸平台无配有液压式装卸卸平台地面承重力暂无精确的统计计数据，但如如果存放超出出地面承重的的货物将很有有可能出现地地面下沉的现现象每平方米三吨以以上卸货区域缺乏足够的卸货货区域；仓库之间的距离离不足以卡车车转弯甚至回回转有足够的卸货区区域；仓库之间的距离离保持在30米左右防火消防系统至多备有消防栓栓配有自动感应消消防喷淋设备备防火分隔仓库内部没有防防火分隔配有防火分隔屋顶采光屋顶没有采光带带保持3%的采光光率通风系统除了窗之外没有有任何通风系系统配有通风设备地面易磨损的普通地地面防止灰尘的环氧氧地面其它设备无雨水收集器、风风轮系统、太太阳能采光板板等信息来源：仲仲量联行中国高质量仓储储设施的发展展步伐让我们们感到惊讶。在2008年底，高标准仓储物业的总量（包含保税仓库和非保税仓库）达到了1220万平方米左右，几乎是2002年初的市场总量的34倍。在2002年之前，高标准仓储物业仅存在于像上海和北京这样的大城市。到了2004年，许多城市开始开发这样的高标准设施，但还仅限于沿海城市。在2005年之后，随着第十一个五年计划和“开发西部”战略的逐步深入，中国中西部地区逐步发展起来，涌现了例如成都这样拥有高质量仓储物业的市场。这也充分反映了中国基础设施体系正从沿海向内陆地区延伸，而持续增长的消费市场即使在今天仍然在这一体系中扮演着十分重要的角色。年份新增保税仓库面积(平方米米)新增非保税仓库库面积(平方米米)2002158,7933248,82002003116,5322216,41332004455,1833277,50002005297,9311526,32772006750,3166996,96112007553,257789381221,057,66002009497,21881,008,00822010*519,45991,294,00252011*373,9877872,9000*:预测数据据来源：仲量量联行国际开发商带动动物业质量升升级国际开发商已经经成为推动中中国的仓储物物业市场升级级的重要力量量。2004年，普洛斯斯在苏州工业业园开发了其其在中国的第第一个物流园园，为海外开开发商在中国国进行物流设设施开发打开开了一扇门。在在普洛斯之后后，许多其他他国家的开发发商和投资者者纷至沓来，在在这样一个先先前由政府主主导的市场上上推动着中国国仓储物业市市场迈向一个个更高的发展展水平。在此，我们分析析了六大活跃跃在中国物流流市场的主要要开发商。在在市场走热以以来，除了自自主开发这一一习惯策略之之外，收购物物业也是另一一项进入这个个市场的途径径。普洛斯普洛斯是亚洲最最大的工业及及物流基础设设施提供商和和服务商，在在中国及日本本26个市场拥有有并管理总计计数十亿美元元的资产。普普洛斯在中国国18个主要城市市投资、建设设并管理着60个物流园。2008年122月，GIC通过130亿美元成功功收购了普洛洛斯在日本的的房地产基金金股权及在中中国的业务。目目前，被GIC收购的资产产由SMG基金管理公公司管理，SMG基金管理公公司是由原普普洛斯的高级级管理层和GIC以50-50的合作比例例组成的。从从此，原普洛洛斯（ProLoogis）的亚洲运运营组织更名名为“GLP”。普洛斯是第一家家进入中国物物流市场的海海外物流地产产开发商，其其开发战略和和步伐也相当当迅猛。通过过与本地有着着一定政府背背景的公司合合作，普洛斯斯在土地市场场上的表现极极其活跃，开开发物流设施施占据了普洛洛斯在中国的的拓展计划中中的大部分比比例。普洛斯斯目前在中国国的17个城市开发发并管理着超超过300万平方米的的仓储面积。