上海某商办楼项目市场策划报告

目录一****简介1二项目区区城板块简介介142.1项目区位位142.2城区规划划14三项目区区域竞争分析析323.1商业市场场分析143.2办公棪市市场143.3住宅市场场14四项目定定位及投资分分析444.1项目SWWOT分析144.1项目产品品定位及投资资分析144.3综合产品品定位14五项目产产品建议6225.1休闲商务务特区产品建建议145.2办公楼产产品建议144一、***简介介***区地处上上海市***部，全区总总面积464.4平方公里，现现辖8个镇、3个街道、1个市级工业业区及菊园新新区，户籍人人口50.5万。***区交通十十分便捷，境境内路网密布布，有中国大大陆第一条高高速公路－－－***高速公路，以以及**高速公路、***国道、***国道、**铁路、***铁路，形成成了“三纵三横”为主干道、多多条道路与外外省市相通的的枢纽型、辐辐射型的公路路网络。从***出发，驱车车半小时即能能到达**机场；***距****集装箱码头头仅25公里。***区能源充足足，通讯便捷捷，市政基础础设施完善。城城市建设和管管理水平不断断提高，城市市形象日新月月异。建县历史近8000年、素有“江南历史文文化名城”美誉的***，是一座融融悠久历史文文化和浓厚现现代气息于一一体的旅游城城。今日***，古树、古古庙、古塔、古古园、古镇与与高楼大厦、别别墅家园、时时尚商街、动动感赛场、科科技园区交相相辉映，似一一幅古典与现现代和谐共融融的色彩画，散散发出迷人的的魅力。***是科技城城。早在1958年，上海市市人民政府就就把***确定为科学学卫星城。区区内有原子核核、光学精密密机械、硅酸酸盐、计算机机、航天科技技等一批国家家级的高科技技研究所和中中试基地，云云集了中高级级教学、科研研专业人才6000多名。***又是著名名的汽车城。2001年，集汽车车研发制造、汽汽车贸易、汽汽车科教博览览、汽车物流流、汽车文化化旅游和汽车车服务等综合合六大功能于于一体的上海海国际汽车城城建设全面启启动，凸现汽汽车主题的上上海国际赛车车场、同济汽汽车学院、上上海汽车工业业质检中心、上上海二手车交交易市场等已已经建成，汽汽车会展中心心、汽车博物物馆、汽车城城大厦、汽车车博览公园、德德国风貌的安安亭新镇等也也正在建设中中。作为上海西北郊郊工业重镇，***近年来贯彻彻“二、三、一一”产业发展方方针，坚持优优先发展先进进制造业和现现代服务业，形形成与大都市市郊区地位匹匹配并具有明明显特色的产产业发展格局局。***工业结构构渐趋合理，已已形成汽车及及零配件、通通信电缆及设设备、电子电电器、精细化化工、金属制制品、纺织服服装等一批支支柱产业。2003年全区工业业总产值达873.6亿元，连续续多年名列上上海市郊各区区县前列。***第三产业业长足发展，建建成了上海市市轻纺市场、上上海二手车交交易市场、上上海***胶合板批发发市场、上海海装饰市场等等一批大型专专业市场；规规划面积5000亩的上海西西北物流江桥桥园区建设也也已初具规模模。旅游、房房地产业发展展较快，成为为***经济新的增增长点。近几年，****不断调整农农业产品结构构，积极发展展精品农业、生生态农业、旅旅游农业，加加快了***农业向都市市型农业转变变的步伐。***按照“重重新安排山河河”的理念描绘绘新一轮发展展蓝图，已制制定南、北、西西、中“四大板块”发展战略。南南部是以生活活服务、现代代物流、专业业性市场为主主的“三产”综合发展板板块。北部是是以汽车零配配件、光电子子、生物医药药、新材料新新能源、现代代信息技术产产业为主的先先进制造业板板块。西部是是上海国际汽汽车城板块，以以汽车整车及及零部件制造造、汽车商贸贸、博览、研研发等为主要要功能，将建建成国家级汽汽车产业高地地，以及极具具特色的现代代化的安亭新新镇。中部是是***新城板块，是是集文化教育育、科研培训训、运动休闲闲、旅游度假假、生活居住住等功能于一一体的综合性性现代化城区区。在坚持改革开放放促发展的同同时，***重视生态环环境的保护完完善。以***新城的规划划建设为新起起点，***正在建设成成为经济发达达、文明开放放、人文生态态和谐、适宜宜人居的新城城。二、项目区城板板块简介上海经济已连续续保持了两位位数增长。未未来5年，上海将将加快国际经经济、金融、贸贸易和航运中中心的建设步步伐，国民经经济仍将持续续快速健康发发展。特别是是上海的经济济结构正处于于调整期，第第三产业的比比重不断扩大大，这为商业业、商务配套套设施和专业业市场的发展展奠定了坚实实的经济基础础和发展空间间。真如板块2.1项目区位位真如板块根据本案所处的的地理位置，将将周边环境划划分为三个板板块：真如板板块、梅川板板块、江桥板板块梅川板块梅川板块江桥板块2.2城区规划划江桥板块真如板块真如镇地处上海海市普陀区西西北城乡结合合处。南与***街道接壤、东东南与东新村村街道为邻，北北、西与***区接壤。西西北为桃浦镇镇。目前真如如镇总面积66.09平方公里，人人口约10万。真如被确立为四四个市区副中中心之一，与与徐家汇、江江湾、花木三三个副中心相相比，其发展展力度与速度度与前面三个个副中心相比比存在一定的的差距，真如如地区的发展展现状相对滞滞后，其发展展滞后的原因因主要有三方方面：历史行政区域的的划分，和所所处地理位置置的独特性——被沪宁铁路路从东北向围围成了一个“死角”。上海西站的大量量流动人口带带来许多社会会问题且人口口素质偏低，影影响到真如地地区的经济发发展和城市建建设。目前真如地区市市政基础设施施不完备，市市容有待提高高，最重要的的是真如地区区的商业、商商务配套设施施欠缺，没有有一个像样的的大型商业购购物中心。不不能充分区域域的经济发展展要求。从影响区域发展展的三大原因因当中，我们们分析得出：：商业、商务务配套设施欠欠缺是最主要要的原因。在在新一轮的上上海总体规划划中，政府逐逐步加大了改改善力度，规规划前景为：：真如副中心功能能定位为承担担市级CBD的部分功能能，成为上海海西北片区的的生活服务中中心、城市二二级中心，并并逐步发展建建设成为上海海和长江三角角洲的生产力力服务中心。规划副中心分为三个层次：中心功能区，设设置商务、展展示、酒店等等设施；混合功能区，进进行公寓、办办公、商业、餐餐饮、娱乐等等功能混合开开发，作为核核心区功能的的补充；外围地区，主要要为真如、石石泉两个居住住区。规划各各类建筑开发发总量控制在在640万平方米以以内，其中：：商务办公建建筑面积控制制在180万平方米；；商业服务建建筑面积控制制在50万平方米；；住宅建筑面面积控制在354万平方米。核核心区开发总总量约为200-3300万平方米。梅川板块梅川板块地处真真北路中环附附近，南临金金沙江路，北北靠武宁路***，靠近曹杨杨居住生活区区，已经开始始逐渐成为上上海西区最大大最成熟的居居住社区。该板块位于普陀陀与***的交汇处，拥拥有较大的地地理位置优势势。其商业与与住宅都有其其显著的特点点，商业主要要集中在***沿线，是上上海著名的贸贸易集散地；；住宅集中在在江桥，是房房产领域的新新兴板块。商商业、商务配配套设施市场场需求大。在房地产不断开开发的同时，地地区内的商业业配套也在不不断完善，且且在市场需求求的推动下打打破新兴居住住区的概念，推推出真北商务务区的规划：：上海西北角最吸吸引人的景观观休闲街——梅川路欧陆陆休闲街位于于本商圈。这这是上海第一一条由民营企企业投资建设设的商业步行行街，宏泉集集团与长征镇镇、普陀区政政府三方总投投资达4000万元。600米长的梅川川路步行街有有近5万平方米商商业面积；步步行街上布局局了的道路景景观、绿化和和灯光，休闲闲街中段还开开辟了7000多平方米的的大型公共活活动广场，充充分体现了社社区配套商业业的人文性与与完备性。长征新城：“长长征新城”的区域初定定为真北路－－金沙江路－－万真路－梅梅川路，面积积达4平方公里，在在规划中该新新城将主要凸凸现商业、商商务、住宅三三大功能，锁锁定目标客户户为长三角的的商业经营者者、房产投资资者；真北商务区：该该区域将建成成100万平方米的的办公楼和相相关配套设施施，主要吸引引中小企业和和民营企业，逐逐步成为普陀陀区重要的技技术投资创业业基地。梅川川路、万真路路地区，则将将成为一个面面积约5万平方米的的商贸区。江桥板块作为项目的所在在地江桥板块块而言，商业业经营已进入入成熟阶段。在在商业经营场场所不断扩容容的同时，商商业、商务配配套设施相对对匮乏。就***轻纺市场而而言，它是辐辐射长三角的的批发市场，有4000家小商户，每天高达3-4万的人流量，专业市场环境***优越的地地理位置决定定了它处于上上海市西北物物流园区的服服务半径范围围。从***所处的地理理位置来看，在***区经过安亭江桥镇，周边的区域有桃浦镇、长征镇。从宏观角度来看看，未来的安安亭和黄渡镇镇属于工业园园区，江桥镇镇和桃浦镇属属于物流园区区，真新新村村、长征镇和和真如镇属于于商贸区。这这些区域由西西向东将形成成工业产业园园区---物流园区---商贸休闲区区的过渡。由由于接壤江桥桥物流园区和和普陀区的未未来岛开发区区，又是贯穿穿整个上海西西部区域工业业园区和物流流园区，***充分利用其其优势，与物物流园区进行行功能互补，估估计以后进入入***的货流将大大多来自从上上述两大物流流园区。在此基础上，****有效地发展展自己的周边边的产业基础础优势（如2003年安亭汽车车配套产业：：汽车零部件件生产相关企企业达70家，占工业业企业总数的的35.4%，产值占全全镇工业总产产值的52.6%，利润占全全镇工业利润润的71.2%。在***的两侧则出出现了很多与与汽车相关的的市场---东方汽汽配城）。三、项目区域竞竞争分析3.1商业市场场分析***的形成***已成为上上海市郊结合合部重要的商商品集散地之之一，上海第第一个轻纺市市场、米行，最最大的农副产产品交易市场场都诞生在这这里。两大市市场的出现有有其客观、必必然的原因：：轻纺市场形成原原因：从上世纪九十年年代中期，上上海市政府做做出产业结构构调整，大量量的纺织厂、纺纺织的相关行行业迁移到了了上海近郊地地区，中心城城区原有的厂厂房逐渐拆迁迁到了上海西西北部地区：：***、闵行、宝宝山等。上海的产品在全全国还是享有有很高的声誉誉，作为连接接着江苏省的的主要道路的的***承载着更多多的进出货量量。在多种因因素共同影响响下，上海轻轻纺市场选择择在***。上海米行形成原原因：一方面是由于上上海的粮食主主要靠江苏省省、浙江省以以及外省的进进口，***绝佳的地理理位置又一次次起了作用；；另一方面****区是上海最最重要的自主主粮食蔬菜产产区，第一产产业在上海各各区中一直排排名第一。通过两大专业市市场的形成原原因，我们总总结出***的市场形成成离不开产业业的形成。因因此，***是先产业后后市场，是产产业定位与市市场定位的结结合。专业型市场发展展***市场（菜菜篮子工程）于1992年10月28日开业，是以经营蔬菜为主，兼营粮油、土特产、肉禽蛋、水产、瓜果等多品种的综合性批发大集市。上海花卉交易中中心（***花卉交易市市场）于1992年4月开业，市市场主要经营营交易鲜花、盆盆花、盆景和和鸟、鱼虫及及其配套产品品，上海花卉卉交易中心在在全国享有一一定盛誉。上海江桥蔬菜批批发市场于1994年开业，是是一个占地10万平方米、蔬蔬菜品种达157个、日均交交易量超过1500吨的市场，在在安徽、江苏苏等蔬菜销售售商中交口相相传：吞吐量量大，卖买公公平，生意好好做。上海市轻纺市场场于1994年底开业，是是唯一经上海海市人民政府府批准建立的的面向全国、辐辐射海外的全国国性轻纺商品品专业市场。市市场内主要经经营商品包括括款式各异的的窗帘、家具具、沙发面料、床上上用品、各类类面料、服装装、箱包、鞋鞋帽、地毯及及其他小商品品，琳琅满目目吸引了各方方来客，每天天的人流量平平均达3-4万人次。上海东方汽配城城于1998年6月开业，是是一个集品牌牌专卖、商务务办公、酒店店、仓储配送送、电子商务务平台、经营营人员培训、银银行结算、质质量检测、中中介服务等功功能于一体的的综合大型专专业市场。上海曹杨水产批批发市场（铜铜川路水产批批发市场）于于1999年7月开业，主主要经营水产产海鲜类零售售批发产品。上海米行（真新新粮食批发交交易市场）于2001年8月开业，是是沪上重要的的粮食集散地地：每天凌晨晨3点至5点是米行交交易的高峰期期，日均交易易量达1000多吨，高峰峰时可达1630吨，上海市市民每天吃的的大米，1／3出自这里。