下下表显示了目目前和将来普普洛斯在中国国的主要开发发计划：表格:普洛斯斯现有和计划划开发物业一一览城市现有物业面积（平方米）至2011年的的开发总量（平方米）上海663,2622855,5722嘉兴019,833杭州82,87693,169宁波064,598青岛106,5744106,5744苏州1,168,77821,182,2228无锡40,10040,100南京45,87845,878广州215,3755327,1388佛山129,1011129,1011成都29,69429,694重庆18,21018,210深圳70,08870,088北京128,6299128,6299天津190,1711190,1711大连162,5755162,5755沈阳18,09018,090总计3,069,44053,481,6648信息来源：仲量量联行在被GIC收购购之后，普洛洛斯放慢了其其在中国的拓拓展步伐。2009年，普洛斯斯削减了相当当于2008年底约20%的开发计划划，从而采取取风险较低的的拓展战略。除除了调整未来来的开发计划划，普洛斯也也在市场上寻寻找投资回报报较为稳定的的资产。在2009年初，GLP收购了苏州州建屋集团在在苏州工业园园内50%的资产包。这这个资产包包包含着6700,000平平方米的仓库库，其中75%已经出租给给多家跨国制制造业企业，如如三星、松下下、飞利浦、AMD。这一收购购表明：尽管管普洛斯始终终希望保持其其在中国仓储储物业市场的的领先地位，但但与其他投资资者相似的是是，普洛斯将将在拓展开发发上更为谨慎慎。观察有利利的区域位置置、有效地利利用其高质量量的资产，将将成为普洛斯斯未来主要的的发展重心。嘉民集团嘉民集团是澳大大利亚最大的的工业地产开开发商。先前前称为“麦格里佳文”，该公司2007年通过收购购上海奉贤的的物流配送中中心而进入中中国市场。48,0000平方米的奉奉贤物流配送送中心建于2005年，承租方方是知名超市市集团——易初莲花。此此后，嘉民集集团加速了其其在中国市场场的开发和收收购。至今，嘉嘉民集团在中中国的开发主主要集中在长长江三角洲区区域，而在华华北市场，嘉嘉民仅在北京京有开发的物物业。在全球金融危机机期间，嘉民民集团深受影影响。在2009年第二季度度，麦格里集集团和中国投投资集团（CIC）达成协议议，同意向嘉嘉民集团注资资4亿8500万澳元。在2009年8月，嘉民集集团宣布和加加拿大退休金金计划委员会会（CPPIB）进行合资资，合资金额额为1亿3200万美元。参参与本次合资资活动的资产产包括嘉民集集团在上海的的现有资产。预预计此次合作作将给嘉民集集团提供更大大的资金流动动性，帮助其其在之后的两两年改进其与与其他基金的的债权结构，更更有效地发挥挥其杠杆作用用。与普洛斯相比，嘉嘉民集团的战战略更为保守守。对奉贤物物流配送中心心与桃浦工业业园的收购显显示出其偏好好稳定性高的的资产。从区区域上来看，嘉嘉民集团倾向向于选择成熟熟的市场，因因此上海成为为其最为活跃跃的城市。当当发现上海的的土地供应趋趋紧而需求保保持强劲时，嘉嘉民集团选择择在嘉兴、宁宁波这两大位位于成熟的长长三角区域的的重要城市进进行开发。表格:嘉民集集团的现有及及计划开发物物业城市现有物业（面积积）至2011年的的开发总量（平方米）上海147,7755466,0266嘉兴053,652昆山033,678总计147,7755553,3566信息来源：仲量量联行依靠多家投资方方的资金协助助，嘉民集团团未曾取消任任何未来的开开发计划，只只是由于资金金的原因暂时时延迟了工程程进度和交付付日期，例如如嘉民上海浦浦东国际机场场物流园。我我们预计嘉民民集团目前的的策略将得以以保持，长三三角洲区域的的开发始终是是其重点。安博置业安博置业是一家家建立在美国国的全球领先先的工业地产产开发商，其其资产覆盖美美国、欧洲和和亚洲。公司司致力于开发发高质量的物物流配送中心心，大多位于于海港、空港港和高速公路路附近。安博置业在中国国的历史可以以追溯到2007年安博置业业成功收购位位于上海松江江九亭的17,5000平方米的配配送中心。自自此，安博置置业开始了其其在中国的拓拓展。至今，安安博置业在中中国的资产已已经扩展到5个城市，而而这个数字将将在2012年达到12个。安博置置业倾向于在在成熟的中国国沿海城市进进行开发，而而物业类型和和功能对安博博置业来说是是多样化的，遍遍布中国的空空港、海港和和邻近高速公公路的分拨中中心，其中包包括保税仓库库。与其他开发商相相比，似乎金金融危机并未未给安博置业业带来太大的的影响，尽管管其确实放慢慢了投资的脚脚步，显得趋趋于谨慎。从从价格战略上上看，安博置置业的表现十十分突出。在在一些安博置置业率先投资资的城市（如如宁波），其其租赁价格在在市场上一直直处于高位。这这种战略通常常在市场供给给紧张的时期期能够获得收收益，但在经经济下滑时却却不利于资产产表现。表格:安博置置业的现有及及计划开发物物业城市现有物业（面积积）至2011年的的开发总量（平方米）上海129,5755187,1077嘉兴24,60072,708昆山19,16319,163宁波37,81137,811北京28,06761,668天津18,63218,632大连067,691广州0120,0733总计257,8488584,8533信息来源：仲量量联行安博置业在20009年没有新的的投资或开发发，由此显现现出了其对市市场的谨慎态态度。宝湾宝湾是著名石油油后勤服务基基地——深圳赤湾石石油基地旗下下的工业地产产开发公司，赤赤湾石油基地地是宝湾物流流的上市母公公司。从2003年以以来，宝湾开开始其在中国国仓储市场的的开发步伐，以以满足国际物物流运营商的的需求。至今今为止，宝湾湾已经在中国国的五个城市市开发了超过过640,0000平方米米的仓储设施施。宝湾未来来的拓展计划划表明在未来来几年其物流流园网络将拓拓展至南京和和廊坊。一般来说，宝湾湾现有仓库的的主要目标租租客是有着拼拼装业务的第第三方物流企企业。因此，宝宝湾的开发主主要集中在临临近海港或空空港地区。随随着近年来中中国国内市场场的逐步成长长，宝湾也开开始寻找一些些有着较好区区位优势的地地区以抓住市市场份额，例例如建于2008年的昆山物物流中心，长长期以来也一一直服务着上上海市场。表格:宝湾的的现有及计划划开发物业城市现有物业（面积积）至2011年的的开发总量（平方米）上海186,6677186,6677昆山130,0000130,0000南京0133,2744天津142,0000142,0000廊坊031,000广州80,00080,000成都63,661253,6611深圳42,00042,000总计644,3288998,6022信息来源：仲量量联行宝湾对中国市场场保持着积极极的姿态和信信心，即使金金融危机也未未给其工程进进度造成太大大的影响。除除了以上城市市的确定项目目之外，宝湾湾还在考虑进进军其他市场场，包括大连连、青岛和宁宁波，甚至是是少有外资开开发商问津的的济南。丰树丰树是一家新加加坡的房地产产投资公司，旗旗下管理的物物业包括办公公楼、物流、制制造业厂房、商商务园区和零零售商铺等。亚亚洲市场是丰丰树的主要市市场。与其他的竞争者者相似的是，丰丰树在中国采采取了十分谨谨慎的策略，主主要通过收购购建成的物业业作为其自有有资产，首当当其冲的是丰丰树欧罗物流流园，它位于于浦东新区，靠靠近浦东国际际机场。在此此之后，丰树树开始了在中中国的征程。然然而，与其他他物流投资者者相比，丰树树对稳定物业业的收购在其其公司的中国国发展战略中中占有极其重重要的地位，通通过这一点，丰丰树的租赁风风险得以减轻轻，并保证了了稳定的收入入。