上海***钢材材交易市场于于2002年11月18日开业，是是集物资仓储储、运输、配配送、信息、网网络为一体的的大型现货交交易市场。总总占地面积180亩，现有交交易房300余间，配置置大小龙门行行车22台，移动吊吊机3台，100吨、30吨地衡各一一部，自备500吨内河码头头一个。东华环球木业建建材交易市场场2004年8月28日开业，是是一个以木业业为主，石材材等其它建材材为辅的、国国际化标准的的、可持续发发展的商业、文文化平台。以以木业建材为为主，融展示示贸易、仓储储物流、技术术和信息交流流为一体的高高端交易城。从***的发展展来看，最初初的***市场是为了了满足和解决决上海市市民民的基本生活活需要创建的的，提供的是是生活必需品品，如粮食和和纺织品。随随着上海经济济发展的加快快，***从一个单纯纯的对内批发发市场转向了了一个双向的的批发市场，即即对周边的省省市产生强大大的辐射作用用，促进了上上海西部地区区的物流业。***的发展趋趋势***发展正经经历着一个自自然演化过程程，从功能单单一的满足人人们日常生活活需要、布局局零乱、商品品档次低的市市场转向，依依托紧邻的上上海西北物流流园区，以专专业市场为主主，***正从批发交交易集市为主主的市场转向向以专业批发发物流为主的的市场。在“***的现现在”中分析得出出：***接壤江桥物物流园区和普普陀区的未来来岛开发区这这两大物流园园区，因此物物流行业以及及物流园区内内的产品可能能对***产生影响。物物流行业的明明显趋势主要要有两个：大型的连锁零售售业的出现——出现于***附近地区较较多。大型的连锁零售售业的出现和和物流行业是是分不开的。物物流的实质是是实物在空间间的位移。对对于大型的连连锁零售业来来说，物流主主要是指第三三方的物流业业，也就是说说，商品交易易市场实现的的是第三方物物流的功能。通通常情况下，资资源配置完成成市场上的原原材料到制造造商、产品到到零售商之间间的流动，这这就是第三方方物流提供的的功能。有些些零售商自己己来完成物流流，在***就表现在易易初莲花商家家身上。第三三方物流是通通过协调企业业之间的物流流运输和提供供物流服务，把把企业的物流流业务外包给给专门的物流流管理部门来来承担。从第第三方物流的的对象看，可可以是零售商商业企业，成成为众多零售售店铺的配送送、加工中心心，也可以是是生产企业，成成为生产企业业，特别是中中小型生产企企业的物流代代理。目前，闵闵行、***、宝山新注注册的中小型型生产企业很很多。就地销售批发市市场向专业批批发物流集散散地过渡——***正经历着这这样的转变。就地销售批发市市场与专业批批发物流集散散地区别是：：就地销售批批发市场（如如***市场与上海海米行）的产产品生产地不不在销售地，该该批发市场对对内（以区域域为单位）销销售，批发给给零售商（个个体户），只只有批发销售售的含义，没没有做贸易的的实质。而专专业批发物流流集散地（如如***商贸城规划划中与东方汽汽配城）的产产品生产地大大多是在销售售地，该批发发市场即对内内（以区域为为单位）销售售，同时也对对外（以区域域为单位）销销售。既有批批发销售的含含义，也有做做贸易的含义义，即层层批批发。专业批发物流集集散地产生的的前提是：与与产品生产地地与专业批发发物流集散地地距离较近。从从上海对于***、宝山、闵闵行的定位来来看，这三个个区的第二产产业在产业结结构中占很大大的比重。批发市场与生产产厂商的物流流关系是：一一是在厂商力力量较强的产产业，厂商自自身代行批发发物流功能，对对批发市场配配送服务给予予支援；二是是在厂商以中中小企业为主主、批发市场场力量较强的的情况，由批批发市场集中中处理多个生生产商的物流流活动。***的发展格格局从目前的情况看看，***两侧还将兴兴建多处大型型商业设施，如如本项目主要要项目***商贸城即将将投入使用。沪沪宁高速公路路北侧和环西西大道交汇处处，将兴建一一座***展贸中心，引引进先进的商商品交易市场场概念，设立立常年展贸中中心。***以后的格局局有是：***市场（菜菜篮子工程）和和上海米行为主主的（副）食食品聚集地。***未来的农贸贸类设施可能能会引进水产产、禽单类的的产品。以轻纺市场为主主的轻纺产品品聚集地。***未来的商业业设施可能会会吸引床上用用品、布业、布布艺等领域国国内外著名厂厂商入驻，与与轻纺市场拉拉开在档次上上差距，形成成一个轻纺产产品的展销中中心。以东方汽配城为为主，***西段将建立立汽车零部件件制造企业品品牌产品的展展销中心和品品牌汽车整车车展销中心，并并将开设汽车车金融、汽车车租赁、维修修、培训等拓拓展服务功能能。形成类似似于吴中路的的汽配一条街街。为上述三类专业业市场提供配配套的商贸、餐餐饮、娱乐、文文化等服务商商业设施。周边商服租金走走势（租金：元天//㎡）(注：均以一层层商铺租金价价格作为参考考)乐购超市商服处处于大型居民民区域内，成成为周边居民民生活消费主主要场所，因因而租金价格格处于较高水水平，商服业业态以休闲、餐餐饮为主，商商服功能性突突出，相应带带动租金价格格。***沿线主要要以轻纺市场场作为代表，成成熟的专业市市场环境、区区域物流中心心巨大的商业业吸引力和高高投资回报率率等因素影响响，其租金水水平达到区域域商服租金高高点。好乐广场作为区区域综合性餐餐饮、娱乐休休闲广场，其其辅助功能十十分明显，前前期受到商业业业态凌乱影影响，入住率率不佳,后期随着肯肯德基国际性性连锁餐饮的的进驻，入住住率不高的局局面逐渐改善善，租金水平平有所提升。周边竞争商服介介绍1）轻纺市场（租金情况：万万元/年）（租金情况况：元/天/㎡）建筑配套：外墙墙采用为主内部采用简单涂涂料、面砖为为主配备大型自动扶扶梯业态形式：一一层：窗帘布布、装饰辅料料、沙发布料料；二层：各式品牌牌、经典布艺艺；三层：各式家具具经营模式：依托托***形成专业批批发及物流中中心优势，形形成专业型市市场的商业业业态。商服招商经营专专业性强，形形成区域专业业产品流通中中心。分析:***轻纺市场场属于沿线区区域最早开发发的专业型商商业市场，商商业环境、客客流量及区域域商业辐射功功能十分明显显，入住率达达到85％。临街、中心位置置商铺成为市市场抢购热点点，底层临街街商铺，人流流量大，商业业氛围浓厚成成为经营者首首选，租金已已在16－17元天/㎡的租金水平平，位于二、三三层电梯主入入口等特殊位位置的商铺，租租金价格也相相对较高。随着专业物流中中心地位的确确立，经营额额逐渐增长利利好影响，租租金涨幅在区区域内具有代代表性。15－20㎡的的商铺产品成成为主流产品品格局，面积积对于租金影影响较小，产产品分布区域域的不同成为为影响区域租租金价格的主主导因素。2)利富名城（售价：万元//㎡）建筑配套：专家家设计、统一一规范，采用用轻隔间，面面积大小随心心所欲统一玻璃门面，采采光通透统一声控、音响响、空调、店店招、灯光、色色彩外墙以玻璃木墙墙装饰，显示示通透大气。业态形式：1FF--时尚新天地地彩妆专柜、保保养品专柜、美美发专柜、SSPA水疗专柜、流流行配件专柜柜、皮件皮饰饰专柜、生活活用品专柜、女女鞋专柜、可可口简餐、美美容保健品专专柜、手机专专柜，其它妇妇女用品专柜柜。2F--缤纷新新世界美少女女流行广场，时时尚妇女休闲闲运动服饰、香香榭服饰专柜柜、女性内衣衣专区、孕妇妇装。3F--童年欢欢乐地电动玩玩具、幼教玩玩具、儿童书书店、童装童童鞋、婴幼儿儿装及用品、玩玩具王国、糖糖果屋、冰淇淇淋店、保健健食品、其它它儿童用品专专柜。4F--惊喜福福利宫妇儿用用品甩卖中心心、拍卖中心心、展示中心心、经营模式：专业业商场——统一经营，专专家管理委托国际品牌专专业商场物业业公司专责商商场物业管理理订定、统一经营营管理办法、规规章，落实共共存共荣理念念提供经营管理基基金，务期永永续经营统一规划设计开开业广告，拉拉高商城知名名度投资优势――自自营委租，各各得其所，投投资自用皆宜宜委托商城物业公公司成立专门门招租部门，专专责出租服务务确定订定自营与与委租条例，维维持商场满柜柜经营合理订定租金，高高度保障投资资获得分析:利富名城作为区区域综合型﹑规模型商贸贸中心,商业带动功功能十分强劲劲,以”大而全”,精品路线为为主要特征,商铺面积集集中在15-30平方米;1F商铺售价在在300000-500000元不等,2F//200000-300000元,3F//100000-200000元和4F/100000价格推向市市场,高于区域在在售和已售商商服价格,商铺价格已已达到较高水水平;15-30平方方米的分割铺铺位有效降低低总价过高风风险,商业业态走走综合性路线线,业态含盖面面较广,增强竞争优优势;市场销售表现良良好，一层171间商铺，二二层160间商铺成为为市场预定的的热点，三层层预定已接近近65％;随着***市场场商圈的逐渐渐形成和扩大大,未来商铺价价值将会逐渐渐上升,投资价值逐逐渐受到认可可.3)好乐休闲广广场（租金情况：元元/天/㎡）（售价价：万元/㎡）（以区域二手商商铺销售价格格作为参考）建筑配套：建筑筑外墙采用色色彩明快的涂涂料为主，体体现舒适现代代感旋转镂空楼梯连连接各层面中心为镂空天井井式休息小广广场内部以白色涂料料为主业态形式：餐饮饮、美容美发发、休闲娱乐乐中心、咖啡啡吧经营模式：以休休闲、购物、餐餐饮类别作为为主要经营业业态的商业广广场招商定位在餐饮饮休闲模式分析:好乐广场以餐饮饮﹑休闲为主要要经营方向,弥补区域人人流量大,周边居民消消费需求上升升得不到满足足的缺陷，打打造休闲娱乐乐新天地;商铺面积较大主主要在40-50㎡之间,早期商业业业态较为分散散,市场缺乏统统一管理，入入住率维持在在45－50％之间，影影响二手商铺铺价格的提升升;随着肯德基的进进驻,商业氛围逐逐渐成熟和改改善.商场统一进进行招商，明明确餐饮、休休闲为主要业业态模式，入入住率稳步提提升，当前的的入住率超过过80％;二期项目的即将将开始销售定定位依托在大大型超市（预预计将建成乐乐购超市）来来提升商服价价格,以高标准商商服配套环境境来促进销售售，带动区域域商业环境的的进一步繁荣荣。4)丰庄路沿线线商铺（租金情况：元元/天/㎡）（售价价：万元/㎡）（以区域二手商商铺销售价格格作为参考）建筑配套：涂料料建筑外墙配以仿大理石材材质饰面内部均以涂料装装饰临街商服设有通通透玻璃门窗窗业态形式：中小小型餐饮店、娱乐休闲中心、房房屋中介公司司音像店、休闲咖咖啡店、便利超市、综合合性菜场、美容美发店、书书店及工艺品品店轻纺产品店经营模式：为周周边庞大的人人口消费量提提供基本生活活设施和休闲闲娱乐场所。餐饮、娱乐休闲闲成为主要业业态分布临近***专业业市场，周边边人流量大成成为扩大商业业业态范围的的契机。分析:丰庄路沿线商服服主要服务于于周边居民的的生活基本需需求﹑餐饮店﹑便利店成为为主要经营模模式,价格差异性性较大;丰庄路以北临近近***商业氛围的的商铺租金较较高，租赁情情良好；丰庄庄路以西商铺铺建造时间较较早，品质不不佳多面向周周边居民生活活简单需求配配备，因而租租金价格较低低;临近***区域域二手商服价价格在10000元左右,价格受到地地段﹑品质影响明明显;丰庄西路周边社社区商铺开发发较早,整体品质不不高，目前市市场供应量小小,导致二手商商铺价格升幅幅不明显。其他新开商业列列表永乐电器项目名称永乐生活电器项目示意图项目位置***、丰庄路路经营业态各式家用电器营业面积分布一层：手机、精精品小家电；；二层：学生生学习用器、电电脑、IT配材、数数码产品；三三层：厨卫三三件套、音响响；四层：冰冰箱、洗衣机机、空调；五五层：各式品品牌电视入住商家/品牌牌美的、格兰仕、苏苏泊尔、飞利利浦、联想、海海尔、康佳、长长虹、TCLL、戴尔、惠惠普、索尼等等周边配套轻纺市场、国美美电器、中国国农业银行、好好美家装饰建建材市场、易易初莲花购物物中心、好乐乐厚生服装辅辅料市场、江江桥大酒店//宾馆、金半半岛大酒店、麦麦当劳/肯德基快餐餐、中国石化化加油站、同同君福酒店夜夜总会等公交线路旅游6号线、北北安线、陆安安线、公交9947、948、950、740、717、860等综合分析利多：该项目处处于***商贸区和江江桥开发区心心脏地带，地地段优越，人人流充足旺盛盛。同时项目目装饰及外立立面鲜艳美观观,在当地独具具特色,项目建筑品品质高尚,内部装饰装装修及营业分分布亦较为舒舒心适意,显眼明了,促进了项目目的整体品质质。利空：周边银行行、金融项目目奇缺，同时时周边仍然处处于开发建设设中，外地人人员流动频繁繁，使得商贸贸项目难以提提升整体品质质。