表格:丰树的的现有及计划划开发物业城市现有物业（面积积）至2011年的的开发总量（平方米）上海155,1633155,1633西安23,17623,176无锡45,03245,032广州117,1466117,1466天津531,3944531,3944总计871,9111871,9111信息来源：仲量量联行鉴于丰树在上海海洋山港区域域的资产表现现不尽如人意意，我们相信信他们将在一一段时间内远远离保税业务务，而靠近空空港的配送中中心依然是丰丰树的主要兴兴趣所在。同同时，丰树还还将保持其收收购物业的一一贯风格，并并且倾向于将将这些物业参参与其新加坡坡的房地产信信托基金——丰树物流信信托基金。维龙维龙是一家成立立在意大利米米兰的房地产产开发商和投投资商，也是是意大利最大大的工业地产产开发商。维维龙不仅关注注欧洲市场，从2006年起也开始进军亚洲市场，并在上海建立了其在中国的第一个办事处。对于其他在中国活跃多年的物流地产开发商而言，维龙还是一位新的竞争者。通过与仲量联行行旗下的投资资管理业务分分支——“领盛投资管管理”公司合作，维维龙稳步地推推进其发展步步伐。维龙目目前在上海开开发了两个项项目，均位于于西上海地区区，其主要功功能都是国内内的区域配送送。作为一名名进入中国市市场不久的竞竞争者，维龙龙努力避免过过于迅猛的扩扩展战略，取取而代之的是是一种相对缓缓和的市场渗渗透模式。例例如其位于松松江的1199,211平平方米的维龙龙配送中心是是一个定制租租赁项目，承承租方是著名名的物流服务务提供商——新科安达。由由此可以看出出，维龙选择择上海这样一一个成熟的市市场，其策略略是首先打下下一个稳固的的基础，而不不是急切地抢抢占市场份额额。表格:维龙的的现有及计划划开发物业城市现有物业（面积积）至2011年的的开发总量（平方米）上海64,472160,3266总计64,472160,3266信息来源：仲量量联行维龙暂时没有在在其他城市扩扩展的计划，因因此我们预计计维龙将继续续关注上海市市场，特别是是嘉定配送中中心。我们相相信，维龙将将在未来继续续保持稳健的的战略和发展展步伐。为了对国际开发发商的仓储物物业投资回报报有一个更为为清晰的认识识，我们列举举了以下五个个投资开发案案例，并详细细分析其资产产表现。安博天津港保税税物流中心出售方锦佳物流开发面积(仓库部分，平平方米)18,632交易时间2008年111月空置率100%(交交易时)成交租金(截至09年33季度;人民币每天每平平方米)1.20净营业收入(人民币每年))6,400,8837.288交易价格（人民民币）81,000,,000年投资回报率该初始回报率是基于当时有效租金收入计算得出的投资回报百分比，即有效租金除以资产价值。在计算初始回报率时，收购或租赁面积的交易成本不包括在内。初始回报率反映了假设满租的情况下交易成本的净投资回报。年投资回报率=年有效租金/资产价值10.08%嘉民桃浦工业园园出售方本地开发商开发面积(仓库部分，平平方米)44,366交易时间2007年7月月空置率20%成交租金(截至09年33季度;人民币每天每平平方米)1.00净营业收入(人民币每年))12,553,,359.770交易价格（人民民币）210,0000,000年投资回报率7.71%维龙松江物流配配送中心开发商维龙开发面积(仓库部分，平平方米)43,279完工时间2009年4月月空置率(截至09年33季度)0%成交租金(截至09年33季度;人民币每天每平平方米)0.80净营业收入(人民币每年))9,623,5518.444土地价格(人民币/平方方米)467开发成本(人民币/平方方米)1800开发回报率由开发商根据5年期的内部收益率计算得出20%宝湾成都新都物物流中心开发商宝湾开发面积(仓库部分，平平方米)63,661完工时间2008年122月空置率(截至09年33季度)80%成交租金(截至09年33