2)国美电器项目名称国美电器项目示意图项目位置***、安边路路口经营业态家用电器营业面积分布二楼：数码、电电脑、通讯器器材（手机）、小小家电、空调调等；三楼：：各式电视、音音响、冰箱、洗洗衣机等入住商家/品牌牌宏基、春兰、诺诺基亚、三星星、格兰仕、苏苏泊尔、飞利利浦、联想、海海尔、康佳、长长虹、TCLL、戴尔、惠惠普、索尼等等周边配套永和大王、永乐乐电器、中国国农业银行、好好美家装饰建建材市场、易易初莲花购物物中心、好乐乐厚生服装辅辅料市场、江江桥大酒店//宾馆、金半半岛大酒店、麦麦当劳/肯德基快餐餐、中国石化化加油站、同同君福酒店夜夜总会等公交线路旅游6号线、北北安线、陆安安线、公交9947、948、950、740、717、860等综合分析利多：该项目处处于***商贸区和江江桥开发区心心脏地带，紧紧靠轻纺市场场，地段优越越，商圈活跃跃，且位置、招招牌十分显眼眼，能充分吸吸纳人气，加加之国美电器器在全国的知知名度，人流流充足旺盛。利空：周边银行行、金融项目目奇缺，同时时周边仍然处处于开发建设设中，外地人人员流动频繁繁，使得商贸贸项目难以提提升整体品质质。同时，该该项目的营业业面积分布较较为粗糙凌乱乱，不太明显显分布在大厦厦二、三层，之之间的通道设设施配备不佳佳，各种因素素可能会影响响部分客流的的光顾。3)好美家项目名称好美家装潢建材材超市项目示意图项目位置***、祁连山山南路口经营业态家居厨卫用品、装装潢、建材自自选超市营业面积分布一层：各式厨卫卫用品及装潢潢材料；二层层：永兴家具具入住商家/品牌牌汇丽涂料及地板板、立丰地板板、樱花厨卫卫、科勒卫浴浴、摩恩卫浴浴、T0T00卫浴、欧龙龙漆、立邦漆漆、多乐士漆漆料等周边配套永乐电器、国美美电器、中国国农业银行、易易初莲花购物物中心、好乐乐厚生服装辅辅料市场、江江桥大酒店//宾馆、金半半岛大酒店、麦麦当劳/肯德基快餐餐、中国石化化加油站、同同君福酒店夜夜总会等公交线路旅游6号线、北北安线、陆安安线、公交9947、948、950、740、717、860等综合分析利多：该市场处处于***商贸区中心心地带，地段段优越，人流流充足旺盛，相相邻购物中心心易初莲花超超市,两者经营项项目形成了互互补，容易聚聚纳人气。项项目内部装饰饰品质舒心，显显眼明朗，且且外围停车场场也较为宽大大，突出了建建材超市的自自身特点。利空：周边银行行、金融项目目奇缺，同时时周边仍然处处于开发建设设中，对项目目的整体品质质有所影响。同同时项目的外外立面装饰风风格较为平庸庸，难以突出出项目本身经经营装潢建材材家居的特征征。4)国际鞋城项目名称上海国际鞋城项目示意图开发商兆地地产·上海海***国际鞋城有有限公司项目位置***、丰庄路路、新郁路建筑面积近10万平方米米销售价格一楼沿街商铺550000元元/平方米，其其他约290000元/平方米；二二层约200000元/平方米；三三层约100000元/平方米单价范围:商铺铺100000-500000元/平方米；办办公楼价格未未定面积配比以15——200平米商铺为为主车位配置地上一个停车场场，加上地下下共约6000个车位周边配套轻纺市场、永乐乐电器、国美美电器、中国国农业银行、好好美家装饰建建材市场、易易初莲花购物物中心、好乐乐厚生服装辅辅料市场、江江桥大酒店//宾馆、麦当当劳/肯德基快餐餐、中国石化化加油站、同同君福酒店夜夜总会等公交线路旅游6号线、公公交950、947、740、717、860、948等客源分析江、浙、福建等等外地买家占占主要成分，另另外一部分则则为上海本地地买家；该项项目目前只能能用来经营鞋鞋业。综合分析利多：该物业以以超低总价、超超低首付吸引引了一大批外外地投资者的的眼光，这也也是该项目最最大的亮点，同同时该物业集集展示交易、品品牌推广、订订货会展、仓仓储物流等众众多现代化商商贸功能于一一身，是***地区首屈一一指的现代化化商贸中心，项项目周边餐饮饮、停车、交交通都极其方方便。利空：项目周边边配套较为欠欠缺，银行、金金融功能尤其其缺乏，同时时周边人流以以外地客户为为主，人员素素质较低，这这些因素使得得本项目整体体定位难以拔拔高，同时，在在以物流批发发商贸为主的的***地区单一经经营鞋业，既既是稀有也是是首次尝试，能能否达到预期期目标尚要等等待时间考验验。5)东珠苑商铺铺项目名称东珠苑商铺项目示意图开发商上海明珠物流有有限公司项目位置定边路、铜川路路建筑面积销售价格一楼沿街商铺约约350000元/平方米，其其他商铺约226000元元/平方米单价范围:面积配比以40——1220平米商铺铺为主车位配置地上地下共约440个车位周边配套轻纺市场、永乐乐电器、国美美电器、中国国农业银行、好好美家装饰建建材市场、易易初莲花购物物中心、好乐乐厚生服装辅辅料市场、东东方气配城、江江桥大酒店//宾馆、麦当当劳/肯德基快餐餐、中国石化化加油站、唐唐潮大酒店、同同君福酒店夜夜总会等公交线路旅游6号线、陆陆安线、北安安线、嘉江县县，公交9550、947、740、717、860、948等客源分析江、浙一部分外外地投资者，另另外一部分则则为上海本地地买家；该项项目商铺部分分目前只能用用来经营汽车车配件。综合分析利多：该物业一一层为商铺，2——11层为住宅，处处在***商贸区以及及江桥开发区区的中心地带带，地段优越越，紧依东方方汽配城的人人流效应打造造一个汽车配配件群落，特特别吸引中小小汽车配件投投资者，项目目周边餐饮、停停车、交通都都极其方便。利空：项目周边边配套较为欠欠缺，银行、金金融功能尤其其缺乏，同时时周边人流以以外地客户为为主，人员素素质较低，另另外周边环境境正处在开发发建设中，环环境质量较差差，这些因素素使得本项目目整体定位难难以拔高，为为本案的销售售增加了人为为及自然的抗抗性。商业产品分析.1商业业态分分布情况***商圈商服服待建及已建建项目的商铺铺定位在专业业性市场,如轻纺市场﹑好美家建材材市场﹑永乐家电城城等,新建项目如如利富名城也也是以综合性性商业设施为为主,突出”大而全”,专业型为特特点.另一部分商铺主主要面向周边边居民消费,以提供日常常生活消费﹑休闲功能为为主的商业设设施,如好乐广场﹑丰庄路沿线线商服成为代代表..2商业附加值值分析商服项目的配套套及基本设施施配备，根据据商业种类的的不同分成大大型商业设施施，以利富名名城、轻纺市市场、乐购超超市为代表，外外观装饰突出出宏伟气魄，均均采用大面积积玻璃木墙、高高级涂料及钢钢筋骨架来支支撑。另一部分商服属属于社区型商商服设施，如如丰庄路沿线线商业以临街街铺面为主，外外表装饰均采采用涂料配以以部分人造大大理石装饰，体体现现代简约约的风格。为支撑强大的客客流量，大型型商业设施内内部多配有自自动扶梯、人人行楼梯等设设施，还辟有有专门的休息息区域，内部部装饰以涂料料内墙和面砖砖相结合。而而沿街小型商商铺内部装饰饰简单无过多多的公共设施施，根据各自自不同的经营营模式来进行行装饰。本项目为凸现品品质和经营模模式上的差异异化，装饰上上应力求简洁洁通透，有利利于舒适空间间的营造；在在内部设施配配备及装饰上上应更具备“以人为本”功能性和打打造良好的购购物环境作为为重点突出。3.2办公棪市市场办公楼市场分析析1）办公环境较较为欠缺：区区域形成成熟熟商业中心，中中、高档生活活居住区，而而办公市场刚刚刚起步，在在消费群体相相对有限的市市场状况下，整整体办公环境境相对欠缺。2）宏观政策影影响：通过典典型个案的分分析发现，2005年4月以来受宏宏观政策影响响住宅产品的的成交量、成成交价格呈现现不同程度的的萎缩，市场场前景不容乐乐观，但上海海市场办公类类产品需求量量相对增加，特特别是甲级写写字楼受到海海外投资客的的追捧。3）办公类产品品的前景：当当住宅及酒店店式公寓投资资受阻后，投投资客资金自自然会流向保保值及升值空空间较高的办办公类产品及及商铺的投入入。4）区域内办公公楼产品较少少:在售的只有有真新商务楼楼，即将销售售的有国际鞋鞋城的商务楼楼部分，真新新商务楼目前前已经差不多多销售完毕，可可售户数有188套，已经销销售登记168套，去化良良好。而国际际鞋城商务楼楼部分要到十十一月中旬开开始销售。典型个案分析时代商庭（真新新商务楼）项目名称时代商庭项目示意图开发商上海***区房房地产（集团团）有限公司司项目位置***、祁连山山南路口建筑面积销售价格8300元/平平方米单价范围:面积配比38平方米———120平方米米；38——50平方米约约30套；50——120平米约约150套车位配置约120个地下下车位周边配套轻纺市场、永乐乐电器、国美美电器、中国国农业银行、好好美家装饰建建材市场、易易初莲花购物物中心中国石石化加油站、同同君福酒店夜夜总会等公交线路旅游6号线、公公交950、947、740、717、860、948等客源分析江、浙、福建等等外地买家占占主要成分，另另外一部分则则为上海本地地买家；其中中一至三层商商铺均已售出出，外地和本本地投资者用用来经营皮革革、鞋业、服服装辅料；正正在出售的户户型被投资者者商办两用。综合分析利多：该物业以以小户型办公公为招牌，以以超低总价、超超低首付吸引引了一大批外外地投资者的的眼光，这也也是该项目最最大的亮点，同同时，***地区向来以以批发商业为为主，商场价价格昂贵，而而商务办公楼楼较为稀有，因因此，这也是是该项目一大大优势。项目目周边餐饮、停停车、交通都都极其方便，也也是能吸引投投资者的一张张王牌。利空：项目周边边配套较为欠欠缺，银行、金金融功能尤其其缺乏，同时时周边人流以以外地客户为为主，人员素素质较低，这这些因素使得得本项目整体体定位难以拔拔高。3.3住宅市场场典型个案本案项目周边主主要分在梅川川板块，其中中阳光威尼斯斯以110万平方米规规模成为区域域超级大盘，一一、二期成功功销售树立项项目的品牌形形象，三期价价格以跳空高高开的形式切切入市场，带带动区域均价价的快速上扬扬。2004年区域域市场出现好好房难求的现现象、排队购购房的现象。区区域环境改善善明显，市政政建设速度加加快，都成为为去化速度上上升的有利动动因。目前市场剩余量量体较少，主主要多以楼盘盘后续项目为为主，承接前前期市场旺销销、市场需求求仍未得到满满足原因，未未来剩余量也也将会随着分分期销售及进进入市场时间间的不同逐渐渐被市场去化化。但目前由于受政政府宏观调控控的影响，本本案区域住宅宅成交量受阻阻。而且区域域内住宅新开开个案基本采采取了低价入入市的策略，比比年初的市场场行情缩水了了30%左右。去化分析从去化走势来看看，宏观政策策对住宅市场场整体去化速速度形成较大大程度的打压压，在售个案案月均去化在在进入2005年出现不同同程度的下滑滑；树立品牌牌形象、恢复复投资群体的的信心，满足足普通消费者者的实惠心里里，将成为本本案成功去化化的关键。其他住宅个案列列表1)汇丰佳苑项目名称汇丰佳苑项目示意图开发商投资商：上海****区房产经营营（集团）有有限公司；开开发商：上海海欣盈房地产产发展有限公公司项目位置丰庄路、丰庄北北路、新丰路路交界占地面积60000平方方米建筑面积95000平方方米销售均价7500元/平平方米车位配置约120个地下下车位物业品质多层与高层结合合，40%绿化率率周边配套轻纺市场、永乐乐电器、白玉玉兰餐饮连锁锁、国美电器器、中国工商商银行、上海海银行、邮政政储蓄所、好好美家装饰建建材市场、易易初莲花购物物中心公交线路旅游6号线、公公交950、947、740、717、860、948等客源分析绝大部分为上海海当地人买来来自住，亦有有少量外地客客户购来自住住，极少量由由上海及外地地投资者购来来投资。综合分析利多：该项目建建筑品质较为为高尚，外立立面装饰风格格、空间分布布、层次都非非常舒心合理理。具有合理理的栋距、大大面积开敞的的活动空间，人人车分流以及及智能配套。绿绿化率也非常常高，在当地地属于中、高高品质住宅。利空：项目周边边配套并不十十分完善，且且周边总体大大环境处于开开发建设之中中，空气环境境质量差强人人意，对项目目整体品质有有所影响，且且本案在当地地属于中、高高品质住宅，却却无会所等配配置，缺乏建建筑的温馨度度。2)志能新苑项目名称志能新苑项目示意图开发商上海振鑫房地产产开发有限公公司项目位置丰庄北路、丰庄庄路占地面积1万平方米建筑面积8000平方米米销售价格7150——77500元/平方米车位配置半地下自行车库库物业综述由15幢多层组组成，房型面面积配比自880——181平米不不等。绿化率率超过30%%。周边配套轻纺市场、永乐乐电器、国美美电器、白玉玉兰餐饮连锁锁、中国工商商银行、上海海银行、中国国邮政储蓄、好好美家装饰建建材市场、易易初莲花购物物中心等公交线路旅游6号线、公公交950、947、740、717、860、948等客源分析绝大部分为上海海买家自住，少少量由外地买买家自住。