季度;人民币每天每平平方米)0.60净营业收入(人民币每年))10,298,,439.997土地价格(人民币/平方方米)375开发成本(人民币/平方方米)1800开发回报率16%安博嘉兴物流园园开发商安博置业开发面积(仓库部分，平平方米)24,600完工时间2009年初空置率(截至09年33季度)100%成交租金(截至09年33季度;人民币每天每平平方米)0.57净营业收入(人民币每年))3,755,9964.900土地价格(人民币/平方方米)300开发成本(人民币/平方方米)1700开发回报率25%下表对主要的物物流地产开发发商在中国的的开发战略进进行了总结：：普洛斯嘉民集团安博置业宝湾丰树维龙主要市场战略开发新物业开发新物业开发新物业开发新物业收购现有物业开开发新物业开发新物业拓展计划迅猛平和平和强势平和缓慢退出机制出售资产出售资产-出售资产房地产信托基金金-未来计划平和扩张缓慢扩张平和扩张强势扩张缓慢扩张平和扩张信息来源：仲量量联行我们预计将来会会有更多国内内的开发商进进入这个市场场，他们大多多数在包括制制造业厂房在在内的工业地地产投资方面面有着丰富的的经验。以平平谦为例，之之前在华南地地区积极开发发了一些制造造业厂房和产产业园区，而而此次平谦计计划在昆山开开发较大体量量的物业。此此外，尽管国国内投资者之之前对物流地地产并不十分分熟悉，但其其对物流地产产的兴趣却在在不断提高。另另一个驱动的的要素是：房房地产信托基基金将于2010年投入运转转。由于各种种关于税收方方面的制度限限制，目前可可能参与房地地产信托基金金的资产是一一些大型国有有企业所持有有的位于成熟熟的经济开发发区内的物业业。这些物业业大部分是包包括仓库项目目在内的工业业开发项目。然然而，缺乏资资产透明度是是工业地产投投资者广泛参参与的瓶颈，房房地产信托基基金提高了市市场信息的透透明度，从而而吸引更多投投资者进入这这个市场。承租者需要更高高质量的物业业以提高其效效率在国际物流开发发商进入中国国市场的早期期阶段，国内内的最终用户户对于租金尤尤其敏感，忽忽视了高质量量物业所能带带给他们的有有利之处。因因此，对于这这些国际物流流开发商的物物业，其大部部分的承租者者是有着物流流服务合作关关系的跨国公公司。随着本本地公司逐步步意识到高质质量的仓储物物业所带给他他们的高效率率和最终的低低成本，近年年来对这些物物业的需求正正在逐渐扩大大，驱动着物物业的市场吸吸纳率的提升升和空置率的的降低，直至至金融危机影影响这个市场场。年份保税仓库的新增增供应量(平方米)保税仓库的市场场净吸纳量(平方米)年末空置率2002158,7933-24.0%2003116,5322104,157721.1%2004455,1833324,089924.7%2005297,9311298,572218.9%2006750,3166402,916629.0%2007553,2577558,068822.6%2008696,8122291,719930.1%2009497,2188210,800033.8%2010*519,4599294,800034.9%2011*373,9877420,400031.1%*预测数据来源源：仲量联行行由于受全球需求求和中国出口口业务的直接接影响，保税税仓储物业市市场受到了金金融危机的巨巨大冲击。在在2006年和2007年的旺季，保保税仓库的净净吸纳量超过过了2003年的五倍，而而在金融危机机期间，其需需求陡降，市市场平均空置置率升至30%以上。许多多保税仓库市市场（如上海海、深圳）还还出现了中止止租赁合同和和客户丢失的的现象，甚至至直接导致当当季度的市场场呈现负吸纳纳率。值得庆幸的是，根根据普遍分析析，世界经济济衰退已经接接近尾声。尽尽管出口在2010年缓步复苏苏，市场吸