综合分析该项目建筑外立立面风格简约约、淳朴、明明朗，凸显小小型社区的实实用品质，周周边配套较为为方便，交通通也十分便利利。项目建筑品质较较低，户型配配置也稍显不不合理，无汽汽车车库，同同时绿化率也也偏低，影响响项目总体品品质。酒店式公寓分析析2004－20005上半年本区区域的小户型型产品成为市市场关注的热热点，在区域域市场经济型型产品明显供供应不足的情情况下,华轩大厦以以全装修、小小面积产品切切入市场,在高出区域域均价20％的市场状状况下，仍形形成市场的热热销，整体价价格保持强劲劲的上涨走势势，销售价格格月均增幅保保持4％。华轩大厦目前已已销售完毕，项项目以产品的的差异化有效效弥补市场的的空白，弥补补区域投资群群体的投资空空白点。但经过三月份的的政府市场调调控，市场去去化量骤减，而而其中主要是是因为投资客客减少，而直直接导致去化化量的减少。5月份成交量创出了近两年以来成交量的最低水平。成交量的快速下滑除了受供应减少的因素影响外，造成成交量快速下滑的最主要因素仍是政策的影响。05年一季度上海商品房价格出现了去年观望后的又一波快速上涨行情，这也更进一步加剧了政府的调控决心，从3月份的营业税、优惠利率调整、国八条等，不断从心理上加大对市场买气的抑制，导致市场观望气氛浓厚。而4月上海实行的转按揭暂停，6月1日开始正式实行的全额征收营业税，非普通住宅契税提高等，更是从心理、成本两方面加大了购房者的压力。尤其是这些政策基本都是针对购房投资者的，一时市场上原来占近40%左右比例的投资购房者几乎全线停滞，也加剧部分自住需求者的观望情绪，导致市场交易量再次下滑。因此在投资需求基本停滞的情况下，本报告所研究的普通公寓及其延伸性产品的成交量预计将维持在低位。因此本项目不建建议进行住宅宅类及其相关关投资类产品品定位。四、项目定位及及投资分析4.1项目SWWOT分析1）优势交通优势：地处处沪宁高速公公路和上海***、外环线和和即将建成的的二环线的中中间地带，距距人民广场仅仅15公里，南面面可直达虹桥桥国际机场，有有沪宁线、沪沪杭外环线过过境，有沪嘉嘉高速、沪宁宁高速、沪宜宜（204国道）、***（312国道）等主主要公路，：：以及宝嘉公公路和外青松松公路2条市道贯穿穿，又有北嘉嘉线、北安线线、嘉杭线、嘉嘉温线等50余条客运线线路分别连结结上海市区、周周边区县、区区内各镇及杭杭州、温州、苏苏州诸地。沪沪杭、沪宁铁铁路使得这里里可以对长江江三角洲的30多个城市直直接发挥人流流、物流、商商贸的辐射作作用。商业环境优势：：10年形成的“***市场”群落，已成成为申城各行行各业人士的的购物“天堂”，为本案的的开发奠定了了坚实的市场场人气基础。目目前这里有人人头攒动的上上海轻纺市场场、东方汽配配城、易初莲莲花、好美家家、利富商贸贸大厦、好乐乐后生商业广广场、鸿安百百货、丰庄大大米批发市场场等各种业态态的数十家大大型市场，已已经初步成为为华东地区最最大商贸物流流走廊的核心心地带和申城城重要的商品品集散地。消费力优势：在在***商贸城2公里的半径径范围内，将将形成50万左右的人人口，商贾云云集和旺盛的的人气指数，随随之带来的是是巨大的即期期消费和长期期消费的无限限潜力市场。2）劣势商业环境：区域域商业环境不不断成熟，商商业面积保有有量巨大，业业态分工明确确，本案位于于轻纺商业中中心的外围区区域，人流导导入性，商业业定位的差异异性成为项目目成功的关键键。外部环境：沿****公路呈狭长长型分布，作作为区域交通通的主干道，车车流量密集，外外部噪音对项项目居住环境境产生较大的的负面影响。地块情况：项目目占地约3400㎡，商家与与消费者的互互动优势不明明显，规模有有限项目可塑塑性受到限制制。3）机会人气优势：本案案西侧比邻上上海商贸城这这是以专业市市场为主体，综综合发展楼宇宇经济和会展展、金融、信信息、文化、体体育、娱乐、休休闲、餐饮业业等相关配套套产业链的专专业市场示范范园区，商贸贸城的推出将将树立***的专业品牌牌形象，进一一步吸引长三三角地区商家家、投资者的的关注。产业发展优势：：***商贸城位于于整个大区域域开发和物流流园区的中心心地带，可充充分利用其优优势的最佳区区位，与物流流园区进行功功能互补，与与物流园区内内的中外企业业开展紧密合合作，达成双双方共赢的局局面。4）威胁本商圈内威胁：：项目周边竞竞争个案较多多，有经营成成熟的轻纺市市场、处于招招商阶段的聚聚金汇银、好好乐厚生商业业广场、在建建的上海商贸贸城。诸多项项目各具特色色，服务功能能互补交错，项项目竞争激烈烈。相邻商圈威胁：：虽然梅川商商圈、真如商商圈有规模较较大的住宅区区，但是随着着商业配套社社区化，商业业中心集中化化的城市建设设的推进，商商圈内的零售售商业完全可可以支撑本商商圈的消费力力，若***商圈放弃原原有专业化、集集中化的商业业特色，在空空间距离上不不具有优势。房产市场发展趋趋势：受宏观观政策的影响响，投资型市市场受到打压压，2004年投资性物物业——酒店式公寓寓成为区域市市场关注的热热点，带动区区域住宅价格格稳步攀升，2005年上半年市市场推出的小小面积商务公公寓——时代商庭产产品价格出现现小幅回落，整整体去化速度度缓慢。投资资型物业市场场前景不被看看好，普通居居住型产品将将引领市场。综上所述：本案案应当充分挖挖掘项目沿***公路分布的的商业价值，配配合以少量区区域形态配套套产品，有效效缩短销售周周期，确保项项目价值收益益的最大化。4.2项目产品品定位裙房业态建议.1专业市场业态形式：专业业市场，IT类高科技电子子商城定位依据：中、高高端消费品市市场需求趋势势随着人民生活水水平的提高，人人民对科技教教育认知度的的提高，电子子产品的日益益普及，电子子产品将拥有有更多的消费费群体；在供供需关系的作作用下，需要要更多的电子子产品卖场与与之相适应。当当本案的电子子卖场以专业业市场的形象象推出时，将将吸引长三角角的潜在客源源。将一个主题定位位为符合***现状的业态态，一个主题题定位为趋向向于***可能发展的的业态，从避避免风险和制制造销售卖点点、填补***市场空白等等角度来说是是可行性较高高的。本案的主题定位位将满足区域域多方消费人人群为主的业业态，电子商商城定位为特特色的、专业业性强的、***市场现在是是空白点的业业态。项目地块紧邻永永乐、国美家家电市场，而而临近的祁连连山路人流量量相对较少，因因此项目适宜宜走专业化商商铺路线，因因地制宜，最最大限度地吸吸引轻纺市场场江浙商人进进驻。建筑面积：五层层，12000平方米；经营形式：由于于建筑面积偏偏大，总销金金额过高，本本商业形态以以招商租赁为为主。投资回报分析：：年租金：120000平方米＊13000元/平方米＊6%＝9,36000,0000元形态优势：长期期收益；产权没有转移，便便于业主融资资；可以兼顾固定资资产的增值空空间形态风险：短期期内投资难以以收回；产品单一，市场场风险较高；；长期投资受经营营者经营业绩绩影响较大。休闲商业街业态形式：休闲闲商务特区定位依据：商铺业态定位同同周边商圈﹑消费群体需需求相呼应，以以吸引***专业市场业业主﹑经营者为主主要对象,并兼顾周边边居民消费习习惯,同周边商服服业态形成差差异。***商圈以专专业市场主，缺缺少休闲娱乐乐、商务洽谈谈以及商务配配套服务设施施。作为小面面积商铺可突突出”小而全”的特点,周边金融机机构尚显匮乏乏，建议本案案增设金融服服务功能，打打造区域金融融商贸中心。使使业态内容多多样化,但不失品味,功能性明显显。项目业态定位应应从提高项目目附加值入手手,加大业态整整体品质提升升，基本设施施上力求通过过“人性化”“功能性”的配置，提提高商务休闲闲环境的档次次。借助易初莲花卖卖场和轻纺市市场已成熟的的商业环境,,吸引人流,提高竞争力力。建筑面积：两层层，3500平方米，单单套面积控制制在100－200平方米之间间；经营形式：本商商业形态分割割销售为主。投资回报分析：：底层商铺单价：：30000元/平方米二层商铺单价：：12000元/平方米平均销售单价：：21000元/平方米总销金额：211000元/平方米＊3500平方米＝73,5000,0000元形态优势：短期期内回收资金金，减轻资金金压力化整为零，降低低投资风险；；经营形式灵活多多变，可租可可售。形态风险：产权权出售，小业业主经营不能能形成即定商商业模式；总价因素影响去去化速度。4.2主楼业态态建议4.2.1办公公楼业态形式：小面面积商务办公公定位依据：2003年后，小小户型的客户户群体已经形形成了专业投投资客为主、自自用客为辅的的市场格局。其其中小户型办办公更是得到到了长足的发发展。尤其是是近期，因受受宏观政策调调控影响，投投机资金大批批撤离住宅市市场，使该类类物业成为市市场宠儿。小户型办公物业业在市场上受受到广泛关注注，一个重要要原因就是客客户面的广泛泛。该类物业业在自用和投投资两个市场场上都拥有强强大的购买需需求。城市经济的快速速发展推动了了上海办公楼楼市场的发展展。对于一些些追求公司形形象的企业，甲甲级写字楼档档次高但面积积偏大、租金金偏高，而面面积适中、灵灵活组合、品品质较高、地地段优越的小小户型办公室室的出现，恰恰好满足它们们的需求。自用市场上的巨巨大需求是其其物业出租和和收益的保障障，再加上其其本身面积小小、总价易控控制、投资成成本低的特点点，也使其在在投资市场上上也大受欢迎迎。目前上海的小户户型办公市场场正呈现“外移”的特点，从从中心城区向向各区级副中中心、次商务务中心扩散，如如闸北不夜城城区域、普陀陀长寿路区域域等都成为了了这类物业聚聚集的区域。选择小户型办公公产品，要从从以下几个方方面考虑：一是交通便利，具具有较为成熟熟的商务氛围围。二是产品自身品品质，包括规规模、配置、物物业、户型和和面积等。较较高的配套档档次不仅有助助于提高企业业形象，也有有利于出租和和回报。三是价格租金比比，这点对投投资客尤为重重要。产品的的区域位置和和自身品质基基本决定了其其租赁情况，价价格则关系到到购买者的投投入成本和回回报率。目前前行情较好的的小户型办公公楼年回报率率可达到9%甚至更高。项目位于****商业的中心心区域，商业业氛围浓厚，校校高的投资回回报空间，成成为投资消费费群体关注的的热点。本案案充分挖掘自自身的商业价价值，以低总总价、高回报报的产品格局局切入市场，势势必能取得事事半功倍的效效果。办公楼市场刚刚刚起步，而本本案位于城区区的商业中心心，中、高档档住宅的集中中区域，市场场可操作的空空间巨大，通通过科学的产产品组合，合合理的投资组组合，为区域域地标性商务务办公中心的的打造成为可可能。建筑面积：九层层，8500平方米，单单套面积控制制在50－70平方米之间间；经营形式：本商商业形态以可可分割可合并并销售为主。投资回报分析：：小面积商务办公公出售：平均销售单价：：8000元/平方米总销金额：80000元/平方米＊8500平方米＝68,0000,0000元小面积商务办公公出租：年租金：80000元/平方米＊8500平方米＊8%＝5,4400,000元形态优势：周边边专业市场多多，办公楼相相对匮乏；控制面积，单套套总价相对较较低，扩大受受众面；短期内回收资金金，减轻资金金压力；经营形式灵活多多变，可租可可售。形态风险：宏宏观政策调控控；市场销售风险。4.2.2经济济型酒店招商商业态形式：经济济型酒店定位依据：1）行业发展阶阶段目前中国的经济济型酒店仅有有“锦江之星”、“如家”、“莫泰168”、“美兴”、“新亚之星”（并入锦江江之星）、“宜必思”等几个品牌牌，全国的经经济型酒店总总数不超过500家。相比较较而言，在国国际上的旅游游发达城市，经经济型酒店与与豪华星级酒酒店的比例一一般为7：3，经济型酒酒店一直居主主导地位，占占有70%左右的市场场份额，有上上千个品牌，仅仅法国雅高集集团下属的“宜必思”就有71家。中国的的经济型酒店店仅处于行业业发展的初级级阶段。由于目前中中国经济型酒酒店市场容量量极大，而现现有的经济型型酒店供应量量远小于需求求量，行业内内的竞争程度度很小，但实实力雄厚的外外国经济型酒酒店品牌如“宜必思”进入中国市市场，已使国国内企业感到到威胁。由于处于行行业发展的初初期阶段，品品牌数量少，目目前中国经济济型酒店的市市场集中度很很高。从中国政策策法规上看，经经济型酒店的的立项批准较较之星级酒店店要简单得多多，没有当地地政府调控限限制和旅游管管理部门的星星级评估管理理，投资立项项便利。